XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困

XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困2024/3/11XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困特別聲明

本報告僅作提供資料之用，客戶幵丌能盡依賴此報告而取代行使獨立判斷。本公司力求報告內(nèi)容準(zhǔn)確完整，但丌對因使用本報告而產(chǎn)生的任何后果承擔(dān)法律責(zé)任。本報告的版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。任何人使用本報告，視為同意以上聲明。XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困主要內(nèi)容政策對樓市影響分析十二五規(guī)劃影響分析樓市困境的應(yīng)對策略123XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困政策對樓市的影響分析1XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困2010年以來政策回顧：國務(wù)院四度發(fā)文，抑需求、促供給力度空前國十一條國十條國五條國八條

力爭到2012年末解決1540萬戶低收入家庭住宅問題

首套首付2成，利率7折；二套房首付4成

防范信貸資金、境外“熱錢”沖擊我國市場

合理確定商品住房項目預(yù)售許可的最低規(guī)模

落實地方人民政府責(zé)任

建立考核問責(zé)機制首套90

㎡以上首付3成

二套房首付5成，利率1.1倍三套停貸、限購政策出現(xiàn)端倪對境外機構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按有蘭政策執(zhí)行

確保完成

2010年580萬套保障房限制有違法違規(guī)企業(yè)購地

房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)

家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款

加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房

契稅優(yōu)惠僅適用于家庭首套普通住房，取消個稅優(yōu)惠

違法違規(guī)記彔的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期

政府責(zé)仸：一季度公布住房價格控制目標(biāo)，執(zhí)行丌到位將問責(zé)約談

保障房（促供給）：11年保障房建設(shè)1000萬套

增加公兯租賃住房供應(yīng)

信貸（抑需求）：庭購二套房首付6成，利率1.1倍

稅收：個人住房丌足5年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅

限購（抑需求）：要求35個大中城市和房價過高、上漲過快的城市限購戒更新限購，戶籍限購2套，非戶籍最多1套，幵要2月中旬前出臺細則寬松2009年樓市的突飛猛進，帶來了前所未有的調(diào)控2011年政策重點。。。XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困保障房信貸調(diào)控政策XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困無房戶

擁有1套房及以上

社保證明

合條件的無房戶

條件，有1套房及可購買可購買可購買以上可購買國八條后，陸續(xù)有40個大中城市出臺限購令城市是否包括二手

房備注

本市戶籍家庭

非本市戶籍家庭

擁有2套

無納稅、

納稅、社保證明

納稅、社保證明合可購買

房可購買社保及個稅繳

納證明要求未更新限購令未更新限購令未更新限購令

永康

合肥

舟山

長沙*銀川、烏魯木齊1套1套1套2套2套1套1套1套1套1套

1套

1套

1套暫停購買暫停購買1套1套1套1套1套1套1套1套1套1套

1套

1套

1套暫停購買暫停購買

無前2年內(nèi)累計1

年以上前2年內(nèi)累計1

年以上

無

無——是否—成都2套1套暫停購買

暫停購買1套暫停購買有證明即可，

無時間要求是

貴陽截止2011年12月30日

石家莊截止2011年12月31日青島、長春截止2011年12月31日，

南寧截止2012年2月29日

深圳不認(rèn)可社保及稅單的補繳

廈門截止2011年12月31日

貴陽天津

、南京、武漢、石家莊、

三亞

太原、無錫、西寧

青島、長春、南寧、哈爾濱、

海口、南昌、西安、福州、大

連、沈陽、鄭州、深圳、佛山

溫州

寧波、上海、廈門、廣州、濟

南、杭州、蘇州、昆明、

兮州

北京2套2套2套2套1套2套2套2套1套1套1套1套1套1套1套1套暫停售房

暫停售房暫停售房

暫停售房暫停售房

暫停售房暫停售房

暫停售房暫停購買

暫停購買暫停售房

暫停售房禁止購買

禁止購買暫停售房

暫停售房1套1套1套1套1套1套1套1套暫停售房暫停售房暫停售房暫停售房暫停購買暫停售房禁止購買暫停售房1年（含）以上1年（含）以上

1年以上

1年以上

1年以上

前2年內(nèi)累計1

年以上

前2年連續(xù)2年連續(xù)5年(含)以

上—是—是是是是是

35個點名城市（重慶及呼和浩特除外），加上無錫、三亞、永康、舟山、蘇州、溫州、佛山，共有40個城市。

住建部官員表示，第三批限購令城市

名單已定，并且撤限購令暫無時間表。XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困10-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2510-W2810-W3110-W3410-W3710-W4010-W4310-W4610-W4911-W111-W411-W711-W1010-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2510-W2810-W3110-W3410-W3710-W4010-W4310-W4610-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2510-W2810-W3110-W3410-W3710-W4010-W4310-W4610-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2510-W2810-W3110-W3410-W3710-W4010-W4310-W4610-W4910-W5211-W311-W611-W910-W4910-W5211-W311-W611-W910-W4910-W5211-W311-W611-W90102040306050201030605040807001510

5202503020104050限購會導(dǎo)致一線城市成交量明顯的回落，其中首次限購影響時間為兩

至三個月，二次限購與春節(jié)、兩會疊加，讓成交量低位徘徊+202%-33%

7W10W13W-81%+108%-67%-91%

0數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺春節(jié)周春節(jié)周春節(jié)周春節(jié)周13W首次限購北京商品住宅成交面積_萬平方米

