《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11-6-292024/3/11《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629概述商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。商品房買(mǎi)賣(mài)合同是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人簽訂的，用以明確各自權(quán)利義務(wù)的具有法律效力的文件。目前實(shí)踐中最常用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本是國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部于2000年聯(lián)合制定的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本（GF-2000-0171）?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629概述在此示范文本的基礎(chǔ)上，煙臺(tái)市房管局對(duì)示范文本進(jìn)行了多次的修改，形成了當(dāng)前的示范文本。政府部門(mén)制定示范文本的原意是將其作為商品房買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同的參考，起到示范、引導(dǎo)作用，并非強(qiáng)制使用。但在實(shí)踐中，示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此，認(rèn)真研究商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的確切含義，并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個(gè)開(kāi)發(fā)商必須重視的課題?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629概述下面，我們依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律法規(guī)和司法解釋?zhuān)Y(jié)合實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題和總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)示范文本進(jìn)行逐條解釋?zhuān)?duì)如何填寫(xiě)做深入探討。

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明

（內(nèi)容略）《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629合同雙方當(dāng)事人1、文本2、釋義3、常見(jiàn)問(wèn)題4、對(duì)策《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)

1、文本2、常見(jiàn)問(wèn)題3、對(duì)策

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第二條商品房銷(xiāo)售依據(jù)1、文本2、釋義3、常見(jiàn)問(wèn)題4、對(duì)策《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第三條買(mǎi)方所購(gòu)商品房的基本情況1、文本2、釋義3、常見(jiàn)問(wèn)題4、對(duì)策《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款1、文本2、常見(jiàn)問(wèn)題3、對(duì)策《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第五條面積確認(rèn)及面積差異處理1、文本2、常見(jiàn)問(wèn)題3、對(duì)策

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第六條付款方式及期限1、文本2、常見(jiàn)問(wèn)題3、對(duì)策《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第七條買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任1、文本2、常見(jiàn)問(wèn)題3、對(duì)策《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第八條交付期限

1、文本2、常見(jiàn)問(wèn)題3、對(duì)策

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第九條賣(mài)方逾期交房的違約責(zé)任1、文本2、常見(jiàn)問(wèn)題3、對(duì)策

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定1、文本2、常見(jiàn)問(wèn)題3、對(duì)策《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第十一條交接1、文本2、釋義3、對(duì)策

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第十二條出賣(mài)人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任1、文本2、釋義3、常見(jiàn)問(wèn)題4、對(duì)策《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第十三條賣(mài)方關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任1、文本2、常見(jiàn)問(wèn)題3、對(duì)策

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第十四條賣(mài)方關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾1、文本2、釋義3、常見(jiàn)問(wèn)題4、對(duì)策《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定1、文本2、釋義3、常見(jiàn)問(wèn)題4、對(duì)策《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第十六條保修責(zé)任1、文本2、釋義3、常見(jiàn)問(wèn)題4、對(duì)策《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第十七條雙方就其他事項(xiàng)約定1、文本2、常見(jiàn)問(wèn)題3、對(duì)策《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第十八條房產(chǎn)用途及權(quán)利限制

1、文本2、釋義3、對(duì)策

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第十九條關(guān)于業(yè)主臨時(shí)公約

1、文本2、常見(jiàn)問(wèn)題3、對(duì)策

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第二十條爭(zhēng)議的解決

1、文本2、釋義

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629其他條款

第二十一條

第二十二條

第二十三條

第二十四條

第二十五條

第二十六條

第二十七條

其他約定

合同尾部《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629謝謝大家《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

合同雙方當(dāng)事人：賣(mài)方：

注冊(cè)地址：

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：

企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：

法定代表人：聯(lián)系電話(huà)：

郵政編碼：委托代理人：地址：郵政編碼：

聯(lián)系電話(huà)：

委托代理機(jī)構(gòu)：

×注冊(cè)地址：×營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：×法定代表人：×聯(lián)系電話(huà)：×郵政編碼：×

下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

買(mǎi)方：

【本人】【法定代表人】姓名：

國(guó)籍：

【身份證】【護(hù)照】【營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)】【

】

地址：

郵政編碼：

聯(lián)系電話(huà)：

【委托代理人】【

】姓名：

國(guó)籍：

地址：

郵政編碼：

聯(lián)系電話(huà)：

下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，買(mǎi)方和賣(mài)方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議。

返回《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「釋義」該部分詳細(xì)列明買(mǎi)賣(mài)雙方（包括其代理人）的基本情況?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」1、有些售樓處工作人員往往忽視對(duì)買(mǎi)方基本情況的填寫(xiě)，出現(xiàn)地址不詳甚至錯(cuò)誤，給以后發(fā)送入住通知等帶來(lái)不必要的麻煩甚至導(dǎo)致公司損失。比如在房屋交付的時(shí)候，出賣(mài)人負(fù)有通知義務(wù)，而如果買(mǎi)受人的地址填寫(xiě)不詳細(xì)，就會(huì)造成通知無(wú)法送達(dá)，給出賣(mài)人帶來(lái)?yè)p失。我們?cè)谔幚黹_(kāi)發(fā)區(qū)一個(gè)樓盤(pán)時(shí)就遇到這樣的情況，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，買(mǎi)受人繳納了2萬(wàn)元的定金，認(rèn)購(gòu)一套價(jià)值40多萬(wàn)元的房子。開(kāi)盤(pán)后，出賣(mài)人需要通知買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)買(mǎi)受人的電話(huà)已經(jīng)停機(jī)，而認(rèn)購(gòu)協(xié)議上又沒(méi)有載明買(mǎi)受人的地址。由于買(mǎi)受人手里有定金收據(jù)、認(rèn)購(gòu)協(xié)議，開(kāi)發(fā)企業(yè)也不敢將這套房屋對(duì)其他第三人銷(xiāo)售，造成了一定的損失。待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」2、對(duì)幾類(lèi)特殊的買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)加以注意：一是境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房。對(duì)于此類(lèi)購(gòu)房，根據(jù)建設(shè)部等六部委《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)得企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)買(mǎi)非自用、非自住商品房；符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用、自住商品房必須采取實(shí)名制，并持有效證明到土地和房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；我市需要提供煙臺(tái)市國(guó)家安全局出具的此套房屋可以向外國(guó)人銷(xiāo)售的證明材料；此外國(guó)人也要求在當(dāng)?shù)鼐幼∫荒暌陨?，且是只買(mǎi)一套自住房。待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」二是無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人購(gòu)房。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿(mǎn)十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。第十三條不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。

