商業(yè)計劃書終稿云南樣本

云南鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院商業(yè)籌劃書聯(lián)系人：李彪手機：電子郵箱：二〇一三年六月保密須知本商業(yè)籌劃書屬于云南鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院商業(yè)機密，所涉內(nèi)容和資料僅限于我司承認具備投資誠意戰(zhàn)略投資者使用。閱讀者應(yīng)遵循如下原則：（1）、應(yīng)當像對待自己公司商業(yè)機密同樣對待本籌劃書所涉資料；（2）、若無意或不適涉足本籌劃書所述項目，請盡快完整歸還；（3）、未經(jīng)我司書面批準不得所有或某些復(fù)印、傳遞和泄露給她人。云南鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院二〇一三年六月目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一某些摘要 5一、公司概況描述 5二、公司宗旨和目的 6三、公司當前股權(quán)構(gòu)造 7四、已投入資金及用途 7五、公司當前重要產(chǎn)品或服務(wù)簡介 7六、市場概況和營銷方略 7七、籌建項目重要業(yè)務(wù)部門簡介 9八、核心經(jīng)營團隊 10九、公司優(yōu)勢闡明 11十、當前公司為實現(xiàn)目的增資需求：因素、數(shù)量、方式、用途、償還 13十一、融資方案（資金籌措及投資方式及退出方案） 14十二、風險及風險規(guī)避 15十三、財務(wù)分析 161．財務(wù)歷史數(shù)據(jù) 162．財務(wù)預(yù)測 17第二某些綜述 19第一章公司簡介 19一、公司宗旨 19二、公司簡介 20三、各部門職能和經(jīng)營目的 20四、公司管理 23第二章技術(shù)與產(chǎn)品（服務(wù)） 24一、產(chǎn)品（服務(wù)）狀況 24二、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高品位養(yǎng)老中心產(chǎn)品服務(wù) 272.1．資源及原材料供應(yīng) 272.2．既有服務(wù)條件和服務(wù)能力 272.3．擴建設(shè)施、規(guī)定及成本，擴建后服務(wù)能力 282.4．原有重要設(shè)備及需添置設(shè)備 292.5．產(chǎn)品原則、質(zhì)檢和服務(wù)成本控制 30第三章市場分析 31一、市場規(guī)模、市場構(gòu)造與劃分 31二、目的市場設(shè)定 34三、產(chǎn)品消費群體、消費方式、消費習慣及影響市場重要因素分析 35四、當前公司產(chǎn)品市場狀況，產(chǎn)品所處市場發(fā)展階段 38五、市場趨勢預(yù)測和市場機會 38六、行業(yè)政策 39第四章競爭分析 41一、有無行業(yè)壟斷 41二、從市場細分看競爭者市場份額 42三、重要競爭對手狀況：公司實力、產(chǎn)品狀況 43四、潛在競爭對手狀況和市場變化分析 44五、公司產(chǎn)品競爭優(yōu)勢 45第五章市場營銷 47一、概述營銷籌劃 47二、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高品位養(yǎng)老院銷售政策制定 48三、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高品位養(yǎng)老銷售渠道、方式、行銷環(huán)節(jié)和售后服務(wù) 49四、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高品位養(yǎng)老院銷售隊伍狀況及銷售福利分派政策 50五、促銷和市場滲入 511．重要促銷方式 512．廣告/公關(guān)方略、媒體評估 51七、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高品位養(yǎng)老院產(chǎn)品價格方案 52八、銷售資料記錄和銷售紀錄方式，銷售周期計算 52九、市場開發(fā)規(guī)劃，銷售目的 53第六章SWOT分析 53一、優(yōu)勢分析 53二、劣勢分析 55三、機遇分析 56四、威脅分析 57第七章投資闡明 57一、資金需求闡明 57二、資金使用籌劃及進度 58三、投資形式 58四、資本構(gòu)造 58五、回報/償還籌劃 59六、資本原負債構(gòu)造闡明 59七、投資抵押擔保 59八、吸納投資后股權(quán)構(gòu)造 59九、投資者介入公司管理之限度闡明 59第八章投資報酬與退出 60第九章風險分析及規(guī)避 60一、風險分析 60二、風險規(guī)避 63第十章管理 64一、公司組織構(gòu)造 64二、管理制度及勞動合同 65三、人事籌劃 65四、薪資、福利方案 67五、股權(quán)分派和認股籌劃 67第十一章財務(wù)分析 68一、財務(wù)分析闡明 68二、財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測 70（一）、投資估算 70（二）、財務(wù)預(yù)測表 70三．財務(wù)指標分析 70（一）償債能力 70（二）賺錢能力 71（三）成長能力 72第一某些摘要一、公司概況描述文山鄭保骨傷科醫(yī)院骨傷醫(yī)術(shù)源于四川峨眉道士真?zhèn)鳎瑲v經(jīng)五代傳承，既有百年歷史。改革開放初期建成云南第一家民營“西疇縣興街鄭氏骨傷科醫(yī)院”，文山市政府作為重點招商引資項目在文山市區(qū)建成“文山鄭保骨傷科醫(yī)院”（通過二甲醫(yī)院驗收，是云南唯一一家二甲?？漆t(yī)院）。昆明市政府又作為重點招商引資項目在云南省昆明市廣福路征地114畝，籌建“云南鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院”（屬云南首家以骨科為特色為主中西醫(yī)結(jié)合三甲醫(yī)院）。設(shè)計如下：鳥瞰圖A地塊鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院B地塊A地塊鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院B地塊高品位養(yǎng)老中心總用地面積114畝，總建筑面積22萬㎡A地塊：中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院：建筑面積12萬㎡B地塊：高品位養(yǎng)老中心：建筑面積10萬㎡二、公司宗旨和目的宗旨：以德行醫(yī)誠信服務(wù)特色惟尚中西相融目的：一、立足云南，面向全國，覆蓋東南亞，建設(shè)成云南綜合功能最齊全中西醫(yī)結(jié)合特色醫(yī)院；二、立足云南，面向全國，覆蓋東南亞，建設(shè)成以內(nèi)涵品質(zhì)為主高品位養(yǎng)老

中心

，實現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所依、老有所學、老有所為、老有所樂”。打造“高品位醫(yī)療、中醫(yī)養(yǎng)生、高品位養(yǎng)老、終極關(guān)愛”養(yǎng)老行業(yè)標桿公司。市場目的：①2年內(nèi)建設(shè)成云南最大中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，實現(xiàn)國內(nèi)最具特色骨傷科診斷機構(gòu)，建立覆蓋全國、輻射東南亞及海外市場營銷網(wǎng)絡(luò)。②3年內(nèi)實現(xiàn)云南省輔以完善醫(yī)療條件高品位養(yǎng)老中心，5年內(nèi)實現(xiàn)國內(nèi)高品位養(yǎng)老行業(yè)標桿公司，建立覆蓋全國、輻射東南亞市場營銷網(wǎng)絡(luò)，5年內(nèi)占到全省60%以上高品位養(yǎng)老行業(yè)市場。財務(wù)目的：-公司產(chǎn)值達到：31020萬元（30%）、62040萬元（60%）、103400萬元、103400萬元、103400萬元（100%）；營業(yè)收入可實現(xiàn)平均增長78%，凈利潤平均增長68.2%，保證較高收益率，保證對股東回報。三、公司當前股權(quán)構(gòu)造序號投資者名稱持股比例1云南鄭保骨傷科醫(yī)院40%2云南西能投資集團有限公司30%3云南鳴泉電氣成套制造有限公司30%四、已投入資金及用途現(xiàn)合計投資22800萬元，資金重要用于項目用地土地購買及前期運營管理費用。五、公司當前重要產(chǎn)品或服務(wù)簡介重要服務(wù)內(nèi)容：①醫(yī)療服務(wù)科目：急診醫(yī)學科、內(nèi)科、外科、口腔科、皮膚科、康復(fù)醫(yī)學科、麻醉科、病理科、中醫(yī)科、中西醫(yī)結(jié)合科、醫(yī)學檢查科、醫(yī)學影像科。②中醫(yī)養(yǎng)生服務(wù)科目：提供涉及中藥理療、推拿、按摩、針灸、火罐、銀針等多項服務(wù)。集醫(yī)療救護、生活照顧、中醫(yī)養(yǎng)生三大功能于一身，為客戶制定了個性化養(yǎng)生服務(wù)模式。六、市場概況和營銷方略市場概況：以骨傷科為主特色中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院隨著材料學、生物力學、生物材料、光纖技術(shù)、激光技術(shù)發(fā)展和成熟，骨科學成為當今臨床醫(yī)學中發(fā)展最為活躍一種學科。在骨科中，發(fā)展最為迅速領(lǐng)域當屬脊柱外科、關(guān)節(jié)外科、骨腫瘤及生物材料應(yīng)用等。據(jù)記錄，全球骨科產(chǎn)品銷售將近220億美元，與相比增長10%，這僅僅是骨外科某些記錄，骨內(nèi)科范疇更加廣泛，所占醫(yī)療費用將在萬億計。作為國內(nèi)老式醫(yī)學中醫(yī)藥，當前正隨著著人類生活質(zhì)量提高而成為國際醫(yī)藥界一支潛力股，發(fā)揮越來越重要作用，國內(nèi)中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)正面臨國內(nèi)國際前所未有市場需求，前景遼闊。②高品位養(yǎng)老中華人民共和國老年人口將超過2億，2025年達到3億，2042年老年人口比例將超過30％。南開大學經(jīng)濟學院人口與發(fā)展研究所專家原新說：“中華人民共和國可以稱得上是‘跑步’進入老齡化?！睋?jù)關(guān)于資料分析，國內(nèi)養(yǎng)老（養(yǎng)生）產(chǎn)業(yè)市場約有1萬億元，到將達到5萬億元市場潛力。以養(yǎng)老機構(gòu)床位來看，當前百位老人年擁有養(yǎng)老床位局限性2張，離國際普通以為7%比例，尚有很大距離，因此市場前景看好。世界發(fā)達國家中華人民共和國大陸60歲及以上老年人口總數(shù)（億人）7.62.71.78占總?cè)丝诒戎?1%21.7%13.26%65歲及以上老年人口總數(shù)（億人）5.221.19占總?cè)丝诒戎?.6%16%8.87%老年人口記錄數(shù)據(jù)賺錢模式：1鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院從事醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)生利潤2高品位養(yǎng)老中心使用權(quán)出售或租賃產(chǎn)生利潤3中醫(yī)養(yǎng)生提供專業(yè)服務(wù)產(chǎn)生利潤營銷方略：在營銷與管理上，公司將參照歐美發(fā)達國家醫(yī)療行業(yè)及養(yǎng)老行業(yè)通行慣例與基本準則，按照當代公司制度規(guī)定，來設(shè)立公司運營與管理模式。在推廣上，公司將采用分區(qū)負責，分區(qū)管理模式。每一分區(qū)設(shè)立一種辦事機構(gòu)，統(tǒng)籌核算，單獨管理，業(yè)績與收入掛鉤。在分區(qū)設(shè)立上，在云南境內(nèi)，咱們把推廣重點分為幾大區(qū)域，成立昆明分區(qū)、滇中分區(qū)、滇西分區(qū)、滇東北分區(qū)、東南亞分區(qū)，特別是大型國有公司、軍工單位、國家部委等作為咱們推廣重點對象。