房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅籌劃探討

山西財經(jīng)大學(xué)2020屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）山西財經(jīng)大學(xué)2020屆本科生畢業(yè)論文（設(shè)計）Ⅱ摘要企業(yè)是市場經(jīng)濟的微觀基礎(chǔ)，它向市場提供商品或服務(wù)，是一個實行自主經(jīng)營，自負盈虧、獨立核算的具有法人資格的社會經(jīng)濟組織。全球化使得世界各國企業(yè)相互競爭，企業(yè)為了增強企業(yè)競爭力，不斷縮小成本，提高利潤。稅收屬于企業(yè)的外部成本，可以說，節(jié)約稅收就相當(dāng)于增加收入。稅收籌劃能夠通過立法的方式降低企業(yè)成本，越來越受企業(yè)經(jīng)營者的歡迎。我國的房地產(chǎn)行業(yè)一直以來就是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，改革開放以來，國家鼓勵投資，房地產(chǎn)行業(yè)猶如雨后春筍，迅速擴大，但是也帶來了種種惡果：房價過高、行業(yè)間的惡性競爭、偷漏稅等。國家稅務(wù)總局將房地產(chǎn)行業(yè)列為作為稅收專項檢查重點，加強對房地產(chǎn)的監(jiān)控。房地產(chǎn)行業(yè)為了減少成本，提高企業(yè)競爭力，進行稅收籌劃刻不容緩。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種，對所得稅進行籌劃，有利于減少稅收支出，提高企業(yè)價值，增強企業(yè)核心競爭力，意義十分重大。本文追本溯源，從稅收籌劃的概念說起，了解稅收籌劃的特點、基礎(chǔ)理論、積極影響，分析了企業(yè)所得稅的特征、地位、籌劃必要性，并以南寧市LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為實例，對該公司的企業(yè)所得稅問題進行研究分析，找出該企業(yè)當(dāng)前在哪稅種中存在的問題，提出籌劃目標(biāo)，鎖定籌劃中需要的技術(shù)，并選取了五個與企業(yè)所得稅有關(guān)的稅收籌劃重點，進行稅收籌劃前后對比，以減稅的結(jié)果說明企業(yè)所得稅稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中運行的重要作用。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)所得稅；稅收籌劃

AbstractAnenterpriseisthemicro-foundationofamarketeconomy.Itprovidesgoodsorservicestothemarket.Itisasocio-economicorganizationwithindependentcorporatestatus,self-financing,self-financing,andindependentaccounting.Globalizationhasenabledcompaniesfromallovertheworldtocompetewitheachother.Inordertoenhancetheircompetitiveness,companiescontinuetoreducecostsandincreaseprofits.Taxationisanexternalcostofanenterprise.Itcanbesaidthatsavingtaxationisequivalenttoincreasingincome.Taxplanningcanreducethecostofenterprisesthroughlegislation,whichisincreasinglywelcomedbybusinessoperators.China'srealestateindustryhasalwaysbeenChina'spillarindustry.Sincethereformandopeningup,thestatehasencouragedinvestment.Therealestateindustryhassprungupandexpandedrapidly,butithasalsobroughtallkindsofevilresults:excessivehousingprices,viciouscompetitionbetweenindustries,taxevasion,etc.TheStateAdministrationofTaxationlistedtherealestateindustryasthefocusofspecialtaxinspectionsandstrengthenedthemonitoringofrealestate.Inordertoreducecostsandimprovethecompetitivenessofenterprises,therealestateindustryisinurgentneedoftaxplanning.Corporateincometaxisthemaintypeoftaxintherealestateindustry.Planningforincometaxisconducivetoreducingtaxexpenditures,increasingcorporatevalue,andenhancingthecompany'scorecompetitiveness,whichisofgreatsignificance.Thisarticletracesthesource,startingfromtheconceptoftaxplanning,understandsthecharacteristics,basictheory,andpositiveimpactofsleepingplanning,analyzesthecharacteristics,status,andplanningnecessityofcorporateincometax,andtakesNanningLGRealEstateDevelopmentCo.,Ltdasanexample,Researchandanalyzethecompany'scorporateincometaxissues,findoutwhichwaterthecompanycurrentlyhasproblemsin,putforwardplanninggoals,lockinthetechnologyneededintheplanning,andselectfivetaxplanningprioritiesrelatedtocorporateincometaxtoconductThecomparisonoftaxplanningbeforeandafterthetaxreductionresultsshowstheimportantroleofcorporateincometaxtaxplanninginrealestateenterprises.Keywords:Realestatecompanies;Corporateincometax;Taxplanning目錄TOC\o"1-5"\u1導(dǎo)論 11.1研究背景與意義 11.1.1研究背景 11.1.2研究意義 21.2國內(nèi)外文獻綜述 21.2.1國外文獻綜述 21.2.2國內(nèi)文獻綜述 31.2.3文獻綜合評述 31.3論文研究內(nèi)容與研究方法 31.3.1論文研究內(nèi)容 31.3.2論文研究方法 42房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的概念內(nèi)涵 52.1房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的地位、籌劃必要性及特點 52.1.1房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的地位 52.1.2房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特點 52.1.3房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的必要性 52.2稅收籌劃的基本理論 62.2.1稅收籌劃的概念 