項(xiàng)目可行性調(diào)研及分析報(bào)告(投資收益分析)

1)、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件(是否享受政府各項(xiàng)稅費(fèi)的減免);章***是珍稀動(dòng)物麋鹿的家鄉(xiāng)，擁有世界上最大的野生麋鹿自然愛(ài)護(hù)區(qū)，是中國(guó)精選的15個(gè)生態(tài)旅游景噸級(jí)碼頭基本竣工，明年上半年通航，建成后的*****市總?cè)丝?4萬(wàn)，總面積2367平方公里，海岸線112公里，耕地124萬(wàn)畝，灘涂116萬(wàn)畝，距海岸40公里處，尚有輻射沙洲104萬(wàn)畝，現(xiàn)轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和1個(gè)省級(jí)海洋經(jīng)濟(jì)綜合開(kāi)發(fā)2003年實(shí)現(xiàn)GDP105.2億元，比上年增長(zhǎng)12.5%;實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入6.3億元，比上年增長(zhǎng)23.6%;在蘇北首家實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)財(cái)政收入超千萬(wàn)；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄總額53億元，人均比上年增加1000元。首次躋身全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣(市)行列，列第92位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6700、農(nóng)夫人均純收入4785元，同比分別增長(zhǎng)7.6%和7.1%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為27.5:40.3:32.2。***歷史悠久，成陸于兩千多年前的春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，曾以產(chǎn)鹽而名聞遐邇。***市早在1942年初建，當(dāng)時(shí)名字是“臺(tái)北縣”,因地處東臺(tái)的北邊，所以叫臺(tái)北了。后來(lái)，由于它與臺(tái)灣的臺(tái)北縣同名，故在1951鹽墾公司”,于是取“***”二字。另一說(shuō)法是，取縣里大中鎮(zhèn)和新豐鎮(zhèn)的后，的確老百姓的日子也一每天好起來(lái)了，***縣也在1958年被列為全國(guó)重點(diǎn)產(chǎn)棉縣，70年月，棉花產(chǎn)量進(jìn)一步增加，被譽(yù)為“金***”,這金***真得歸功于1917年實(shí)業(yè)家張謇在這里廢灶社會(huì)學(xué)家費(fèi)孝通在***考察后，即興題詩(shī)“***連年***收，灘涂初訪是項(xiàng)目地處***市新區(qū)(常新路西側(cè)，健康路與工農(nóng)路之間)項(xiàng)目南臨工農(nóng)路(籌建),北達(dá)建康路，東側(cè)距常新路100米，而西側(cè)則是未開(kāi)發(fā)的農(nóng)田和私房。項(xiàng)目所在地地面增高4米左右，周邊地勢(shì)與之等同。項(xiàng)目所在地地面現(xiàn)有少部分住房和農(nóng)田，目前正在緊急拆遷過(guò)項(xiàng)目面積50000平方米左右，約75畝。整個(gè)項(xiàng)目由18000平方的商業(yè)用地和32000平方住宅用地組成。在商業(yè)和住宅之間為市政府規(guī)劃的一條橫貫項(xiàng)目的人工河，河道寬14米，深3米，在河道邊上也是政府規(guī)劃的一條寬十米和綠化帶和一條寬十米的沿河路(原來(lái)H101、G201、G301、H201是分開(kāi)拍賣的，后來(lái)政府重新規(guī)劃為H101、H210一起拍賣，G201、G301一起拍賣，那么人工河與綠化帶及沿河路都由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)，這樣雖然提高了項(xiàng)目的檔次，但開(kāi)發(fā)商的投入也相對(duì)加大)宗地土層為沙夾土，承載力量為每平方米10噸，地下水位在4米以下，抗震力量為6級(jí)。***交通便捷。