西安新國際化休閑新城營銷策劃案課件

14三月2024西安新國際化休閑新城營銷策劃案此前，我們已經(jīng)從宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面對市場進(jìn)行分析與溝通，達(dá)成共識如下：宏觀市場：西安房地產(chǎn)市場競爭將日趨白熱化，未來房地產(chǎn)市場供應(yīng)將大量增加，建議項(xiàng)目盡早入市、提前消化；中觀市場（競爭層面）對項(xiàng)目的指導(dǎo)意義：在產(chǎn)品規(guī)劃方面，園林景觀、有創(chuàng)新力人性化的產(chǎn)品、完善的社區(qū)商業(yè)配套，樹立項(xiàng)目品牌；在開發(fā)節(jié)奏上，保持園林與主體施工的同步進(jìn)行，在項(xiàng)目入市時(shí)就能產(chǎn)生巨大的震撼力；微觀市場：我們項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)：環(huán)境、產(chǎn)品（戶型）、園林、商業(yè)配套、文化教育、品牌物管、深圳品牌發(fā)展商引言振業(yè)西安項(xiàng)目精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料分析思路市場結(jié)構(gòu)分析大盤操作模式分析沙漏型開發(fā)模式橄欖型開發(fā)模式操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目競爭分析開發(fā)模式選擇項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場定位啟動區(qū)定位及啟策略振業(yè)西安項(xiàng)目精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料分析思路市場結(jié)構(gòu)分析大盤操作模式分析沙漏型開發(fā)模式橄欖型開發(fā)模式操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目競爭分析開發(fā)模式選擇項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場定位啟動區(qū)定位及啟策略振業(yè)西安項(xiàng)目精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略振業(yè)西安項(xiàng)目一、市場結(jié)構(gòu)分析A、西安整體房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)B、西安高端房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)123C、浐灞整體房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略1.西安住宅市場整體發(fā)展特點(diǎn)整體特點(diǎn)1

從物業(yè)檔次來看，呈現(xiàn)“啞鈴狀”供應(yīng)結(jié)構(gòu)，面向中高收入家庭的“精品”項(xiàng)目供應(yīng)不足，市場兩極分化趨勢加強(qiáng)，結(jié)構(gòu)性失衡明顯。自2007年第四季度，西安高端物業(yè)供應(yīng)達(dá)到歷史最高峰，全年共出現(xiàn)別墅類項(xiàng)目十多個(gè)，是2006年的兩倍，高端物業(yè)占市場總體供應(yīng)比例已經(jīng)達(dá)到15%；2007年西安高端物業(yè)市場將繼續(xù)出現(xiàn)大量供應(yīng)的態(tài)勢，市場比重有可能進(jìn)一步上升；同時(shí)受而受新政的影響，面向中低端客戶的經(jīng)濟(jì)適用房、90平方米以下的房源將進(jìn)一步上升；面向中高端客戶的精品小區(qū)項(xiàng)目將會出現(xiàn)大量減少的勢頭。在宏觀調(diào)控后，別墅類土地供應(yīng)奇貨可居，一些發(fā)展商紛紛放緩?fù)票P速度，一是規(guī)避競爭，而是在等待黃金銷售時(shí)機(jī)的到來，預(yù)計(jì)明年5月高端物業(yè)會集中放量。二、西安高端市場發(fā)展特點(diǎn)

分布格局發(fā)展規(guī)模規(guī)劃要點(diǎn)振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略1.西安住宅市場整體發(fā)展特點(diǎn)二、西安高端市場發(fā)展特點(diǎn)

分布格局發(fā)展規(guī)模規(guī)劃要點(diǎn)整體特點(diǎn)2：大戶型占主流，同質(zhì)化競爭激烈。90㎡/70%新政后,大戶型成為西安樓市的主角，從2007年熱銷的綠地世紀(jì)城、恒大名都、西安富力城、公園天下、中海華庭等項(xiàng)目，熱銷的戶型均在120㎡以上；根據(jù)西安樓市對2007年全年供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)：120㎡以上戶型占市場總體供應(yīng)的47.69%?？梢灶A(yù)見，120㎡以上戶型競爭激烈。數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)交易中心精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略1.西安住宅市場整體發(fā)展特點(diǎn)二、西安高端市場發(fā)展特點(diǎn)

分布格局發(fā)展規(guī)模規(guī)劃要點(diǎn)整體特點(diǎn)3：2008年1-8月的統(tǒng)計(jì)情況來看，90-120平米戶型供過于求。2008年1-8月份90-120㎡戶型供應(yīng)2609套，實(shí)際銷售1393套振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略1.西安住宅市場整體發(fā)展特點(diǎn)二、西安高端市場發(fā)展特點(diǎn)

分布格局發(fā)展規(guī)模規(guī)劃要點(diǎn)整體特點(diǎn)4：預(yù)計(jì)2008年下半年，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)拐點(diǎn)。受新政影響的主要是2007年5月以后取得的土地，一般項(xiàng)目前期準(zhǔn)備期需要12-14個(gè)月，受新政影響，準(zhǔn)備期會延長3－4個(gè)月（貸款嚴(yán)審、預(yù)售門檻提高、客戶積累期加長）；預(yù)計(jì)2007年9月是受新政影響土地項(xiàng)目的上市時(shí)間，也是西安市樓盤出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)間。屆時(shí)，中小戶型供應(yīng)將占據(jù)較大的比例精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略1.西安住宅市場整體發(fā)展特點(diǎn)二、西安高端市場發(fā)展特點(diǎn)

