紫元陽光水榭市場研究及產(chǎn)品定

紫元·陽光水榭市場研究及產(chǎn)品定位漢嘉土木咨詢2021.10.21研究路徑區(qū)域屬性核心問題界定產(chǎn)品建議市場時機挖掘細分市場需求研究細分市場競爭研究區(qū)域間競爭競爭時機本工程市場時機區(qū)域內競爭需求時機區(qū)域客群特征典型樣本及客群來源核心問題界定六期、七期將面臨的競爭環(huán)境如何，選擇怎樣的細分市場進入？如何在產(chǎn)品上提升，實現(xiàn)最大溢價，解決前期投入高的問題？六、七期產(chǎn)品作為本工程收官之作，本次市場研究及產(chǎn)品定位解決以下兩個問題：工程情況7期7期6期分塊,小面積,臨街,處于小區(qū)主干道和主入口處，與四期商業(yè)相連。面積較大,完整性強，臨河且小區(qū)內水資源可引入6期:容積率1.62,占地面積56001.677期:容積率1.56,占地面積9412.14研究路徑區(qū)域屬性核心問題界定產(chǎn)品建議市場時機挖掘細分市場需求研究細分市場競爭研究區(qū)域間競爭競爭時機本工程市場時機區(qū)域內競爭需求時機區(qū)域客群特征典型樣本及客群來源蘇州板塊格局園區(qū)吳中區(qū)市區(qū)相城新區(qū)園區(qū)園區(qū)依托強勁的經(jīng)濟、國際化的居住環(huán)境及住宅開發(fā)水平，價格領跑蘇州。目前湖西開發(fā)用地匱乏，整體市場東向開展明顯，未來還有大量儲藏用地面世。市區(qū)吳中區(qū)借助西山、東山的自然景觀，別墅供給量較大，普通住宅目前主要集中在越溪板塊和吳中開發(fā)區(qū)板塊，加上世貿(mào)、招商等地產(chǎn)商的入駐，區(qū)域逐漸被炒熱。近期價格提升加速。稀缺土地資源、成熟配套，支撐其市場價格，目前環(huán)線以內新房源供給較少，新房源集中在滄浪新城和平江新城。園區(qū)領跑蘇州房地產(chǎn)市場，市區(qū)土地資源稀缺，吳中區(qū)借助自然景觀提升板塊價值，新區(qū)北向趨勢明顯，相城區(qū)受益于交通改造優(yōu)勢，未來市場發(fā)揮空間大。蘇州板塊格局相城區(qū)高新區(qū)蘇州房地產(chǎn)的價格盆地，其中心區(qū)域與鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊形成了較為明顯的價格梯度。目前合景、恒基等香港開發(fā)商進駐，交通日益興旺，人民路北延板塊供給集中，未來市場發(fā)揮空間大。開發(fā)時間較早，但目前可供開發(fā)用地少，北向開展趨勢明顯，滸關片區(qū)的開展?jié)摿υ谡?guī)劃下逐漸被挖掘。區(qū)域屬性本工程所在區(qū)域作為一個居住板塊，居住氣氛較好。周邊配套齊全，還有吳中商城、吳中汽車南站等配套。開發(fā)區(qū)的制造業(yè)聚集，人群密度較高，潛在住房需求大。吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：吳中區(qū)的制造業(yè)基地本工程屬于“建成區(qū)〞：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)本工程屬于城南核心居住區(qū)，居住氣氛較好，周邊配套齊全；產(chǎn)業(yè)人群密集，屬于內源型市場。隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)模的壯大，將帶動吳中區(qū)城市規(guī)模不斷外擴，城南居住區(qū)、越溪城市副中心的開發(fā)建設前景看好。研究路徑工程屬性核心問題界定產(chǎn)品建議市場時機挖掘細分市場需求研究細分市場競爭研究區(qū)域間競爭競爭時機本工程市場時機區(qū)域內競爭需求時機競爭工程客群特征潛在客群演變趨勢細分市場競爭研究區(qū)域間競爭競爭時機區(qū)域內競爭區(qū)域間競爭吳中城區(qū)板塊長橋板塊開發(fā)區(qū)板塊越溪板塊滄浪新城本工程所在板塊——長橋板塊本項目吳中城區(qū)板塊本項目地段優(yōu)勢：吳中核心區(qū)，緊靠市區(qū)，區(qū)域開展比較成熟。供給：目前區(qū)域可供開發(fā)的住宅土地有限，工程比較小而零散。代表工程：鼎欣城、鼎新世家吳中城區(qū)板塊吳中城區(qū)板塊樓盤名稱產(chǎn)品類型總建面積均價（元/m2）主力面積（m2）主力總價（萬）鼎欣城多層、高層16萬方900088-100115-13090－120板塊特征分析產(chǎn)品方面：目前在售產(chǎn)品以小高層、高層為主。主力面積：區(qū)域內以兩房面積在90-100平米，三房面積約115-130平米。價格方面：均價較高，到達9000元/平米左右。去化情況：區(qū)域良好的地段，主要吸引了市區(qū)外溢客戶、吳中城區(qū)客戶，去化良好。滄浪新城本項目規(guī)劃為創(chuàng)業(yè)、居住、商務和高科技研發(fā)為主要功能的城市副中心。定位優(yōu)勢：新開發(fā)的熱點板塊，規(guī)劃起點比較高，功能完善；地段優(yōu)勢：滄浪新城緊鄰市區(qū)、吳中城區(qū)，隨著這兩個區(qū)的城市開展空間越來越少，滄浪新城成為城市外溢主力區(qū)域之一。滄浪新城板塊板塊特征分析產(chǎn)品方面：產(chǎn)品以小高層、高層為主。主力面積：區(qū)域內以三房為主，面積約120-140平米居多。價格方面：均價較高，到達9000－10000元/平米以上。去化情況：區(qū)域良好的地段，主要吸引了市區(qū)外溢客戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，去化良好。樓盤名稱產(chǎn)品類型總建筑面積均價（元/m2）主力面積（m2）福星新城高層、小高層35萬方7200132、138天辰花園小高層、高層21萬方9500150—290滄浪新城越溪板塊本項目樓盤名稱產(chǎn)品類型總建面積（m2）均價（元/m2）主力面積（m2）石湖華城高層46萬方6000－7500187越溪板塊開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)熱點區(qū)域：吳中城區(qū)根本開發(fā)完畢，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為開發(fā)熱點，目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)處于一個集中開發(fā)階段。