在宣傳上，咱們重要采用與各地電視臺合伙方式，運用綜藝類、文化類、旅游類節(jié)目，以擴大影響，同步用免費或少耗費手段吸引客戶前來治療休養(yǎng)等。七、籌建項目重要業(yè)務(wù)部門簡介①中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（全科設(shè)立）急診醫(yī)學科、內(nèi)科、外科、老年病科、婦產(chǎn)科、兒科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、皮膚科、康復(fù)醫(yī)學科、防止保健科、麻醉科、病理科、中醫(yī)科、中西醫(yī)結(jié)合科、醫(yī)學檢查科、醫(yī)學影像科。②高品位養(yǎng)老中心營銷中心：項目產(chǎn)品銷售綜合服務(wù)部：對入住老人定制服務(wù)模式，按規(guī)程進行全方位服務(wù)物業(yè)管理部：整個中心物業(yè)管理策劃部：項目產(chǎn)品銷售策劃發(fā)展籌劃部：項目可持續(xù)發(fā)展可行性研究、市場調(diào)研外聯(lián)部：政府對接、公共關(guān)系維護信息中心：入住人員信息管理及整個中心信息化建設(shè)八、核心經(jīng)營團隊董事長:陸光星,工商管理研究生（MBA）、“中華人民共和國注冊高檔商務(wù)策劃師”、鄭保骨傷科醫(yī)院黨組書記。具備近年項目實體運作、管理經(jīng)驗。院長:鄭玉華，鄭氏骨科第五代傳人，在文山地區(qū)首家開展了微創(chuàng)鎖定加壓鋼板內(nèi)固定術(shù)、開放創(chuàng)口VSD負壓吸引術(shù)，鄭玉華撰寫論文《杉樹皮多固定治療四肢骨折》刊登在中華人民共和國中醫(yī)學雜志上，并獲先進獎?wù)撐莫劊凰龢I(yè)績被收錄入《云南名醫(yī)名藥》一書，并榮獲“云南民間名醫(yī)”榮譽稱號；她被推薦擔任文山州政協(xié)委員，現(xiàn)任常委。3月，被云南省婦聯(lián)授予“云南省三八紅旗手”榮譽稱號；12月，榮獲中華人民共和國老區(qū)建設(shè)增進會婦女工作委員會授予“全國老區(qū)婦女創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新榜樣”榮譽稱號；4月，被云南省總工會授予“云南省五一勞動獎?wù)隆睒s譽稱號；5月獲“云南省第二十屆勞動模范”稱號，5月獲得“全國五一勞動獎?wù)隆?營銷總監(jiān)：張汕宇,公司管理研究生（EMBA），擅長市場戰(zhàn)略，營銷方略及活動執(zhí)行方案，擁有專業(yè)策劃理念和執(zhí)行經(jīng)驗，曾服務(wù)于世界500強公司。財務(wù)總監(jiān)：陳麗敏，審計學專業(yè)，中華人民共和國注冊會計師、中華人民共和國注冊稅務(wù)師、國際注冊內(nèi)部審計師，具備證券從業(yè)資格。長期在大型公司和上市公司擔任項目經(jīng)理、部門經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)專業(yè)職務(wù)和管理職務(wù)，熟悉會計準則、稅法等法律法規(guī)，有A股IPO操作經(jīng)驗，熟悉公司上市有關(guān)業(yè)務(wù)。九、公司優(yōu)勢闡明公司優(yōu)勢：1、品牌產(chǎn)品過硬本項目重要投資方之一為文山鄭保骨傷科醫(yī)院，鄭氏在民間用祖?zhèn)髅胤叫嗅t(yī)已有百余年歷史，歷經(jīng)五代傳承。鄭氏祖?zhèn)魉幏酵ㄟ^百余年臨床應(yīng)用，得到了社會承認，并獲得云南省食品藥物監(jiān)督管理局批準文號，形成了云南骨傷科特色品牌。省內(nèi)外各種政府領(lǐng)導(dǎo)，外商都曾到院治療，其中涉及云南省原省委書記白恩培、原省長徐榮凱、省委委員宴友瓊、原副省長戴光祿、省委領(lǐng)導(dǎo)劉維佳等多位領(lǐng)導(dǎo)都曾接受鄭氏祖?zhèn)麽t(yī)術(shù)治療。6月被認定為：“云南省知名商標”2、建設(shè)項目屬于政府招商引資重點項目本項目是昆明市重點招商引資項目，項目于由昆明市工信委與昆明市衛(wèi)生局招商引進，籌劃建成云南規(guī)模最大民營三甲非營利性綜合醫(yī)院。市政府高度注重，2月李文榮市長主持召開項目專項協(xié)調(diào)會，并由市級紀檢、督辦部門督查推動。3、擁有一支多名國內(nèi)知名專家專家構(gòu)成技術(shù)團隊及管理運營團隊醫(yī)院坐診專家有：原云南省骨科學會主任委員、昆明醫(yī)學院第一附屬醫(yī)院李世和專家，李軍民主任，省三院姚本禮主任，北京骨髓炎癥醫(yī)院院長王興義專家，上海第二軍醫(yī)大學姚梅芳專家等。醫(yī)院和全國最權(quán)威骨科醫(yī)院——上海第六人民醫(yī)院達到技術(shù)協(xié)作單位。多項獲獎核心技術(shù)：①負壓封閉引流在軟組織修復(fù)中臨床應(yīng)用榮獲科學技術(shù)進步三等獎”②新農(nóng)合“六西格瑪在新農(nóng)合定點醫(yī)療機構(gòu)管理中應(yīng)用研究”榮獲三等獎。③微創(chuàng)經(jīng)皮鎖定壓鋼板固定治療脛骨中下段骨折應(yīng)用研究榮獲科學技術(shù)進步二等獎。④“鄭氏骨傷藥酒、鄭氏骨傷藥粉開發(fā)及臨床應(yīng)用研究”榮獲科學技術(shù)進步二等獎。⑤“經(jīng)多裂肌與最長肌間隙入路治療胸腰椎骨折臨床應(yīng)用研究”榮獲科學技術(shù)進步三等獎。4、擁有良好和信譽和口碑被批準“中華人民共和國健康扶貧工程定點醫(yī)療單位”；云南省銀行業(yè)協(xié)會授予“守信用客戶”；被評為“醫(yī)德醫(yī)風示范醫(yī)院優(yōu)質(zhì)品牌醫(yī)院”；被評為“云南省勞動關(guān)系和諧公司”。被評為云南省衛(wèi)生系統(tǒng)“創(chuàng)先爭優(yōu)”活動“先進基層黨組織”云南省省委授予“先進基層黨組織”被授予“云南省三八紅旗集體榮譽稱號”被授予“全國婦女創(chuàng)先爭優(yōu)先進集體”榮譽稱號被授予“云南省五一勞動獎狀”被授予“云南省五四紅旗團支部”被授予“省級文明單位”。被授予“云南省學雷鋒活動先進集體”。被認定為：“云南省知名商標”；5、擁有固定客戶資源通過近年發(fā)展，在骨傷科醫(yī)院向中西醫(yī)集合醫(yī)院發(fā)展過程中，建立了良好社會關(guān)系和業(yè)界口碑，擁有省內(nèi)外、港澳臺及國外等地數(shù)量巨大客戶資源。十、當前公司為實現(xiàn)目的增資需求：因素、數(shù)量、方式、用途、償還10.1增資因素：擬建設(shè)云南首家以鄭保骨傷醫(yī)術(shù)為特色中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院1個，使用面積12萬㎡，以達到850個床位醫(yī)療承載能力；建設(shè)1個云南首創(chuàng)高品位養(yǎng)老中心，使用面積達到100000㎡并輔以配套設(shè)施。10.2項目投資：資金共計83000萬元，增資數(shù)量：60200萬元10.3增資方式：股權(quán)融資，鈔票增資10.4增資用途：新增項目用地114畝（200萬元/畝），22800萬元；（建設(shè)用地從昆明市官渡區(qū)獲得，其中：54.5%用于中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，45.5%用于高品位養(yǎng)老中心）。新建中西醫(yī)醫(yī)院18000萬元（10㎡x1500元/㎡）；高品位養(yǎng)老中心0萬元（100000㎡x元/㎡）；醫(yī)療器械及設(shè)備8000萬元；裝修費用6600萬元（22萬㎡x300元/㎡）10.5使用籌劃：末投入使用18000萬元，末投入使用28000萬元，投入使用29400萬元，同步擴大研發(fā)及銷售力度需在招攬人才、銷售渠道建設(shè)方面投入2500萬元。因經(jīng)營規(guī)模擴大需要鋪底流動資金4100萬元。以上需要資金共計83000萬元。十一、融資方案（資金籌措及投資方式及退出方案）依照投資預(yù)算，公司-共需投入資金83000萬元，股權(quán)融資60200萬元。股權(quán)融資以外部投資者對公司鈔票增資方式投入60200萬元。投資者投入60200萬元，所有用作資本公積，股權(quán)構(gòu)造為：序號投資者名稱持股比例1云南鄭保骨傷科醫(yī)院40%2云南西能投資集團有限公司30%3云南鳴泉電氣成套制造有限公司30%投資者收益保障與退出渠道：1、按照預(yù)測報表，我司-將能分派股利103400萬元，其60%為62040萬元，不考慮時間價值投資者可以收回成本并獲利8040萬元，底在公司享有權(quán)益賬面價值94100萬元，合計獲利52100萬元，靜態(tài)投資收益率為91.27%。2、我司已制定了明確創(chuàng)業(yè)板上市籌劃，籌劃于正式啟動IPO進程，7月股改，1月份向中華人民共和國證監(jiān)會提交上市申請文獻，預(yù)測7月公司可以在深圳證券交易所掛牌上市。待鎖定期滿即2021年7月左右投資者可以選取減持公司股票方式退出，依照公司2021年賺錢水平，按照10倍市盈率(發(fā)行攤薄前)預(yù)計其時公司市值約為600,000萬元，投資則持有某些市值為120,000萬元，由此獲得資本利得將接近30倍。十二、風險及風險規(guī)避項目風險涉及：1資源風險、2市場不擬定性風險、3研發(fā)風險、4生產(chǎn)不擬定性風險、5成本控制風險、6競爭風險、7政策風險、8財務(wù)風險、9管理風險、10破產(chǎn)風險風險規(guī)避：1.充分運用運營經(jīng)驗雖然中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高品位養(yǎng)老是個新興商業(yè)模式，可以借助招聘團隊每個高檔成員之前成功經(jīng)驗，并迅速學習，提高自身能力，迅速適應(yīng)新服務(wù)模式發(fā)展。2.迅速搶占市場在大公司介入之前，中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及養(yǎng)老中心將迅速搶占市場和顧客，提高市場占有率，樹立起良好品牌形象和口碑。同步高品位養(yǎng)老中心將做到“人無我有，人有我精”限度。3.引入顧問團在創(chuàng)業(yè)初期，各個方面資源比較欠缺狀況下，積極引入顧問團，把管理、服務(wù)、融資、營銷等各方面問題獲得顧問指點，減少不必要錯誤。4.迅速賺錢前2年是中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及養(yǎng)老中心起步階段，也是風險最大時期，這個階段所有工作重點和目的都是環(huán)繞賺錢去做，不能立馬產(chǎn)生鈔票流事情盡量不做少做。集中所有時間、精力、人力、物力、財力，攻破一種最容易賺錢點，只有有了穩(wěn)定鈔票流后，再慢慢完善其她點。5.專注+極致在方向上必要專注，在產(chǎn)品上更是需要專注，還需要極致，把中西醫(yī)結(jié)合特色治療機高品位養(yǎng)老人性化，以便化做到極致，顧客體驗做到極致，服務(wù)做到專業(yè)。實實在在可以協(xié)助目的客戶解決問題，滿足她們需求。十三、財務(wù)分析1．財務(wù)歷史數(shù)據(jù)（公司新成立，故無有關(guān)歷史數(shù)據(jù)）2．財務(wù)預(yù)測2.財務(wù)預(yù)測（-）（一）預(yù)測公司經(jīng)營狀況公司經(jīng)營籌劃如下表：項目年度中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院醫(yī)療服務(wù)收入（萬元）高品位養(yǎng)老中心產(chǎn)權(quán)出售收入（萬元）高品位養(yǎng)老中心中醫(yī)養(yǎng)生收入（萬元）1530015120600030600151201510000051000產(chǎn)權(quán)出售或租賃為1周期，預(yù)測所有銷售。0510000闡明：1、假設(shè)新增產(chǎn)能1月份開始達到30%賺錢能力，1月開始達到60%賺錢能力，1月開始達到100%賺錢能力。（高品位養(yǎng)老中心產(chǎn)權(quán)預(yù)測于所有售罄，30%、60%、100%）2、每年產(chǎn)品及服務(wù)所有實現(xiàn)銷售。