第三章房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)

第三章房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)1、土地管理法在土地管理法中，我們重點了解以下幾點內(nèi)容就可以了：新的土地管理法是99年1月1日末尾實施的。我國的實行土地的社會主義私有制，即全民一切制和休息群眾團(tuán)體一切制。城市郊區(qū)的土地屬于國度一切，鄉(xiāng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民團(tuán)體一切。有關(guān)土地的六項制度：國度依法實行國有土地有償運(yùn)用制度國度實行土地用途控制制度國度樹立土地調(diào)查制度國度樹立土地統(tǒng)計制度國度實行土地占用耕地補(bǔ)償制度國度實行基本農(nóng)田維護(hù)制度土地管理法中華人民共和疆土地管理法中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2、房地產(chǎn)買賣管理制度所要了解和熟習(xí)的內(nèi)容：城鎮(zhèn)房地產(chǎn)買賣的范圍：包括各種一切制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押，城市土地一切權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流經(jīng)進(jìn)程中的各種運(yùn)營活動。房地產(chǎn)買賣的方式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。?房地產(chǎn)管理法?規(guī)則了五項基本制度：國有土地有償有期限運(yùn)用制度、房地產(chǎn)價錢申報制度、房地產(chǎn)價錢評價制度、房地產(chǎn)估價人員資歷認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)注銷發(fā)證制度。3、房屋權(quán)屬注銷管理方法所要了解和熟習(xí)的內(nèi)容：國度實行房屋一切權(quán)注銷發(fā)證制度，只要依法注銷的房屋權(quán)益才受國度法律的維護(hù)。房屋權(quán)屬證書是權(quán)益人依法擁有房屋一切權(quán)并對房屋行使占有、運(yùn)用、收益和獎勵權(quán)益的獨(dú)一合法憑證。房屋權(quán)屬注銷分為：總注銷、初始注銷、轉(zhuǎn)移注銷、變卦注銷、他項權(quán)益注銷、注銷注銷。房屋權(quán)屬證書包括：?房屋一切權(quán)證?、?房屋共有權(quán)證?、?房屋他項權(quán)證?或許?房地產(chǎn)權(quán)片?、?房地產(chǎn)共有權(quán)證?、?房地產(chǎn)他項權(quán)證?4、租賃條例所要了解和熟習(xí)的內(nèi)容：房屋租賃實行注銷備案制度央求房屋租賃注銷備案應(yīng)提交以下文件：書面租賃合同、房屋一切權(quán)證書、當(dāng)事人的合法證件、城市人民政府規(guī)則的其他文件。經(jīng)審查后頒發(fā)?房屋租賃證?，該證可作為公安部門操持戶口注銷的憑證之一。房屋轉(zhuǎn)租的應(yīng)征得出租人的贊同，并且不得超越原租賃期限。5、物業(yè)管理條例所要了解和熟習(xí)的內(nèi)容：住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司擔(dān)任管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擔(dān)任管理。住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和運(yùn)用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和運(yùn)用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明白：管理項目、管理內(nèi)容、管理費(fèi)用、雙方權(quán)益和義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任、其他等。物業(yè)管理合同和小區(qū)管理方法，應(yīng)報房地產(chǎn)行政管理部門備案。物業(yè)管理效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)依據(jù)所提供效勞的性質(zhì)、特點等不同狀況，區(qū)分實行政府定價、政府指點價和運(yùn)營者定價。6、房屋抵押存款管理規(guī)則所要了解和熟習(xí)的內(nèi)容：銀行操持各項以房地產(chǎn)作為抵押的存款業(yè)務(wù)，抵押人〔借款人〕和抵押權(quán)人〔存款銀行〕必需簽署書面抵押合同，并自抵押權(quán)合同簽署之日起30日內(nèi)，向外地管理部門操持抵押注銷。房地產(chǎn)管理部門要依法對抵押物停止嚴(yán)厲審查，審查的內(nèi)容主要包括：抵押物能否契合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押買賣市場的條件；抵押物能否曾經(jīng)抵押，抵押人提供的房地產(chǎn)權(quán)益證明文件與權(quán)證存根及檔案記載內(nèi)容能否相符，查對權(quán)證號與印章的真?zhèn)蔚?，并由審核人簽字在案。抵押人和抵押?quán)人以為需求確定抵押物價值的，可以由存款銀行停止評價；或委托人民政府房地產(chǎn)行政主管部門隸屬的事業(yè)性房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)停止評價，并經(jīng)抵押權(quán)人確認(rèn)。7、有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)及按揭手續(xù)費(fèi)①房地產(chǎn)證費(fèi)用：房地產(chǎn)證注銷費(fèi)契稅印花稅②按揭費(fèi)用房屋保險律師見證費(fèi)抵押注銷費(fèi)印花稅第四章商品房銷售常用詞語的解釋土地類型土地按其性質(zhì)劃分為：寓居、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地，公共設(shè)備用地及自在集資，微利房地產(chǎn)。土地運(yùn)用權(quán)年限是指政府以拍賣，招標(biāo)，協(xié)議的方式，將國有土地運(yùn)用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地運(yùn)用者〔市土地運(yùn)用權(quán)年限以最新的通告為準(zhǔn)〕，土地運(yùn)用權(quán)期滿后，如該土地用途契合事先城市規(guī)劃要求的，土地運(yùn)用者可央求續(xù)用，經(jīng)同意補(bǔ)清地價后繼續(xù)運(yùn)用，假設(shè)不契合那么該土地運(yùn)用權(quán)由政府無償收回。土地運(yùn)用費(fèi)土地運(yùn)用者因運(yùn)用土地按國度規(guī)則每年支付給政府的費(fèi)用，按現(xiàn)時的收費(fèi)是寓居用地2元/M2占地/年規(guī)劃局代表國度對城市的規(guī)劃設(shè)計停止引導(dǎo)和監(jiān)控。