X年北京市國際財經(jīng)中心商業(yè)部分策劃報告51P

12三月2024X年北京市國際財經(jīng)中心商業(yè)部分策劃報告51P一、區(qū)域市場定位商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)客戶分析商業(yè)市場總結(jié)區(qū)域市場商業(yè)業(yè)態(tài)分析金融街中關(guān)村中央政務(wù)區(qū)本項目周邊的科研院所：1.中國科學(xué)院2.地質(zhì)工程勘察院3.地質(zhì)環(huán)境監(jiān)測總站4.礦泉水勘察檢測中心5.核工業(yè)第二研究設(shè)計院6.核工業(yè)計算機應(yīng)用研究所7.核科學(xué)技術(shù)情報研究所8.中國核工業(yè)研究所9.中華全國供銷合作總社北京商業(yè)機械研究所10.北京外語研究社11.精雕機電系統(tǒng)研究中心12.中國老年書畫研究會13.國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)委員會成果辦公室14.中國高科技產(chǎn)業(yè)化研究會15.北京德易生物化學(xué)研究所16.北京自動化系統(tǒng)工程研究設(shè)計院17.地質(zhì)部地質(zhì)研究所18.地質(zhì)礦產(chǎn)部礦床地質(zhì)研究所區(qū)域市場商業(yè)業(yè)態(tài)分析中關(guān)村中央政務(wù)區(qū)金融街本項目周邊五公里范圍內(nèi)市級政府機關(guān)為：北京市地方稅務(wù)局北京市國家稅務(wù)局北京市財政局北京市政府采購辦公室北京市水源三廠北京市政工程局區(qū)域市場商業(yè)業(yè)態(tài)分析中關(guān)村中央政務(wù)區(qū)金融街項目周邊的主要國家部委機關(guān)：建設(shè)部：財政部國家發(fā)改委中央電視臺北京電視臺中華人民共和國審計署國家測繪局國家氣象局國家外匯管理局國家航天局國家工商局國家外國專家局國家信息中心區(qū)域市場業(yè)態(tài)分布餐飲業(yè)在區(qū)域內(nèi)占主要，以政府機構(gòu)、軍隊、國有企業(yè)為主要消費群體。批發(fā)百貨行業(yè)集中在公主墳、白石橋、阜城門、雙安，在區(qū)域內(nèi)不具普遍性。寫字樓內(nèi)的零售商業(yè)以屈臣氏等小型超市為主。主要業(yè)態(tài)分析餐飲業(yè)主要以中餐為主，所占比例較大；西餐廳主要集中在寫字樓中作為商務(wù)配套服務(wù)；快餐集中在社區(qū)以及寫字樓裙房。區(qū)域市場商業(yè)業(yè)態(tài)分析茶吧、酒吧、KTV、電影類業(yè)態(tài)多為臨街鋪面，此類業(yè)態(tài)可承受租金較高，存在進入寫字樓的可能。俱樂部、會所、健身類業(yè)態(tài)則主要分布在寫字樓內(nèi)，地上地下皆有可能。兵器大廈華融大廈航天局大廈賽迪大廈核二院中咨大廈北科大廈城鄉(xiāng)大廈新興賓館軍隊權(quán)力機構(gòu)大型國企金融保險外匯管理局建設(shè)部財政部釣魚臺武警總隊海軍空軍區(qū)域市場客戶分析現(xiàn)狀區(qū)域市場客戶分析學(xué)院、科研、金融、信息、影視商務(wù)多元融合擁有530多家知名企業(yè)和機構(gòu)匯集全國60％金融資產(chǎn)世界500強企業(yè)中有50多家入住京西區(qū)域內(nèi)客群區(qū)域市場客戶分析區(qū)域從業(yè)人員逾150萬人

其中：政務(wù)工作人員40萬人科研人員38萬人金融從業(yè)人員13萬人區(qū)域市場客戶分析周邊穩(wěn)定消費群體保障日常高端消費本案容納辦公人員：8000人中國外文大廈人員：8000人商業(yè)固定人流約16000人次首師大固定人流：約3萬人次西三環(huán)固定人流：約35萬-50萬人次西三環(huán)固定車流：約25萬-30萬輛次周邊固定居住人口：約30萬人次區(qū)域市場客戶分析周邊消費特點強勁的集團性消費易達性和易識別性高收入企業(yè)和穩(wěn)定收入人群聚集緊鄰院校時尚消費特色明顯高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)缺少區(qū)域市場客戶分析區(qū)域市場總結(jié)餐飲類在區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的比重較大。根據(jù)調(diào)研顯示，大部分餐飲類經(jīng)營狀況良好，特別是中大型高檔餐飲，消費群體以國企、軍隊、政府機構(gòu)為主，顯示出較強的集團消費能力；高端娛樂業(yè)經(jīng)營良好，但數(shù)量較少。區(qū)域內(nèi)的低端娛樂業(yè)如茶吧、酒吧等多處臨街位置；高端娛樂業(yè)相對較少，多處于商用物業(yè)內(nèi)；高端娛樂業(yè)營業(yè)狀況明顯好于低端；批發(fā)零售商業(yè)以中低端為主。如城鄉(xiāng)、翠微、華聯(lián)、萬通、天成；少數(shù)中高端，如雙安、當(dāng)代等；各大商場內(nèi)均分布超市，另有利科隆、京科隆、家樂福等大型超市；各檔次、不同類型的商業(yè)經(jīng)營狀況均好，顯示出區(qū)域較強的個人消費力。二、項目特性分析項目位置項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目可達性分析項目可視性分析業(yè)態(tài)可行性分析項目SWOT分析項目地塊位置項目緊臨紫竹橋、花園橋，這兩大交通樞紐起到盤活整個城市交通的作用。另有北洼路、西直門外大街、車公莊大街、阜外大街等橫向連接線貫穿城市東西，不管去金融街、中關(guān)村、長安街或者東部的中央商務(wù)區(qū)、國際機場，都十分便利。