二次限購

深圳商品住宅成交面積_萬平方米首次限購

二次限購

廣州商品住宅成交面積_萬平方米首次限購

二次限購首次限購上海商品住宅成交面積_萬平方米

二次限購二限后周均同比↓36%二限后周均同比↓4%二限后周均同比相當(dāng)二限后周均同比↑27%XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困10-W1210-W1410-W1610-W1810-W2010-W2210-W2410-W2610-W2810-W3010-W3210-W3410-W3610-W3810-W4010-W4210-W4410-W4610-W4810-W5010-W5211-W211-W411-W611-W811-W1011-W1210-W1310-W1510-W1710-W1910-W2110-W2310-W2510-W2710-W2910-W3110-W3310-W3510-W3710-W3910-W4110-W4310-W4510-W4710-W4910-W5111-W111-W311-W511-W711-W911-W1110-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2510-W2810-W3110-W3410-W3710-W4010-W4310-W4610-W4910-W5210-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2610-W2910-W3210-W3510-W3810-W4110-W4410-W4710-W5011-W111-W311-W611-W911-W511-W811-W11二限后周均同比↓16%50403070602010

04030605005101530252002461210

8限購令導(dǎo)致部分二三線城市成交下降，其中首次限購影響時間在兩個月以內(nèi)，而其它

受限二三線城市成交量照漲，二次限購適逢春節(jié)，成交量在限購之前或之后有增長-59%8W5W+284%

20

10

0數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺+545%春節(jié)周春節(jié)周春節(jié)周+142%首次限購天津商品住宅成交面積_萬平方米

二次限購首次限購廈門商品住宅成交面積_萬平方米

春節(jié)周

二次限購

南京商品住宅成交面積_萬平方米首次限購

二次限購

+71%

-59%

大連商品住宅成交面積_萬平方米首次限購

二次限購

二次限購3月28日實施二次限購前成交量快速上漲二次限購后成交量上漲二限后周均同比↑89%XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困10-w1310-w1510-w1710-w1910-w2110-w2410-w2610-w2810-w3110-w3310-w3510-w3710-w3910-w4110-w4310-w4610-w4810-w5011-w211-w411-w611-w811-w1010-w310-w510-w810-w1010-w1210-w1410-w1610-w1810-w2010-w2210-w2410-w2610-w2810-w3010-w3210-w3410-w3610-w3810-w4210-w4410-w4610-w4810-w5010-w5211-w211-w411-w611-w811-w1010-W110-W310-W510-W710-W910-W1110-W1610-W1810-W2010-W2210-W2410-W2710-W2910-W3110-W3310-W3510-W3710-W3910-W4110-W4310-W4510-W4710-W4910-W5111-W111-W311-W511-W711-W911-W1110-W110-W410-W710-W1010-W1310-W1610-W1910-W2210-W2510-W2810-W3110-W3410-W3710-W4010-W4310-W4610-W4910-W5211-W311-W611-W9首次限購城市，對成交量的影響各異，影響期限有待觀察10

050403020605020151025長春商品住宅成交面積_萬平方米604020

0100

80長沙商品住宅成交面積_萬平方米201510

5

03025無錫商品住宅成交面積_萬平方米春節(jié)周春節(jié)周春節(jié)周春節(jié)周首次限購首次限購首次限購

青島商品住宅成交面積_萬平方米首次限購限后周均同比↓13%限后周均同比↑1成限后周均同比↓

5成XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困

限購令對限購城市成交量的短期影響明顯。首次限購對丌同城市的影響如下：

一線限購城市成交有明顯回落，影響時間為2-3個月；部分二三線城市成交

量回落，但影響時間在2個月以內(nèi)。

限購令會帶來樓市反常表現(xiàn)：1、樓市購買力外溢，帶來限購城市周邊樓市

成交量增長；2、部分城市限購前伴隨有成交量的大幅增長（如深圳、廣州

等）；3、個別二三線城市在限購后成交量大幅增長（如天津）；4、限購帶

來補繳社保稅單及假離婚現(xiàn)象。

第二輪限購，因不春節(jié)

、兩會疊加，及限購城市的增加，其對樓市的影響時間估計比上一輪要長。限購令對樓市的影響XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困保障房信貸調(diào)控政策XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困元/平方米保障房的缺失，迫使廣大中低收入群體在商品住房市場釋放需求

中國經(jīng)濟適用房供應(yīng)占比情況80%60%100%各國及地區(qū)公共租賃住房占比40%20%

0%

新

香

荷

波

奧

瑞

英

捷

丹

澳

法

芬

日

愛

比

中

瑞

德

意

挪

葡

美

西

加

港

蘭

蘭

地

典

國

克

麥

大

國

蘭

本

爾

利

國

士

國

大

威

萄

國

班

坡

利

利

蘭

時

利

牙

牙

亞

數(shù)據(jù)來源：

國家統(tǒng)計局，Housing

Statistics

in

the

European

Union

2004，

CECODHAS-Housing

European

200724.9%28.2%25.0%20.5%14.8%12.3%7.8%8.4%8.1%7.2%7.2%12.7%1000050004000300020005%0%30%25%20%15%10%1999200020012002200320042005200620072008200999-09累計經(jīng)適房占商品住宅的竣工套數(shù)比商品住宅價格十二五末中國目標(biāo)XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困

近兩年，保障房建設(shè)力度空前

2010年“新國十條”

目標(biāo)：2010年保障性安居工程建設(shè)

目標(biāo)是：建設(shè)保障性住房300萬套

，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套。目標(biāo)：2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。

完成：2010年全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房

開工590萬套，基本建成370萬套；農(nóng)村危房改造開

工136萬戶，基本竣工108萬戶，均超過預(yù)期目標(biāo)。構(gòu)成：棚房區(qū)改造住房：400萬套，經(jīng)適房和兩限房：近200萬套，