分布格局發(fā)展規(guī)模規(guī)劃要點(diǎn)思考一？以高檔、低檔產(chǎn)品為主的啞鈴狀市場結(jié)構(gòu)，帶來高檔物業(yè)市場的激烈競爭，在高檔物業(yè)市場，結(jié)合項(xiàng)目條件、競爭環(huán)境，采用什么樣的開發(fā)模式，是我們要思考的問題。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略振業(yè)西安項(xiàng)目一、市場結(jié)構(gòu)分析A、西安整體房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)B、西安高端房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)123C、浐灞整體房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)市場特點(diǎn)1：西安高檔樓盤市場物業(yè)類型包括洋房、別墅、小高層、高層住宅，面積區(qū)間在130㎡以上；數(shù)據(jù)來源：尊地市場調(diào)查樓盤名稱物業(yè)型態(tài)戶型、面積樓盤名稱物業(yè)型態(tài)戶型、面積樓盤名稱物業(yè)型態(tài)戶型、面積別墅公寓單棟360～1000㎡

私家庭院500～3000㎡中城·麗景香山洋房

高層2房96-102㎡

3房120-151㎡

4房147-158㎡

復(fù)式197-223㎡藏瓏小高層3房138-141㎡

4房150-153㎡

復(fù)式190-195㎡別墅公寓聯(lián)排

雙拼

獨(dú)棟水云間（三期）別墅202-258㎡金鷹城圣爵菲斯獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、公寓3房127㎡

別墅160㎡高層

小高層

別墅別墅460-96㎡

3房：140-160㎡

4房：155-190㎡

5房：170-180㎡西街花園（二期）26棟多層6棟

小高層1房：68㎡

2房：109

3房：135㎡

4房：145-159㎡卓越·蔚藍(lán)海岸疊景洋房

TOENHOUSE

小高層2房86、87㎡

3房127-145㎡

4房149、154㎡

復(fù)式182-240㎡別墅聯(lián)排186-252㎡

獨(dú)立288-525㎡綠城·桂花城多層

小高層95-150㎡保利·閬峰云墅別墅340-550㎡花園洋房2房112㎡

3房138-143㎡

4房165-170㎡

復(fù)式230㎡威尼斯城別墅

高層2房90-95㎡

3房122-128㎡

4房153-220㎡

5房236-317㎡

別墅180-300奧園高層2房77-81㎡

3房120-139㎡

4房143-158㎡

復(fù)式121-173㎡獨(dú)立別墅

少量聯(lián)排別墅228-561㎡托斯卡納（一期）別墅

洋房140-400㎡·汀湘十里中式別墅270-400㎡聯(lián)排別墅170-350㎡

西安主要高檔樓盤物業(yè)包括別墅、洋房、小高層住宅，主體面積區(qū)間在130平方米以上900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略振業(yè)西安項(xiàng)目精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料振業(yè)西安項(xiàng)目市場特點(diǎn)2：市場供應(yīng)主要集中在130㎡大戶型，戶型主要集中在3-4房樓盤名稱戶型、面積樓盤名稱戶型、面積樓盤名稱戶型、面積樓盤名稱戶型、面積秀峰山莊76-368㎡星語林·汀湘十里270-400㎡比華利山（一期）170-350㎡綠城·桂花城95-150㎡綠城

青竹園單棟建筑面積360～1000㎡

私家庭院面積500～3000㎡陽光100國際新城（二期）1房36-71㎡

2房119㎡

3房60-190㎡

4房147㎡

復(fù)式157㎡威尼斯城2房90-95㎡

3房122-128㎡

4房153-220㎡

5房236-317㎡

別墅180-300美林·水郡(二期)2房112㎡

3房138-143㎡

4房165-170㎡

復(fù)式230㎡三江養(yǎng)生美墅聯(lián)排雙拼獨(dú)棟岳麓山公館——托斯卡納（一期）140-400㎡通程凱盛園90-170㎡青竹湖

畔一期4房282㎡

5房283㎡

別墅282㎡香格里·麓山別墅聯(lián)排186-252㎡

獨(dú)立288-525㎡保利·閬峰云墅340-550㎡藏瓏3房138-141㎡

4房150-153㎡

復(fù)式190-195㎡中城·麗景香山2房96-102㎡

3房120-151㎡

4房147-158㎡

復(fù)式197-223㎡水木蘭庭1房（44）

2房（85-68）

3房（101-126）奧園2房77-81㎡

3房120-139㎡

4房143-158㎡

復(fù)式121-173㎡金鷹城圣爵菲斯3房127㎡

別墅160㎡西街花園（二期）1房：68㎡2房：109㎡3房：135㎡4房：145-159㎡復(fù)式：198-202㎡卓越·蔚藍(lán)海岸2房86、87㎡

3房127-145㎡

4房149、154㎡

復(fù)式182-240㎡早安·星城2房92㎡

3房135-138㎡

4房142-192㎡

5房155-200㎡長沙玫瑰園別墅524.45㎡3房：140-160㎡4房：155-190㎡5房：170-180㎡水云間（三期）202-258㎡西山匯景130-280㎡雙盈臥龍灣——橘郡——泰禹家園133.84㎡山水英倫莊園180-230㎡櫻之谷二期——新地.東方明珠——南山·蘇迪亞諾——水印山城別墅228-561㎡鵬基.諾亞山林一期——精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料振業(yè)西安項(xiàng)目西安高檔樓盤價(jià)格主力價(jià)格在3500元/㎡以上樓盤名稱物業(yè)型態(tài)均價(jià)樓盤名稱物業(yè)型態(tài)均價(jià)樓盤名稱物業(yè)型態(tài)均價(jià)三江養(yǎng)生美墅別墅公寓2680元/㎡

