2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，經(jīng)歷了一年多的低迷之后，在政府“救市〞政策的刺

激下，成交量在春節(jié)前后出現(xiàn)了反彈，令開發(fā)商對(duì)09年市場(chǎng)的期望值升高。

為對(duì)09年市場(chǎng)走勢(shì)做出較為準(zhǔn)確地判斷，易居通過(guò)對(duì)全國(guó)39個(gè)大中城市開發(fā)企業(yè)

對(duì)09年市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析得知，73%的受訪企業(yè)對(duì)09年回暖較有信心，特別是二三線城市

對(duì)回暖認(rèn)可度要高于一線城市，其中二三線城市為76%，一線城市為59%；對(duì)于具體回

暖時(shí)間，77%的受訪企業(yè)認(rèn)為可能發(fā)生在09年下半年，尤其是三季度回暖的可能性最大，

到達(dá)45%。

雖然對(duì)于回暖較有信心，但對(duì)于09年的成交量，受訪企業(yè)在預(yù)測(cè)時(shí)還時(shí)較為謹(jǐn)慎，

09年成交量與08年持平或更加萎縮的比例較大，分別到達(dá)35%和36%，特別是對(duì)于09

年一季度的成交量，有52%的受訪企業(yè)認(rèn)為將在08年四季度的根底上進(jìn)一步下跌。

在房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)上，同樣也有50%的受訪企業(yè)認(rèn)為房?jī)r(jià)將在目前根底上下跌，特別是

一線城市對(duì)09年房?jī)r(jià)持繼續(xù)下跌的受訪企業(yè)較多，到達(dá)68%，而二三線城市的受訪企

業(yè)對(duì)09年房?jī)r(jià)持持平和上漲觀點(diǎn)的比例總合超過(guò)50%，心態(tài)較為謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

對(duì)于細(xì)分市場(chǎng)，近郊、經(jīng)濟(jì)型、中檔房將成為09年全國(guó)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞，受訪企業(yè)

對(duì)這三類的認(rèn)同比例分別為57%、50%、54%，一線城市和二三線城市的受訪企業(yè)對(duì)此普

遍認(rèn)同。

對(duì)于土地市場(chǎng)，受訪企業(yè)心態(tài)較為謹(jǐn)慎悲觀，在09年沒(méi)有拿地意愿的受訪企業(yè)比

例近六成，到達(dá)58%，不過(guò)一線城市受訪企業(yè)在拿地策略上較二三線城市更為積極，有

拿地意愿的受訪企業(yè)比例為53%，要高于無(wú)拿地意愿的比例，并且受訪企業(yè)對(duì)中心城區(qū)

和近郊的土地都有較濃厚的興趣，比例分別為43%和44%，而二三線城市受訪企業(yè)更多

關(guān)注的是郊區(qū)土地，比例到達(dá)54%。具體各區(qū)域情況如下：

1、長(zhǎng)三角區(qū)域

長(zhǎng)三角區(qū)域作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的前沿地帶，擁有雄厚的資金實(shí)力和強(qiáng)大的人才實(shí)力，在

以上海為龍頭的帶動(dòng)開展下，2024年也抵御了房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌的可能。不過(guò)對(duì)于2024年

的市場(chǎng)，長(zhǎng)三角區(qū)域的開發(fā)企業(yè)還是存在較多疑慮，為此我們進(jìn)行了本次抽樣調(diào)查。

通過(guò)本次對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)三角區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)

2024年的整體市場(chǎng)信心開始逐漸恢復(fù)，具體表達(dá)如下：

四分之三的受訪者對(duì)09年市場(chǎng)回暖充滿信心

四分之三的受訪者對(duì)2024年市場(chǎng)回暖較有信心，但普遍認(rèn)為還要等上至少半年時(shí)

間；在對(duì)成交量預(yù)測(cè)時(shí)，受訪者持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，特別是到2024年下半年，樂(lè)觀情況

更加明顯，有局部受訪者認(rèn)為成交量會(huì)與07年一樣，不過(guò)在房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)上，受訪者根本

以下調(diào)作為全年主基調(diào)。

半數(shù)受訪者認(rèn)為近郊、中檔房、經(jīng)濟(jì)戶型將是市場(chǎng)熱銷關(guān)鍵

中檔房仍然被多數(shù)受訪者認(rèn)可，低檔房有可能異軍突起；受訪者認(rèn)為，中心城區(qū)將

以經(jīng)濟(jì)型和舒適型為主導(dǎo)，近郊和遠(yuǎn)郊那么會(huì)是經(jīng)濟(jì)型的天下。

半數(shù)受訪者關(guān)注近郊土地，拿地仍持謹(jǐn)慎態(tài)度

受訪者對(duì)2024年土地市場(chǎng)看法發(fā)生分歧，未來(lái)走勢(shì)樸素迷離；近七成受訪者09

年無(wú)拿地意愿，比例繼續(xù)上升；有拿地意愿的受訪者中有近五成選擇在近郊拿地，與其

看好近郊市場(chǎng)情形一致。

2、環(huán)渤海區(qū)域

環(huán)渤海區(qū)域作為中國(guó)重工業(yè)聚集區(qū)，在第一、第二產(chǎn)業(yè)有著雄厚的根底，隨著城市

的不斷開發(fā)開放，作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)近幾年在環(huán)渤海區(qū)域也蓬勃開展起來(lái)，特

別是以北京、天津、青島等為代表的城市，房地產(chǎn)行業(yè)的開展如日中天，可惜2024年

的一場(chǎng)金融風(fēng)暴使得本想借奧運(yùn)題材再炒作一把的房地產(chǎn)商陷入困境。2024年開發(fā)企

業(yè)將以一種什么樣的心態(tài)來(lái)對(duì)待市場(chǎng)，為此我們進(jìn)行了本次抽樣調(diào)查。

通過(guò)本次對(duì)環(huán)渤海區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)環(huán)渤海區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)

2024年的整體市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀心態(tài)，具體表達(dá)如下：

七成受訪者對(duì)09年市場(chǎng)充滿信心，三季度將是市場(chǎng)回暖點(diǎn)

對(duì)于2024年市場(chǎng)，大多數(shù)受訪者認(rèn)為將回暖，且認(rèn)為回暖的受訪者中，對(duì)于成交

量的預(yù)期呈謹(jǐn)慎樂(lè)觀心態(tài)，不顧在價(jià)格方面，看跌的比例仍不在少數(shù)。

半數(shù)受訪者認(rèn)為近郊經(jīng)濟(jì)型戶型將是環(huán)渤海區(qū)域市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)

細(xì)分市場(chǎng)，受訪者認(rèn)為近郊的經(jīng)濟(jì)型戶型將在2024年成為熱門戶型，除經(jīng)濟(jì)型外，

各區(qū)域還有各自的特點(diǎn)，如中心城區(qū)偏重舒適型，近郊偏重緊湊，遠(yuǎn)郊不可能開展奢侈

和緊湊型。在產(chǎn)品檔次上，受訪者的意見出現(xiàn)分化，未來(lái)市場(chǎng)中各類產(chǎn)品檔次將逐漸豐

富。

半數(shù)受訪者認(rèn)為09年土地市場(chǎng)保持平穩(wěn)

雖然受訪者對(duì)2024年土地市場(chǎng)不悲觀，甚至樂(lè)觀情緒有所增加，但拿地意愿仍較

低，心態(tài)較為謹(jǐn)慎。在2024年有拿地意愿的受訪者中，大局部受訪者還是比較關(guān)注近

郊和中心城區(qū)土地。

3、珠三角區(qū)域

珠三角區(qū)域在以廣州、深圳為代表的城市經(jīng)歷了2024年成交量和成交價(jià)格一路暴

漲后，在07年宏觀政策對(duì)樓市多重大壓后，2024年開始領(lǐng)跌全國(guó)，而然不幸的是，美

國(guó)金融風(fēng)暴在2024年也席卷全球，特別是珠三角區(qū)域的中小企業(yè)紛紛裁員倒閉，使得

購(gòu)置力在一夜間消失殆盡，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下跌。為了了解珠三角開發(fā)企業(yè)

對(duì)2024年市場(chǎng)的態(tài)度，我們進(jìn)行了本次抽樣調(diào)查。

通過(guò)本次對(duì)珠三角區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)珠三角區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)

2024年的整體市場(chǎng)回暖信心缺乏，具體表達(dá)如下：

大多數(shù)受訪者認(rèn)為09年市場(chǎng)成交、價(jià)格將下降

作為2024年上漲最快，2024年首先下降的珠三角區(qū)域，受訪者明顯對(duì)2024年的

市場(chǎng)缺乏信心，近五成受訪者認(rèn)為09年成交量將比2024年更加萎縮，更為主要的是，

受訪者對(duì)09年各個(gè)季度都不太看好，謹(jǐn)慎悲觀情緒較濃。有近七成受訪者認(rèn)為09年價(jià)

格將下調(diào)，同樣表現(xiàn)出悲觀情緒。

近郊、中檔、經(jīng)濟(jì)戶型成為受訪者普遍認(rèn)同點(diǎn)

