廊坊綜合體項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議報告(世聯(lián))

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，人口結(jié)構(gòu)已從過去的以“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主。據(jù)統(tǒng)計，2008年全市暫住人口（一個月以上）為14.06萬人，占全市總?cè)丝诘?.01%，比1990年增長了3.3倍，比2000年增長1.4倍。根據(jù)廊坊市城市發(fā)展目標(biāo)，2020年廣陽區(qū)將成為一個以移民為主體的百萬人囗城市。廊坊的人口結(jié)構(gòu)已從過去的以“就地轉(zhuǎn)移”為主變?yōu)橐浴爱惖剞D(zhuǎn)移”為主，同時廣陽區(qū)人口比重增大，屬于城市核心區(qū)域人口分析財富人群數(shù)量非常龐大財富多聚集于管道局管理層、下縣私企老板等處于財富頂層；城區(qū)個體業(yè)者、公務(wù)員及企業(yè)中層管理人員處于財富中層。管道局相關(guān)、IT、金融、會展、商務(wù)服務(wù)等收入水平最為突出。管道局直屬員工約2萬人，政府企事業(yè)機(jī)關(guān)單位、公務(wù)員等約13萬人，開發(fā)區(qū)1300多家企業(yè)，中高層管理人員約1.5萬人。2010年廊坊市分行業(yè)平均工資累計對比廊坊財富人群數(shù)量龐大，財富多集中于管道局管理層、私企業(yè)主和政府高官財富結(jié)構(gòu)普通職工、工薪階層等普通公務(wù)員、企事業(yè)人員政府基層干部、大型企業(yè)中層、生意人、管道局員工、回遷戶私企業(yè)主，企業(yè)高層（管道局、房地產(chǎn)）政府權(quán)力部門高官一軸：即南北綠色步行軸，北至廊坊尖塔區(qū)域南到廊坊龍河次中心區(qū)，其中，廊坊火車站南北廣場至廣陽道是一軸的核心組成部分，是發(fā)展特色商貿(mào)、文化交流、生態(tài)居住、游玩休憩的最佳區(qū)域。一廊：即京滬高鐵景觀生態(tài)廊，這是依托高鐵線路及鐵路兩側(cè)防護(hù)綠地構(gòu)成城市特殊的生態(tài)廊道。兩環(huán)：即環(huán)城水系景觀帶、環(huán)城奧林匹克公園。八中心：即市民廣場、商業(yè)中心、休閑中心、體育中心、交通樞紐中心、商務(wù)中心、會展中心、龍河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未來發(fā)展的主框架、城市結(jié)構(gòu)從模糊到清晰。文化休閑中心體育中心會展中心市民廣場周各莊商務(wù)區(qū)城市商業(yè)中心區(qū)交通樞紐中心光明商務(wù)區(qū)龍河次中心廊坊城市新框架：“一軸一廊兩環(huán)八中心”，本項(xiàng)目東側(cè)臨環(huán)城水系景觀帶的重要組成部分八干渠，未來將形成項(xiàng)目獨(dú)特的水景資源城市規(guī)劃空間布局：三點(diǎn)組團(tuán)市區(qū)服務(wù)密集生產(chǎn)區(qū)，即通過發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成財富流通中心和城市的決策、管理與指揮中心；開發(fā)區(qū)的資本密集生產(chǎn)區(qū)，即以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，形成財富的創(chuàng)造中心；萬莊的知識密集生產(chǎn)中心，即以萬莊為主體，結(jié)合清華科技園，通過建立科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化與風(fēng)險金融一體化模式，形成廊坊市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力中心。此外，結(jié)合龍河的改造與開發(fā)，聚集藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成廊坊市的藝術(shù)之城；城市定位：京津之間的新興城市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，園林式、生態(tài)型、宜居名城。廊坊市整體布局呈現(xiàn)三點(diǎn)組團(tuán)模式，各個組團(tuán)功能相對明確，本項(xiàng)目所在市區(qū)服務(wù)密集區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代生活服務(wù)行業(yè)，未來將以居住生活為主廣陽區(qū)安次區(qū)整體規(guī)劃2010年廊坊市市區(qū)房地產(chǎn)投資總金額為98.93億元，同比大幅攀升264.92%；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例不斷增加，顯示房地產(chǎn)市場利好；09年廊坊固定資產(chǎn)投資為1279.7億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占19.4%，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，占比下降1.2個百分點(diǎn)；2010年廊坊市人均GDP為32225元（約合4760美元）：廊坊市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于快速增長階段，發(fā)展快速平穩(wěn)，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展階段啟動期發(fā)展期快速增長期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開放投資快速增長，為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)房地產(chǎn)投資廊坊全市固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資額走勢圖區(qū)域土地編號地塊位置占地面積（平米）土地面積（畝）出讓年限容積率建筑面積（㎡）競得企業(yè)安次區(qū)2011-10西環(huán)路以西，金光道以南63600.3295.4702127200.6廊坊市康城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-11西環(huán)路以西，金光道以北100600.5150.9702201201廊坊市康城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊安2011-8常甫路以東，南龍路以南99765.5149.6475702199531廊坊市證合泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍河高新區(qū)2011-8建設(shè)南路以東，縱三路以北16900.0825.35402.237180.19廊坊市凱創(chuàng)置業(yè)有限公司廊安2011-22龍河中心區(qū)四號路以西，一號路以北81846.29122.7688702.2180061.8上海紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司廊安2011-27建設(shè)南路以西93862.13140.7925701.8168951.8北京首都開發(fā)有限公司廊安2011-28常甫路東側(cè)92085.2138.1271701.8165753.4北京首都開發(fā)有限公司廣陽區(qū)2011-9永豐道以南，建設(shè)路以東，金光道以北44900.2267.35702.298780.49廊坊中油管道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-3金光道北側(cè)，和平路東側(cè)2285.6913.42852400.7441700.554廊坊市圣龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-4銀河高架橋以西，金光道南側(cè)12152.0818.22803702.327949.79廊坊市盛都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-50新華路西側(cè)，北鳳道南側(cè)87100.44130.65701.8156780.8廊坊海潤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-1新開路以西，匯源道西延線以南，八干渠以西87100.44130.65702.1182910.9廊坊新奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-2豐盛路東側(cè)，愛民道北側(cè)4087.446.13113401.24904.929廊坊市潤綠園藝集團(tuán)有限公司2011-5新源道南側(cè)，新華路東側(cè)4726.3547.089495409.3444144.14廊坊市增亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-6新源道南側(cè)8959.20513.43874704.237628.66廊坊市增亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)區(qū)2011-7銀河路西側(cè)、金光道北側(cè)，商業(yè)中心區(qū)東北角13317.0519.97547403.546609.66廊坊市大中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011-7東環(huán)路以東，耀華道以北40000.260701.872000.36廊坊開新城市開發(fā)建設(shè)股份有限公司廊開2011-1開發(fā)區(qū)金源道以南13333.6720.0004401.824000.6廊坊市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊開2011-2金運(yùn)路以東，翠青北道以北28516.2442.77415701.542774.36廊坊市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊開2011-16風(fēng)河以北，畢昇路東側(cè)，京津唐西側(cè)133333.8199.9997701133333.8廊坊鳳河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廊開2011-24耀華道以北，友誼路以東35886.5853.8296701.657418.53廊坊開發(fā)區(qū)榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總計10643591596.52011年上半年土地成交21宗，其中廣陽區(qū)14宗，安次區(qū)7宗。廣陽區(qū)成交911.7畝，安次區(qū)成交684.9畝，總計1596.5畝。商業(yè)物業(yè)約82畝，占比5%，商業(yè)物業(yè)競爭弱于住宅物業(yè)供應(yīng)市場2010年廊坊市銷售住宅128萬平米，今年上半年廊坊市已經(jīng)銷售92萬平米，交易量比去年成上升勢態(tài)，樓市逐步回暖2010年廊坊全市商品房銷售面積為667.32萬平米，市區(qū)為128.7萬平米，僅占全市銷量19.28%；2010年廊坊全市商品房竣工面積461.33萬平米，市區(qū)竣工面積101.29萬平米，占全市竣工量21.96%。2011年上半年廊坊市區(qū)商品房銷售面積為92.52萬平米，月均15.42萬平米。2007-2010年廊坊商品房銷售面積走勢2007-2010年廊坊商品房竣工面積走勢數(shù)據(jù)來源于：廊坊住房保障和房產(chǎn)管理局《廊坊房地產(chǎn)》雜志2011年1-6月廊坊市區(qū)商品房銷售面積走勢需求市場大廊坊市場來自霸州、文安、大城、永清的投資客投資廊坊市房地產(chǎn)市場廊坊市房地產(chǎn)投資市場與香河、燕郊等市場客戶差異化，廊坊主要吸引霸州、文安、永清、大城等下縣的投資客為主，燕郊、香河主要吸引來自北京、天津等一線城市外溢客戶為主。燕郊、香河等地主要吸引京津外溢投資客戶，廊坊市場吸引外來投資客以霸州、文安、大城、永清等下縣的投資客為主，燕郊、香河等地對廊坊形不成客戶競爭廊坊廊坊外來投資客主要來自霸州、文安等下縣，約占投資客比重30%左右，來自京津等地投資客約占5%-10%左右，其余投資客均為廊坊本地客戶燕郊香河霸州：距離廊坊47公里，S273直通廊坊住宅均價：3200-3600元/m2消化速度：100萬m2/年中小企業(yè)：勝芳做為東部的龍頭，注冊企業(yè)數(shù)達(dá)7000家文安：距離廊坊70公里住宅均價：3500-3700元/m2消化速度：17套/月產(chǎn)品水平：過10萬平的項(xiàng)目僅有一個，平臺水平低，產(chǎn)品類型單一。中小企業(yè)：個體工商戶9000多家，民營企業(yè)1500多家。霸州文安永清：距離廊坊26公里，S273直通廊坊住宅均價：3900-4300元/m2消化速度：20套/月中小企業(yè)：民營企業(yè)和個體工商戶分別為713家、4386戶，平均注冊資本為15萬元。大城永清大城：距離廊坊90公里住宅均價：3100-3300元/m2消化速度：30套/月產(chǎn)品水平：戶型在70-130m2中小企業(yè)：截至2008年底，全縣共有民營企業(yè)11280家，平均每40多人就有一個企業(yè)