據(jù)以上法律規(guī)定，1、限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人可以進(jìn)行與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，購(gòu)買(mǎi)房屋是重大的民事活動(dòng)，應(yīng)由其法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意；2、如果是法定代理人以贈(zèng)與的名義給限制或無(wú)民事行為能力人購(gòu)買(mǎi)房屋，則要約明付款人是法定代理人；3、根據(jù)中國(guó)人民銀行的《貸款通則》第十七條規(guī)定“借款人應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的企（事）業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)體工商戶(hù)或具有中華人民共和國(guó)國(guó)籍的具有完全民事行為能力的自然人?！卑唇屹J款的客戶(hù)，無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人不能作為借款人。返回《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「對(duì)策」賣(mài)方的基本情況應(yīng)以營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。買(mǎi)方的地址應(yīng)詳細(xì)填寫(xiě)。因?yàn)槲覀円话阋笤谘a(bǔ)充協(xié)議中填寫(xiě)“送達(dá)”條款，這就需要確認(rèn)買(mǎi)方的地址。如果買(mǎi)方變更了地址而沒(méi)有通知賣(mài)方，根據(jù)“送達(dá)”條款的約定，就能較好的解決文書(shū)無(wú)法送達(dá)的法律后果。對(duì)于買(mǎi)受人的主體資格，我們建議增加補(bǔ)充約定，即：待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629「對(duì)策」一、承諾與保證1、在簽署本合同及補(bǔ)充協(xié)議前，買(mǎi)方已認(rèn)真閱讀了本合同及附件、本補(bǔ)充協(xié)議，且對(duì)于可能限制影響買(mǎi)方權(quán)利的條款，賣(mài)方已采取合理的方式提請(qǐng)買(mǎi)方注意并作充分說(shuō)明，經(jīng)與賣(mài)方進(jìn)行充分協(xié)商，買(mǎi)方明確理解本合同各條款的含義，知悉雙方的權(quán)利和義務(wù)，并在協(xié)商一致、自愿平等的基礎(chǔ)上訂立本合同。2、買(mǎi)方或其法定代理人（如有）具有簽署合同及附件和本補(bǔ)充協(xié)議所必須的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見(jiàn)能力和商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉商品房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程的相關(guān)法律法規(guī)；如需咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或人士之情事，買(mǎi)方確信在合同和其附件及本補(bǔ)充協(xié)議簽署之前已經(jīng)完成。返回《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。賣(mài)方以【√出讓】【轉(zhuǎn)讓】【租賃】【劃撥】方式取得位于

編號(hào)為

的地塊的土地使用權(quán)。該地塊土地面積為

，規(guī)劃用途為

，土地使用年限自×年×月×日至×年×月×日。賣(mài)方經(jīng)

城市規(guī)劃局批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【√暫定名】為

（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房項(xiàng)目）。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為

，施工許可證為

?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」

實(shí)踐中，我們遇到的問(wèn)題是部分出賣(mài)人沒(méi)有按照確認(rèn)的證書(shū)填寫(xiě)，或者填寫(xiě)的時(shí)候過(guò)于簡(jiǎn)單，比如規(guī)劃用途為商業(yè)、公寓的項(xiàng)目，其僅僅填寫(xiě)公寓，或者更有的填寫(xiě)為住宅。還有的，土地招拍掛的時(shí)候出讓期限是四十年，出賣(mài)人正在做工作希望延長(zhǎng)土地出讓期限，但是還沒(méi)有延長(zhǎng)的情況下就填寫(xiě)成70年。我們遇到過(guò)兩個(gè)樓盤(pán)存在這樣情況。在煙臺(tái)市，公寓和住宅使用性質(zhì)是不同的，如果是住宅，那么可以落戶(hù)口，戶(hù)口涉及到子女的讀書(shū)校區(qū)等問(wèn)題，但是住宅無(wú)法用于經(jīng)營(yíng)，也就是說(shuō)在工商機(jī)關(guān)買(mǎi)受人很難辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；而如果是公寓，那么買(mǎi)受人的戶(hù)口難以落戶(hù)，但公寓可以用于辦理經(jīng)營(yíng)所需執(zhí)照?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「對(duì)策」我們認(rèn)為，賣(mài)房應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則嚴(yán)格按照審批機(jī)關(guān)所批準(zhǔn)的文件進(jìn)行填寫(xiě)，向買(mǎi)方作出全面、客觀的說(shuō)明，以避免引發(fā)客戶(hù)不必要的誤解和糾紛?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

第二條商品房銷(xiāo)售依據(jù)。買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【√預(yù)售商品房·預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為

，商品房預(yù)售許可證號(hào)為

，批準(zhǔn)預(yù)售的樓號(hào)

，批準(zhǔn)預(yù)售的總套數(shù)×套，總建筑面積為×平方米，其中住宅×套×平方米，非住宅×套×平方米，預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)銀行為

，開(kāi)戶(hù)銀行帳號(hào)為

】《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「釋義」

該條是關(guān)于預(yù)售許可證的約定。預(yù)售許可證是賣(mài)方出售標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的依據(jù)?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」

實(shí)踐中，未取得預(yù)售許可證便簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的案件并不多見(jiàn)，但是在沒(méi)有取得預(yù)售許可證前可不可以簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議呢？按照煙臺(tái)市房管局目前的規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證前是不允許簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的。但是法律、行政法規(guī)對(duì)此并沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，因此我們認(rèn)為沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議仍然是有效的，只不過(guò)出賣(mài)人可能會(huì)受到行政機(jī)關(guān)的處罰。另，2010年4月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房[2010]53號(hào)）規(guī)定，“未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)?！薄渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「對(duì)策」

嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預(yù)售，避免不必要的損失?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

第三條買(mǎi)方所購(gòu)商品房的基本情況。買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的商品房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件四，房號(hào)以附件四圖中的標(biāo)注為準(zhǔn)）為：買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的第

【√幢】【座】（建筑號(hào)

×

號(hào)）

單元

層

號(hào)房買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)×區(qū)×街（路、巷）×號(hào)×號(hào)房經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的該商品房的用途為【住宅】【非住宅×】，屬

結(jié)構(gòu)，層高為×，該樓總建筑層數(shù)為住宅×層×平方米，非住宅×層×平方米，總計(jì)地上×層×平方米，地下×層×平方米。該商品房陽(yáng)臺(tái)是【封閉式】【√非封閉式】。該商品房【√合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積為

平方米，其中，【√套內(nèi)】【套】建筑面積

平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e

平方米，（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。另有地下附屬面積×平方米?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「釋義」

本條是對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)、建筑面積等概況的約定?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」

