6日項目評審會議紀要

***公司會議紀要會議時間：2024年11月6日星期四9:30-10:40會議地點：華泰商務大廈1406會議室主持人：**參會人員：**記錄人：**會議主題：對***工程的初步評審以及下一步工作安排會議內(nèi)容：2014年10月29日至2014年10月30程世洋展示PPT，做匯報工作1、***公司根本情況(1)公司情況簡單介紹注冊資本：兩千萬元〔2024年03月17日，未有相關(guān)驗資報告〕。股權(quán)結(jié)構(gòu)：鮑水有，出資1950萬元，持股97.5%，項逢保出資50萬元，持股2.5%?！哺鶕?jù)鮑總介紹，項總股份代持〕。法定代表人：鮑水有〔實際控制人〕。法人治理：公司領導層意見不一，公司副總和鮑水有董事長意見相左，公司精神面貌不佳，但是公司鮑總有改革的想法〔改組管理，減少副總，增加部門經(jīng)理的權(quán)利〕。公司目前為四級建筑開發(fā)資質(zhì)，準備升三級。公司曾在2024年滕州人雜志第二頁進行宣傳，在銷售中心，有鮑總與滕州市領導、北辛街道辦領導的合影?！?〕億和豐達與浙江億泰的關(guān)系**公司與浙江省億泰實業(yè)集團實際上并無關(guān)系。鮑水有與項逢保之前為合作關(guān)系，后項逢保撤資去宿遷，公司名義上保存股份?！?〕億和豐達與山河置業(yè)的關(guān)系周樓嘉苑之前全部為山河置業(yè)的工程，后轉(zhuǎn)于億和豐達億和豐達與山河置業(yè)關(guān)系待查?！?〕億和豐達香格里拉工程介紹據(jù)介紹香格里拉工程為當時億泰集團與億和豐達合作開發(fā)，現(xiàn)工程已完工，鮑總在香格里拉有兩套房產(chǎn)及十余套車庫，據(jù)介紹估價為800萬左右。香格里拉工程：報表收入5875萬，稅金1000萬左右，支出5000萬左右，不知名占有5500萬左右?！卜治鏊谩?、***工程根本情況〔1〕工程地理位置東至新興北路，西至長途汽車站，南至英華醫(yī)院，北至奧林匹克大道?！?〕工程性質(zhì)屬于城中村改造工程周樓嘉苑工程為北辛街道周樓區(qū)域“城中村〞改造一期工程。該工程共占地71.4畝，總投資6.9億元，涉及居民326戶、1158人。共建設11層的居民樓14棟，建筑面積12.6萬平方米，722戶，其中回遷安置面積5.6萬平方米、460戶，可安置周樓居全部和岳莊局部居民入住。北辛街道在市城改辦的直接領導下，在市土地局、規(guī)劃局、建設局、財政局和建工局的關(guān)心支持下，按照滕國土掛牌字〔2024〕第1號出讓公告要求，落實認購資金8570萬元，由山東省山河置業(yè)有限公司于2月12日合法、合規(guī)摘牌?！?〕目前兩棟商業(yè)大廈的銷售對象地下層高為6米，目前正在和沃爾瑪超市進行商談，準備在地下一層設立超市，地上1-4層的裙樓設計為百貨商場，目前準備引入的商家為：四季春天、銀泰百貨等。裙樓以上，一棟設計為寫字樓，一棟為酒店賓館。據(jù)分析：鮑總打算等沃爾瑪正式入住后，道路修繕完畢，在正式對外出售商鋪，根據(jù)調(diào)查，商鋪已銷售局部。〔4〕根據(jù)調(diào)查，目前工程投資在1.7億左右，銷售收入在2.2億〔鮑總說1.2億左右為工程收入，其他為自身投入〕。實際情況為2024年滕州億和豐達置業(yè)從山河置業(yè)購置而來，實際土地出讓金一億零陸百萬，地上建筑捌仟貳佰萬元，共計一億捌仟捌佰萬元。