受訪者認(rèn)為2024年產(chǎn)品檔次將從中檔向中低檔蔓延，而在區(qū)域分布上，中心城區(qū)

和近郊同時(shí)被受訪者看好，特別是經(jīng)濟(jì)型和舒適型戶型，受訪者認(rèn)為將在2024年有所

作為。遠(yuǎn)郊區(qū)域那么全部為經(jīng)濟(jì)型戶型。

半數(shù)受訪者認(rèn)為土地市場(chǎng)將更加低迷

土地市場(chǎng)仍然不被受訪者看好，有五成受訪者不看好2024年土地市場(chǎng)，有五成受

訪者沒(méi)有拿地方案，受訪者對(duì)土地表現(xiàn)出謹(jǐn)慎態(tài)度。

4、中西部區(qū)域

中西部區(qū)域在國(guó)家大力開發(fā)的背景下，經(jīng)濟(jì)開始蓬勃開展起來(lái)，特別是一些省會(huì)城

市，對(duì)于外來(lái)人口的吸引力正在增強(qiáng)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也在全國(guó)的帶動(dòng)下轟轟烈烈的發(fā)

展。而然2024年一場(chǎng)罕見地震使得房地產(chǎn)行業(yè)也陷入困境，加之全球經(jīng)濟(jì)“大地震〞，

開發(fā)企業(yè)對(duì)中西部區(qū)域的市場(chǎng)再度看淡。為了了解開發(fā)企業(yè)如何看待09年市場(chǎng)，我們

進(jìn)行了本次抽樣調(diào)查。

通過(guò)本次對(duì)中西部區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)中西部區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)

2024年的整體市場(chǎng)回暖信心較足，具體表達(dá)如下：

八成受訪者對(duì)市場(chǎng)信心十足，認(rèn)為三季度后市場(chǎng)將會(huì)回暖

中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展較晚，特別是西部地區(qū)08年又遭受地震災(zāi)害，房地產(chǎn)

市場(chǎng)一度陷入極度低迷。不過(guò)受訪者的心態(tài)還是較為樂(lè)觀，超過(guò)八成的受訪者認(rèn)為09

年市場(chǎng)將出現(xiàn)回暖，而且這種回暖信心在各季度都有表現(xiàn)。對(duì)于價(jià)格，受訪者仍然認(rèn)為

以下調(diào)為主，但較08年悲觀心態(tài)有所好轉(zhuǎn)，受訪者也將積極應(yīng)對(duì)。

半數(shù)受訪者看好帶有近郊、中檔房、經(jīng)濟(jì)戶型特征的產(chǎn)品

受訪者對(duì)中檔房依然看好，超六成受訪者認(rèn)為2024年近郊將成為熱點(diǎn)區(qū)域。另外，

中西部區(qū)域的受訪者認(rèn)為2024年將出現(xiàn)離城區(qū)越遠(yuǎn)，奢侈與緊湊型需求越大；離城區(qū)

越近，舒適與經(jīng)濟(jì)型需求越大的現(xiàn)象。

半數(shù)受訪者傾向近郊區(qū)域拿地，土地市場(chǎng)將根本平穩(wěn)

在土地市場(chǎng)方面，受訪者呈謹(jǐn)慎樂(lè)觀心態(tài)，近五成受訪者認(rèn)為09年土地市場(chǎng)與08

年持平，并且拿地意愿較08年有所增強(qiáng)。

焦點(diǎn)論壇

【政策研究】各地樓市新政細(xì)那么持續(xù)推新，為中國(guó)樓市保駕護(hù)航

北京09年將新增政策房850萬(wàn)平米

1月5日，北京市政府正式公布今年擬辦的57件實(shí)事，其中在住房方面，今年北

京將新開工建設(shè)和收購(gòu)政策性住房850萬(wàn)平方米，包括廉租房20萬(wàn)平方米、經(jīng)濟(jì)適用

住房160萬(wàn)平方米、政策性租賃房20萬(wàn)平方米、限價(jià)商品房650萬(wàn)平方米；竣工政策

性住房200萬(wàn)平方米，包括廉租房8萬(wàn)平方米、經(jīng)濟(jì)適用住房102萬(wàn)平方米、限價(jià)商品

房90萬(wàn)平方米。

成都營(yíng)業(yè)稅新政促二手房成交量翻倍

營(yíng)業(yè)稅新政的執(zhí)行使目前成都二手房交易稅負(fù)減了90%，并對(duì)市場(chǎng)交易產(chǎn)生積極影

響。據(jù)成都市房管局官方網(wǎng)站公布的即時(shí)交易信息顯示，去年12月中下旬，成都五城

區(qū)(含高新區(qū))單日二手房成交量普遍在50~100套，其中12月30日、31日成交二手房

分別為92套和53套，但營(yíng)業(yè)稅新政實(shí)施首個(gè)工作日(1月4日)成都五城區(qū)(含高新區(qū))

單日二手房成交量高達(dá)133套，分別到達(dá)了去年12月末兩天單日成交量的1.6倍和2.7

倍。

貴陽(yáng)單套144平方米以下契稅1%

1月5日從貴陽(yáng)市房管局得悉，單套建筑面積144平方米以下符合條件的普通住房，

契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。據(jù)貴陽(yáng)市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，享受該政策必須同時(shí)滿足

三個(gè)條件：首先，住宅小區(qū)建設(shè)容積率在1.2以上；其次，單套建筑面積在144平方米

以下；第三，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)1.44倍以下。

昆明月均收入低于805元可購(gòu)經(jīng)適房

近日昆明市正式確定了申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的家庭人均收入標(biāo)準(zhǔn)，為2024年度城鎮(zhèn)居

民人均可支配收入的80%以內(nèi)。即年人均收入低于9666元(月均805.5元)、住房使用

面積低于12平方米(未購(gòu)置過(guò)福利住房)的困難家庭都可申請(qǐng)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用房。據(jù)了解，

昆明市將按照困難優(yōu)先的原那么，2月中旬以前首先解決目前已申購(gòu)的住房困難家庭，并

發(fā)放準(zhǔn)購(gòu)證，市民憑證購(gòu)房。

【HR策略】房地產(chǎn)行業(yè)的冰河時(shí)代，人力資源策略面臨調(diào)整

因?yàn)闅夂虻淖兓?，寒冷的冰層?huì)覆蓋大片土地，許多動(dòng)物、植物死亡或者被迫遷

徙，只有那些能夠適應(yīng)環(huán)境變化的物種才能生存下來(lái)。在地球漫長(zhǎng)地開展史上，這樣的

情況每隔一段時(shí)間都會(huì)發(fā)生一次，被稱為冰河時(shí)期。

2024年對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，是不平靜的一年，在所有已經(jīng)發(fā)生的事件當(dāng)中，房地產(chǎn)行

業(yè)所面臨的危機(jī)的多少讓人們感到一些意外，雖然回過(guò)頭來(lái)分析，美國(guó)的次級(jí)貸危機(jī)，

國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策似乎都預(yù)示了這場(chǎng)寒流的襲擊，但是現(xiàn)在，無(wú)論是老百姓還是企業(yè)

的管理者們共同關(guān)心的一個(gè)話題是，這場(chǎng)寒流還會(huì)持續(xù)多久？它會(huì)不會(huì)最終演變成一個(gè)

房地產(chǎn)行業(yè)的冰河時(shí)代？

基于當(dāng)前房地產(chǎn)所面臨的困境，絕大多數(shù)企業(yè)已經(jīng)開始著手控制本錢，放慢擴(kuò)張速

度，積極回籠資金甚至謀求轉(zhuǎn)型。這些戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)變最終反映到人力資源工作中主要表

現(xiàn)為以下幾何種情況：

1、主動(dòng)離職率降低，被動(dòng)離職率增加

當(dāng)一個(gè)行業(yè)不景氣的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)的主動(dòng)離職率就會(huì)降低，這是因?yàn)閱T工對(duì)于跳

槽所產(chǎn)生本錢的預(yù)期會(huì)增加，同時(shí)不確定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境也會(huì)加重員工的觀望情緒。另一方

面，企業(yè)為了壓縮本錢〔這里主要指人工本錢〕會(huì)進(jìn)行有方案的裁員，那些不適崗或非

必要崗位上的員工將首當(dāng)其沖。

通過(guò)對(duì)所收集數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，同去年相比，房地產(chǎn)行業(yè)2024年主動(dòng)離職率下降

了3個(gè)百分點(diǎn)，而被動(dòng)離職率增加了近4個(gè)百分點(diǎn)?？傮w離職率接近14%，這個(gè)水平較

2024年略有上升?？v觀整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，那些受沖擊比較大的中小規(guī)模企業(yè)的離職率