未來上市體量較大：越湖名邸、招商小石城都是幾十萬方的大工程，這些工程的上市銷售將改變吳中區(qū)的目前板塊格局。生活配套相對缺乏：目前開發(fā)區(qū)板塊板塊還處于初步開發(fā)階段，生活設施不完善，配套不全，成為板塊主要利空因素。本項目樓盤名稱產(chǎn)品類型總建面積（m2）均價（元/m2）主力面積（m2）現(xiàn)代園墅獨棟、聯(lián)排、疊排210000669—839元/套170、303、331、496招商·小石城多層，小高層，別墅7200210000－1300088.5、244－334越湖名邸多層、小高層、別墅560000650090－140、480－670開發(fā)區(qū)板塊長橋板塊長橋以南、吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以北區(qū)域內，作為吳中區(qū)的南部居住中心。代表樓盤：本工程、陽光水榭、S半島、藍調都匯等。配套優(yōu)勢：經(jīng)過多年開展，區(qū)域形成良好的居住氣氛，生活配套比較完善；地段優(yōu)勢：板塊內緊靠吳中核心區(qū)，距離市區(qū)也比較近，交通比較便利。本項目長橋板塊市場供給總結吳中城區(qū)板塊滄浪新城越溪板塊長橋板塊開發(fā)區(qū)板塊產(chǎn)品類型多層、小高層高層多層為主多層、小高層多層中等密度高密度低密度中等密度低密度均價元/平米90008000公寓6000－7000別墅12000公寓7000－8000公寓7000－8000別墅10000－13000主力面積100-130110-12080-11595-120120－130客戶來源新蘇州人、本地年輕人、市區(qū)外溢客戶；吳中區(qū)改善客戶、開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)客戶。市場細分時機市場細分產(chǎn)品面積均價代表項目進入機會低層資源占有型別墅350－600600—850萬/套現(xiàn)代園墅、中海·胥江府資源占有型排屋300－350現(xiàn)代園墅等入門級排屋250－3009000—1300招商·小石城等、多層疊排200－25011000招商·小石城等居家型花園洋房120—1408500招商·小石城等可進入舒適型花園洋房140—16010000招商·小石城等可進入高層、小高層平層大宅200以上6500越湖·名邸、中海胥江府、世茂運河城奢享型三房、四房160-1807500石湖華城、越湖·名邸舒適型三房、四房125-1446800新城金郡、石湖華城、中海·胥江府、世茂運河城、湖山新意可進入居家型三房90－1256700新城金郡、世茂運河城、越湖·名邸、湖山新意、可進入經(jīng)濟型二房、三房90以下6000新城金郡、石湖華城、中海胥江府、世茂運河城、湖山新意可進入研究路徑工程屬性核心問題界定產(chǎn)品建議市場時機挖掘細分市場需求研究細分市場競爭研究區(qū)域間競爭競爭時機本工程市場時機區(qū)域內競爭需求時機區(qū)域客群特征典型樣本及客群來源細分市場需求研究區(qū)域客群特征需求時機典型樣本及客群來源吳中區(qū)客群主要特征吳中區(qū)在老蘇州人認知中，不屬于蘇州，老蘇州人對其認知度不高；據(jù)售樓部6月-9月來訪分析可知，389組客戶中，來自吳中區(qū)有235組〔不含未登記區(qū)域的39組〕，占比高達60%以上，內源市場份額比重大；其中，改善客群為186組，占比高達79%；另一局部客群承接蘇州主城區(qū)低總價外溢客群，首置客群為主。大局部為吳中區(qū)內向型客戶，吳中區(qū)客戶中改善客群比例高；非吳中區(qū)客戶以首次置業(yè)為主，比較經(jīng)濟務實。吳中區(qū)買房者印象蘇州人覺得吳中區(qū)離市區(qū)太遠，屬于鄉(xiāng)村，沒有什么高端物業(yè)，總價低，多為外來打工者選購，相對較高檔的物業(yè)主要集中在太湖渡假村一帶。——出租車司機我自己買房子不太會買在吳中區(qū)，我在工業(yè)園上班的，我這里的公積金不能到別的區(qū)域貸款買房的，那沒有方法，盡管吳中區(qū)廉價，但是還是買在園區(qū)了?！獜埥萏K中工業(yè)園區(qū)工作者目前吳中區(qū)的房價不高，有好的都愿意換，換房看中氣氛，換房中間還是以吳中區(qū)原住民為主。——王小姐招商小石城銷售人員吳中區(qū)為內源改善為主，低總價新蘇州人首置為輔的客群結構。自住需求為主吳中區(qū)市場主流客戶為改善型自住換房需求客戶，其需求面積在120-140平米，舒適三房。近兩年二手房交易也上來了，以換房需求為主，五年以上老房子換新的占6成?！獙O莉湖山新意銷售部銷售人員吳中區(qū)本地該買房的都已經(jīng)買了房了，口碑相傳的作用很大，朋友之間買了，會相互影響一起買。如果看了這邊房子好，都愿意換過來?！猩绦∈卿N售人員目前吳中區(qū)的房價不高，有好的都愿意換，換房看中氣氛?！鲁墙鹂やN售人員蘇州人區(qū)域情節(jié)較高，購房客戶以本地為主，目前都有房子，置業(yè)需求是為了提高生活品質的自住換房需求以及結婚用房等剛性需求。吳中區(qū)客群樣本寫真1吳中區(qū)客群樣本寫真2沈先生：外地來蘇州改善客群金華人，私營企業(yè)中層管理者，年收入15萬。年齡：70年代物業(yè)：越湖·名邸140㎡三房。購房特征：目前在蘇州從事外貿(mào)行業(yè)，已經(jīng)在四年前購置蘇州城區(qū)二手房一套，目前改善為140㎡的三房大戶型，工作地點接近吳中區(qū)，認同吳中區(qū)性價比。周先生：吳中周邊改善客群吳中區(qū)原居民，做汽車美容行業(yè)。三代同堂。自建房用于出租?，F(xiàn)在需要改善居住環(huán)境。物業(yè)：越湖·名邸城，90㎡兩房。購房特征：改善居住環(huán)境，村民變市民。主流客戶為改善型自住換房需求客戶首次置業(yè)者——次主流客戶需求面積：首次置業(yè)客戶需求面積在80-100平米左右兩室兩廳置業(yè)關注點：價格、生活配套、交通創(chuàng)新偏好：受購置力影響，無明顯創(chuàng)新偏好標簽客戶——實力雄厚追求高品質的企業(yè)高管、私營業(yè)主、公務員主流客戶——自住換房需求客戶期望居住環(huán)境獲得改善需求面積：120—140平米三房為主置業(yè)關注點：居住舒適度、性價比創(chuàng)新偏好：受原有居住習慣和市場現(xiàn)有水平影響，缺乏想象力，但對新事物接受度高。普通客戶