3、相關(guān)協(xié)議情況〔1〕山東省山河置業(yè)與滕州市億和豐達置業(yè)關(guān)于周樓嘉苑工程的轉(zhuǎn)讓：工程規(guī)劃用地：160.292畝，一期71.1478畝，二期89.442畝。2013年03月28日。補充協(xié)議：a滕國土2024-94號、騰國用2024第114號上在建工程出讓價格：8200萬元，捌仟貳佰萬元。稅費乙方承擔。b滕國土2024-94號土地出讓價格：10600萬元，壹億陸佰萬元整。稅費由乙方承擔。c共計花費18800萬元。(2)北辛街道與億和豐達置業(yè)的協(xié)議：主要是同意山東山河置業(yè)將周樓嘉苑工程轉(zhuǎn)讓給滕州市億和豐達置業(yè)。相應的權(quán)利義務及政府承諾的稅費退換全部由億和豐達置業(yè)承擔?！?〕購房協(xié)議：a認購按揭房款，預付20萬元，認購之日兩年內(nèi)交房。b預定按揭房款，預付25萬元，未填寫交房時間c進房協(xié)議：交付房款的40%，進房〔交房、可以入住〕。4、建筑承包情況和工程總結(jié)〔1〕周樓嘉苑3#9#樓，發(fā)包人：山東山河置業(yè)。承建方:滕州市張旺建筑工程。2024年03月26日已完工?！?〕周樓嘉苑2#12#13#樓，發(fā)包人：山東山河置業(yè)。承建方：滕州遠東建筑工程。2024年03月26日已完工?！?〕周樓嘉苑寫字樓賓館發(fā)包人：山東山河置業(yè)。承建方：濟寧明珠建筑。2024年09月10日只完成框架〔一次結(jié)構(gòu)〕〔4〕公司實際已建成7棟住宅，2棟正在施工，合同不全〔5〕混凝土合同和鋼材協(xié)議為固定格式化合同，合同內(nèi)容的約定都比較符合法律法規(guī)規(guī)定。值得一提的是只有一份混凝土合同為2024年6月1號由滕州億和豐達公司簽署的，其余五份為2024年5月20日簽由山東山河置業(yè)簽署，簽署代理人均為鮑水有〔滕州億和豐達置業(yè)法人代表〕。〔6〕鋼材合同簽署兩份一份為2024年5月由山東山河置業(yè)簽署，另一份為2024年8份滕州億和豐達簽署，兩份合同簽署日期間隔比較長。〔7〕監(jiān)理合同已經(jīng)于2024年6月30日結(jié)束，而且監(jiān)理合同只是周樓嘉苑工程，億和廣場工程不包括。〔8〕根據(jù)現(xiàn)有合同資料來看，此工程開工時間較長，工程施工緩慢；工程整體施工管理相對混亂；現(xiàn)有資料很難判斷房屋建設質(zhì)量等級。5、債權(quán)債務情況〔1〕根據(jù)鮑總的介紹，目前周樓嘉苑工程無任何外債，億和豐達公司無外債，鮑水友本人有500萬元個人借款，月息2分?！?〕根據(jù)會計報告審查：有一筆1850萬元的賬目，公司會計答復為徐州一家企業(yè)拆解，鮑總解釋為個人出資。〔3〕公司牽扯到350萬元的投資糾紛，局部退房牽扯到300萬元，詢問對方得知欠繳稅款200萬左右，其他零散共計2000萬元左右。(4)公司拖欠工程款5000萬元左右，其中施工方2000萬元，建筑材料款3000萬元〔水泥1000萬元，鋼材800萬元〕6、公司涉及的訴訟及仲裁公司目前涉及3宗案件，均為租賃糾紛，涉案金額在500萬元左右。案件正在審理過程中。7、***合作的要求〔1〕資金困難：一方面是政策、大環(huán)境的原因，另一方面是工程欠缺手續(xù)，無法從銀行等金融機構(gòu)進行融資?！?〕工程目前缺乏的是流動資金，銷售大幅度下滑，建房進度緩慢，導致局部退房〔未建設樓盤〕。