長沙市場調(diào)研

(三)都市規(guī)劃對房地產(chǎn)開展的阻礙從較長的時期來瞧，2001年修編后的都市總體規(guī)劃規(guī)定，到2021年長沙市人口將增加到350萬，都市用地規(guī)模由原來的250平方公里增加至350平方公里，都市空間結(jié)構(gòu)為"一主二次四組團",即一主--河?xùn)|主城區(qū)，二次—河西新城、星沙馬坡嶺新城，四組團-撈霞組團、高星塘嶺組團、含浦組團、暮云組團。都市規(guī)劃區(qū)由原來的966平方公里擴大到2890平方公里，其中都市區(qū)1450平方公里，依據(jù)長沙整體規(guī)劃修編后的藍圖，長沙通過10-15年的努力，將建設(shè)成一個人口300萬，城區(qū)面積350平方公里的大都市，按此速度，長沙還要增加住宅面積4000萬平方米，每年要新增住宅面積200多萬平方米，房地產(chǎn)市場仍有巨大的開展空間。隨著長沙都市幅員的不斷擴大，交通條件的日趨完善，都市的住宅規(guī)劃用地規(guī)模亦發(fā)生明顯的變化，多家品牌開展商揮師長沙，在長沙的東、西、南、北片區(qū)圈得大片土地，各展優(yōu)勢，向市場展現(xiàn)了一幅逐鹿詢問鼎的新戰(zhàn)國圖。據(jù)了解，目前長沙估量開發(fā)規(guī)模超過1000畝的樓盤就有10個左右，將來一年時刻內(nèi)就有4-5個大型住宅群落成都市的東、北、西三面。(四)外圍資金瞧好本地市場房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅攀升商品房價格還停留在較低的水平，開展空間寬敞，加上近幾年產(chǎn)業(yè)開展秩序不斷標(biāo)準(zhǔn)，市場投資環(huán)境向好，吸引了很多異地的開發(fā)商如深圳天健、大連萬達、南都置業(yè)、浙江中天、香港兆祥、廣東碧桂園、陽光100等大品牌開展商先后落戶星城。2002年，長沙市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資81.56億元，同比增長29.09%,進進2003年，截至1-6月份，已完成房地產(chǎn)開發(fā)投資48.66億元，同比增長達50.8%,創(chuàng)歷史最高水平。外來品牌開展商的進駐，同時也會將他們優(yōu)秀的作品帶到長沙，必定引起長沙房地產(chǎn)市場的革新。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的大幅攀升，房屋竣工面積也呈現(xiàn)快速增長的局面，2002年竣工房屋面積達322.12萬m2,同比增長96.53%,進進2003年，截至1-6月份，房屋竣工面積達135.35萬m2,同比增長60.3%,今年房屋竣工面積要緊集中在下半年完成，供貨量將消滅大幅攀升，市場競爭將更為猛烈。(五)投資存在風(fēng)險產(chǎn)品打算勝敗長沙預(yù)售商品房批出量及成交量近幾年增長快速，2002年的增幅分不高達58.20%及42.28%,但每年的上市量均明顯大于成交量，統(tǒng)計1999-2002年，全市商品房預(yù)售面積大于銷售面積高達373.15萬m2,接近2002年全年的需求量，令到供求關(guān)系日趨緊急，市場需求壓力及商品房的空置在逐年加大。而另一方面長沙市期房的成交量占總成交量的比例那么呈逐年上升的走勢，進進2003年，1-6月份期房成交量占了總成交量的近80%,創(chuàng)歷史高位。年1-6月批準(zhǔn)預(yù)售量較同期增長7%,綜瞧這批新上市的樓盤，如南都、西街花園、亞華、香舍花都等，不管規(guī)模上、園林設(shè)計上、產(chǎn)品素養(yǎng)上均有較大幅度的提升，深受置業(yè)人士的追捧，銷售狀況樂瞧；由此可見，市場目前空置量要緊集中在舊有的產(chǎn)品。為消費者認真打造高素養(yǎng)的產(chǎn)品是開發(fā)商贏得市場的要害。