(1)銷售價格及金額項目年度均單價（不含稅）銷售金額（萬元）中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院60萬元/年x850床位x30%15300高品位養(yǎng)老中心產(chǎn)權(quán)出售35元/㎡xx8萬㎡x30%15120高品位養(yǎng)老中心中醫(yī)養(yǎng)生多項配套服務(wù)6000中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院60萬元/年x850床位x60%30600高品位養(yǎng)老中心35元/㎡xx8萬㎡x60%15120高品位養(yǎng)老中心中醫(yī)養(yǎng)生多項配套服務(wù)1中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院60萬元/年x850床位x100%51000高品位養(yǎng)老中心35元/㎡xx8萬㎡x100%0高品位養(yǎng)老中心中醫(yī)養(yǎng)生多項配套服務(wù)0中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院60萬元/年x850床位x100%51000高品位養(yǎng)老中心35元/㎡xx8萬㎡x100%高品位養(yǎng)老中心中醫(yī)養(yǎng)生多項配套服務(wù)0中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院60萬元/年x850床位x100%51000高品位養(yǎng)老中心35元/㎡xx8萬㎡x100%高品位養(yǎng)老中心中醫(yī)養(yǎng)生多項配套服務(wù)0（2）銷售方式：公司設(shè)立銷售中心以向①骨傷病人及需要中醫(yī)藥治療客戶直接銷售實現(xiàn)醫(yī)療服務(wù)銷售。②老年人、準老年人、子女養(yǎng)老、地緣性客戶直銷方式實現(xiàn)產(chǎn)品銷售。（3）賺錢模式3.1鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院從事醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)生利潤3.2高品位養(yǎng)老中心使用權(quán)出售或租賃產(chǎn)生利潤3.3中醫(yī)養(yǎng)生提供專業(yè)服務(wù)產(chǎn)生利潤二、-公司預(yù)測財務(wù)報表（一）預(yù)測資產(chǎn)負債表（二）預(yù)測利潤表（三）預(yù)測鈔票流量表三、財務(wù)分析（一）償債能力：如融資成功，按照預(yù)測財務(wù)報表公司-稍有負債，-將無負債，無財務(wù)償債風險。（二）賺錢能力：1、銷售毛利率公司產(chǎn)品服務(wù)毛利率平均在80%以上，超過同行業(yè)公司（如：43醫(yī)院、昆明市第一人民醫(yī)院）毛利率水平較多，競爭優(yōu)勢明顯。2、凈資產(chǎn)收益率-公司全面攤薄凈資產(chǎn)收益率分別為：41%、50%、105%、75%、82%，收益率較高，保證了對股東回報。（闡明：較高原由于:預(yù)測當年7月股改分派截止6月累積利潤52100萬元，減少了凈資產(chǎn)收益率分母）（三）成長能力公司-由于產(chǎn)能不斷擴大，營業(yè)收入平均增長78%，凈利潤平均增長68.2%，成長性良好。第二某些綜述第一章公司簡介一、公司宗旨宗旨：以德行醫(yī)誠信服務(wù)特色惟尚中西相融目的：一、立足云南，面向全國，覆蓋東南亞，建設(shè)成云南綜合功能最齊全中西醫(yī)結(jié)合特色醫(yī)院；二、立足云南，面向全國，覆蓋東南亞，建設(shè)成以內(nèi)涵品質(zhì)為主高品位養(yǎng)老

中心

，實現(xiàn)老年人“老有所養(yǎng)、老有所依、老有所學、老有所為、老有所樂”。打造“高品位醫(yī)療、活力養(yǎng)老、中醫(yī)養(yǎng)生、終極關(guān)愛”高品位養(yǎng)老標桿公司。二、公司簡介文山鄭保骨傷科醫(yī)院骨傷醫(yī)術(shù)源于四川峨眉道士真?zhèn)?，歷經(jīng)五代傳承，既有百年歷史。改革開放初期建成云南第一家民營“西疇縣興街鄭氏骨傷科醫(yī)院”，（通過二甲醫(yī)院驗收，是云南唯一一家二甲?？漆t(yī)院）。昆明市政府又作為重點招商引資項目在云南省昆明市廣福路征地114畝，籌建“云南鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院”（屬云南首家以骨科為特色為主中西醫(yī)結(jié)合三甲醫(yī)院）。三、各部門職能和經(jīng)營目的一、董事會職能1、執(zhí)行總公司訣議。2、決定公司經(jīng)營籌劃和投資方案。3、審訂公司年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案。4、審訂公司利潤分派方案和彌補虧損方案。5、審訂公司增長或者減少注冊資本方案以及發(fā)行公司債券方案。6、擬訂公司合并、分立、解散清算方案。7、聘請或辭退項目公司總經(jīng)理，依照總經(jīng)理提名，聘請或者辭退項目公司副總經(jīng)理、財務(wù)負責人，決定其報酬事項。8、審定公司基本管理制度。9、負責對公司運營監(jiān)督管理。二、總經(jīng)辦職能1、擬訂項目公司總體發(fā)展規(guī)劃及其實行方案、項目基本建設(shè)籌劃及執(zhí)行工作(政策)。2、負責總體發(fā)展規(guī)劃及實行、管理3、向董事會提出經(jīng)營預(yù)算和費用預(yù)算。4、領(lǐng)導(dǎo)項目公司經(jīng)營活動，實現(xiàn)經(jīng)董事會批準預(yù)算利利潤指標。5、保證項目公司能提供符合原則服務(wù)6、收集客戶反映，研究市場需求，不斷調(diào)節(jié)項目公司經(jīng)營方向，項目公司不斷得到發(fā)展塑造本項目公司形象。三、營銷策劃部職能1、依照公司關(guān)于經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，制定年度、季度、月度推廣方案，呈報總經(jīng)理。2、負責依照銷售部各時期租售籌劃，制定相應(yīng)推廣策劃案，配合銷售部招商工作開展。3、依照公司關(guān)于推廣工作規(guī)定，實行各項推廣方案及辦法。4、進一步理解項目經(jīng)營特色和經(jīng)營狀況，定期收集房地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷手段和辦法。6、負責項目外部公共場地公關(guān)活動組織、策劃、實行工作。7、負責項目服務(wù)管理工作，制定有關(guān)服務(wù)辦法及相應(yīng)管理制度。四、公司管理部1、協(xié)助總經(jīng)辦管理開發(fā)部、人事行政部、財務(wù)部、物業(yè)管理部詳細工作和事務(wù)。2、負責綜合經(jīng)營開發(fā)管理以及規(guī)劃、協(xié)調(diào)、指引和監(jiān)督。3、負責資金籌劃、資金調(diào)度和控制管理。五、銷售部職能1、向營銷策劃部負責。2、負責公司商業(yè)物業(yè)、物業(yè)內(nèi)公共場地、廣告牌等招商、租售工作。3、協(xié)同策劃部掌握市場行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)招商籌劃、方略。4、挖掘新客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整頓歸檔。5、與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過程中問題。6、負責辦理招商、租售中各項手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。7、協(xié)助財務(wù)部收取客戶需繳交各項費用。8、配合其她部門做好客戶服務(wù)工作。六、發(fā)展籌劃部職能1、各綜合管理部負責2、負責項目開發(fā)。3、負責對公司項目立項、申報。4、負責土地規(guī)劃、征用開發(fā)和管理。5、負責辦理土地證、房地產(chǎn)證、銷售證等各類證件。6、協(xié)助做好前期工程服務(wù)工作。7、協(xié)助辦理公司注冊等各項審批工作。8、協(xié)調(diào)好與有關(guān)政府部門關(guān)系七、人力資源部職能1、編寫制定公司人事行政管理制度。2、組織統(tǒng)籌公司人力資源開發(fā)及聘任工作。3、據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展制定公司培訓籌劃、培訓費用、培訓總結(jié)工作。4、訂公司培訓制度及建立完善培訓體系5、協(xié)助各部門，制定實行監(jiān)督各部門業(yè)務(wù)培訓籌劃。6、組織統(tǒng)籌監(jiān)督公司各部對員工培訓及考核工作。7、組織安排對新員工進行職前培訓。8、組織管理、業(yè)務(wù)短訓班、研討班、講座等培訓活動。9、合理安排培訓人員，檢查培訓質(zhì)量，組織人員考核。10、管理和控制外派學習員工，審核員工申請報銷業(yè)余學習學費。八、財務(wù)部職能1、遵守財務(wù)紀律，建立和健全各項財務(wù)管理制度。2、抓好各項應(yīng)收款項核算工作，督促經(jīng)辦部門限期清理。3、負責對各項經(jīng)濟合同及維護保養(yǎng)項目進行議及審定4、按關(guān)于合同規(guī)定，做好各類工程款項撥付、結(jié)清工作5、執(zhí)行審批制度，按規(guī)定開支范疇和原則核報一切費用，負責發(fā)放員工工資、獎金。6、嚴格執(zhí)行鈔票管理制度和支票使用規(guī)定，做好收費發(fā)票購買、保管、使用及回收。7、編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理睬計帳冊檔案8、擬定各項財務(wù)籌劃，提供財務(wù)分析報告呈總經(jīng)辦。九、物業(yè)后勤部職能1、起草、制定關(guān)于項目公司物業(yè)發(fā)展各項策劃案，呈報主管副總經(jīng)理。2、協(xié)助制定關(guān)于公司物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略。3、負責協(xié)助對本項目公司所有物業(yè)維護保養(yǎng)項目可行性研究工作。4、協(xié)調(diào)所屬各部門工作關(guān)系以及與政府有關(guān)職能部門公共關(guān)系。5、協(xié)助主管副總經(jīng)理審核本項目公司物業(yè)維護保養(yǎng)項目預(yù)算案。6、協(xié)助主管副總經(jīng)理適時主持例會及對外接待事宜。7、協(xié)助主管副總經(jīng)理做好年度、季度、月度物業(yè)維護保養(yǎng)報表及費用支出預(yù)算審核與控制。8、協(xié)助主管總經(jīng)理解決各種突發(fā)及投訴事件。四、公司管理1.董事會董事長：陸光星法人：鄭玉華2.經(jīng)營團隊總經(jīng)理（院長）：鄭玉華副總經(jīng)理（副院長）：楊學智財務(wù)總監(jiān)：陳麗敏營銷總監(jiān)：張汕宇3．外部支持外部支持（外聘人士/會計師事務(wù)所/律師事務(wù)所/顧問公司/技術(shù)支持/行業(yè)協(xié)會等）外聘人士：知名專家：李世和剛專家、徐永清專家、張小梅專家知名專家：李軍明、唐萍芬、張春強、吳宏強會計師事務(wù)所：亞太會計師事務(wù)所、信永中和會計師事務(wù)所律師事務(wù)所:大成律師事務(wù)所、中倫律師事務(wù)所顧問公司：云南省情報院、云南省工程征詢公司（甲級資質(zhì)）第二章技術(shù)與產(chǎn)品（服務(wù)）一、產(chǎn)品（服務(wù)）狀況1．重要產(chǎn)品目錄1.1中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院醫(yī)院：服務(wù)科目：全科設(shè)立，涉及急診醫(yī)學科、內(nèi)科、外科、婦產(chǎn)科、兒科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、皮膚科、康復(fù)醫(yī)學科、防止保健科、麻醉科、病理科、中醫(yī)科、中西醫(yī)結(jié)合科、醫(yī)學檢查科、醫(yī)學影像科。