距204國(guó)道15公里，距鹽城機(jī)場(chǎng)50公里，境內(nèi)新(沂)長(zhǎng)(興)鐵路已投入運(yùn)營(yíng)，國(guó)家一類口岸——***港是國(guó)家“九五”規(guī)劃的蘇中沿海中心港，兩個(gè)萬(wàn)噸大路已建設(shè)，3小時(shí)內(nèi)可達(dá)上海、南京。中等城市的框架已經(jīng)構(gòu)成，市區(qū)各類設(shè)施配套齊全，是“江蘇省文八、項(xiàng)目周邊物業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r；=金尋作國(guó)級(jí)具L國(guó)日爆時(shí)始修上香花目***市現(xiàn)有的商品房物業(yè)多為多層，目前部分小高層市場(chǎng)正在開(kāi)發(fā)，瑞城國(guó)一部分小高層建筑(上?；▓@在規(guī)劃中有44071平方小高層),高層物業(yè)在***目前還是個(gè)空缺，別墅的進(jìn)展?fàn)顩r不太抱負(fù)，只有上海花園在規(guī)劃中有14517平方連體別墅，由于當(dāng)?shù)厝丝焖龠M(jìn)展對(duì)于***市的影響很大，02年***住宅市場(chǎng)平均價(jià)格1200元/平方，到03年十月份之前還是保持在這個(gè)基礎(chǔ)之上，03年十月以后***市的房?jī)r(jià)上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價(jià)已達(dá)到2700元(瑞城國(guó)際苑小高層),平均價(jià)位還保持在1700元左右。當(dāng)前***市民普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，但住房需求率還是很項(xiàng)目所在區(qū)域雖然位于***市新區(qū)，但距離市區(qū)并不遠(yuǎn)，距市中心本項(xiàng)目所在地交通狀況較好，從204國(guó)道進(jìn)入***市區(qū)的主要通道黃海路從項(xiàng)目前面通過(guò)，最近處150米，項(xiàng)目距離長(zhǎng)途汽車站僅250米，去周邊縣市格外便利。由于***屬于縣級(jí)市，所以還未開(kāi)通市內(nèi)公交，序號(hào)地點(diǎn)1汽車站2上海華聯(lián)3***市公安局4城中菜場(chǎng)5***t中學(xué)(學(xué)校)6***中學(xué)(高中)7中國(guó)銀行8農(nóng)業(yè)銀行9名都廣場(chǎng)骨科醫(yī)院肯得基圖書(shū)館***劇院小區(qū)周邊的配套是否齊全是項(xiàng)目宗地開(kāi)發(fā)與否的一項(xiàng)重要指標(biāo)，項(xiàng)目宗地配套的缺乏會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本的加***市新開(kāi)發(fā)的住宅房?jī)r(jià)格基本保持在1600-1800元/平方米之間。近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展對(duì)于***市的影響很大，02年***住宅市場(chǎng)平均價(jià)格1200元/平方，到03年十月份之前還是保持在這個(gè)基礎(chǔ)之上，03年十月以后***市的房?jī)r(jià)上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價(jià)已達(dá)到2700元(瑞城國(guó)際苑小高層)。市內(nèi)住宅的平均價(jià)位還保持在1700元左右，當(dāng)前***市民普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)太高，但住房需求率還是很高，由于在這之前***市內(nèi)沒(méi)有幾個(gè)像樣的小區(qū)。由于房?jī)r(jià)漲幅太快，大每平方1200-1300元的價(jià)位上，致使很多客戶遲遲不能打算。對(duì)于***的商鋪而言則是另外一副景象。在2003年以前，***居民把買商鋪當(dāng)首選的投資方式，而那時(shí)購(gòu)物廣場(chǎng)，另外還建了一個(gè)名都廣場(chǎng)，今年又建成了金宇廣場(chǎng)，這一系列商業(yè)廣場(chǎng)的目前，鴻基商業(yè)街的空置率達(dá)到60%以上，而名都廣場(chǎng)里面的效益也不是很好，很多店鋪都掛出轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的牌子。這一系列的現(xiàn)象直接影響到新開(kāi)發(fā)的商鋪。