普遍偏高，有的甚至到達(dá)了20-30%，而大型的房地產(chǎn)集團(tuán)公司的人員流動(dòng)那么受到了控

制，根本維持在10-20%之間，個(gè)別相對(duì)穩(wěn)定的企業(yè)人員流動(dòng)率保持在10%以內(nèi)。

2、招聘方案縮水、商業(yè)人才稀缺

我們通過(guò)訪談了解到，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)前景尚不明朗，很多企業(yè)決定暫停工程開發(fā)計(jì)

劃，崗位職責(zé)也進(jìn)行了整合，在減員增效的指導(dǎo)方針下房地產(chǎn)市場(chǎng)的人才需求大幅降低。

目前市場(chǎng)上有超過(guò)60%的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)暫停了日常的招聘方案，很多企業(yè)表示除非必

要，在近期不會(huì)方案大量招募員工和進(jìn)行人才貯備，但是即便如此但仍然出現(xiàn)了某些崗

位需求旺盛的情況。舉例說(shuō)明：從2024年開始，房地產(chǎn)企業(yè)中掀起了一股做商業(yè)地產(chǎn)

開發(fā)的熱潮，很多住宅地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)型投資商業(yè)地產(chǎn)，這其中有做酒店、有做寫字樓、

有做賣場(chǎng)、也有做包含多種業(yè)態(tài)的混合型物業(yè)的。所有這些物業(yè)類型無(wú)一例外的需要招

商人員和專門的籌劃人員。太和參謀在過(guò)去一年的調(diào)研中看到，雖然很多企業(yè)為了控制

本錢而大幅削減招聘方案，但招商人員和籌劃人員依然稀缺。

3、降薪已成定局，高管首當(dāng)其沖

在房地產(chǎn)行業(yè)，員工的薪酬中有一局部是年終獎(jiǎng)，這塊薪酬往往是跟企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

直接掛鉤的。雖然企業(yè)一般情況下不會(huì)直接降低員工的根本工資，但當(dāng)行業(yè)不景氣或企

業(yè)業(yè)績(jī)下滑的時(shí)候，員工的年終獎(jiǎng)就會(huì)大幅縮水。雖然2024年還末結(jié)束，但是對(duì)大部

分地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)大局已定，人力資源部表示員工2024年的年度現(xiàn)金收入較往年降低已

成定局。

房地產(chǎn)企業(yè)高管人員的薪酬中變動(dòng)現(xiàn)金收入往往是和企業(yè)業(yè)績(jī)直接掛鉤，而衡量的

指標(biāo)那么更多的是參考前一年企業(yè)效益。2024年無(wú)論是北京還是天津、青島這樣的二級(jí)

城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)一片大好，很多企業(yè)都是超額完成年度目標(biāo)，這就給2024年房

地產(chǎn)企業(yè)高管人員慘淡的績(jī)效達(dá)成率埋下了伏筆。在大量未能完成年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的房地

產(chǎn)企業(yè)里，有一局部企業(yè)考慮到團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性，會(huì)適當(dāng)?shù)膶?duì)高管人員進(jìn)行補(bǔ)償，但即便

如此，降低高管人員薪酬一定是企業(yè)壓縮人工本錢的一個(gè)重要手段。

4、薪酬保持增長(zhǎng)，增速大幅放緩

由于2024年所收集數(shù)據(jù)中大局部員工的變動(dòng)收入來(lái)自2024年的績(jī)效，而房地產(chǎn)企

業(yè)在2024年銷售業(yè)績(jī)均非常理想，獎(jiǎng)金、提成的發(fā)放額度大幅提高，所以反映到統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)上就是一個(gè)接近20%的薪酬增長(zhǎng)。

但是伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，也不可防止的被濃重的觀望情緒所包圍。成交

量下跌、新開工面積萎縮、各種打折政策推出、新樓盤低價(jià)入市等等。在這樣的不利環(huán)

境下，大局部地產(chǎn)企業(yè)選擇了收縮戰(zhàn)線，壓縮本錢，叫停新開工程，重新調(diào)整組織結(jié)構(gòu)

等一系列方法來(lái)增強(qiáng)企業(yè)抵御不確定市場(chǎng)環(huán)境沖擊的能力，總之就是一句話：蜷起身子

準(zhǔn)備過(guò)冬。

我們通過(guò)對(duì)過(guò)去幾年數(shù)據(jù)的綜合分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬變化總是和國(guó)房景氣

指數(shù)聯(lián)動(dòng)，并有六個(gè)月到一年的延后期。基于目前我們對(duì)2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)以

及對(duì)2024年的預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬雖然能夠繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但其增長(zhǎng)速度將會(huì)大

幅放緩，最高不會(huì)超過(guò)10%

重點(diǎn)控制本錢，預(yù)算工作繁重臨近年底，企業(yè)的人力資源都接到了公司要求進(jìn)行人

工本錢控制的指示。很多企業(yè)相繼取消了一些福利補(bǔ)貼工程，高管人員的變動(dòng)收入也紛

紛下調(diào)。有些企業(yè)更是大刀闊斧的進(jìn)行裁員，甚至不惜支付高額的賠償金，可見這些企

業(yè)確實(shí)做好了準(zhǔn)備長(zhǎng)期冬眠的準(zhǔn)備。

分析2024-2024年度的房地產(chǎn)企業(yè)的人事費(fèi)用率〔人事費(fèi)用/銷售額〕，我們發(fā)現(xiàn)

2.73%的平均水平確實(shí)非常的低，但伴隨著08年樓市愈加低迷，房產(chǎn)公司盈利能力下降，

人力資源部即便對(duì)人工本錢進(jìn)行嚴(yán)格控制，要想把人事費(fèi)用率做到3%以下是非常困難

的。而這也是目前企業(yè)做09年預(yù)算工作格外頭疼的一個(gè)原因。人事利潤(rùn)率是指人事費(fèi)

用/利潤(rùn)。

5、集團(tuán)公司策略不變，等待行業(yè)回暖

對(duì)于市場(chǎng)上那些規(guī)模大，實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)集團(tuán)公司，他們的人力資源部普遍表示

雖然要做好“過(guò)冬〞的準(zhǔn)備，但公司整體的人力資源戰(zhàn)略不會(huì)因此而發(fā)生特別大的調(diào)

整，尤其是對(duì)于那些核心崗位上的骨干員工在這個(gè)非常時(shí)期還要進(jìn)行重點(diǎn)鼓勵(lì)，所以有

一局部企業(yè)在2024年的人工本錢預(yù)算不但沒(méi)有下調(diào)，反而還有一定幅度的上升。

我們認(rèn)為，大型集團(tuán)公司抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)，受市場(chǎng)變化的影響可以通過(guò)多地、

多行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行有效的消化。其次，對(duì)于大型集團(tuán)化企業(yè)，保證戰(zhàn)略的落實(shí)是頭

等大事，雖然市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了變化，但企業(yè)不會(huì)因此而隨波逐流，穩(wěn)定的薪酬策略是提

升員工穩(wěn)定性的一個(gè)重要手段。最后，和其他城市相比北京市場(chǎng)剛性需求大、購(gòu)置力強(qiáng)、

房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，很多資金流還不緊張的房地產(chǎn)企業(yè)都希望靜觀其變，等形勢(shì)明朗一些以

后在出臺(tái)應(yīng)對(duì)策略。

總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)在這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來(lái)的沖擊中將經(jīng)歷一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

那些無(wú)法抵御“寒冬〞的企業(yè)將好似冰河時(shí)代中消亡的物種一樣退出市場(chǎng)，而那些能夠

適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，拿出應(yīng)對(duì)方法，積極思變的企業(yè)才有可能最終幸存。當(dāng)一個(gè)行業(yè)開

始步入低谷的時(shí)候，也是人力資源部接受真正考驗(yàn)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候我們更需要緊跟市

場(chǎng)步伐，在變化中尋求出路。

名企管理

萬(wàn)科：卓越流程管理

萬(wàn)科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮：“我們有一個(gè)最底線的標(biāo)準(zhǔn)，就是做簡(jiǎn)單，而非做復(fù)雜；

做開放，而非做封閉；做標(biāo)準(zhǔn)而非做權(quán)謀，惟有這樣才是長(zhǎng)久之計(jì)。〞

“在萬(wàn)科，并不是所有時(shí)候都要求下級(jí)服從上級(jí)，但卻是所有時(shí)候都要求所有人服

從制度。萬(wàn)科的內(nèi)部網(wǎng)站上有一個(gè)制度標(biāo)準(zhǔn)庫(kù)，從中我們看到，其制度主要是工作指引

型的，就是說(shuō)制度的內(nèi)容是針對(duì)事情的，告訴員工遇到什么事情應(yīng)該如何做，而不是應(yīng)

該向何人請(qǐng)示。標(biāo)準(zhǔn)的制度體系使得萬(wàn)科內(nèi)部很少看到繁冗的請(qǐng)示匯報(bào)，提高了工作效

率，降低了內(nèi)部交易本錢。另一方面，也使得員工憑借工作能力而不是人際關(guān)系的能力

進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。十幾年來(lái)，萬(wàn)科被稱為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的“黃埔軍校〞，很大程度上也是標(biāo)準(zhǔn)

