蚌埠商業(yè)街項目策劃總案樣本

一、定位根據(jù)本項目位于蚌埠新區(qū)CBD區(qū)域外延，詳細形態(tài)為一環(huán)形商業(yè)步行街。從功能廣度上來看，是對整個新區(qū)商業(yè)設(shè)施完善,屬于畫龍點睛之筆，是對都市建筑和區(qū)域規(guī)劃“刷新“；從地位高度上看，是蚌埠第一&唯一商業(yè)步行街,屬于彌補都市空白，是對經(jīng)營者舊式商業(yè)概念和蚌埠人固有生活方式“升級”；該項目成功與否意義重大，將直接關(guān)乎CBD概念提高、直接關(guān)乎新區(qū)品牌形象、并間接影響蚌埠將來走向,因而咱們完全有理由相信：今天項目策劃,就是明天都市策劃。在詳細定位思考中，咱們基于兩條思路延展：對蚌埠都市綜合實力進行客觀公正地評價，以利于對該項目進行精確地市場定位；對蚌埠消費者購買力和消費喜好進行調(diào)研，以協(xié)助在產(chǎn)品設(shè)計和后期招商中有放矢。都市綜合實力比較表：制表目：為了保證對項目定位精確性，本工作室對蚌埠市進行了全面考察和分析，對反映都市綜合實力有關(guān)指標(biāo)進行了考核。同步，結(jié)合其她樣本，進行全方位、多角度比較，從而獲得對本都市總體性評價。抽樣根據(jù)：在參照樣本都市選取中，咱們選用和蚌埠同屬華東兩個代表都市作為參數(shù)：一為國際大都市上海，一為江蘇省省會都市南京。制表闡明：該表格中數(shù)據(jù)某些參照自三地年鑒，別的文字簡評來源于我工作室市場調(diào)研和《荒島報告》等權(quán)威信息資料庫。行政屬性GDP增幅人口數(shù)量都市交通設(shè)施房地產(chǎn)市場既有商業(yè)配備人均收入消費需求主流消費群體上海直轄市在高位運營基本上穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展1600萬立體交通網(wǎng)絡(luò)成型從高速發(fā)展步入成熟穩(wěn)定發(fā)展期國際化品牌配備3000元生活物資豐富，消費趨于理性總體分布平均，但由于收入因素，青年白領(lǐng)屬于消費主力軍南京省會都市向發(fā)達地區(qū)靠攏，步調(diào)高速平穩(wěn)600萬立體交通網(wǎng)絡(luò)架設(shè)中處在復(fù)蘇階段，市場進入迅速發(fā)展軌道國內(nèi)一線品牌為主1400元收入增長推動消費穩(wěn)定增長住宅仍以中年人為主，青年消費已經(jīng)進入滿足精神層次階段蚌埠地級市處在全面建設(shè)起步階段，屬于高速起跑階段76萬僅限地面公共交通都市化進程已準(zhǔn)備全面啟動，市場發(fā)展迅速，潛力巨大內(nèi)陸都市型商業(yè)，品牌匱乏稀疏600元物資開始逐漸豐富，市場需求呈強勁上揚勢頭中年人收入較高,是大件物品重要消費對象，而青年有一定消費需求，并開始趨向追求潮流和個性化消費透明思考：1、蚌埠作為安徽省內(nèi)一種交通要塞和物流中心，其經(jīng)濟潛力和戰(zhàn)略地位正越來越得到中央和安徽省注重，而我項目所處新城區(qū)隨著本地政府遷址于此，行政力量輻射和拉動經(jīng)濟效果不言而喻，新城區(qū)商業(yè)價值將得到進一步提高和貫徹；2、從表格中咱們可以看到，蚌埠市民盡管受到都市開放限度制約，從而導(dǎo)致人均收入水平較低，但從另一方面來看，商品物資供應(yīng)匱乏和單一已使得本地居民中積蓄了強烈消費欲望。