1.2高品位養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)居家式養(yǎng)老：在高品位養(yǎng)老中心購買了住所產(chǎn)權(quán)，中心為老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政等上門服務(wù)養(yǎng)老模式。租住式養(yǎng)老：按月交納規(guī)定費用,即可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照顧等服務(wù)養(yǎng)老模式。安養(yǎng)式養(yǎng)老：將養(yǎng)生、保健、醫(yī)療、康復(fù)、生活護理與心理關(guān)懷相結(jié)合養(yǎng)老模式，重要針對生活半自理和不能自理老人。度假式養(yǎng)老：到世界各地旅游度假勝地，以度假養(yǎng)生為重要目地新型養(yǎng)老模式。隨著生活水平提高，老人們更加注重晚年生活質(zhì)量，因而也就有更多老人選取養(yǎng)生度假。2．產(chǎn)品特性①將居家養(yǎng)老與社會化養(yǎng)老相結(jié)合，讓入住高品位養(yǎng)老中心老人在家中就可享有業(yè)配套設(shè)施中各項服務(wù)。②將房地產(chǎn)與老齡事業(yè)相結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老中心最后目是開拓老齡公益事業(yè)。③將公益事業(yè)與市場運作相結(jié)合，養(yǎng)老設(shè)施在對中心老人開放同步也向社會開放，所得收入用來補充老年產(chǎn)業(yè)經(jīng)費，使公司持續(xù)發(fā)展。④將中華五千年孝道文化與創(chuàng)立和諧社會相結(jié)合，努力創(chuàng)造一種和諧而溫馨老年中心。3．正在開發(fā)/待開發(fā)產(chǎn)品簡介1、購物服務(wù)：中心將建設(shè)大型老年購物中心（1）對老年人實行免費導(dǎo)購、物品搬運服務(wù)。（2）對通過電視、電話、網(wǎng)絡(luò)預(yù)約老年人，實行免費送貨上門。2、家政服務(wù)：設(shè)備配套齊全、高科技、智能化家政服務(wù)中心隨時為老年人提供全方位服務(wù)與管理。（3）養(yǎng)老中心為老年人免費提供個人資料建檔、信息查詢和婚姻簡介。4、教誨、娛樂服務(wù)：（7）中心內(nèi)設(shè)圖書閱覽室，老年人免費參加中心組織講座。（8）中心文化協(xié)會、運動協(xié)會、書畫協(xié)會、國際交流協(xié)會等公益性協(xié)會或聯(lián)誼組織，同會、組織展開交流與合伙。6、醫(yī)療服務(wù)：（9）鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院對中心老年人每年進行一次免費體檢，為其建立健康檔案。（10）鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院門診部送醫(yī)、送藥上門，免收出診費。9、餐飲服務(wù)：（11）社區(qū)內(nèi)餐飲服務(wù)中心為老年人提供免費送餐、代加工服務(wù)。免費參加社區(qū)內(nèi)餐飲服務(wù)中心舉辦食品衛(wèi)生及膳食營養(yǎng)講座。5．知識產(chǎn)權(quán)方略公司已擬定知識產(chǎn)權(quán)保護戰(zhàn)略，加強宣傳培訓和貫徹組織管理體系，技術(shù)中心對口進行尋常管理，逐漸建立和完善專利數(shù)據(jù)庫，配備專利文獻分析和專利戰(zhàn)略管理人員。并以鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院技術(shù)中心為核心，在新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝、新服務(wù)等方面加大專利保護力度，形成了以專利權(quán)為基本公司知識產(chǎn)權(quán)保護體系，應(yīng)用法律手段和行政訴訟手段保護公司核心技術(shù)，維護公司利益，形成了以專利技術(shù)和公司核心技術(shù)為主體市場競爭優(yōu)勢。公司通過各種不同層次和類型專利申請，對自主開發(fā)核心技術(shù)進行專利保護。同步公司員工訂立了保密合同，嚴格保守公司核心技術(shù)秘密和商業(yè)機密。6．無形資產(chǎn)云南鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及養(yǎng)老中心將開發(fā)自主知識產(chǎn)權(quán)智能控制系統(tǒng)、緊急呼喊系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、養(yǎng)老中心安防系統(tǒng)。二、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高品位養(yǎng)老中心產(chǎn)品服務(wù)2.1．資源及原材料供應(yīng)①由于項目所處地理位置優(yōu)越，并且輔以配套醫(yī)療設(shè)施，且配套鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院有合伙醫(yī)療單位長期提供技術(shù)支持和醫(yī)療藥物供應(yīng)，加上政府對項目高度注重和支持，因此資源充分。②高品位養(yǎng)老項目重要以服務(wù)為主，不需要原材料供應(yīng)。2.2．既有服務(wù)條件和服務(wù)能力在管理質(zhì)量方面，建立了嚴格質(zhì)量管理體系，并不斷追求更高質(zhì)量原則，更好地保證了服務(wù)質(zhì)量和患者安全。在服務(wù)設(shè)施方面：云南鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院擬建設(shè)床位850張，臨床醫(yī)技科室齊全，建有10張病床心臟重癥監(jiān)護室、10張綜合重癥監(jiān)護病房和16間層流手術(shù)室等配套醫(yī)療設(shè)施，同步設(shè)有設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美適合各種需求普通、中、高檔病房。在專業(yè)技術(shù)方面，云南鄭保骨傷科醫(yī)院云集了一批國內(nèi)知名專家學者，心血管內(nèi)科、心胸外科、普外科、婦產(chǎn)科、消化內(nèi)科、口腔科等科室具備較高專業(yè)技術(shù)水平，擅長診斷治療心血管疾病、婦產(chǎn)科疾病、消化內(nèi)科疾病，可以開展各種高難度外科手術(shù)。獲得了患者信賴和承認。在診斷設(shè)備方面，云南鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院具備全面、先進診斷治療設(shè)備，涉及美國GE公司Innova2100導(dǎo)管機、德國西門子公司256排雙源CT、美國GE彩超、日本電子胃鏡、腸鏡、氣管鏡、腹腔鏡、體外碎石、全自動生化分析儀等先進醫(yī)療設(shè)備。2.3．擴建設(shè)施、規(guī)定及成本，擴建后服務(wù)能力新增項目用地114畝（200萬元/畝），22800萬元，新建中西醫(yī)醫(yī)院18000萬元，高品位養(yǎng)老中心0萬元，醫(yī)療器械及設(shè)備8000萬元，裝修費用6600萬元（22萬㎡x300元/㎡）（末投入使用18000萬元，末投入使用28000萬元，投入使用29400萬元），同步擴大研發(fā)及銷售力度需在招攬人才、銷售渠道建設(shè)方面投入2500萬元。因經(jīng)營規(guī)模擴大需要鋪底流動資金4100萬元。以上需要資金共計83000萬元。自建醫(yī)院及養(yǎng)老中心：建設(shè)用地114畝從昆明市官渡區(qū)獲得，土地價格為200萬元/畝，總成本為22800萬元。其中：54.5%用于中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，45.5%用于高品位養(yǎng)老中心。鳥瞰圖及平面規(guī)劃圖如下：擴建后服務(wù)能力：中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院擁有850個床位，高品位養(yǎng)老中心擁有8萬㎡使用面積，按照均30㎡/房，約支持2500個獨立養(yǎng)老套房。能支持項目運轉(zhuǎn)所有人員辦公。2.4．原有重要設(shè)備及需添置設(shè)備原有研究開發(fā)用儀器與設(shè)備一覽表設(shè)備名稱規(guī)格型號單位數(shù)量金額（元）AV泵臺290000經(jīng)穴脈沖治療儀臺7196000AV泵臺290000空氣波壓力循環(huán)治療儀LGT-2200HN套488000（脈動真空）臥式Y(jié)XQ-WF臺183800矩形壓力蒸汽滅菌器32Z-Lom3呼吸機shangrila590個2140000麻醉機GLORYPLUS臺198000醫(yī)用數(shù)字X線照相系統(tǒng)DigtalDiagnost臺22564102邁瑞監(jiān)護儀MEC-1000臺4136000高頻c形臂KP5000臺2256410高頻移動式C型臂X射線KP5000型臺1150000空氣波壓力循環(huán)治療儀LCT-2200HN臺488000需添置設(shè)備依照服務(wù)流程和服務(wù)規(guī)模規(guī)定，結(jié)合服務(wù)經(jīng)驗，為滿足我司服務(wù)質(zhì)量規(guī)定，需采購一批性能優(yōu)良、價格適中華人民共和國產(chǎn)及進口醫(yī)療用設(shè)備及輔助設(shè)備。重要設(shè)備選型一覽表單位：萬元設(shè)備名稱規(guī)格型號單位數(shù)量金額（萬元）核磁共振Philip3.0臺11200螺旋CT美國GE臺21160數(shù)字X系統(tǒng)Philip臺1180全自動生化日立套1160（脈動真空）臥式Y(jié)XQ-WF臺210矩形壓力蒸汽滅菌器32Z-Lom3麻醉機德格臺251750C臂三臺西門子臺1160中心監(jiān)護系統(tǒng)套1168手術(shù)凈化系統(tǒng)套43200呼吸機德國熊牌臺151425高頻電刀系統(tǒng)德國熊牌臺151802.5．產(chǎn)品原則、質(zhì)檢和服務(wù)成本控制5.1鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院服務(wù)嚴格按照有關(guān)行業(yè)原則去服務(wù)，重要使用醫(yī)?療?服?務(wù)?標?準?專?業(yè)?委?員?會?正?式?發(fā)?布??2?2?項?衛(wèi)?生?行?業(yè)?標?準，用ISO9000質(zhì)量管理體系建立全程服務(wù)管理。5.2依照JGJ122-1999老年建筑設(shè)計規(guī)范提供無障礙設(shè)施并按《老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范》第五某些執(zhí)行。養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)對設(shè)施設(shè)備進行恰當維護、保證設(shè)施設(shè)備處在完好有效狀態(tài)