二、本案所在區(qū)域消費(fèi)群體狀況分析：28人房型三室一廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)比例房型需求比例圖房型需求比例圖■三室一廳一衛(wèi)■三室兩廳兩衛(wèi)口兩室一廳一衛(wèi)口兩室兩廳一衛(wèi)從上圖可以看出：***市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到一個(gè)新的階段，承受價(jià)格1500以上比例價(jià)格承受比例圖價(jià)格承受比例圖■1200-1250元■1300-1350元□1400元□1500元問(wèn)及價(jià)格問(wèn)題上大多數(shù)受訪者認(rèn)為***目前的房?jī)r(jià)水分太大(主要針對(duì)瑞城國(guó)際2700元/平方的高層價(jià)格),1.投資方向：被訪者中有3人已經(jīng)買了門面房，5人情愿花錢買門面用來(lái)投資，有兩名經(jīng)常買體育彩票，2.付款方式：被訪者中絕大多數(shù)人(占2/3)認(rèn)為最好用一次性付款方式購(gòu)房，主要考慮到銀行住房貸款劃的開(kāi)發(fā)區(qū)，有一部分人看愛(ài)好它的進(jìn)展?jié)摿?，并且西區(qū)更靠近204國(guó)道，交通條件更為便利。而受訪這當(dāng)中只有很少一些單位和個(gè)人經(jīng)常關(guān)注。而司機(jī)則是在車上通過(guò)電臺(tái)浦江名苑工農(nóng)西路進(jìn)展商上海浦江置業(yè)公司代理商/上海東方建筑設(shè)計(jì)院集團(tuán)公司下屬物業(yè)管理公司66095平方米55612平方米高品質(zhì)居住小區(qū)歐陸式風(fēng)格未開(kāi)盤建筑密/朝向朝南0一次性、按揭主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)：物業(yè)室內(nèi)有線、電話插口、水電、管道煤氣小區(qū)花園\健身場(chǎng)所小區(qū)保安和門衛(wèi)休息亭、簡(jiǎn)潔樹(shù)木綠化、草坪距車站300米錦繡東方苑\木材公司(沿街商鋪)金融農(nóng)業(yè)銀行(200米);中國(guó)銀行(300米)上海華聯(lián)郵電中國(guó)郵政教育中、小/公安局醫(yī)院縣中醫(yī)院藥店高檔住宅小區(qū)周邊配套不夠完善浦江名苑位于本項(xiàng)目東約200米處，目前尚未開(kāi)盤，初步定價(jià)住宅為1800元/平方，具體價(jià)格將于本月底出臺(tái)。浦江名苑的市場(chǎng)反映不是太好，消費(fèi)者普遍認(rèn)為該地段的價(jià)值和定價(jià)不符，這對(duì)于本項(xiàng)目的定價(jià)定位起到肯定的影響。<二>、瑞城國(guó)際苑瑞城國(guó)際苑幸福西路與西康路交界/***中學(xué)對(duì)面進(jìn)展商江蘇瑞城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理商/中南建筑設(shè)計(jì)院集團(tuán)公司下屬物業(yè)管理公司6萬(wàn)平方米3萬(wàn)平方米21世紀(jì)國(guó)際園林社區(qū)歐陸風(fēng)格1700套內(nèi)部認(rèn)購(gòu)物業(yè)費(fèi)月；商業(yè)0.8/m2/月4.2.2\連體別墅/朝向朝南2000(多層)2700(小高層)一次性、按揭50%/1-2層采光不足框架開(kāi)工時(shí)間??入伙時(shí)間?出售：800元/m2,小車：1800元/m2(產(chǎn)權(quán)證?)面積范圍主力戶型三室兩廳兩衛(wèi)120平方室內(nèi)小區(qū)網(wǎng)球場(chǎng)、露天熬煉場(chǎng)所、高檔會(huì)所、可視對(duì)講門鈴、游泳池、地下車位閉路監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)保安和門衛(wèi)中心會(huì)所前有人工河流、休息亭、樹(shù)木綠化、草坪、人車分流中、小***中學(xué)法院、人伍部、***高檔園林社區(qū)醫(yī)生、老師、公務(wù)員及政府相關(guān)部門人員賣點(diǎn)特色觀環(huán)境好缺點(diǎn)周邊配套不完善促銷一次性付款優(yōu)待100元/平方、現(xiàn)在購(gòu)房?jī)?yōu)待180元/平宣揚(yáng)宣揚(yáng)單頁(yè)瑞城國(guó)際苑是目前***市比較有代表性的樓盤，這是由于她是目前***市場(chǎng)上最豪華、價(jià)格最貴的小區(qū)。