廉租房：160多萬套，

公租房：近220萬套；合計需投資1.3萬億。

2011年

“國八條”XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困保障房類型占比套數(shù)（萬套）假定分流的有效需求套數(shù)（萬套）分流比例公租房/廉租房40%14820%29.63.2%經(jīng)適房20%7460%44.44.8%棚戶區(qū)及危房改造40%148———合計100%370—748.0%保障房建設(shè)力度的加強將減少中低收入人群對商品房市場的剛性需求關(guān)于保障房分流商品房需求的測算備注：各類保障房占比參考各省份公布計劃推算保障房中的公租房/廉租房和經(jīng)濟適用房將分流商品房市場中部分剛性需求；假定：2010年370萬套保障房全部推入市場，根據(jù)世聯(lián)研究測算，這些供應(yīng)將在2011年分流商品房市場8%的有效需求。由于國家統(tǒng)計局現(xiàn)行的統(tǒng)計方式將經(jīng)濟適用房劃入商品住宅范疇，因而我們預(yù)計2011年，保障房將造成商品房市場被動萎縮3.2%（全國商品住宅2010年為9.31億平，按單套100平計算，商品房市場一年的成交量大約為931萬套）XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困保障房對需求的影響

保障房建設(shè)力度的加強將減少中低收入人群對商品房市場的剛性需求

保障房將分流商品房8%的有效需求，導(dǎo)致全國商品房銷售面積相對萎縮3.2%XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困保障房信貸調(diào)控政策XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困CPI>3%，GDP增速<8%低增長、高通脹（滯漲）CPI>3%，GDP增速>8%08年：高增長、高通脹（過熱）08Q1從緊的貨幣政策08Q22010年GDP增速10.3%，2011年2月仹CPI達4.9%08Q311年：10Q4穩(wěn)健的貨幣政策10Q3CPI<3%，GDP增速<8%低增長、低通脹（危險）09Q109Q209年：寬松的貨幣政策08Q410Q210Q109Q410年：適度寬松的貨幣政策CPI<3%，GDP增速>8%高增長、低通脹（最優(yōu)）CPI%5679101112138%

中國經(jīng)濟的“3〃8線”：08年以來貨幣政策是決定中國經(jīng)濟周期的

核心力量

中國經(jīng)濟周期變化10

8

6

43%

2

0

-2

-4

GDP%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困0353025201510540-40

60

40

20

0-208099.2

00.2

01.2

02.2

03.2

04.2

05.2

06.2

07.2

08.2

09.2

10.2商品房銷售面積累計同比M1同比900080007000600050004000300010000200015001000

500

0250007.207.1008.809.610.4居民中長期消費性貸款（億元）商品住宅銷售面積（萬平米）決定樓市未來量價走勢的根本在于政府對流動性的管理數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀2-44540353025201510

5

005.7

06.1

06.7

07.1

07.7

08.1

08.7

09.1

09.7

10.1M1同比七十個大中城市房屋價格同比700000600000500000400000300000200000100000

019951997199920012003200520072009M2住宅總市值M1領(lǐng)先于商品房銷售價格同比M1與商品房銷售面積同比保持同步M2與住宅總市值持平居民中長期消費性貸款與銷售面積同步XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困央行對部分中小銀行實施差別準(zhǔn)備金率取消首套房貸

利率優(yōu)惠商務(wù)部：加強監(jiān)管外資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域央行加息央行重啟10億

央票發(fā)行回收流動性公司名

稱日期融資方

式融資金

額利率瑞安房

地產(chǎn)華南城12月16

日1月4日債券融

資優(yōu)先票

據(jù)

30億元2.5億美

元

6.875%（3年期）

13.5%（6年期）中駿臵

業(yè)恒大地

產(chǎn)1月7日

1月14

日債券融

資債券融

資20億元92.5億

元

10.5%（5年期）

7.5%（3年期）

9.25%（5年期）合生創(chuàng)

展1月17

日優(yōu)先票

據(jù)3億美元

11.75%（6年期）復(fù)地地

產(chǎn)1月12

日信托基

金4000萬

美元—回收流動性將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)資金將全面收緊，中小開發(fā)商或受到限制

近期部分開發(fā)商融資情況

預(yù)計未來將對中小開發(fā)商是一個大考驗。由

于銀行在房貸規(guī)模受限的情況下，大多偏向

優(yōu)質(zhì)客戶。在此情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)將

會比大型房地產(chǎn)企業(yè)融資更加艱難。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺，各開發(fā)商公告XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困限貸限購緊資金政府的殺手锏在于“緊資金”，進而敦促開發(fā)商促銷回款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)順

應(yīng)形勢，根據(jù)各自資金狀況，做好降價促銷、加速出貨的準(zhǔn)備

調(diào)控的方向不路線

收土地加速開發(fā)，加速資金緊張程度保障房

分流部分有效需求，減少回款通過信貸、稅收和行政手段暫時抑制有效需求，減少成交當(dāng)房價下降時，買漲丌買跌的心理作用將發(fā)揮疊加效用

回收流動性減少開収貸控制外資流入和信托加息提升其融資成本XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困7-059-051-063-065-067-069-061-073-075-077-079-071-083-085-087-089-081-093-095-097-099-091-103-105-107-1011-0611-0711-0811-0511-099-1011-10底？-2.00%-1.00%-1.50%0.50%0.00%-0.50%2.00%1.50%-5%-3%-4%

1%

0%-1%-2%3%

1.00%2%5%4%實際利率1年期名義利率70個大中城市住宅環(huán)比價格指數(shù)(右軸）23M目前通脹形勢依然嚴(yán)峻，負(fù)利率的底部將會繼續(xù)深入，加息之初并不

影響成交量的放大，但當(dāng)進入加息通道后，或會影響成交量的走低

實際利率與房價關(guān)系走勢圖5M

加息后，最初價格依然加速上漲，進入加息通道后，價格上漲幅度才逐步回落，并最終見頂

從實際利率來看，負(fù)利率見底后，價格方才見頂回落

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行價格頂部價格底部7M

4MXX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困1-034-037-0310-031-044-047-0410-041-054-057-0510-051-064-067-0610-061-074-077-0710-071-084-087-0810-081-094-097-0910-091-104-107-1010-101-114-117-117-10,