，滿足提供服務(wù)規(guī)定。養(yǎng)老中心嚴格按照“養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)質(zhì)量控制規(guī)范”進行服務(wù)。公司建立了客戶評估、工程質(zhì)量控制、服務(wù)產(chǎn)品檢查、客戶意見反饋、持續(xù)改進等完整品質(zhì)控制體系，從而保證以科學管控、嚴格檢查為客戶提供滿意服務(wù)產(chǎn)品。同步為了保證質(zhì)量管理體系有效運作，建立了績效考核、內(nèi)部審核、管理評審等不同形式考核方式，保證了體系高效、有序、持續(xù)進行。公司為了加強成本控制，明確成本控制職責，規(guī)范成本核算，不斷滿足顧客服務(wù)質(zhì)量規(guī)定，制定了服務(wù)成本控制財務(wù)管理制度，財務(wù)管理部負責成本核算規(guī)范，指引醫(yī)院及養(yǎng)老中心記錄工作，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，每月成本分析，審核服務(wù)工資。充分運用醫(yī)院及養(yǎng)老中心記錄臺賬信息，分析服務(wù)控制狀況。醫(yī)院及養(yǎng)老中心各關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)都必要時刻理解服務(wù)控制信息。解決問題和總結(jié)經(jīng)驗。特別是體現(xiàn)突出好或壞員工都應(yīng)當及時表揚和批評。第三章市場分析一、市場規(guī)模、市場構(gòu)造與劃分①隨著材料學、生物力學、生物材料、光纖技術(shù)、激光技術(shù)發(fā)展和成熟，骨科學成為當今臨床醫(yī)學中發(fā)展最為活躍一種學科。在骨科中，發(fā)展最為迅速領(lǐng)域當屬脊柱外科、關(guān)節(jié)外科、骨腫瘤及生物材料應(yīng)用等。據(jù)記錄，全球骨科產(chǎn)品銷售將近120億美元，與相比增長10%，這僅僅是骨外科某些記錄，骨內(nèi)科范疇更加廣泛，所占醫(yī)療費用將在萬億計。據(jù)《中華人民共和國藥業(yè)》分析以為，國內(nèi)醫(yī)藥市場市場銷售額２００５年將達到２５００億元，２０１０年將達到４３００億元，２０２０年將達到１３０００億元。當前美國等發(fā)達國家人均年藥物消費約為３００美元，中檔發(fā)達國家人均藥物消費為４０－５０美元，而國內(nèi)人均藥物消費尚不到１０美元。據(jù)記錄，國內(nèi)居民藥物消費彈性為１．３８，也就是說，人們經(jīng)濟收入每增長１０％時，其藥物消費彈性就增長１３．８％作為國內(nèi)老式醫(yī)學中醫(yī)藥，當前正隨著著人類生活質(zhì)量提高而成為國際醫(yī)藥界一支潛力股，發(fā)揮越來越重要作用，國內(nèi)中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)正面臨國內(nèi)國際前所未有市場需求，前景遼闊。據(jù)記錄，當前全世界60歲及以上老年人口總數(shù)為7.6億，占總?cè)丝?1%，65歲及以上老年人口總數(shù)為5.2億，占總?cè)丝?.6%。其中發(fā)達國家60歲及以上老年人口總數(shù)為2.7億，占總?cè)丝?1.7%，65歲及以上老年人口總數(shù)為2億人，占總?cè)丝?6%。11月1日記錄，中華人民共和國大陸人口中60歲及以上人口達到1.78億人，占總?cè)丝?3.26%，其中65歲及以上人口為1.19億人，占8.87%。雖然當前中華人民共和國人口老齡化限度只相稱于發(fā)達國家平均水平一半左右，但60歲以上和65歲及以上老年人口總數(shù)量已經(jīng)超過整個歐洲老年人口數(shù)(歐洲60歲以上和65歲及以上老年人口數(shù)量分別為1.61億和1.19億)。隨著中華人民共和國人民生活進一步提高，醫(yī)療衛(wèi)生等條件進一步完善中華人民共和國老年人口比例將逐漸與發(fā)達國家接近，預(yù)測２０１４年中華人民共和國老年人口將超過２億，２０２５年將達到３億，２０４２年老年人口比例將超過３０%，中華人民共和國正跑步進入人口老齡化社會。老年人口記錄數(shù)據(jù)世界發(fā)達國家中華人民共和國大陸60歲及以上老年人口總數(shù)（億人）7.62.71.78占總?cè)丝诒戎?1%21.7%13.26%65歲及以上老年人口總數(shù)（億人）5.221.19占總?cè)丝诒戎?.6%16%8.87%第一階段：市場發(fā)展初期（1999年-年）——老年住宅市場發(fā)展緩慢，老年人口絕對值很大，市場對老年住宅有需求，但由于國內(nèi)社會福利水平及總體經(jīng)濟水平還遠遠沒有達到可以支持老年人住房消費能力，老年人不能構(gòu)成老年住宅消費主體，同步，老式家庭養(yǎng)老居住觀念尚未轉(zhuǎn)變過來，因而市場有效需求不明朗，市場風險稍大，老年住宅市場發(fā)展緩慢。第二階段：市場迅速發(fā)展階段（年-2025年）——老年住宅井噴式增長，一方面，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展到一種新水平，人均GDP達到3000美元以上，社會保障體系逐漸完善，老年人已逐漸成為老年住宅消費主體，市場需求明朗；另一方面，當前年齡在35—45歲一批中年人在這一階段也步入老年，她們是當前社會主流，有著較高收入及教誨水平；同步，這一時期，老年人獨立居住養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因而，這一階段老年住宅需求將會浮現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅增長將會保持在一種較高水準，約在10%左右。第三階段：市場成熟發(fā)展階段（從2025年-2055年）——處在較高水平穩(wěn)定期，老年住宅市場發(fā)展已進入一種穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期消費需求釋放階段已通過去，市場發(fā)展?jié)u趨理性，市場競爭也相對激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；l(fā)展趨勢，因而，老年住宅市場發(fā)展將穩(wěn)定在一種較高合理水平。二、目的市場設(shè)定①中西醫(yī)結(jié)合特色醫(yī)院客戶重要是：骨傷科范疇患者及需要中醫(yī)治療范疇患者。高品位養(yǎng)老地產(chǎn)客戶重要是：政府和國有企事業(yè)單位退休官員、公司主、退休企事業(yè)高管、大學教師、工程師、富裕家庭、華僑、海歸父母，跨國公司外籍主管人員父母、現(xiàn)職黨政軍官員父母等。重要客戶分為如下4類：養(yǎng)老一族：其中有退休專家、干部等，總體層次較高，社區(qū)定位老年人都是生活可以自理活躍老年人準養(yǎng)老一族：諸多四、五十歲人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老住宅，而她們父母多在六、七十歲左右，因而房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住。養(yǎng)老族子女：在市區(qū)均有住宅，諸多人周末來這里陪父母，并有某些客群與父母住在同一社區(qū)，以便照顧。地緣性客戶：項目較近養(yǎng)老一族。三、產(chǎn)品消費群體、消費方式、消費習慣及影響市場重要因素分析①中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院消費群體為骨傷科范疇患者及廣大需要中醫(yī)治療患者，重要采用治療征詢、健康征詢、住院治療、上門服務(wù)等消費方式，由于鄭保骨傷科醫(yī)術(shù)在行業(yè)內(nèi)影響力巨大，影響市場重要因素是項目地區(qū)環(huán)境及交通。②高品位養(yǎng)老中心消費群體為政府和國有企事業(yè)單位退休官員、公司主、退休企事業(yè)高管、大學教師、工程師、富裕家庭、華僑、海歸父母，跨國公司外籍主管人員父母、現(xiàn)職黨政軍官員父母等，重要消費方式采用：購買產(chǎn)權(quán)使用權(quán)租賃③購買服務(wù)（酒店式購買）三種方式。高品位養(yǎng)老在國內(nèi)事實上還處在起步階段，還沒有形成特別完善產(chǎn)業(yè)鏈，也欠缺成熟賺錢模式和運營模式。同步，國外養(yǎng)老項目涉及地產(chǎn)養(yǎng)老項目成功經(jīng)驗引入中華人民共和國也必然面臨本土化障礙，例如政策環(huán)境不擬定性、社會福利和公共服務(wù)體系不健全性、本土營銷對象特殊性等等。高品位養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響因素重要可以歸結(jié)為如下幾種方面：1.政策環(huán)境涉及國家對老年產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃和對于養(yǎng)老服務(wù)定性、管理等一系列辦法，都會影響到這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展和走向。按照當前事業(yè)單位改革和政府公共服務(wù)供應(yīng)力度加強大趨勢，將來養(yǎng)老服務(wù)也將面臨兩個方面突破。一是公益化，隨著政府公共服務(wù)投入加強，扶植和支持社會公司及社會組織、接納政府剝離和強化社會服務(wù)職能，以項目外包方式進行政府采購；二是市場化和產(chǎn)業(yè)化，在各項政策約束和規(guī)范前提下，將高品位公寓養(yǎng)老納入到市場運作中來。這里面涉及到某些影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展主線問題，例如對經(jīng)營資質(zhì)認定、對政府采購對象性質(zhì)限制、對公益組織扶持和傾斜以及對老年人群體權(quán)益保障等等。固然還會涉及到公司融資環(huán)境規(guī)范，例如社保基金、養(yǎng)老保險能否進入到產(chǎn)業(yè)流通，尚有保險購買服務(wù)問題等。2.市場哺育市場哺育事實上是兩個問題，一是消費者有無錢，二是消費者肯不肯花錢。因此，公寓養(yǎng)老要走高品位路線，最后取決于老年人群體收入不斷增長和消費習慣養(yǎng)成。對于本土老年人群體，消費觀念和理財投資觀念落后是一種至關(guān)重要影響因素，例如離退休收入如何消費、如何將養(yǎng)老與理財結(jié)合起來、如何將公寓養(yǎng)老和地產(chǎn)投資理財結(jié)合起來，都關(guān)系到公寓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。市場哺育往往需要一種過程，對消費對象“教誨”和營銷方略必要做好充分準備。3.賺錢模式如前所述，公寓養(yǎng)老事實上面臨著三個選?。阂皇琴u房子，即出售公寓長期使用權(quán)；二是租賃，出售房子短期使用權(quán)；三是賣服務(wù)，也即以社區(qū)養(yǎng)老結(jié)合高品位專業(yè)服務(wù)方式進行會員卡銷售。事實上，這三個方式當前都談不上特別成熟。前兩個方式事實上就是在做地產(chǎn)，但當前做地產(chǎn)面臨著整個行業(yè)都面臨某些普遍問題，養(yǎng)老與否構(gòu)成將來地產(chǎn)推動一種賣點其實很難說。畢竟老年人消費能力和潛力在中華人民共和國有待開發(fā)。最后一種方式事實上是將來公寓養(yǎng)老一種必然趨勢，但賺錢模式當前還并不清晰，并且服務(wù)對象消費潛能也有待進一步開發(fā)。4.運營管理公寓養(yǎng)老在運營管理層面一種最大問題在于地產(chǎn)開發(fā)和銷售與老年人專業(yè)化服務(wù)事實上是不同產(chǎn)業(yè)模式，其運營管理應(yīng)當是兩套系統(tǒng)。但當前無論是北京太陽城還是上海親和源，事實上都在摸索“分”和“合”問題，歸根結(jié)底，還是一種處在摸索產(chǎn)業(yè)困惑階段。在西方發(fā)達國家，專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)運營管理是與社會福利、公共事業(yè)以及社會工作網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系在一起，同步也會與醫(yī)院護理緊密聯(lián)系，針對消費者需求市場細分已經(jīng)比較成熟。當前，國內(nèi)公寓養(yǎng)老其實還在糾結(jié)于究竟做哪一塊和如何分蛋糕問題。四、當前公司產(chǎn)品市場狀況，產(chǎn)品所處市場發(fā)展階段當前公司產(chǎn)品狀況處在新開發(fā)和成熟相結(jié)合階段，以創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品以大量應(yīng)用到市場，新開發(fā)產(chǎn)品將陸續(xù)上市。五、市場趨勢預(yù)測和市場機會5.1云南共有一甲醫(yī)院：116家一乙醫(yī)院：14家二甲醫(yī)院：146家二乙醫(yī)院：72家二級醫(yī)院：5家三甲醫(yī)院：28家三乙醫(yī)院：40家無級別醫(yī)院：2139家、診所衛(wèi)生院：1882家而就規(guī)模、醫(yī)療條件、核心技術(shù)、環(huán)境條件上來說，昆明占據(jù)全省重要市場，再者?？