62.2.2稅收籌劃的基礎(chǔ)理論及積極意義 62.2.3稅收籌劃的基本原則 72.2.4稅收籌劃的目標(biāo)及實現(xiàn)條件 73LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅負情況 93.1LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介 93.2LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司納稅情況 93.3LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅收籌劃存在的問題 103.3.1會計核算不夠完善 103.3.2成本費用核算不到位 104LG公司企業(yè)所得稅籌劃方案 124.1LG公司稅收籌劃環(huán)境分析 124.1.1外部環(huán)境 124.1.2內(nèi)部環(huán)境 124.2確定公司企業(yè)所得稅的籌劃目標(biāo) 134.3選擇合適的企業(yè)所得稅的籌劃技術(shù) 144.4擬定公司所得稅稅收籌劃方案 145LG公司企業(yè)所得稅納稅籌劃方案的實施和效果 165.1LG公司企業(yè)所得稅納稅籌劃方案的實施 165.1.1選擇公司分立的稅收籌劃 165.1.2通過借款費用資本化籌劃企業(yè)所得稅 165.1.3選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢绞?175.1.4公益捐贈的所得稅稅收籌劃 185.2LG公司企業(yè)所得稅籌劃方案的實施效果 186結(jié)論與展望 196.1研究結(jié)論 196.2研究不足與展望 19參考文獻 20致謝 221導(dǎo)論1.1研究背景與意義1.1.1研究背景企業(yè)在現(xiàn)代社會是自主經(jīng)營、自負盈虧的市場經(jīng)濟主體，這一性質(zhì)就決定了企業(yè)必然會把追求經(jīng)濟效益的最優(yōu)化、企業(yè)價值最大化和競爭能力最強化作為自己的長期發(fā)展目標(biāo)。要讓企業(yè)經(jīng)濟效益實現(xiàn)最優(yōu)化，必須在盡量擴大企業(yè)收入的同時，最大限度地減少各項在成本費用方面的支出。稅收屬于經(jīng)濟主體的外部成本，其支出多寡將直接影響企業(yè)整體收益。合法、合理節(jié)約稅收就意味著增加了企業(yè)自身的收入。如今，稅收籌劃作為一種理性的理財選擇，受到國際上諸多企業(yè)的青睞。各大跨國公司為取得更大經(jīng)濟效益，紛紛研究國家間稅法差異，通過制定有效措施來實現(xiàn)合理有效的稅收籌劃，減少稅收支出，提高企業(yè)價值，增強企業(yè)核心競爭力。近年來，隨著稅收環(huán)境的改善和稅收法律法規(guī)的逐漸完善，我國各個企業(yè)尤其是大型企業(yè)也開始重視起了稅收籌劃。目前，我國沿海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)已有會計師事務(wù)所和稅務(wù)師事務(wù)所專門為企業(yè)或個人提供稅收籌劃服務(wù)，國內(nèi)許多大型企業(yè)也開始積極關(guān)注稅收有效籌劃問題，力求通過籌劃實現(xiàn)減輕稅負；財稅領(lǐng)域的專家學(xué)者也在稅收籌劃領(lǐng)域加強了實踐應(yīng)用和理論探討方面的深入研究。稅收籌劃作為一門為企業(yè)減少稅收的新興行業(yè)，是納稅人對自身經(jīng)濟利益進行正當(dāng)維護的經(jīng)濟權(quán)利，正日益受到重視，成為我國稅收應(yīng)用的熱門領(lǐng)域。隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立和不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競爭日益激烈，房地產(chǎn)行業(yè)作為帶動我國經(jīng)濟增長的新支柱產(chǎn)業(yè)，已連續(xù)十年成為國家稅收總局規(guī)定的稅收專項檢查重點。近幾年，由于房價猛漲態(tài)勢難以遏制，國家更加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控，近幾年來，隨著房價一路攀升，政府部門先后有“國四條”（2009年）、“國十條”（2010年）、“新國八條”（2011年）、“禁墅令”（2012年）、新“國五條”（2018年）等一系列調(diào)控政策接連出臺，這一系列舉措充分向民眾表明了政府對房地產(chǎn)調(diào)控的堅定決心。加之當(dāng)今時代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營建設(shè)的周期普遍相對較長，資金投入大而且回籠慢等鮮明特點，造成目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的生存環(huán)境不容樂觀。并且房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營活動所涉及的環(huán)節(jié)較多、涉稅類目復(fù)雜、計稅金額龐大、稅收風(fēng)險高，如果想進一步提高企業(yè)的市場生存能力，降低生產(chǎn)成本，有效緩解產(chǎn)業(yè)資金鏈緊張的實際狀況，同時不踩碰稅法的違法底線，那么進行稅收籌劃就是當(dāng)今社會我國房地產(chǎn)企業(yè)增強核心競爭力的必然要求和有效手段。企業(yè)經(jīng)營活動所涉及的環(huán)節(jié)較多、涉稅類目復(fù)雜、計稅金額巨大，企業(yè)如果僅僅對個別稅種進行簡單的納稅籌劃，將很難使企業(yè)達到最優(yōu)的節(jié)稅目的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就要充分利用稅收優(yōu)惠政策，找到合理的節(jié)稅降費的途徑進行科學(xué)系統(tǒng)的納稅籌劃。1.1.2研究意義1、理論意義我國對納稅籌劃的理論研究相對較晚，從上個世紀(jì)九十年代才開始，納稅籌劃這一概念被我國社會各界專家學(xué)者逐步認知到熟悉，但針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究則更是最近幾年才開始得到發(fā)展，該理論研究在實踐應(yīng)用中也尚不成熟。自從2016年5月國家頒布“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的主要稅種發(fā)生了變化，房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負和面臨的稅收環(huán)境都發(fā)生了巨大的變化，因此，對該行業(yè)的企業(yè)所得稅的納稅籌劃問題需要進一步的探索與完善。2、現(xiàn)實意義我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展風(fēng)起云涌，且該行業(yè)涉及稅負較重，涉稅種類較多。國家調(diào)控可謂是十分嚴(yán)苛，而逐利的本能又驅(qū)使企業(yè)想方設(shè)法降低納稅額度，現(xiàn)階段社會中，偷稅、逃稅等非法避稅方式違法成本較大，對企業(yè)的長遠發(fā)展十分不利。房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)涉及資金流較大，其稅收籌劃效益較高，所以多數(shù)企業(yè)具有節(jié)稅和避稅的現(xiàn)實需求。企業(yè)所得稅是世界和我國稅收體系中最復(fù)雜、最具體的稅種之一。它和企業(yè)的經(jīng)營成效、投資理財思路謀劃、收益分配辦法以及政府的政策指向密切相聯(lián)，也是我國稅負彈性較大的一個稅種，在稅收籌劃中具有積極研究意義，一直是業(yè)界研究非常關(guān)注的一個熱點。因此，本文以房地產(chǎn)企業(yè)所得稅為例，結(jié)合發(fā)展政策和稅收調(diào)控相關(guān)方法，研究國內(nèi)現(xiàn)有條件下房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)有理、有法節(jié)稅，在納稅方面形成社會良好氛圍，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)進一步提高自身納稅意識，在法治環(huán)境下能夠步入更加健康有序的發(fā)展道路。