本案項目經(jīng)濟技術(shù)指標CBRE世邦魏理仕物業(yè)顧問北京正華致遠房地產(chǎn)投資有限公司發(fā)展商30%綠地率60米建筑控制高度2005年12月——2007年12月；開竣工時間商業(yè)建筑面積約3.14萬平方米，寫字樓約4.36萬平方米商業(yè)和寫字樓面積約10余萬平方米；

總建筑面積地上15層，地下4層；

建筑層數(shù)地下1層至地上4層商業(yè)、5層以上寫字樓，地下2至4層車庫規(guī)劃用地性質(zhì)許李嚴建筑師有限公司中天王董國際工程設(shè)計顧問有限公司設(shè)計單位北京市第五建筑工程有限公司建設(shè)單位海淀區(qū)西三環(huán)北路89號地理位置項目名稱國際財經(jīng)中心項目可達性分析本項目扼守西三環(huán)交通要道，可以由西三環(huán)、西直門外大街、車公莊西路、阜外大街、西長安街等達到二環(huán)沿線以及金融街等商務(wù)區(qū)。項目具有良好的可達性。西三環(huán)西直門外大街車公莊西路+車公莊大街阜成路+阜外大街西長安街西長安街金融街西直門西二環(huán)沿線甘家口中關(guān)村白頤路沿線本案可視性分析本案外文大廈國際文化交流中心項目在西三環(huán)，緊鄰三環(huán)路，位于外文大廈和國際文化交流中心之間，高度達到60M，是西三環(huán)沿線最高的地標性建筑之一，在三環(huán)路具有明顯的昭示性，可視性優(yōu)良。商業(yè)業(yè)態(tài)可行性分析百貨業(yè)態(tài)：本項目層高、柱距、核載、面積等均滿足百貨業(yè)開店物業(yè)條件，但百貨店通常選擇商業(yè)核心區(qū)域經(jīng)營，本項目所在位置和周邊商業(yè)環(huán)境不適合百貨業(yè)的發(fā)展。商業(yè)業(yè)態(tài)可行性分析超市業(yè)態(tài)：本項目層高及面積未能滿足大賣場等業(yè)態(tài)開店條件，但是作為小型的精品超市，本項目可以滿足其需求?？紤]到本項目的高端定位以及未來入住的高端客戶的因素，項目可以規(guī)劃3000--4000平米左右的精品超市作為配套。商業(yè)業(yè)態(tài)可行性分析品牌折扣店：本項目層高、柱距、核載、面積等均滿足品牌折扣店開店物業(yè)條件，但品牌折扣店可支付租金偏低，就項目檔次和綜合經(jīng)濟效益評定，品牌折扣店不是本項目最佳選擇。商業(yè)業(yè)態(tài)可行性分析高檔餐飲業(yè)：本項目滿足餐飲業(yè)開店物業(yè)條件，并且項目已經(jīng)布置上下水、排煙系統(tǒng)、燃氣管道的布點，高檔餐飲具有形象好，聚客能力強，吸引人氣等特點，可以作為本項目最佳選擇之一。金錢豹商業(yè)業(yè)態(tài)可行性分析多選擇寫字樓集中的商務(wù)區(qū)，作為商務(wù)配套。健身娛樂業(yè)：本項目基本可以滿足健身娛樂業(yè)開店條件，高端健身項目可以吸引高端消費群體，并且提升項目檔次、豐富項目服務(wù)功能，可以作為本項目選擇業(yè)態(tài)之一。商業(yè)業(yè)態(tài)可行性分析精品店/汽車展廳：本項目完全滿足精品店以及汽車展廳條件，此類業(yè)態(tài)通過商品的陳列、燈光以及商業(yè)氣氛的營造，具有良好的形象展示效果，提高項目檔次和商業(yè)氛圍。項目SWOT分析優(yōu)勢分析：S1交通優(yōu)勢：地處西三環(huán)，扼守交通要道，通過城市主干道可迅速抵達二環(huán)及長安街，具有得天獨厚的交通優(yōu)勢。S2綜合體優(yōu)勢：本項目包括寫字樓、商業(yè)、餐飲、休閑娛樂等功能，為多功能城市綜合體項目，綜合體項目具有內(nèi)部功能互補，可以充分共享不同業(yè)態(tài)而帶來的人流、客流。S3位置優(yōu)勢：項目位于中關(guān)村商圈、金融街商圈、海淀高校區(qū)等幾大商圈環(huán)繞中，具有大量的高收入、高消費的消費客戶，可以充分共享幾大商圈所帶來的商機。項目SWOT分析劣勢分析：W1商業(yè)氛圍淡?。喉椖康靥幬魅h(huán)，周邊多為行政、辦公、高校區(qū)域，沒有處于商業(yè)圈中，項目周邊商業(yè)氛圍淡薄是本項目劣勢之一；W2產(chǎn)權(quán)銷售的影響：項目首層部分商鋪已經(jīng)銷售，分散產(chǎn)權(quán)將影響到項目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌控制以及項目整體形象；W3建筑結(jié)構(gòu)不合理：項目建筑設(shè)計不合理，造成店鋪留有經(jīng)營死角，部分店鋪不得不采用上下連體、相鄰店鋪合并等方式，不合理的設(shè)計影響本項目的日后經(jīng)營；W4外立面廣告位：項目外立面完全設(shè)計玻璃幕墻，在實際應(yīng)用中玻璃幕墻無法安裝商業(yè)廣告位，不能完全突出項目的商業(yè)氛圍和形象。項目SWOT分析機會分析：O1商圈發(fā)展機會：金融街商圈、中關(guān)村商圈、公主墳商圈的發(fā)展將帶動本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，為本項目的繁榮提供了前提條件；O2消費客群機會：項目周邊具有大量的金融企業(yè)、大型國企以及中央直屬機關(guān)，存在數(shù)量眾多的高收入、高消費的客群，為本項目的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。項目SWOT分析威脅分析：T1政策威脅：國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的政策威脅；T2競爭項目威脅：周邊其它新建項目（如國海廣場等）均有較大體量的商業(yè)面積，在未來經(jīng)營中會與本項目形成競爭關(guān)系。三、項目功能定位項目整體定位項目形象定位項目功能定位項目整體定位國際財經(jīng)中心西三環(huán)頂級消費場所財經(jīng)人士主流社交圈項目形象定位西三環(huán)頂級消費場，名仕儒商高端社交圈項目定位詮釋