財富群體廊坊及下縣擁有眾多民營企業(yè)，企業(yè)人數(shù)約35000家中小型企業(yè)及商戶中小企業(yè)的發(fā)展為廊坊市場提供了數(shù)量眾多的財富階層香河燕郊燕郊：距離廊坊45公里住宅均價：8500-9000元/m2消化速度：150萬m2/年客戶來源：來自北京投資客戶大約90%香河：距離廊坊35公里住宅均價：6000-7000元/m2消化速度：新政后25-35套/月客戶來源：來自北京投資客戶大約90%廊坊結(jié)論四：房地產(chǎn)投資增長迅猛，廊坊市房地產(chǎn)進(jìn)入了高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步健康增長態(tài)勢結(jié)論三：京津之間的新興城市，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地，園林式、生態(tài)型、宜居名城，城市規(guī)劃為本地塊城市化進(jìn)程發(fā)展為奠定了基礎(chǔ)。

結(jié)論二：大河北發(fā)展中廊坊經(jīng)濟(jì)地位不斷增強(qiáng)，廊坊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通輻射能力強(qiáng)，承接北京、天津及周邊縣市的客戶，未來將為本項(xiàng)目成為有效客戶人群；結(jié)論一：廊坊屬于河北省重點(diǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，城市發(fā)展力強(qiáng)勁,廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展繁榮，城市號召力增強(qiáng)；主城區(qū)地位不斷增強(qiáng)；項(xiàng)目所在地城市意向?qū)⒅饾u增強(qiáng)。宏觀市場小結(jié)17市場表現(xiàn)4公寓、住宅、商業(yè)、寫字樓市場如何市場。市場環(huán)境分析——住宅商業(yè)寫字樓公寓公寓板塊格局分析公寓市場客戶研究公寓市場競爭分析公寓市場研究透析市場

公寓市場競爭分析公寓項(xiàng)目格局分析公寓市場客戶研究4.1公寓板塊劃分中房馨園豪邸坊曉廊坊萬達(dá)廣場華夏鉑宮開發(fā)區(qū)壹公館盛德金地十九城邦艾力楓社宏泰美墅廊坊公寓市場尚處于初始發(fā)展階段，市區(qū)在售、待售公寓項(xiàng)目共約7個，開發(fā)區(qū)3個40產(chǎn)權(quán)50產(chǎn)權(quán)70產(chǎn)權(quán)40年產(chǎn)權(quán)公寓城市傳統(tǒng)居住區(qū)域，核心區(qū)配套完善，投資價值較高；東部區(qū)域認(rèn)知度較低，投資價值有待提升40年產(chǎn)權(quán)公寓項(xiàng)目主要分布在廣陽區(qū)、開發(fā)區(qū)，具備一定城市資源，如規(guī)劃利好、區(qū)位優(yōu)勢、市政配套等以高層為主；以40-60㎡小戶型為主力戶型，兼有100㎡左右的大戶型主要為城市高端客戶，以投資置業(yè)為主要置業(yè)需求，其次為下轄縣、北京等地客戶；看重區(qū)域發(fā)展、配套，注重投資價值均價：平層：8000-9000元/㎡，Loft：11000元/㎡主力小戶型總價區(qū)間30-60萬元區(qū)域特征產(chǎn)品形式客戶特征價格平臺典型樓盤中房馨園萬達(dá)廣場規(guī)模占地面積7萬㎡，建筑面積14萬㎡；公寓共1棟，多層，約50套，其中l(wèi)oft約10套占地面積7.5萬㎡，建筑面積17.3萬㎡，其中公寓2棟各27層，8-27層為6梯24戶公寓，共900多套產(chǎn)品形式多層，平層及l(fā)oft，40年產(chǎn)權(quán)高層，40年產(chǎn)權(quán)價格8000元/㎡，精裝修1000元/㎡；頂層loft均價11000元/㎡8500元/㎡，精裝修1200元/㎡客戶特征-投資客為主，占比95%，自住占5%；客戶50%為廊坊本地經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高折，30%為下轄縣區(qū)企業(yè)主；20%左右為北京等萬達(dá)老業(yè)主；客戶整層購買以及散買各半戶型面積35-70㎡40-60㎡銷售狀況50多套公寓，僅售出1套loft戶型2011年6月推出1棟483套，已售罄，蓄客期1個月；另1棟2011年7月23日開盤，開盤當(dāng)日消化90％左右城市未來發(fā)展區(qū)，資源條件優(yōu)越，交通便利，高端物業(yè)發(fā)展區(qū)域，投資價值較高典型樓盤鉑宮宏泰美墅艾力楓社規(guī)模占地9000㎡，建筑面積81018㎡，其中，公寓（5米層高loft）共114套占地11萬㎡，建面23.65萬㎡，其中公寓2棟，共300多套占地面積400畝，建筑面積10萬㎡，1棟公寓，共239套產(chǎn)品形式loft，40年產(chǎn)權(quán)高層，40年產(chǎn)權(quán)高層，40年產(chǎn)權(quán)價格未定價格未定9000元/㎡，精裝修1500元/㎡客戶特征-廊坊市區(qū)本地客戶較多，其次為下轄縣區(qū)等客戶，以及北京等區(qū)域客戶廊坊市區(qū)客戶較多，占比60%左右；其他區(qū)域客戶占比40%左右，包括開發(fā)區(qū)區(qū)域企業(yè)高管、下轄縣企業(yè)主、北京等區(qū)域客戶；投資和自住客戶各約占50%戶型面積88-110㎡（90、109、112㎡）比例各占1/390㎡南向或南北通透公寓50㎡、108㎡兩種戶型，其中50㎡占比80%銷售狀況未開盤2011年10月開盤，目前正在積客公寓開盤時間2010年9月，現(xiàn)已售90%左右，月均25套左右40年產(chǎn)權(quán)公寓40年產(chǎn)權(quán)公寓項(xiàng)目主要分布在廣陽區(qū)、開發(fā)區(qū)，具備一定城市資源，如規(guī)劃利好、區(qū)位優(yōu)勢、市政配套等以高層為主；以40-60㎡小戶型為主力戶型，兼有100㎡左右的大戶型主要為城市高端客戶，以投資置業(yè)為主要置業(yè)需求，其次為下轄縣、北京等地客戶；看重區(qū)域發(fā)展、配套，注重投資價值均價：平層：8000-9000元/㎡，Loft：11000元/㎡主力小戶型總價區(qū)間30-60萬元區(qū)域特征產(chǎn)品形式客戶特征價格平臺城市未來發(fā)展區(qū)，資源條件優(yōu)越，交通便利，高端物業(yè)發(fā)展區(qū)域，投資價值較高城市發(fā)展主要方向，城市資源集中區(qū)域，市政道路、生活配套較為齊全，城市休閑、綠化資源充足，受廣泛認(rèn)可高層，大戶型為主，70-80㎡及200㎡2居、3居本市財富人群以及具有地緣性的客戶，多為自住需求；其次為周邊區(qū)縣客戶及其他城市客戶均價：9000元/㎡，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡左右，選擇性裝修主力小戶型