1.2國內(nèi)外文獻綜述1.2.1國外文獻綜述《Thejournalofrealestatetaxation》（1973）專門對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域納稅籌劃方案進行了詳盡的羅列，具有十分重要的指導(dǎo)意，《Taxmanagementrealestatejournal》等為房產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃提供大量的實用方案。Francois（2006）研究發(fā)現(xiàn)稅收的變動將會帶來房價的連鎖反應(yīng)，房價與稅費之間的關(guān)系正相關(guān)。JenniferGravelle（2008）為證明房產(chǎn)稅對窮人的凈效應(yīng)僅為2%，并具有累進性作用，他選取了美國49個州的關(guān)于房地產(chǎn)的有效稅率，實證結(jié)論證明了測試人均收入對消費稅具有累進性作用。SatyaPoddar（2010）認為目前的稅法規(guī)定增值稅僅對于首次出售的新蓋住宅征收是不合理的，不應(yīng)對二次或多次轉(zhuǎn)讓的房屋免征增值稅。建議對所有銷售、轉(zhuǎn)售和出租環(huán)節(jié)征稅，而不考慮房地產(chǎn)的性質(zhì)，無論是民用居住還是商用辦公樓。美國Rosenberg和Marian（2012）提出：企業(yè)可依照現(xiàn)行稅法，采取以下措施股票贖回、提供工作崗位、稅收抵免、發(fā)放紅利、提取折舊、費用、公務(wù)用車輛等方式，為企業(yè)獲得納稅減免。以艾姆（2012）為代表的一批經(jīng)濟學(xué)家針對地下經(jīng)濟活動衍生出來的偷稅漏稅行為進行了深入研究,使得稅收籌劃由理論研究向稅收籌劃行為研究取得了進步。ZhiFeiLiu,YaWen,ChengHuang（2019）分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何選擇合理的籌劃方案在新的城鎮(zhèn)化背景下取得雙贏。1.2.2國內(nèi)文獻綜述郝福錦（2009）主要對企業(yè)的籌資進行籌劃，方法為利用稅率差異。秦殿軍（2011）從遞延所得稅方面探討了稅務(wù)籌劃問題。遲麗華和吳月（2012）從法律規(guī)定和籌劃方案兩方面研究了土地增值稅。陳梅（2016）通過具體的案例分析詳細具體介紹了土地增值稅的籌劃方法以及需要考慮的風(fēng)險因素。李列坤（2016）認為，房地產(chǎn)是一個高風(fēng)險高收益產(chǎn)業(yè)，所以可以成立專門的銷售公司和運用不同建房方式等手段進行方案設(shè)計。做好銷售定價和風(fēng)險管理，充分利用政府的優(yōu)惠政策，降低運營成本、提高運營效率。李文娟（2018）認為現(xiàn)階段企業(yè)各部門之間合作困難，阻礙了納稅籌劃的順利進行。蔡昌（2019）通過八個實戰(zhàn)方案詳細解釋了房地產(chǎn)稅收籌劃需要注意的事項以及風(fēng)險預(yù)防措施。李杰（2019）強調(diào)納稅籌劃工作不僅能直接減輕企業(yè)稅負，增加企業(yè)收益，還有利于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。李燕（2020）經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策變化較為頻繁，政府對企業(yè)稅收監(jiān)管更加嚴(yán)格；中小房地產(chǎn)企業(yè)普遍意識淡薄，并沒有形成良好的納稅籌劃氛圍等問題。吳小紅（2020）從施工人員角度提出建議，當(dāng)前建筑工人主要是農(nóng)民工，沒有勞動服務(wù)的公司，很難獲得增值稅發(fā)票。建議公司從專業(yè)服務(wù)公司招聘員工，以減少稅收支出。1.2.3文獻綜合評述綜上所述，可以看出，國際上各國學(xué)者專家主要是從避稅為出發(fā)點，整合企業(yè)全面經(jīng)濟利益，以追求經(jīng)濟效益最大化為目標(biāo)來進行納稅籌劃問題研究和應(yīng)用，以盡可能降低企業(yè)稅收風(fēng)險。我國已經(jīng)構(gòu)建了中國自己的稅收籌劃基本理論框架，具體包括內(nèi)涵界定、目標(biāo)定位、分類等問題，同時也針對中國的雙主體稅制的特點進行了重點研究探討。研究對象分為理論和實務(wù)兩類，在研究稅收籌劃時，大多遵循籌劃企業(yè)稅種和企業(yè)經(jīng)營管理兩種思路，或?qū)⒍呷诤涎芯俊ｊP(guān)于我國的稅收籌劃理論主要有以下特點：一是微觀較多，宏觀較少。二是大多數(shù)側(cè)重從企業(yè)角度研究操作實例，論述偏于單一稅種或綜合幾個稅種，沒有全面稅種的籌劃，較少出現(xiàn)系統(tǒng)的納稅統(tǒng)籌方案的制定，理論研究方面偏于不足。三是科學(xué)方法論與稅收統(tǒng)籌結(jié)合不多，缺少大視野。1.3論文研究內(nèi)容與研究方法1.3.1論文研究內(nèi)容本文從企業(yè)所得稅稅收籌劃的定義出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃的必要性、技術(shù)、重點等進行深入分析，探討當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題，并針對存在問題提出具體改進方法。本文主要分為五個部分。第一部分導(dǎo)論。闡述研究房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的稅收籌劃必要性及意義；研究國內(nèi)外文獻，并指出本文的結(jié)構(gòu)及方法。第二部分房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的概念內(nèi)涵。分析房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和稅收籌劃這兩個概念。了解企業(yè)所得稅的地位、特點和籌劃必要性；明確稅收籌劃的概念、基礎(chǔ)理論、積極意義、原則、目標(biāo)及實現(xiàn)條件等。第三部分LG房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負情況。了解LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的納稅現(xiàn)狀并發(fā)現(xiàn)其稅收籌劃中存在的問題。第四部分LG公司企業(yè)所得稅籌劃方案。分析LG公司進行稅收籌劃的環(huán)境，確定其籌劃目標(biāo)，選擇合適的籌劃技術(shù)，制定籌劃方案。第五部分LG公司企業(yè)所得稅納稅籌劃方案的實施和效果。根據(jù)上一部分的方案進行稅收籌劃實施，簡要說明實施方法及效果。第六部分結(jié)論與展望。得出研究結(jié)論并總結(jié)不足之處。1.3.2論文研究方法文獻研究法：圍繞房地產(chǎn)企業(yè)、稅收籌劃、企業(yè)所得稅這幾個關(guān)鍵詞進行文獻查找，并對這些文獻進行閱讀研究，得出認識。個案研究法：房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的問題具有共性，選取某一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行研究。功能分析法：針對目前房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)稅負中的現(xiàn)象，探討原因，并論證企業(yè)所得稅稅收籌劃對降低房地產(chǎn)行業(yè)說服的價值。