3.30%2.0%1.0%0.0%-1.0%-2.0%-3.0%-4.0%4.0%3.0%10.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%20%50%40%30%CPIM1同比滯后0月M1同比滯后1月M1同比滯后2月M1同比滯后3月M1同比滯后4月M1同比滯后5月M1同比滯后6月M1同比滯后7月M1同比滯后8月M1同比滯后9月

M1同比滯后10月

M1同比滯后11月

M1同比滯后12月CPI單月

同比0.1230.2240.3020.3690.4210.4610.4860.4800.4750.4600.4270.3890.329

10%

0%

-10%

M1同比增長率(滯后6個月）

-20%CPI不M1同比的時滯關(guān)系（滯后六個月時相關(guān)系數(shù)最大）通過CPI與MI（滯后6個月）的相關(guān)關(guān)系及CPI的翹尾因素可以演繹得出，

2011年CPI必定是前高后低，因此也可以推出貨幣供應(yīng)將是前緊后松

M1同比（滯后6個月）與CPI走勢圖2010全年CPI為3.3%

上半年低于3.3%

下半年高于3.3%貨幣供應(yīng)的兩難在于CPI與實業(yè)的博弈，但難兩全，只有當(dāng)CPI可控后，貨幣供應(yīng)量才會放大以支持實業(yè)。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國人民銀行XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困2011年信貸政策要求，資金流越收越緊XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困客戶類型投資自住合計一次性付清9.6%21.0%30.6%首付六成以上0.3%1.2%1.5%首付六成以內(nèi)0.4%1.1%1.5%首付五成以內(nèi)4.5%15.2%19.7%首付三成以內(nèi)9.9%36.8%46.7%合計24.7%75.3%100%從世聯(lián)全國代理項目來看，現(xiàn)行的信貸首付政策將理論上導(dǎo)致59.9%的投資客流出房地產(chǎn)市場，進而導(dǎo)致整個購房需求減少14.8%丌同支付能力和丌同置業(yè)目的的客戶分布情況數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺假定：

首付六成以下具有投資需求的客戶均已擁有一套以上住房，全部被驅(qū)逐出房地產(chǎn)市場，將導(dǎo)致整個購房需求減少14.8%，這部分需求占投資客的比例為59.9%XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困城市所有需求減少投資客減少城市所有需求減少投資客減少無錫35%80%天津10%54%惠州29%53%廣州9%26%深圳22%77%北京9%49%西安16%64%沈陽7%55%佛山15%53%珠海7%44%廈門15%69%濟南7%69%青島14%50%南京4%14%武漢14%68%長沙4%53%東莞14%68%合肥2%16%上海13%53%臨沂2%30%大連11%43%哈爾濱1%28%從不同城市來看，現(xiàn)行的信貸首付政策將導(dǎo)致需求減少1%-35%，投資客比例減少14%-80%信貸政策對各個城市需求的影響程度數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困10.4.15以后但實際上，限貸對樓市的影響并沒有想象中那么大，從華南區(qū)域來看

，歷次信貸政策收緊后一段時期內(nèi)，一次性付清比例都有所提升5%0%30%25%20%15%10%40%35%07.107.6

07.11

08.408.909.209.7

09.12

10.5

10.1010%

0%50%40%30%20%70%60%07.107.6

07.11

08.408.909.209.7

09.12

10.5

10.1010%

0%80%70%08.108.508.909.109.509.910.110.510.911.15%0%35%30%25%20%15%10%45%40%07.107.6

07.11

08.408.909.209.7

09.12

10.5

10.10深圳一次性付清購房比例珠海一次性付清購房比例惠州一次性付清購房比例佛山一次性付清購房比例07.9.27以后10.4.15以后

10.9.29以后07.9.27以后07.9.27以后10.9.29以后

60%

50%

40%

30%

20%07.9.27以后10.4.15以后

10.9.29以后數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺政策放松政策放松政策放松政策放松XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困中西部城市一次性付清購房比例與信貸政策強弱也高度相關(guān)10%

0%20%40%30%50%60%08.1009.109.409.709.1010.110.410.710.1011.110%

5%

0%20%15%35%30%25%45%40%50%07.1208.408.808.1209.409.809.1210.410.810.1210%

5%

0%25%20%15%35%30%09.3

09.5

09.7

09.9

09.11

10.1

10.3

10.5

10.7

10.9

10.11

11.120%10%

0%60%50%40%30%80%70%08.8

08.11

09.209.509.8

09.11

10.210.510.8

10.11武漢一次性付清購房比例長沙一次性付清購房比例合肥一次性付清購房比例西安一次性付清購房比例07.9.27以后07.9.27以后10.4.15以后10.9.29以后

10.9.29以后10.4.15以后10.9.29以后數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺政策放松政策放松政策放松XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困信貸政策對樓市的影響

一方面，增加購房成本及供樓負(fù)擔(dān)，在目前進入加息通道的情況下，將帶來市場的觀望；同時受二套房首付及利率大幅增長，及限購疊加影響下，部分購房者戒會選擇“一步到位”置業(yè)，而放棄過渡置業(yè)選擇，這將影響小戶型銷售。

另一方面，減緩開収商資金回籠速度，威脅開収商的資金安全，將形成樓市降價促銷之風(fēng)。

受上述連鎖反應(yīng)，銀行的開収貸將趨嚴(yán)，加上股市、債市及信托對開収商的限制，開収融資問題將更是雪上加霜。XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困預(yù)測：受前述政策影響，世聯(lián)研究分別作出悲觀、中性及樂觀預(yù)測政策對整體需求影響的測算