3880元/㎡

4880元/㎡中城·麗景香山洋房

高層3800元/㎡水印山城獨(dú)立別墅

少量聯(lián)排7500-8000元/㎡長沙玫瑰園高層

小高層

別墅一期公寓：2600元/㎡水云間（三期）別墅聯(lián)排6760

疊加5100金鷹城圣爵菲斯獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、公寓3200元/㎡卓越·蔚藍(lán)海岸疊景洋房

TOENHOUSE

小高層一期3600元/㎡西街花園（二期）26棟多層6棟

小高層4000元/㎡托斯卡納（一期）別墅

洋房洋房4000-6000元/㎡

別墅5000-7000元/㎡

均價(jià)：5000元/㎡美林·水郡(二期)花園洋房3000元/㎡綠城·桂花城多層

小高層電梯4100元/㎡

多層3760元/㎡保利·閬峰云墅別墅7000元/㎡威尼斯城別墅

高層4505元/㎡比華利山（一期）聯(lián)排別墅聯(lián)排3700元㎡奧園高層3500-4800元/㎡星語林·汀湘十里中式別墅3984元/㎡香格里·麓山別墅別墅4500元/㎡市場特點(diǎn)3：西安高檔樓盤市場物業(yè)類型包括洋房、別墅、小高層、高層住宅，價(jià)格一般在3500元/㎡以上。900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略市場特點(diǎn)4：潛在供應(yīng)量大：西安市高檔住宅已面市項(xiàng)目開發(fā)儲備規(guī)模超過1500萬㎡,除已入市部分，保守統(tǒng)計(jì)未來供應(yīng)量在1200萬㎡以上。數(shù)據(jù)來源：尊地市場調(diào)查合計(jì)：15082069㎡39838三江養(yǎng)生美墅51000水印山城200000岳麓山公館44700櫻之谷二期173000金鷹城圣爵菲斯80000山水英倫莊園86700西街花園二期126100美林·水郡(二期)100000水木蘭庭136500水云間（三期）200000托斯卡納190000西山匯景165000星語林·汀湘十里200000保利·閬峰云墅324531南山·蘇迪亞諾220000綠城·桂花城300000橘郡368000雙盈臥龍灣860000通程凱盛園872708藏瓏350000香格里·麓山別墅700000泰禹家園556600奧園399875新地.東方明珠396000中城·麗景香山965500威尼斯城1000000長沙玫瑰園585000秀峰山莊1200000早安·星城500000卓越·蔚藍(lán)海岸1307987綠城青竹園1200000比華利山1000000陽光100國際新城（二期）183030青竹湖畔一期總建筑

面積(㎡)樓盤名稱總建筑

面積(㎡)樓盤名稱總建筑

面積(㎡)樓盤名稱一、西安住宅市場整體發(fā)展態(tài)勢二、西安高端市場特點(diǎn)振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略一、西安住宅市場整體發(fā)展態(tài)勢二、西安高端市場特點(diǎn)根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前西安別墅用地儲備已經(jīng)超過30000畝，按平均0.5的容積率計(jì)算，長沙3-5年純別墅建筑面積供應(yīng)量將達(dá)到1000萬平方米，可供應(yīng)套數(shù)為25000套(以400㎡的套均面積計(jì)算)，以西安市區(qū)近70萬個(gè)家庭計(jì)算，平均每28個(gè)家庭即可擁有別墅一套。根據(jù)政府有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，別墅潛在供應(yīng)量超過1000萬㎡說明：西安高檔物業(yè)多為綜合社區(qū)，除別墅、洋房外，還包括高檔公寓。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略一、西安住宅市場整體發(fā)展態(tài)勢二、西安高端市場特點(diǎn)樓盤名稱44700櫻之谷二期51000水印山城39838三江養(yǎng)生美墅86700西街花園173000金鷹城圣爵菲斯80000山水英倫莊園136500水云間三期126100美林·水郡(二期)100000水木蘭庭165000星語林·汀湘十里200000托斯卡納190000西山匯景200000岳麓山公館200000保利·閬峰云墅324531南山·蘇迪亞諾220000綠城·桂花城300000橘郡368000雙盈臥龍灣860000通程凱盛園872708藏瓏350000香格里·麓山別墅700000泰禹家園556600奧園399875新地.東方明珠396000中城·麗景香山965500威尼斯城1000000長沙玫瑰園585000秀峰山莊1200000早安·星城500000卓越·蔚藍(lán)海岸1307987綠城