3、通過對蚌埠商業(yè)街區(qū)考察，咱們發(fā)現(xiàn)其規(guī)劃排列顯得比較凌亂和隨意，規(guī)模檔次也參差不齊，缺少潮流化、個性化、以主題定位商業(yè)街區(qū)；此外，從本地“論資排輩”收入現(xiàn)象中咱們可以看出，青年人由于受到收入限制，顯然對定位中檔、崇尚個性商品青睞有加。

三地消費傾向排序表制表闡明：1、本表格通過對上海、南京、蚌埠三地消費者消費品種傾向進行隨機調(diào)查采樣，按照消費流向前三位進行排名；2、考慮到當(dāng)前住宅消費所占比重和金額都比較大，故而將其從“耐用消費品“一欄中分離出來單獨列示；3、表格中所列示排名順序是基于對支出配比權(quán)重而言，而非從絕對金額流向考核；4、本次調(diào)查詳細操作方式涉及查閱年鑒、電話采訪和口頭調(diào)查。住宅消費耐用消費品文化教誨餐飲娛樂休閑服裝飾品交際費用其她支出上海123南京123蚌埠123結(jié)論：通過表格可以看到，盡管蚌埠市民對耐用消費品投入意向占首位，但由于一方面受到收入水平限制，另一方面耐用消費品自身更換頻率屈指可數(shù)，因此蚌埠市民當(dāng)前消費支出還是重要流向“衣食住行”中前兩項，即餐飲和服飾；通過比較得出，蚌埠本地居民對餐飲、娛樂和服飾消費投入也占據(jù)了相稱比重，再結(jié)合咱們對蚌埠本地市場商業(yè)設(shè)施調(diào)研考察，如果咱們在商業(yè)街中能整合餐飲、娛樂休閑和潮流購物等幾大“眼球“元素，打造一條有規(guī)模、成氣候、多主題融合以上各項訴求點商業(yè)街將大有可為。二、定位原則規(guī)模發(fā)展原則為了提高新區(qū)CBD形象，乃至最后成為帶動蚌埠市GDP發(fā)展重要原子，同步彰顯開發(fā)商大手筆運作實力和魄力，項目目的直指“大而全，高精尖”。在總長度達到1.6公里，總建筑面積達到20特色鮮明原則每項產(chǎn)品獨到特色，都是開發(fā)者細致研究市場后通過千錘百煉和精心打磨后得出智慧結(jié)晶。在這樣一種大型項目產(chǎn)品設(shè)想中，咱們主張營造主題商業(yè)步行街概念，避免對市場上既有產(chǎn)品類型和模式模仿和跟風(fēng)，因而更加強調(diào)“神”“形”共通。服飾主題區(qū)域，所陳列商品有針對性地滿足青年人潮流追求；餐飲主題區(qū)域，是蚌埠美食大擂臺；各種區(qū)域交錯疊嶂，但鮮明特色還是將“人以群分”演繹得淋漓盡致。潮流性原則潮流就是YOUNG，潮流永遠是當(dāng)代生活領(lǐng)跑者。針對蚌埠既有商業(yè)狀況，提出“大開沿街、大開眼界”創(chuàng)想，不但在蚌埠率先引進各種國內(nèi)外知名品牌及連鎖店、還空運“一站式”觀念向消費者灌輸，引起關(guān)于生活品質(zhì)重新思考，充分貫徹潮流無處不在原則，在濃濃情調(diào)浸淫中，商業(yè)街成為蚌埠市民流行趨勢發(fā)布會場。優(yōu)勢互補原則在整個步行街商業(yè)配備中，采用了“兼收并蓄，聯(lián)動運作；錯位經(jīng)營，取長補短“十六字方針。