不動(dòng)產(chǎn)售后回租案例評析

不動(dòng)產(chǎn)售后回租案例

評析不動(dòng)產(chǎn)售后回租案例評析不動(dòng)產(chǎn)售后回租案例評析北京大成（銀川）律師事務(wù)所丁錚【案情簡介】原告國泰公司訴稱，被告孫某授權(quán)尹某作為其委托代理人與國泰公司簽訂融資租賃合同，約定孫某以售后回租方式租賃涉案四套商品房，租金總額為5080萬元，租期36個(gè)月。同曰，孫某授權(quán)尹某與國泰公司簽訂房屋買賣合同并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記。融資租賃合同簽署后，國泰公司依約履行了合同義務(wù)，孫某卻未依約支付租金，故國泰公司主張解除融資租賃合同、由孫某向國泰公司返還涉案四套房屋并賠償國泰公司到期租金、逾期利息、罰息、律師費(fèi)等經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)6400余萬元?！疽粚彿ㄔ河^點(diǎn)】一、尹某作為孫某的代理人與原告國泰公司簽訂融資租賃合同并未超出委托事項(xiàng)，且被告孫某雖未到庭參加訴訟，但已按照融資租賃合同的約定支付了兩期租金,亦應(yīng)視為對融資租賃合同的認(rèn)可。因此，本案融資租賃合同應(yīng)認(rèn)定為為有效合同。根據(jù)委托合同的約定，尹某作為代理人有權(quán)代收房款和租金，故國泰公司根據(jù)尹某的指示付款亦為當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。二、依據(jù)《最高院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條之規(guī)定，及本案融資租賃合同中載有“孫某若連續(xù)逾期兩期租金或累計(jì)逾期四期租金，國泰租賃公司可以解除本合同，收回全部租賃物并自行處置該租賃物”的約定，截止到租賃期限屆滿，孫某僅支付了前兩期租金，剩余四期租金未再支付，致使國泰公司的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，國泰公司訴請解除融資租賃合同收回房產(chǎn)應(yīng)予支持。三、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條之規(guī)定，孫某應(yīng)向國泰公司返還租賃房屋四套并賠償損失。孫某拖欠國泰公司租金共計(jì)4720萬元，損失可參照中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算。另，根據(jù)租賃合同第十五條第6項(xiàng)的約定：“一方如有違約或侵權(quán)行為，須承擔(dān)另一方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支出的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)和其他費(fèi)用”，故國泰公司在本案中委托律師參加訴訟所支付的費(fèi)用366700元也應(yīng)包括在損失范圍之中。至于租賃物的回收價(jià)值，即本案房產(chǎn)價(jià)值，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，國泰公司的損失范圍應(yīng)確定為:欠付租金與相應(yīng)的利息損失及律師費(fèi)366700元之和，再扣除4000萬元的房產(chǎn)價(jià)值?！驹賹彿ㄔ河^點(diǎn)】被告孫某認(rèn)為原判決存在民訴法第二百條第一、三、四、六、十項(xiàng)規(guī)定的情形，向最高院申請?jiān)賹?，最高院?jīng)審理認(rèn)為：一審法院已經(jīng)依法向?qū)O某公告送達(dá)了包括開庭傳票在內(nèi)的訴訟文書，孫某未到庭，一審法院依法缺席判決，并無不當(dāng)，民訴法第二百條規(guī)定的再審事由中也不包括管轄問題，故孫某關(guān)于原判決程序違法的再審申請理由不成立。但是，因?qū)O某經(jīng)合法傳喚后未參加訴訟，致孫某與尹某簽訂的委托合同是否偽造等基本事實(shí)未能查明，這些事實(shí)對本案所涉融資租賃合同的效力有無影響，需要在查明后再做認(rèn)定。但即使孫某與尹某簽訂的委托合同真實(shí)有效，尹某以孫某代理人的身份簽訂的融資租賃合同中涉及本案其中一套房產(chǎn)的回租部分明顯超越代理權(quán)。原判決認(rèn)定孫某與尹某于2010年3月31日簽訂的委托合同關(guān)于該房產(chǎn)授權(quán)的表述為：“委托人孫某委托受托人尹某全權(quán)代表我辦理出售及出租上述房產(chǎn)的相關(guān)事宜:網(wǎng)簽及簽訂買賣合同；……領(lǐng)取售房款、收取租金；……協(xié)助買方辦理銀行貸款手續(xù)、辦理抵押登記及解押等一切事宜。”可見，該一切事宜僅指出售和出租的一切事宜，并不是未加限制的一切事宜。即使該委托書真實(shí)有效，尹某也并未取得對該房屋進(jìn)行融資租賃回租的代理權(quán)。原判決在未能查明是否存在表見代理及孫某本人追認(rèn)的情形下，直接認(rèn)定該部分有效，適用法律確有錯(cuò)誤，屬于民訴法第二百條第六項(xiàng)規(guī)定的情形，裁定指令山東省高級人民法院再審本案，再審期間，中止原判決的執(zhí)行?！緦?shí)務(wù)評述】本案中，國泰公司的訴請最終能否獲得支持，離不開事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)的支撐。