青竹園1200000比華利山1000000陽光100國際新城（二期）183030青竹湖

畔一期總建筑

面積(㎡)樓盤名稱總建筑

面積(㎡)樓盤名稱總建筑

面積(㎡)市場特點(diǎn)5：市場競爭步入大盤競爭時(shí)代：100萬平方米以上樓盤超過20個(gè)，儲備開發(fā)規(guī)模超過1400萬㎡精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略一、西安住宅市場整體發(fā)展態(tài)勢二、西安高端市場特點(diǎn)市場特點(diǎn)6：經(jīng)過尊地研究，我們發(fā)現(xiàn)西安高端產(chǎn)品的發(fā)展模式呈現(xiàn)兩種走勢：一是以西安玫瑰園、卓越未來海岸為代表的，發(fā)展成為沙漏狀發(fā)展模式；一是以奧園、綠城桂花城為代表，發(fā)展成橄欖狀發(fā)展模式路線；。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略一、西安住宅市場整體發(fā)展態(tài)勢二、西安高端市場特點(diǎn)市場特點(diǎn)7：今明兩年內(nèi)，別墅、洋房等低密度物業(yè)競爭激烈高檔樓盤多為別墅+洋房+高層公寓的分布格局，在開發(fā)策略上，高檔樓盤多先推出別墅+洋房，以提升項(xiàng)目項(xiàng)目品質(zhì)；今明兩年內(nèi)年是高檔樓盤入市的高峰年，今明兩年內(nèi)復(fù)合型高檔社區(qū)將紛紛推出低密度別墅物業(yè)，此外再加上純別墅項(xiàng)目入市，可以預(yù)見，今明兩年內(nèi)，低密度別墅、洋房市場將更加激烈。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略一、西安住宅市場整體發(fā)展態(tài)勢二、西安高端市場特點(diǎn)市場特點(diǎn)8：未來幾年內(nèi)，高層公寓同質(zhì)化競爭激烈：大部分項(xiàng)目首期通過低密度的洋房、別墅提升項(xiàng)目檔次，后期規(guī)劃有大量高層公寓，后期大密度的高層公寓入世，預(yù)計(jì)09年年中，將有大量的高檔公寓物業(yè)涌入市場。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略思考：面對激烈的競爭市場，進(jìn)行市場細(xì)分，思考可能的發(fā)展模式，明確項(xiàng)目定位、進(jìn)而提出深化的產(chǎn)品建議，是本次研究要解決的核心問題。分析思路市場結(jié)構(gòu)分析大盤操作模式分析沙漏型開發(fā)模式橄欖型開發(fā)模式操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目競爭分析開發(fā)模式選擇項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場定位啟動區(qū)定位及啟策略振業(yè)西安項(xiàng)目精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料大盤操作模式分析客戶群細(xì)分需求富豪階層客戶群別墅頂級洋房物業(yè)需求工薪白領(lǐng)階層普通公寓中產(chǎn)階層洋房，130㎡以上的高品質(zhì)公寓經(jīng)濟(jì)型的別墅產(chǎn)品衍生需求極大占有資源；期望尊重，身份認(rèn)同，希望分享資源；30－40歲，對后代教育極為重視對生活配套、公共交通依賴性強(qiáng)大面積的普通公寓大盤操作模式分析沙漏型發(fā)展模式：模式簡述以別墅、頂級洋房為主，占有項(xiàng)目最佳資源，客戶群為富豪階層物業(yè)類型以洋房、大面積公寓為主，資源均好，客戶群為中產(chǎn)階層階層，但開發(fā)規(guī)模小以公寓為主，資源差，客戶群為工薪階層、普通白領(lǐng)等物業(yè)規(guī)模大大小精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料大盤操作模式分析沙漏開發(fā)模式下，項(xiàng)目資源重點(diǎn)向豪宅轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目主要通過豪宅組團(tuán)獲取利潤大盤操作模式分析典型案例分析：鵬基諾亞山林整體規(guī)劃：項(xiàng)目園林資源向項(xiàng)目中心組團(tuán)傾斜精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料大盤操作模式分析典型案例分析：蔚藍(lán)海岸整體規(guī)劃：一起別墅洋房占有最大資源，后期公寓資源差，銷售壓力較大。洋房別墅組團(tuán)資源性差大盤操作模式分析典型案例分析：武漢玫瑰園整體規(guī)劃：項(xiàng)目園林資源向臨湖別墅以及臨湖大戶型公寓傾斜；臨湖豪宅的景觀，擠占了其他公寓的景觀資源（見一期示意）一期140-190㎡的公寓別墅：400㎡以上精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料大盤操作模式分析項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)：強(qiáng)化豪宅對資源的占有，滿足豪宅客戶的控制率，將項(xiàng)目豪宅的優(yōu)勢放大。通過豪宅組團(tuán)獲取利潤。豪宅普通公寓精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料大盤操作模式分析豪宅洋房、資源性好的公寓普通公寓面臨的主要問題為保證豪宅的資源，占項(xiàng)目供應(yīng)量大多數(shù)的公寓享受不到湖景資源，為保證項(xiàng)目整體容積率，公寓樓間距受到極大的積壓，公寓品質(zhì)的下降。為保證項(xiàng)目品質(zhì)，大量開發(fā)大戶型公寓，項(xiàng)目總價(jià)與項(xiàng)目資源之間形成極大落差，從而出現(xiàn)中間價(jià)格、底層品質(zhì)的尷尬局面。從物業(yè)品質(zhì)的角度：精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料大盤操作模式分析豪宅洋房、資源性好的公寓普通公寓面臨的主要問題從客戶\市場的角度：富豪認(rèn)可：富豪階層追求身份認(rèn)同，擁有強(qiáng)烈的資源占有欲，為別墅精心營造的環(huán)境資源，與富豪消費(fèi)心理相吻合。社會中產(chǎn)階層流失：中產(chǎn)階層追求對其身份的認(rèn)可，希望享用較好的資源，對資源性好的洋房、經(jīng)濟(jì)型別墅、高檔公寓認(rèn)可度高，由于沒有與中產(chǎn)階層溫和的產(chǎn)品，中層客戶只能退而求其次買公寓或增加購買壓力買豪宅，或者流失工薪階層望而卻步：項(xiàng)目總體環(huán)境對工薪階層有較大的吸引力，但項(xiàng)目戶型總價(jià)超出了其購買能力。同時(shí)工薪階層對生活配套的嚴(yán)重依賴，也導(dǎo)致其難以選擇該項(xiàng)目。競爭力分析在“沙漏型”開發(fā)模式下，項(xiàng)目面臨的競爭態(tài)勢豪宅洋房、資源性好的公寓普通公寓低密度豪宅、高端項(xiàng)目中的豪宅面臨純別墅及相似項(xiàng)目豪宅的雙重競爭競爭性物業(yè)競爭范圍競爭力評價(jià)競爭力較強(qiáng)競爭力缺失，流失主流客戶洋房、經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品；高端住宅中的類別墅產(chǎn)品；普通公寓與洋房相比，產(chǎn)品競爭力弱；與普通公寓相比，總價(jià)壓力過大大盤操作模式分析精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料分析思路市場結(jié)構(gòu)分析大盤操作模式分析沙漏型開發(fā)模式橄欖型開發(fā)模式操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目競爭分析開發(fā)模式選擇項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場定位啟動區(qū)定位及啟策略振業(yè)西安項(xiàng)目精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料大盤操作模式分析橄欖型發(fā)展模式：模式簡述洋房、資源性好公寓是項(xiàng)目的主體物業(yè)，保持項(xiàng)目各組團(tuán)資源的向中產(chǎn)階層傾斜。物業(yè)規(guī)模小小大整體來看，將項(xiàng)目最佳資源向中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)移，洋房、高品質(zhì)公寓是項(xiàng)目的主流產(chǎn)品。依托地塊資源，進(jìn)行布置，主要起到提升項(xiàng)目檔次的作用（雙拼、聯(lián)排）根據(jù)地塊條件進(jìn)行布置，起到提升項(xiàng)目開發(fā)密度，豐富產(chǎn)品線的作用（高單價(jià)、高品質(zhì)、小戶型）洋房、高品質(zhì)公寓別墅普通公寓精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料大盤操作模式分析典型案例分析：綠城桂花城整體規(guī)劃：從景觀資源來看，以中心園林為中心，多層（內(nèi)核）+小高層（外圍）的排布，保證項(xiàng)目各組團(tuán)都能享用到社區(qū)的景觀資源中心園林+多層小高層精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料大盤操作模式分析典型案例分析：奧園整體規(guī)劃：規(guī)劃實(shí)現(xiàn)組團(tuán)化，形成多個(gè)組團(tuán)中心，小高層、高層公寓能夠年享受到社區(qū)的景觀資源；多組團(tuán)分布，避免了單獨(dú)某一組團(tuán)\區(qū)域獨(dú)享項(xiàng)目資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體資源的均好性。大盤操作模式分析橄欖型模式下項(xiàng)目分析從物業(yè)品質(zhì)上將項(xiàng)目資源向中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)移，洋房、品質(zhì)公寓產(chǎn)品擁有項(xiàng)目最佳資源。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料大盤操作模式分析從客戶\市場的角度橄欖型模式下項(xiàng)目分析項(xiàng)目的主流產(chǎn)品與社會中產(chǎn)消費(fèi)階層相吻合。洋房、高品質(zhì)公寓別墅普通公寓中產(chǎn)階層精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料大盤操作模式分析比例需求物業(yè)130㎡以上物業(yè)洋房高品質(zhì)公寓私營企業(yè)主40%事業(yè)單位/公務(wù)員30%教師醫(yī)生20%咸陽等二線城市10%奧園客戶分析客戶來源中產(chǎn)階層精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料從競爭力而言，受容積率的限制，尊地發(fā)現(xiàn)沙漏型的開發(fā)模式，往往會出現(xiàn)資源差的公寓滯銷的局面，而資源向中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)移的樓盤如桂花城、西街花園、蔚藍(lán)海岸等則更易取得市場認(rèn)同，取得較好的銷售業(yè)績。橄欖型開發(fā)模式能帶給我們什么？兩種模式競爭力評價(jià)精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料從曲江、高新、浐灞區(qū)來看，像中新.浐灞半島、盛恒御錦城

