廣州東城綜合商業(yè)項目概念性前期策劃方案79P

目標對應(yīng)下的定位選擇目標:項目利潤及品牌效益最大化光正地產(chǎn)建議定位的可實現(xiàn)性光正地產(chǎn)根據(jù)各種要素，把定位范圍的逐步縮小選擇的商業(yè)定位如何實現(xiàn)前言第一部分以持久經(jīng)營為主導(dǎo)的商業(yè)項目項目概況項目SWOT分析3.2宏觀概況1.1-1.6商圈概況2.1-2.12結(jié)論3.3第二部分主題購物公園商業(yè)項目項目發(fā)展方向選定3.4-3.7項目市場定位3.8項目形象定位3.8結(jié)論3.8第三部分項目操作思路項目開發(fā)節(jié)奏4.1-4.9項目經(jīng)濟可行性分析4.9項目發(fā)展建議（主題化及購物公園）5.1-5.5項目運營系統(tǒng)7.1-7.7項目營銷思路6.1-6.3項目物管服務(wù)8.1-8.2結(jié)語Q&APartI第一部分以持久經(jīng)營為主導(dǎo)的商業(yè)項目項目位于廣州番禺區(qū)行政中心區(qū)興泰路與廣場東路交匯處，由多個分散地塊構(gòu)成，

土地使用性質(zhì)為集體用地性質(zhì)，租賃年期為20年。項目概況:地理位置

項目概況——S.W.O.T分析S.W.O.T.?離地鐵番禺廣場站較近；

?周邊大量高尚住宅落成，居住人口迅速增加；

?城際交通軌道成型，帶動周邊地區(qū)消費人流;