的結(jié)晶〞。

一、管理的精細(xì)化才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的精細(xì)化

從某標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的一份設(shè)計(jì)變更審批表說(shuō)起…在咨詢過(guò)程中，到一家房地產(chǎn)企

業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門，我們通常會(huì)問(wèn)6個(gè)關(guān)于變更方面的問(wèn)題：

1)設(shè)計(jì)變更有多少？〔90％以上會(huì)說(shuō)好似很多〕－數(shù)量

2)設(shè)計(jì)變更是否有跟蹤并及時(shí)落實(shí)？－質(zhì)量

3)設(shè)計(jì)變更造成的每平方米造價(jià)增加多少？－本錢

4)由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤造成的本錢增加多少？－質(zhì)量

5)設(shè)計(jì)變更平均的審批時(shí)間多長(zhǎng)？－時(shí)效

6)設(shè)計(jì)變更主要的原因有哪些，各占多少？

幾乎很少企業(yè)能夠準(zhǔn)確地答復(fù)所有的這些問(wèn)題！

一家知名的房地產(chǎn)企業(yè)的老總在談起設(shè)計(jì)變更時(shí)發(fā)出感慨，現(xiàn)在設(shè)計(jì)變更非常頻

繁，而且有些變更反映出的問(wèn)題是過(guò)去已經(jīng)發(fā)生過(guò)的，可是現(xiàn)在還在重復(fù)出現(xiàn)，我們還

要不斷地交學(xué)費(fèi)…

我們的客戶中有數(shù)家房地產(chǎn)公司在進(jìn)行績(jī)效考核時(shí)反映有些指標(biāo)無(wú)法獲取〔如考核

設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)過(guò)失〕，因此只能憑借感覺(jué)進(jìn)行評(píng)估。以上的問(wèn)題都是由于流程精細(xì)化

管理程度不夠造成的，如果流程的精細(xì)化程度不夠，不僅帶來(lái)產(chǎn)品質(zhì)量上的問(wèn)題，從而

引起本錢的增加，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)其它相關(guān)管理如人力資源及績(jī)效管理上的困難，最終影

響到公司的總體績(jī)效。

很多公司的設(shè)計(jì)變更將關(guān)注重點(diǎn)放在了審批過(guò)程，以到達(dá)控制本錢和風(fēng)險(xiǎn)的目的，

但是其實(shí)這些控制都是屬于事后的控制，因?yàn)榇缶植康淖兏罱K還是要執(zhí)行，經(jīng)過(guò)誰(shuí)審

批從流程本身層面來(lái)看已經(jīng)不是最重要的，關(guān)鍵是如何將這種控制真正變成一種預(yù)防性

質(zhì)的事前控制，防止由于前期的過(guò)失造成的問(wèn)題再發(fā)生。因此就需要對(duì)每次變更的原因

進(jìn)行詳細(xì)分析，通過(guò)糾正預(yù)防措施來(lái)防止問(wèn)題的重復(fù)發(fā)生。

而從一家標(biāo)桿企業(yè)的設(shè)計(jì)變更表中也許我們能夠受到一些啟發(fā)：該公司將設(shè)計(jì)變更

的原因劃分為4類，每一類又劃分為幾個(gè)小類〔見表格〕。當(dāng)工程進(jìn)行過(guò)程中通過(guò)變更

的分類統(tǒng)計(jì)就能夠了解用于設(shè)計(jì)錯(cuò)漏造成的變更占百分之幾，造成的本錢增加是多少，

分析設(shè)計(jì)錯(cuò)漏的原因是什么，如何將這些錯(cuò)誤本錢轉(zhuǎn)化為預(yù)防措施，并落實(shí)到具體的管

理體系中，這樣就可以防止一些問(wèn)題的再發(fā)生，同時(shí)也為績(jī)效考核提供的了真實(shí)的數(shù)據(jù)。

很多企業(yè)很關(guān)注自己的產(chǎn)品，要求產(chǎn)品做到精細(xì)化，追求產(chǎn)品的精益求精，確實(shí)很

多房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品在精細(xì)化程度上做得非常好。曾經(jīng)有幾家房地產(chǎn)公司高層問(wèn)我們：

為什么萬(wàn)科的一些產(chǎn)品還沒(méi)有我們的做得精細(xì)？確實(shí)如果拿某個(gè)產(chǎn)品和萬(wàn)科比較相信

可能不比他們差，因?yàn)槠髽I(yè)可以通過(guò)集中公司最好的資源，用最有經(jīng)驗(yàn)的工程經(jīng)理、設(shè)

計(jì)人員、工程人員來(lái)開發(fā)一個(gè)工程，選擇最好的相關(guān)方如設(shè)計(jì)、施工單位、監(jiān)理單位來(lái)

保證產(chǎn)品到達(dá)精細(xì)化的要求。但這種依靠人員的經(jīng)驗(yàn)來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的精細(xì)化是不能持續(xù)和

具有復(fù)制性的，也許你單個(gè)工程能夠做得很好，但如果能夠如萬(wàn)科那樣要在全國(guó)同時(shí)運(yùn)

作70多個(gè)工程，如何能夠同時(shí)找到同樣富有經(jīng)驗(yàn)的工程經(jīng)理、設(shè)計(jì)及工程人員？

萬(wàn)科更強(qiáng)調(diào)的是依靠系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行管理，通過(guò)系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的一致性、可復(fù)制性和

延續(xù)性，可以想象如果僅僅依靠人的經(jīng)驗(yàn)和能力來(lái)進(jìn)行管理是很難實(shí)現(xiàn)每個(gè)工程都能夠

在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下保持比較高的設(shè)計(jì)、工程和效勞質(zhì)量水準(zhǔn)。精細(xì)化的管理才能

實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品持續(xù)的精細(xì)化。

二、如何系統(tǒng)設(shè)計(jì)精細(xì)化的流程體系

流程管理體系的精細(xì)化設(shè)計(jì)包括4個(gè)步驟－STPM

S-確定流程結(jié)構(gòu)〔Structure〕

T-確定流程目標(biāo)(Target)

P-確定流程關(guān)鍵點(diǎn)(CriticalPoint)

M-確定關(guān)鍵點(diǎn)方法(Method)

1．確定流程結(jié)構(gòu)

基于房地產(chǎn)價(jià)值鏈設(shè)計(jì)流程結(jié)構(gòu)，通常房地產(chǎn)流程結(jié)構(gòu)按照橫向和縱向劃分，橫向

按照PDCA管理循環(huán)設(shè)計(jì)，在產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，按照房地產(chǎn)價(jià)值鏈7大環(huán)節(jié)從工程論證

到客戶關(guān)系管理進(jìn)行設(shè)計(jì)?？v向按照一級(jí)流程總圖、二級(jí)主流程到三級(jí)指引進(jìn)行設(shè)計(jì)，

這樣在覆蓋所有關(guān)鍵流程的同時(shí)保證流程的接口和層次清晰。下面是房地產(chǎn)通常的三類

流程，而業(yè)務(wù)類流程是房地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)注的流程，也是影響房地產(chǎn)績(jī)效的最重要的流程。

流程的縱向結(jié)構(gòu)關(guān)系，根據(jù)企業(yè)選擇的流程細(xì)分程度及對(duì)流程精細(xì)化程度的要求，

房地產(chǎn)通常分解的二級(jí)流程有20－30個(gè)左右，三級(jí)指引性文件有30－60個(gè)左右。

2．確定流程的目標(biāo)

流程設(shè)計(jì)一定要基于目標(biāo)導(dǎo)向，首先需要思考流程最終的目的是什么，否那么設(shè)計(jì)的

流程將無(wú)法到達(dá)預(yù)期的效果，如目標(biāo)本錢管理流程，首先需要考慮該流程的目標(biāo)是要確

保目標(biāo)本錢控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，那么如何有效的設(shè)定目標(biāo)，進(jìn)行全過(guò)程的動(dòng)態(tài)本錢監(jiān)

控就是流程的關(guān)注重點(diǎn)，如果目標(biāo)是降低風(fēng)險(xiǎn)提升工程收益，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的最大化，

就需要考慮不僅僅是要控制本錢，如何進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，在產(chǎn)品定位籌劃階段以及后續(xù)

的設(shè)計(jì)階段如何與本錢部門進(jìn)行有效配合，以及從工程論證過(guò)程的本錢估算、方案階段

的本錢測(cè)算，以及設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)本錢到工程施工階段的動(dòng)態(tài)控制，以及如何進(jìn)行本錢

的后評(píng)估，這些將成為目標(biāo)本錢管理流程的重點(diǎn)，因此就需要建立相關(guān)的支持性指引文

件，如工程論證階段本錢管理指引、設(shè)計(jì)階段的本錢管理指引、工程階段的本錢管理指

引、動(dòng)態(tài)本錢管理指引、責(zé)任本錢管理指引、本錢后評(píng)估指引等，并且在設(shè)計(jì)前期階段

就需要制定工程本錢管理指導(dǎo)書，明確本錢控制的重點(diǎn)和方法，在工程完成后需要進(jìn)行

總結(jié)分析，即本錢的后評(píng)估，為未來(lái)的工程本錢管理提供經(jīng)驗(yàn)借鑒。

3．識(shí)別關(guān)鍵流程的關(guān)鍵點(diǎn)