在這個(gè)條款的填寫(xiě)上，我們?cè)?jīng)遇到這樣的問(wèn)題：賣(mài)方不如實(shí)填寫(xiě)樓層、房間號(hào)。這多見(jiàn)于高層、小高層房屋的銷(xiāo)售。在實(shí)踐中，賣(mài)方考慮到象13、14、24等數(shù)字不是吉利數(shù)字，所以在售樓時(shí)有時(shí)會(huì)直接取消掉，比如13層02號(hào)房間就會(huì)填寫(xiě)成15層02號(hào)房間，即1502房間。但是公安機(jī)關(guān)和房管部門(mén)在進(jìn)行門(mén)牌號(hào)碼登記或者辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)是不考慮這個(gè)問(wèn)題的，是嚴(yán)格按照樓層進(jìn)行登記的。這就造成了登記的房屋與預(yù)售的房屋存在差異。當(dāng)房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷的時(shí)候，就會(huì)有買(mǎi)方提出所購(gòu)買(mǎi)的房屋為15層，而交付的房屋為13層，因此要求退房或者要求交付15層房屋。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「對(duì)策」我們?cè)谶@里提醒賣(mài)方盡量如實(shí)填寫(xiě)，13層就是13層，從我們目前服務(wù)的企業(yè)來(lái)看，并沒(méi)有出現(xiàn)因?yàn)槭?3、14樓而影響房屋銷(xiāo)售的。如果就是要避開(kāi)這些數(shù)字，那么也應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)此事實(shí)予以詳細(xì)說(shuō)明。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條、第十九條規(guī)定，按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。為提高風(fēng)險(xiǎn)防范力度，還需注意以下兩點(diǎn)：1、本合同規(guī)定的幢號(hào)、房號(hào)為暫定編號(hào)，最終以公安/房地產(chǎn)行政管理部門(mén)審核的房號(hào)為準(zhǔn)。該商品房平面圖僅作為示意所用，房屋具體構(gòu)造與尺寸及在整個(gè)樓棟或小區(qū)中的相對(duì)位置最終以建設(shè)主管部門(mén)備案的工程圖紙為準(zhǔn)。2、對(duì)本合同（基本情況）的層高的補(bǔ)充約定：本合同所述層高為主要層高，該房屋局部層高可能會(huì)有調(diào)整?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款賣(mài)方與買(mǎi)方約定按下述第

種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款：1、按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米￥

元，總金額（大寫(xiě)）

仟

佰

拾

萬(wàn)

仟

佰

拾

元整。2、按套內(nèi)面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米￥×元，總金額（大寫(xiě)）×仟×佰×拾×萬(wàn)×仟×佰×拾×元整。3、按套（單元）計(jì)算，該商品房總價(jià)（大寫(xiě)）×仟×佰×拾×萬(wàn)×仟×佰×拾×元整。4、按整幢、整層計(jì)算，該商品房總價(jià)（大寫(xiě)）×仟×佰×拾×萬(wàn)×仟×佰×拾×元整。5、×

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」

雖然文本給出了多種計(jì)價(jià)方式，但由于習(xí)慣原因和營(yíng)銷(xiāo)策略的需要，大部分開(kāi)發(fā)商拒絕使用“按套內(nèi)建筑面積計(jì)算”和“按套（單元）計(jì)算”等方式。那么在這里要注意以下問(wèn)題：1、房屋價(jià)格究竟都包含哪些部分，如煤暖投資、公共維修基金、有線(xiàn)電視的開(kāi)戶(hù)費(fèi)用等等是否包含在內(nèi)。需要注意的是，煙臺(tái)市物價(jià)局、煙臺(tái)市財(cái)政局、城市管理局在2006年下發(fā)了《關(guān)于城市供熱基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充規(guī)定》（煙價(jià)〔2006〕123號(hào)），文件第三條規(guī)定：2004年7月1日后辦理《施工許可證》的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)或供熱企業(yè)不得在住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格之外，單獨(dú)收取涉及供熱、供氣的任何費(fèi)用。2、房款未全部付清時(shí)權(quán)利義務(wù)如何分配。這主要表現(xiàn)在差價(jià)款上。下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」

2、關(guān)于房屋按套銷(xiāo)售的要求?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十八條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。第十九條規(guī)定，按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」

買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于該條款的執(zhí)行，2008年，煙臺(tái)市房管局下發(fā)了《關(guān)于完善商品房預(yù)售管理工作的通知》，該通知第七條規(guī)定，預(yù)售商品房住宅，應(yīng)按套內(nèi)建筑面積或按套結(jié)算。煙臺(tái)市中級(jí)人民法院在審理按套預(yù)售的房屋時(shí)，其觀點(diǎn)為：如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同中既約定了以套計(jì)價(jià)，又約定了套內(nèi)面積與公攤面積，發(fā)生面積誤差，若商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)面積誤差的調(diào)整方式有明確約定的，從其約定；若合同中未約定或約定不明，則視為按建筑面積計(jì)價(jià)。返回《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「對(duì)策」

賣(mài)方在銷(xiāo)售房屋時(shí)一定要對(duì)房屋價(jià)格的構(gòu)成予以明確，相關(guān)費(fèi)用如果不包含在房屋價(jià)格里，應(yīng)當(dāng)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式予以說(shuō)明，這樣才能避免糾紛。比如可在補(bǔ)充協(xié)議中約定：本條中的“該商品房單價(jià)”、“總金額”不包含：專(zhuān)項(xiàng)維修基金、電話(huà)開(kāi)戶(hù)費(fèi)（若有）、有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)費(fèi)（若有）、寬帶網(wǎng)開(kāi)戶(hù)費(fèi)（若有）、產(chǎn)權(quán)契稅以及依照法律、法規(guī)及政府部門(mén)的有關(guān)規(guī)定應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)和各種規(guī)費(fèi)等費(fèi)用，該等費(fèi)用由買(mǎi)方另行向相關(guān)部門(mén)支付。對(duì)于按套銷(xiāo)售的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同約定的套內(nèi)建筑面積和公攤面積與產(chǎn)權(quán)登記的套內(nèi)建筑面積和公攤面積的誤差比例約定明確。建議補(bǔ)充協(xié)議增加條款?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡(jiǎn)稱(chēng)面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。產(chǎn)權(quán)登記面積以有資質(zhì)的房產(chǎn)面積測(cè)繪單位出具的測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。面積差異部分雙方同意按以下原則處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)退房。買(mǎi)方退房的，賣(mài)方在買(mǎi)方提出退房之日起30天內(nèi)將買(mǎi)方已付款退還給買(mǎi)方，并按銀行同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率付給利息。買(mǎi)方不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)方補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由賣(mài)方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)方。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由賣(mài)方返還買(mǎi)方；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由賣(mài)方雙倍返還買(mǎi)方。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積）/合同約定面積×100%3、因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。4、×

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」這是商品房買(mǎi)賣(mài)合同中糾紛較多的類(lèi)型之一。在商品房預(yù)售過(guò)程中，由于當(dāng)事人雙方在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房屋尚未建成，因而無(wú)法對(duì)買(mǎi)受人所購(gòu)買(mǎi)的房屋作出準(zhǔn)確的建筑面積計(jì)算，這就造成了商品房交付使用后產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積與合同約定的建筑面積不符，如果不能很好的處理該問(wèn)題，將會(huì)給賣(mài)方帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

由于貴司采用按套銷(xiāo)售，該條款不適用。貴司可在第四條補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)于按套銷(xiāo)售出現(xiàn)面積誤差如何進(jìn)行處理予以約定。