總價區(qū)間45-90萬元區(qū)域特征產(chǎn)品形式客戶特征價格平臺典型樓盤壹公館盛德金地規(guī)模占地5300㎡，建筑面積29萬㎡，共108套公寓占地面積2.3㎡，建筑面積約10.5萬㎡，共760套公寓產(chǎn)品形式高層，50年產(chǎn)權(quán)4棟高層，50年產(chǎn)權(quán)價格9000元/㎡毛坯7300元/㎡，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡客戶特征本地客戶為主，包括個體經(jīng)營者以及管道局人員；多為自住，投資客較少年輕人過渡居住或進(jìn)行投資，或者為孩子購買。多為自住。戶型面積190、220、253㎡3-4居，各占比1/350-170㎡，主力50-60㎡1居及70-95㎡2居；90㎡以上為復(fù)式銷售狀況2011年2月開盤，月均銷售7-8套預(yù)計2011年8月開盤，現(xiàn)蓄客期，約2000余組，7越10日正式排號，已排100余號50年產(chǎn)權(quán)公寓區(qū)域發(fā)展較慢，房價較其他區(qū)域略低，小戶型投資產(chǎn)品受到青睞交通便利，具有交通優(yōu)勢30-60㎡小戶型，民用水電；公寓產(chǎn)品寄于大體量住宅項(xiàng)目中安次區(qū)項(xiàng)目以本市地緣性客戶為主，投資自住兼而有之；開發(fā)區(qū)項(xiàng)目主要以北京客戶為主，多為投資置業(yè)均價：8300-9000元/，開發(fā)區(qū)項(xiàng)目帶有1500元/㎡精裝修標(biāo)準(zhǔn)主力小戶型總價區(qū)間30-50萬元區(qū)域特征產(chǎn)品形式客戶特征價格平臺典型樓盤曉廊坊豪邸坊十九城邦規(guī)模占地9萬㎡，建筑面積31.3萬㎡，其中公寓共110套占地6萬㎡，建筑面積15.3萬㎡，其中公寓共2棟占地25萬㎡，建面50萬㎡，其中公寓共400多套產(chǎn)品形式高層，70年產(chǎn)權(quán)高層，70年產(chǎn)權(quán)高層，70年產(chǎn)權(quán)價格8500元/㎡8300元/㎡9000元/㎡，精裝修1500元/㎡客戶特征本地客戶為主，投資客較多本地客戶為主以北京客戶為主，約占比70%，其次為廊坊市區(qū)客戶。多為投資置業(yè)戶型面積35-40㎡30-40㎡40-60㎡，以43㎡左右開間為主，其次為56㎡小2居銷售狀況2011年3月開盤，現(xiàn)余兩套，月均30-40套左右未開盤，蓄客200多組2011年年后開盤，月均50套左右70年產(chǎn)權(quán)公寓萬達(dá)廣場宏泰美墅鉑宮馨園平層豪邸坊曉廊坊十九城邦艾力楓社40年產(chǎn)權(quán)公寓70年產(chǎn)權(quán)公寓50年產(chǎn)權(quán)公寓復(fù)式loft壹公館盛德金地產(chǎn)品：40年或50年產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品，以及70年產(chǎn)權(quán)的小戶型；規(guī)模：市場在售的公寓產(chǎn)品大部分為住宅項(xiàng)目中的一部分，個別項(xiàng)目為純公寓產(chǎn)品；戶型：以小戶型為主，少量loft產(chǎn)品，部分具有強(qiáng)勢資源的公寓產(chǎn)品面積較大；用途：投資為主，其次為自住需求。產(chǎn)品類型盤點(diǎn)廊坊公寓項(xiàng)目，大部分公寓項(xiàng)目為平層公寓，僅有個別項(xiàng)目為LOFT公寓公寓市場的主力戶型為30-60㎡為主，市場表現(xiàn)較好，優(yōu)勢明顯戶型面積405060708090100110120130140150160170180190200210220㎡萬達(dá)廣場40年產(chǎn)權(quán)公寓兩居大戶型一居宏泰美墅十九城邦豪邸坊曉廊坊壹公館鉑宮盛德金地馨園70年產(chǎn)權(quán)公寓艾力楓社3050年產(chǎn)權(quán)公寓萬達(dá)廣場宏泰美墅鉑宮馨園公寓單價集中在8500-9000元/㎡，帶1000-1500元/㎡精裝修；LOFT產(chǎn)品未見明顯溢價能力；銷售單價810093009000870084007800豪邸坊曉廊坊精裝修1200元/㎡精裝修1000元/㎡壹公館盛德金地精裝修1500元/㎡十九城邦精裝修1500元/㎡艾力楓社精裝修1500元/㎡元/㎡40年產(chǎn)權(quán)公寓70年產(chǎn)權(quán)公寓50年產(chǎn)權(quán)公寓公寓市場的主力總價在60萬元以內(nèi)，多為40-50萬元戶型總價405060708090100110120130140150160170180190200210220萬元萬達(dá)廣場兩居大戶型一居宏泰美墅鉑宮馨園艾力楓社30壹公館盛德金地曉廊坊豪邸坊十九城邦40年產(chǎn)權(quán)公寓70年產(chǎn)權(quán)公寓50年產(chǎn)權(quán)公寓萬達(dá)廣場宏泰美墅鉑宮馨園廊坊公寓市場處于初級階段，市場水平消化速度較慢，正常狀態(tài)下，每個項(xiàng)目月均銷售30-50套豪邸坊曉廊坊壹公館盛德金地十九城邦艾力楓社40年產(chǎn)權(quán)公寓70年產(chǎn)權(quán)公寓50年產(chǎn)權(quán)公寓103020套/月0504050以上0僅1套loft1個月銷售1棟400余套銷售速度現(xiàn)公寓市場存量房預(yù)計未來2-3年約13萬平米，主要為格林郡府以及盛德金地兩項(xiàng)目未來供應(yīng)2011年中2012年中2013年中2014年中40年產(chǎn)權(quán)公寓50年產(chǎn)權(quán)公寓中房馨園：公寓存量：50套，0.25萬㎡格林郡府：公寓存量6-8萬㎡鉑宮：公寓存量：114套，1.1萬㎡盛德金地：公寓存量：6.5萬㎡壹公館：公寓存量：30余套，0.6萬㎡豪邸坊：公寓存量：240套，1萬㎡艾力楓社：公寓存量：25套，0.13萬㎡宏泰美墅：公寓存量：300套，2.7萬㎡十九城邦：公寓存量：200套，1萬㎡70年產(chǎn)權(quán)公寓地塊位置占地面積（㎡）建筑面積容積率出讓年限成交價格（萬元）樓面地價(元/㎡)競得企業(yè)建設(shè)南路以東，縱三路以北16900.0837180.192.2403200860.67凱創(chuàng)置業(yè)豐盛路東側(cè)，愛民道北側(cè)4087.444904.931.204021804444.51潤綠園藝新源道南側(cè)，新華路東側(cè)4726.3544144.149.34402900656.94增亞房地產(chǎn)銀河路西側(cè)、金光道北側(cè)，商業(yè)中心區(qū)東北角13317.0546609.663.504080001716.38大中房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)金源道以南13333.6724000.601.804030501270.80城區(qū)房地產(chǎn)2010年及2011年上半年廊坊純商業(yè)用地共成交37.5萬㎡，預(yù)計未來2年將有約110萬㎡體量商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場，商業(yè)物業(yè)競爭激烈未來供應(yīng)截止目前，2011年廊坊共出讓居住以及商業(yè)用地1596畝，占地面積約106萬平米；其中純商業(yè)用地共約5.2萬㎡，建筑面積約16萬㎡；位置占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率出讓年限總成交價（萬元）樓面地價(元/㎡)競得人建設(shè)南路以東，縱三路以北41504.820-

405610-廊坊市凱創(chuàng)房產(chǎn)置業(yè)有限公司愛民道以北、建設(shè)路以西16205.5664822.2444094501458廊坊市鵬通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司愛民道以北、尚都金茂以東3501.950

-402150-廊坊市機(jī)械研究所永豐道南側(cè)、新華路西側(cè)12768510724.04078601539廊坊市凱創(chuàng)房產(chǎn)置業(yè)有限公司新奧藝術(shù)大道北側(cè)、和平路西側(cè)54313116293933.0401225075廊坊市剴創(chuàng)房產(chǎn)置業(yè)有限公司光明西道北側(cè)、規(guī)劃路東側(cè)62504.17145634.72.334012200838廊坊市剴創(chuàng)房產(chǎn)置業(yè)有限公司光明西道北側(cè)、育才路東側(cè)63583.2273407.764.34012400454廊坊市剴創(chuàng)房產(chǎn)置業(yè)有限公司新奧藝術(shù)大道北側(cè)、和平路東側(cè)645701937103.04014600754廊坊市剴創(chuàng)房產(chǎn)置業(yè)有限公司2010年全年廊坊共出讓純商業(yè)用地486畝，約32萬平米，建筑面積約90萬㎡公寓市場研究4.1公寓市場競爭分析公寓項(xiàng)目格局分析公寓市場客戶研究廊坊公寓市場整體表現(xiàn)為投資需求占比70-80%，自住需求占比20-30%板塊項(xiàng)目名稱購房需求投資自用居住