漆t(yī)院數(shù)量較少，所占市場份額10%左右，而于本項目直接競爭對手中幾大醫(yī)院（如昆醫(yī)附一院、附二院、昆華醫(yī)院、第一人民醫(yī)院等）歲占據(jù)市場份額較大，但是都存在床位不夠、承載能力弱特點，因此本項目優(yōu)勢明顯，不但昆醫(yī)提供較好醫(yī)療條件及環(huán)境，還可覺得幾大大型國有醫(yī)院提供后期治療，形成產(chǎn)業(yè)鏈，市場機會和前景明朗。5.2據(jù)年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)60歲及以上人口已經(jīng)達到人，占全國總?cè)丝?3.26%。其中，65歲及以上人口為人，占全國總?cè)丝?.87%。與年第五次全國人口普查相比，60歲及以上人口比重上升了2.93個百分點，65歲及以上人口比重上升了1.91個百分點。隨著著人口老齡化加劇，與養(yǎng)老有關(guān)產(chǎn)業(yè)逐漸成為國家、市場和社會密切關(guān)注焦點。自“十一五”以來，國家先后出臺了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見》、《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作決定》、《關(guān)于全面推動居家養(yǎng)老服務(wù)工作意見》等有關(guān)政策法規(guī)，并將“養(yǎng)老服務(wù)”作為家庭服務(wù)業(yè)重要內(nèi)容納入到了《十二五規(guī)劃》中?！笆濉睍r期將是國內(nèi)人口老齡化加速發(fā)展期，總體將呈現(xiàn)老齡化、高齡化、空巢化加速發(fā)展新特性。據(jù)保守預(yù)計，中華人民共和國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具備高達5000億元市場前景。然而，由于整個產(chǎn)業(yè)鏈不完善、不發(fā)達等諸多因素制約了中華人民共和國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展腳步，實際投資僅1000億元?？梢哉f，宏觀經(jīng)濟發(fā)展客觀趨勢為老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展和崛起提供了前所未有機遇。同步，隨著著老年人機構(gòu)養(yǎng)老意愿增強以及居家養(yǎng)老壓力過大，機構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)將來最重要成長點。就當前產(chǎn)業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀來看，機構(gòu)養(yǎng)老重要集中在公益性機構(gòu)養(yǎng)老（養(yǎng)老院、老年福利院、療養(yǎng)院等）、老年公寓和醫(yī)療機構(gòu)三個方面。就老年公寓發(fā)展來看，盡管當前還處在摸索階段，但隨著著房地產(chǎn)市場發(fā)展進一步分化，這一產(chǎn)業(yè)賺錢模式已經(jīng)逐漸明朗，地產(chǎn)營銷、服務(wù)營銷和綜合營銷雛形已經(jīng)形成。但是，需要明確是，這一產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策環(huán)境和市場發(fā)育還相對欠缺，老式居家養(yǎng)老觀念和本土老年人消費理念依然制約著產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能發(fā)揮，也給這一領(lǐng)域投資帶來了風險，但是巨大現(xiàn)實需求與長期將來需求和極度缺少市場供應(yīng)之間產(chǎn)生矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目成為了當前中華人民共和國最具投資機會和市場潛力項目六、行業(yè)政策①年12月3日，國務(wù)院聯(lián)合五部委發(fā)布《關(guān)于進一步勉勵和引導(dǎo)社會資本舉辦醫(yī)療機構(gòu)意見告知》，又稱為58號文，被業(yè)界稱作“中華人民共和國勉勵和支持非公立醫(yī)院發(fā)展風向標“。是一針強心劑，各地紛紛頒布配套政策，持續(xù)利好民營資本。政策放開是大勢所趨，優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)公司是將來投資主題、前景看好。新醫(yī)改中，對醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)改革是其中一某些。新醫(yī)改以來，國家政府積極投入，當前藥物零售終端規(guī)模增長1.8倍，零售藥店數(shù)量增長1.2倍、零售連鎖率上升0.63。基層醫(yī)療終端規(guī)模增長2.8倍，其中都市社區(qū)衛(wèi)生機構(gòu)增長2.7倍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村級醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)增長2.8倍。②養(yǎng)老是任何一種國家都繞不開問題，解決這一問題需要政府和公司共同努力，這已成為各方共識。與此同步，社會資本對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資熱情也在逐漸升溫。日前，記者在調(diào)查中理解到，近年來養(yǎng)老行業(yè)新進資本數(shù)目可觀，且隨著行業(yè)發(fā)展，越來越多投資者和經(jīng)營者開始更加注重客戶群定位和服務(wù)個性化。就在各路資本紛紛“探路”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)同步，有關(guān)主管部門也在不斷摸索符合國情扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式。多部門正加快政策協(xié)調(diào)速度，除即將啟動首支政府性產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金外，今年還將從土地、融資、補貼等多方面出臺詳細扶持辦法。扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策走向最大特點就是給錢，各地紛紛明顯提高了養(yǎng)老床位一次性建設(shè)補貼原則，當前幾乎所有省份都已出臺了民間資本介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。同步，民政部還在研究制定《養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)立允許辦法》和《養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)管理辦法》。前者將在7月1日前發(fā)布實行，以加強對養(yǎng)老行業(yè)準入、運營管理、服務(wù)等各個環(huán)節(jié)監(jiān)管。此外，今年有望再出臺多項行業(yè)重磅扶持政策。發(fā)改委將啟動首支政府性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，基金總規(guī)模達10億元，將來將針對護養(yǎng)型養(yǎng)老機構(gòu)、日間照顧中心、托老所、老年產(chǎn)品研發(fā)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)各項細分領(lǐng)域予以引導(dǎo)和扶持。政策有力扶持，公司發(fā)展迅速。第四章競爭分析一、有無行業(yè)壟斷①中醫(yī)藥是中華人民共和國“國粹”與“瑰寶”，是開發(fā)新藥“金礦”。據(jù)世界衛(wèi)生組織記錄，當前在全世界有40億人使用中草藥治病，占世界總?cè)丝?0％。據(jù)預(yù)計，中草藥開發(fā)運用在將來內(nèi)將在世界上全面興起。，中華人民共和國中藥出口克服困難，8年之后再次突破7億美元大關(guān)，出口總值達7.12億美元，同比增長6.11％。當前，全球四個重要中藥市場為東南亞及華裔市場、日韓市場、西方市場、非洲及阿拉伯市場。是一種發(fā)展中龐大市場，也是國內(nèi)中草藥、中成藥、保健品重要出口市場，值得研究和開拓。而在骨傷科方面，據(jù)記錄，全球骨科產(chǎn)品銷售將近120億美元，與相比增長10%，這僅僅是骨外科某些記錄，骨內(nèi)科范疇更加廣泛，所占醫(yī)療費用將在萬億計。而鄭保骨傷科歷經(jīng)上百年歷史，醫(yī)術(shù)先進，不存在壟斷狀況浮現(xiàn)。②歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大發(fā)展?jié)摿Σ坏珒H吸引了歐洲公司，許多歐美一流大公司也開始搶灘登陸。全美最大老年人生活服務(wù)提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯(lián)合公司，在英國開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設(shè)一家老年公寓，每月費用雖高達4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經(jīng)營業(yè)績一路飄升，截止當前該公司股票已經(jīng)上升了32%。典型案例：英國老年社區(qū)特點：配套設(shè)施齊全全齡化大型老年社區(qū)，英國老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣俱樂部，開設(shè)課程和組織活動超過80種以上。具備完善配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合了居住，商業(yè)服務(wù)，度假療養(yǎng)為一體大型綜合社區(qū)。典型案例——丹麥老年住宅特點：環(huán)境優(yōu)美，設(shè)計精當，鄉(xiāng)村都市——田園風光般美麗和寧靜，眾多莊園點綴遼闊綠野上，開闊鄉(xiāng)間公路，如畫圖普通古老鄉(xiāng)村教堂，獨具丹麥風味小餐館，構(gòu)成和諧生活畫卷。典型案例：德國養(yǎng)老社區(qū)特點：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合德國老年產(chǎn)業(yè)分為兩種體系：社會住宅體系，養(yǎng)老院體系。社會住宅體系里老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計，政府對老人住房采用補貼辦法。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團隊訂立提供服務(wù)合同。該合同可成為房產(chǎn)主獲得建設(shè)資金貸款融資條件。國內(nèi)發(fā)展高品位養(yǎng)老公司有北京太陽城、海南老年城、上海申園、北京燕園、廣州粵園、泰康人壽匯晨老年公寓、“親和源”老年公寓等大多都體現(xiàn)了現(xiàn)階段高品位養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集中度低，這一市場競爭力度不大特點。因而，本行業(yè)無壟斷狀況存在。二、從市場細分看競爭者市場份額從全球高品位養(yǎng)老市場競爭格局來看，20世紀60年代，美國就開始試水“以房養(yǎng)老”模式，隨后歐洲國家、日本、新加坡等國紛紛效仿，進入行業(yè)較早，服務(wù)量較大，占據(jù)全球市場前幾名，從國外經(jīng)驗來看，以美國為例，由于整體國民收入較高，養(yǎng)老需求多元化，故整個養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)基本依照老人生理、收入等變量進行市場細分。美國政府重要完畢具備普惠、保障性質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)功能，針對占人口大多數(shù)中產(chǎn)階級養(yǎng)老服務(wù)多由市場化運作公司、結(jié)合商業(yè)保險來完畢，如美國療養(yǎng)院運營商SunriseSeniorLivingInc.