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「對(duì)策」怎樣才能有效的避免這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)呢？我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下三個(gè)方面著手。一是重視預(yù)售商品房建筑面積的預(yù)測(cè)繪工作。由于目前我市對(duì)預(yù)售的商品房的建筑面積都實(shí)行預(yù)先測(cè)繪，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合測(cè)繪機(jī)構(gòu)的工作，盡量提供真實(shí)、詳細(xì)的資料，以保證和提高房屋建筑面積預(yù)測(cè)繪報(bào)告的準(zhǔn)確性；二是盡量減少施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更，避免因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致預(yù)測(cè)繪報(bào)告與建成的房屋出現(xiàn)較大的偏差；三是在合同簽訂時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)防范。按照最高人民法院“關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”第十四條規(guī)定，出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照下列原則處理，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本第5條的約定。

下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

從這個(gè)規(guī)定來(lái)看，司法解釋是允許當(dāng)事人對(duì)這個(gè)條款內(nèi)容進(jìn)行約定的，而不是強(qiáng)制性的必須按照面積誤差比絕對(duì)值3％處理原則進(jìn)行處理。因此，我們建議在示范文本后增加補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)該情形作出約定，即“產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方按照產(chǎn)權(quán)登記面積據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，對(duì)買(mǎi)方已經(jīng)繳納的購(gòu)房款實(shí)行多退少補(bǔ)。買(mǎi)方不得以產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積存在差異為由要求退房。同時(shí)買(mǎi)方按照產(chǎn)權(quán)登記面積據(jù)實(shí)結(jié)算其他以面積為計(jì)價(jià)基數(shù)的款項(xiàng)（如納稅金額及專(zhuān)項(xiàng)維修基金等）。產(chǎn)權(quán)登記面積以有資質(zhì)的房產(chǎn)面積測(cè)繪單位出具的測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)。”目前，煙臺(tái)市房管局一般不同意對(duì)此條款進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的修改，所以要想完成據(jù)實(shí)結(jié)算需要一定的工作。為能更全面的約定該條款，特補(bǔ)充協(xié)議如下：下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

1、雙方確認(rèn)：在辦理該商品房入住手續(xù)時(shí)，買(mǎi)方若按本合同第五條“面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)退房”的約定提出退房的，應(yīng)在賣(mài)方向其出示測(cè)繪單位出具的房屋實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告后15日內(nèi)書(shū)面向賣(mài)方提出，未在上述期限內(nèi)書(shū)面提出的，視為買(mǎi)方放棄要求退房的權(quán)利，并按買(mǎi)方不退房進(jìn)行結(jié)算。買(mǎi)方已簽署相關(guān)面積結(jié)算協(xié)議或辦理面積結(jié)算手續(xù)以及商品房入住手續(xù)的，視為買(mǎi)方放棄要求退房的權(quán)利，同意繼續(xù)履行合同；2、若買(mǎi)方在賣(mài)方書(shū)面通知的辦理交付手續(xù)的期限內(nèi)未補(bǔ)足面積差價(jià)款的，應(yīng)承擔(dān)本合同約定的逾期付款違約責(zé)任。在買(mǎi)房付清全部購(gòu)房款前（包括但不限于本合同第四條約定的商品房?jī)r(jià)款以及面積差價(jià)款），賣(mài)方有權(quán)拒絕交付房屋或者有權(quán)拒絕協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證書(shū)，賣(mài)方的該等行為不視為賣(mài)方的違約行為。下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理116293、本合同第四條約定的“該商品房單價(jià)”、“商品房總價(jià)”不包含：專(zhuān)項(xiàng)維修基金、電話(huà)開(kāi)戶(hù)費(fèi)（若有）、有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)費(fèi)（若有）、寬帶網(wǎng)開(kāi)戶(hù)費(fèi)（若有）、抵押登記費(fèi)（若有）、燃?xì)忾_(kāi)通費(fèi)用（若有）、供暖開(kāi)通費(fèi)用（若有）、產(chǎn)權(quán)契稅以及依照法律、法規(guī)及政府部門(mén)的有關(guān)規(guī)定應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)的稅費(fèi)和各種規(guī)費(fèi)等費(fèi)用，該等費(fèi)用由買(mǎi)方另行向相關(guān)部門(mén)支付。返回《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

第六條付款方式及期限。本合同簽署后，買(mǎi)方按下列第

種方式按期付款。1、一次性付款： 買(mǎi)方于

年

月

日前支付首付款￥

元，余款￥

元于

年

月

日前付清。2、分期付款：按賣(mài)方施工進(jìn)度分期付款1、首付款￥×元；2、項(xiàng)目建設(shè)主體完工時(shí)支付￥×元；3、交付使用時(shí)支付￥×元。3、按揭貸款：（1）、首付款￥

元；（2）、剩余部分￥

元于

年

月

日前用按揭貸款支付。4、其它方式：

×

×

※賣(mài)方應(yīng)當(dāng)按照煙臺(tái)市房產(chǎn)管理局《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定，向買(mǎi)方出具煙臺(tái)市房產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的《商品房預(yù)售資金收存通知單》，由買(mǎi)方直接將商品房預(yù)售資金存入房產(chǎn)管理部門(mén)指定的商品房預(yù)售資金監(jiān)管開(kāi)戶(hù)銀行，賣(mài)方不得直接收存商品房預(yù)售資金?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」

1、貸款方式付款（又稱(chēng)按揭付款）是個(gè)人購(gòu)房常用的付款方式。但該條的相關(guān)規(guī)定顯然過(guò)于簡(jiǎn)單，比如只規(guī)定了買(mǎi)方未能按期辦妥貸款視為違約，但沒(méi)有約定違約責(zé)任。而且實(shí)踐中，由于買(mǎi)方對(duì)按揭貸款的條件知之甚少，賣(mài)方售樓人員也沒(méi)有給予必要的介紹，致使簽訂購(gòu)房合同后無(wú)法辦妥按揭貸款，給雙方造成麻煩甚至糾紛。

2、關(guān)于預(yù)售資金煙臺(tái)市房產(chǎn)管理局《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定，向買(mǎi)方出具煙臺(tái)市房產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的《商品房預(yù)售資金收存通知單》，由買(mǎi)方直接將商品房預(yù)售資金存入房產(chǎn)管理部門(mén)指定的商品房預(yù)售資金監(jiān)管開(kāi)戶(hù)銀行，賣(mài)方不得直接收存商品房預(yù)售資金。

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「對(duì)策」

開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將與本單位簽訂了《按揭貸款合作協(xié)議》的銀行的相關(guān)規(guī)定詳細(xì)地向客戶(hù)說(shuō)明，必要時(shí)可建議客戶(hù)先向銀行咨詢(xún)?cè)跊Q定是否簽訂購(gòu)房合同。如果簽訂購(gòu)房合同后由于買(mǎi)方的原因?qū)е虏荒馨雌谵k妥貸款，可約定一定比例的逾期付款違約金，超過(guò)一定期限還不能辦妥的，賣(mài)方有權(quán)解除合同，并要求買(mǎi)方支付確定比例或數(shù)額的違約金。因此，可對(duì)按揭貸款補(bǔ)充如下：