每個(gè)房地產(chǎn)公司的流程本身差異不大，大局部關(guān)鍵活動(dòng)也做了，但為什么流程的結(jié)

果即流程的績(jī)效差異很大？其中一個(gè)最主要的原因是流程關(guān)鍵點(diǎn)的操作方法不正確或

者精細(xì)化程度不夠，即流程的方法缺乏以有效達(dá)成流程的績(jī)效目標(biāo)。就如前面所說(shuō)的設(shè)

計(jì)變更，每個(gè)公司幾乎都有變更流程，但由于關(guān)鍵點(diǎn)的精細(xì)化程度差異造成最終績(jī)效的

差異，如果公司的設(shè)計(jì)變更就是描述如何進(jìn)行審批，顯然就不能到達(dá)流程績(jī)效改進(jìn)的最

終目的。

確定流程的關(guān)鍵點(diǎn)〔CriticalPoint〕首先需要明確流程需要達(dá)成的目標(biāo)，每個(gè)流

程可能有很多活動(dòng)，我們不可能也不需要將每個(gè)活動(dòng)進(jìn)行細(xì)化分析和描述，所謂流程關(guān)

鍵點(diǎn)就是影響到流程績(jī)效的關(guān)鍵活動(dòng)，如客戶投訴處理流程其關(guān)鍵活動(dòng)識(shí)別步驟如下：

通過(guò)三步確定流程的關(guān)鍵點(diǎn)：確定流程的目標(biāo)、根據(jù)目標(biāo)設(shè)定流程的可衡量指標(biāo)

〔KPI〕，根據(jù)識(shí)別影響到流程KPI的流程關(guān)鍵點(diǎn)，根據(jù)上述的分析，投訴處理流程的關(guān)

鍵點(diǎn)至少包括投訴的分級(jí)分類、處理過(guò)程的跟蹤、顧客方案確認(rèn)、回訪、案例分析發(fā)布

以及糾正措施。

4．確定關(guān)鍵點(diǎn)方法

流程中關(guān)鍵點(diǎn)活動(dòng)如何實(shí)施是影響到流程績(jī)效的最重要的要素，關(guān)鍵點(diǎn)方法是明確

如何做的問(wèn)題，正如所有房地產(chǎn)公司都需要對(duì)本錢進(jìn)行管理，管理流程中各個(gè)環(huán)節(jié)及關(guān)

鍵點(diǎn)的方法是什么？流程的精細(xì)化實(shí)際上最關(guān)鍵的就是流程關(guān)鍵活動(dòng)的精細(xì)化。

流程的活動(dòng)方法就可以用4W1H描述，誰(shuí)去做，為什么做，做什么，在哪里做，如

何做，其中最重要的是如何做。如萬(wàn)科、金地等標(biāo)桿企業(yè)對(duì)一些關(guān)鍵流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)活

動(dòng)建立了相應(yīng)的輸入標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)程標(biāo)準(zhǔn)、檢查標(biāo)準(zhǔn)、輸出標(biāo)準(zhǔn)、決策標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，如

工程論證階段的可行性研究與決策標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品定位籌劃階段的輸出標(biāo)準(zhǔn)〔本錢估算標(biāo)準(zhǔn)、

產(chǎn)品籌劃建議書標(biāo)準(zhǔn)〕，設(shè)計(jì)階段的輸入、輸出及過(guò)程標(biāo)準(zhǔn)〔各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)

計(jì)模版、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等〕，確定關(guān)鍵點(diǎn)的方法可以基于標(biāo)桿企業(yè)的方法和經(jīng)驗(yàn)借鑒并結(jié)合

管理現(xiàn)狀的分析，通過(guò)基于價(jià)值鏈的分析識(shí)別關(guān)注重點(diǎn)指標(biāo)，如價(jià)值鏈前端影響到風(fēng)險(xiǎn)

和本錢指標(biāo)，價(jià)值鏈中端的質(zhì)量指標(biāo)，然后設(shè)計(jì)具體的操作方法來(lái)保證指標(biāo)的達(dá)成，如

萬(wàn)科在前端通過(guò)進(jìn)行7對(duì)眼睛〔7大專業(yè)〕的評(píng)審和協(xié)作，明確每個(gè)專業(yè)的關(guān)注方法和

重點(diǎn)以保證風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制，對(duì)價(jià)值鏈中端的施工過(guò)程建立工程評(píng)估體系，定期進(jìn)行

方案、工程質(zhì)量、平安等方面的評(píng)估，明確并細(xì)化評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)和方法〔萬(wàn)科已經(jīng)在全集

團(tuán)使用〕，并將評(píng)估結(jié)果與績(jī)效考核掛鉤，作為評(píng)估工程經(jīng)理績(jī)效的一個(gè)重要指標(biāo)。對(duì)

供應(yīng)商進(jìn)行定期評(píng)估，并對(duì)相關(guān)方如監(jiān)理單位進(jìn)行有關(guān)技能的培訓(xùn)，以確保質(zhì)量得到持

續(xù)有效控制。

三、標(biāo)桿企業(yè)流程管理的啟發(fā)：取得工程成功的4大要素

通過(guò)一些標(biāo)桿企業(yè)的流程管理工程以及后續(xù)的持續(xù)優(yōu)化工作，我們認(rèn)為要取得流程

管理的成功需要關(guān)注四個(gè)方面：推、拉、引、跟

1．高層的重視和推動(dòng)-“推〞

流程管理的工程是關(guān)注操作層面的工作，也是一項(xiàng)組織變革，貫穿于每個(gè)工程過(guò)程

及幾乎所有的部門，同樣涉及到相關(guān)部門的相互配合以及權(quán)責(zé)的再分配，因此在此過(guò)程

中必然會(huì)遇到一些阻力，因此高層的重視就變得非常重要。高層要確保員工思想和意識(shí)

上的統(tǒng)一，這樣才能保證變革的成功，高層要參與關(guān)鍵流程的決策，決定流程的關(guān)鍵權(quán)

責(zé)體系，并且自身按照流程的要求執(zhí)行。萬(wàn)科流程的工程大多數(shù)分公司是有總經(jīng)理辦公

室組織進(jìn)行，從而保證了一定的權(quán)威性和內(nèi)部的更好配合和協(xié)調(diào)，對(duì)流程工程的順利開

展也起到了促進(jìn)作用。對(duì)于很多公司的責(zé)任體系及績(jī)效管理體系本身不夠完善的情況

下，如果沒(méi)有高層的推動(dòng)，工程就不可能取得成功。

2．重視培訓(xùn)，形成按照流程執(zhí)行的習(xí)慣-“拉〞

從工程開始到工程開展過(guò)程以及工程結(jié)束后都要持續(xù)地進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)包括兩類，

一類是流程管理技能方面的培訓(xùn)〔如流程識(shí)別描述/流程設(shè)計(jì)和優(yōu)化/流程審核和監(jiān)控〕，

一類是流程設(shè)計(jì)完成后流程文件的培訓(xùn)。前者是保證流程設(shè)計(jì)的有效性，后者是保證設(shè)

計(jì)的流程能夠得到有效執(zhí)行。

在建立流程后，深圳萬(wàn)科高層提出了全員都是審核員的要求。讓更多的員工參與到

流程審核中，一方面讓他們熟悉跨部門的流程運(yùn)作過(guò)程，另一方面也更深度地了解流程

文件的要求，在深圳萬(wàn)科超過(guò)80%的員工接受過(guò)流程審核員的培訓(xùn)〔基于ISO〕，包括副

總經(jīng)理、總工程師、總監(jiān)等管理高層，金地集團(tuán)以及給分公司也進(jìn)行了流程審核員的培

訓(xùn)。對(duì)流程文件本身，在內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中建立了流程文件題庫(kù)，深圳萬(wàn)科要求所有員工

必須通過(guò)流程文件的考試，而新員工在轉(zhuǎn)正時(shí)必須要通過(guò)考試，考試合格作為轉(zhuǎn)正的一

項(xiàng)必要條件，這樣讓新員工一開始就建立了流程文件的意識(shí)。

3．管理中層及關(guān)鍵崗位員工的參與-“引〞

要讓員工接受首先需要引導(dǎo)員工積極參與，由于管理中層在流程管理中承擔(dān)了很多

跨部門流程的相互協(xié)調(diào)和決策的作用，了解流程運(yùn)作的問(wèn)題特別是流程接口上的問(wèn)題，

因此他們的參與將直接決定了流程未來(lái)的優(yōu)化和改進(jìn)的有效性，在萬(wàn)科進(jìn)行的流程工程

從流程文件的編寫、流程文件的討論和優(yōu)化、流程文件的內(nèi)部培訓(xùn)等工作都由部門經(jīng)理

親自完成，讓一些關(guān)鍵崗位的員工的參與〔特別是工程的設(shè)計(jì)、工程以及本錢專業(yè)工程

師〕對(duì)流程的優(yōu)化效果也將起到積極的作用。

4．流程執(zhí)行的審核和跟蹤-“跟〞

流程要得到持續(xù)執(zhí)行和改進(jìn)，流程審核是最有效的手段，通過(guò)至少每年一次的跟蹤

審核，檢查流程的執(zhí)行效果以及流程本身的適用性，發(fā)現(xiàn)流程本身及流程執(zhí)行的問(wèn)題，

提出改善措施，確保流程的持續(xù)適應(yīng)和持續(xù)改進(jìn)。

在萬(wàn)科總經(jīng)理辦公室作為流程管理的主導(dǎo)部門，對(duì)流程的執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行跟蹤，并組