高端客戶普通客戶中端客戶大多不止一套住房，對住房品質最看重需求面積：140平米以上，三房、四房為主，洋房、排屋類產(chǎn)品置業(yè)關注點：居住環(huán)境、舒適度、品質感創(chuàng)新偏好：表達檔次和品味的設計追求。客群來源區(qū)域說明本案的價格、產(chǎn)品成為吸引他們的主要原因。根底性客源：他們生活、工作就在區(qū)域內，生活習慣時機客源：吳中區(qū)其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)、其他區(qū)域長橋以南居住區(qū)本地人、新蘇州人重點客源本案客群來源分析本工程客戶定位吳中區(qū)域改善、新蘇州人首次置業(yè)者將成為本案主要客戶群吳中原居民身份：住在吳中，圈子在吳中，有吳中情節(jié)的人年齡特征：約35-45歲之間購房目的：以改善為主房型需求：為120-140㎡的舒適三房為主，140平米以上的洋房消費特征：總價承受能力較強；他們可能是吳中集團品牌的追捧者；注重樓盤的整體品質感；注重圈層效應，會扎堆購置。新蘇州人身份：在吳中區(qū)及周邊工作的新蘇州人年齡特征：約25—35歲之間購房目的：以自住為主，結婚之用、定居蘇州房型需求：主力為90㎡以下，70-80㎡的緊湊兩房受追捧消費特征：總價承受能力不強；崇尚有特色的新樓盤；注重房型的功能實用性；注重社區(qū)的生活配套。研究路徑工程屬性核心問題界定產(chǎn)品建議市場時機挖掘細分市場需求研究細分市場競爭研究區(qū)域間競爭競爭時機本工程市場時機區(qū)域內競爭需求時機區(qū)域客群特征典型樣本及客群來源產(chǎn)品時機：主力進入120－140平米的中端改善型市場；90平米以下的首次置業(yè)市場；140－150平米的再次改善市場。?？腿簳r機：主要吸引長橋以南居民、工作者中的改善客戶；市區(qū)、吳中老城區(qū)的首次置業(yè)客戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善客群為輔。本工程市場時機研究路徑工程屬性核心問題界定產(chǎn)品建議市場時機挖掘細分市場需求研究細分市場競爭研究區(qū)域間競爭競爭時機本工程市場時機區(qū)域內競爭需求時機區(qū)域客群特征典型樣本及客群來源產(chǎn)品建議—土地位置7期7期6期分塊,小面積,臨街,處于小區(qū)主干道和主入口處，與四期商業(yè)相連。面積較大,完整性強，臨河且小區(qū)內水資源可引入6期:容積率1.62,占地面積56001.677期:容積率1.56,占地面積9412.14產(chǎn)品建議—七期七期可開發(fā)利用