廣陽北鉑宮--盛德金地20%80%壹公館-100%廣陽東萬達(dá)95%5%中房馨園--安次板塊曉廊坊50%50%豪邸坊--開發(fā)區(qū)板塊宏泰美墅--十九城邦70%30%艾力楓社60%40%置業(yè)目的分析按投資訴求分類，把廊坊的投資客戶細(xì)分為租金收益、成長型客戶、穩(wěn)健型客戶投資訴求客戶關(guān)注點(diǎn)客戶特征面積需求總價代表項(xiàng)目穩(wěn)健型客戶升值潛力、資源占有（城市資源）、產(chǎn)品品質(zhì)城市高端置業(yè)客戶、關(guān)注升值潛力及產(chǎn)品品質(zhì)100-200㎡60－150萬以內(nèi)壹公館成長型投資客地段、產(chǎn)品、升值潛力、物業(yè)管理、開發(fā)商看重區(qū)域價值，對利好信息敏感40-80㎡35－60萬萬達(dá)廣場總價驅(qū)動型投資客地段、總價、租金、升值潛力做比較，算賬，看重租金，偏好于購買居住氛圍較濃的成熟區(qū)域30-40㎡25-35萬曉廊坊投資客戶特征關(guān)鍵詞：地段總價租金置業(yè)關(guān)注要素：區(qū)位、總價產(chǎn)品形式：40-60㎡小戶型公寓周邊配套不成熟升值及出租回報不高還需要再開發(fā)一段時間客戶特征置業(yè)需求對區(qū)域及本項(xiàng)目的看法——總價驅(qū)動型投資客，多為散戶投資，對于總價較為敏感，多為總價驅(qū)動型客戶30-45歲，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，職業(yè)上升期大部分為多次置業(yè)，至少1-2套房產(chǎn)本地人為主，中高收入人群職業(yè)多為：本地普通居民，政府公務(wù)員、企事業(yè)中層、管道局職工、下縣中高端客戶投資客戶分析投資客，石女士談紀(jì)要：投資經(jīng)歷：華夏開發(fā)的六大街40年產(chǎn)權(quán)公寓，2008年購買5300元/㎡，目前出租月租1200元，目前單價已經(jīng)升值至8000多元一平米。對投資商業(yè)的看法，首先滿足兩點(diǎn)：1、投資物業(yè)有升值價值；2、日常出租有收益。判斷一個商業(yè)的投資價值從商業(yè)氛圍是否足夠角度去考量。

對本項(xiàng)目的看法：1、商業(yè)配套不完善；2、目前來講沒有商業(yè)價值，未來的商業(yè)也很難講。3、如果商業(yè)氛圍打造的好，如果有閑錢也不排除會考慮投資?？蛻粼L談——總價驅(qū)動型投資客，多為散戶投資，對于總價較為敏感，多為總價驅(qū)動型客戶關(guān)鍵詞：地段升值潛力產(chǎn)品品質(zhì)總價置業(yè)關(guān)注要素：地段、升值潛力、物業(yè)管理產(chǎn)品形式：40-80㎡小戶型公寓不是城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)；現(xiàn)狀價格不高，未來有一定的升值空間；客戶特征置業(yè)需求對區(qū)域及本項(xiàng)目的看法——成長型投資客，投資訴求為物業(yè)升值，看重地段、關(guān)注升值潛力35-50歲，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，職業(yè)成熟上升期基本為多次置業(yè)，投資意識強(qiáng)，購房比較理性廊坊本地人、下縣投資客、北京投資客職業(yè)多為私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、大型企業(yè)中高層、管道局管理層、下縣私營業(yè)主投資客戶分析投資客證券公司經(jīng)理鄭女士萬達(dá)購買2套公寓訪談紀(jì)要：

…經(jīng)過08年的股事波動以后，現(xiàn)在更認(rèn)可房地產(chǎn)投資了，房地產(chǎn)相對其他投資產(chǎn)品更為保值，如果房產(chǎn)市場中有好機(jī)會的話還是很愿意往里投錢的；對于升值非常看好的是：商鋪、公寓、住宅；比較看好廊坊的發(fā)展前景，在萬達(dá)投資了多個小面積的公寓，相信升值空間較大…投資客私營企業(yè)主張女士萬達(dá)購買公寓訪談紀(jì)要：

…也在持續(xù)的做其他的投資，但總的來看，投資房地產(chǎn)是最沒有風(fēng)險，最保值的。如果投資在好的地段，升值潛力也非常強(qiáng)，2010年下半年廊坊的房地產(chǎn)價格就漲的很快。市中心的房子升值能力大。很看好廊坊的發(fā)展，但會看看價格再決定?？們r不要太高，以后出手風(fēng)險比較大…公寓比較保險。客戶訪談——成長型投資客，投資訴求為物業(yè)升值，看重地段、關(guān)注升值潛力關(guān)鍵詞：升值潛力產(chǎn)品品質(zhì)圈層、身份感置業(yè)關(guān)注要素：區(qū)位、升值潛力產(chǎn)品形式：80－150㎡公寓還需要再開發(fā)一段時間區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)一般；客戶特征置業(yè)需求對區(qū)域及本項(xiàng)目的看法——穩(wěn)健型投資客，投資較為有經(jīng)驗(yàn)，對于地段價值、升值潛力、產(chǎn)品品質(zhì)較為關(guān)注，總價敏感度底35-50歲，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，置業(yè)穩(wěn)定上升期大部分為多次置業(yè)，至少2套房產(chǎn)以上，且投資有公寓產(chǎn)品本地人為主，高端收入人群；職業(yè)多為：企事業(yè)單位高層、管道局高管、下縣中小型企業(yè)主；高端管理層投資客戶分析廊坊公寓的自住型客戶，兩極化明顯客戶類型物業(yè)類型客戶關(guān)注點(diǎn)客戶特征面積需求代表項(xiàng)目公寓自住客戶大戶型高端公寓城市資源、產(chǎn)品舒適度、配套便利本地客戶為主，回歸城市住宅，愿意購置物業(yè)實(shí)現(xiàn)保值，同時可以自住舒適2-3居，甚至4居壹公館小戶型公寓總價、交通、周邊配套年輕白領(lǐng)居多，地緣性購買，便利的交通及低總價開間、1居曉廊坊、豪邸坊、十九城邦、艾力楓社、萬達(dá)廣場自住客戶分類關(guān)鍵詞：資源占有（城市核心資源）舒適度物業(yè)服務(wù)置業(yè)關(guān)注要素：核心資源的占有度，居住舒適性產(chǎn)品形式：100-250㎡以上大戶型位置偏遠(yuǎn)，不是高端區(qū)域未來價值模糊客戶特征置業(yè)需求對區(qū)域及本項(xiàng)目的看法——大戶型高端公寓，以多次置業(yè)的改善升級客戶為主，此類客戶的核心訴求是地段、完善配套、產(chǎn)品品質(zhì)與舒適度40-55歲，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，職業(yè)上升期，注重身份職業(yè)多為私營企業(yè)主、大型企業(yè)高層、政府公務(wù)員等城市核心資源為此類客戶的主要購買目標(biāo)，看重居住的舒適性。同時認(rèn)為，有較高的保值增值能力自住客戶分析客戶訪談——大戶型高端公寓，以多次置業(yè)的改善升級客戶為主，此類客戶的核心訴求是地段、完善配套、產(chǎn)品品質(zhì)與舒適度私營企業(yè)主，任女士訪談紀(jì)要：

1、生活行為特征：在購買物品時首先看重的是“品牌”，它帶來的是一種信任感，在一定程度上可以保證所購買的東西是好東西，是有檔次的；好的、獨(dú)特、稀缺的東西對我還是很有吸引力的。2、置業(yè)特征：如果換房子，我首先考慮小區(qū)是否有獨(dú)特的資源，其次是小區(qū)的檔次以及未來周邊居住的人群，整體上要有一定的風(fēng)情和境界，房子客廳一定要大，最好還能有高檔會所和優(yōu)質(zhì)的軟性服務(wù)；同時能夠非常注重細(xì)節(jié)。3、對本項(xiàng)目的認(rèn)知：這個區(qū)域相對市區(qū)遠(yuǎn)，周邊沒什么資源，配套也比較少，缺乏高端產(chǎn)品的外部支撐條件。關(guān)鍵詞：總價低地段交通便利未來升值潛力置業(yè)關(guān)注要素：地段、低總價、交通便利產(chǎn)品形式：40-60㎡一居室如果價格可以，可以選擇對區(qū)域不是很熟，感覺偏遠(yuǎn)客戶特征置業(yè)需求對區(qū)域及本項(xiàng)目的看法——小戶型公寓自住客戶以區(qū)域白領(lǐng)、準(zhǔn)婚族等絕對剛需為主，對價格比較敏感，低總價、便利交通與配套是其主要關(guān)注要素25-30歲，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般職業(yè)多為年輕白領(lǐng)階層初次置業(yè)，婚房居多，看重公寓所在區(qū)域的生活便利性，低總價的優(yōu)勢自住客戶分析客戶訪談——小戶型公寓自住客戶以區(qū)域白領(lǐng)、準(zhǔn)婚族等絕對剛需為主，對價格比較敏感，低總價、便利交通與配套是其主要關(guān)注要素公司職員王小姐訪談紀(jì)要：1、需求面積：先買個不大的，60平米左右的，總價能低一些，這樣壓力小一些，等未來有孩子了再買大一些的；2、置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：總價低、方便上下班、配套齊全；3、對項(xiàng)目區(qū)域的看法這邊相對市區(qū)配套不足，人氣還沒有聚起來，以后應(yīng)該會建有跟更多的小區(qū)，買東西、吃飯也都會更方便些。如果價格低的話，還是有很大吸引力的。公司職員范先生訪談紀(jì)要：