1、買(mǎi)方自行辦理按揭貸款（或公積金貸款）手續(xù)，賣(mài)方不代為買(mǎi)方辦理按揭貸款（或住房公積金貸款）手續(xù)。買(mǎi)方應(yīng)于本合同簽訂后30日內(nèi)將貸款房款支付至賣(mài)方的預(yù)售資金監(jiān)管銀行賬戶(hù)。下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

2、買(mǎi)方應(yīng)在簽約后10日內(nèi)辦理完畢按揭貸款手續(xù)，包括但不限于向按揭貸款銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)提供符合按揭貸款銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)要求的辦理按揭貸款時(shí)需要買(mǎi)方提供的全部申請(qǐng)資料，繳納買(mǎi)方應(yīng)繳納的相關(guān)費(fèi)用，向按揭貸款銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)提出正式的按揭貸款申請(qǐng)，交納代辦預(yù)告登記、預(yù)售商品房抵押登記（預(yù)抵押）的服務(wù)費(fèi)用（如有）并提供相關(guān)資料配合辦理預(yù)告登記、預(yù)售商品房抵押登記，貸款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，與按揭貸款銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)簽訂按揭合同及相應(yīng)的放款文件（如有）。賣(mài)方在買(mǎi)方辦理貸款手續(xù)時(shí)應(yīng)給予買(mǎi)方必要的配合，但賣(mài)方不負(fù)有任何義務(wù)確保按揭貸款銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)會(huì)批準(zhǔn)買(mǎi)方的按揭貸款申請(qǐng)。下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

3、若非因賣(mài)方的過(guò)錯(cuò)（包括但不限于買(mǎi)方不具備貸款銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)所要求的條件，或銀行/公積金代辦機(jī)構(gòu)的原因，或政策的原因等）、非因“非歸責(zé)于賣(mài)方或買(mǎi)方的原因”買(mǎi)方未按期辦理完畢按揭貸款手續(xù)的或者貸款金額不足等導(dǎo)致按揭貸款的房?jī)r(jià)款未能在本合同簽訂后30日內(nèi)全部到達(dá)賣(mài)方的預(yù)售資金監(jiān)管銀行賬戶(hù)的，買(mǎi)方應(yīng)于本合同第六條約定的期限屆滿(mǎn)后的7日內(nèi)一次性付清全部購(gòu)房款。逾期支付的，按本合同逾期付款的約定處理。4、賣(mài)方為買(mǎi)方提供指定銀行辦理“按揭貸款”；若買(mǎi)方自行聯(lián)系銀行辦理按揭以支付房款，則賣(mài)方不予提供任何手續(xù)和擔(dān)保等方面的配合，并不承擔(dān)任何責(zé)任。下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

5、本合同第七條中“賣(mài)方的過(guò)錯(cuò)”是指在買(mǎi)賣(mài)雙方簽署本合同前或簽署本合同時(shí)，買(mǎi)方所購(gòu)房屋的項(xiàng)目（樓盤(pán)）無(wú)任何銀行表示愿意向任何購(gòu)房者提供購(gòu)房貸款。本合同第七條中“買(mǎi)方的原因”是指買(mǎi)方不符合貸款銀行所要求的貸款條件、貸款政策，或買(mǎi)方未按銀行的要求及時(shí)提供各項(xiàng)文件和資料，或未按銀行要求及時(shí)簽署相關(guān)協(xié)議和文件及其他由買(mǎi)方導(dǎo)致的按揭未能成功的原因。本合同第七條中“非歸責(zé)于賣(mài)方或買(mǎi)方的原因”僅指不可抗力。因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致買(mǎi)方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，協(xié)商不成的，賣(mài)方或買(mǎi)方有權(quán)單方解除本合同，賣(mài)方解除合同的，賣(mài)方應(yīng)于解除合同通知到達(dá)之日起90日內(nèi)，將收受的購(gòu)房款無(wú)息退還給買(mǎi)方。待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

在賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)：1、買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)按揭貸款，按銀行有關(guān)規(guī)定賣(mài)方以承擔(dān)連帶責(zé)任保證方式向銀行提供擔(dān)保，故買(mǎi)方在此確認(rèn)并承諾：買(mǎi)方同意按按揭貸款合同約定全面履行合同約定的按期償還貸款義務(wù)，否則由此而引起的法律責(zé)任由買(mǎi)方承擔(dān)。2、賣(mài)方保證期間，如買(mǎi)方原因，導(dǎo)致賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，買(mǎi)方必須自賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任之日起7日內(nèi)歸還賣(mài)方代還全部款項(xiàng)，并按以下方式承擔(dān)違約責(zé)任：買(mǎi)方自賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任之日起7日內(nèi)歸還賣(mài)方代還全部款項(xiàng)的，按賣(mài)方代其向貸款銀行還款金額每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向賣(mài)方支付違約金；買(mǎi)方自賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任之日起第8日后歸還賣(mài)方代還全部款項(xiàng)的，每日按買(mǎi)方貸款總額的千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向賣(mài)方支付違約金；下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

買(mǎi)方自賣(mài)方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任之日起超出30日仍未歸還賣(mài)方代還全部款項(xiàng)的，賣(mài)方有權(quán)解除合同，同時(shí)收取買(mǎi)方總房?jī)r(jià)款20%的違約金；賣(mài)方解除合同的，自解除合同送達(dá)買(mǎi)方之日起本合同及補(bǔ)充協(xié)議解除，賣(mài)方有權(quán)向其他任何第三人銷(xiāo)售本合同所約定的出賣(mài)房屋，該等銷(xiāo)售行為無(wú)需征得買(mǎi)方的同意。3、如因買(mǎi)方出現(xiàn)逾期償還按揭貸款本息達(dá)到按揭合同規(guī)定的解約條件或其他原因，致使貸款銀行要求解除按揭合同并要求賣(mài)方承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任，賣(mài)方有權(quán)單方與買(mǎi)方解除本合同，由此給賣(mài)方造成的一切損失（包括但不限于政府稅費(fèi)、律師費(fèi)等）和產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任由買(mǎi)方承擔(dān)，同時(shí)買(mǎi)方還應(yīng)向賣(mài)方支付總房款的20%作為違約金。下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

4、賣(mài)方按合同約定向買(mǎi)方交付房屋時(shí)，如買(mǎi)方未按期向按揭貸款銀行償還任何到期貸款本息或/和罰息的或未向賣(mài)方償還代償?shù)娜靠铐?xiàng)及利息、違約金的，賣(mài)方有權(quán)延遲向買(mǎi)方交付該商品房直至買(mǎi)方償還完畢拖欠按揭貸款銀行或賣(mài)方的任何貸本息/和罰息。延遲交付期間產(chǎn)生的一切責(zé)任及費(fèi)用由買(mǎi)方承擔(dān)。

返回上一層《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

第七條買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任。買(mǎi)方如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按下列方式處理：1.按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期在

日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)方按日向賣(mài)方支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)

日后，賣(mài)方有權(quán)解除合同。賣(mài)方解除合同的，買(mǎi)方按累計(jì)應(yīng)付款的

%向賣(mài)方支付違約金。買(mǎi)方愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)賣(mài)方同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)方按日向賣(mài)方支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之