?項目規(guī)模體量大；?周邊商業(yè)經(jīng)營檔次底下；?并非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，商圈分散；?周邊消費力不足；?為附近居民提供生活配套；?提供多元化的購物、娛樂焦點?非節(jié)假日人流稀缺；?周邊地塊開發(fā)定位未清晰;?與地鐵出口難以銜接;廣東省行政管理中心，珠三角世界級城鎮(zhèn)群的高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心中心片區(qū)包括黃埔及蘿崗兩部分。定位區(qū)域港口，珠江三角洲現(xiàn)代物流中心，先進制造業(yè)基地和技術(shù)創(chuàng)新中心，歷史文化旅游基地、配套產(chǎn)業(yè)的居住城區(qū)東部副城區(qū)番禺副城區(qū)，由漢溪-長隆-萬博組團及19個居住單元構(gòu)成。定位鐵路客運交通樞紐，商貿(mào)、旅游綜合服務(wù)中心，高等教育基地，承接主城區(qū)人口疏解的居住城區(qū)番禺片區(qū)國際樞紐港口，臨港工業(yè)聚集區(qū)，宜居濱海新城南沙片區(qū)區(qū)域航空樞紐、臨空型先進制造業(yè)基地、國際物流服務(wù)中心等北部片區(qū)特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)/現(xiàn)代制造業(yè)基地，區(qū)域生態(tài)旅游基地增城片區(qū)特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、區(qū)域生態(tài)旅游基地、水源涵養(yǎng)地從化片區(qū)城市發(fā)展重心南移，區(qū)域未來發(fā)展空間巨大番禺作為廣州未來城市副中心、城市南拓重點區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。宏觀背景——區(qū)位規(guī)劃“穩(wěn)一產(chǎn)、優(yōu)二產(chǎn)、促三產(chǎn)”戰(zhàn)略，推進三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。東北部：依托大學(xué)城建設(shè)現(xiàn)代文化科技基地，發(fā)展汽車及零配件、生物醫(yī)藥、數(shù)字家庭和動漫游戲產(chǎn)業(yè)；南部：布局新型工業(yè)基地，發(fā)展數(shù)控機床、輸配變電、燈光音響、精細化工等產(chǎn)業(yè)；西部和中部：發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，發(fā)展旅游和打造廣州新商圈。宏觀背景—番禺產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向宏觀背景——交通網(wǎng)絡(luò)在區(qū)域規(guī)劃重大利好下，城際高速公路和地鐵持續(xù)為廣州提速，區(qū)域輻射力將極大增強。整體發(fā)展規(guī)劃：廣州城市定位確立了廣州的國家戰(zhàn)略地位，未來發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大，城市規(guī)劃對于番禺發(fā)展更是重大利好。宏觀經(jīng)濟發(fā)展：番禺區(qū)的經(jīng)濟自06年起，每年均錄得雙位數(shù)增長各項經(jīng)濟指標逐步攀升，總體經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。整體房地產(chǎn)市場：整體房地產(chǎn)市場發(fā)展比較健康，并未出現(xiàn)明顯泡沫，市場供求小幅波動，商品住宅市場隨市場波動稍大，辦公市場發(fā)展平穩(wěn)，商業(yè)市場有回暖表現(xiàn)。項目地塊屬于租賃性質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)市場研判宏觀背景——小結(jié)宏觀背景——人口廣州對周邊各省人口輻射力強，具有近半外來人口，番禺是外來人口最高的區(qū)域。2011年住宅市場政策的繼續(xù)從嚴，再加上通脹持續(xù)的背景下，流動資金需尋求投資渠道以期保值或增值，商業(yè)市場憑此吸納流動資金并帶動價格繼續(xù)高歌猛進，環(huán)比漲幅44.6%，同比漲幅達71.3%。