基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法模板

（一）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理和公式地價(jià)＝基準(zhǔn)地價(jià)×（１±綜合修正系數(shù)）×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)±開(kāi)發(fā)程度修正2、鄭州市基準(zhǔn)地價(jià)成果《鄭州市人民政府關(guān)于公布我市市區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（鄭政文[2014]37號(hào)）于2014年8月29日公布實(shí)施，文件中附的《鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)表》適用范圍為鄭州市市區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有土地，基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵如下：（1）基準(zhǔn)地價(jià)是指不同級(jí)別區(qū)域的平均地價(jià)，是由征地及有關(guān)費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、利息、利潤(rùn)、管理費(fèi)、級(jí)差地價(jià)等部分構(gòu)成，即由土地取得費(fèi)、出讓金、開(kāi)發(fā)費(fèi)等部分構(gòu)成；（2）基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日為2013年1月1日；（3）土地用途劃分：分為商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地（不含旅游、娛樂(lè)）、公共管理與公共服務(wù)用地（旅游、娛樂(lè)）、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地八種用途；（4）土地等級(jí)劃分：商服用地、住宅用地九個(gè)級(jí)別，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用五個(gè)級(jí)別，特殊用地、水域及水利設(shè)施用地三個(gè)級(jí)別；（5）土地使用年限：均為法定最高出讓年限（即商服用地40年、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地50年、住宅用地70年、公共管理與公共服務(wù)用地（不含旅游、娛樂(lè)）50年、公共管理與公共服務(wù)用地（旅游、娛樂(lè)）40年、特殊用地50年、交通運(yùn)輸用地50年、水域及水利設(shè)施用地50年）；（6）土地開(kāi)發(fā)程度：宗地外部“七通”（即供電、供水、排水、通訊、通路、通氣、通暖），內(nèi)部土地平整；（7）鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)成果。鄭州市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/平方米類型商服用地住宅用地工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地公共管理與公共服務(wù)用地（不含旅游、娛樂(lè)）公共管理與公共服務(wù)用地（旅游、娛樂(lè)）交通運(yùn)輸用地特殊用地水域及水利設(shè)施用地一級(jí)90008400112530005100270016501050二級(jí)75006750915232537501800975675三級(jí)63005550720172527001200450420四級(jí)5250465054012001950825五級(jí)435039003847501275525六級(jí)35253300七級(jí)28502700八級(jí)21752100九級(jí)15001800天軒街東、綠城路南,用地(R2)鄭州市城區(qū)九級(jí)住宅用地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表影響因素影響因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華條件距商服中心距離距小區(qū)級(jí)商服中心小于500m距小區(qū)級(jí)商服中心小于500～1000m距小區(qū)級(jí)商服中心小于1000～1500m距小區(qū)級(jí)商服中心小于1500～2000m距小區(qū)級(jí)商服中心大于2000m年期修正系數(shù)=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]式中：r---土地還原率（）；m---評(píng)估設(shè)定年期；n---基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)年期。待估宗地評(píng)估設(shè)定年限為城鎮(zhèn)住宅用地70年，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致，故年期修正系數(shù)為1。（5）容積率修正本次評(píng)估容積率設(shè)定為2.0，根據(jù)鄭州市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果，本次評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象城鎮(zhèn)住宅用地容積率修正系數(shù)為0.8563。鄭州市住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)10.68572.70.9734.41.38211.10.6992.80.9764.51.4121.20.7162.90.9894.61.43651.30.733314.71.45331.40.75143.11.0144.81.46981.50.76193.21.0364.91.49681.60.77813.31.06151.521.70.79623.41.0865.11.53521.80.8193.51.11485.21.54981.90.83463.61.14165.31.555520.85633.71.16855.41.56252.10.87233.81.19795.51.5742.20.89023.91.2335.61.58222.30.906141.2635.71.59042.40.92884.11.29365.81.5942.50.94124.21.32435.91.59852.60.95674.31.352661.6012（6）確定估價(jià)設(shè)定開(kāi)發(fā)程度修正待估宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地外部“六通”（通電、供水、排水、通訊、通路、通氣）、內(nèi)部“場(chǎng)地平整”，與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵宗地外部“七通”（通電、供水、排水、通訊、通路、供暖、通氣）、內(nèi)“場(chǎng)地平整”不一致，少了“通暖”，故需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)程度修正，根據(jù)鄭州市土地開(kāi)發(fā)程度修正表，通暖的費(fèi)用為30元/平方米，故開(kāi)發(fā)程度修正為-30元/平方米。鄭州市市區(qū)開(kāi)發(fā)程度修正表設(shè)施類別道路給水排水電力通訊通氣通暖土地平整合計(jì)費(fèi)用（元/m2）3515152520303010180（7）待估宗地土地價(jià)格確定根據(jù)宗地地價(jià)的計(jì)算公式可得出本次評(píng)估的宗地地價(jià)為：