1、需求面積：想買個小面積的，價格低些，壓力不大，也夠住，以后換了大房子，小的賣或者出租都比較方便。2、置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：價格、位置、交通、配套、戶型；3、對項(xiàng)目區(qū)域的看法位置相對有點(diǎn)兒偏，如果吃飯、買東西的地方比較多，價格又低的話，還是可以的客戶類型置業(yè)關(guān)注要素需求面積總價區(qū)間典型項(xiàng)目成長型投資客戶地段、產(chǎn)品、升值潛力、物業(yè)管理、開發(fā)商40-80平米40－60萬萬達(dá)廣場總價驅(qū)動型客戶地段、總價、升值潛力30－50平米30-40萬萬達(dá)廣場、曉廊坊、小戶型自住客戶總價、交通、周邊配套40-70平米30-60萬曉廊坊大戶型自住客戶城市資源、產(chǎn)品舒適度、配套便利120-200100-150萬壹公館結(jié)合本體條件，本項(xiàng)目地段、配套以及自然景觀均不具備明顯優(yōu)勢，本項(xiàng)目可以吸引租金收益型投資客戶以及小戶型自住客戶；結(jié)合客戶所關(guān)注的因素本項(xiàng)目將在控制總價、提升戶型實(shí)用性、注重物業(yè)服務(wù)等方面發(fā)力，提升項(xiàng)目吸引力。投資客為項(xiàng)目主要目標(biāo)客群，同時可以兼顧部分自住需求。客戶分析小結(jié)以投資客戶為主，兼顧過渡性自用居住客戶核心客戶公寓市場小結(jié)——在市場的平臺水“小戶型+控制總價+精裝修”基礎(chǔ)上，提升物業(yè)服務(wù)水平及產(chǎn)品創(chuàng)新，提升項(xiàng)目溢價能力——主力戶型面積：公寓主力戶型為30-60㎡的小戶型，其中50平米左右戶型最為熱銷，大面積戶型公寓滯銷；——公寓銷售單價：公寓單價集中在8500-9000元/㎡，并有1000-1500元/㎡精裝修；LOFT產(chǎn)品未見明顯溢價能力；廣陽東部區(qū)域存在公寓價格洼地；——公寓銷售總價：公寓市場的主力總價在60萬元以內(nèi)，多集中在40-50萬元區(qū)間；——公寓銷售速度：廊坊公寓市場處于初級階段，市場水平消化速度慢，對商用水電及產(chǎn)權(quán)有一定抗性；——公寓未來供應(yīng)：廊坊未來商業(yè)用地供應(yīng)總規(guī)模約為16萬㎡，市場供應(yīng)有限，存在發(fā)展機(jī)會；——公寓客戶情況：以投資客戶為主，客戶關(guān)注總價、升值潛力、配套。公寓市場研究4.1公寓市場競爭分析公寓項(xiàng)目格局分析公寓市場客戶研究格林郡府開發(fā)商品牌、高端產(chǎn)品品質(zhì)、實(shí)用型戶型、江南元素園林景觀、簡歐建筑風(fēng)格是其主要賣點(diǎn)項(xiàng)目基本信息位置：東環(huán)路與解放道交口處西南角規(guī)模：占地面積290畝，建筑面積42萬㎡開發(fā)商品牌：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司產(chǎn)品形式：整體18-24層高層住宅及公寓，共35棟，約3441套；回遷房占比約40%，約9-10棟，戶型同商品房主力戶型：

住宅：一期產(chǎn)品60-130㎡1-3居，其中1居60㎡左右，僅30多套，約占5%；2居70-90㎡占70%，3居110-130㎡占25%；公寓：70年產(chǎn)權(quán)公寓，戶型面積30-50㎡，共4棟，建于商業(yè)內(nèi)街之上，總量約6-8萬㎡；入住時間：一期2012年底回遷住宅住宅住宅格林郡府戶型以舒適型2-3居為主，較為方正，并贈送約10㎡面積，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠住宅戶型：一期產(chǎn)品60-130㎡1-3居，其中1居60㎡左右，僅30多套，約占5%；70-90㎡2居及110-130㎡3居，比例各半；銷售情況未開盤，售樓處預(yù)計2011年8月正式對外開放，公寓銷售時間未知;首先銷售5、6、9、12、13號樓住宅；銷售價格：價格未定，預(yù)計7800-8000元/㎡。三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)格林郡府展示區(qū)開榮盛在廊坊之先河，以精致園林+4個獨(dú)立樣板間+高品質(zhì)售樓處來展示項(xiàng)目定位的高端性，在區(qū)域內(nèi)已是標(biāo)桿，將提升區(qū)域產(chǎn)品與價格水平配套項(xiàng)目內(nèi)配有約14-15萬㎡商業(yè)，包括兩個集中商業(yè)以及一條商業(yè)內(nèi)街；會所（現(xiàn)為售樓處）項(xiàng)目賣點(diǎn)園林景觀：融入江南元素的園林景觀建筑風(fēng)格：簡歐建筑風(fēng)格產(chǎn)品品質(zhì)：高端產(chǎn)品（目前是僅次于榮盛在開發(fā)區(qū)的“塞納榮府”高端項(xiàng)目）面積贈送：贈送約10㎡郡望江南便利的交通條件+高品質(zhì)產(chǎn)品+主流產(chǎn)品，中等規(guī)模項(xiàng)目基本信息位置：廣陽道與東安路交叉口（九中附近）規(guī)模：占地面積7.3萬㎡，建筑面積22萬㎡，共1182套，容積率2.2，綠化率35%

