2022年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題-1

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一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答寨中只有一個(gè)最符合題意。）

1.僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售自行車(chē)的店鋪比購(gòu)買(mǎi)生產(chǎn)自行車(chē)的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校ǎ?。[1分]

A更長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命

B更顯著的各異性

C更強(qiáng)的適應(yīng)性

D更專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理

2.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。[1分]

A比較風(fēng)險(xiǎn)

B通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

C時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

D資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

3.某投資市場(chǎng)的平均收益率為12％，銀行貸款利率為5.17％，國(guó)債收益率為3.5％，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5．那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（）。[1分]

A3.5％

B5.17％

C7.75％

D8.59％

4.某市2022年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m2，2022年未完工轉(zhuǎn)入2022年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，2022年竣工的房屋建筑面積為80萬(wàn)m2．那么，該市房屋均平均建設(shè)周期為（）年。[1分]

A0.5

B1.5

C2

D3

5.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)特性的表述中。說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有（）是不正確的。[1分]

A供給非同質(zhì)性

B需求多樣性

C競(jìng)爭(zhēng)充分性

D交易復(fù)雜性

6.產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（）。[1分]

A土地稀缺

B城市化進(jìn)程快

C競(jìng)爭(zhēng)充分性

D交易復(fù)雜性

7.房地產(chǎn)投資決策分析主要包括（）和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩個(gè)部分。[1分]

A價(jià)格分析

B市場(chǎng)分析

C產(chǎn)品分析

D成本分析

8.開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（）。[1分]

A20％

B30％

C40％

D50％

9.由城市規(guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。[1分]

A選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)

B規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)

C建設(shè)用地規(guī)劃許可證

D建設(shè)衛(wèi)程規(guī)劃許可證

10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的方法，屬于（）。[1分]

A成本導(dǎo)向定價(jià)法

B購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)法

C競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

D市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法

11.對(duì)某種特定的商品來(lái)說(shuō)，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是（）。[1分]

A潛在市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)有效市場(chǎng)合格的有效市場(chǎng)

B服務(wù)市場(chǎng)潛在市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)合格的有效市場(chǎng)

C潛在市場(chǎng)有效市場(chǎng)合格的有效市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)

D潛在市場(chǎng)服務(wù)市場(chǎng)合格的有效市場(chǎng)有效市場(chǎng)

12.某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是（）模式。[1分]

A選擇專(zhuān)業(yè)化

B產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化

C大量定制

D單一市場(chǎng)集中化

13.下列行業(yè)中，（）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。[1分]

A批量行業(yè)

B僵滯行業(yè)。

C分塊行業(yè)

D專(zhuān)業(yè)化行業(yè)

14.已知年利率為14％，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。[1分]

A12.55％

B12.68％

C14.75％

D15.01％

15.某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長(zhǎng)率為0.2％，則該購(gòu)房者在第5年第6個(gè)月的還款額為（）元。[1分]

A2277.4

B2281.9

C2728.8

D2741.9

16.購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買(mǎi)后下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為20萬(wàn)元?，F(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益為10％，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（）。[1分]

A小于5年

B在5～6年之間

C在6～7年之間

D在7～8年之間

17.下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。[1分]

A成本利潤(rùn)率是年成本利潤(rùn)率

B成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的成本利潤(rùn)率

C投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率

D投資利潤(rùn)率是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率

18.某物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中20萬(wàn)元為金融提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為10萬(wàn)元。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為5萬(wàn)元，年還本付息額為2萬(wàn)元，所得稅率為33％，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。[1分]

A7.5％

B8.3％

C12.5％

D16.7％

19.對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（）。[1分]

A1.2％

B1.5％

C120.5％

D16.7％

20.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益為18％，年租金增長(zhǎng)率為8％，通貨膨脹率為6％，則該項(xiàng)目房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益為（）。[1分]

A9.26％

B10％

C11.32％

D12％

21.某開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率6％、期限為10年、按年等額償還的一筆總額100萬(wàn)元的貸款，則該開(kāi)發(fā)商第一年的還本收益為（）萬(wàn)元。[1分]

A6.00

B7.05

C7.59

D13.59

22.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬(wàn)元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額為600萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為480萬(wàn)元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為（）。[1分]

A12％

B20％

C24％

D30％

23.盈虧平均分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降30％、成本上升60％時(shí)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0；乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20％成本上升50％，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0．因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面（）。[1分]

A甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目

B乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目

C甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)

D不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)

24.房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到（）的極值。[1分]

A利潤(rùn)為零

B允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

C最大費(fèi)用

D最大利潤(rùn)

25.下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（）。[1分]

A容積率

B空置率

C利息備付率

D成本利潤(rùn)率

26.下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是（）。[1分]

A投資利潤(rùn)率

B投資回報(bào)率

C貸款利率

D成本利潤(rùn)率

27.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（）。[1分]

A土地費(fèi)用

B前期工程費(fèi)

C房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

D管理費(fèi)用

28.某房地產(chǎn)投資者以300萬(wàn)元購(gòu)入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，資本金為100萬(wàn)元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10％、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬(wàn)元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（）。[1分]

A10％

B11.27％

C14.18％

D22.55％

29.下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的是（）。[1分]

A土地購(gòu)置貸款

B土地儲(chǔ)備貸款

C土地開(kāi)發(fā)貸款

D建投貸款

30.下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（）。[1分]