（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

2、賣(mài)方代為買(mǎi)方辦理按揭貸款手續(xù)的，賣(mài)方應(yīng)在雙方簽訂合同之日起30日內(nèi)，為買(mǎi)方辦妥按揭貸款手續(xù)。如未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦結(jié)按揭貸款手續(xù)，買(mǎi)方有權(quán)要求賣(mài)方每延時(shí)一天，按房?jī)r(jià)總額支付萬(wàn)分之0.5的違約金。3、因買(mǎi)方的原因?qū)е沦I(mǎi)方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，賣(mài)方同意買(mǎi)方在日內(nèi)，以自有資金或其他方式支付，在此期限內(nèi)不承擔(dān)本合同第七條約定的違約責(zé)任。4、因賣(mài)方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致買(mǎi)方未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，買(mǎi)方可選擇以下第種方式：（1）合同繼續(xù)履行，具體付款方式和付款期限別示協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。（2）單方面解除本合同。（3）

下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

5、因非歸責(zé)于賣(mài)方或買(mǎi)方的原因，導(dǎo)致買(mǎi)方未能獲得銀行貸款或少于申請(qǐng)貸款數(shù)額的，買(mǎi)、賣(mài)雙方應(yīng)就具體付款方式另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議；協(xié)商不成的，買(mǎi)方可以單方面解除本合同。買(mǎi)方單方解除本合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知賣(mài)方。賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在收到買(mǎi)方書(shū)面通知的日內(nèi)將買(mǎi)方已支付的房?jī)r(jià)款（包括利息，利息、按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算）全部退還買(mǎi)方，賣(mài)方已收取的全裝修價(jià)款（包括利息，利息按中國(guó)人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算）一并退還買(mǎi)方。

返回上一層《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)的問(wèn)題」

本條最難掌握的是如何約定賣(mài)方有權(quán)選擇解除合同的逾期時(shí)間，以及違約金的比例?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「對(duì)策」

結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為買(mǎi)受人逾期付款的行為不是很多，而逾期付款的違約一般又與逾期交房的違約相對(duì)應(yīng)，如果對(duì)于逾期付款每日所處違約金數(shù)額較高，勢(shì)必會(huì)造成逾期交房違約金的約定相應(yīng)提高。因此我們建議對(duì)此違約金的數(shù)額不宜約定過(guò)高，以便與逾期交房的違約金相對(duì)應(yīng)。為對(duì)付款事宜全面約定以防范風(fēng)險(xiǎn)，補(bǔ)充協(xié)議如下：（一）關(guān)于付款日期的補(bǔ)充約定：1、買(mǎi)方以現(xiàn)金支付房款的，以交付現(xiàn)金之日為付款日；2、買(mǎi)方以銀行匯付、銀行票據(jù)（匯票、本票、支票）方式支付房款的，以款項(xiàng)到達(dá)賣(mài)方賬戶(hù)之日為付款日；3、買(mǎi)方以按揭貸款方式支付房款的，按揭貸款到達(dá)賣(mài)方賬戶(hù)之日為付款日；4、因買(mǎi)方支付房?jī)r(jià)款而發(fā)生的銀行手續(xù)費(fèi)用、匯率差及其他費(fèi)用由買(mǎi)方自行承擔(dān)?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

（二）對(duì)逾期付款的補(bǔ)充約定：1、選擇一次性或按揭貸款方式付款的，逾期付款在90日(含90日)之內(nèi)的，則自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至買(mǎi)方實(shí)際付款日止，買(mǎi)方按日向賣(mài)方支付逾期應(yīng)付款的萬(wàn)分之一的違約金，本合同繼續(xù)履行；2、選擇一次性或按揭貸款方式付款的，逾期付款超過(guò)90日的，賣(mài)方有權(quán)解除合同。賣(mài)方解除合同的，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起3日內(nèi)按照總房款的20%向賣(mài)方支付違約金，且賣(mài)方有權(quán)自解除合同通知送達(dá)之日起將房屋轉(zhuǎn)售他人。賣(mài)方愿意繼續(xù)履行合同的，自約定的應(yīng)付款期限屆滿(mǎn)之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)方按日計(jì)算向賣(mài)方支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之二的違約金。下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

3、選擇分期付款的，買(mǎi)方應(yīng)按約定期限向賣(mài)方支付房屋價(jià)款，若買(mǎi)方在付款期限到期之日起90日內(nèi)未支付約定的房屋價(jià)款，每逾期一日，按應(yīng)付款項(xiàng)的萬(wàn)分之五計(jì)算違約金償付賣(mài)方。超出90日后仍未向賣(mài)方支付房屋價(jià)款的，賣(mài)方有權(quán)解除合同，同時(shí)收取買(mǎi)方總房款20%的違約金。若買(mǎi)方需轉(zhuǎn)換為按揭付款方式，需在付款期限到期之日前30日向賣(mài)方申請(qǐng)，并且在原有付款期限屆滿(mǎn)之日前辦理完所有貸款審批手續(xù)，否則仍然按照分期付款逾期支付處理。

返回上一層《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

第八條交付期限。賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在

年

月

日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定將具備下列條件并符合本合同約定的商品房交付買(mǎi)方使用：1、取得《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》；2、取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》；3、取得《煙臺(tái)城市新建住宅項(xiàng)目配套設(shè)施交付使用證》；4、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需滿(mǎn)足的其他事項(xiàng)。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，賣(mài)方可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且賣(mài)方在發(fā)生之日起

日內(nèi)告知買(mǎi)方的；2、為配合執(zhí)行政府規(guī)定文件以及政策而延誤的；3、非賣(mài)方所能預(yù)見(jiàn)、避免和控制的重大事件，如發(fā)生重大疫情、長(zhǎng)時(shí)間停水、停電和政府有重大活動(dòng)而造成工程延期的；4、遭遇上述一種或幾種情況的，賣(mài)方應(yīng)在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買(mǎi)方?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」1、依據(jù)《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法》的規(guī)定，房屋的交付必須取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表，可該表的取得時(shí)間由于施工方和政府相關(guān)部門(mén)效率低下等原因會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于建設(shè)工程的竣工時(shí)間，同時(shí)僅僅取得該表也并未完全符合房屋交付的條件，因此在實(shí)踐中必須對(duì)此予以重視。2、買(mǎi)受人在房屋具備交付條件后，由于各種不同的原因可能會(huì)逾期收房或者不認(rèn)可出賣(mài)人的交付條件而拒絕接收房屋，此問(wèn)題必須予以約定?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「對(duì)策」