悲觀預(yù)測：丌考慮保障房的影響，全國銷售面積下降7.1%考慮保障房的影響，全國銷售面積下降10.3%

中性預(yù)測：丌考慮保障房的影響，全國銷售面積上漲4.7%考慮保障房的影響，全國銷售面積上漲1.5%

樂觀預(yù)測：丌考慮保障房的影響，全國銷售面積上漲7%考慮保障房的影響，全國銷售面積上漲3.8%XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困區(qū)域同比增速銷售面積占比備注一線限購城市-10.4%5%一季度受影響，后三季度不2010年持平二線限購城市-7.8%33%一季度受影響，后三季度不2010年持平三線發(fā)達城市16.5%12%假定一線、二線被限購的需求被擠壓到地級市，三線城市保持中西部去年平均增速三線丌發(fā)達城市16.5%49%假定一線、二線被限購的需求被擠壓到地級市，三線城市保持中西部去年平均增速全國（樂觀）7.0%100%以銷售面積占比加權(quán)平均區(qū)域同比增速銷售面積占比備注一線限購城市-10.4%5%一季度受影響，后三季度不2010年持平二線限購城市-7.8%33%一季度受影響，后三季度不2010年持平三線發(fā)達城市-2.4%12%一季度受影響，后三季度不2010年持平三線丌發(fā)達城市16.5%49%保持中西部去年的平均增速全國（中性）4.7%100%以銷售面積占比加權(quán)平均區(qū)域同比增速銷售面積占比備注一線限購城市-41.6%5%保持國十條后的同比增速二線限購城市-31.2%33%保持國十條后的同比增速三線發(fā)達城市-9.6%12%假定地級市中20%的城市為發(fā)達城市，保持國十條后的同比增速三線丌發(fā)達城市13.5%49%假定地級市中80%的城市為丌發(fā)達城市，保持中西部地區(qū)國十條后的平均增速全國（悲觀）-7.1%100%以銷售面積占比加權(quán)平均不考慮保障房政策的影響，2011年商品房銷售或呈小幅增長態(tài)勢，受調(diào)控政策影響，增速較2010年放緩數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺備注：我們將全國城市分為三類：一線城市包括北上廣深、二線城市包括直轄市、省會城市、計劃單列市，三線城市包括地級市及其轄區(qū)悲觀預(yù)測：銷售面積下降7.1%；理由：2011年增速不2010年“國十條”后增速保持一致中性預(yù)測：銷售面積上漲4.7%；理由：2010年后三季度由于調(diào)控，銷售面積處于歷史低位，2011年丌應(yīng)再低樂觀預(yù)測：銷售面積上漲7%；理由：一二線城市由于限購，部分需求被擠壓到三線城市，帶動三線城市再創(chuàng)新高XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困類別商品房銷售面積增速（丌考慮保障房）保障房分流的需求商品房銷售面積增速（考慮保障房）悲觀預(yù)測-7.1%-3.2%-10.3%中性預(yù)測4.7%-3.2%1.5%樂觀預(yù)測7.0%-3.2%3.8%考慮保障房政策的影響，2011年商品房銷售面積變動情況2011年商品房銷售面積變動情況測算數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困十二五規(guī)劃影響分析2XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困指標(biāo)十一五十二五樓市影響規(guī)劃實際規(guī)劃實際GDP年均7.5%年均11.2%7%—城鎮(zhèn)化率47%47.5%51.5%利好城鎮(zhèn)居民收入年均5%年均9.7%年均>7%利好保障房580萬（2010年）590萬3600萬威脅十二五規(guī)劃對樓市影響，仍是利好偏多高速鐵路網(wǎng)、高速公路、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、兩橫三縱城市格局等利好樓市發(fā)展世界銀行高級副行長、首席經(jīng)濟學(xué)家林毅夫23日在香港表示，如果能夠處理好目前存在的各種挑戰(zhàn)，中國經(jīng)濟有潛力在未來20年保持年均8%的增速。世聯(lián)研究認(rèn)為，經(jīng)濟的高速增長對房地產(chǎn)行業(yè)絕對是利好，但短期來看，房地產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻將部分由保障房來承擔(dān)，從而實現(xiàn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：國家十二五規(guī)劃剛要XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困

市場

滿足政府提供（20%）保障房是對商品房市場最大的威脅：將改變整個中國樓市的格局

十二五規(guī)劃初定未來樓市格局

實行租賃與購買商品

住房相結(jié)合的制度

重點

實行公共租賃住房保障

實行廉租住房制度住有所居XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困十二五規(guī)劃對樓市的影響

樓市格局的改變，一方面會促使更多的開収商參不保障房的建設(shè)；另一方面，迫使整個房地產(chǎn)行業(yè)的収展更加理性，行業(yè)利潤逐漸向社會平均利潤回弻，將推動行業(yè)的又一輪“洗牌”。

2011年又一個樓市調(diào)控年，尤其在限購、限貸及保障房等多重調(diào)控下，政策調(diào)控的影響將逐步顯現(xiàn)，開収商將迎來這輪調(diào)控的第一道“坎”。

面對這道“坎”，丌同的企業(yè)、丌同的城市、丌同的物業(yè)，甚至丌同的客戶，都需要我們以丌同的策略區(qū)別對待。XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困樓市困境的應(yīng)對策略3XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困新

疆山

西上

海浙

江廣

東河

北青

海北

京云

南黑龍江四

川甘

肅河

南貴

州海

南寧

夏山

東福

建江

蘇西

藏安

徽遼

寧江

西湖

北陜

西吉

林湖

南廣

西重

慶天

津中部浙江陜西內(nèi)蒙古黑龍江東部上海北京江蘇福建天津安徽廣東貴州重慶江西四川甘肅新疆山西廣西寧夏河南遼寧吉林湖南青海湖北云南山東西藏海南河北西部內(nèi)蒙古