A抵押貸款還本付息

B管理人員工資

C公共設(shè)施維修費(fèi)

D保險(xiǎn)費(fèi)

31.下列關(guān)于計(jì)算貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度的系數(shù)的表述中，不正確的是（）。[1分]

A企業(yè)信用等級(jí)越高，信用等級(jí)系數(shù)值越高

B貸款期限越長(zhǎng)，期限系數(shù)值越大

C項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)系數(shù)值越大

D用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低

32.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（）。[1分]

A經(jīng)營(yíng)成本

B物業(yè)檔次

C業(yè)主目標(biāo)收益要求

D同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

33.王某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可出租面積波及系數(shù)計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m2，單元間分隔墻面積8m2，公攤面積3m2．那么，可出租面積應(yīng)為（）m2．[1分]

A33

B40

C43

D47

34.物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（）。[1分]

A零售商的財(cái)務(wù)能力

B零售商需要的服務(wù)

C零售商組合與位營(yíng)分配

D零售商的聲譽(yù)

35.某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬(wàn)元，年租金收入為600萬(wàn)元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為（）萬(wàn)元。[1分]

A42.0

B50.4

C60.0

D72.0

二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

1.一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括（）等分析。[2,0.5分]

A投資資金的安全性

B項(xiàng)目定位的科學(xué)性

C期望收益的可靠性

D投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括（）。[2,0.5分]

A總量結(jié)構(gòu)

B區(qū)域結(jié)構(gòu)

C產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

D供求結(jié)構(gòu)

E資金結(jié)構(gòu)

3.從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。[2,0.5分]

A第一階段

B第二階段初期

C第三階段初期

D第三階段

E第四階段

4.制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。[2,0.5分]

A租售選擇

B宣傳手段選擇

C租售進(jìn)度安排

D廣告設(shè)計(jì)及安排

E租售價(jià)格確定

5.隨著市場(chǎng)細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中引入了“彌隙市場(chǎng)”的概念：彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)是（）。[2,0.5分]

A消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格

B企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位

C消費(fèi)者以年輕人為主

D商品住宅多為豪宅

E以投資性購(gòu)買(mǎi)為主

6.按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)的模式是（）。[2,0.5分]

A同質(zhì)偏好市場(chǎng)

B分散偏好市場(chǎng)

C個(gè)別偏好市場(chǎng)

D集群偏好市場(chǎng)

E彌隙市場(chǎng)

7.現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是（）。[2,0.5分]

A資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)

B日歷年度的年初

C某一基準(zhǔn)時(shí)刻

D既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)

E既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)

8.在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（）。[2,0.5分]

A折舊和攤銷(xiāo)

B投資回收

C投資回報(bào)

D未分配利潤(rùn)

E權(quán)益融資

9.房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為（）等。[2,0.5分]

A企業(yè)實(shí)力提升

B租金收入

C對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加

D物業(yè)增值

E物業(yè)權(quán)益份額增加

10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（）。[2,0.5分]

A開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批

B規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批

C規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批

D核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

E核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)

11.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)價(jià)表包括（）。[2,0.5分]

A總投資估算表

B現(xiàn)金流量表

C資金來(lái)源與運(yùn)用表

D損益表

E資產(chǎn)負(fù)債表

12.以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括（）。[2,0.5分]

A建筑安裝工程費(fèi)

B土地使用權(quán)出讓金

C拆遷補(bǔ)償費(fèi)

D公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

E城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

13.債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（）。[2,0.5分]

A項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)

B協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

C協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用

D租售收益建

E股息

14.物業(yè)管理企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有（）。[2,0.5分]

A可出租或可使用面積

B出租方的商業(yè)信譽(yù)

C基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金

D出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修

E物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

15.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（）。[2,0.5分]

A自然特征，如山地和河流等

B細(xì)分市場(chǎng)

C人口密度的大小

D該區(qū)域發(fā)展的類(lèi)型和范圍

E競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域

三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1.當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其投資均屬于長(zhǎng)期投資。（）[1,1分]

2.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券的個(gè)人和機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。（）[1,1分]

3.在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)勞差值越小，表明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越大。（）[1,1分]

4.通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。（）[1,1分]

5.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場(chǎng)訣定房地產(chǎn)價(jià)格。（）[1,1分]

6.房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段始予供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。（）[1,1分]

7.當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。（）[1,1分]

8.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn)商品中。所以對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不論其開(kāi)發(fā)模式如何，其投入開(kāi)發(fā)的資金大部分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。（）[1,1分]

9.開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)率，且年成本利潤(rùn)率不等于成本利潤(rùn)率除以開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)。（）[1,1分]

10.在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來(lái)發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無(wú)法進(jìn)行。（）[1,1分]

11.在非線盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。（）[1,1分]

12.假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行貸款利率，則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)象權(quán)益投資比例越高，其資本金的收益率也越高。（）[1,1分]

13.個(gè)人住房抵押貸款屬于購(gòu)房者的消費(fèi)信貸，通常與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接關(guān)系，因此無(wú)論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)只來(lái)自于申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者。（）[1,1分]

14.雖然開(kāi)發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷(xiāo)售。（）[1,1分]

15.租期越長(zhǎng)，租金水平可能越低，因此業(yè)主盡量避免簽訂長(zhǎng)期租約。（）[1,1分]

四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式，計(jì)算