她抓住潛在的進(jìn)展因素：***中學(xué)、規(guī)劃中的市政廣場(chǎng)以及新市政府將遷至，大力炒作，但這種價(jià)位是一般***上?；▓@?常新路與南翔路交界處進(jìn)展商***瑞眾開(kāi)發(fā)有限公司代理商/泛太平洋設(shè)計(jì)有限公司?311328平方米226741平方米綠色生態(tài)高尚社區(qū)歐陸式風(fēng)格15835平方1928戶54333平方1230平方多層用197174平方44071平方平方金融工商銀行(300米);建設(shè)銀行(300米)工商行政管理局②、占地面積55612平方，規(guī)模相對(duì)較大；③、沿街商鋪(朝東)前面路太小，難以形成氣候。②、地段進(jìn)展?jié)摿^大(市政設(shè)施的遷至)上?；▓@(未開(kāi)盤位于項(xiàng)目的南側(cè)約500米，地塊已框好，其它工作還未開(kāi)展)②、與本案有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤同質(zhì)化嚴(yán)峻。正在開(kāi)發(fā)的幾個(gè)樓盤都是歐式建筑風(fēng)格，外立面、樣式都大同小異，客戶選擇機(jī)會(huì)少。小區(qū)內(nèi)部配套華而不實(shí)，有用性差(如瑞城國(guó)際的高檔會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)),目前***的消費(fèi)水平和生活水平還達(dá)不到這種檔次。假如本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)避開(kāi)與項(xiàng)目周邊同類物業(yè)的同質(zhì)化，則本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)大增。③、本案與錦繡東方苑相距僅100米，兩個(gè)項(xiàng)目可以在物業(yè)類型上相呼應(yīng)，配套設(shè)施上互補(bǔ)，從而促進(jìn)區(qū)域物業(yè)更好、更快的進(jìn)展。名稱單位數(shù)量備注土地性質(zhì)商住從建設(shè)局得出的土地費(fèi)用包含了規(guī)費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、人防費(fèi)以及各土地面積平方米土地價(jià)元/平方格土地總價(jià)元小計(jì)元以上的價(jià)格是在***市場(chǎng)調(diào)研時(shí)走訪政府招商辦、建設(shè)局等相關(guān)部門得出的數(shù)據(jù)。以上土地的價(jià)格是根據(jù)目前市場(chǎng)的平穩(wěn)估價(jià)，最終土地價(jià)格要通過(guò)拍賣得出，不會(huì)超出估價(jià)(建設(shè)局得出)2、建筑成本：72376000元科目名稱單位價(jià)格/元面積總價(jià)/元備注人工100/平方米建筑面積按89120平方米算，建筑容積率按政府規(guī)定的：商業(yè)2.0住宅1.66。建材700/平方米框架結(jié)構(gòu)人工河4/立方(長(zhǎng)、深、運(yùn)費(fèi)除外綠化帶300/平方小計(jì)72376000元名稱價(jià)格/元面積/平方米備注土地成本建筑成本小計(jì)單位成本1163.9266元/平方米①、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件(是否享受政府各項(xiàng)稅費(fèi)的減免);方案名稱項(xiàng)目成本(萬(wàn)方案名稱項(xiàng)目成本(萬(wàn)土地費(fèi)(萬(wàn)(萬(wàn)元/土地費(fèi)銷售收利潤(rùn)70%銷比例入(萬(wàn)回報(bào)率方案二方案三方案四五方案六方案七方案2345678八方案九9方案十方案十一方案十二方案十三地理優(yōu)勢(shì)：本案所處的地理?xiàng)l件優(yōu)越交通便利，本案東面的常新路為雙向四大約12米左右，南面工農(nóng)路寬14.5米，北面健康路寬22米，其中工農(nóng)路和健康路與人民路形成***主要商業(yè)通道，而且本案的前面150米處就是連接204國(guó)道和***市區(qū)的主要通道。輻射區(qū)范圍內(nèi)，并且都在3000米范圍以內(nèi)。而一些生活必需的配套都在3000米以內(nèi)。