20.52%

15.17%5.33%

40%

30%

20%

10%

0%-10%-20%-30%-40%60%50%區(qū)域來看：樓市發(fā)展格局重構(gòu)，中西部發(fā)展將好過、快過東部18%16%14%12%10%

8%

6%

4%

2%

0%2009年全國各省市GDP增長率中西部省市是中國GDP增長火車頭是未來中國樓市的藍海東部中部西部

2010年各地區(qū)商品房銷售面積同比增速東部這六省市2010年僅完成2009年銷

售面積的86％中西部省市再創(chuàng)新高，2010年完成2009年銷售面積的121％

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困城市11年潛11Q111Q211Q311Q412Q112Q2在供應(yīng)城市11年潛11Q111Q211Q311Q412Q112Q2在供應(yīng)上海2504低高高高平平烏魯木齊599平高低高高平北京2268平平高高高平西寧594平高高高平平廣州1901平平高高平平重慶4608低平高高平平深圳471平平低平平平鄭州1687低高平平平高合肥1907高高高高高高南寧946平平高高平平福州1035高低高高高高?？?30平高平平平高太原551高高平高高高西安1850平高平平平平蘭州412高高平高高高大連1283平平低平平高石家莊1602平高平高高高長春1264平平低高平平南京1437平高高高平高昆明940低平平低平高哈爾濱1375平高低高高高成都2152低低平平平平沈陽3311高平平高高平南昌459平平低平平平長沙2287平高高高平平無錫1528平高高高高高武漢2054平高平高高平溫州562高高高平高高天津1860平高高高平平蘇州2249平平高高高高杭州1358平平平高高高寧波981高平平高高高貴陽1207平平高高高平廈門391低平低高高高呼和浩特857平平低高高高北海386平平高高平平濟南821平平高高平高三亞151平平高低平高銀川767平平平高高高青島1801平平高平平平從40個重點城市來看，多數(shù)城市第二季度開始面臨供應(yīng)充足的局面4高城市5高城市6高城市數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺超過2010年季度平均銷售面積一倍標(biāo)準(zhǔn)差的定義為高小于2010年最低銷面的定義為低1高以下城市XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困南寧

貴陽銀川濟南哈爾濱長春青島西安北海呼和浩特昆明太原

福州寧波

烏魯木齊無錫

石家莊

西寧溫州合肥

廈門廣州

長沙

南京

北京杭州

蘇州上海深圳兮州

天津

成都

沈陽

武漢

重慶大連

海口

三亞

鄭州南昌從供求關(guān)系來看，北京、上海、杭州等城市面臨較大的銷售壓力潛在供應(yīng)充足城市潛在供應(yīng)丌足城市銷售面積增長城市銷售面積下跌城市數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺供銷兩旺快速収展價格下行壓力較大象限Ⅰ象限Ⅱ象限Ⅲ象限Ⅳ

供應(yīng)大

房價高

銷售慢

供應(yīng)大

房價中高

銷售快

供應(yīng)減

房價中等

銷售慢

供應(yīng)減

房價中等

銷售快XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困城市限貸限購房產(chǎn)稅土地增值稅綜合一線（北上廣深）限限上海重點清理☆☆☆☆二線（省會級）限限重慶----☆☆☆三線（地級）限極少--------☆☆四線（縣級）限------------☆從政策來看：一線城市嚴(yán)打，二線城市較不確定，受影響程度與未

來當(dāng)?shù)卣咚删o有關(guān)，三四線城市受影響較小限限貸：“國八條”統(tǒng)一限定，首套3成首付，二套6成首付，利率1.1倍，三套停貸。購：“國八條”要求直轄市、計劃單列市、省會城市及房價過高、上漲過快的城市均要限購，

這至少將有36個城市出臺限購或更新限購政策，并且預(yù)計限購城市將翻番。房

產(chǎn)

稅：目前上海和重慶已經(jīng)試點，雖然影響較預(yù)期要小，但最終要擴大至全國。土地增值稅：“國八條”要求

，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值

稅清算和稽查。豪宅開發(fā)商將受影響，其中一線城市將首當(dāng)其沖。此舉措年年喊，成效

不大，今年或動真格。XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困未雨綢繆，提前做好應(yīng)對房價下跌的善后對策XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困25家上市房企的資金情況、商業(yè)參與度及保障房的參與度情況充裕,

13緊張,

5資金緊張情況

未說

明,

7參不,

19商業(yè)地產(chǎn)參不情況

未說

明,

6

參不,

13丌參

不,

2

大開發(fā)商的資金情況還比較樂觀，中小房企融資壓力大。另據(jù)已公布年報的30家上市房企去年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-358.9億元，其中，中小房企拖了不少后腿。

大中型均積極參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，甚至部分開發(fā)商明確了投資金額及持有比例。

大中型開發(fā)商積極響應(yīng)政府號召，參與各地保障房建設(shè)。

在目前情況下，也開發(fā)商表示開發(fā)養(yǎng)老物業(yè)，參與舊改等。保障房參不情況

未說

明,

10XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困?部分項目深耕以維持品牌?部分項目緩工或停工?積極介入商業(yè)地產(chǎn)?積極參與保障房開發(fā)?積極參與舊城改造?尋找項目收購合作機會?可售項目快銷?非可售項目緩工或停工?積極介入商業(yè)地產(chǎn)?適度參與保障房開發(fā)?尋找項目收購合作機會?戰(zhàn)略性拿地?快速開發(fā)?快速銷售?戰(zhàn)略性介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)?尋找項目收購合作機會?部分項目深耕以維持品牌?部分項目緩工或停工?適度介入商業(yè)地產(chǎn)?積極參與保障房開發(fā)?尋找項目收購合作機會?可售項目快銷?非可售項目緩工或停工?適度介入商業(yè)地產(chǎn)?適度參與保障房開發(fā)?尋找項目收購合作機會?快速銷售?快速開發(fā)?尋找項目收購合作機會?地段好則深耕銷售?地段差則緩工或停工?同一線?同一線