(六)價格走勢平穩(wěn)，消費日趨成熟長沙房地產(chǎn)價格結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀長沙房地產(chǎn)市場目前高素養(yǎng)的住宅價格在￥3000元/m2左右，而新興住宅區(qū)域的價格在￥1500-2300元/m2,經(jīng)濟適用房價格在1100-1300元/m2,住宅市場總體價格的區(qū)間級差不大，與更為成熟的京、滬、穗等地的狀況相比，長沙的住房價格結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的扁平形態(tài)，局部產(chǎn)長沙市商品房成交均價走勢圖自1999年新的房改政策實施以來，長沙市的商品房成交均價走勢平穩(wěn)，并呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢，其中產(chǎn)品不斷地更新?lián)Q代對市場的穩(wěn)步開展起到樂觀作用，市場在經(jīng)受了數(shù)年的開展先導(dǎo)的開展商特地聘請國內(nèi)、外有名的市場參謀公司、規(guī)劃設(shè)計公司參與工程的打造與經(jīng)營，新推出市場產(chǎn)品的綜合質(zhì)素正以驚人的速度跳升。(六)二手商品房交投不旺，市場有待進一步激發(fā)二手成交面積(萬m2)二手成交金額(億元)2003(1-6月)長沙市民目前的居住用房要緊是房改房房及單位宿舍，多屬早期住宅產(chǎn)品，普遍存在設(shè)計規(guī)劃不合理、居住空間狹小、環(huán)境缺乏園林綠化等缺陷。隨著收進水平的不斷提高，人們對居住條件的要求也隨之提高，市場存在著巨大的二次置業(yè)需求。進進2000年后，長沙的二手房成交量始終在60萬m2左右徘徊，其增幅遠低于商品房成交量的增幅，講明長沙市以舊換新、以小換大、以二手房帶動商品房市場的梯次消費的局面尚未形成，同時由于政策的支持力度不夠，房改房上市受眾多的條框限制，令到房改房上市操作困難，假設(shè)二手房市場能夠有效激發(fā)，(一)長沙樓盤橫向分析(二)長沙不墅橫向分析表1:樓盤地點發(fā)公司開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)總公司會議廳，幼兒園駿豪花園總公司總公司長沙市寶利房地產(chǎn)開發(fā)公司開福區(qū)金霞大道四豪華會所大堂，咖啡廳，園林網(wǎng)球場，健身房，英式桌球室，國際乒乓球場，多元智能兒童世界五行廣場中心花園，私家車庫，健身房、餐飲、棋牌室、酒巴、兒童游樂場、超市雨花長沙市洞井鎮(zhèn)國際會所、同升湖國際試驗學(xué)校、高爾夫球場，同升湖學(xué)校，幼兒園，商場，郵局，銀行，醫(yī)院發(fā)公司天心體育新城白沙澳大利亞施普雷特遠控車庫門停車場，有線電視、、寬帶進戶瞧城試驗學(xué)校、英才園，雙語幼兒園，瞧城縣一中，,,五重保安系統(tǒng)合招商公司在以上資料中缺少表2:占地面積(M2)總建筑面積(M2)綠化率(%)容積率(%)均價(元/M2)駿豪花園從上表數(shù)據(jù)對比能夠瞧出——0.6之間，大盤數(shù)量較少有金鷹城、駿景花園、長沙總占地面積(平方米)從右表可知，長沙不墅銷售均價集中在如山水芙蓉國際新概述：長沙擁有不墅樓盤數(shù)量很多，00櫻之谷山水芙蓉國際新城□長沙綠色和平別墅但不墅的素養(yǎng)普遍不高，售價偏低。這與當(dāng)?shù)氐貎r不高有關(guān)。長沙寫字樓橫向分析：表3:開展商樓盤地點配套設(shè)施芙蓉北路558號小吳門閉路電視、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，電梯有客梯5臺、扶梯6臺、貨梯1臺，附三層、附二層為超大型地下車庫湖南百歲置業(yè)開展五一西路2號設(shè)置多功能大小會議室、商務(wù)洽談室、金融中心、設(shè)施供應(yīng)業(yè)主共享，四樓設(shè)置職員餐廳湖南長沙芙蓉長沙市車站北路168號戶，寬帶網(wǎng)預(yù)埋進戶，管網(wǎng)自壓供水湖南保利南方房地產(chǎn)開發(fā)湖南大劇院一樓大廳內(nèi)左側(cè)9臺高速日立電梯，千兆主干寬帶計算機網(wǎng)絡(luò)，百兆到戶，自動化停車場治理系統(tǒng)長沙市五一中路68號小時保安監(jiān)控，共120個車位芙蓉路與展覽館路交匯處東北角米的臨街廣場限責(zé)任公司從表1中能夠瞧出：在長沙寫字樓市場中普遍的配套設(shè)施缺乏。表4:積(M2)正對芙蓉生態(tài)廣場，350米視野無阻礙，公共路線6、兒園680平米休閑廣場，東側(cè)5000平米綠化廣場，交通、招商、建設(shè)、農(nóng)業(yè)銀行，天心公園，公共路線138、地面積要緊集中在5000平方米5500平方米之間。超高層建筑不多m2~5000元/m2綜述：長沙寫字樓市場.