2房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的概念內(nèi)涵2.1房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的地位、籌劃必要性及特點2.1.1房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的地位企業(yè)所得稅在我國各項稅收收入中占有重要地位。根據(jù)《2019中國統(tǒng)計年鑒》中各項稅收收入統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2019年我國稅收總收入為156402.86億元，各個主要稅種占比如下：國內(nèi)增值稅61530.77億元，占比39.3%；國內(nèi)消費稅10631.75億元，占比6.79%；企業(yè)所得稅35323.71億元，占比22.6%；個人所得稅13871.97億元，占比8.86%；關(guān)稅2847.78億元，占比1.82%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)可以得出，企業(yè)所得稅是即增值稅之后的第二大稅種，是我國財政收入的重要來源。而房地產(chǎn)企業(yè)是我國的納稅大戶，因此企業(yè)所得稅也成為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中無法避免的重要稅種之一。2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的特點房地產(chǎn)企業(yè)所得稅區(qū)別于其他稅種，具有以下特點：1、不存在稅負轉(zhuǎn)嫁問題企業(yè)所得稅就是專門針對納稅主體所得收入征收的稅種。對于所得稅而言，納稅人與負稅主體實際上是同一主體，因此在一般情況下不會有稅負轉(zhuǎn)嫁的問題。2.所得稅是以凈所得為征稅依據(jù)企業(yè)應(yīng)交所得稅的計稅依據(jù)是企業(yè)應(yīng)納稅所得額，而企業(yè)的應(yīng)納稅所得額的計算公式為：企業(yè)的應(yīng)納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項扣除－以前年度虧損。因此，企業(yè)的凈收入愈多，納稅愈多；企業(yè)的凈收入愈少，納稅愈少。3.所得稅的彈性較高企業(yè)所得稅與房地產(chǎn)企業(yè)的實際收入所得有著直接的聯(lián)系，所得額較高對應(yīng)的稅率與稅基就高，反之則會降低，因此與納稅主體的經(jīng)營情況有著直接關(guān)系。2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的必要性1、房地產(chǎn)行也得稅收負擔(dān)較重。企業(yè)必然獲取利益作為第一要務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)資金流量大，涉稅種類多，稅金數(shù)額較高，而在合法的范圍內(nèi)降低稅收支出，則可以減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)。開展所得稅的稅負籌劃，主要是通過合理的籌劃，有效地減少稅負支出，促進企業(yè)提升自己的經(jīng)濟效益。2、提高企業(yè)治稅能力。房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅的稅收籌劃是以法律法規(guī)作為框架和準(zhǔn)繩，通過合規(guī)合法的手段，降低稅收繳納數(shù)額，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)稅收管理中的風(fēng)險漏洞，避免由于納稅風(fēng)險造成房地產(chǎn)企業(yè)的損失，提高企業(yè)的治稅能力。3、房價居高不下不利于行業(yè)整體的良好發(fā)展。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀是：大城市房價居高不下，中小城市房價飛快上漲?，F(xiàn)狀背后的主要原因一方面是房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟造成，另一方面是房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本過高，導(dǎo)致高額的稅負使企業(yè)的經(jīng)營負擔(dān)進一步加重。只有降低房價，房地產(chǎn)行業(yè)才能良好發(fā)展，而只有通過減少企業(yè)的經(jīng)營成本，才能有降低房價的可能。2.2稅收籌劃的基本理論 2.2.1稅收籌劃的概念稅收籌劃（Taxplanning）在西方國家的研究與實踐起步較早，自20世紀(jì)90年代我國初步引入稅收籌劃后，其功能和作用不斷被人們所認識、所接受、所重視，尤其是近三十年以來，隨著監(jiān)管力度的不斷加強以及經(jīng)濟的高速發(fā)展，稅收籌劃越來越受到重視。但是有關(guān)稅收籌劃的概念仍然有眾多說法，根據(jù)不同的側(cè)重主體劃分，可以分為：側(cè)重納稅人一方，側(cè)重征管部門一方，包含征納雙方。但是今天我們主要研究的是側(cè)重于納稅人一方的稅收籌劃。在此，我們將稅收籌劃定義為納稅人在法律允許的范圍內(nèi)，為了少繳稅或遞延納稅，在納稅行為發(fā)生之前對涉稅業(yè)務(wù)進行一系列的安排和謀劃活動。2.2.2稅收籌劃的基礎(chǔ)理論及積極意義主要的稅收籌劃理論有以下幾種：1、“經(jīng)濟人”理論所謂的“經(jīng)濟人”是指能夠用最小的成本獲得最大收益的人。將“經(jīng)濟人”理論應(yīng)用到稅收籌劃中，即是要發(fā)揮企業(yè)中經(jīng)濟人的最大效益，降低成本，以最低的稅負獲取更多的利潤。在總收益不變的情況下，作為理性的“經(jīng)濟人”必然要竭盡全力減少企業(yè)所繳納的稅款，而怎么才能減少稅收成本的支出，成為企業(yè)“經(jīng)濟人”需要思考的問題，這就催生了稅收籌劃的發(fā)展。2、企業(yè)契約理論諾貝爾經(jīng)濟學(xué)家羅納德·科斯在1937年就提出企業(yè)是勞動與資本的契約關(guān)系，經(jīng)過多年的發(fā)展形成現(xiàn)代企業(yè)契約理論，即企業(yè)是將不同的組織和個體放在一個框架之中，利用不同的目標(biāo)將他們緊緊結(jié)合在一起，從而形成一種均衡的法律虛構(gòu)。3、稅收調(diào)控理論國家稅收政策的制定并不是深入到各個企業(yè)的內(nèi)部，而是根據(jù)市場主體整體的經(jīng)濟狀況來決定的，因此國家的稅收調(diào)控政策對所有的市場主體都產(chǎn)生同樣的法律效力。稅收籌劃是企業(yè)面對國家稅收政策時所作出的利己行為，也是市場主體對國家稅收調(diào)控政策的一種積極的反應(yīng)，是納稅人獲得利益最大化的唯一途徑。雖然稅收政策對所有的經(jīng)濟主體產(chǎn)生同樣的效力，但是近年來地方政府出于對地方財政收入的考量，為吸引投資，出臺了許多針對企業(yè)的優(yōu)惠政策，如稅收返點、財政補貼、稅收獎勵等地方性政策，在一定程度上有利于地方政府的經(jīng)濟擴張，但是由于缺乏法律的約束和規(guī)范，盲目的競爭降低了企業(yè)的實際稅率，違背了市場經(jīng)濟原則，也違背了稅收法定與公平原則，有可能給企業(yè)帶來一定是的稅收風(fēng)險。因此納稅人在選擇稅收籌劃方案的同時要密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策的變化趨勢，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀況，規(guī)劃出適合自身發(fā)展的稅收籌劃方案，規(guī)避可能出現(xiàn)的稅收籌劃風(fēng)險。4、公共產(chǎn)品價格理論納稅人是公共產(chǎn)品的最終消費者，企業(yè)在經(jīng)營活動的過程中為了以最低的價格獲得最大的效益，便產(chǎn)生了稅收籌劃的動機，因為其繳納稅款的多少與消費公共產(chǎn)品的數(shù)量并不是正相關(guān)關(guān)系，即使其減少稅款的繳納也不會影響其享受公共產(chǎn)品的效益。因此公共產(chǎn)品價格理論也成為了稅收籌劃的基礎(chǔ)理論之一。稅收籌劃的積極意義：企業(yè)層面：擴大企業(yè)的經(jīng)濟利益。在企業(yè)收益中，除了正常的經(jīng)營支出外，較大的非經(jīng)營性支出是稅款。在越來越激烈的市場競爭下，經(jīng)營者的利潤空間不斷被擠壓，這迫使經(jīng)營者降低成本，但在產(chǎn)品質(zhì)量約束下，降低生產(chǎn)成本的空間是非常有限的。而稅收籌劃產(chǎn)生的收益與企業(yè)的效益是直接掛鉤的，因此，企業(yè)對稅收籌劃應(yīng)當(dāng)起到足夠的重視。