1、雙方確認(rèn)：下述情形構(gòu)成對(duì)逾期交房的不可抗力免責(zé)事由，賣(mài)方可據(jù)實(shí)予以延期，并不承擔(dān)違約責(zé)任：（1）自然災(zāi)害導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的；（2）因執(zhí)行合同簽署后新頒布的法律、法規(guī)導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的；（3）法定傳染病或其他重大流行性傳染病流行導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的；（4）非賣(mài)方原因的市政配套設(shè)施批準(zhǔn)或安裝延誤導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因異常惡劣天氣影響、發(fā)現(xiàn)文物古跡導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行為（如戒嚴(yán)等）、群眾集會(huì)或重大活動(dòng)（如重大國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議、國(guó)家慶典、體育盛會(huì)）期間的管制措施導(dǎo)致工程拖期或逾期交房的。下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

2、買(mǎi)方按本合同“賣(mài)方逾期交房的違約責(zé)任”的約定行使解約權(quán)的，應(yīng)于約定期限屆滿(mǎn)之日起15日內(nèi)向賣(mài)方發(fā)出解除合同的書(shū)面通知。如果買(mǎi)方未在上述期限內(nèi)將解除合同的書(shū)面通知送達(dá)賣(mài)方，則視為買(mǎi)方放棄解除合同的權(quán)利。3、買(mǎi)方在辦理該商品房的交接手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)付清全部應(yīng)付房?jī)r(jià)款、違約金（如有）、面積差價(jià)款、辦理完畢面積差價(jià)款結(jié)算手續(xù)、償還由賣(mài)方代償?shù)陌唇铱罴捌淅ⅲㄈ缬校?、等，按時(shí)足額繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、契稅、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（如有）、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)（如有）、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、繳納其他相關(guān)費(fèi)用或出示繳納憑證，否則，賣(mài)方有權(quán)拒絕交付，直至買(mǎi)方按前述約定履行完畢全部義務(wù)，賣(mài)方無(wú)須承擔(dān)任何違約責(zé)任。下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

4、在賣(mài)方具備了本合同第八條約定的房屋交付條件下，買(mǎi)方應(yīng)在賣(mài)方書(shū)面通知規(guī)定的交接時(shí)間辦理房屋交付手續(xù)并履行領(lǐng)受房屋的義務(wù)，買(mǎi)方未能按照賣(mài)方發(fā)出的交房通知書(shū)中規(guī)定的交付時(shí)間、地點(diǎn)及要求與賣(mài)方辦理該商品房交接手續(xù)的，逾期收房的，逾期收房超過(guò)30日的，則從第31日起，每逾期一天應(yīng)向賣(mài)方支付總房款萬(wàn)分之一的違約金，逾期達(dá)到180日的，賣(mài)方有權(quán)單方解除本合同，由此造成的一切損失均由買(mǎi)方自行承擔(dān)，同時(shí)買(mǎi)方應(yīng)向賣(mài)方支付總房款的20%的違約金。下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

5、買(mǎi)方逾期收房或因買(mǎi)方原因?qū)е沦u(mài)方拒絕交房的，自交房通知書(shū)規(guī)定的交付期限屆滿(mǎn)之日視同賣(mài)方按時(shí)交房，賣(mài)方不承擔(dān)逾期交付的責(zé)任，自交房通知書(shū)規(guī)定的交付期限屆滿(mǎn)之日起，開(kāi)始計(jì)算該商品房的保修期，與該商品房有關(guān)的財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)及費(fèi)用（包括但不限于各項(xiàng)稅費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及任何其它與房屋相關(guān)的雜費(fèi)及房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)）即轉(zhuǎn)由買(mǎi)方承擔(dān)；因此造成賣(mài)方損失或給賣(mài)方增加的其它費(fèi)用，也應(yīng)由買(mǎi)方承擔(dān)。6、買(mǎi)方因任何原因未收到賣(mài)方的交房通知，則買(mǎi)方有義務(wù)按本合同約定的交房期限前往該商品房所在地辦理房屋交接手續(xù)。

返回上一層《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第九條賣(mài)方逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，賣(mài)方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)方使用，按下列方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過(guò)

日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，賣(mài)方按日向買(mǎi)方支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之

的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過(guò)

日后，買(mǎi)方有權(quán)解除合同。買(mǎi)方解除合同的，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)方解除合同通知到達(dá)之日起×天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)方累計(jì)已付款的×%向買(mǎi)方支付違約金。買(mǎi)方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，賣(mài)方按日向買(mǎi)方支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之×（該比率應(yīng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金。2、賣(mài)方未告知買(mǎi)方，又將房屋抵押給第三人或賣(mài)給第三人，以及故意隱瞞所售房屋已為拆遷安置補(bǔ)償房的事實(shí)，買(mǎi)方有權(quán)退房。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」

逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開(kāi)發(fā)商的本身怠于履行的因素，也有行政主管機(jī)關(guān)強(qiáng)制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)商不能控制的原因。隨著老百姓權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)，因逾期交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來(lái)越多。

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「對(duì)策」

不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力賣(mài)方就很難擺脫責(zé)任。而且本條的責(zé)任應(yīng)當(dāng)與第七條“買(mǎi)方逾期付款的違約責(zé)任”相當(dāng)。建議開(kāi)發(fā)商本著公平對(duì)等的原則簽訂本條。如果出現(xiàn)逾期交房，應(yīng)及時(shí)通知客戶(hù)，確屬己方責(zé)任的要積極主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任；不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，說(shuō)明理由爭(zhēng)取客戶(hù)諒解。實(shí)踐證明，只要處理得當(dāng)，絕大多數(shù)的客戶(hù)對(duì)短時(shí)間的逾期交付是不會(huì)斤斤計(jì)較的。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629第十條規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致下列影響到買(mǎi)方所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)方：（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向；（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)不符，增加樓層影響房屋質(zhì)量或使用功能情形的；（3）改變規(guī)劃設(shè)計(jì)用途和布局的；（4）改變房屋的廚房、衛(wèi)生間布局，空調(diào)機(jī)位、空調(diào)管線(xiàn)進(jìn)行調(diào)整，影響使用功能的；（5）改變、減少公共設(shè)施、會(huì)館、商場(chǎng)、幼兒園等公益場(chǎng)所改為他用的；（6）小區(qū)容積率、綠化率發(fā)生變更的；（7）改變建筑設(shè)計(jì)造成不合理影響通氣、采光的。下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629買(mǎi)方有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)方在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。賣(mài)方未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)方的，買(mǎi)方有權(quán)退房。買(mǎi)方退房的，賣(mài)方須在買(mǎi)方提出退房要求之日起×天內(nèi)將買(mǎi)方已付款退還給買(mǎi)方，并按

利率付給利息。買(mǎi)方不退房的，在通知到達(dá)之日起十五日內(nèi)，與賣(mài)方另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，買(mǎi)方既不辦理退房手續(xù)，又不同賣(mài)方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，即視為接受該規(guī)劃設(shè)計(jì)的變更，并承諾按期對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。