公寓橫向分析0樓盤地點新華聯(lián)家園幾米空間站南路交界處)北側(cè)明景公寓銀洲公寓頤美園雨花區(qū)人民東路29號王公塘興漢大廈-蝶扇開福蔡鍔北路411號新族公寓天心區(qū)解放四村363號南沙公寓公司天心白沙南路(勞動路與白沙路交匯處南側(cè))佳逸豪園通發(fā)公寓雨花區(qū)人民東路440號長沙經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)多功能豪華會所，步行商業(yè)街，大型人口湖，中心廣場，森林公園，超級市場芙蓉區(qū)五一東路87號供應(yīng)家政效勞，會所休閑設(shè)施華盛家園自備幼兒園、商場可視對講，有紅外報警、瓦斯報警萬順花園芙蓉長沙市建湘南路阿波羅商業(yè)廣場家興公寓鑫天佳園室內(nèi)四季溫水游泳池、多功能視聽會議室、健身房、兒童玩耍室、臺球室、咖啡吧、總建筑面積(M2)綠化率(%)容積率(%)均價(元/M2)幾米空間明景公寓頤美園新族公寓佳逸豪園華盛家園萬順花園從右兩圖能夠瞧出長沙公寓占地面積從右兩圖能夠瞧出長沙公寓占地面積要緊集中在10000平方米——20000平從右表中能夠瞧出長沙公寓要緊售價天心區(qū)區(qū)域分析從天心區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)類不分類分析：案占地面積占地面積(M2)0口陽光100國際新城工程名稱翡翠林居樓盤地點物業(yè)性質(zhì)商品房808戶戶型面積住1488元/m2起，均價1800元/m2;商5488元/m2起，均價5488元/湖南省天心潤豐置業(yè)開發(fā)商湖南省天心潤豐置業(yè)今利園樓盤地點物業(yè)性質(zhì)商品房270戶戶型面積1938元/m2起，均價2280元/m2;有花園、會所、幼兒園運動場保利開發(fā)商創(chuàng)遠景園翡翠林居今利園萬事佳景園鴻信大廈曼哈頓新貴在水一方創(chuàng)遠景園翡翠林居今利園萬事佳景園鴻信大廈曼哈頓新貴在水一方■系列1商品房熱容盤筑面熱用村磁戶數(shù)EQ\*jc3\*hps20\o\al(\s\up4(體),面)EQ\*jc3\*hps20\o\al(\s\up4(面),梁)EQ\*jc3\*hps20\o\al(\s\up4(和),格)EQ\*jc3\*hps20\o\al(\s\up10(養(yǎng)),好)EQ\*jc3\*hps20\o\al(\s\up10(元),例)均價2700元/平方米建銷費情規(guī)院建0安州簡糊路交酒處，距湘江風(fēng)共林效通環(huán)境中交路令學(xué)校10新開展學(xué)校2、幼獨園：赤林路幼兒園、二十高房湖景公寓圍合而成，是長沙市具有代表開發(fā)商長沙華昌房地產(chǎn)并發(fā)公司考考五在商業(yè)篇截至2002年，日本SOGO崇光百貨、馬來西亞百盛、法國家樂北京王府井商圈。長沙人口缺乏200萬，五一廣場商圈卻密布5家大型外資商家，而上海南京東路卻沒有1家大型的外資連鎖商家。定義：五一廣場商業(yè)特區(qū)：這一概念的提出源自1995年，它東抵文運街、犁頭街；西達三泰街、藩城堤；南起藥王街、東牌樓；北至新安巷、紫荊街，外形接近正方形，面積達25中心消遣區(qū))氣氛。與北京三里屯酒吧的共性、上海衡山路2商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運而生3特色商展特不緊俏1～4層為商業(yè)裙樓，5層設(shè)文化會所，6～9層為住宅(面積在48～112平方米),30層獨設(shè)VIP會所。BOBO國際設(shè)地下車庫兩層，車位154個；裙樓一層層高6.6米，面積有1200平方米以上，適合中西餐廳、酒吧、會所及金融機構(gòu)進住。二至四層層高4.1米，單層面積在1400平方市政府的部署，長沙將以一江兩岸為核心拉動都市建設(shè)，僅2004年將以市委市政府為中心的市治商圈完成投資60億元。市治商圈成為“投資特區(qū)”,周邊眾多開發(fā)商表示，它將快速成長為河前起動建設(shè)的10萬平方米建材大市場的龍頭工程，安居樂園東面相連的瞧沙嶺安置小區(qū)一期工安居樂園的快速開展、成長來帶動整個建材大市場的繁華，政府已借安居樂園品牌優(yōu)勢將10期工程占地218畝，總投資超過24億人民幣，將建成一座集旅游、休閑、早早就顯得“一騎盡塵”;關(guān)于東塘商圈的規(guī)劃，長沙市政府早在幾年前就開頭重視了，2十、黃興中路據(jù)調(diào)查，現(xiàn)在同一條路上的黃興南路步行街商開放業(yè)當(dāng)時的售價即為4萬一5萬元每平方米，現(xiàn)在步行街商展的轉(zhuǎn)讓價差不多攀升，