宏觀背景——廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展階段時期發(fā)展標志商圈特征范圍以及業(yè)態(tài)起步階段2004年前友誼商店、禺山商店、益華百貨、番山商貿(mào)城等項目開張。點狀商業(yè)分布商圈范圍主要集中在市橋中心區(qū)域的大北路－繁華路一帶，以傳統(tǒng)型的百貨店以及本土超市品牌為主，商業(yè)形態(tài)較為單一。轉(zhuǎn)型階段2004年-2008年易發(fā)商業(yè)街轉(zhuǎn)型開業(yè)、萬博中心一期開張，洛溪新城板塊日益成熟。點狀到線狀的分布大北路－繁華路商圈的影響力進一步加強。商圈范圍逐漸擴大，迎賓路一帶以及洛溪新城一帶的商業(yè)氛圍也不斷成熟，商業(yè)形態(tài)更為豐富?？焖侔l(fā)展階段2009年起海印又一城啟動建設(shè)，引入沃爾瑪會員店。全面開發(fā)時期，商業(yè)帶的雛形商業(yè)發(fā)展依托番禺新城和廣州新城規(guī)劃，呈現(xiàn)出新的發(fā)展格局，新增商業(yè)項目的規(guī)模體量向規(guī)?；?、綜合型發(fā)展。番禺商圈概況——發(fā)展歷程發(fā)展格局主要發(fā)展規(guī)劃兩大系統(tǒng)批發(fā)及零售三條發(fā)展軸地鐵三號線發(fā)展軸線；地鐵四號線發(fā)展軸線；沙灣-中心城區(qū)-石基商業(yè)發(fā)展軸線；四級網(wǎng)絡(luò)區(qū)級中心區(qū)：易發(fā)商業(yè)步行街商業(yè)中心、番禺廣場-羅家現(xiàn)代商業(yè)中心、漢溪現(xiàn)代商業(yè)中心；區(qū)級副中心區(qū)：6個商業(yè)中心區(qū)；鎮(zhèn)級商業(yè)中心：8個鎮(zhèn)商業(yè)中心；社區(qū)商業(yè)中心：28個樓盤組成；五大重點發(fā)展區(qū)中心城區(qū)發(fā)展區(qū)：城市商業(yè)中心；北部重點建設(shè)區(qū)：發(fā)展大中型專業(yè)市場、零售商業(yè)網(wǎng)點；東部重點發(fā)展區(qū)：區(qū)級零售和休閑服務(wù)商業(yè)區(qū)；南部引導(dǎo)發(fā)展區(qū)：都市能源發(fā)展區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品交易中心；大學(xué)城重點發(fā)展區(qū)：區(qū)域服務(wù)型商業(yè)中心；本項目所在番禺廣場商圈則將成為番禺新城和廣州新城兩大重要城市規(guī)劃區(qū)域的核心商圈，其商業(yè)發(fā)展前景較為明顯。番禺商圈概況——發(fā)展格局主要商圈規(guī)劃定位商業(yè)環(huán)境區(qū)位交通規(guī)劃總?cè)丝诎l(fā)展狀況對比分析綜合指數(shù)大北路商圈區(qū)級商業(yè)中心屬于傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)氛圍較好臨3號地鐵市橋站37萬人目前番禺行政及商業(yè)中心，消費群體體量較大★★★漢溪商圈區(qū)級商業(yè)中心地處大型樓盤分布密集區(qū)，但目前商業(yè)氛圍還不夠成熟臨近地鐵長隆站25萬人周邊分布有眾多大型高檔樓盤，消費力較強★★★★番禺廣場商圈區(qū)級商業(yè)中心目前商業(yè)環(huán)境有待提升臨近地鐵番禺廣場站，區(qū)客運站11萬人行政及未來交通中心，但目前消費力不成熟★★★★番禺商圈概況——商圈輻射能力從檔次來看番禺商業(yè)市場現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)檔次較低，規(guī)模較小，難以滿足番禺本地高收入群體消費需求；從業(yè)態(tài)上看番禺本地零售購物業(yè)態(tài)占據(jù)了目前市場的主體，但檔次較低，整體競爭力較弱，而本地商業(yè)市場中大型商業(yè)少，且業(yè)態(tài)較為單一；從規(guī)劃來看番禺中心區(qū)仍將繼續(xù)發(fā)展成為區(qū)域的傳統(tǒng)零售商業(yè)核心區(qū)域，而項目所在的市橋片區(qū)的商業(yè)形態(tài)將以目的性消費的新型商業(yè)形態(tài)為主；從商圈現(xiàn)狀來看鉆匯商圈：以鉆匯中心作為龍頭商業(yè)項目，從而帶動周邊汀沙村臨街商鋪與石橋公園商業(yè)的發(fā)展與改造。