區(qū)域內(nèi)唯一高端商務(wù)交流中心，以高檔特色餐飲為主，商務(wù)配套為輔，滿足區(qū)域內(nèi)商務(wù)、政務(wù)、社交等群體品味經(jīng)典、消費臻貴、雕琢情趣、犒賞生活、享受尊崇的頂級社交會所，即京西商務(wù)人士的聚集核心、商務(wù)首選的往來之地。項目功能定位商業(yè)規(guī)劃餐飲類：高檔中餐、各國風(fēng)味餐、西餐、茶餐、茶藝金融類：銀行、證券展廳：高檔汽車、時尚用品展示娛樂：KTV、演藝吧精品店：禮品、數(shù)碼、圖片、眼鏡、圖書配套服務(wù)：超市、洗衣、鮮花、咖啡廳、旅行社票務(wù)中心、健身中心、美容和美發(fā)四、項目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃負一層商業(yè)規(guī)劃一層商業(yè)規(guī)劃二層商業(yè)規(guī)劃三、四層商業(yè)規(guī)劃負一層商業(yè)規(guī)劃B1

經(jīng)營種類：精品超市、休閑健身、商務(wù)配套服務(wù)美食閣精品超市配套服務(wù)配套服務(wù)負一層商業(yè)規(guī)劃一層商業(yè)規(guī)劃F1

經(jīng)營種類：名品店、金融機構(gòu)、通訊營業(yè)廳、特色店銀行銀行特色店特色店營業(yè)廳銀行陽光中庭（時尚展示區(qū)）一層商業(yè)規(guī)劃二層商業(yè)規(guī)劃F2

經(jīng)營種類：高檔西餐廳、風(fēng)味餐廳、紅酒廊、雪茄吧特色店銀行特色店特色店特色店二層商業(yè)規(guī)劃三、四層商業(yè)規(guī)劃F3、F4

經(jīng)營種類：高檔餐飲、大型休閑娛樂、高檔會所三、四層商業(yè)規(guī)劃五、項目租金收益預(yù)測項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定項目年租金預(yù)測項目租金流量表項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定根據(jù)我司對項目可出租面積以及周邊市場租金的了解確定本項目各樓層租金如下：注：1、此租金為目前市場狀況下保守估計，真實租金視商戶品質(zhì)、租期、承租面積而定。2、此租金為樓層平均租金，以建筑面積為標準，不含物業(yè)管理費。項目年租金預(yù)測租金流量表注：租金每三年遞增一次，平均遞增率為５％（此為保守計算）六、項目商業(yè)運營建議商業(yè)運營的重要性商業(yè)運營建議商業(yè)運營的重要性運營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題