織進(jìn)行流程審核，在深圳萬(wàn)科專門設(shè)置有類似于運(yùn)營(yíng)管理的崗位，對(duì)品質(zhì)和流程進(jìn)行管

理，現(xiàn)在的審核已經(jīng)和專業(yè)審核緊密結(jié)合，如與定期的每?jī)蓚€(gè)月工程管理體系評(píng)估同時(shí)

進(jìn)行審核，同時(shí)不定期的針對(duì)內(nèi)部出現(xiàn)較多問(wèn)題環(huán)節(jié)啟動(dòng)專業(yè)審核，這樣流程審核與專

業(yè)的相關(guān)度更深，審核的效果更好。

人在職場(chǎng)

九高招讓你掌控職場(chǎng)晉升路

第1招：按部就班地行動(dòng)

事業(yè)成功的人往往耐得住寂寞，在那些看似程式化的進(jìn)程當(dāng)中尋找到快樂(lè)，他們是

善于自我控制的人，可以讓時(shí)間聽從自己的安排。

其實(shí)，對(duì)于我們每一個(gè)人來(lái)說(shuō)，每當(dāng)遇到那些不情愿做又不得不做的事情時(shí)，防止

自己拖延完成的最正確方法就是“按部就班地行動(dòng)〞來(lái)完成它：從接到任務(wù)的第一時(shí)間

起，在自己的行事歷上用醒目的符號(hào)標(biāo)注出截止的日期，并把任務(wù)均勻地分配在日程之

內(nèi)。這樣做，不但每天可以輕松地做完局部工作，而且由于時(shí)間的充分，所以更有理由

把當(dāng)天的這一局部工作組織到非常完美。因?yàn)橛卸栊缘娜艘欢ㄊ窍人珊缶o，最后讓自己

慌手慌腳地把工作敷衍了事，那樣的效率與業(yè)績(jī)，是不可能超越一貫按部就班地行動(dòng)的

人的。

第2招，永遠(yuǎn)現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)

有時(shí)候，對(duì)你而言，結(jié)束一件一小時(shí)之內(nèi)就可以完成的工作，可能不如望向窗外發(fā)

一小時(shí)呆來(lái)得有趣。客戶的電話非今天打嗎？不如先和朋友在msn上聊幾句，因?yàn)槊魈?/p>

他就出遠(yuǎn)門了，而客戶大概明天還在本城吧！如果明天客戶不在，周五相信他一定在辦

公室里，不如索性周五再說(shuō)吧……

絕不要給自己一個(gè)理由，說(shuō)服自己把工作交給下一個(gè)小時(shí)。永遠(yuǎn)以“現(xiàn)在〞這兩個(gè)

字來(lái)想問(wèn)題，把“明天〞、“后天〞、“下星期〞想成遙遠(yuǎn)的下個(gè)世紀(jì)好了，做個(gè)“我

現(xiàn)在就要開始工作〞的人，哪怕只是拿起電話，和客戶說(shuō)說(shuō)你剛剛想到的那個(gè)創(chuàng)意，讓

他覺(jué)得你是一個(gè)主動(dòng)的熱情的效勞者。工作在此時(shí)此刻，是讓我們保持戰(zhàn)斗欲望的行動(dòng)

力。

第3招：做個(gè)“凱撒大帝〞

很多人對(duì)金錢的觀念麻木而淡薄，從好里說(shuō)，淡泊名利、與世無(wú)爭(zhēng)，從另一個(gè)角度

看，也確實(shí)是沒(méi)什么追求和上進(jìn)心，不太在意生活的品質(zhì)。

看看另一些人是如何對(duì)待生活的：比方永遠(yuǎn)把自己打扮得光鮮靚麗、穿著入時(shí)的同

事，比方擁有了一套高尚地段的房產(chǎn)的大學(xué)同學(xué)，比方讓孩子進(jìn)了更優(yōu)秀的幼稚園的鄰

居等等。不要羨慕人家的命好，大家都是一樣的。我們拼命工作，不就是為了離自己理

想中的樂(lè)園更近些嗎？每隔一段時(shí)間就給自己制訂一個(gè)目標(biāo)，大的像買一輛自己喜愛的

新車，小的如買一套今秋的流行格呢套裝，有時(shí)候，壓力是讓人忘情于工作最好的動(dòng)力，

當(dāng)你終于可以為了卸下包袱松口氣時(shí)，你的目標(biāo)也會(huì)得以實(shí)現(xiàn)。

第4招，把你的鬧鐘撥快10分鐘

遲到其實(shí)是一件讓人窩心的事情。要不是貪戀早間那最珍貴的5分鐘睡眠時(shí)間，誰(shuí)

愿意不吃早餐、不化個(gè)精致的淡妝就出門，慌里慌張地去面對(duì)打卡機(jī)無(wú)情的判決呢？很

多人知道自己喜愛拖拉的毛病，但卻不知道怎么解決。

其實(shí)這個(gè)秘密很簡(jiǎn)單：你把你的鬧鐘撥快10分鐘即可。記住，無(wú)論是家里的鐘還

是手腕上的表，甚至連電腦的時(shí)間也不要落下。千萬(wàn)不要小看這短短的早10分鐘的時(shí)

間，它給你設(shè)定的可是一個(gè)提前的助跑時(shí)機(jī)，讓你在別人還沒(méi)啟動(dòng)的時(shí)候，就已經(jīng)開始

發(fā)力沖刺，不知不覺(jué)中你就成為了工作面前最主動(dòng)的那個(gè)人，同時(shí)拖延的毛病也在不知

不覺(jué)中消失。你還想什么呢，馬上就動(dòng)手，從撥快手表開始吧！

第5招：有用的人就在你身邊

很多公司都有個(gè)不成文的規(guī)定，在新同事到來(lái)時(shí)，大家都會(huì)送一點(diǎn)小禮物表示歡迎。

但不少人是禮物照送，但流于形式，并不想彼此真正成為朋友。而對(duì)于一個(gè)連身邊的人

都懶得結(jié)交的人來(lái)說(shuō)，更不要指望他有心交往很多四面八方的有用的朋友。如今這個(gè)社

會(huì)，完全是靠人際關(guān)系網(wǎng)來(lái)工作和運(yùn)作的，需要?jiǎng)e人幫助時(shí)，從何向別人主動(dòng)開口？

下次有新入職的同事到來(lái)時(shí)，不妨當(dāng)面遞上一張自己做的卡片，除了自我介紹之外，

再附上一段你的祝福語(yǔ)，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，就贏得了別人的心。它的好處在于你以后的工作中，

都會(huì)得到大家不遺余力的幫助。幾句溫暖的話就可以收買到人心，為自己輕松編織一張

人際網(wǎng)，占盡了主動(dòng)的先機(jī)，何樂(lè)而不為呢？

第6招，一杯咖啡時(shí)間

有時(shí)候，我們認(rèn)為把自己的工作分?jǐn)偝鋈ィ幻庥小爸龚曀酥?，即便把工?/p>

交給了別人，但由于個(gè)人理解與處理問(wèn)題的角度不同，他人所做的工作匯總到你這里時(shí)，

你會(huì)遺憾地發(fā)現(xiàn)，你們好似說(shuō)的根本就是兩回事。你可能因此而懊悔當(dāng)初不如自己把事

情干了算了。

且慢，埋頭苦干似乎真的不太吃香了！當(dāng)下一個(gè)任務(wù)下來(lái)時(shí)，你可以召集大家開一

個(gè)小會(huì)，把自己對(duì)任務(wù)的理解面對(duì)面、最大限度地傳遞給合作者。在整個(gè)工程的進(jìn)行中，

你需要做的也許就是找出一點(diǎn)空余時(shí)間，和每一個(gè)工程執(zhí)行者一起喝杯咖啡！這樣做，

好處是可以讓大家都有時(shí)間去處理每個(gè)人手上的要完成的工作，又能及時(shí)地溝通，隨時(shí)

調(diào)整彼此支持力度的側(cè)重點(diǎn)。看，一杯咖啡時(shí)間，就是這么簡(jiǎn)單而已！

第7招，開門見山地陳述觀點(diǎn)