全球擁有超過500家單體養(yǎng)老機構(gòu)；針對中高收入老人，亦由社會化力量自覺細分市場完畢，如Belmontvillage，全美擁有超過40家單體養(yǎng)老機構(gòu)。國內(nèi)高品位養(yǎng)老發(fā)展受多方面因素制約，競爭力不強，當以房養(yǎng)老保險還在征求意見之際，以泰康保險為代表保險資本搶灘高品位養(yǎng)老市場已見成效，國內(nèi)較早開發(fā)高品位養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司（如太陽城、親和源等）占據(jù)了所在都市10%左右份額，而在云南，尚無完善高品位養(yǎng)老中心，因此項目建成后至少占據(jù)云南市場60%以上。三、重要競爭對手狀況：公司實力、產(chǎn)品狀況重要競爭對手如下：昆明醫(yī)學院附屬康復(fù)醫(yī)院（43醫(yī)院）：是一家集醫(yī)療、科研、保健、防止為一體當代化綜合性國家公立平價醫(yī)院和醫(yī)保定點醫(yī)院，醫(yī)院坐落于昆明市人民西路?！皩＜?、?？?、專病、專治”為特色，集“醫(yī)療、科研、保健、防止”于一體。昆明醫(yī)科大學第一附屬醫(yī)院：是一所集醫(yī)療、教學、科研、干部保健于一體大型綜合醫(yī)院。始建于1941年，原為“國立云南大學醫(yī)學院附屬醫(yī)院”（即云大醫(yī)院），是昆明醫(yī)科大學最早設(shè)立附屬醫(yī)院。1993年1月被國家衛(wèi)生部首批評估為“三級甲等醫(yī)院”。5月改名為昆明醫(yī)科大學第一附屬醫(yī)院。醫(yī)院既有在編職工1955人，醫(yī)院衛(wèi)生技術(shù)人員占職工總數(shù)86%。昆明醫(yī)科大學第二附屬醫(yī)院：創(chuàng)立于1952年，原名“昆明市工人醫(yī)院”，1962年改名為昆明醫(yī)學院第二附屬醫(yī)院，成立昆明醫(yī)學院第二臨床醫(yī)學院?，F(xiàn)已發(fā)展成一所科室齊全、名醫(yī)薈萃、設(shè)備精良、技術(shù)力量雄厚集醫(yī)療、教學、科研、防止、保健為一體大型綜合性三級甲等醫(yī)院。云南省中醫(yī)醫(yī)院，云南省中醫(yī)醫(yī)院骨傷科是云南省重點中醫(yī)?？疲?1月被評為云南省首批中醫(yī)名科，頸椎病為云南省重點中醫(yī)專病，科室設(shè)骨傷科一病區(qū)和骨傷科二病區(qū)兩個專業(yè)病區(qū)。昆明柏壽老年公寓，位于官南大道中段，泰來酒店旁，占地面積7330平米。投資1000萬致力于打造老年人生活及娛樂場合，重要服務(wù)有：心理征詢，物品代購，法律顧問，老年人管護解決方案。楓藍·銀天一寓，昆明市盤龍區(qū)龍華路“楓藍·銀天一寓”新型專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)項目，是昆明市政府啟動建設(shè)6個民辦養(yǎng)老服務(wù)項目之一，也是盤龍區(qū)重點項目之一，該項目占地18.29畝，建成后社區(qū)將有1000張床位。社區(qū)配以“管家+秘書”式社區(qū)管理模式，公寓內(nèi)有交流文化中心、護理培訓中心、醫(yī)療康復(fù)中心、營養(yǎng)中心等設(shè)施。四、潛在競爭對手狀況和市場變化分析潛在競爭對手投資力度小，?？漆t(yī)療成果不強，服務(wù)項目局限性大，隨著醫(yī)療技術(shù)不斷發(fā)展及老齡化社會快步到來，中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高品位養(yǎng)老服務(wù)體系將由生活服務(wù)體系、醫(yī)護康復(fù)體系、活力文化體系三大某些建設(shè)決定市場，服務(wù)將涵蓋基本醫(yī)療服務(wù)、健康管理、專業(yè)護理

、活力服務(wù)、生活照顧、醫(yī)療服務(wù)、社區(qū)商業(yè)，可以全面滿足入住者豐富需求。因此豐富醫(yī)療服務(wù)內(nèi)容及國際化養(yǎng)老模式將決定市場走向。五、公司產(chǎn)品競爭優(yōu)勢①中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院全科設(shè)立，核心知識產(chǎn)權(quán)自主創(chuàng)新②鄭保骨傷科骨傷醫(yī)術(shù)源于四川峨眉道士真?zhèn)鳎瑲v經(jīng)五代傳承，既有百年歷史。③核心技術(shù)榮獲各種科學技術(shù)進步獎④高品位養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品具備三大功能：高品位養(yǎng)老中心集醫(yī)療救護（自建配套醫(yī)院“鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院”）、生活照顧、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化養(yǎng)老服務(wù)模式。四大層次：身體健康老人，以精神贍養(yǎng)為主，生活照顧為輔；對半自理老人，以生活照顧為主，精神贍養(yǎng)為輔；不能自理老人，以生活照顧為主，醫(yī)療救護為輔；臨終關(guān)懷老人，以醫(yī)療救護為主，生活照顧為輔。四大結(jié)合：①將居家養(yǎng)老與社會化養(yǎng)老相結(jié)合，讓入住中心老人在家中就可享有七大商業(yè)配套設(shè)施中各項服務(wù)。②將房地產(chǎn)與老齡事業(yè)相結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老中心最后目是開拓老齡公益事業(yè)，只是運用以房養(yǎng)老產(chǎn)這個渠道來建設(shè)。③將公益事業(yè)與市場運作相結(jié)合，中心設(shè)施在對社區(qū)老人開放同步也向社會開放，所得收入用來補充老年產(chǎn)業(yè)經(jīng)費，使公司持續(xù)發(fā)展。④將中華五千年孝道文化與創(chuàng)立和諧社會相結(jié)合，努力創(chuàng)造一種和諧而溫馨老年社區(qū)。鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院高品位養(yǎng)老中心形式靈活多樣，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種養(yǎng)老方式。居家式養(yǎng)老：在養(yǎng)老中心購買了住所產(chǎn)權(quán)，中心將為老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政等上門服務(wù)養(yǎng)老模式。中心對居家式養(yǎng)老老人實行個性化綜合服務(wù)：每年一次為老人進行免費健康體檢；每家居室內(nèi)都裝有緊急呼喊系統(tǒng)；物業(yè)客服前臺24小時晝夜值班服務(wù)；每天對單身老人電話聯(lián)系慰問、提供各種家政服務(wù)、組織老人參加豐富多彩文化娛樂活動等。中心老人在這里享有著子女般親情服務(wù)。租住式養(yǎng)老：按月交納規(guī)定費用,即可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照顧等服務(wù)養(yǎng)老模式。重要接養(yǎng)身體健康老人。中心對居住在這里老人實行特色服務(wù)：一是在生活照顧上制定了一整套服務(wù)流程，每日為老人清掃房間、由值班醫(yī)生對老人進行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營養(yǎng)師提供營養(yǎng)配餐；為身體不適老人送餐到房間；為老人過生日等。三是組織老人開展豐富多彩文化活動。安養(yǎng)式養(yǎng)老：將養(yǎng)生、保健、醫(yī)療、康復(fù)、生活護理與心理關(guān)懷相結(jié)合養(yǎng)老模式，重要針對生活半自理和不能自理老人。鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院高品位養(yǎng)老中心采用醫(yī)護人員24小時巡診制度和護理人員24小時特別看護制度相結(jié)合人性化管理方式，護理人員每天為老人進行必要生活護理及康復(fù)活動鍛煉等。而需要臨終關(guān)懷老人是由鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院負責接受，老人臨終時，將有醫(yī)生和護理人員全程陪護。度假式養(yǎng)老：到世界各地旅游度假勝地，以度假養(yǎng)生為重要目地新型養(yǎng)老模式。隨著生活水平提高，老人們更加注重晚年生活質(zhì)量，因而也就有更多老人選取養(yǎng)生度假。第五章市場營銷一、概述營銷籌劃銷售區(qū)域：1、云南省內(nèi)2、國內(nèi)外3、東南亞地區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院銷售模式：1、鄭保特色骨傷科治療銷售2、醫(yī)療征詢3、健康征詢、4、康復(fù)理療5、鄭保祖?zhèn)魉幬镤N售6、大眾化中醫(yī)治療②高品位養(yǎng)老中心銷售模式：老年地產(chǎn)需依照老年人市場需求采用靈活多變銷售模式。項目一下四種銷售方式“所有出售”模式——養(yǎng)老概念住宅＋超配套設(shè)施以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級別配套并舉銷售+持有”模式——養(yǎng)老概念住宅＋養(yǎng)老地產(chǎn)銷售+持有運營”方式運作，“銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運營相結(jié)合方式。③“會員制管理”模式——銷售會籍采用會員制管理模式，出售長、短租會員卡，變相“銷售+持有”模式只租不售”模式——醫(yī)療健康社區(qū)，所有持有運營只租不售，對自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對待，收取不同租金銷售方式適應(yīng)老年地產(chǎn)市場定位及多元化發(fā)展規(guī)定。出售房屋產(chǎn)權(quán)滿足消費群體置業(yè)投資規(guī)定；出租房屋使用權(quán)方式最為靈活，它可以依照本地消費者消費觀念，創(chuàng)造性衍生出各種既滿足消費者消費需求又適合開發(fā)商經(jīng)營租賃方式；產(chǎn)權(quán)酒店銷售方式適合老年地產(chǎn)養(yǎng)老、旅游服務(wù)模式市場定位一方面滿足了投資者獲取投資收益心理預(yù)期，同步可以使開發(fā)商迅速回籠資金，另一方面可以使開發(fā)商繼續(xù)擁有老年地產(chǎn)經(jīng)營權(quán)，從而有助于保持老年地產(chǎn)經(jīng)營方向。二、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高品位養(yǎng)老院銷售政策制定公司以“滿足顧客需求，減少顧客購買成本，購買便利性，營銷溝通”作為營銷理念和營銷原則，通過“產(chǎn)品（服務(wù)）、價格、渠道、溝通與促銷”方略和手段來實現(xiàn)營銷目的。養(yǎng)老中心產(chǎn)品市場定位遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公建設(shè)施共享“二路出擊”原則。其目的消費群體應(yīng)涉及具備中高經(jīng)濟實力老年人和資源公享群體（即享用老年地產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源群體，涉及旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）三、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高品位養(yǎng)老銷售渠道、方式、行銷環(huán)節(jié)和售后服務(wù)銷售渠道：采用直接式銷售方略：①公司產(chǎn)品（服務(wù)）不像住宅產(chǎn)品以銷售為重要利潤，售后差別大產(chǎn)品，尚有某些定制品。②市場集中，銷售范疇清晰；③公司自身擁有市場營銷技術(shù)，管理能力較強，經(jīng)驗豐富，需要高度控制產(chǎn)品及服務(wù)營銷狀況。