國家和社會角度：稅收籌劃從根本上來說是一項利國利民的大好措施。近年我國的經(jīng)濟增速明顯降低，企業(yè)的收入增長緩慢，但是稅負也越來越重，與此同時就業(yè)人口在不斷地增加，國家為解決就業(yè)問題，降低失業(yè)率，保障人民的生活幸福，在減稅降費的同時鼓勵企業(yè)進行稅收籌劃。通過稅收籌劃，企業(yè)的微觀經(jīng)濟效益與國家的宏觀目標(biāo)得以統(tǒng)一，也就能大大提高政府稅收優(yōu)惠政策運行的效果。稅收籌劃還有利于提高國際地位。稅法中稅基和稅率的差異是政府利用稅收杠桿進行宏觀調(diào)控的重要工具，通過稅收宏觀調(diào)控引導(dǎo)納稅人的投資，消費行為，從而實現(xiàn)調(diào)整國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和增強國際競爭力的目的。2.2.3稅收籌劃的基本原則1、合法性原則稅收籌劃是基于法律、優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上進行的活動，這也是不同于偷逃稅的最主要的特點。依法納稅是每個法人、自然人應(yīng)盡的義務(wù)，國家法規(guī)不容忍任何單位和個人賤踏，各種偷漏稅行為是國家法律所不容許的。企業(yè)要進行納稅籌劃，首先應(yīng)遵守國家相關(guān)稅收法規(guī)，這就要求納稅籌劃的當(dāng)事人應(yīng)熟知國家各項稅收法律法規(guī)，只有在懂法、守法的基礎(chǔ)上，才能有效地進行稅收籌劃。

2、事前籌劃原則企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)一經(jīng)發(fā)生，納稅義務(wù)也就跟著而來，此時作籌劃，無非就是改變原有的一些單證，業(yè)務(wù)履行的時間、地點、計價方式或編制虛假業(yè)務(wù)，都難避開偷漏稅之閑，假的東西是根本經(jīng)不起稅收部門檢查的。3、全局性原則企業(yè)稅收是一項全局性工作，企業(yè)不僅要交增值稅，還要交資源稅、所得稅、印花稅等其他稅種，某項稅額的降低可能影響到其他稅額的升高，在納稅籌劃時，應(yīng)全面考慮企業(yè)總體稅負（或現(xiàn)金流出），特別是關(guān)聯(lián)企業(yè)間更應(yīng)注意此項工作。只有綜合考慮，趨利避害，才能實現(xiàn)稅收籌劃的安全和高效。2.2.4稅收籌劃的目標(biāo)及實現(xiàn)條件稅收籌劃的目標(biāo)包括：1、減輕稅收負擔(dān)。企業(yè)作為一個利益最求者，自然而然尋求的是自身的利益最大化。如果要是企業(yè)的總收入盡可能增加，那么企業(yè)的總成本就要盡可能的縮小，在這個一增一減的過程中，稅收籌劃發(fā)揮了巨大的作用。2、實現(xiàn)涉稅零風(fēng)險。納稅人在進行稅收籌劃的時候，前提就是要合法，在涉稅業(yè)務(wù)中杜絕法律風(fēng)險，只有如此，才能在合法的基礎(chǔ)上運用各種稅收籌劃方法，實現(xiàn)最小稅負。3、獲取資金的時間價值。納稅人在生產(chǎn)經(jīng)營決策中，只有重視資金的時間價值，才能使稅收籌劃方案更具有科學(xué)性。稅收籌劃的實現(xiàn)必須滿足某些條件：一是稅收政策具有可選擇性。這種可選擇性體現(xiàn)在以下因素中。同一國家不同地區(qū)稅收政策也可能存在差異。例如我國，雖然是統(tǒng)一立法的國家，但在稅收制度中也存在特別區(qū)域（經(jīng)濟特區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)等）與一般區(qū)域的稅收政策差別，以及在統(tǒng)一稅法條件下地區(qū)之間由于執(zhí)法差別而導(dǎo)致的實際上的稅收政策差別。這是我國利用地區(qū)稅收政策差別開展地區(qū)間稅收籌劃的一個較為廣闊的空間。二是籌劃主體具有較高的專業(yè)素質(zhì)。稅收籌劃是一種高層次的理財活動，沒有相當(dāng)?shù)膶I(yè)基礎(chǔ)難以預(yù)處理任該項工作。成功的稅收籌劃不僅要求籌劃主體以正確的理論作指導(dǎo)，更要求籌劃主體具備法律、稅收、會計、財務(wù)、金融等各方面的專業(yè)知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經(jīng)濟合同法證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還要具備統(tǒng)籌劃謀劃的能力，三是稅收籌劃企業(yè)應(yīng)具有相當(dāng)?shù)氖杖胍?guī)模。是否有必要進行稅收籌劃，還要看納稅企業(yè)的應(yīng)納稅狀況。而納稅企業(yè)的應(yīng)納稅狀況復(fù)雜與否取決于應(yīng)納稅義務(wù)人的生產(chǎn)規(guī)模和收入規(guī)模。如果一個零售商店，他只需納一種或兩種很簡單的定額稅，就根本用不著搞什么稅收籌劃。但如果是一個集團公司，下轄若干企業(yè)，經(jīng)營著多種商品，從事幾個行業(yè)的生產(chǎn)，每年上繳稅種數(shù)量多，稅款數(shù)額大，在這種情況下，可考慮實施稅收籌劃。

3LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅負情況3.1LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介南寧市LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2006年，初始注冊資金為10000萬。企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)包括房屋租賃（國家限制或禁止外商投資企業(yè)經(jīng)營的項目除外），房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)等。該房地產(chǎn)公司目前有三個小區(qū)樓盤項目正在進行，同時準(zhǔn)備開發(fā)一臨湖大型房地產(chǎn)項目，另外有一處另有一處大型商場（LG大型商場）2020年也將正式建成使用。3.2LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司納稅情況LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是以開展房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房屋租賃為主要業(yè)務(wù)的公司，涉稅種類較多，稅負相對較重。主要有營業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅等大約67種。其中，公司面臨的所得稅政策是按照25%的所得稅稅率交納。表3-1房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅種征收環(huán)節(jié)稅種計稅依據(jù)稅率房地產(chǎn)開發(fā)耕地占用稅耕地面積1-10元/平方米營業(yè)稅20162016年5月1日之前征收營業(yè)稅。后文提到的營業(yè)稅均與之相同。銷售收入3%印花稅交易合同價0.05%或0.03%契稅合同面積3%或5%房地產(chǎn)交易增值稅因增值稅涉稅事項復(fù)雜，表格只列出房地產(chǎn)銷售階段的增值稅，其它階段涉及增值稅的會在案例計算中給出。因增值稅涉稅事項復(fù)雜，表格只列出房地產(chǎn)銷售階段的增值稅，其它階段涉及增值稅的會在案例計算中給出。不含稅銷售額11%營業(yè)稅銷售收入5%土地增值稅增值額四級超額累進稅率印花稅交易合同價0.50%契稅交易合同價2%或4%城市維護建設(shè)稅增值稅額與營業(yè)稅額7%、5%、1%教育費附加增值稅額與營業(yè)稅額3%地方教育費附加增值稅額與營業(yè)稅額2%企業(yè)所得稅企業(yè)收入25%房地產(chǎn)保有房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值或租金收入1.2%或12%城鎮(zhèn)土地使用稅土地面積0.5—10元/平方米數(shù)據(jù)來源：根據(jù)稅率表整理而得。