不但將引進涉及“百盛購物中心”、“張生記飯店”“大西洋娛樂城”等在內(nèi)中大型商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)品牌；同步作為補充，還將引進某些諸如“U2”、“上島咖啡”、“必勝客”等某些專有品牌特色店鋪，以形成“大小共存，以大構(gòu)架，以小豐富，優(yōu)勢互補”格局，對發(fā)展商是整個商業(yè)街品牌完善，對經(jīng)營者來說為自身業(yè)務(wù)留出足夠施展空間，從消費者來看可以有多元化自由選取，三者共贏、互惠互利。富含文化原則“文化融入規(guī)劃”理念演示，將貫穿于商業(yè)步行街產(chǎn)品塑造每個細節(jié)中：因地制宜地將徽派文化地方特色滲入在建筑理念總體把握，提高區(qū)域地方氛圍和特色；商業(yè)配套完善上，也為社區(qū)文化建設(shè)留出足夠想象空間，引進“喝茶+閱讀”休閑書吧；在“街容”塑造上，布置布滿藝術(shù)氣息景觀小品等文化產(chǎn)物，長街因文化而變得雅致得體，文化在邊走邊看中得到文化積淀和藝術(shù)熏陶。生態(tài)性原則在1.6公里步行街上，既要保證建筑面積最大化運用、以實現(xiàn)商業(yè)利益追求，還要保證整體環(huán)境生態(tài)建設(shè)，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在綠化布局上突破平面限制，嘗試了立體綠化、坡地綠化，而MINI竹園引入更是為“生態(tài)性消費”人性化原則秉承“以人為本”規(guī)劃設(shè)計原則，局域內(nèi)各項產(chǎn)品構(gòu)想在滿足各項建設(shè)指標(biāo)同步，更加注重對人性感受和關(guān)懷考慮，增添了多項人性化設(shè)計：從可供逛街者小坐休憩秋千式座椅到小朋友鐘點托管服務(wù)，從坡地綠化到人車分流，再到各種專屬商業(yè)業(yè)態(tài)針對不同客戶群度身定做，方方面面都是針對使用者貼心設(shè)計和情感訴求，讓顧客、游客、觀光客真正感受到在自我情緒“膨脹”和被扶植感性天地里歸屬感。8、康體健身原則大型步行街在展示其潮流性和人性關(guān)愛同步，也在其中溶入了“健康才有將來”思想：運用其和CBD區(qū)域內(nèi)大型市民廣場和人造涂山公園“接壤”機會點，而我項目又可以彌補以上兩個項目所不具備綜合性和規(guī)模性優(yōu)勢，不但為運動發(fā)熱友提供了擁有各種專業(yè)運動器材運動活力城，并且將“全民康健”觀念普澤廣廈——在步行街休閑廣場上也為市民和游客提供了大眾化健身設(shè)備，可以“邊走邊唱”，也可以“邊走邊嘗”，真正體現(xiàn)出“健康面前，人人平等”意味雋永。三、產(chǎn)品定位形象定位都市形象——“本部”重組版蚌埠作為安徽第二大都市，始終“屈居”于省會都市合肥之下。究其因素，除了行政區(qū)劃自身設(shè)定之外，蚌埠在都市景觀、經(jīng)濟輻射、行業(yè)指標(biāo)等多方面確落后于合肥，如何變“安徽蚌埠”為安徽“本部“？