在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈的職場(chǎng)上，和你一樣具備了相當(dāng)專業(yè)實(shí)力的人實(shí)際上很多，在素質(zhì)

相仿的一群人中，抓住時(shí)機(jī)脫穎而出，才得獲得更好的開展空間。

拐彎抹角或耐人尋味的提問(wèn)方式雖然可以使人覺(jué)得你含蓄和溫和，但它的反面代價(jià)

也是巨大的。因此，不管你自認(rèn)為多么謙遜，也請(qǐng)不要在會(huì)議上說(shuō)類似我的想法不成熟，

只是提議大家參考一下諸如此類的話，那會(huì)使公司上下的人在內(nèi)心里給你打上不信任的

分?jǐn)?shù)。一個(gè)人的自信是非常有滲透力的，所以在你需要把自己的設(shè)想與觀點(diǎn)擺在桌面上

時(shí)，開門見山，少兜圈子會(huì)為你贏得主動(dòng)權(quán)，奠定自己在高層心目中的地位。

第8招，讓桌面永遠(yuǎn)保持干凈

這可以說(shuō)是最容易做到的一件事，但又是堅(jiān)持下來(lái)最困難的一件事。桌面上雜亂的

文件、記事本，電腦上厚厚的塵土，亂丟的簽字筆，會(huì)讓一切看上去都毫無(wú)頭緒，負(fù)面

的情緒稍一累積，就會(huì)勾起惰性的滋生。

辦公室里總有些另類人，把一切都打理得井井有條，辦公室內(nèi)生機(jī)勃勃，有花有草

有小魚；桌面上永遠(yuǎn)一塵不染，連鼠標(biāo)都閃閃發(fā)亮。另類人之所以另類，他的高明之處

在于：坐在如此整潔舒適的小小天地里，便會(huì)油然而生一種對(duì)工作的依戀之情，一花一

草一桌一椅，都可激發(fā)他的工作狀態(tài)。能把公司照看成小家的人，一定特別愿意提早來(lái)

上班，就先從給花草澆澆水、喂喂小魚、清新整潔的環(huán)境開始一天的工作吧，也是提高

主動(dòng)性的小竅門。

第9招：3分鐘之內(nèi)結(jié)束私人電話

誰(shuí)也不能防止在上班時(shí)間接聽?zhēng)讉€(gè)私人電話，但到底有多少人能控制自己在和朋友

家人溝通完正事后，不接著開始無(wú)邊無(wú)際的閑聊呢？

一天的工作時(shí)間就那么長(zhǎng)，學(xué)學(xué)那些為自己制定了規(guī)矩的職場(chǎng)先鋒吧，比方，約定

自己的私人電話時(shí)間絕不會(huì)超過(guò)3分鐘。原因是私人的事情難免會(huì)影響你的情緒，不管

是愉快的，還是不輕松的話題，都會(huì)讓自己暫時(shí)脫離工作的狀態(tài)。所以，在3分鐘之內(nèi)

結(jié)束，防止自己被瑣事干擾，對(duì)自己和工作都是一種負(fù)責(zé)的主動(dòng)態(tài)度。

案例分析

績(jī)效管理，怎么就這么難？〔5/8〕

文/21CN網(wǎng)

第五大困擾，指標(biāo)過(guò)多;

指標(biāo)設(shè)得過(guò)多有時(shí)似乎是沒(méi)方法的事，有時(shí)像我們參謀公司給企業(yè)做方案，一開始

訂指標(biāo)時(shí)，進(jìn)行各種各樣的分析之后，好不容易提煉出一些核心指標(biāo)，但是，如果你就

把這么幾個(gè)指標(biāo)交給老板，老板會(huì)怎么想？也許會(huì)說(shuō)，“你們工作太馬虎了吧！才訂了

這些指標(biāo)。〞所以，一開始，我們先給他們弄一套很復(fù)雜的東西，在往下分解實(shí)施的時(shí)

候，就開始顯現(xiàn)出困難，這個(gè)時(shí)候再跟老板說(shuō)，績(jī)效管理指標(biāo)應(yīng)該精簡(jiǎn)，應(yīng)該做KPI

管理指標(biāo)。

企業(yè)自己做績(jī)效管理時(shí)，也經(jīng)常會(huì)遇到類似的問(wèn)題。

我的一個(gè)客戶企業(yè)，是一家集團(tuán)公司，公司總部在美國(guó)，在歐洲、加拿大、臺(tái)北、

上海、深圳都有分公司，在東莞有3家工廠，公司開展得非常好，這個(gè)企業(yè)在遠(yuǎn)東地區(qū)

推行了績(jī)效管理，在推行過(guò)程中，他們犯了一個(gè)小小的錯(cuò)誤，什么錯(cuò)誤呢？他們?cè)谧隹?jī)

效管理訂指標(biāo)的時(shí)候，訂了很多方面。對(duì)于高級(jí)干部、中級(jí)干部、初級(jí)干部、普通員工，

整整分了四大類。

例如，首先是考核品德素質(zhì)能力，就有十幾項(xiàng)能力指標(biāo)。然后，考核職業(yè)生涯規(guī)劃，

最后才是績(jī)效考核。

當(dāng)然，也不是說(shuō)，品德不重要、能力不重要，這些都非常重要。畢竟，什么樣的人

出什么樣活，如果這個(gè)人品德不好，他能好好干活嗎？答案肯定是不行。但這些都放在

績(jī)效管理里面，太重。因?yàn)椋?jī)效指標(biāo)這個(gè)方法，其能量是有限的。

既然不能把什么東西都放在里面，到底應(yīng)該什么時(shí)候來(lái)做品行考核？什么時(shí)候做能

力考核呢?

第一，可以在招聘時(shí)候做。你招的這個(gè)人是不是具備這個(gè)能力？所以，企業(yè)要先建

立一個(gè)崗位素質(zhì)模型出來(lái)，根據(jù)這個(gè)模型對(duì)他進(jìn)行測(cè)試。什么時(shí)候用呢？任用的時(shí)候。

看他適不適合這個(gè)崗位。我曾經(jīng)有一個(gè)下屬原來(lái)是做研發(fā)的，這人工作還行，但總覺(jué)得

有點(diǎn)生硬，結(jié)果，對(duì)他進(jìn)行能力測(cè)試之后，比照崗位素質(zhì)模型，發(fā)現(xiàn)這個(gè)人更適合做銷

售，他做跟人打交道的一些事時(shí)候，如魚得水，干得也很開心。

第二，可以在要提拔一個(gè)人的時(shí)候用。在學(xué)校當(dāng)任干部的往往是品學(xué)兼優(yōu)的學(xué)生，

在企業(yè)，我們要提拔一個(gè)干部，一般也要做品行能力這方面的測(cè)試。

話說(shuō)回來(lái)，在做績(jī)效管理的時(shí)候，一定要注意，不能把這個(gè)框框得太滿。一碼事歸

一碼事，幾個(gè)不同的體系，它們之間也確實(shí)是有關(guān)系，比方干部任用考核，也可以促使

員工績(jī)效上去，但不要把員工的績(jī)效考核放在一塊。甚至，有的企業(yè)，組織了一些培訓(xùn)，

把員工培訓(xùn)的到會(huì)情況也放到績(jī)效里面；還有提倡創(chuàng)新，把創(chuàng)新也作為績(jī)效考核指標(biāo)。

等等。所有的東西都放進(jìn)績(jī)效管理里，績(jī)效指標(biāo)的框框總是有限的。不要把績(jī)效這個(gè)框

里什么都放，那肯定得撐破。

就像一個(gè)抽屜里，本來(lái)只放一種東西，當(dāng)存放了越來(lái)越多其他類的東西之后，到時(shí)

侯找什么都不方便了。因此，企業(yè)要給指標(biāo)歸類，除了績(jī)效考核指標(biāo)體系之外，企業(yè)所

設(shè)立的指標(biāo)還可以分為不同的體系，如干部任用考評(píng)體系，獎(jiǎng)金體系等。而且，這是非

常可行的一個(gè)解決方法。這時(shí)，當(dāng)公司提倡創(chuàng)新，就可以設(shè)立創(chuàng)新獎(jiǎng)；提倡節(jié)約，就可

以設(shè)立節(jié)約獎(jiǎng)；提倡推薦人才，就設(shè)置伯樂(lè)獎(jiǎng)，通過(guò)一些獎(jiǎng)勵(lì)的方法來(lái)鼓勵(lì)員工，可不

可以？完全可以。這些和績(jī)效考核體系一起表達(dá)了企業(yè)的價(jià)值主張。所以，只有分開來(lái)

做，變成幾套系統(tǒng)，一步一步去落實(shí)，才能做得好。

否那么，便成了企業(yè)績(jī)效管理的第五大困擾，把績(jī)效考核指標(biāo)做得太復(fù)雜。“哎呀！

終于做績(jī)效考核了，我們請(qǐng)了一個(gè)非常著名的參謀來(lái)做，好不容易做得十全十美，把這

么多指標(biāo)都給加進(jìn)去。〞不要一口吃成一個(gè)胖子，因?yàn)樘Χ蠹視?huì)把績(jī)效考核作為額

外的負(fù)擔(dān)，因?yàn)樘y而沒(méi)法落實(shí)，這樣做，根本上可以肯定，最后會(huì)以失敗告終。

〔未完待繼〕

咨詢?cè)诰€

連線一：部門職能和崗位職責(zé)的梳理與界定

問(wèn)題：我們公司是一家快速擴(kuò)張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)常會(huì)遇到有些事?lián)屩?，有?/p>

事沒(méi)人干，給企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了很大的影響，感覺(jué)公司管理越來(lái)越亂？

易居中國(guó)·決策資源管理咨詢中心專家解答：

之所以會(huì)出現(xiàn)這種“有些事?lián)屩?，有些事沒(méi)人干“的管理混亂現(xiàn)象，是因?yàn)槠髽I(yè)

的組織管理沒(méi)有跟上公司的開展，即公司部門職能和崗位職責(zé)沒(méi)有界定清晰，這需要根

據(jù)企業(yè)的開展戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)流程去梳理各個(gè)部門的職能，進(jìn)而梳理各個(gè)崗位的職責(zé)，要做

到了既沒(méi)有重疊，也沒(méi)有交叉，并通過(guò)制定?職門職能說(shuō)明書?和?崗位職責(zé)說(shuō)明書?