3.3LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅收籌劃存在的問題LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司始終堅持以質(zhì)量求得市場，不斷強化質(zhì)量意識，以高品質(zhì)滿足顧客的需求，與此同時積極參與土地競標(biāo)，自2010年起競得多種不同規(guī)格的土地，用于房地產(chǎn)開發(fā)，業(yè)務(wù)一直呈現(xiàn)上升狀態(tài)。2018年，該公司稅收繳納總額為4825萬元，其中企業(yè)所得稅繳納總量比去年增長了1523.6萬元?？偟膩砜?，從2017年開始，該公司出現(xiàn)了總體利潤下滑。雖然可以肯定，該市房地產(chǎn)市場的競爭激烈造成了銷售狀況不盡如人意是其中原因之一，但是，主要原因并不在此。2018年，經(jīng)過認真分析匯總，該公司發(fā)現(xiàn)原因還是在管理和稅收處理上存在一些突出問題。財務(wù)缺乏透明度，真實性也相應(yīng)降低。其次開發(fā)項目眾多，但是資金使用情況卻不夠透明，并且財會管理不到位，直接導(dǎo)致該公司在稅收繳納出現(xiàn)了問題，2017年，該公司還曾因稅收繳納違規(guī)被稅收機關(guān)處罰。3.3.1會計核算不夠完善會計記錄不嚴(yán)謹，在收入核算上很不完整，明顯存在為了降低稅收繳納而把銷售收入的數(shù)字進行人為操控或更改，已達到稅收部門無法掌控企業(yè)實際銷售收入的一系列行為。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的對象因為是不動產(chǎn)，建筑施工往往存在多個項目并行，除了極個別小項目之外，施工時間往往都在一年以上，甚至四五年。期間會需要很多資金來周轉(zhuǎn)。那么，就會有在賬務(wù)處理上相對復(fù)雜的狀況，一些交易都需要按特殊處理方式來確定銷售收入。但LG公司在財務(wù)收入上面，沒有根據(jù)財務(wù)會計處理的應(yīng)有做法，遵循新的會計制度，對照稅收法規(guī)，比照公司實際情況，核實并確認好公司的實際應(yīng)稅收入。例如，在預(yù)售款的處理上，公司采用了以下做法，把從購房戶手里收來的房屋的預(yù)售款，處理為借款，然后擅自將這些款項打入公司指定的某人私人賬戶。公司要用款項時，就再從這個賬戶采取向個人借款的處理方式支取款項。通過這個過程，公司實現(xiàn)了用預(yù)收款支付建設(shè)的日常支出，明顯不符合收入確認原則。而帳中少記漏記特殊形式的收入金額的現(xiàn)象也比比皆是，如企業(yè)把地下室、地下車位的銷售收入放在“其他應(yīng)付款”或“短期借款”科目下面，目的無非還是為了實現(xiàn)帳面上的企業(yè)經(jīng)營所得數(shù)據(jù)減少，以降低稅基；在對公司所有的暫未轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的房屋，實行對外租賃，公司對這些收入也沒有列入賬目。因為少了一筆賬務(wù)收入，公司也就認為減少了自己的應(yīng)納稅額。3.3.2成本費用核算不到位一是前期開發(fā)成本費用任意列支。該企業(yè)利用工程項目建設(shè)工期較長，資金占用時間長，為了保證資金的流動性，就采用分期滾動開發(fā)的方式，開發(fā)項目中的全部費用，屬于開發(fā)成本，包括前期涉及的土地出讓金，還有對拆遷戶的所有補償、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等等。這些費用，正確的處理方法應(yīng)該是結(jié)合建設(shè)過程環(huán)節(jié)，精密計算，然后分攤。但是公司卻采用抓住全部項目竣工前的時段，按照土地出讓合同涉及的這些費用數(shù)額，直接全部給付。這樣的目的顯而易見，只是為了讓企業(yè)開發(fā)的成本加大了，公司的稅前能夠扣除的各項費用也會大幅增加，當(dāng)期的計入納稅額的成本就被人為手段加大了，應(yīng)納稅所得額得以減少，實際上這是違背稅法的處理原則的錯誤做法。二是按項目工程的預(yù)算預(yù)估開發(fā)成本。為了增加開發(fā)費用成本的支出款項，企業(yè)自己根據(jù)已付的工程款來計算出開發(fā)成本，并虛列支出。在工程尚未完工時提前向用戶開具正式發(fā)票，導(dǎo)致可售面積單位工程成本加大，并在申報當(dāng)期應(yīng)稅所得時采用確認銷售和配比成本的方法計算，客觀上就減少了當(dāng)期應(yīng)納稅所得。三是扣除費用的錯誤計算。例如借款費用，若以成本對象完成建設(shè)時間為界限，如果之前借款，那么就可以把資金列入開發(fā)的成本對象進行計算，并且計算合適的比例。如果之后借款，就可以全部扣除，列為財務(wù)費用這個名目。而該公司在會計處理上不加區(qū)分，直接把所有的借款利息不分階段直接列入了財務(wù)費用科目，導(dǎo)致有些不屬此列的利息費用，如屬于開發(fā)成本的也誤列此類。此外，按照規(guī)定貸款利率不得超過銀行貸款的利息標(biāo)準(zhǔn)，該公司卻完全無視此項規(guī)定，盲目為了自身利益以高標(biāo)準(zhǔn)去處理財務(wù)費用中利息的扣除，造成了稅前扣除金額的增加。

4LG公司企業(yè)所得稅籌劃方案4.1LG公司稅收籌劃環(huán)境分析4.1.1外部環(huán)境1、稅收政策的優(yōu)化近年來，國家為了貫徹減稅降費政策，不斷的推出各種稅收優(yōu)惠政策，這對企業(yè)的稅收籌劃是重大的利好消息。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)計算所得稅是按會計準(zhǔn)則進行計算，但是稅收機關(guān)是按照稅法的準(zhǔn)則進行核查，這兩者的計算結(jié)果是截然不同的。不同的結(jié)果就有可能導(dǎo)致企業(yè)多繳或少繳稅款，甚至嚴(yán)重時會有偷逃稅的嫌疑。2.行業(yè)競爭環(huán)境的加劇中國古代傳統(tǒng)的思想就是“安土重遷”的家本位思想，人們對于“家”的具體概念就是擁有一套屬于自己的房子，因此房地產(chǎn)行業(yè)一直以來就是一個暴利行業(yè)。近年來，人們對房的需求越來越多，加上某些房產(chǎn)商對房產(chǎn)經(jīng)濟的炒作，各種因素的疊加，使得房價不斷攀升，吸引著越來越多的加入者，如表4.1所示，2020年到2018年房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)量呈急劇上升的狀態(tài)，也使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈加激烈。為了在競爭中獲得競爭優(yōu)勢，就要設(shè)法降低營業(yè)成本，一個好的稅收籌劃方案就顯得更加重要。數(shù)據(jù)來源：2019國家年鑒20192019中國統(tǒng)計年鑒4.1.2內(nèi)部環(huán)境1、管理層如果經(jīng)營者強調(diào)稅收籌劃，那么稅收籌劃就能在該企業(yè)順利實施；如果經(jīng)營者對稅收籌劃不夠重視或者比較淡漠，那么稅收籌劃在該企業(yè)的稅收方案實施中便可能不盡人意。與此同時，經(jīng)營者除了要在意識上重視稅收籌劃，還要具備一定的稅收專業(yè)能力素養(yǎng)，了解國家對企業(yè)、對經(jīng)營業(yè)務(wù)的相關(guān)稅收政策，對企業(yè)的前景有明確的方向，具備對未來方針政策的分析能力，增加稅收籌劃成功的可能性。2、財務(wù)人員房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃方案由該企業(yè)的財務(wù)人員參與制定，經(jīng)財務(wù)主管、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)審核之后準(zhǔn)許實施。因此，這就要求財務(wù)人員必須具備一定的稅法素養(yǎng)。財務(wù)人員作為籌劃方案的制定者，必須了解國家對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，深刻認識國家對房地產(chǎn)行業(yè)某些業(yè)務(wù)可能的稅收優(yōu)惠政策，把握好稅收優(yōu)惠的條件，才能進行合理有效的稅收籌劃。3、其他部門稅收籌劃牽一發(fā)而動全身，需要企業(yè)全體部門的積極配合與協(xié)調(diào)，各個部門要通力合作，及時交流信息，實現(xiàn)信息互通，以方便稅收籌劃方案的調(diào)整與優(yōu)化。