，以及新看的地塊，由于容積率的限制，大多會采用沙漏形的開發(fā)模式。面向中產(chǎn)階層的市場空間還較大，從浐灞板塊現(xiàn)有樓盤供應(yīng)來看，還沒有出現(xiàn)真正引領(lǐng)中產(chǎn)階層的樓盤。浐灞板塊，面向中產(chǎn)階層客戶的中高檔樓盤還有較大的發(fā)展機(jī)會。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料分析思路市場結(jié)構(gòu)分析大盤操作模式分析沙漏型開發(fā)模式橄欖型開發(fā)模式操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目競爭分析開發(fā)模式選擇項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場定位啟動區(qū)定位及啟策略振業(yè)西安項(xiàng)目精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料地塊發(fā)展條件：根據(jù)目前振業(yè)提供新的概念設(shè)計(jì)規(guī)劃，項(xiàng)目容積率為2。2的容積率，產(chǎn)品線組合中必然會有小高產(chǎn)品出現(xiàn)。是為富人打造豪宅還是打造中產(chǎn)階層大盤？項(xiàng)目資源分析精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目資源分析1.景觀上：項(xiàng)目地塊視野開闊，具備一定的外部景觀。北牛寺村桃花潭東三環(huán)北二環(huán)延伸線第三污水處理廠污水處理廠二期南牛寺村規(guī)劃居住用地桃花島項(xiàng)目周邊及內(nèi)部環(huán)境精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目資源分析臨河具有相當(dāng)?shù)木坝^價(jià)值，適宜開發(fā)大戶型中高層產(chǎn)品臨快速干道，噪音影響較大，適宜開發(fā)中小戶型高層產(chǎn)品臨地塊間的社區(qū)路，具有一定的商業(yè)價(jià)值地塊核心，居住價(jià)值較高地勢上：可以借助中心地洼地，打造個(gè)組團(tuán)中心景觀，沿東北方向逐漸抬高地勢布置小高層，享有社區(qū)的整體資源項(xiàng)目資源分析地理位置上：浐灞新區(qū)完全滿足中產(chǎn)階層遠(yuǎn)離喧囂享受安逸生活的心理；交通基礎(chǔ)條件有待完善，配套的缺失形成以私車為主的COD新城模式。地段價(jià)值上：項(xiàng)目地處金星路高檔住宅區(qū)最靠近市區(qū)核心位置，是市區(qū)到金星高檔住宅區(qū)的第一站。在文化價(jià)值上：教育資源與地產(chǎn)的整合，為中產(chǎn)階層量身打造名門學(xué)府。項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目資源分析：項(xiàng)目具備較好的景觀、地塊地勢、教育配套、地段、區(qū)域發(fā)展等資源，具備發(fā)展成為高檔住宅的外部條件；項(xiàng)目的總體容積率預(yù)計(jì)為2，不具備發(fā)展成為低密度豪宅區(qū)的條件；從容積率來看，如果采用沙漏型的開發(fā)模式，必然帶來大量資源性差、品質(zhì)低的高層公寓出現(xiàn)。項(xiàng)目資源條件適合打造中產(chǎn)階層居住之所，但市場是否會給我們機(jī)會？精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料分析思路市場結(jié)構(gòu)分析大盤操作模式分析沙漏型開發(fā)模式橄欖型開發(fā)模式操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目競爭分析開發(fā)模式選擇項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場定位啟動區(qū)定位及啟策略振業(yè)西安項(xiàng)目項(xiàng)目競爭分析項(xiàng)目擁有很好的自身資源，但中產(chǎn)階層是否會選擇我們項(xiàng)目？