大北路臨街商業(yè)商圈：以臨街商鋪發(fā)展為主，街上蕓集國內(nèi)眾多時尚潮流品牌店與國際知名運動服飾店，人流旺盛如鯽，被譽為是番禺的”北京路”。易發(fā)商業(yè)購物圈：以易發(fā)商業(yè)步行街作為購物指引，商圈內(nèi)匯聚了現(xiàn)時番禺區(qū)內(nèi)最成功的幾大商業(yè)購物中心，如友誼中心、名店城、新大新百貨等。項目所在的番禺廣場商圈是市橋商圈的延伸，為快速發(fā)展的新型商圈，周邊社區(qū)眾多的中高端消費人群和未來市橋商務(wù)區(qū)的辦公人群將給本項目的商業(yè)發(fā)展提供充足的需求支持。但該商圈目前容量小，真正成型有待時日。番禺商圈概況——小結(jié)消費類型主要消費內(nèi)容選擇區(qū)域或場所關(guān)注方面典型消費區(qū)域休閑消費大眾服飾、精品裝飾、珠寶首飾、餐飲價格便宜，可選擇余地大；傳統(tǒng)商業(yè)中心，市場知名度高；品牌及品種較多，可選擇性強；有一定的休憩空間。大北路商業(yè)街、易發(fā)商業(yè)街、繁華路商業(yè)街；四海一家或特色農(nóng)莊等知名餐飲居家消費生活日用品、食品、小家電、家居用品離家比較近，前往較為方便；種類較為豐富，可一次滿足當(dāng)時所需生活日用需求；價格較為便宜，每天都有打折商品；貨物擺放相對集中，便于挑選；前往超市的公交及購物巴士都較方便。信和連鎖超市、友誼商店、禺山商店等時尚購物消費品牌服飾、品牌珠寶首飾、名牌專賣店、名牌折扣店購物環(huán)境幽雅，適合購物消遣；具有意向的中高檔品牌商品；停車方便；商品質(zhì)量較優(yōu)。一般前往香港或廣州消費，偶爾前往天河城折扣店商務(wù)型消費生活日常用品、餐飲、休閑交通便捷，一般以步行5-10分鐘之類為首選；對商品的品質(zhì)要求較高。由于整個番禺區(qū)的商務(wù)辦公氛圍尚未形成，此類消費行為尚處于起步發(fā)展階段。番禺商圈概況——消費特征自身商圈消費輻射能力不足，消費群長期外流。廣州南站鐵路新客運站商旅經(jīng)濟圈萬達廣場敏捷舜德項目信投總部基地番禺商圈概況——未來大型商業(yè)體項目匯瓏商業(yè)廣場?項目占地面積為3.7萬平方米，總建筑面積15萬平方米，其中商業(yè)部分7層，合共面積12萬平方米。番禺哈街?作為“一站式無國界餐飲娛樂主題商街”，哈街占地約3.8萬平方米，商業(yè)規(guī)模面積約5萬平方米，停車場約350個車位，商業(yè)街長約700米。由八大主體建筑構(gòu)成，首層樓高7米，二、三層樓高3.8米。哈街項目計劃投資1.2億元，將打造集購物、美食、娛樂、休閑、辦公、商務(wù)、旅游、運動八大功能于一體，徹底實現(xiàn)了一站式配套。北亭廣場是中國第一家大學(xué)MALL,占地面積8.9萬平方米，總建筑面積12萬平方米，是廣州市政府在大學(xué)城批準建設(shè)的唯一真正MALL業(yè)態(tài)的大型商業(yè)項目。北亭廣場所處的廣州大學(xué)城擁有近40萬的學(xué)生及教職工，項目同樣為無產(chǎn)權(quán)的商業(yè)綜合體。開業(yè)后由于業(yè)態(tài)分布不合理，經(jīng)營產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，項目配套的不完善，經(jīng)營每況愈下，目前開業(yè)率不足10%。番禺商圈概況——現(xiàn)正招商項目圣鑫商業(yè)廣場番禺商圈概況——核心競爭項目番禺商圈概況結(jié)論——引發(fā)思考必須合理配比有效商用物業(yè)面積，也就是確定合理的商用物業(yè)開發(fā)量；考慮開發(fā)商的資金鏈的健康回收密切關(guān)注區(qū)域的規(guī)劃變動方向，項目定位適應(yīng)區(qū)域大環(huán)境；商業(yè)地產(chǎn)主題鮮明，項目管理手段與商業(yè)企業(yè)的運行規(guī)律相適應(yīng)；在商業(yè)組織行為和商業(yè)經(jīng)營行為方面有一個合理的規(guī)劃和定位，保持可持續(xù)經(jīng)營的態(tài)勢。擴大需求面至整個廣州;本章結(jié)論項目開發(fā)定位方向與比重銷售租賃居住商業(yè)類別