資金充裕類開發(fā)商，正是做大做強的好時機開収商城市

大中小一線（限）二線（限）三線大開發(fā)商指跨大區(qū)域全國布局開發(fā)商中型開發(fā)商多屬單一城市或大區(qū)域內(nèi)開發(fā)小開發(fā)商多屬單一城市開發(fā)據(jù)07年8月起樓市低迷，降價促銷至08年10月成交量方才放大來看，資金充裕指現(xiàn)金流可滿足1年以上開支運營。XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困紅海戓略深耕、商業(yè)地產(chǎn)、保障房藍海戓略布局、快開収快銷售、提高市場仹額針對區(qū)域的不同，全國布局的開發(fā)商務(wù)必差異化實施紅海藍海戰(zhàn)略，

以獲得長足的發(fā)展

黑龍江

吉林遼寧河北山東福建安徽湖北廣東廣西

海南上海河南山西內(nèi)蒙古陜西寧夏甘肅青海四川貴州云南西藏新疆江蘇

浙江

江西湖南北京東部中部西部XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困?可售項目快銷?非可售項目緩工或停工?尋求項目合作開發(fā)?或轉(zhuǎn)讓部分非優(yōu)質(zhì)項目?可售項目快銷?非可售項目緩工或停工?尋求項目合作開發(fā)?快速銷售?快速開發(fā)?可售項目快銷?非可售項目緩工或停工?尋求項目合作或轉(zhuǎn)讓開發(fā)?或轉(zhuǎn)讓部分非優(yōu)質(zhì)項目?可售項目快銷?非可售項目緩工或停工?尋求項目合作或轉(zhuǎn)讓開發(fā)?快速銷售?快速開發(fā)?可售項目快銷?非可售項目能停則停?尋找項目轉(zhuǎn)讓開發(fā)?同一線?同一線

資金緊張類開發(fā)商，走量才是關(guān)鍵開収商城市大中小一線（限）二線（限）三線大開發(fā)商指跨大區(qū)域全國布局開發(fā)商中型開發(fā)商多屬單一城市或大區(qū)域內(nèi)開發(fā)小開發(fā)商多屬單一城市開發(fā)資金緊張類指現(xiàn)金流只能滿足1年以內(nèi)開支運營。XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困①首置型/首改型物業(yè)剛需產(chǎn)品、政策抗性最低

建議平價入市、保持持續(xù)快速走量。②再改/高層高端物業(yè)受政策影響大、走量難

建議1：政策消化期內(nèi)，拿出部分面積段和總價相對偏低的單位、謹(jǐn)慎定價，保持平穩(wěn)走貨；為客戶分析一步到位置業(yè)的優(yōu)勢；

建議2：把握市場好轉(zhuǎn)期，平衡價量蘭系、順利出貨。③經(jīng)濟型別墅物業(yè)

把握政策高壓期的客戶置業(yè)變化趨勢、買房一步到位的置業(yè)心理，合理定價，順勢加推。④頂級豪宅物業(yè)（核心地段城市豪宅/資源型低密度物業(yè)）

價格受影響較小，但客戶置業(yè)眼光將更加挑剔，重在挖掘產(chǎn)品共奮點、刺激購買。產(chǎn)品分類2標(biāo)準(zhǔn)1：主力面積區(qū)間（m）標(biāo)準(zhǔn)2：置業(yè)客群首置型物業(yè)100以內(nèi)首次置業(yè)占70%首改型物業(yè)100-120二次置業(yè)占70%再改型物業(yè)120-180二次以上置業(yè)占70%高層高端物業(yè)180以上多次置業(yè)別墅物業(yè)——不同物業(yè)類型的政策建議數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺產(chǎn)品劃分標(biāo)準(zhǔn)XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困影響丌明顯影響明顯觀望開始觀望、價格暫穩(wěn)供應(yīng)量少，成交量亦少供應(yīng)量少、價穩(wěn)觀望開始觀望、價格暫穩(wěn)雙拼多，市場觀望影響明顯、價格暫穩(wěn)影響明顯、銷售減緩擔(dān)心政策、觀望戒成交影響大，成交量降觀望，成交量降量價平穩(wěn)量價平穩(wěn)成交量略減，價穩(wěn)觀望、供量多、銷量小量價平穩(wěn)量價平穩(wěn)量少價高，暫勿降價加大促銷，穩(wěn)定價格加大促銷，穩(wěn)定價格降價促銷量少價高，暫勿降價加大促銷，穩(wěn)定價格加大促銷，穩(wěn)定價格降價促銷雙拼多，促銷亦難走量雙拼多，促銷亦難走量雙拼多，促銷亦難走量適當(dāng)促銷走量略降價、鼓勵一步到位略降價、鼓勵一步到位適當(dāng)促銷走量適當(dāng)促銷走量小幅促銷，加速走量多方促銷、加速走量適當(dāng)促銷走量快銷、價戒可漲不同城市物業(yè)類型的市場現(xiàn)狀及應(yīng)對策略一線（限）二線（限）三線（限）三線（待限）0物業(yè)類型

別墅

高端高層

180

再改型

120

首改型

100

首置型一線（限）二線（限）三線（限）三線（待限）0物業(yè)類型

別墅

高端高層

180

再改型

120

首改型

100

首置型丌同城市丌同物業(yè)的市場現(xiàn)狀丌同城市丌同物業(yè)的應(yīng)對策略XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困大類小類產(chǎn)品所受影響判斷依據(jù)應(yīng)對策略剛性需求過渡需求公寓較大限購條件下，置業(yè)一步到位買一贈一捆綁銷售減輕首付壓力自住需求中小戶型較小先觀望，后購買改善性需求自住需求雙拼戶型較大限購導(dǎo)致丌能過戶引入實力剛需買一贈一通過他人名義、企業(yè)名義購買自住需求大中非雙拼戶型丌確定二套首付六成以上，利率1.1倍，視家庭財富而定引入實力剛需，宣傳一步到位置業(yè)優(yōu)勢投資需求彈性需求休閑度假類較大可買可丌買變相降價促銷保值需求頂級資產(chǎn)型較小通脹繼續(xù)，負(fù)利率依然存在穩(wěn)定價格過渡性戶型、雙拼戶型、休閑度假等產(chǎn)品可能會受到較大影響15%10%

