房地產(chǎn)運營管理重點模塊

房地產(chǎn)運營管理重點模塊一、關于運營管理應該管理什么事情的問題：計劃管理是運營管理的核心,但并不僅僅是計劃管理；運營是一個全過程的管理，包括從前期投資，以投資來驅(qū)動到關鍵節(jié)點的把控，通過系統(tǒng)把控，嚴格實行，按時到達，產(chǎn)銷匹配的目標。行業(yè)中運營管理職能從誕生到成熟一般情況下要經(jīng)歷三個發(fā)展階段：1、計劃管理：強調(diào)協(xié)同與執(zhí)行，這個階段我們可以認為運營是一條線，串起項目開發(fā)過程中的各部門；2、項目運營：關注具體項目的效益和質(zhì)量，同時更為關注項目開發(fā)過程中的流程、管理的標準化，作為公司的一雙眼睛，看總經(jīng)理沒有時間看的事情，看總經(jīng)理看不到的事情；3、企業(yè)運營：管理的重點是企業(yè)戰(zhàn)略、預算運營層面，強調(diào)的是企業(yè)經(jīng)營和風險，幫助企業(yè)決策高層做項目的排兵布陣，這個時候它是一個參謀部。二、關于運營管理部門的職責的探討，關于運營經(jīng)理（計劃經(jīng)理）的特質(zhì)的探討：運營管理部門不能是單純的數(shù)據(jù)收集、上傳下達的一個部門，但是作為決策支持部門，數(shù)據(jù)收集統(tǒng)計的職能必不可少；和項目管控模式相關，如果是矩陣型管理，項目總是協(xié)調(diào)主角，如果是職能型管理，運營經(jīng)理是協(xié)調(diào)主角（實質(zhì)上協(xié)調(diào)主角是城市公司總經(jīng)理）；項目開發(fā)過程中，具體開發(fā)問題的解決上項目總是主角，運營管理的作用是協(xié)同，是軍師。三、關于地產(chǎn)企業(yè)運營考核的難點與挑戰(zhàn)應該關注兩個維度：選擇什么樣的指標來進行考核是合適的？設置什么樣的指標值是合理的？地產(chǎn)企業(yè)使用何種指標，通用的指標還是個性的指標，根據(jù)企業(yè)不同的情況而定，一個是進度指標，一個是品質(zhì)指標，收入的指標也可以做，根據(jù)市場的情況來看；難點和挑戰(zhàn)1：主要是責權利，責任和企業(yè)的文化有很大關系，權責利跟企業(yè)的上層建筑會有很大關系，還有對安全指標要求也很高，一票否決制，對于KPI的考核是績效和獎金的激勵，大的節(jié)點，開盤、交房相結合，定下的經(jīng)營目標項目團隊可以認同，通過討論，確定目標是否合理。難點和挑戰(zhàn)2：制定目標的核定人和標準的判定，每個單位階段性不同的時候會有不同的模式，但宗旨是結果導向，考核的指標就出來了。四、關于如何做好交樓入住的討論：常見問題：交房標準不清晰，和實際規(guī)范要求的差距，交付時間和產(chǎn)品本身的關系（銷售承諾和實際情況不符）；企業(yè)目標：客戶的滿意度（>=95%）和投訴率；常用措施：交房倒排計劃（各部門協(xié)同）、溝通協(xié)調(diào)會、交房前問題摸排、模擬交房發(fā)現(xiàn)漏洞、成立交房小組專項監(jiān)督；可用工具：流程細化、分工細化、EXCEL明確責任、會議。五、項目開發(fā)計劃管理的難點及應對策略：難點：1、項目開發(fā)形式不同導致計劃編制難度不同（從易到難：招拍掛、股權轉(zhuǎn)讓、拆遷項目）；2、部門內(nèi)部計劃如何同步調(diào)整；3、各部門對