一種西湖，可以托起一種杭州；一種陸家嘴，也可以讓上海為浦東驕傲；當(dāng)前，一種融會了蚌埠“最大”、“首家”、“第一”等各種最高檔商業(yè)步行街項目，予以蚌埠一種支點：再版都市名片——變化鐵路樞紐單一“頭銜”提高都市地位——給蚌埠前綴加上一種“大”洗滌都市臉面——為市容市貌增添清潔“指數(shù)”2、區(qū)域形象——為CBD“蓋帽”蚌埠都市發(fā)展裹足不前，可以說是都市規(guī)劃和重心設(shè)計不合理所致，“啞鈴”狀發(fā)展導(dǎo)致兩頭大，中間小尷尬：一面是都市“兩極”各自為政，一面是作為支撐點“杠桿”勢單力薄。一種CBD區(qū)域設(shè)想，正在力求彌補和扭轉(zhuǎn)這種“都是啞鈴惹禍”，而商業(yè)步行街同樣任重道遠：行政上，要為CBD區(qū)域添上完“美”一筆；商業(yè)上，要為高新開發(fā)區(qū)帶上“金腰帶”；道路上，要協(xié)助涂山路、延安路“溝通”。3、生活形象——點“靚”夜明珠“蚌埠沒有夜生活，蚌埠夜生活在沿街大排擋上”這是咱們對蚌埠第一印象。作為市中心最具規(guī)模商業(yè)街淮河路僅僅營業(yè)到20點30分。作為商業(yè)步行街又一種形象，讓“珍珠”變“明珠”。都市，需要為生活添加“延長線”；都市，需要為這個“人們”開燈；都市，嘗試“使動用法”——使之明亮。4、市民形象——從“YOUNG”到“YOUNGER”通過對蚌埠市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其收入分派上依然遵循著籌劃經(jīng)濟時代“論資排輩”模式，青年人打扮手段是“便宜”+“新穎”，強調(diào)SHOW一季，中年人裝飾辦法是“結(jié)實”+“古板”，強調(diào)質(zhì)地，有無一種“眾口一調(diào)”方案？時代之窗步行街，讓蚌埠人結(jié)識一種新單詞“YOUNGER”讓青年人從潮流中找到將來，讓中年人從輕松中喚回過去，潮流，不是青年人專利。蚌埠人，應(yīng)有“鐵老大”之外別樣自豪感。（二）功能定位扮靚蚌埠美體塑形課綜觀今日蚌埠，咱們不難發(fā)現(xiàn)，和大力發(fā)展工業(yè)步伐相比，都市形象美化工程卻顯得落后一步，整個城區(qū)至今沒有一種標(biāo)志性景觀大道值得新一代蚌埠人引覺得豪，北京有王府井，上海有南京路，重慶有解放碑，蚌埠有什么？TOBEORNOTTOBE，這是個問題。好在高瞻遠矚蚌埠市政府意識到這一點，隨著新城區(qū)開辟和舊機場搬遷等一系列重大舉措，行政“大腦”遷址于此，CBD區(qū)域亭亭玉立，涂山路和延安路終于“溝通”，時代之窗步行街誕生呼之欲出，眾望所歸。作息26珠城夜未央通過對蚌埠本地調(diào)查研究咱們便不難發(fā)現(xiàn)，該都市生物機能呈現(xiàn)出“早睡早起身體好”特點，言下之意就是這是一種沒有或少有夜生活都市，以本地最具規(guī)模商業(yè)街——淮河路為例，晚上八點半整條街就進入“停擺”狀態(tài)，這里“夜晚”靜悄悄。時代之窗步行街營造，將力圖打破這種局面，在這里將夜晚八點半延長到夜晚十點半，并據(jù)此為基點，帶動整個蚌埠商業(yè)進行一次“換腦行動”，刷新蚌埠都市鐘擺，革命蚌埠人作息制度，變“珍珠城”為“明珠城”，讓霓虹華燈和蚌埠人“密切接觸”。99o+1o當(dāng)前完畢式在新城規(guī)劃宏偉藍圖上，設(shè)計了會展中心、歌劇院、科技圖書館和涂山等大型公建，堪稱新蚌埠重中之重，而周邊沁雅花園和米亞花園這兩大珠城NO.1大型社區(qū)也為新城提供了足夠人脈和氛圍，但是一種棘手問題不可回避：吃喝玩樂何處有？