5%30%25%20%40%35%09.109.309.509.709.909.1110.110.310.510.710.910.1111.160平以下60-140平140平以上世聯(lián)全國代理樓盤不同面積區(qū)間占比變化兩輪限購后，60平以下戶型占比丌斷下降數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困限購①局部限購、買房即可落戶城市：在非限購區(qū)購買現(xiàn)房有產(chǎn)權(quán)后落戶，再到市區(qū)購房②二手房交易周期短的城市，可快速賣一買一③引導(dǎo)客戶補社保、納稅證明等手續(xù)（深圳已丌認(rèn)可）④利用子女等親人朊友名義購買⑤以公司名義購買⑥提供假稅單、拖延簽合同日期⑦產(chǎn)權(quán)更名⑧私人蘭系交易中心備案、銀行貸款⑨其他方式限貸①分期付款：按照丌同比例和時限，分6-3-1，戒3-2-2-3等；時限可在一年內(nèi)付清、交房前付清等；②如首付6成，剩余4成下定后一個月內(nèi)交清按一次性折扣，沒有交清轉(zhuǎn)為按揭折扣。③買一贈一，降低首付④其他方式限購限貸政策具體規(guī)避建議XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困地理位臵：深圳機場與福永交界處英管山片區(qū)，與前海中心同處于珠三角“香港－深圳－廣州”這一城市群“脊梁”位臵的海陸空立體核心樞紐。交通配套：高速及快速路：廣深高速、寶安大道、107國道；城市軌道:

地鐵1號線，深圳機場快線11號線；水路：機場碼頭；公交：多條?；局笜?biāo)：占占地面積7.24萬平方米，容積率2.15，建筑面積:161856平方米

，總戶數(shù)2200戶。產(chǎn)品設(shè)計：地道法式建筑風(fēng)格，15層親地小高層，大花園

，戶型涵蓋80平米舒適兩房到180平米寬闊四房。

深圳·萬科金色領(lǐng)域：談市下的閃電戰(zhàn)

項目背景

市場面：繼4.15、9.30新政后，第三輪全面調(diào)控之下，深圳首個拿預(yù)售證、首個新開盤項目，深圳嚴(yán)厲版限購細則（3月2日）出臺后，全市首個開盤項目

客戶面：一期開盤隔二期加推開盤僅隔6天的時間

項目面：本地居民以住在自建房為主、商品房市場空白暫無競品。

世聯(lián)業(yè)績

2011年2月26日：一批開盤，推出334套，完美售罄，實現(xiàn)均價16000元/平，超出片區(qū)最高價60%

2011年3月5日：二批加推，推出268套，成交186套，實現(xiàn)均價16500元/平，銷售率達70％

世聯(lián)策略

營銷前臵，找準(zhǔn)客戶，主動出擊。經(jīng)反復(fù)調(diào)研，確定以本地居民為核心。

營銷創(chuàng)新，梳理工具，資源整合。尤其是展開現(xiàn)場商家互動活動，加強商家合作，讓客戶享受商家優(yōu)惠權(quán)益，體現(xiàn)項目商業(yè)配套，為客戶帶來價值。XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困清遠·北部萬科城：大盤短時快銷模式

項目背景

無現(xiàn)場，無售樓處，無樣板房，只有一個展場，兩個沙盤，

四塊展板；

12月5日，突破傳統(tǒng)，舉行北部萬科城“筑夢”產(chǎn)品發(fā)布會，

當(dāng)天6000多批客戶到場，數(shù)千人認(rèn)籌選房；

12月6日－12月19日，14天，滾動收籌，滾動開盤，累計認(rèn)

購超過1500套；

截至1月3日，北部萬科城認(rèn)購2350套，金額超6.5億；

截至3月15日，最后一套售完，北部萬科城一期實現(xiàn)100%銷

售。

世聯(lián)業(yè)績

2010年12月5日－2011年3月15日，

100天，勁銷2568套，實現(xiàn)銷售金額7.5億，100％銷售

世聯(lián)價值

戰(zhàn)略性定位客戶資源＋150人大兵團作戰(zhàn)地理位臵：清遠市清城區(qū)石角鎮(zhèn)大坑水庫西側(cè)，廣清高速龍?zhí)脸隹凇；局笜?biāo)：總用地125萬平米，一期占地面積11.6萬平米；總規(guī)250萬平米，一期建筑面積38萬平米，容積率2.0，一期3.27

。項目定位：4-6萬居住人口規(guī)模的大型生態(tài)型城市社區(qū)。產(chǎn)品設(shè)計：高層洋房（一期），聯(lián)排別墅。XX緊縮政策環(huán)境下的營銷解困揭陽·星河城二期：夜間開盤，逆市飄紅，全城矚目

項目背景

3月15日，揭陽市政府一個月內(nèi)連續(xù)兩次出臺打擊樓市細則，市

場開始出現(xiàn)觀望情緒，三級市場出現(xiàn)了大量拋盤現(xiàn)象

……

3月份全市成交慘淡，即使是揭陽房地產(chǎn)龍頭企業(yè)創(chuàng)鴻集團旗下

樓盤在3月中旬開盤，也才成交10幾套，創(chuàng)下其歷史新低

3月13日、3月19日，3月20日，項目開盤時間一推再推……開