土地基本情況七期可利用開發(fā)土地資源面積較小，且完整性較差——臨街、位于小區(qū)主干道，小區(qū)主入口處，且與四期商業(yè)相連建議開發(fā)以兩幢塔樓為依托，輔助三層商業(yè)裙房產(chǎn)品，住宅產(chǎn)品面積段控制在75—90平米產(chǎn)品建議—戶型配比建議分布面積段（㎡）建筑面積戶型6期花園洋房80－90、140－150（自由組合）360002房、4房小高層121-140326003房100-11020000小3房7期小高層75－90146002房戶型配比6期產(chǎn)品配比分布用地面積比例容積率建筑面積比例層數(shù)花園洋房3000053％1.23600040％5＋1小高層2600047％2.05360060％12總計56000100％1.689600100％平面戶型提高性價比，注重實用性典型案例挑高陽臺〔5.8米〕89㎡兩房兩廳兩衛(wèi)，最終可做“五房〞飄窗飄窗飄窗89㎡做“四房〞89㎡做“四房〞贈送面積可轉化成功能房，提高實際使用價值；本案啟示：實用型戶型可適當應用。中海·錢塘山水〔杭州〕打造附加值，實現(xiàn)高溢價典型案例外形線條不拘一格，三面全景花園，唯一單墻，讓完整美景無阻隔侵入視覺180度的環(huán)型花園布局，戶戶獨園，做到真正的空中別院。園林穿插于內，別離客飯廳與起居空間，自然分隔動靜區(qū)域，保持空間獨立、互不干擾。入戶花園/高廳〔5米以上〕/高房〔29-31層〕/大露臺/贈送面積達100%蝴蝶谷〔深圳〕大觀景露臺、入戶花園增加居住舒適性，同時有力的支撐產(chǎn)品價值，實現(xiàn)高額溢價。本案啟示：舒適型產(chǎn)品可適度借鑒案例借鑒：白鷺郡南·多層洋房“自由組合戶型〞底層：贈送地下室及下沉庭院；二、三層：可分售，也可做躍層組合銷售；頂層：附送閣樓和空中花園；亮點：

上下兩/三層、左右兩層可靈巧組合；下沉庭院、入戶花園、空中花園、寬景露臺等親自然的洋房屬性。單層：80余方兩室一廳一衛(wèi)戶型緊湊適宜首次置業(yè)青年及養(yǎng)老人群

上下組合后：140余方三室兩廳三衛(wèi)一書房動靜別離、尺度舒適適宜改善型居住人群

上下兩層組合方式左右兩層組合方式單層：

80余方兩室一廳一衛(wèi)戶型緊湊適宜首次置業(yè)青年及養(yǎng)老人群左右組合后：

140余方三室兩廳兩衛(wèi)一書房尺度舒適適宜改善型居住人群5＋1寬景洋房：多層創(chuàng)新產(chǎn)品，高附加值。1－2層贈送地下室；獨特的露臺、室內花園；豐富創(chuàng)新的空間；豪華的頂層套房一層贈送地下室，前后花園、室內花園；二層贈送地下室、露臺、地下室、露臺、轉角凸窗；三層3.95米挑高客廳、夾層、雙露臺；四層3.95米挑高客廳、三錯層、雙露臺；五六層為復式，6米挑高客廳、6米室內花園、復式、露臺。5＋1寬景洋房：金域中央建面230－290m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間11.85進深13.5露臺－地下室2.8M層高60～95㎡前花園地下室60－95㎡，2.8M層高開間4.95M室內花園后花園品牌電梯二層露臺蓋二層地下室樓梯前后花園、地下室、室內花園金域中央5＋1寬景洋房：金域中央建面235－275m2房型4/2/2層數(shù)1.5開間11.85進深13.6露臺約6㎡地下室2.8M層高61～82㎡開間4.95M露臺約6㎡室內花園地下室2.8M層高轉角凸窗品牌電梯主臥露臺地下室、露臺、轉角凸窗金域中央5＋1寬景洋房：金域中央建面146－164m2房型3/2/2層數(shù)1＋夾層開間11.85進深13.5夾層50～58㎡露臺約10㎡地下室－挑高3.95M客廳陽臺＋露臺落地凸窗露臺2.19M夾層高落地凸窗品牌電梯3.95米挑高客廳、夾層、雙露臺金域中央5＋1寬景洋房：金域中央建面131－151m2房型3/2/3層數(shù)1＋三錯層開間11.85進深13.5夾層33～35㎡露臺約10㎡地下室－露臺3.95米挑高客廳、三錯層、雙露臺主臥露臺客廳3.95M三錯層轉角露臺品牌電梯金域中央

陽光房

下沉式庭院一層：下沉式私家院落/半地下層/陽光房首層庭院、二三層超大露臺，與自然更親近

入戶花園/前后花園二層：陽光地下室戶型設計：舒適空間，家人各得其所

奢華客廳獨享書房私密主臥兒女房戶型設計：高度創(chuàng)新，給客戶更多附加值露臺錯層；3.95米挑高夾層2.18米凸窗

地下室產(chǎn)品細節(jié)產(chǎn)品細節(jié)——首層入戶方式首層入戶方式首層要單獨入戶，制造別墅的感覺首層送地下室時可結合地下室開門直接入戶2-5層入戶方式一層門廳挑空二層平臺外置產(chǎn)品細節(jié)——2-5層入戶方式建議產(chǎn)品細節(jié)——庭院下沉庭院與一層庭院復式洋房設置南北院，其中南院下沉使地下室可采光，并設置樓梯可上下連通在用地允許的情況下，另一面可設置入戶花園產(chǎn)品細節(jié)-車庫車庫地下車庫連接底層住戶直接入戶樓上住戶可通過公共樓梯間入戶地下車庫可適當考慮設置采光產(chǎn)品細節(jié)——私家庭院圍墻私家庭院圍墻圍墻做空間區(qū)隔，增加私密性植物造景與硬質圍墻相結合產(chǎn)品細節(jié)——道路道路組團道路尺度與景觀相融合道路成為組團景觀的一局部園林景觀建議景觀軸