水燒到99o還不開，就缺最后1o；龍被勾畫到惟妙惟肖，依然缺少最后點睛。時代之窗步行街，將添上濃墨重彩這一筆，一條以潮流為主題，兼容了餐飲、娛樂、購物、休閑等四維功能商業(yè)街區(qū)鋪陳，定能讓蚌埠人每天“SWELL”。老少皆宜“退歲政策”淮河路商業(yè)街是蚌埠市主流商業(yè)“聚點”，蚌埠百貨大樓、青云服飾、百大超市鱗次櫛比，進入其中可以直觀地感受到由于信息閉塞而導(dǎo)致商品檔次和式樣全面落后，國內(nèi)一線品牌更是難覓蹤跡。而以中山街和南山路為主個性小店，又由于缺少整體規(guī)劃而呈現(xiàn)出散兵游勇不成氣候局面，來自南方某些流行元素已經(jīng)可以“一招鮮，吃遍天”，蚌埠人需要色彩、需要元素、需要凈化，需要一場“年輕運動”。時代之窗步行街，讓想象變?yōu)橐苍S，在這里，中年人可以找到昨天，青年人可以看到將來，一場秀出自我表演正傾情上演，“退歲理論”將變?yōu)橐苍S。（三）經(jīng)營性客戶定位整個步行街商業(yè)業(yè)態(tài)總體格局將呈現(xiàn)“以大構(gòu)架，用小完善；大小聯(lián)動，兼收并蓄”態(tài)勢，因而在經(jīng)營性客戶群體定位上，將綜合性商業(yè)公司“艦隊”和個性化、品牌化連鎖加盟“游艇”相融合，力求在步行界所“服涉”行業(yè)既包羅萬象，又能展開錯位競爭；既保護各家商業(yè)自身利益，又能為消費者提供各種服務(wù)。全能選手團隊賽——綜合性公司整個步行街有總共20萬平方米商業(yè)面積，因而一方面要濃墨重彩勾勒出幾種綜合性艦隊來支撐起整條街氣勢，并提高街區(qū)和居于其中建筑形象。同步考慮到整個步行街并不但僅為某些潮流青年服務(wù)，同步作為蚌埠都市景觀和新區(qū)功能完善，在建成之后也不可避免地要接待某些旅游、參觀團隊，因而“組織團隊賽”就成為了必然。我工作室建議招募有3-4個“全能選手”來分?jǐn)偟羝渲幸话胍陨厦娣e配比，在檔次定位基本固定在國內(nèi)知名基調(diào)上，初步設(shè)想引進一家諸如“大洋百貨”、“百盛購物中心”之類商業(yè)公司，引進一家諸如“張生記”“云都海鮮城“之類大型餐飲中心，而在娛樂休閑方面，諸如“大西洋娛樂城”模式也值得借鑒和參照。單項選手一招鮮——品牌連鎖店在弄墨重彩地引入“艦隊”以支撐整個商業(yè)步行街“骨骼”之后，勢必將轉(zhuǎn)入工筆細描階段將“血肉”充實進去以豐滿形象，完善功能，就好比團隊賽排定座次后來，以“一招鮮，吃遍天”為主旨單項賽將拉開帷幕。作為對綜合性公司補充，我工作室建議在招商時先進行總體籌劃和分布，以避免發(fā)生“搶跑道”狀況，舉例而言，有一家杭州菜系“張生記”，就要避免“樓外樓“介入，而可以考慮錯位進行，向諸如“天府傳說”為代表四川菜系、“小南國”為代表上海菜系、以及以“PIZZAHUT”為代表洋快餐打開大門。這樣于公司經(jīng)營有利，于消費者選取有利，于整個項目價值增長也有利。（四）投資性客戶定位珠城季候風(fēng)——本地客商熱傳導(dǎo)通過對蚌埠本地幾種重要商業(yè)形態(tài)市場調(diào)查咱們發(fā)現(xiàn)：該都市商業(yè)未能形成星火燎原之勢，癥結(jié)“都是封閉惹禍”：從本地消費者而言，都市有消費群體、有消費需求、也有一定購買力；從本地經(jīng)營者角度而言，有商業(yè)敏感、有一定資金，同樣缺少是——舞臺。