開發(fā)商品牌：廊坊市海潤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品形式：6-27層多層以及高層住宅戶型配比：88-198㎡左右2-4居，主力戶型90-100㎡左右2居，110-130㎡3居；其次是150-190㎡4居銷售狀況：2011年10月或年底開盤，售樓處2011年9月對外開放住宅價格：預(yù)計9000-10000元/㎡郡望江南新古典的建筑風(fēng)格+及中央湖景打造，營造產(chǎn)品的高品質(zhì)感項(xiàng)目賣點(diǎn)建筑風(fēng)格：新古典主義園林景觀：7000㎡中央綠地及中央景觀湖項(xiàng)目內(nèi)配有5000㎡商業(yè)，目前具體信息未定開發(fā)商背景海潤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是新近成立的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，由浙江九鼎建筑裝飾有限公司和廊坊市潤綠園藝集團(tuán)有限公司聯(lián)合出資建立藍(lán)爵世家廊坊市區(qū)東部大盤，主流戶型設(shè)計，同時注重商業(yè)配套項(xiàng)目基本信息位置：愛民東道與東外環(huán)路交口東南側(cè)郭桑園村內(nèi)（北華航天學(xué)院東側(cè)）規(guī)模：占地面積17.45萬㎡，建筑面積43萬㎡，容積率2，綠化率43%開發(fā)商品牌：廊坊市華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品形式：40棟高層住宅，包括4棟回遷房，1梯2戶、1梯3戶、1梯4戶；分3期開發(fā)，1期共14棟主力戶型：一期40-140㎡1-3居項(xiàng)目賣點(diǎn)一期大戶型產(chǎn)品為1梯2戶，電梯直接入戶地中海建筑風(fēng)格配套小區(qū)內(nèi)有大型商場、超市以及幼兒園萬達(dá)廣場公寓基本信息位置：廣陽新華路與金光道交口處（明珠大廈斜對面）建筑面積：64萬平米占地面積：13萬平米組成：由萬達(dá)大型購物中心、萬達(dá)五星級酒店、寫字樓、室外商業(yè)步行街及城市商業(yè)街、商務(wù)酒店、高端住宅、小戶型公寓組成。E座公寓F座公寓住宅酒店寫字樓寫字樓萬達(dá)廣場是廊坊第一個國內(nèi)一線品牌的綜合體項(xiàng)目，整體檔次為中高端，將引領(lǐng)城市商業(yè)升級，開啟廊坊投資市場廊坊萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的第三代產(chǎn)品，是多功能、綜合性城市綜合體。E座公寓F座公寓萬達(dá)廣場公寓公寓產(chǎn)品基本信息戶型面積：40-70平米，以40-50平米為主價格：8500元/平米精裝修：1200元/平米開盤時間：2011年6月、2011年7月入住時間：2012年9月體量：共兩棟40年產(chǎn)權(quán)的公寓產(chǎn)品，共約960套公寓，6梯24戶，共27層，室內(nèi)層高3.2米13-22層平面小戶型公寓產(chǎn)品，借助核心優(yōu)勢區(qū)位、開發(fā)商品牌、精裝修價值、完善的配套發(fā)力銷售速度2011年6月25日首次開盤E棟，已售罄；2011年5月開始蓄客，蓄客約1個月。2011年7月23日二次開盤，銷售F棟450套，當(dāng)天去化約90％；萬達(dá)廣場公寓項(xiàng)目價值精裝修：裝修標(biāo)準(zhǔn)1200/平米，送空調(diào)、電視等家電項(xiàng)目價值區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目位于廣陽新華路與金光道交口處（明珠大廈斜對面），是廊坊城市的核心區(qū)；成熟的城市環(huán)境以及精裝修，提升公寓投資價值萬達(dá)廣場公寓公建部分占比65%，大型完善的配套促進(jìn)項(xiàng)目升值項(xiàng)目價值配套：作為大型城市綜合體項(xiàng)目，廊坊萬達(dá)廣場擁有17.8萬平米的集中商業(yè)及商業(yè)步行街，7.8萬平米寫字樓以及4.15萬平米酒店；項(xiàng)目位于城市核心區(qū)域，坐享周邊完善配套。萬達(dá)廣場客戶客戶來源客戶比例客戶職業(yè)客戶特征關(guān)注要素投資總額本地客戶50%管道局、企事業(yè)機(jī)關(guān)中層領(lǐng)導(dǎo)及公務(wù)員已有自住房屋，年齡35-45歲，社會中堅(jiān)力量，在廊坊至少有一套住房，20萬元以內(nèi)私家車代步地段、物業(yè)升值、總價、租金回報40-50下縣客戶30%大廠、文安、霸州等地的中小企業(yè)主及企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)至少2套住房，年齡30－45歲，有車有房，在廊坊有住房，下縣有企業(yè)或擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)工作地段、升值潛力、租金回報50-80京津客戶20%長期跟隨萬達(dá)投資客戶在北京有工作，跟廊坊有親屬、同學(xué)、朋友等社會關(guān)系，長期跟隨萬達(dá)集團(tuán)投資不動產(chǎn)地段、開發(fā)商品牌、升值潛力80-100萬達(dá)廣場公寓的投資客戶50%來自廊坊本地客戶，大約30%來自周邊下縣客戶，20%來自京津區(qū)域的投資客投資客私營企業(yè)主張女士萬達(dá)購買公寓訪談紀(jì)要：

…也在持續(xù)的做其他的投資，但總的來看，投資房地產(chǎn)是最沒有風(fēng)險，最保值的。如果投資在好的地段，升值潛力也非常強(qiáng)，2010年下半年廊坊的房地產(chǎn)價格就漲的很快。市中心的房子升值能力大。很看好廊坊的發(fā)展，但會看看價格再決定?？們r不要太高，以后出手風(fēng)險比較大…公寓比較保險。項(xiàng)目評價項(xiàng)目借鑒核心賣點(diǎn)地段+強(qiáng)勢配套+產(chǎn)品水平+開發(fā)商品牌地段：位于新華路，屬于廊坊市最繁華的商業(yè)中心配套：周邊有明珠商廈，項(xiàng)目配套有萬千百貨、萬達(dá)影院、大歌星KTV等產(chǎn)品水平：精裝修，實(shí)現(xiàn)拎包入住，40－50平米小戶型公寓開發(fā)商品牌：萬達(dá)集團(tuán)中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌，全國35個在營業(yè)萬達(dá)廣場1、客戶對于地段、配套關(guān)注度較高，較為認(rèn)同；2、適當(dāng)?shù)目刂泼娣e，降低總價，極大的提升了客戶的投資熱情，戶型控制在40－70平米以內(nèi)的主力產(chǎn)品。3、客戶關(guān)注長期投資的升值價值，通過地段、產(chǎn)品能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)升值的能力。項(xiàng)目借鑒：萬達(dá)產(chǎn)品匯集地段、強(qiáng)勢資源、控制總價的小戶型產(chǎn)品，是能夠?qū)崿F(xiàn)較高的價格以及好的消化速度；同時萬達(dá)利用自身的產(chǎn)品品牌，實(shí)現(xiàn)了帶動異地客戶投資的產(chǎn)品形式萬達(dá)廣場盛德金地優(yōu)勢區(qū)域中的高端精裝公寓項(xiàng)目，是新城市中心地標(biāo)建筑，目前廊坊代表性公寓項(xiàng)目基本信息開發(fā)商：廊坊市榮達(dá)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：北外環(huán)路南、新開路東占地面積：20139平米建筑面積：105343平米容積率：3.60均價：毛坯7300元/平米，精裝修1500元/平米開盤時間：2011年8月初入住時間：2012年總戶數(shù)：745戶戶型面積：50-170平米1-3居車位：577個，地下兩層項(xiàng)目組成：4棟50年產(chǎn)權(quán)、商用水電的精裝修公寓，其中A座15層、B、C座18層、D座17層，1-3層共24241平米集中商業(yè)。ADBC明珠商場盛德金地以50-90平米小戶型為主力產(chǎn)品，戶型規(guī)整，受產(chǎn)權(quán)影響，蓄客量不足戶型：50-170平米1-3居（1居50-60平米、2居70-80平米、3居90-170平米），3梯11戶以2居為主，其次為1居，3居較少；銷售情況:價格：毛坯7300元/平米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米；開盤時間：預(yù)計2011年8月，面前正蓄客，約2000余組，7月10號開始排號，排100多號；本次開盤為一期C座，主推戶型面積50、60、70、80平米左右1-2居。90㎡3室2廳2衛(wèi)125㎡3室2廳2衛(wèi)復(fù)式130㎡3室2廳2衛(wèi)復(fù)式70-80㎡2室2廳1衛(wèi)盛德金地客戶地緣性強(qiáng)，以周邊區(qū)域客戶為主，對50年產(chǎn)權(quán)抗性較大，看重區(qū)域配套及發(fā)展客戶情況：年輕人過渡居住，或者為孩子購買，或進(jìn)行投資。置業(yè)顧問訪談：沒有下縣客戶，都是周圍小區(qū)的客戶；客戶對商水商電勉強(qiáng)可以接受，但對沒有天燃?xì)饪剐詷O大，認(rèn)為沒法生活；原來看大戶型的客戶都轉(zhuǎn)向小戶型投資；4月份開始蓄客，三個月蓄客2000多組，但是有效客戶較少，還在努力蓄客；目前來訪客戶都是改善型的居住客戶，所以對50年產(chǎn)權(quán)抗性較大，經(jīng)過客戶疏導(dǎo)部分可以接受投資公寓?？蛻粼L談，家住阿爾卡迪亞這周邊環(huán)境比較好，我就住在附近，所以對這邊比較了解，也熟悉；已經(jīng)在其他地方買了一套小的，就是投資用，之前不知道有這個項(xiàng)目，如果知道的話就考慮買這個了，但是現(xiàn)在也不確定什么時候能開盤；盛德金地1500元/平米精裝修標(biāo)準(zhǔn)，提升產(chǎn)品品質(zhì)，增加投資價值項(xiàng)目價值精裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元/平米，包括廚衛(wèi)精裝修、地面、墻面等；采用節(jié)能環(huán)保保溫外墻，保溫性更強(qiáng)。復(fù)式精裝修樣板間復(fù)式二層客廳2居餐廳2居廚房大開間衛(wèi)生間復(fù)式首層客廳大開間開放式廚房大開間客廳及臥室盛德金地項(xiàng)目內(nèi)配大型商業(yè)配套，并分享市政優(yōu)質(zhì)大配套，利用Artdeco建筑立面的視覺沖擊及屋頂空中花園，突出項(xiàng)目硬件價值項(xiàng)目價值：建筑立面：Artdeco建筑風(fēng)格，建筑頂部高低錯落（A座15層、B、C座18層、D座17層）。園林景觀：利用商業(yè)的3層屋頂空間，設(shè)計為1500平米空中花園，為項(xiàng)目植入綠色氣息。配套——內(nèi)外兼顧項(xiàng)目內(nèi)：1-3層約4萬平米明珠商場及超市項(xiàng)目外：北側(cè)為廊坊市主要的綠化景觀公園——660畝的廊坊藝術(shù)公園，東北方向?yàn)槔确徊┪镳^、廊坊圖書館和廊坊體育館。項(xiàng)目評價項(xiàng)目借鑒核心賣點(diǎn)地段+配套+產(chǎn)品風(fēng)情地段：廣陽道南側(cè)，對面為廊坊藝術(shù)中心，配套：自身有4萬平米商業(yè)配套，整體租賃給廊坊最大的商家明珠商廈經(jīng)營建筑風(fēng)情：Artdeco建筑立面風(fēng)格，風(fēng)情化立面打造1、客戶對于地段、配套關(guān)注度較高，較為認(rèn)同；2、大戶型的公寓產(chǎn)品市場認(rèn)知不足；并非配套足夠，就能實(shí)現(xiàn)好的銷售，產(chǎn)品同樣非常重要；機(jī)會：對于標(biāo)新立異的建筑風(fēng)情及立面，關(guān)注度較高；1、項(xiàng)目優(yōu)勢：地段、配套、建筑風(fēng)情、菜單精裝修；2、項(xiàng)目劣勢：戶型面積過大，無燃?xì)饨尤?，工程施工原因；?xiàng)目借鑒：項(xiàng)目整體定位有明顯問題，地塊商業(yè)產(chǎn)權(quán)，商水商電無燃?xì)猓瑧粜兔黠@偏大，1、以功能性的兩局室以及三居室為主，70-80平米左右，120-150平米三名主打自用居住的剛改善以及首置客戶，不滿足此類客戶成交條件；2、居住類產(chǎn)品供應(yīng)量足，可替代產(chǎn)品量大；盛德金地壹公館小體量大戶型公寓產(chǎn)品，定位城市高端，坐享區(qū)域優(yōu)質(zhì)配套基本信息位置：廣陽和平路與北環(huán)路交匯處西南角（廊坊市體育館斜對面）開發(fā)商：建工偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