返回

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「常見(jiàn)問(wèn)題」

本條規(guī)定也是買(mǎi)方退房的主要依據(jù)之一。因此應(yīng)當(dāng)對(duì)此加以重視。我們總體認(rèn)為示范文本的規(guī)定比較籠統(tǒng)，不是很有利于賣(mài)方?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「對(duì)策」我們一般會(huì)建議在補(bǔ)充協(xié)議中增加這樣的條款：1、買(mǎi)方應(yīng)在賣(mài)方規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更通知送達(dá)之日起10日內(nèi)，以書(shū)面方式通知賣(mài)方是否同意接受變更后規(guī)劃和設(shè)計(jì)，15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。2、買(mǎi)方同意或視為同意規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更而不退房的，或買(mǎi)方不同意規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更但不選擇退房的，均視為買(mǎi)方接受變更，買(mǎi)方應(yīng)在賣(mài)方通知送達(dá)15天期限屆滿(mǎn)后7天內(nèi)，至賣(mài)方處簽訂就設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致的房屋結(jié)構(gòu)、面積、價(jià)款等方面變化的補(bǔ)充協(xié)議。未在上述期限內(nèi)簽署補(bǔ)充協(xié)議的，視為接受該商品房設(shè)計(jì)變更后的新面積，同時(shí)認(rèn)可該商品房交付時(shí)的現(xiàn)狀。3、若因規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致房屋面積發(fā)生變化的，不受本合同第五條所約定的“面積差異處理”相關(guān)內(nèi)容的限制，賣(mài)方與買(mǎi)方均同意按實(shí)際測(cè)繪的面積，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，多退少補(bǔ)。下一頁(yè)待續(xù)

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

4、買(mǎi)方同意，下列規(guī)劃及/或設(shè)計(jì)變更時(shí)賣(mài)方無(wú)需通知買(mǎi)方，買(mǎi)方不以此為由要求賣(mài)方承擔(dān)違約或其他責(zé)任：（1）根據(jù)本合同及附件和補(bǔ)充協(xié)議生效之日后新頒布的法律、法規(guī)、規(guī)章或有關(guān)政府主管部門(mén)的要求必須進(jìn)行的更改；（2）賣(mài)方對(duì)該商品房進(jìn)行的優(yōu)化設(shè)計(jì)的（比如：將非封閉式陽(yáng)臺(tái)變更為封閉式陽(yáng)臺(tái)、窗戶(hù)或門(mén)的開(kāi)口尺寸變化、立面設(shè)計(jì)、顏色、景觀變化等）；（3）在本合同及附件和《補(bǔ)充協(xié)議》生效之日前發(fā)生的規(guī)劃及/或設(shè)計(jì)變更的；（4）未影響商品房質(zhì)量或使用功能的；（5）不需要政府審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更；待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理116295、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致影響到買(mǎi)方所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能是指該等規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致買(mǎi)方所購(gòu)買(mǎi)的商品房無(wú)法滿(mǎn)足買(mǎi)賣(mài)合同第十八條所約定的使用用途。如果即使發(fā)生買(mǎi)賣(mài)合同第十條所列舉的七種情形之一，但依據(jù)該等規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更建造的商品房符合買(mǎi)賣(mài)合同約定的商品房使用用途，則該等規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更不視為影響到買(mǎi)方所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能，賣(mài)方無(wú)需另行通知買(mǎi)方，同時(shí)買(mǎi)方也不得就此提出退房要求。6、按照買(mǎi)賣(mài)合同第十條約定，“賣(mài)方未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)方的，買(mǎi)方有權(quán)退房”的，買(mǎi)方應(yīng)在合同第十一條約定的辦理該商品房交接手續(xù)前以書(shū)面形式向賣(mài)方提出，否則視為買(mǎi)方放棄該權(quán)利。若買(mǎi)方已對(duì)該商品房辦理驗(yàn)收交接（或視為該商品房已如約交付買(mǎi)方的情況下），無(wú)論何種原因，均視為買(mǎi)方已接受該商品房及小區(qū)的所有規(guī)劃和設(shè)計(jì)（包括任何變更）。

返回《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

第十一條交接。商品房達(dá)到交付使用條件后，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)方辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，賣(mài)方應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，賣(mài)方還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。賣(mài)方不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)方有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由賣(mài)方承擔(dān)。由于買(mǎi)方原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：1、若買(mǎi)方未按賣(mài)方的書(shū)面交房通知書(shū)中規(guī)定的期限和地點(diǎn)交接的，房屋損壞滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面通知的期滿(mǎn)之日起，由買(mǎi)方承擔(dān)。2、逾期未辦理交接手續(xù)的，買(mǎi)方仍需按規(guī)定交納物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用。由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由買(mǎi)方承擔(dān)?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「釋義」

本條是關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。

范本還規(guī)定了出賣(mài)人在交付房產(chǎn)時(shí)應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。這是不同于原范本（GF-95-0171）的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)制度是建設(shè)部1998年頒布的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》確立的。目的是為了保障住宅消費(fèi)者的權(quán)益，加強(qiáng)商品房住宅售后服務(wù)管理，促進(jìn)住宅銷(xiāo)售?！蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期?！蹲≌褂谜f(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類(lèi)型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類(lèi)型；3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；下一頁(yè)待續(xù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理116296、門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)；7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等值得注意事項(xiàng)的說(shuō)明；9、其他需說(shuō)明的問(wèn)題「常見(jiàn)問(wèn)題」

由于目前商品房買(mǎi)賣(mài)多采用預(yù)售形式，買(mǎi)方在簽訂合同時(shí)和其后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)的認(rèn)識(shí)建立在開(kāi)放商的宣傳、承諾以及一些書(shū)面材料的基礎(chǔ)之上。只有到交接階段，這種“幻想”才變?yōu)榭吹靡?jiàn)、摸得著的現(xiàn)實(shí)。而想象和現(xiàn)實(shí)總是有些差別的，更何況在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚不規(guī)范的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的“慣例”，這些都導(dǎo)致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡(jiǎn)單劃分為逾期交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭(zhēng)議（包括賣(mài)方不能提供驗(yàn)收證明和雖然能夠提供驗(yàn)收證明但買(mǎi)方仍有異議）、買(mǎi)方不及時(shí)驗(yàn)收入住等。

返回

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處理11629

「對(duì)策」

交接糾紛雖然都發(fā)生在交接階段，但其原因卻不一而足，解決的辦法也就應(yīng)區(qū)別分析。比如標(biāo)的房產(chǎn)的質(zhì)量問(wèn)題只有在開(kāi)發(fā)建設(shè)的全過(guò)程采取措施才能徹底避免，而采用快捷、安全的方式通知買(mǎi)方、備好《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件、耐心解答買(mǎi)方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問(wèn)題等等都會(huì)對(duì)減少、避免交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。

另外，針對(duì)實(shí)踐中有些買(mǎi)方由于自身原因未能按時(shí)交接標(biāo)的房產(chǎn)的情況，建議在本條做出約定：由于買(mǎi)受人原因，未能按期交付的，視為交付，標(biāo)的房產(chǎn)損毀的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人承擔(dān)，基于該房產(chǎn)產(chǎn)生的物業(yè)管理等費(fèi)用由買(mǎi)受人自負(fù)?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》常見(jiàn)問(wèn)題及防范處