中產(chǎn)階層的消費(fèi)心理是什么？本項(xiàng)目是否能吸引消費(fèi)者前來置業(yè)？

？精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目競爭分析事業(yè)有所成就，具有自豪感，希望改變居住環(huán)境，擁有對資源的渴望，希望改變社會地位；對物業(yè)選擇上，創(chuàng)新型、大氣、舒適、總價(jià)相對適中的洋房是其首選，經(jīng)濟(jì)型別墅、復(fù)式是中產(chǎn)階層中上層人士的所愛；在戶型上，偏愛三房四房；在置業(yè)目的上，遠(yuǎn)離城市的喧囂但不離開城市，一般都是為了自住，對社區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境要求較高；年齡在30歲以上，對后代教育極為重視；中產(chǎn)階層的消費(fèi)心理項(xiàng)目競爭分析項(xiàng)目擁有一定的自身資源，但中產(chǎn)階層是否會選擇我們項(xiàng)目？

中產(chǎn)階層的消費(fèi)心理是什么？本項(xiàng)目是否能吸引消費(fèi)者前來置業(yè)？

？

★★項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：西部現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)加工基地、出口加工基地、城市新區(qū)曲江新區(qū)：中國最佳傳統(tǒng)文化示范區(qū)、西部文化產(chǎn)業(yè)集中消費(fèi)區(qū)、西安最佳生態(tài)環(huán)境區(qū)、最佳生活居住區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)：生態(tài)環(huán)境建設(shè)為主，形成生態(tài)旅游區(qū)和會展聚集區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)：打造中國科技中心，建設(shè)西部產(chǎn)業(yè)高地項(xiàng)目競爭分析城東板塊在高端物業(yè)板塊中具備一定的競爭優(yōu)勢市府片區(qū)麓南片區(qū)北城片區(qū)金鷹、星沙片區(qū)省府片區(qū)東城片區(qū)競爭力因素是否具備優(yōu)勢城市規(guī)劃城市發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域環(huán)境地段生活配套交通項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)商品牌高端項(xiàng)目發(fā)展氛圍項(xiàng)目品質(zhì)、性價(jià)比√√√√√√√√√××項(xiàng)目競爭分析在中產(chǎn)階層購房關(guān)注的問題中，市府片區(qū)在生活配套、交通等方面存在一定的劣勢，但隨著區(qū)域城市進(jìn)程的加快，這些問題都將得以解決。城東板塊物業(yè)以中產(chǎn)階層最喜歡自住型的三房、四房、聯(lián)排為主，一房兩房比例低項(xiàng)目競爭分析尊地統(tǒng)計(jì)：2008年1—8月橫向比較：在橄欖型開發(fā)模式下，依托項(xiàng)目資源，比同類型項(xiàng)目更有競爭力。園林、配套、品質(zhì)、地段、創(chuàng)新洋房中產(chǎn)階層客戶還需要什么？為身份，他們需要復(fù)式結(jié)構(gòu)；為生活，他們希望享有更大的園林，更大的生活空間；為子女，他們希望有名校。名校湖景全景觀房本項(xiàng)目有名?！L郡中學(xué)；本項(xiàng)目有湖——2萬㎡中心湖泊；廣廈水岸東方中新浐灞半島