疆土局代表國度行使土地一切者的職權(quán)。房管局產(chǎn)權(quán)注銷處操持房地產(chǎn)初始注銷、轉(zhuǎn)移注銷、抵押注銷、變卦、承襲、贈與等手續(xù)的部門。確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)則，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘測丈量、審核同意、注銷注冊、發(fā)放證書等注銷規(guī)則順序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的一切權(quán)、運(yùn)用權(quán)的附屬關(guān)系和他項權(quán)益。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的一切權(quán)和對該房屋所占用土地運(yùn)用權(quán)詳細(xì)內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)則的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、運(yùn)用、收益和獎勵的權(quán)益。房地產(chǎn)抵押注銷是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當(dāng)事人按房地產(chǎn)注銷管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)注銷機(jī)關(guān)操持房地產(chǎn)其他權(quán)益的注銷。房地產(chǎn)權(quán)初始注銷指對未經(jīng)注銷機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)益，支付房地產(chǎn)權(quán)益證書的土地運(yùn)用權(quán)及修建物、附著物的一切權(quán)停止的注銷。七通一平〔熟地〕是指土地(生地)在經(jīng)過一級開發(fā)后，使其到達(dá)具有下水、雨污水、電力、暖氣、電信和路途通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)樹立。三通一平〔凈地)〕是指土地具有下水、雨污水和路途通以及場地平整的條件。綠化率是指規(guī)劃樹立用地范圍內(nèi)的綠空中積與規(guī)劃樹立用空中積之比。容積率是指項目規(guī)劃樹立用地范圍內(nèi)全部修建面積與規(guī)劃樹立用地之比，隸屬修建物也計算在內(nèi)，但注明不計算面積的隸屬樹立物除外。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的修建總量越小、寓居生活質(zhì)量就會越高。修建密度是指小區(qū)內(nèi)修建用空中積占總用空中積的百分比，密度越低，小區(qū)綠空中積和活動場地越大。出房率是指住宅凈運(yùn)用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相反的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然運(yùn)用面積相反，但銷售面積會有不同。商品房是指開發(fā)商以市場地價取得土地運(yùn)用權(quán)停止開發(fā)樹立并經(jīng)過疆土局同意在市場下流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、承襲、抵押、贈與、交流的房地產(chǎn)。五證房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具有?樹立用地規(guī)劃容許證?、?樹立工程規(guī)劃容許證?、?樹立工程開工證?、?國有土地運(yùn)用證?和?商品房預(yù)售容許證?，簡稱〝五證〞。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，?開工證?由樹立部門核發(fā)，?國有土地運(yùn)用證?和?商品房預(yù)售容許證?由疆土資源部門和房屋管理局核發(fā)。按規(guī)則房屋未建好之前出售均要操持?商品房預(yù)售容許證?，開展商將有關(guān)資料送疆土局央求。房地產(chǎn)買賣合同是由房管局一致編制，用以明白買賣雙方權(quán)益和義務(wù)的協(xié)議，一切的商品房銷售都須簽署此合同，目前，外銷的房地產(chǎn)合同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必需做公證。房地產(chǎn)證是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。銀行按揭是指購置樓房時與銀行達(dá)成抵押存款的一種經(jīng)濟(jì)行為。業(yè)主先付一局部樓款，余款由銀行代購房者支付，購的樓房一切權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。定金指依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)則，當(dāng)事人向?qū)Ψ浇o付的作為債務(wù)擔(dān)保的一定數(shù)額的金錢，給付定金一方實行債務(wù)后，定金抵作價款或許收回，假設(shè)不實行商定的債務(wù)的，定金不能返還。收受定金一方不實行商定債務(wù)的，那么要雙倍返還定金。訂金依據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)則，其不具有定金的性質(zhì)，交付訂金的一方主張定金權(quán)益的，人民法院不予支持。普通狀況下，交付訂金的視作交付預(yù)付款。另外，依據(jù)市房屋土地資源管理局發(fā)布的?關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)訂行為的通知?的有關(guān)規(guī)則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取訂金的，訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價的千分之五以內(nèi)，雙方在簽署商品房預(yù)售合同或出售合同后，訂金應(yīng)即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金后，不購置預(yù)訂房屋的，訂金按預(yù)訂協(xié)議商定的方法處置。但屬以下狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽署書面協(xié)議收取訂金的；(2)簽署的書面協(xié)議對訂金的處置未作商定或商定不明白的；(3)雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商分歧的；(4)廣告、售樓書、樣品房與實踐狀況不相符的。房地產(chǎn)公證公證機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈與、承襲為的合法性作法律公證。