予以固化。

連線二：如何促使職能部門關(guān)注業(yè)務(wù)部門的工作？

問(wèn)題：公司的職能部門不關(guān)心工程進(jìn)度及營(yíng)運(yùn)等情況，很多事務(wù)我們工程部無(wú)權(quán)處理，

卻又是工程進(jìn)度、質(zhì)量、本錢等指標(biāo)唯一責(zé)任人，開展工程工作經(jīng)常有一種無(wú)力感？

易居中國(guó)·決策資源管理咨詢中心專家解答：

工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，在工程的矩陣式管理中，一方面需

要優(yōu)化職能部門與工程部的工作關(guān)系，責(zé)權(quán)要保持一致，另一方面還可以將工程的進(jìn)度、

質(zhì)量、本錢等考核指標(biāo)由相關(guān)職能部門進(jìn)行一定程度分擔(dān)，促使其更加關(guān)注業(yè)務(wù)部門的

工作。

連線三：如何有效鼓勵(lì)員工，并提高員工忠誠(chéng)度

問(wèn)題：現(xiàn)在的員工喜愛跟公司討價(jià)還價(jià)，給多少錢就干多少活，根本就沒(méi)有以前的員工

那種時(shí)刻把公司當(dāng)成家，先盡心盡力做好事之后才想得到公司的回報(bào)，如何轉(zhuǎn)變這種觀

念己成為很頭痛的事情？

易居中國(guó)·決策資源管理咨詢中心專家解答：

現(xiàn)在的員工價(jià)值觀念和以前的相比發(fā)生了很大的變化，這就需要加強(qiáng)企業(yè)文化建

設(shè)，在企業(yè)內(nèi)部倡導(dǎo)優(yōu)秀的文化理念，比方說(shuō)付出先行，其次要及時(shí)、有效的對(duì)優(yōu)秀員

工進(jìn)行鼓勵(lì)，不能讓雷鋒吃虧。文化與鼓勵(lì)雙管齊下，久而久之員工對(duì)企業(yè)的忠誠(chéng)度會(huì)

逐漸提高。

培訓(xùn)在線

贏在客戶－房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理實(shí)務(wù)公開課

【2024年3月21-22日.廣州新珠江大酒店】

..

掌握建立以客戶為導(dǎo)向的房地產(chǎn)企業(yè)文化、管理架構(gòu)和業(yè)務(wù)流程重組之道；

..

學(xué)習(xí)如何深入挖掘客戶資源與價(jià)值，提升客戶滿意度，強(qiáng)化客戶效勞的深度和廣度；

..

學(xué)習(xí)萬(wàn)科“客戶細(xì)分〞、“投訴應(yīng)對(duì)的七種武器〞、“客戶效勞效勞七步法〞等實(shí)戰(zhàn)技巧；

王金升：工商管理碩士、國(guó)家一級(jí)工程經(jīng)理、全國(guó)多首著名大學(xué)的課座教授，地

產(chǎn)“沙盤〞培訓(xùn)專家，曾被授予萬(wàn)科五星級(jí)講師，被評(píng)為2024、2024年萬(wàn)科集團(tuán)十大

金牌講師之一，涉足房地產(chǎn)開發(fā)的多個(gè)領(lǐng)域，有著標(biāo)桿地產(chǎn)的豐富企業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和深厚

的學(xué)術(shù)理論做根底，注重企業(yè)的流程化建設(shè)和創(chuàng)新系統(tǒng)的實(shí)踐工作。

課程簡(jiǎn)要

課程目

王牌導(dǎo)

一、房地產(chǎn)客戶關(guān)系戰(zhàn)略框架

1.1

“牛市與熊市〞現(xiàn)象

1.2

拐點(diǎn)與客戶關(guān)系

1.3

品牌與客戶關(guān)系

1.4

企業(yè)管理與客戶關(guān)系

1.5

股東、員工與客戶關(guān)系

1.6

公司生存的重要條件

1.7

房地產(chǎn)企業(yè)成功路徑

1.8

關(guān)注客戶關(guān)系工作的原因

1.9

房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理整體框架

二、如何建立客戶導(dǎo)向文化和價(jià)值觀

2.1

關(guān)注客戶關(guān)系工作的原因

2.2

原那么簡(jiǎn)單,為什么實(shí)施困難

2.3

建立客戶導(dǎo)向文化，關(guān)鍵在于領(lǐng)導(dǎo)的行為

2.4

客戶是萬(wàn)科永遠(yuǎn)的伙伴是萬(wàn)科文化核心之一

三、客戶導(dǎo)向的流程管理

3.1

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)流程的反思

3.2

客戶導(dǎo)向型企業(yè)，需要系統(tǒng)規(guī)劃

3.3

學(xué)習(xí)帕爾迪，開展第三次流程再造

四、客戶投訴處理機(jī)制的構(gòu)建

4.1

群訴的力量

4.2

客戶投訴心態(tài)分析

4.3

客戶投訴方式多樣化

4.4

客戶投訴數(shù)據(jù)分析

4.5

工程問(wèn)題投訴分析

4.6

設(shè)計(jì)問(wèn)題投訴分析

4.7

銷售管理投訴的特點(diǎn)

4.8

效勞類投訴分析

4.9

針對(duì)投訴處理存在的問(wèn)題

4.10

投訴定義和類型

4.11

投訴受理渠道

14

4.12

投訴處理流程八步法

4.13

客戶投訴分析模型

4.14

投訴處理原那么要求

4.15

重大投訴處理原那么

4.16

客戶投訴處理技巧和體系

4.17

重大投訴處理預(yù)案制定八個(gè)步驟

五、如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與預(yù)防

5.1

開盤前的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控和控制要點(diǎn)

六、房屋交付管理的六個(gè)階段工作

七、房屋保修管理

7.1

加強(qiáng)工程質(zhì)量維修工作是客戶效勞重要內(nèi)容

7.2

工程保修維修管理模示

7.3工程保修標(biāo)準(zhǔn)化管理

八、客戶管理的高級(jí)階段----客戶體驗(yàn)管理

房地產(chǎn)全面責(zé)任本錢管理公開課

【2024年3月28-29日.上?！?/p>

..

構(gòu)建標(biāo)桿企業(yè)以目標(biāo)本錢和責(zé)任本錢管理為核心的現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理體系！

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向權(quán)威專家取經(jīng)，與同行高手交流，“學(xué)習(xí)、復(fù)制、創(chuàng)新=差距減少=利潤(rùn)倍增〞！

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張松濤房地產(chǎn)本錢管理研究與實(shí)戰(zhàn)第一人，現(xiàn)擔(dān)任清華大學(xué)、北京

大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、中山大學(xué)、浙大等高校房地產(chǎn)總裁班的客座

教授。結(jié)構(gòu)工程碩士，國(guó)家一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師，國(guó)家注冊(cè)造價(jià)工

程師。中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)仲裁員，深圳市政府招投標(biāo)專

家?guī)熨Y深評(píng)標(biāo)專家，有多年工程建設(shè)仲裁與工程、設(shè)計(jì)招標(biāo)評(píng)標(biāo)經(jīng)

驗(yàn)。

從事建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)造價(jià)管理工作經(jīng)歷10余年，在知名地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)

〔萬(wàn)科〕從事本錢管理7年，搭建了集團(tuán)本錢管理等專業(yè)管理的內(nèi)部控制平臺(tái)，在集團(tuán)

內(nèi)享有較高的專業(yè)權(quán)威地位。

目前在某香港地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)集團(tuán)本錢與合約管理、招投標(biāo)與采購(gòu)管理、工程籌劃與

開發(fā)運(yùn)籌管理等工作，建立并完善了一套先進(jìn)且可操作的管理模