方案一方案二方案三方向四專業(yè)市場商務(wù)+酒店+商業(yè)大型購物中心主題購物公園

+公寓分析利建筑成本較低、回報期較短、高利潤、交通便利產(chǎn)品類型豐富，市場競爭少，擁有龐大消費群、租金水平穩(wěn)定、交通便利租金水平較高且穩(wěn)定、租金遞增穩(wěn)定、擁有龐大消費群、交通便利可有效吸引目的性消費人群，租金穩(wěn)定，通過引入品牌運營商提升項目持續(xù)經(jīng)營能力弊需產(chǎn)業(yè)或政府支持、招商難度較大、市場升級難、針對特定消費群、高風(fēng)險商業(yè)氣氛低、招商難、租金水平相對較低競爭大（鄰近已有匯瓏商業(yè)廣場）、市場飽和度高、需走市場差異化、市場運營難度較大前期開發(fā)成本較高，引入品牌運營商具有難度開發(fā)方向研判專業(yè)市場位處交通樞紐的核心位置，具區(qū)位優(yōu)勢；專業(yè)市場園區(qū)將可有效達到小投入，高收益的目標；新型的專業(yè)批發(fā)市場在硬件投入上必然加大；無明顯的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，短時間內(nèi)難以形成專業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，需要較長的市場培育期；寫字樓+服務(wù)酒店式公寓廣州市區(qū)的寫字樓空置率長期位于高位運行項目位處并非傳統(tǒng)寫字樓辦公區(qū)，建議本項目不予考慮純粹寫字樓部分的設(shè)置，服務(wù)式公寓需同時考慮商務(wù)功能設(shè)置；位處交通要道，周邊具有眾多大型交通樞紐設(shè)施，公寓產(chǎn)品將具有強勁市場承接力；眾多資金流入具有穩(wěn)定經(jīng)營收益的商用物業(yè)市場，公寓具有低門檻，穩(wěn)定收益的優(yōu)勢公寓同樣可承擔(dān)寫字樓的辦公功能，設(shè)置公寓而不設(shè)置寫字樓是一個進可攻退可守的定位策略；大型購物中心廣州市區(qū)內(nèi)至2012年為綜合商場密集落成期本項目地塊比較分散，可考慮在建筑形態(tài)上有所創(chuàng)新綜合購物商場商戶組合相當(dāng)雷同，可輻射的范圍消費力未能支撐本項目此規(guī)模體量的綜合購物商場，需通過城際交通路網(wǎng)的帶動擴大消費輻射面商場建造成本較高，且在保育期內(nèi)將需要大量經(jīng)營推廣費用主題購物商場在運作方向上可以直接與專業(yè)市場及一般購物廣場融合，某種意義上定位主題購物商場方向是一種進可攻退可守的定位策略。主題購物公園同區(qū)域板塊內(nèi)已具備良好的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，明顯存在對動漫娛樂型商業(yè)設(shè)施面上的空缺。本項目的地塊內(nèi)具有河涌，東面為番禺市政廣場，是區(qū)內(nèi)居民休憩慣常去處。番禺區(qū)假日消費特征明顯國內(nèi)購物公園多半無任何鮮明主題，如引入動漫主題購物公園必將成為商圈熱點?？紤]到本項目對資金鏈需求，該主題購物公園的收益將分為租金收益、經(jīng)營收益、及非經(jīng)常收益多個部分，在資金章節(jié)本文將詳細介紹。開發(fā)方向研判建筑形態(tài)上主題化經(jīng)營上主題化消費模式上主題化

N次代主題購物公園東?城?匯E-Town主題購物公園的三種主題化主題購物公園+商務(wù)酒店公寓

開發(fā)方向選定＞令項目成為番禺名片，樹立業(yè)內(nèi)口碑＞面對今后番禺商業(yè)物業(yè)的激烈競爭，要以大北路為核心，與周邊資源互動，形成競爭力。＞考慮番禺市橋的消費檔次，配合以中間檔業(yè)態(tài)與其呼應(yīng)業(yè)態(tài)與品牌設(shè)置應(yīng)與該消費者的購買力匹配。＞零售商對項目的看法＞可觀的租金收益。業(yè)態(tài)組合思路東城匯E-TOWN主題購物公園親子樂園天倫同樂（特色餐飲、休閑餐飲）家庭同樂體驗中心百貨、家居精品項目業(yè)態(tài)定位建議——定位思路

地塊編號面積(㎡)建筑面積約(㎡)

物業(yè)形態(tài)