契稅契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)一切權(quán)發(fā)作轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。1、征稅范圍及征稅人契稅的征稅對象是發(fā)消費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)移變化的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬接受的單位和團(tuán)體為契稅的征稅人。(1)國有土地運(yùn)用權(quán)出讓；(2)土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、交流；(3)房屋買賣；(4)房屋贈與。2、稅率：國度規(guī)則契稅率為3-5％。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指擁有土地運(yùn)用權(quán)及土地上修建物、附著物一切權(quán)的自然人、法人和其他組織，經(jīng)過買賣、交流、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。銀行本票是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他，憑此可理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個月?！餐撬恪炽y行匯票銀行匯票是匯款人將款項交存外地銀行，由銀行簽給匯款人持往異地操持轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)，有效期為一個月?！伯惖亟Y(jié)算〕銀行支票是銀行的存款人簽發(fā)給收款人操持轉(zhuǎn)賬或委托開戶銀行將款項支付給收款人的票據(jù)，有效期為10天?！餐墙Y(jié)算〕期房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售容許證末尾至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購置期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購置時具有即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽署商品房買賣合同后，立刻可以操持入住并取得產(chǎn)權(quán)證。實踐銷售面積是指報告期已完工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽署〔正式〕銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽署預(yù)售合同正在樹立的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽署了預(yù)售合同，在報告期又完工的商品房屋面積。預(yù)售面積是指報告期末仍未完工交付運(yùn)用，但已簽署預(yù)售合同的正在樹立的商品房屋面積。報告期預(yù)售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實踐銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售支出。TOWNHOUSE也叫聯(lián)排別墅正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要效勞對象的綜合性初級康體文娛效勞設(shè)備。會所具有的軟硬件條件：康體設(shè)備應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等文娛健身場所；中中餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他效勞設(shè)備。以上普通都是對業(yè)主收費(fèi)或大批收費(fèi)開放。住宅運(yùn)用面積是每套住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和〔即地毯面積〕。其中包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、壁柜〔不吊柜〕、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽臺。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間，層上下于2.20米的局部住宅的進(jìn)深住宅的長度和進(jìn)深，在修建學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢寓居修建內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實踐長度。依據(jù)?住宅修建模數(shù)協(xié)調(diào)規(guī)范?〔GBI100-87〕規(guī)則，住宅的進(jìn)深采用以下常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1住宅的開間在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)的一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實踐距離。由于是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計上有嚴(yán)厲的規(guī)則。依據(jù)?住宅修建模數(shù)協(xié)調(diào)規(guī)范?〔GBJ100-87〕規(guī)則：住宅修建的開間常采用以下參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到下層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的?住宅修建模數(shù)協(xié)調(diào)規(guī)范?中，明白規(guī)則了磚混結(jié)構(gòu)住宅修建層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上外表到下層樓板下外表之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫〝凈高〞。隔熱層指修建物中為增加或防止外界陽光直射或輻射影響室溫所采取的設(shè)備。通常有如下隔熱措施：(1)住宅修建的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當(dāng)遮陽措施；(2)增加?xùn)|西向墻，即采取南北向長、東西向短的修建單元，要增加陽光對墻體的輻射影響；(3)采用熱工件功用好的資料做成隔熱外墻和屋頂，提高墻體和屋頂?shù)母魺峁τ茫?4)對外墻與屋頂?shù)耐獗韺?，用白色或淡色的潤滑資料，或刷白灰水均能增強(qiáng)對陽光輻射熱的反射，以到達(dá)隔熱目的?；铱臻g最早是由日本修建師黑川紀(jì)章提出。其本意是指修建與其外部環(huán)境之間的過渡空間，以到達(dá)室內(nèi)外融和的目的，比如修建入口的柱廊、檐上等。也可了解為修建群周邊的廣場、綠地等。勒腳指室外空中(或散水)以上