因而可以想見，在咱們構(gòu)筑樣板商業(yè)街同步，“圍觀”人群中就有這樣一批“帶好舞衣，待價而沽”“表演者”，一旦看到商業(yè)步行街是一種適當(dāng)平臺，就會沖進這個市場來充分施展。由于中山街、南山路始終未能形成氣候，而淮河路被“宏觀調(diào)控”成晚8點集體“熄燈”，因此不可忽視，無論是國營抑或個體業(yè)主，一旦看到樣板商業(yè)街月成交量，都會毅然決然“月亮走，我也走”。徽商群英會——省內(nèi)客商熱對流在充分考慮蚌埠本地公司同步，咱們也可以采用跳出一種單純、容量有限思維定式來看高一線。從宏觀面看，蚌埠之于安徽，決不但僅是一種單純地級市這樣簡樸，它是安徽省直轄市；再從微觀面看，新區(qū)之于蚌埠，也決不但僅是一種純粹開發(fā)區(qū)而已，它是都市將來起飛發(fā)射臺，無論從地處市中心，還是行政重心遷移連鎖反映，都可以從中得到證明。作為在中華人民共和國歷史上有相本地位徽商，分布在蚌埠周邊，自身所具備同鄉(xiāng)情結(jié)，加上蚌埠在鐵路交通方面“中樞神經(jīng)”地位，安徽省內(nèi)客商不也許不從中嗅到一種別樣滋味，何況從時間節(jié)點上看，今日蚌埠正處在經(jīng)濟“拉桿升空”時段，購買“原始股”將意味著什么？從看好商機、看好地價橫向角度，甚至從搶先排隊縱向視點，徽商蚌埠會晤都將值得咱們期待。異地過江龍——南方商賈熱輻射和前兩者所依附情結(jié)和便利所不同是，咱們也不能忽視在當(dāng)前投資隊伍中有一種特殊群體存在，那就是來自南方置業(yè)一族，其中又以溫州客戶為主。舟山群島曾經(jīng)是以漁業(yè)為主業(yè)經(jīng)濟鏈，但前有改革開發(fā)優(yōu)惠政策牽引，后有漁業(yè)成本提高導(dǎo)致利潤下降，加上吃苦耐勞天性，使得溫州人財富指數(shù)飚升。但咱們又不能不看到，富裕起來溫州人依然保存著比較老式和保守觀念，股票期貨等投機性生意自是退避三舍，揮金如土又不符合她們天性，倒是“一鋪養(yǎng)三代”、“家當(dāng)家當(dāng)，有家可擋”觀念根深蒂固，因此近年來溫州客在各地購買物業(yè)成為一種趨勢，況且從地理位置、環(huán)境氣候、交通條件等方面來看，蚌埠和溫州都可以找到平衡點，在異地置業(yè)轉(zhuǎn)而出租出去，自己成為“寓公”“墅公”都已經(jīng)成為模式化操作，相對而言“鋪公”更有利可圖，何樂而不為？（四）消費者定位高、高、實在是高——三高一族所謂“三高”就是指那些高學(xué)歷、高收入、高消費“主力隊員”，通過查閱這某些人群“檔案”可以找到諸多共性：例如普通擁有大專以上學(xué)歷，例如年齡跨度在25-35歲之間，例如職業(yè)重要分布在銀行白領(lǐng)、公務(wù)員、大型企事業(yè)單位中層管理人員，例如月收入在元左右。從需求方面看，她們中大某些人講究生活享有，舍得將自己收入一大某些用作盡情享有努力工作所帶來物質(zhì)生活品質(zhì)，對生活取舍體現(xiàn)得更為純粹和感性；從供應(yīng)方面看，蚌埠既有市區(qū)購物場合所提供商品普遍只適合于中、老年人、休閑娛樂場合數(shù)量少檔次低，主線無法滿足白領(lǐng)在精神與物質(zhì)上消費需求心理。