小區(qū)內部園林

序列感

統(tǒng)一性

層次過渡小品節(jié)點細部

小區(qū)內部園林

公共景觀強調街區(qū)感

私人景觀舒適親人，強調私密性

核心問題界定六期、七期將面臨的競爭環(huán)境如何，選擇怎樣的細分市場進入？如何在產(chǎn)品上提升，實現(xiàn)最大溢價，解決前期投入高的問題？六、七期產(chǎn)品作為本工程收官之作，本次市場研究及產(chǎn)品定位解決以下兩個問題：附件目錄宏觀解析城市規(guī)劃市場供需競品分析宏觀解析—經(jīng)濟環(huán)境GDP增長率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯甚至倒退5-10%穩(wěn)定發(fā)展10~15%高速發(fā)展大于15%飛速發(fā)展宏觀解析—產(chǎn)業(yè)結構第二、第三產(chǎn)業(yè)開展保證旺盛消費能力從目前蘇州從事“三次產(chǎn)業(yè)〞人群數(shù)量比例結構圖分析：強大的第二產(chǎn)業(yè)輔以高比例第三產(chǎn)業(yè)占有率的產(chǎn)業(yè)構成模式，是良好購置力的有力保證。人口抽樣調查產(chǎn)業(yè)比例圖宏觀解析—房產(chǎn)市場年份住宅銷售均價（元/平米）城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）城市人均住宅建筑面積（平米）房價收入比200335601236126.867.74200444501445127.248.39200551311627628.769.07200652251853229.688.37200767812126030.99.86200862962386732.28.492003—2021年蘇州房價收入態(tài)勢※03—08年，蘇州市場房價收入比一直處于警戒線〔3—6〕之上，尤其是05年與07年，分別到達9.07和9.86，該數(shù)據(jù)說明近年來蘇州人民買房變的越來越難，市場泡沫越吹越大，這點值得關注。宏觀解析—總結宏觀解析—小結經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)業(yè)結構產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化，強大的第二產(chǎn)業(yè)為城市開展支柱，同時第三產(chǎn)業(yè)的高占有率一定程度上保證了城市良好的購置能力房產(chǎn)市場03—08年，房價收入比均高于警戒線，購房難度越來越大，本市地產(chǎn)泡沫越吹越大927新政國六條1022新政目錄宏觀解析城市規(guī)劃市場供需競品分析城市規(guī)劃吳中區(qū)園區(qū)中心城區(qū)新區(qū)相城區(qū)城市規(guī)劃開展方向“中核、東進、北拓、南優(yōu)、西控〞中核：保護古城區(qū)，緩解古城區(qū)居住壓力，結合高新區(qū)，打造全新主城，形成商業(yè)、文化、旅游、效勞中心東進：蘇州中心城區(qū)首要開展方向，規(guī)劃建設東部新城，成為蘇州新的城市中心北拓：蘇州中心城區(qū)重點開展方向，規(guī)劃建設北部新城南優(yōu)：包括吳中區(qū)大局部區(qū)域和吳江松嶺鎮(zhèn)大局部區(qū)域，主要優(yōu)化環(huán)境，建造成城市宜居區(qū)域西控：主要為太湖區(qū)域，保護太湖環(huán)境，建設成高端旅游區(qū)域城市規(guī)劃城市規(guī)劃——人口導入口城市規(guī)劃城市規(guī)劃——交通規(guī)劃※在區(qū)域交通方面，建立以上海國際航運中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長三角城市融入“一小時經(jīng)濟圈〞。※軌道交通的開工建設將有效提升蘇州城市地位、形象，將全市各工業(yè)組團、居住新區(qū)、商業(yè)中心緊密地聯(lián)系起來。※區(qū)間交通的規(guī)劃所形成的〞一小時經(jīng)濟圈〞，既推動蘇州產(chǎn)業(yè)結構的調整，承接上海大都市的產(chǎn)業(yè)溢出效應，同時，也在整個經(jīng)濟圈內進行房地產(chǎn)客源的分化?！瑫r城市輕軌的規(guī)劃建設加強了房地產(chǎn)板塊之間的聯(lián)系，減弱了“心理距離〞，擴大了購房者的選擇范圍，加強客源流動性。城市規(guī)劃城區(qū)板塊濱湖板塊越溪板塊以相互交叉的東吳南、北路和京杭大運河為中心，建立起一文化休閑和商業(yè)經(jīng)濟為主題的區(qū)域板塊東太湖岸為軸，建成親水型、和諧型生態(tài)新城區(qū)打造成集行政、商貿(mào)、居住、教育等城市綜合功能于一體的板塊城市規(guī)劃—總結蘇州城區(qū)快速擴張，市域范圍擴大，通過城市軌道交通將蘇州與上海經(jīng)濟、交通相接駁，承接上海產(chǎn)業(yè)溢出，城市綜合實力得以進一步提升長三角“一小時經(jīng)濟圈〞的形成城市輕軌和快速公交系統(tǒng)的建設，將蘇州各區(qū)之間的交通時間縮短，為各區(qū)域的開展奠定了強有力的根底城市規(guī)劃—小結※城市根底建設投入巨大，高架、環(huán)線、輕軌、高速公路、城際鐵路等市政建設陸續(xù)開工，以期提升城市交通便利性與成熟度，城市空間距離感將進一步縮短※根底設施的改善極大提高了商品房價值，同時政府對各個區(qū)域明晰的市政規(guī)劃，從一定程度上穩(wěn)定了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場※本工程地處吳中區(qū)越溪板塊，該板塊商業(yè)等配套較完善，居住環(huán)境相對成熟，再者規(guī)劃中地鐵2號線為本板塊日后開展主要依托目錄宏觀解析城市規(guī)劃市場供需競品分析市場供需—土地市場08年蘇州市各季度土地供給總量比例情況07—08年房地產(chǎn)開發(fā)用地供給情況2021年房地產(chǎn)開發(fā)用地供給1400.99萬平方米，較2007年減少6.3%，主要受整體環(huán)境影響，房地產(chǎn)供給量有所減少，但各個季度供給量結構相對穩(wěn)定2021年工業(yè)倉儲用地仍是供地主要方向，其次為普通商品住宅用地09年第四季度可能會有較大量土地入市市場供需—土地市場08年各區(qū)成交土地單位：萬方8.0292.40142.102.2918.190.