理論上，國泰公司購得孫某所有的四套房產(chǎn)后由出租給孫某使用，是融資租賃法律關(guān)系中典型的售后回租情形，國泰公司作為買受人依約支付購房款，孫某依約交付房屋并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，后國泰公司作為出租人交付房屋，孫某作為承租人按期付租，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條之規(guī)定，“人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定”、“對名為融資租賃合同，但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)按照其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理?！比鐕┕舅雠c事實(shí)相符，該案應(yīng)被認(rèn)定為融資租賃法律關(guān)系。而事實(shí)上，本案中孫某是否有與國泰公司建立融資租賃法律關(guān)系的意思表示，需要結(jié)合其對代理人的授權(quán)范圍、對涉案合同的履行態(tài)度等情況綜合認(rèn)定最咼院認(rèn)為圍、對涉案合同的履行態(tài)度等情況綜合認(rèn)定最咼院認(rèn)為原判決未能查明是否存在表見代理及孫某本人追認(rèn)的情形下，直接認(rèn)定其中一套房產(chǎn)的回租部分有效，屬于適用法律有誤，如果國泰公司不能進(jìn)一步提供證據(jù)證明孫某授權(quán)其代理人與國泰公司就該房產(chǎn)建立了融資租賃法律關(guān)系，國泰公司的預(yù)期合同利益可能將得不到全面保護(hù)。另在法律依據(jù)方面，國泰公司在主張返還租賃物的同時(shí)主張賠償損失，損失賠償范圍應(yīng)為承租人全部未付租金及其他費(fèi)用與收回租賃物價(jià)值的差額，其訴請的6400余萬元應(yīng)扣除4000萬元的房產(chǎn)價(jià)值，這就提示我們在設(shè)計(jì)訴訟請求時(shí)要對訴請獲得支持的可能性進(jìn)行評估，避免發(fā)生承擔(dān)案件受理費(fèi)的情形。此外，國泰公司在合同中明確了“違約方須承擔(dān)守約方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而支出的律師費(fèi)”，由于我國現(xiàn)行法律規(guī)定僅在知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)、債權(quán)人行使撤銷權(quán)、擔(dān)保權(quán)訴訟、不正當(dāng)競爭等部分案件中對律師費(fèi)有相關(guān)規(guī)定，所以國泰公司的該項(xiàng)訴請并沒有明確的法律依據(jù)，但該項(xiàng)合同約定屬于當(dāng)事人自由意志的體現(xiàn)，且不違反國家強(qiáng)制性法律法規(guī)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，但實(shí)踐中一部分地區(qū)的法院目前仍然不支持該項(xiàng)主張。實(shí)踐中，融資租賃公司一方因?yàn)闃I(yè)務(wù)量較大，通常采用格式合同，且在合同訂立過程中管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)，甚至有融資租賃合同簽訂時(shí)出租人一方?jīng)]有人員在場的情況，筆者曾代理過的案件中就有出租人將合同交由出賣人簽訂后寄回出租人的情形(非指售后回租)，這在合同真實(shí)性