業(yè)態(tài)地塊57,44220,000地面3層，地下1層（車庫）主題購物公園地塊68,04725,000地面3層，地下1層（車庫）地塊74,61810,000地面2層地塊86,50013,000地面2層餐飲娛樂區(qū)地塊1016,516170,000地面10層，地下2層（車庫）服務(wù)公寓地塊131,160地塊32,41016,000地面7層

商務(wù)酒店合計46,693254,000

項目物業(yè)形態(tài)定位項目市場形象PartThree第三部分

如何實現(xiàn)目標

整體思路實際發(fā)展要素市場要素資金要素明確方向，彈性調(diào)整開發(fā)模式選擇自主開發(fā)?優(yōu)點有利公司長久發(fā)展項目可控性最強?缺點資金需求大開發(fā)能力要求高開發(fā)風(fēng)險高合作開發(fā)?優(yōu)點有利于公司長遠發(fā)展開發(fā)風(fēng)險可控可建立自身商業(yè)品牌可確保資金鏈條健康?缺點較難尋覓理想合作方目標整體出讓開發(fā)權(quán)?優(yōu)點開發(fā)的資金壓力最小開發(fā)風(fēng)險最低?缺點項目可控性弱不利于公司品牌及開發(fā)經(jīng)驗積累補充自主開發(fā)為基本，以合作開發(fā)為目標，出讓開發(fā)權(quán)為輔助的開發(fā)策略選擇一：項目有效配比，出讓部分可快速回籠資金的部分選擇二：通過集團其它公司或者項目的擔(dān)保質(zhì)押，獲取部分的現(xiàn)金流選擇三：通過增加股東，稀釋股份的方式，降低現(xiàn)金流不足造成的風(fēng)險；選擇四：自有資金的籌措確保穩(wěn)定的現(xiàn)金流；通過這四個方面的補充，養(yǎng)大了這個項目后，反過來，這個項目就可以成為公司自有資金的重要來源，為集團的未來長遠發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。資金籌措模式選擇第一步開發(fā)5、6、7號地塊主題購物公園主題購物公園招商及銷售部份商鋪經(jīng)營權(quán)與國際知名的購物公園運營商接洽第二步開發(fā)10、13號地塊的酒店式公寓出售酒店式公寓經(jīng)營權(quán)以低門檻吸引公寓投資者購買第三步合作開發(fā)3號地塊商務(wù)酒店引入商務(wù)酒店運營商整體發(fā)售商務(wù)酒店經(jīng)營權(quán)以較低廉的租金引入具有運營能力的商務(wù)酒店運營商第四步興建8號地塊餐飲娛樂區(qū)主題購物公園餐飲娛樂區(qū)經(jīng)營權(quán)出售項目分期開發(fā)與回收策略建議項目內(nèi)各類型物業(yè)盈利模式組合方案公寓物業(yè)——銷售為主，辦公、投資需求在限購政策下有較大的需求，可在項目的前期快速回籠資金；但其缺點是需要投入的建安成本較大部分商鋪——經(jīng)營權(quán)商鋪的銷售，可在沒有建安成本投入的前提下回籠資金，缺點在于市場接受度較低，且利潤基本被吞噬；部分商鋪——租賃，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但缺點是難以帶來前期的現(xiàn)金流，要待物業(yè)交付使用方可實現(xiàn)現(xiàn)金收益；項目發(fā)展建議——規(guī)劃考慮主題購物公園特征具有鮮明的購物主題公共休憩部分占公園面積30%以上購物街區(qū)與主體建筑間有機結(jié)合時間消費型消費模式,可滿足各年齡層消費者需求項目發(fā)展建議——主題購物公園平面規(guī)劃原則在地塊用途可調(diào)整的前提下，應(yīng)以現(xiàn)周邊交通及已開發(fā)功能作為規(guī)劃原則?，F(xiàn)辦公區(qū)域與交通人流集中在地塊北面，中央公園與園區(qū)在西南及南面，加上地塊開發(fā)進度的實際情況，功能應(yīng)以動態(tài)至靜態(tài)，由北至南的原則規(guī)劃。商業(yè)開發(fā)主體由北往南開發(fā)，住宅綜合開發(fā)由南、東往北開發(fā)。豎向規(guī)劃原則規(guī)劃動線的連接應(yīng)充分考慮總體的融合性，以綠化、人行街道、天橋、隧道等連接項目內(nèi)各個地塊。項目發(fā)展建議——規(guī)劃原則項目發(fā)展建議——設(shè)計顧問工作機制基盛集團光正地產(chǎn)項目團隊建筑師造價成本測量師機械及電子工程土木工程交通工程顧問品牌代表設(shè)計師項目發(fā)展建議——外立面＆景觀項目發(fā)展建議——外部動線商業(yè)性質(zhì)的定位:在進行室內(nèi)的動線規(guī)劃前，首先要考慮商業(yè)性質(zhì)的定位。不同商業(yè)性質(zhì)的定位需要不同的客流動線，不可一概而論。消費層次的定位:

商業(yè)項目的消費層次也會影響到客流動線的設(shè)計。在商業(yè)項目的性質(zhì)已經(jīng)確定后，消費層次的定位也會影響到動線設(shè)計。業(yè)態(tài)的

落位動線的設(shè)計要根據(jù)業(yè)態(tài)的排列做最合理的安排，有時甚至要因為動線的設(shè)計而改變部分業(yè)態(tài)的排列。安全因素:利用客流動線來規(guī)避安全風(fēng)險是動線對商業(yè)非常重要的作用。在設(shè)計客流動線時，要兼顧到消防通道、監(jiān)控系統(tǒng)、疏散通道等多方面的安全因素。項目發(fā)展建議——內(nèi)部動線項目前景描述設(shè)計項目招商書制定合作模式純租賃分成合作經(jīng)營選定相關(guān)品牌

商務(wù)酒店意向方出具合作意向書招商/銷售/策略——針對商務(wù)酒店招商策略先主后次先滿后調(diào)配合主題招商/銷售/策略——針對主題購物公園招商原則與策略招商/銷售/策略——針對公寓的銷售策略第三年商業(yè)運營商業(yè)盈利營運上增加實際可租賃的面積合理利用廣告位；充分利用商家的資源作推廣的成本；實現(xiàn)項目有序高效的運營目標運營系統(tǒng)——宗旨及時間節(jié)點物業(yè)類型運營模式主題購物公園開發(fā)商自組建運營團隊，聘請有經(jīng)驗的商業(yè)顧問公司作為經(jīng)營顧問。酒店式公寓引入知名酒店運營商，合作經(jīng)營，確保小投資者回報，建立項目知名度。商務(wù)酒店以長租約形式招商，商務(wù)酒店運營商獨立運營。運營系統(tǒng)——思路＆模式開業(yè)前項目運營團隊的搭建項目崗位職責(zé)設(shè)置項目營運管理各細節(jié)設(shè)置項目時間節(jié)點的審視、建議商場規(guī)劃的審視與調(diào)整建議現(xiàn)階段租賃狀況評估及優(yōu)化建議租賃條件的審視及建議人流動線的優(yōu)化建議當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場的發(fā)展狀況及競爭對手監(jiān)控商場廣告資源整合、運營建議協(xié)助完善商場導(dǎo)視系統(tǒng)商場環(huán)境優(yōu)化建議項目開業(yè)籌備及推廣建議開業(yè)后團隊駐場經(jīng)營管理管理過程監(jiān)控租戶管理商場租賃價格審視及調(diào)整意見項目收益的重估業(yè)態(tài)調(diào)整建議及到期租戶調(diào)整可租賃資源的再發(fā)掘競爭對手監(jiān)控及市場跟蹤項目整體推廣計劃的制定及推進宣傳物料的協(xié)助制作項目階段的包裝策劃項目推廣媒介使用策劃與商戶聯(lián)動的活動策劃運營系統(tǒng)——系統(tǒng)＆工作要點第一階段