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00相城區(qū)新區(qū)園區(qū)吳中區(qū)中心城區(qū)各類型土地成交情況單位：萬方105.4755.03102.500.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00商業(yè)住宅混合※08年全年，蘇州全年共推出土地62幅，其中由市區(qū)土地儲藏中心推出了37幅土地，園區(qū)土地中心推出25幅用地。08年實際成交土地54幅，其中8幅土地流拍。08年共成交土地263萬方，總成交建筑面積約為399.32萬方市場供需—土地市場09年土地放量1)、5月22日,本年度迄今為止最大的土地掛牌在蘇州市地產(chǎn)大廈4樓拍賣大廳舉行,本次參與掛牌的土地共18宗,其中純住宅用地3宗,總占地面積42.2萬方2)、6月17日,建屋集團拍得金雞湖絕版地塊3)、6月22日,園區(qū)第5號地塊公開掛牌出讓4)、6月23日,第3號地塊掛牌出讓,參與掛牌出讓的土地共3宗,總占地面積16萬方5)、8月4日,第5號地塊拍賣,參與本次掛牌出讓土地共5宗,總占地面積為11.5萬方6)、8月5日,推出23宗地,總占地面積105.69萬方,成交總價達547086萬元7)、9月22日,工業(yè)園區(qū)國有土地使用權掛牌出讓,共推地2宗,總占地面積36.95萬平方米,起拍總價18.36億,成交總價61億市場供需—土地市場綠城天價拿地，創(chuàng)造蘇州新地王園區(qū)6號地塊，為城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)效勞用地，其中城鎮(zhèn)住宅用地產(chǎn)權70年、商業(yè)效勞用地產(chǎn)權為40年，總面積為213852.7平方米，成交價格36億，溢價250%，樓面價28057元/平米園區(qū)7號地塊，城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)效勞綜合用地，其中城鎮(zhèn)住宅用地產(chǎn)權70年、商業(yè)效勞用地產(chǎn)權40年，總面積為155664.1平方米，成交價格25億，樓面價為20075元/平米※將大幅度拉動該地區(qū)及周邊接壤地區(qū)房價，預計該地塊銷售均價將接近50000元/平米，這也勢必將拉高整個蘇州市場房價。市場供需—土地市場歷年樓面價走勢市場供需—商品房市場09.1—09.9蘇州市及蘇州吳中區(qū)商品房成交情況購房需求逐步釋放，09年1月看到樓市回暖苗頭，緊接著“新春購房節(jié)〞將2月成交拉向新高度，樓市回暖態(tài)勢逐漸明朗，進入5月后，延續(xù)蘇城樓市4月“小陽春〞無論是成交套數(shù)還是成交面積均到達至今為止最高點，之后，除8月在樓市傳統(tǒng)淡季與一些外界利空因素影響下成交有所下滑外其余各月成交走勢根本保持平穩(wěn)市場供需—商品房市場09年1月—09年9月蘇州市及吳中區(qū)成交均價走勢※整個蘇州地區(qū)來看以6月為分水嶺，蘇州市商品房整體銷售均價爬上7000元/平米，并在接下來兩個月內迅速攀升至近7600元/平米，直到進入9月，蘇州市場價格略微下滑※吳中區(qū)在4月份銷售均價突破6000大關，并在5月份唯一一次出現(xiàn)銷售均價高于整個蘇州市場現(xiàn)象，主要原因是5月該地區(qū)諸如招商小石城、越湖名邸等中高端樓盤集中開盤，拉高了成交均價，進入6月后，成交均價下降，但仍然維持在6000元/平米以上，且呈持續(xù)上漲勢態(tài)，9月銷售均價已經(jīng)接近7000元/平米。市場供需—商品房市場09年蘇州住宅供求比照情況進入09年后，蘇州商品房市場只有1月與4月出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象?！齽傂孕枨蟠罅Ψ磸棥K州商品房市場積壓存量根本去化↓蘇州市場需求仍然旺盛※剛需反彈，積壓存量根本去化?！掳肽觐A計近60個盤對外推量，后期供給量可觀※吳中區(qū)的中房瀾泊灣、楓華紫園、姑蘇世家等即將面世市場供需—總結市場供需—小結土地市場09年土地市場放量可觀，工業(yè)倉儲用地為主要供給方向，房地產(chǎn)用地緊隨其后，與全國土地市場形勢相似，蘇州土地市場成交價格走高，拿地風險增加近期，綠城以總價61億的價格拿下園去兩塊住宅商服綜合用地，樓面價分別到達28057元/平米和20075元/平米。商品房市場從09年1月—9月整體來看，商品房市場成交量各月間有小波動，但價格呈現(xiàn)持續(xù)上揚勢頭，特別是吳中區(qū)，成交均價越來越接近整個蘇州市成交均價積壓存量根本去化，后期供給預計樂觀※目前為止，蘇州市場需求仍然旺盛※下半年無論是土地市場還是商品房市場預計供給量均較可觀※價格仍然為吳中區(qū)產(chǎn)品核心競爭力目錄宏觀解析城市規(guī)劃市場供需競品案例競品個案區(qū)域吳中區(qū)滄浪區(qū)樓盤招商·