單純依靠財務(wù)部門進行稅收籌劃，極有可能使得方案失敗。4.2確定公司企業(yè)所得稅的籌劃目標(biāo)1、降低企業(yè)涉稅風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)是稅收部門重點稽查的行業(yè)，說明該行業(yè)違反稅法的現(xiàn)象時有存在。而違反稅法損失的成本巨大，一方面對偷稅漏稅稅收部門會加以重罰，導(dǎo)致企業(yè)損失大量資金，嚴(yán)重者還會被認定為犯罪行為。偷稅漏稅行為會導(dǎo)致企業(yè)遭受名譽損失，嚴(yán)重影響企業(yè)的社會形象，從而在整個社會和消費人群中降低了信譽，嚴(yán)重影響企業(yè)今后的長足發(fā)展。企業(yè)涉稅風(fēng)險降低的首要要求就是加強成本核算，實現(xiàn)企業(yè)賬目清楚，管理水平提高。所以，把降低企業(yè)涉稅風(fēng)險放在首位，作為稅收籌劃目標(biāo)體系中首先考慮的因素，是因為它與現(xiàn)代企業(yè)品牌意識的樹立、企業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)。2、提高企業(yè)資金價值。對于LG公司這樣的資金密集型企業(yè)，生產(chǎn)經(jīng)營活動中一旦出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不足，往往會對企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)產(chǎn)生不利影響。僅僅靠企業(yè)自身的資本積累去發(fā)展生產(chǎn)，速度慢，效率低，無法滿足實際需要。舉借銀行貸款，雖然緩沖了資金運轉(zhuǎn)暫時困難，其利息支出也是不小的數(shù)目。而向社會發(fā)行股票，往往存在財務(wù)風(fēng)險，而且存在資金成本高，舉債比率受限等因素。相比之下，如果采用合理的稅收籌劃，成功實現(xiàn)當(dāng)期稅款后期延緩繳納，就能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)資金流相對寬裕，對企業(yè)來說是既安全又有利的最佳選擇，企業(yè)由此能夠獲得一筆安全合法的無息貸款，有利于生產(chǎn)經(jīng)營的擴大和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。3、實現(xiàn)企業(yè)合法權(quán)益。企業(yè)作為納稅人，是權(quán)利和義務(wù)的統(tǒng)一體。一方面它必須履行法定納稅義務(wù)，按照企業(yè)經(jīng)營實際，參照國家稅法有關(guān)規(guī)定和征收標(biāo)準(zhǔn)，合理合法地向稅收部門繳納稅收；另一方面，它也要自己運用稅法的減稅和其他優(yōu)惠政策，通過一定的籌劃，降低自己的稅負。也就是說，它還擁有維護自己合法稅收權(quán)益的權(quán)利。當(dāng)然，這個權(quán)益的有效實現(xiàn)和稅收部門的征管水平及執(zhí)法素質(zhì)密切關(guān)聯(lián)。當(dāng)然，如果企業(yè)放棄稅收籌劃這項合法權(quán)益，被動聽任稅收機關(guān)執(zhí)行稅收征收，雖然是配合了稅收部門的工作，客觀上卻不利于征管部門執(zhí)法水平的提高。稅收部門和征管對象的良性互動能夠推進稅法的進一步完善。因為企業(yè)的稅收籌劃也會促使稅收部門發(fā)現(xiàn)稅法漏洞，為今后稅法完善提供了基礎(chǔ)。從依法治稅的角度看，這種籌劃能夠有效實現(xiàn)稅收和經(jīng)濟發(fā)展的良性互動，也能較好地調(diào)整稅收部門和納稅者之間存在的權(quán)力和權(quán)利的失衡狀態(tài)。4、降低企業(yè)總體稅負。降低企業(yè)承擔(dān)的稅負實質(zhì)上就是減輕企業(yè)的經(jīng)濟支出。企業(yè)稅負支出是基于企業(yè)從事生產(chǎn)活動的收益上的。企業(yè)收益大，按照稅法應(yīng)繳納的稅款就多。沒有收益，自然就不必繳納。但是企業(yè)發(fā)展壯大必然希望獲得更大的經(jīng)濟利益，因此，稅收自然也會基于一定的標(biāo)準(zhǔn)不斷增長。采用稅收籌劃的方法就是要在綜合權(quán)衡企業(yè)各項經(jīng)濟收益，在法律許可的范圍內(nèi)，利用好策劃平臺，抓好籌劃點，比較不同稅收籌劃的成本收益關(guān)系，最終實現(xiàn)不重復(fù)繳稅，不多繳稅，應(yīng)繳盡繳，合法少繳，在實現(xiàn)企業(yè)綜合效益最大化的前提下，實現(xiàn)企業(yè)總體稅負降低。4.3選擇合適的企業(yè)所得稅的籌劃技術(shù)首先，注重納稅時間的籌劃。企業(yè)所得稅通常在季度末預(yù)繳，年末清繳。按照相關(guān)規(guī)定，有三種情況下視同業(yè)務(wù)完成：一是產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；二是產(chǎn)品竣工的證明材料已經(jīng)報備；三是產(chǎn)品已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)初始證明。企業(yè)只要準(zhǔn)確把握好文件規(guī)定的完工條件，盡量在時間上將完工時間延后，這樣就可以達到合法延遲納稅的目的。其次，用好稅前扣除項目。稅法規(guī)定，一些事關(guān)職工福利的項目可以在稅前扣除。這些項目對企業(yè)是利好，對職工更是利好。這些費用都能在稅前扣除，能夠增加扣除成本，當(dāng)然就能降低企業(yè)所得稅；同時，這也體現(xiàn)了企業(yè)對職工的責(zé)任，在遵守國家法律、法規(guī)的同時，也為員工謀了福利，維系了感情，留住了人才，也自然會增加企業(yè)的競爭力。再次，用足優(yōu)惠條件。所得稅優(yōu)惠可以從三方面考慮，稅基、稅率和稅額。減少稅基，例如加速折舊就是典型。稅率優(yōu)惠主要體現(xiàn)在國家照顧或鼓勵的地區(qū)和行業(yè)，如對西部地區(qū)的投資鼓勵和對高新技術(shù)的稅收減免就屬此例。稅額優(yōu)惠是對特殊行業(yè)或?qū)ο鬁p征一定稅額。如對購置和使用環(huán)保設(shè)備設(shè)施就實行減免當(dāng)年設(shè)備投資額的10%。針對這些稅收優(yōu)惠進行稅收籌劃，必須結(jié)合企業(yè)自身特點，注重合理搭配，才會有好的減稅效果，又有利于企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。最后，關(guān)注會計差異。會計上和稅法上對企業(yè)利潤的計算是不同的。因此，會計政策的不同，必然會造成會計核算的不同效果，也就會有不同的所得稅應(yīng)稅利潤結(jié)果，由此造成稅負效果各有差異。所以，在選擇會計政策時各企業(yè)應(yīng)該慎重考慮，比如在選擇固定資產(chǎn)折舊法時就應(yīng)結(jié)合企業(yè)實際情況來選定正確方案，以籌劃適宜的稅負。同時，要認真分析企業(yè)所得稅稅收處理和會計處理的差異，準(zhǔn)確計算企業(yè)所得稅計稅基數(shù)，切不可將二者混為一談，導(dǎo)致稅收繳納陷入混亂狀態(tài)。4.4擬定公司所得稅稅收籌劃方案LG公司正在開展的生產(chǎn)經(jīng)營活動主要有：開發(fā)的三個小區(qū)正在進行建設(shè)，預(yù)計2019年實現(xiàn)小區(qū)樓盤銷售收入1000萬元，因為處于市場推廣階段，公司前期大廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費迅速增加，估計遠超可以扣減份額。A住宅小區(qū)兩期工程，一期已完工，二期即將完工，該小區(qū)所得稅面臨利息如何進行資本化籌劃問題。B住宅小區(qū)支付了地價款，并已經(jīng)向銀行貸了款項，其利息支出為10萬元。與此同時，該公司籌備進行公益捐助，樹立良好的企業(yè)形象。1、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費遠超稅法規(guī)定的允許扣除企業(yè)當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入15%的部分，可通過公司分立消除剩余的部分。2、A小區(qū)的借款費用300萬元，可通過工程的分期分攤，將利息資本化，減少所得稅。3、B小區(qū)10萬元的利息，可通過選擇合適的利息扣除方式，加大費用扣除。4、策劃社會公益捐助，考慮捐助方式，實現(xiàn)捐助免稅。