占地面積：5300平方米建筑面積：29000平方米容積率：4.70產(chǎn)權(quán)年限：50年總戶數(shù)：108戶項(xiàng)目組成：由一棟21層板塔結(jié)合的建筑構(gòu)成。1-3層約4000平米底商，首層挑高精裝大堂，24小時專業(yè)物業(yè)管理。壹公館190-250平米大戶型公寓，戶型方正，并配有入戶花園，高端奢華產(chǎn)品世爵館戶型A，3室2廳2衛(wèi)1廚200.13㎡伯爵館戶型B，3室2廳3衛(wèi)1廚190.08㎡豪爵館戶型C，4室3廳3衛(wèi)1廚253.17㎡戶型特色：項(xiàng)目共108套，三種戶型，190、200、253平米3-4居；私家電梯直接入戶，一梯一戶；戶型方正，主臥套間，并設(shè)有入戶花園；明廚明衛(wèi)，253平米C戶型設(shè)有南向及北向陽臺，A戶型為南向陽臺，B戶型為北向陽臺。銷售情況：項(xiàng)目共108套，2010年12月開盤，現(xiàn)剩余30余套190平米左右的戶型；客戶情況：以本地中高端客戶為主，包括個體經(jīng)營者以及管道局人員；多為自住，投資客較少；北京、天津等外地客戶少量。壹公館客戶情況：以本地中高端客戶為主，包括個體經(jīng)營者以及管道局人員；多為自住，投資客較少；北京、天津等外地客戶少量?？蛻粼L談：這戶型挺大的，但我買房子比較在意的不是戶型特別大，我比較看重品質(zhì)以及是否舒適，不僅是硬件還有軟軟件方面，這項(xiàng)目缺少一個好的小區(qū)環(huán)境，缺少一種氛圍。這項(xiàng)目最有優(yōu)勢的地方可能就是周邊的環(huán)境配套了……買房子是住也是投資，我現(xiàn)在不缺房子，但我想找更好一點(diǎn)兒的，以本地中高端客戶為主，包括個體經(jīng)營者以及管道局人員，多為自住，投資客較少項(xiàng)目價值精裝修首層星級酒店入戶大堂，230平米精裝修，4.5米挑空菜單式裝修地采暖超大景觀落地窗贈送中央空調(diào)壹公館精裝修大堂提升項(xiàng)目品質(zhì)，菜單式精裝修服務(wù)，提供靈活個性的精裝修菜單式精裝修，標(biāo)準(zhǔn)等未定，共三種（中式、歐式、現(xiàn)代）風(fēng)格；地板、墻紙等色調(diào)可自由選擇；廚衛(wèi)精裝修壹公館提供私家電梯入戶、四重安保系統(tǒng)及高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目價值歐式現(xiàn)代建筑風(fēng)格綠化較少，歐洲古典園林享有入戶花園智能科技：采用智能磁卡電梯采用斷橋鋁合金雙層中空玻璃，節(jié)能環(huán)保，保溫隔熱隔噪項(xiàng)目價值物業(yè)管理：第一太平戴維斯提供金牌物業(yè)服務(wù)管理封閉式管理，入口處設(shè)置在北側(cè)，地下停車場、人車分流；四重安防：公共區(qū)域閉路電視監(jiān)控，24小時保安巡視；三方對講，樓宇可視對講及門禁系統(tǒng)；煤氣泄露報警、煙感、溫感報警；室內(nèi)一鍵式智能報警。案例總結(jié)現(xiàn)有公寓項(xiàng)目共性帶有精裝修，1200-1500元/平米左右標(biāo)準(zhǔn)；商業(yè)配套，集中商業(yè)或底商；科技手段：項(xiàng)目融入智能科技手段，如采用智能磁卡電梯、斷橋鋁合金雙層中空玻璃等；建筑立面：建筑立面力求品質(zhì)，如Artdeco、歐式現(xiàn)代等?，F(xiàn)有公寓項(xiàng)目個性戶型特色，主打200平米左右大戶型，或50-80平米左右小戶型；水電：民用水電增加項(xiàng)目居住價值；客群：萬達(dá)廣場憑借較高的品牌價值、核心區(qū)位、完善配套、小戶型而極具投資價值，主打投資客；而如盛德金地、壹公館項(xiàng)目則主要為自住需求；物業(yè)管理：優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)增加物業(yè)投資價值及居住品質(zhì)，如壹公館；做足現(xiàn)有公寓產(chǎn)品的共性，同時突出個性項(xiàng)目/指標(biāo)萬達(dá)廣場盛德金地壹公館格林郡府核心優(yōu)勢地段、配套、產(chǎn)品、開發(fā)商品牌地段、配套、品質(zhì)地段、品質(zhì)產(chǎn)品客戶特征90%以上為投資客戶：

1、50%管道局、企事業(yè)機(jī)關(guān)中層領(lǐng)導(dǎo)及公務(wù)員；

2、30%大廠、文安、霸州等地的中小企業(yè)主及企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)；

3、20%左右長期跟隨萬達(dá)投資客戶現(xiàn)有客戶以投資客戶為主，中小戶型面積較受到青睞：

1、本地投資客戶為主，企事業(yè)單位中高管；

2、少量過渡性居住型客戶，富二代或家庭條件較好的本地客戶以自用客戶為主；1、本地客戶為主，城市高端客戶人群；

2、下縣中大型企業(yè)主或中高層管理者80%以上為投資客戶

1、以本地投資客戶為主，主要為城市中等收入客群；客戶關(guān)注物業(yè)長期升值能力，地段，總價控制長期升值、總價控制、產(chǎn)品品質(zhì)長期物業(yè)升值、產(chǎn)品品質(zhì)、地段長期升值潛力，低總價，高性價比市場機(jī)會總價控制下的，地段、配套，提升了產(chǎn)品的性價比，能夠增強(qiáng)產(chǎn)品的核心能力并非具備地段、配套就能實(shí)現(xiàn)好的市場表現(xiàn)，產(chǎn)品、產(chǎn)品品質(zhì)同樣重要，較高的產(chǎn)品品質(zhì)，能夠受更高的價格小戶型，控制總價發(fā)力方向小戶型面積，控制總價，實(shí)現(xiàn)熱銷控制總價的小戶型，產(chǎn)品品質(zhì)高產(chǎn)品品質(zhì)能夠提升價格控制總價基于競爭的投資客戶以城市成長型投資客戶為主，關(guān)注升值潛力、產(chǎn)品及產(chǎn)品品質(zhì)，是項(xiàng)目的著力發(fā)展方向基于競爭以成長型投資客戶為主的，高產(chǎn)品品質(zhì)下的總價控制產(chǎn)品案例選取的原則——依附或臨近于城市新區(qū)，商業(yè)氛圍較弱；以公寓為核心驅(qū)動，中等規(guī)模，產(chǎn)品形態(tài)以小戶型為主，商業(yè)為輔輔的城市綜合體；通過提高附加值、產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)快速銷售的案例；案例借鑒：通過典型案例的驗(yàn)證具備地段和配套的前提下，公寓產(chǎn)品能否快速銷售案例研究的目的——分析案例的成功構(gòu)成因素；結(jié)合案例最終市場實(shí)現(xiàn)，提取對本項(xiàng)目的可借鑒點(diǎn)；借鑒案例，梳理項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新、提高項(xiàng)目附加值，主題化打造的要素。城市非核心區(qū)、公寓為主、中等規(guī)模綜合性項(xiàng)目云鼎公寓長沙將愛公寓設(shè)計師廣場呼和浩特云鼎公寓城市核心區(qū)熱銷樓盤之一，創(chuàng)新型產(chǎn)品突破區(qū)域價格平臺項(xiàng)目概況：建筑規(guī)模：占地9000平米，建筑面積81018平米，其中公寓近3萬㎡，地下1-2層車庫。產(chǎn)品概況：5-28層，1-3單元；精裝修，戶型40-200㎡，主力40-60㎡一居占60%。產(chǎn)品特點(diǎn)：與4-5單元寫字樓同為商住兩用，1-3單元中有辦公客戶，4-5單元中也有居住客戶項(xiàng)目區(qū)位：