小石城現(xiàn)代園墅越湖·名邸新城金郡石湖華城中海·

胥江府湖山新意世茂運河城主要競爭面品牌、規(guī)模景觀、交通規(guī)模、商業(yè)戶型、價格品牌、景觀品質、區(qū)位戶型、區(qū)位品牌、區(qū)位競品樓盤匯總競品個案招商·小石城根本信息項目地址越溪副中心蘇震桃路東側，小石路南側所在區(qū)域吳中區(qū)開發(fā)商蘇州招商南山地產(chǎn)有限公司占地面積66.37萬平方米建筑面積約120萬平方米容積率1.4綠化率37%規(guī)劃體量總共約7700戶物業(yè)類型聯(lián)排、疊加、花園洋房、小高層、高層戶型面積88.5平米、244—334平米、建筑風格新古典主義競品個案產(chǎn)品供給招商·小石城—產(chǎn)品供給及銷售情況日首次開盤，推出約293套聯(lián)排、疊加別墅，戶型面積在244—334平米不等，目前在售均價約13000元/平米后期即將推出高層住宅約574套，戶型面積約為88.5平米，目前正在打地基小區(qū)總規(guī)劃戶數(shù)約為7700戶銷售動態(tài)首期共推出293套排屋、別墅〔其中疊排約100套〕，總共剩余房源11套，疊排已全部售罄5月開盤均價疊排約為7000—8000元/平米，聯(lián)排約為9000—10000元/平米，目前均已漲至13000元/平米后期還將推出高層住宅約574套，戶型面積約為88.5平米競品個案客群分析招商·小石城—客群分析及工程點評主要客群來源：吳中本地區(qū)主要客群職業(yè)構成：政府官員居多主要客群勾房目的：自住主要客群置業(yè)類型：首次改善型居多客群特征：年收入40—50萬元間，多為政府機關人員，該局部客群品牌意識尤其強烈，對招商地產(chǎn)的品牌認可度高。工程點評工程優(yōu)勢：開發(fā)商口碑好，建筑品質高，規(guī)模巨大，生活配套齊全，小區(qū)內高科技材料、智能化元素運用眾多。工程劣勢：銷售價格較周邊高營銷手段：首期開盤前組織產(chǎn)品鑒定會，參會即可獲贈2000元購房抵用券；VIP認購，可享受優(yōu)惠5000元；各種人文情懷親民活動關鍵詞：大盤、品質、配套競品個案項目地址小石湖路555號，小石湖路和吳中大道交叉口

所在區(qū)域吳中區(qū)開發(fā)商蘇州上投置業(yè)有限公司占地面積28萬平方米建筑面積約21萬平方米容積率0.76綠化率37.1%規(guī)劃體量總共約921戶物業(yè)類型大獨棟、小獨棟、聯(lián)排、疊排等戶型面積170平米、303平米、331平米、496平米建筑風格新亞洲主義現(xiàn)代園墅城根本信息競品個案產(chǎn)品供給現(xiàn)代園墅—產(chǎn)品供給及銷售情況蘇州首席純別墅盤、獨棟、聯(lián)排類型物業(yè)07年12月8日，首批共推出180套別墅，其中獨棟占70套。，推出疊排47套，6月，加推局部疊排目前在售小區(qū)南區(qū)，共計約389套房源銷售動態(tài)日，自推出獨棟，聯(lián)排后首次推出疊排產(chǎn)品47套，銷售當天搶購一空2021.6月加推疊排產(chǎn)品，也迅速去化截止目前，小區(qū)南區(qū)共陸續(xù)推出房源389套，根本售罄，僅剩余獨棟別墅假設干競品個案客群分析現(xiàn)代園墅—客群分析及工程點評主要客群來源：吳中本地區(qū)主要客群職業(yè)構成：公務員、政府官員、企業(yè)主、高管主要客群勾房目的：自住主要客群置業(yè)類型：首次改善型居多客群特征：客群從事職業(yè)類型集中于政府機關和企業(yè)主、高管，該局部客群較追求生活舒適度，對周邊生態(tài)資源要求較高工程點評關鍵詞：景觀、交通競品個案項目地址越湖路1083號國際教育園對面所在區(qū)域吳中區(qū)開發(fā)商蘇州興力達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積約35萬平方米建筑面積約56萬平方米容積率1.29綠化率38%規(guī)劃體量總共約3336戶物業(yè)類型多層、小高層、別墅戶型面積90—140平米、480—670平米建筑風格中式越湖·名邸城根本信息一期競品個案產(chǎn)品供給越湖·名邸—產(chǎn)品供給及銷售情況目前在售為工程一期，總共約1400套房源2007年首次開盤，當年去化約600套房源加推園林雅居景觀房房源，開盤當天銷售近7成銷售動態(tài)一期總計約1400套房源，07年去化約600套房源，08年去化約200套房源09年根本售罄，目前還剩余房源僅有40余套160平米左右西邊套同樣是兩房，90平米戶型銷售難度易于110平米戶型200平米及以上房源總計6套，開盤至今僅售出2套開盤均價5800元/平米起，現(xiàn)銷售均價6500元/平米競品個案客群分析越湖·名邸—客群分析及工程點評主要客群來源：吳中本地區(qū)主要客群職業(yè)構成：政府官員、企業(yè)主、高管主要客群勾房目的：自住主要客群置業(yè)類型：首次改善型居多客群特征：比較看重小區(qū)內濃厚的商業(yè)氣氛工程點評工程優(yōu)勢：景觀設計巧妙，小區(qū)頗具規(guī)模，小區(qū)內特設江南特色風情街工程劣勢：交通存不便營銷手段：推出至今優(yōu)惠活動不多，僅在09年1月房展會期間推出特惠房源10套，三八節(jié)前后開通“購房直通車〞關鍵詞：規(guī)模、商業(yè)競品個案項目地址越湖路南邵昂路東