但是對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，3000米范圍有時(shí)也是比較遠(yuǎn)的，假如要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這是必需彌補(bǔ)的環(huán)境劣勢(shì)：項(xiàng)目正前方有一條大河，由于排污嚴(yán)峻，水位過(guò)低會(huì)產(chǎn)生很大競(jìng)爭(zhēng)威逼：假如本案在項(xiàng)目定位、銷售策略上沒(méi)有區(qū)分于其它樓盤一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性建議：1、項(xiàng)目差異化建議本項(xiàng)目與其它樓盤的差異化是本案最大的特色和賣點(diǎn)：首先從風(fēng)格和外立面上講，在調(diào)查中得出，***市民對(duì)風(fēng)格的概念并不強(qiáng)，而正在開(kāi)發(fā)中的幾個(gè)樓盤所采用的歐陸式風(fēng)格只是開(kāi)發(fā)商的一廂情愿，顧客群體看的只是樓盤的整體效果，所以在風(fēng)格上是很好區(qū)分的。歐陸式的全部外立面也是大同小異，本案在這點(diǎn)上可以與風(fēng)格結(jié)合起來(lái)。其次從景觀上說(shuō)，本案周邊的幾個(gè)樓盤雖然綠化率都很高(高的達(dá)到52%),但新樓盤給人感覺(jué)仍舊很空曠，主要是樹(shù)的高度與多層、高層建筑搭配得不協(xié)調(diào)，本項(xiàng)目中可以多接受高大密集的樹(shù)木作為襯體來(lái)提高項(xiàng)目的檔次。項(xiàng)目的內(nèi)部已經(jīng)規(guī)劃有一條人工河，用于分隔商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域，這既便利了項(xiàng)目本身在配套上的需求，又可以把喧囂與安靜分開(kāi)。本案可以接受以水景為主題的庭院設(shè)計(jì)風(fēng)格。接受人車分流的交通布局，重點(diǎn)規(guī)劃對(duì)人行道的設(shè)計(jì)，使其達(dá)到高雅與自然結(jié)合。小區(qū)外部設(shè)假山、噴泉、城市雕塑等現(xiàn)代建筑(體現(xiàn)高雅);內(nèi)部多設(shè)有用性較強(qiáng)的亭、臺(tái)、樓、閣(特殊是在水景上)以及鵝柳石或大理石碎片鋪成的小路，路邊配以高大樹(shù)木(體現(xiàn)人性)。3、配套設(shè)施建議①、由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有幼兒園，所以在項(xiàng)目配套中很有必要建一所幼兒園、兒童樂(lè)園之類的設(shè)施，并且為了吸引人氣，這個(gè)幼兒園可以對(duì)外開(kāi)放。②、超市也是很有必要的一個(gè)配套，由于目前項(xiàng)目本身的人氣不是很旺，假如開(kāi)發(fā)商能夠在項(xiàng)目?jī)?nèi)部開(kāi)發(fā)一個(gè)中大型超市，那么既便利了業(yè)主，又增加了賣點(diǎn)。假如開(kāi)發(fā)商能夠把一些知名超市招商進(jìn)來(lái)那就更是錦上添花。③、室外休閑廣場(chǎng)加健身設(shè)備，周邊大量綠化和背景音樂(lè)作為襯托，?？紤]到***目前的消費(fèi)水平，和其它項(xiàng)目反饋的信息，小區(qū)內(nèi)部假如設(shè)立收費(fèi)休閑消遣設(shè)施，那么僅僅是一種華兒不實(shí)的擺設(shè)。為了增加項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)公司在區(qū)域內(nèi)的良好口碑，多設(shè)立一些免費(fèi)而有用的配套設(shè)施是很有必要的。4、物業(yè)管理建議目前***物業(yè)管理進(jìn)展還不夠成熟，大多數(shù)小區(qū)的物管僅僅局限于保安和清潔工，并且管理范圍較小。但為了顯示樓盤檔次，項(xiàng)目的物業(yè)管理是第一窗口，建議本案在物業(yè)管理上要突出一個(gè)人性化。日常生活服務(wù)：申請(qǐng)訂報(bào)送報(bào)、送牛奶、快餐、送餐服務(wù)、叫出租、家庭水電設(shè)施修理；小區(qū)計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：計(jì)算機(jī)服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達(dá)信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；托管服務(wù)：代理出租、收租、外出托管；保安24小時(shí)巡更。5、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議***還不