位于呼和浩特市通道北街與光明大街交匯處，占據(jù)首府黃金位置，緊鄰火車站、長途汽車站，多條公交線路縱橫交錯。項(xiàng)目周圍匯集近20所學(xué)校，從小學(xué)到大學(xué)。周邊生活配套設(shè)施完善，娛樂一條街，金融一條街，緊鄰呼市附屬醫(yī)院。一層為：7.8米層高，600平米精裝酒店式大堂、彰顯尊貴。呼和浩特云鼎公寓二層：400平米歐式主題茶餐廳云鼎會所公寓的附加價值主要體現(xiàn)在其休閑性和商務(wù)性方面產(chǎn)品創(chuàng)新：三大類型，42個特色會所，對客戶形成強(qiáng)烈沖擊呼和浩特云鼎公寓大型商務(wù)會所：5-6層設(shè)有2000平米的大型商務(wù)會所，可供業(yè)主開聯(lián)誼party以及舉行大型的商務(wù)談判會議空中花園小會所：每3層一組會所，2t6的單元1個，2t11的單元2個，共40個；9米挑高，空中花園，每個小會所30㎡左右，25%公攤，配置沙發(fā)、桌椅等入口大堂會所：入口設(shè)置精裝修大堂，兩側(cè)形成兩個小型會客廳。呼和浩特云鼎公寓完善的商業(yè)配套和休閑娛樂配套，締造一個商務(wù)貴族交際圈，實(shí)現(xiàn)精英階層的商務(wù)對話。位于四層的400平米星光泳池每個會所給業(yè)主提供一個獨(dú)立的休閑場所，讓業(yè)主能夠在喝茶聊天、享受日光浴的同時，進(jìn)行互動交流、洽談商務(wù)。締造一個貴族交際圈，讓業(yè)主在休閑中挖掘商機(jī)，實(shí)現(xiàn)精英階層的商務(wù)對話。每個單元在確保精裝修的前提下，兼具各式各樣的裝修風(fēng)格，讓居住環(huán)境不再單調(diào)和千篇一律。“…來訪的客戶有一半以上對這些會所和游泳池特別感興趣，特別是首層大廳，朋友來了在這里聊天，很有面子…”——云鼎職業(yè)顧問呼和浩特云鼎公寓銷售及客戶情況：價格：精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元，開盤8000元/㎡，目前價格8000元/㎡銷售：已售60%，月均60套；項(xiàng)目中高端售價，銷售速度超越平臺將愛公寓定位為“專為年輕人打造的人性化公寓”，專門針對8090后年輕人的小戶型公寓產(chǎn)品。定位明確，產(chǎn)品特色鮮明項(xiàng)目區(qū)位：位于長沙城區(qū)的東南部，處在湘府東路，地理位置優(yōu)越，毗鄰省植物園，圭塘河風(fēng)光帶。缺點(diǎn)：距離市中心太遠(yuǎn)，目前直達(dá)公交車較少，交通不方便，人居氣氛還未很濃厚，周邊的道路規(guī)劃不太規(guī)范，周邊餐飲、教育、金融、娛樂、醫(yī)療等生活配套尚未成熟，空氣污染程度有待降低。項(xiàng)目概況：建筑規(guī)模：建筑面積82000平米，容積率：2.70，綠化率：41%，產(chǎn)權(quán)年限：50年產(chǎn)品概況：戶型基本為60—67㎡的緊湊型兩房產(chǎn)品特點(diǎn)：戶型空間通透方正，廳、房、廚、衛(wèi)等住宅功能齊全，且可自由間隔組合，贈送6平米空間，長沙將愛公寓長沙將愛公寓特色一：

主打60—67㎡小戶型，贈送6㎡面積，廳、房、廚、衛(wèi)等住宅功能齊全，滿足剛需顧客需求1室2廳1衛(wèi)60.00㎡2室1廳1衛(wèi)66.00㎡長沙將愛公寓特色二：強(qiáng)勢景觀相伴，以環(huán)境吸引顧客，提升居住和投資價值。

公寓下的園林設(shè)計，錯路有致的花卉植被布局，不同季節(jié)的植被更行不同的功能分區(qū)，使將愛公寓年年四季如春，與陽光下公寓相輝映，打造一條獨(dú)具特色的景觀鏈。項(xiàng)目背靠長沙兩大“綠肺”之一，天際嶺國家森林公園(省植物園)，北靠3公里圭塘河風(fēng)光帶，2400畝濕地公園（在規(guī)劃建設(shè)中，三年內(nèi)完工）,擁有得天獨(dú)厚的自然生態(tài)資源。長沙將愛公寓特色三：

不同主題設(shè)計，滿足業(yè)主需求異型現(xiàn)代空間簡潔雅致風(fēng)格新貴風(fēng)格長沙將愛公寓特色四：以《將愛》電影借勢，浪漫年輕的定位，噱頭十足廣告宣傳：“將愛公寓——用一所房子，將愛情進(jìn)行到底!”營銷手段：在5月4日來臨之際啟動了“青年精英置業(yè)計劃”活動，計劃針對首次置業(yè)的年輕人推出VIP卡，實(shí)行5000抵2萬的優(yōu)惠政策，讓年輕人輕松實(shí)現(xiàn)置業(yè)夢想?？偨妫?9206平米建筑形態(tài)：4棟23或26層高層塔樓式酒店公寓及大型綜合商業(yè)組成。立面由黑白灰三基色組成，為西南四環(huán)地標(biāo)性建筑。開放式社區(qū)內(nèi)國際星級酒店、40000㎡大型集百貨、餐飲、健身、商務(wù)、娛樂一體的資和信百貨，功能配套完善，亦是物業(yè)升值的有力因素。設(shè)計師廣場獲得獎項(xiàng)：06-07年度綠色、人文、科技地產(chǎn)先鋒07年中國戶型設(shè)計創(chuàng)新十強(qiáng)樓盤07中國地產(chǎn)標(biāo)桿名盤07年中國地產(chǎn)最佳酒店公寓07北京最佳創(chuàng)新獎復(fù)雜的結(jié)構(gòu)來源于簡單，設(shè)計師廣場立面由黑白灰三基色組成。以框架體系，應(yīng)用超現(xiàn)代主義風(fēng)格讓項(xiàng)目變得相對抽象，建筑的基本元素梁、柱從人的視線中消失，使建筑表面光潔，形象前衛(wèi)。設(shè)計師倡導(dǎo)簡約、精致設(shè)計，零隔斷空間，格局方整，收納空間大。旨在向新生代推出效率化、多元化、多維度的生活。所有樓座向東南45度轉(zhuǎn)角，這樣街道上看去減少了壓迫感，同時以求得更佳日照及采光并保證從社區(qū)四周通向中心商業(yè)的交通流線順暢，即使塔式住宅亦可享受板式通透。社區(qū)呈開放式布局總體規(guī)劃思想產(chǎn)品組合構(gòu)成產(chǎn)品組合：酒店式公寓+綜合商業(yè)酒店式公寓部分由4棟23或26層高層塔樓式酒店公寓A座為23層，由300-600平米大戶型構(gòu)成B~D座為26層，由35-55平米小戶型公寓構(gòu)成綜合商業(yè)部分其中商業(yè)部分有4萬平米集百貨、餐飲、健身、商務(wù)、娛樂一體的資和信百貨。營銷階段與時間貨量安排開盤銷售價格區(qū)域內(nèi)在銷產(chǎn)品均價第一階段（2007.9.15）B座開盤B座350套同時發(fā)售13300元/平米11000元/平米第二階段（2007.10.27）C座開盤C座324套同時發(fā)