有需求，就要有供應(yīng)。時代之窗將是蚌埠“新天地“?！斑呑哌厙L”商務(wù)通——來往過客當(dāng)代交通構(gòu)架完善催生出一大批“空中飛人“，每到一地，自然是“二重奏”：即公務(wù)和購物，在忙完商務(wù)事宜之后時間，逛逛都市景觀，看看風(fēng)土人情是必不可少內(nèi)容。這某些人有兩大特點：一是時間比較緊，不太也許充分舒展地游山玩水；二是對消費顯得比較豪邁，對品質(zhì)敏感度大大超過價格。結(jié)合我項目咱們大概可以勾勒出這樣某些畫面：從CBD內(nèi)蚌埠唯一四星級酒店出來，徒步10分鐘，到“張生記”嘗嘗鮮；從CBD內(nèi)蚌埠唯一會展中心出來，徒步10分鐘，到“好樂迪”放松一下；從CBD內(nèi)蚌埠唯一歌劇院出來，徒步10分鐘，到“上島咖啡”喝一杯；時代之窗步行街，會讓這些“商務(wù)通”——有空來坐坐。近水樓臺新移民——社區(qū)業(yè)主通過對涂山路考察，原先老公房可以提示咱們居住于此住戶層次和購買力有限，但自從周邊近在咫尺面對面地開發(fā)了兩個樓盤——沁雅花園和米亞花園之后，狀況大大改進：一方面從體量上來說，這兩個都是建筑面積在10平方米左右大盤，當(dāng)前沁雅花園已經(jīng)基本售磬，米亞花園也有不錯成績，按照兩家最后銷售率維持在85%左右、每百平方米居住3人比例進行估算，將有5000而另一方面或許更加令人振奮：這以上兩個樓盤均價都在2300元/平方米左右，而蚌埠當(dāng)前最貴物業(yè)單價僅僅是1800元/平方米，由此可見，可以購買本地“刷新價”物業(yè)業(yè)主自然具備一定消費購買力。以上兩個樓盤盡管均有自己沿街商鋪，但由于規(guī)模有限，對我項目影響力也有限，何況步行街還依托著一種深受蚌埠市貌愛慕市民廣場。華燈初上、閑余飯后、假日周末，或全家散步、或有朋自遠方來、或三二知己，步行街所提供“一站式”氛圍將對這某些業(yè)主有比較大吸引力，至于稍稍高企消費不會成為影響她們好心情掣肘。四、總體規(guī)劃商業(yè)街組團劃分思路一方面考慮到整個商業(yè)街鋪面規(guī)定20萬方之多，為吸引本地市民，必要定位成多元化經(jīng)營綜合商業(yè)街。故建議充分運用商業(yè)街1.6公里另一方面20萬方商業(yè)規(guī)模，在1.6公里（二）、商業(yè)街組團劃分及經(jīng)營內(nèi)容整個商業(yè)街共分為5個小型功能組團，詳細劃分及經(jīng)營內(nèi)容如下：A1規(guī)劃為百貨商場A1位于整個規(guī)劃圓弧中心地帶，位于商業(yè)步行街與都市南北主干道——延安路黃金交叉口，是人流量相對集中匯聚之地，無論商業(yè)價值角度，還是景觀價值角度分析，都是整個商業(yè)街價值含金量“最高”地帶，故咱們建議設(shè)立大型綜合百貨商場，最大限度地匯集顧客人流量，建筑高度建議地上七層地下一層，以豐富商品經(jīng)營品種、良好購物環(huán)境、優(yōu)質(zhì)品牌服務(wù)提高都市商業(yè)形象。該大型百貨商場建議打造為蚌埠旗艦式綜合百貨商場，取代當(dāng)前淮河路蚌埠百貨大樓在都市中NO.1地位。