5LG公司企業(yè)所得稅納稅籌劃方案的實施和效果5.1LG公司企業(yè)所得稅納稅籌劃方案的實施5.1.1選擇公司分立的稅收籌劃LG公司2019年預(yù)計實現(xiàn)樓盤銷售收入1000萬元，因為處于市場推廣階段，公司廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費列支250萬元，稅前會計利潤總額為100萬元。籌劃思路：從總公司將銷售部門分立出去，成立銷售公司，實現(xiàn)廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費在規(guī)定比例內(nèi)攤銷籌劃前：廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費超支：250-1000×15%=100萬元應(yīng)納稅所得額：100＋100=200萬元應(yīng)納所得稅：200×25%=50萬元稅后凈利潤：100－50=50萬元籌劃后：具體步驟：銷售公司以800萬的價格買下樓盤，再以1000萬的價格賣出。母公司承擔(dān)100萬元的廣告費和宣傳費，子公司負擔(dān)150萬元的廣告費和宣傳費。母公司稅前利潤為80萬元，子公司稅前利潤為20萬元。母公司應(yīng)納所得稅：80×25%=20萬元廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費可扣除額度：800×15%=120萬元因?qū)嶋H發(fā)生金額100萬元﹤120萬元，未超標(biāo)準(zhǔn)，可全部扣除。子公司應(yīng)納所得稅：20×25%=5萬元廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費可扣除額度：1000×15%=150萬元實際發(fā)生金額150萬元=150萬元，未超標(biāo)準(zhǔn)，可全部扣除。共繳納企業(yè)所得稅：20+5=25萬元。稅后凈利潤：100－25=75萬元結(jié)論：籌劃后比籌劃前節(jié)約企業(yè)所得稅：50－25=25萬元。5.1.2通過借款費用資本化籌劃企業(yè)所得稅LG公司正在開發(fā)的LG住宅小區(qū)，共有兩期工程。每期分為5棟房屋。2018年3月，一期工程完工，2019年4月，第二期工程將完工。2018年12月底時第二期預(yù)售實現(xiàn)收入2000萬元。2018年全年的借款費用為300萬元，每期分攤150萬元，管理費用為100萬元。企業(yè)所得稅率25%?；I劃思路：分析成本對象是合并還是單獨進行會計核算有利具體測算如下：籌劃前：合并為同一成本對象進行會計核算2018年預(yù)售收入：2000萬元計稅毛利率：20%計稅毛利額：2000×20%=400萬元因為把兩期工程是作為同一成本對象，2018年因二期工程未完工，故2018年借款費用全部資本化。二期：營業(yè)稅和附加稅費：2000×5.55%=111萬元應(yīng)納稅所得額：400‐100‐111=189萬元應(yīng)納所得稅：189×25%=47.25萬元籌劃后：分成兩個成本對象進行會計核算2018年預(yù)售收入：2000萬元計稅毛利率：20%計稅毛利額：2000×20%=400萬元因為一期和二期分為不同成本對象，總借款費用300萬元處理如下：二期借款分攤150萬元全部資本化；一期借款費用分階段，完工前攤借款3個月，完工后攤借款9個月。一期資本化的利息：150×3÷12=37.5萬元能夠計入財務(wù)費用的利息：150×9÷12=112.5萬元二期：營業(yè)稅及附加稅費：2000×5.55%=111萬元應(yīng)納稅所得額：400‐100‐111‐112.5=76.5萬元二期應(yīng)納所得稅為：76.5×25%=19.13萬元籌劃后比籌劃前減少：47.25‐19.13=28.12萬元所以，通過運用利息資本化策略，可以看出，籌劃后共節(jié)約所得稅28.12萬元。5.1.3選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢绞絃G公司開發(fā)的B小區(qū)共支付地價款200萬元，開發(fā)成本為400萬元。銀行利息支出10萬元?；I劃點：選擇合適的利息扣除方式，實現(xiàn)費用扣除數(shù)額的盡量加大。籌劃前：該公司采取據(jù)實扣除方式。房地產(chǎn)地價款和開發(fā)成本：200+400=600萬元房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%=10+（200+400）×5%=10+30=40萬元籌劃后：采用比例扣除方式（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%=（200+400）×10%=600×10%=60萬元二種方式比較：60－40=20萬元結(jié)論：經(jīng)過計算比較，采用比例扣除方式，該公司的房地產(chǎn)開發(fā)費用中，因為采用比例扣除方式，多增加了利息支出20萬元，增加了支出就是降低了企業(yè)所得額，實現(xiàn)了應(yīng)納稅所得額的減少。5.1.4公益捐贈的所得稅稅收籌劃LG公司要改變企業(yè)形象，必須采用強有力的手段。宣傳是一種手段，更好的是公益事業(yè)的參與，能夠樹立企業(yè)的有良心、有責(zé)任的大愛形象。因此，該公司決定在社會公益事業(yè)方面加大捐助力度。2019年公司預(yù)計利潤為1000萬元，經(jīng)過認真考慮，公司在預(yù)算中決定捐贈100萬元給貧困鄉(xiāng)村的孩子。籌劃前：企業(yè)直接捐贈給受援方，未通過公益組織應(yīng)納所得稅稅額=（1000+100）×25%=275萬元籌劃后：獲得政府特批，通過某公益組織捐贈，免除全部捐贈所得稅。企業(yè)所得稅為：1000×25%=250萬元兩項比較，少納稅25萬元。5.2LG公司企業(yè)所得稅籌劃方案的實施效果總的來說，上述稅收籌劃方案緊密貼合了LG公司的發(fā)展實際，按照公司個項目的業(yè)務(wù)特點進行了緊密的結(jié)合，精心對比，注重綜合權(quán)衡，近期目標(biāo)與遠期目標(biāo)相結(jié)合，會計核算與稅收處理結(jié)合，社會效益與經(jīng)濟效益相結(jié)合，取得了較好的籌劃效果。1、減輕稅負，實現(xiàn)資金時間價值。企業(yè)的發(fā)展，追求經(jīng)濟利益永遠是第一位的，減少稅負，降低企業(yè)成本，便是最行之有效的方法。在上述的籌劃方案中，節(jié)約稅額得到了很好的體現(xiàn)。例一中節(jié)約所得稅25萬；例二中節(jié)稅28.12萬；例三中節(jié)約20萬；例四少納稅25萬元。各項合計，上述籌劃恭維該企業(yè)節(jié)約了各方面支出98.12萬元。籌劃總體較為成功。2、形成了企業(yè)重視稅收籌劃的良好氛圍。企業(yè)如果愚蠢，必然指揮選擇逃稅漏稅，卻沒有維護自己的合法權(quán)益。而成功的稅收籌劃，讓企業(yè)能夠看到合法納稅、聰明節(jié)稅的前景，也必然會培養(yǎng)企業(yè)合法納稅、合法爭取減稅的良好習(xí)慣，在社會上倡導(dǎo)合法稅收籌劃的行為，從而促進全社會為稅收籌劃實現(xiàn)良性發(fā)展創(chuàng)造良好的法治環(huán)境。3、幫助企業(yè)樹立了長遠可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。社會捐贈不僅讓企業(yè)收獲了民心，更讓企業(yè)節(jié)約了稅收，這就是經(jīng)濟效益與社會效益達到平衡的表現(xiàn)。

6結(jié)論與展望6.1研究結(jié)論本文從理論出發(fā)，探討了在經(jīng)濟高速發(fā)展的情況下房地產(chǎn)企業(yè)所得稅籌劃的可行性與優(yōu)點。首先從稅收籌劃的理論出發(fā)，到房地產(chǎn)行業(yè)的地位和特點。從LG房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的目前的稅收問題入手，明確可采用的稅收籌劃技術(shù)，制定稅收籌劃方案及實施方案產(chǎn)生的效果。6.2研究不足與展望稅收籌劃是企業(yè)研究的永恒課