〔3〕根據(jù)鮑總的方案，工程的缺乏資金數(shù)額在7000萬元左右，為拍下土地，繳納保證金需800萬，辦理營業(yè)稅需1000萬。據(jù)鮑總介紹已繳納3個稅種，只差營業(yè)稅，但在實際中營業(yè)稅后為契稅，根據(jù)營業(yè)稅1000萬，契稅需600萬左右?！?〕用款方案：第一步：4000萬，2000萬加快建設，2000萬周轉(zhuǎn)拍賣土地〔四角的土地〕第二步：3000萬，拍賣土地〔樓盤后土地〕第三步：2000萬，用于最后的建設周轉(zhuǎn)。8、調(diào)查小組認為合作存在的問題〔1〕***滕州億和豐達置業(yè)與山東山河置業(yè)的關(guān)系？據(jù)分析：山河置業(yè)實際控制人可能為鮑總?，F(xiàn)工程在鮑總實際控制的兩個法人單位之間轉(zhuǎn)移，較為可疑。〔2〕公司賬目不清晰，資金管理混亂。待進一步核查。如進一步合作，需查清山東山河置業(yè)、滕州億和豐達置業(yè)、香格里拉工程和周樓嘉苑工程賬目〔3〕調(diào)查人員較難從員工口中獲取信息，員工有防范心理，現(xiàn)場人員管理混亂，精神面貌較差。(4)報表反映工程總投入1.7億左右，土地款8659w,推測可知：地上建筑物8341w與實際勘察工程投資差距較大。聽取工程組成員匯報對工程可行性的看法**：目前全國房地產(chǎn)市場不景氣，滕州雖是全國最大的縣級市、在全國百強縣的排名也很靠前，但是其房地產(chǎn)市場也受到很大的影響。該工程目前最大的困難是，局部土地沒有取得使用權(quán)；**：即便是資金到位，產(chǎn)權(quán)證都能批下來，但是回款存在很大的不確定性；**：已經(jīng)對外銷售的住宅樓，業(yè)主付款40%就入住了，沒有在銀行進行按揭還款，所以住宅樓剩余款項的回收存在很大的困難，加之很大一局部住戶是回遷戶，從回遷戶那里根本收不到房款；***：該工程自啟動到現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)了六年時間，戰(zhàn)線太長、進展太慢，而且因資金問題，何時完工是個未知數(shù)；***：公司員工整體精神面貌不容樂觀，〔據(jù)了解，該公司老總鮑水有在考察小組到達前召開會議，下了“封口令〞，員工在答復調(diào)查小組成員的問題時，答非所問、問東答西，或者避而不談〕**：據(jù)悉，公司在與我方合作前，被北京一融資公司騙取40余萬，所以這次考察可以感覺對方有很強的防范心理，但是因為我方自始至終都為提到過“先付款再合作〞的合作條件，又對我們是信任的；***：公司老總鮑水有，目前已是筋疲力盡，表示愿意將其資產(chǎn)全部進行托管；***：公司與山河置業(yè)關(guān)系不明確；三、假設進行進一步的合作，考察組會對以下幾點繼續(xù)考察：1、對香格里拉工程進行深層次的考察；2、進一步了解山河置業(yè)和鮑水有的真實關(guān)系；3、關(guān)于土地指標，要求提供政府文件等資料；4、商業(yè)樓合作客戶的合作意向書等證明文件；四、****總經(jīng)理進行總結(jié)點評：1、房地產(chǎn)市場不景氣，全國三、四線城市深受影響；2、工程時間太長、地理位置優(yōu)越可能說明與政府存在不正常的關(guān)系；3、以上分析說明，開發(fā)商的實力太弱；4、資金缺口太大，有待考究；五、與會人員形成階段性結(jié)論1、對