、沁水新城、就掌燈的競爭力項(xiàng)目競爭分析縱向比較：從競爭力而言，在城東浐灞生態(tài)區(qū)中，項(xiàng)目不具備壓倒性的競爭優(yōu)勢。項(xiàng)目核心價(jià)值本項(xiàng)目地段、環(huán)境、2萬㎡湖面、品質(zhì)、資源均好的產(chǎn)品線、名校蔚藍(lán)海岸地段、環(huán)境、產(chǎn)品線、品質(zhì)、園林玫瑰園5萬㎡湖面蘇迪亞諾品質(zhì)、戶型、別墅洋房產(chǎn)品、園林、品質(zhì)整合項(xiàng)目優(yōu)勢，打造項(xiàng)目多重價(jià)值體系，使本項(xiàng)目吸引客戶前來置業(yè)的關(guān)鍵。項(xiàng)目競爭分析蔚藍(lán)海岸雙盈臥龍灣本項(xiàng)目入市玫瑰園蘇迪亞諾新地.東方明珠2009年4月3月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月洋房基本消化完畢，主推公寓主推公寓+大別墅主推聯(lián)排、洋房主推公寓別墅+公寓項(xiàng)目入市前競爭環(huán)境判斷：2010年年初時(shí)洋房產(chǎn)品有較好的入市時(shí)機(jī)。項(xiàng)目競爭分析思考：在產(chǎn)品打造上，如何將優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)閯賱蓓?xiàng)目競爭分析精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料規(guī)劃上：在保證開發(fā)商的投資收益的前提下，保持低容積率，借鑒西安高檔大盤發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，建議容積率確定在1.5左右，并從舒適度、滿足感、教育很方面加大對客戶的吸引力。

物業(yè)形態(tài)容積率戶型主要賣點(diǎn)綠城桂花城小高層、多層1.595-150㎡園林、產(chǎn)品品質(zhì)、配套完善、項(xiàng)目\發(fā)展商品牌萬科西街花園小高層、多層1.521房：68㎡

2房：109

3房：135㎡

4房：145-159㎡園林、產(chǎn)品品質(zhì)、配套完善、項(xiàng)目\發(fā)展商品牌蔚藍(lán)海岸花園洋房、小高層公寓和別墅1.63房2廳2衛(wèi)135-150㎡；4房2廳2衛(wèi)150-170㎡；復(fù)式：210-220㎡園林、產(chǎn)品品質(zhì)、配套、項(xiàng)目品牌、戶型項(xiàng)目競爭分析戶型上：比較市場上戶型特點(diǎn)，提出優(yōu)化建議，研發(fā)市場領(lǐng)導(dǎo)型戶型分析思路市場結(jié)構(gòu)分析大盤操作模式分析沙漏型開發(fā)模式橄欖型開發(fā)模式操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目競爭分析開發(fā)模式選擇項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場定位啟動區(qū)定位及啟策略振業(yè)西安項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)模式產(chǎn)品：高品質(zhì)高尚社區(qū)：別墅類、多層等低密度的社區(qū)意向獨(dú)特資源：湖景位置、距離、區(qū)域發(fā)展、環(huán)境等發(fā)展商品牌——振業(yè)：信任、優(yōu)質(zhì)社區(qū)超值：優(yōu)質(zhì)、可承受、未來升值生活氛圍：大規(guī)模、配套完善、松散、生態(tài)、人的關(guān)系行政區(qū)劃、戶口、學(xué)校和交通條件等規(guī)模產(chǎn)品超值優(yōu)勢劣勢環(huán)境發(fā)展戰(zhàn)略：項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)解析：規(guī)模+產(chǎn)品+超值精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目開發(fā)模式項(xiàng)目發(fā)展定位模式：對抗困境（陌生區(qū)域）戰(zhàn)略-新市鎮(zhèn)概念；基于競爭戰(zhàn)略—產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先；大盤開發(fā)模式與項(xiàng)目契合度沙漏型在沙漏發(fā)展模式下，產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)呈現(xiàn)出項(xiàng)目資源向豪宅集中，通過豪宅尋求大的價(jià)值空間；項(xiàng)目資源已被豪宅擠壓、公寓資源性差；中間洋房、資源性好的公寓產(chǎn)品缺乏;公寓為與高檔定位相吻合，往往為大戶型，但資源均好性差，演變成普通公寓。橄欖型在橄欖型發(fā)展模式下，產(chǎn)品規(guī)劃追求將項(xiàng)目資源向中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)移洋房、高品質(zhì)的公寓是項(xiàng)目主流產(chǎn)品；在舒適度上，沒有出現(xiàn)絕對的低品質(zhì)組團(tuán)。分析思路市場結(jié)構(gòu)分析大盤操作模式分析沙漏型開發(fā)模式橄欖型開發(fā)模式操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目競爭分析開發(fā)模式選擇項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場定位啟動區(qū)定位及啟策略振業(yè)西安項(xiàng)目精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料滿足西安新財(cái)富階層“高性價(jià)比、便利的、時(shí)尚新生活、休閑自然”精神需求的關(guān)鍵舉措客戶價(jià)值取向高性價(jià)比、便利、時(shí)尚新生活、休閑自然滿足西安新財(cái)富階層精神需求的KPI指標(biāo)洋化的消費(fèi)符號國際人居示范社區(qū)；一生之城芭堤雅境/圣地亞哥項(xiàng)目市場定位項(xiàng)目客戶定位根據(jù)對中新.浐灞半島、恒大半島的成交客戶分析我們可以發(fā)現(xiàn)客戶以東郊區(qū)客戶為主，占到成交總量40%。那東郊區(qū)的客戶置業(yè)心理發(fā)生了什么變化？有什么因素促使他們購買浐灞區(qū)的房子？對區(qū)域認(rèn)同其他新城太遠(yuǎn)距離縮短不接受二手房東郊區(qū)區(qū)新房價(jià)格高東郊區(qū)區(qū)客戶東郊區(qū)一手新房價(jià)格高企