銷售方式：公司設(shè)立銷售中心以向骨傷患者及需要中醫(yī)治療患者、老年人及準老年人群體直銷方式實現(xiàn)產(chǎn)品銷售。價格方略：撇脂、滲入、加成當前處在市場初期，價格上是選用撇脂戰(zhàn)略或是滲入戰(zhàn)略，取決于公司長期目的。撇脂戰(zhàn)略可迅速獲得高利潤，保證資金鏈健康。滲入戰(zhàn)略有助于公司在高品位養(yǎng)老地產(chǎn)市場長期地位鞏固。經(jīng)驗曲線和規(guī)模經(jīng)濟導(dǎo)致成本領(lǐng)先公司合用本方略更有優(yōu)勢渠道方略：謹慎選取渠道高品位項目更合用公司直接推銷渠道和專業(yè)代理機構(gòu)代理銷售對于高品位項目，網(wǎng)絡(luò)營銷更多意義上是宣傳手段，提供項目認知度。不合用房地產(chǎn)超市營銷等減少品牌形象渠道。公司成立了VIP客戶部，專門負責向國有企事業(yè)單位退休官員銷售養(yǎng)老中心產(chǎn)品。公司努力加強這塊業(yè)務(wù)，積極貼近客戶，提供個性化服務(wù)，搶奪競爭對手高毛利客戶。”多產(chǎn)品協(xié)同營銷公司幾大系列養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)制定了統(tǒng)一促銷方案，各個部門銷售目的并沒有受到影響。將來還將以統(tǒng)一廣告主元素，形成一致傳播攻勢，提高資源運用效率，給顧客一致品牌印象。市場拓展方略做法長處注意事項滾雪球以某一種地區(qū)目的市場為公司市場拓展“依照地”和“大本營”，進行精耕細作，此為基地向周邊鄰近地區(qū)逐漸滾動推動、滲入有助于公司減少營銷風險；有助于保證資源及時滿足；有助于市場穩(wěn)步鞏固拓展“依照地”市場務(wù)必穩(wěn)固，有絕對優(yōu)勢采蘑菇先選取和占領(lǐng)公司最有吸引力目的地區(qū)市場，采摘最大“蘑菇”，另一方面再選取和占領(lǐng)公司較有吸引力地區(qū)市場，即采摘第二大“蘑菇”公司能獲得最佳經(jīng)濟效益；公司市場拓展戰(zhàn)略具備靈活性、及時性缺少地理區(qū)域上持續(xù)性保齡球一方面攻占整個目的市場中某個“核心市場”——第一種“球瓶”，然后，運用這個“核心市場”巨大輻射力來影響周邊廣大市場，以達到占領(lǐng)大片市場目。占領(lǐng)核心市場后帶動其她市場發(fā)展對公司實力規(guī)定很高，合用于大公司農(nóng)村包圍都市先蠶食較易占領(lǐng)周邊市場，積蓄力量，等條件成熟占領(lǐng)中心市場有助于積蓄自己力量和營銷經(jīng)驗；對中心市場予以一種潛移默化影響合用與中小規(guī)模公司廣泛撒網(wǎng)向各個市場同步發(fā)動攻打，對各個市場同步占領(lǐng)方式可以在非常短時間內(nèi)達到同步占領(lǐng)各個市場目的對公司資源、資金、管控能力規(guī)定極高四、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高品位養(yǎng)老院銷售隊伍狀況及銷售福利分派政策公司為了適應(yīng)市場發(fā)展需要，全力打造精品養(yǎng)老戰(zhàn)略，以產(chǎn)品性能和服務(wù)質(zhì)量取勝，在此基本上，全力開拓市場。建立了一支有開拓和創(chuàng)新能力營銷隊伍，既有銷售人員11名，都具備大專以上文化限度。新產(chǎn)品推出之前，更新調(diào)節(jié)銷售隊伍規(guī)模和任務(wù)布置，為核心客戶配備恰當資源。銷售福利及分派嚴格按照公司員工薪酬制度和績效考核制度進行。五、促銷和市場滲入1．重要促銷方式鑒于公司產(chǎn)品特殊性采用重要促銷方式為：網(wǎng)絡(luò)促銷、服務(wù)促銷。促銷方略：整合營銷?！鲋攸c在于選取好拓展平臺和手段，建立起客戶體驗和滿意度，不斷擴大知名度?！鲞x取匹配高品位定位和形象廣告促銷、人員促銷、公共關(guān)系、營業(yè)推廣等手段。多渠道突出產(chǎn)品在環(huán)境、宜居、養(yǎng)老服務(wù)、社會化功能方面優(yōu)勢。■請普通民眾、業(yè)界同行、政府官員、國際客人實地考察，提供“試住”。舉辦系列交流活動，與行業(yè)協(xié)會、專業(yè)機構(gòu)合伙組織高品位客戶參觀團購。2．廣告/公關(guān)方略、媒體評估公司網(wǎng)絡(luò)營銷在網(wǎng)上市場開展促銷活動，相應(yīng)形式有4種，分別是網(wǎng)絡(luò)廣告、銷售增進、站點推廣和關(guān)系營銷。通過旗幟廣告、電子郵件廣告、電子雜志廣告、新聞組廣告、公示欄廣告等發(fā)布推廣公司產(chǎn)品。公關(guān)方略：公司通過國家規(guī)劃支持，及昆明市政府支持，營造利于公司生產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營活動大環(huán)境。目的就是營造公司內(nèi)外部良好經(jīng)營生態(tài)環(huán)境，并通過對政府進行宣傳、溝通和協(xié)調(diào)，以爭取目的客戶對中醫(yī)治療及高品位養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)承認。七、中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院及高品位養(yǎng)老院產(chǎn)品價格方案1.定價根據(jù)和價格構(gòu)造生產(chǎn)成本（1）、公司產(chǎn)品生產(chǎn)為批量建設(shè)、立體服務(wù)，服務(wù)簡易流程如下圖:咨咨詢問診入駐治療入入駐定制服務(wù)模式高品位養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容實施（2）、依照服務(wù)狀況計算，公司產(chǎn)品成本構(gòu)成為：地產(chǎn)成本、輔助配套設(shè)施、直接人工費用及個性化服務(wù)費用。八、銷售資料記錄和銷售紀錄方式，銷售周期計算公司營銷中心專人編制銷售關(guān)于各種報表，為公司制定對的銷售方略，提供及時、精確決策根據(jù)；錄入訂單，為公司運營提供及時和可靠數(shù)據(jù)基本；并通過專業(yè)財務(wù)軟件記錄產(chǎn)品進銷存狀況，及時精確提各類產(chǎn)品現(xiàn)狀及銷售狀況。銷售周期從客戶預(yù)付定金訂立合同開始，到商討有關(guān)服務(wù)規(guī)范、原則、規(guī)格到所有產(chǎn)品都提供完畢、客戶支付所有款項算一種銷售周期。九、市場開發(fā)規(guī)劃，銷售目的公司市場開發(fā)規(guī)劃如下表：項目年度均單價（不含稅）銷售金額（萬元）中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院60萬元/年x850床位15300高品位養(yǎng)老中心產(chǎn)權(quán)出售35元/㎡xx8萬㎡15120高品位養(yǎng)老中心中醫(yī)養(yǎng)生多項配套服務(wù)6000中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院60萬元/年x850床位30600高品位養(yǎng)老中心35元/㎡xx8萬㎡15120高品位養(yǎng)老中心中醫(yī)養(yǎng)生多項配套服務(wù)1中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院60萬元/年x850床位51000高品位養(yǎng)老中心35元/㎡xx8萬㎡0高品位養(yǎng)老中心中醫(yī)養(yǎng)生多項配套服務(wù)0中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院60萬元/年x850床位51000高品位養(yǎng)老中心35元/㎡xx8萬㎡高品位養(yǎng)老中心中醫(yī)養(yǎng)生多項配套服務(wù)0中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院60萬元/年x850床位51000高品位養(yǎng)老中心35元/㎡xx8萬㎡高品位養(yǎng)老中心中醫(yī)養(yǎng)生多項配套服務(wù)0計算根據(jù)：1、新增設(shè)施1月份開始達到30%銷售，1月開始達到60%銷售，1月開始達到100%銷售。（高品位養(yǎng)老中心產(chǎn)權(quán)預(yù)測于所有售罄，30%、60%、100%）2、每年產(chǎn)品及服務(wù)所有實現(xiàn)銷售第六章SWOT分析一、優(yōu)勢分析1、鄭保骨傷科醫(yī)術(shù)歷經(jīng)百年老式，醫(yī)術(shù)精湛，醫(yī)德崇高。在云南省擁有巨大行業(yè)影響力。2、擁有大批獲得獎勵及認定核心技術(shù)。3、擁有國內(nèi)多名專家專家構(gòu)成技術(shù)團隊，能為中醫(yī)醫(yī)療前沿技術(shù)研發(fā)提供強有力技術(shù)支撐。4、云南在發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，自然資源優(yōu)勢、民族文化優(yōu)勢、生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢和地緣區(qū)位優(yōu)勢獨特，創(chuàng)造性地建設(shè)生態(tài)養(yǎng)老、園林養(yǎng)老、文化養(yǎng)老等特色養(yǎng)老設(shè)施，積極摸索異地購房、“候鳥式”養(yǎng)老、“季節(jié)性”養(yǎng)老、海外華人回國養(yǎng)老及建立連鎖養(yǎng)老超市等異地養(yǎng)老新模式，為國內(nèi)外老人提供休閑度假、療養(yǎng)康復(fù)等高品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，以滿足境內(nèi)外、國內(nèi)外不同層次、不同類型養(yǎng)老服務(wù)需求，將云南獨具特色高品位養(yǎng)老服務(wù)品牌。5、項目所在地廣福路是連結(jié)昆明市主城區(qū)迅速干道，東連繞城高速、昆明新機場,西連滇池國家旅游渡假區(qū),對面即是國家級生態(tài)公園，環(huán)境優(yōu)雅寧靜；項目周邊范疇有世紀城、體育城、海倫國際、櫻花語等大型住宅項目，環(huán)境寧靜優(yōu)雅，對本項目建成后服務(wù)人口提供保證，也使項目品質(zhì)與投資升值空間得到提高。6、政府從政策層面為云南養(yǎng)老行業(yè)創(chuàng)造一種可持續(xù)發(fā)展政策及經(jīng)濟環(huán)境。7、服務(wù)項目齊全，引進全國首創(chuàng)中醫(yī)養(yǎng)生概念（中藥、），從而使項目獲利點增長。8、項目定位精確，模式清晰，可行性強，市場前景遼闊，社會效益大。前期可以立足省內(nèi)市場，后期將可以進軍國內(nèi)，國際市場。9、借鑒國內(nèi)外先進高品位養(yǎng)老公司成熟經(jīng)驗，自主創(chuàng)新服務(wù)。10、引入顧問團，云集了云南金融界專家、民生專家、為公司項目進行充分評估，減少不必要錯誤，保證投資者收益同步提高公司效益，并保證壞賬率達到最低或者為零。11、項目建設(shè)規(guī)模云南最大，且項目服務(wù)功能齊全，自建醫(yī)療配套（鄭保中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院），能更好為客戶提供醫(yī)療保障。12、原有股東資源優(yōu)勢明顯，有數(shù)量巨大固定客戶，能為項當前期營銷緩和壓力，增進投資回收。二、劣勢分析1、現(xiàn)行應(yīng)對人口老化某些制度和政策還是準備局限性，咱們在老齡化問題上物質(zhì)準備局限性、思想準備局限性，因此也給咱們各級政府，特別給社會帶來了貢獻壓力。2、從某些發(fā)達國家來看，“以房養(yǎng)老”制度履行時間已經(jīng)很長，積累了諸多經(jīng)驗，但總來講，政府必要強行接入，在其中扮演了公眾信任角色，以保障房主、金融機構(gòu)、保險機構(gòu)各方權(quán)益，防止矛盾產(chǎn)生。而自去年9月，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)若干意見》，提出勉勵開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。時隔半年，隨著保監(jiān)會《關(guān)于開展老年人住房反