設(shè)計規(guī)劃階段商用物業(yè)管理在設(shè)計規(guī)劃階段必須提早介入，使項目硬件設(shè)施更符合日后運營需要；第二階段

施工階段在施工階段物管介入，對整體項目管理具有高效、規(guī)范等必要第三階段

物業(yè)交付使用前此階段物業(yè)在招商階段，物管必須介入，為項目在服務(wù)增值，經(jīng)營管理上加分第四階段

開業(yè)前此階段項目作開業(yè)準備，物管的介入可協(xié)助經(jīng)營團隊在開業(yè)前一系列工作開展為了增加商業(yè)運營的保值、升值空間，創(chuàng)造長久持續(xù)運營、持續(xù)盈利的良好條件，打造綜合泛商場概念。在商務(wù)物業(yè)、物業(yè)管理上對場內(nèi)外設(shè)施、設(shè)備的良好維護、減少損耗或更換頻率；將商業(yè)動線、商業(yè)導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)體內(nèi)外所有綠化體等均納入泛商場購物會所的大概念內(nèi)。物業(yè)管理——工作階段劃分及目標廣州商業(yè)名片經(jīng)營主題鮮明、規(guī)劃精細業(yè)態(tài)多元化、有機結(jié)合互補商圈消費熱點、輻射能力強基盛商業(yè)地產(chǎn)名片健康有序的資金鏈條高效的經(jīng)營管理模式零售商首選靈活的租賃模式經(jīng)營推廣的規(guī)?；叨讼M群首選家庭娛樂消費體驗吃喝玩樂的不夜城光正地產(chǎn)定必傾盡全力實現(xiàn)期望！光正地產(chǎn)對東城匯的期望Q&A番禺區(qū)內(nèi)主要專業(yè)市場租金一覽表：名稱地理位置經(jīng)營范圍租金水平規(guī)模吉盛偉邦萬博中心各式家私及家居精品、燈飾、廚房用具等，多數(shù)為品牌家具商進駐。96元/平方米，含管理費一期A-E館，共二層斯高國際數(shù)碼電子港萬博中心以電子元器件47%、IT數(shù)碼產(chǎn)品38%、其它相關(guān)產(chǎn)品15%的組合比例80元/平方米，管理費近2.6萬平方米規(guī)模沙溪商貿(mào)城大石沙溪五金、陶瓷、塑料制品40-50元/平方米，管理費150元/間，月，50元/間。月宣傳費迎賓路4S汽車專賣店迎賓路沿線汽車銷售、維修；汽車配件；汽車保養(yǎng)、美容20-40元/平方米，一般較大型的汽車展場采用租地建設(shè)的形式合富汽車、迎賓豐田、歐亞特、廣州市縱成、廣州致拓、瑞華粵通、番禺金冠舊專業(yè)市場普遍存在的問題：＞傳統(tǒng)的老城區(qū)中心，交通擁擠；＞倉庫面積小；＞停車不方便；＞經(jīng)營環(huán)境差，檔次低；＞配套設(shè)施落后；＞租金昂貴，商家經(jīng)營成本高；＞無證照經(jīng)營，違章建筑、黑作坊、亂擺亂賣、占道經(jīng)營情況十分突出；＞在治安、消防、稅收、管理等方面也存在著諸多隱患；＞政府整治升級對象；服務(wù)式公寓方面，由于西塔雅詩閣國際公寓和方圓奧克伍德服務(wù)式公寓均推遲至2012年入市，因此2011年預(yù)計將無服務(wù)式公寓新增供應(yīng)。第四季度，隨著廣交會等一系列展覽會舉辦，強勁的市場需求使廣州服務(wù)式公寓市場整體空置率保持下降趨勢。隨著未來優(yōu)質(zhì)品牌酒店服務(wù)式公寓的入市，老牌