面臨結(jié)婚的客戶對二手房不認(rèn)同，認(rèn)為一定要買新房對未來的浐灞生態(tài)區(qū)的認(rèn)同距離浐灞最近的區(qū)域是紡織城片區(qū)，洪慶片區(qū)、狄寨片區(qū)都很遠(yuǎn)，犧牲交通成本、時(shí)間成本不值得交通更加便捷。以上分析來自浐灞生態(tài)區(qū)在售項(xiàng)目客戶訪談2008年10月20日精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目客戶定位價(jià)值習(xí)慣身份規(guī)范情感西安新財(cái)富階層畢業(yè)分配或來西安工作、做生意2-5年，沒有強(qiáng)烈的歷史人文情節(jié)，區(qū)域傳統(tǒng)認(rèn)識心理慣性不大。家庭年收入在3萬-8萬左右，已逐漸穩(wěn)定并持續(xù)發(fā)展。需要他人認(rèn)同對目前的阻礙現(xiàn)狀有心理準(zhǔn)備；習(xí)慣同類居住，與友相聚以家庭和工作為重，不能影響工作跟風(fēng)購買；部分有些講究風(fēng)水有強(qiáng)烈落戶生根成為西安人的心理，相信最大的標(biāo)志是買房。已通過各種方式解決了戶口問題，初步有了一定積累。文化、品質(zhì)方面能配合自己身份升值或朋友認(rèn)同帶來的遠(yuǎn)見感和成就感品牌忠誠，源于信賴品質(zhì)對高尚精神、高品質(zhì)和文化的追求；關(guān)注家庭需求；對居住環(huán)境、品質(zhì)和周邊人群有一定要求。擁有較廣泛的視野和一定教育背景，善于接受新生事物。相信自己的未來，現(xiàn)在重在打拼，沒有必要一下陷入供房的負(fù)擔(dān)，更看重未來。對投資機(jī)會較為敏銳，敢于冒一定風(fēng)險(xiǎn)。客戶描述—新西安財(cái)富階層

購買決定的五個(gè)動機(jī)圈

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目產(chǎn)品定位西安第一休閑新城關(guān)鍵詞:西安第一豪宅區(qū)西安:占位西安高端市場制高點(diǎn)第一:項(xiàng)目唯一目標(biāo)休閑新城:以旅游+居住構(gòu)筑區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位建議

開發(fā)思考A區(qū)根據(jù)土地屬性、特性，我司建議：B區(qū)B區(qū)開發(fā)城市精品商業(yè)，酒店、公寓C區(qū)A區(qū)開發(fā)都市高端物業(yè)，含中高端居住物業(yè)C區(qū)開發(fā)別墅，主題酒店、會所，俱樂部精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析思路市場結(jié)構(gòu)分析大盤操作模式分析沙漏型開發(fā)模式橄欖型開發(fā)模式操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析操作模式代表項(xiàng)目客戶構(gòu)成競爭分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目競爭分析開發(fā)模式選擇項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目市場定位啟動區(qū)定位及啟策略振業(yè)西安項(xiàng)目啟動區(qū)策略市場回顧：未來主要競爭板塊為曲江板塊、秦嶺北麓，多為品牌開發(fā)商的大規(guī)模項(xiàng)目；項(xiàng)目入市時(shí)，非臨河高層產(chǎn)品競爭激烈；洋房、多層產(chǎn)品市場銷售好供應(yīng)稀缺；啟動期浐灞板塊配套啟動少，同質(zhì)化嚴(yán)重且缺乏特色；高新區(qū)域是城市唯一中高端產(chǎn)品的承接區(qū)域，中高端需求量充足。啟動期發(fā)展戰(zhàn)略：高端形