所在區(qū)域吳中區(qū)開發(fā)商蘇州新城萬博置業(yè)有限公司占地面積約30萬平方米建筑面積約46萬平方米容積率1.5綠化率37%規(guī)劃體量總共約4500戶物業(yè)類型多層、小高層、高層戶型面積78—89平米、97——117平米建筑風格英倫新城金郡根本信息競品個案產(chǎn)品供給新城金郡—產(chǎn)品供給及銷售情況日推出首批房源約300余套目前在售為二期房源，開發(fā)體量約為1500戶，包括未開盤僅剩余約400戶，包括2棟高層、1棟小高層〔小戶型〕、4棟多層銷售動態(tài)推出首批房源300余套，銷售當天幾乎售罄4月加推130#高層房源，5月又推出124#，125#樓約100余套房源，6月再次全面開盤，推出親地多層房源，7月、8月分別加推一定量多層、高層房源。目前共開發(fā)約1500戶，包括未開，剩余房源約400套，2棟高層，1棟小高層，4棟多層在售房源均價為小高層6800元/平米，高層6000元/平米，多層6800元/平米競品個案客群分析新城金郡—客群分析及工程點評工程點評工程優(yōu)勢：低總價，臨近蘇福高架，交通便利工程劣勢：工程位置較偏遠營銷手段：主要以短信和派單形式進行宣傳，目前尚有98折優(yōu)惠。關鍵詞：小戶型、低總價競品個案項目地址越湖路1083號國際教育園對面所在區(qū)域吳中區(qū)開發(fā)商蘇州吳中地產(chǎn)集團有限公司占地面積約27萬平方米建筑面積約46萬平方米容積率1.7綠化率39%規(guī)劃體量物業(yè)類型別墅、花園洋房、多層、小高層、高層戶型面積186平米、188平米、278平米建筑風格現(xiàn)代、英倫石湖華城根本信息競品個案產(chǎn)品供給石湖華城—產(chǎn)品供給及銷售情況06年12月推出首期產(chǎn)品3.9萬平米多層，多層均價4500元/平米07年7月推出6.8萬平米多層，高層產(chǎn)品，多層均價6500元/平米，高層5500元/平米07年12月推出1.0萬平米別墅產(chǎn)品，均價12000元/平米目前在售186、188平米四房房源后期尚有4幢居家型戶型為主的高層產(chǎn)品，目前尚未開工銷售動態(tài)小區(qū)內排屋、別墅、多層產(chǎn)品均已推完，且局部已經(jīng)交房在售2#、5#、6#、7#樓僅剩余4套房源1#、3#樓預計年底開盤140平米左右三房去化較快競品個案客群分析石湖華城—客群分析及工程點評主要客群來源：吳中地區(qū)主要客群職業(yè)構成：企業(yè)高管、政府官員主要客群勾房目的：自住居多主要客群置業(yè)類型：首次改善型客群客群特征：石湖自然水景資源頗受客群歡送，此外許多客戶已擁有小區(qū)住宅，就近原那么又為家人購置，該局部客戶較青睞90平米兩房戶型工程點評工程優(yōu)勢：越溪城市副中心最核心地帶，石湖自然景觀資源得天獨厚，開發(fā)商為吳中地區(qū)龍頭，品牌效應明顯工程劣勢：目前交通不便,雖然將來有2號線規(guī)劃,但具體開通時間尚未確定關鍵詞：小戶型、低總價競品個案項目地址胥江南岸桐涇南路西

所在區(qū)域滄浪區(qū)

開發(fā)商中海地產(chǎn)（蘇州）有限公司占地面積約4.8萬平方米建筑面積約16.8萬平方米容積率3.5綠化率37%規(guī)劃體量1100物業(yè)類型高層、別墅戶型面積86—89平米、170—246平米建筑風格中式中?！ゑ憬拘畔⒏偲穫€案產(chǎn)品供給中?！ゑ憬a(chǎn)品供給及銷售情況目前在售190平米房源〔共計189套〕、246平米房源〔共計66套〕