商場內(nèi)經(jīng)營商品檔次建議定位在國內(nèi)一流及國際二流原則，吸引本土高收入者“回流消費”。詳細商場內(nèi)各樓層經(jīng)營品種劃分如下：-1層：自選超市1層：化妝品、珠寶首飾、名表、皮鞋、箱包、禮物等2層：潮流女裝、少女裝、淑女裝、女士飾品等3層：職業(yè)女裝、精品女裝、女士時裝等4層：男士西服、西褲、茄克、休閑裝、襯衫、領(lǐng)帶、皮件皮具5層：運動服裝、鞋帽、體育用品、小朋友服裝、小朋友用品等6層：彩電、音響、冰箱、洗衣機、空調(diào)、小家電、電腦等7層：咖啡廳（含西式簡餐）、大型開放式小吃美食廣場等A2規(guī)劃為大型娛樂城由于從地塊位置分析，A2與A1相持對立，因而擁有同等地段優(yōu)勢，樓高建議亦設(shè)地上七層地下一層。為豐富都市建筑景觀性與標(biāo)志性，咱們大膽設(shè)想在A1、A2頂端中央處設(shè)一架空玻璃球進行聯(lián)接，此玻璃球是整個商業(yè)街也是將來都市標(biāo)志性建筑，一來寓意蚌埠——“珍珠城”美喻，二來豐富視覺效果，成為整個商業(yè)街亮點，大大提高了商業(yè)街形象，可延伸出商業(yè)街旅游觀光概念，三來架設(shè)A1與A2之間連通，可各自增長顧客人流量，提高上層鋪面商業(yè)價值。咱們對于A2商業(yè)經(jīng)營定位是大型娛樂城，采用娛樂業(yè)態(tài)表層是為了增進購物和娛樂互動性，從消費多元考慮，實行全程消費指南街區(qū)，深層目是注入潮流活躍元素，為整個標(biāo)志物業(yè)添加活躍元素以瑣定不同層次消費群體，為整個都市百姓特別年輕一代釋放積累已久娛樂消費渴望。在都市潮流消費主力軍加盟下，在匯集娛樂夜生活人氣渲染下，就可以真正發(fā)揮商業(yè)巨大能量，帶動商業(yè)街繁華與火爆。A2面對消費群必要大眾化，也是整個最富生命活力消費群體，建議經(jīng)營內(nèi)容和消費價格上同樣需要體現(xiàn)大眾化與潮流化，因而娛樂城詳細設(shè)想經(jīng)營內(nèi)容如下-1層：電動游藝城1層：潮流電影城2層：卡拉ok娛樂城（如量販?zhǔn)剑?層：滾軸溜冰場4層：主題迪吧5層：大型室內(nèi)豪華保齡球館6層：溫泉游泳池B1規(guī)劃為潮流精品服飾區(qū)考慮到B1地塊屬整個商業(yè)中流地段，且分別位于A1和A2兩側(cè)，從整個商業(yè)街面積分布而言，基本為低層建筑，為了維持顧客逛街興奮狀態(tài)，建議規(guī)劃成以服飾為主題專屬區(qū)。咱們通過對蚌埠百貨商場、服飾街、批發(fā)市場等各商業(yè)形態(tài)調(diào)查后，發(fā)現(xiàn)蚌埠市民對服飾規(guī)定早已從“遮寒保暖”進入“追趕潮流”階段，特別年輕人和學(xué)生已成都市“超前一族”，與其她國內(nèi)大都市同齡人同樣，進入“潮流品牌”消費階段。但是，整個都市服裝業(yè)正如前份報告所言檔次和款式不夠，涉及蚌埠百貨大樓也滿足不了主力消費層，相反針對年輕人南山路和中山街服飾街格外“吃香”，此外有“佐丹奴”和“美特斯邦威”品牌也深受年輕人青睞。由于南山路和中山街受鋪面量限制，已呈“飽和”狀態(tài)，僅有二十余家鋪面，無論經(jīng)營規(guī)模和服飾品牌來說，均滿足不了青年市場（特別男性）需求。故咱們建議在B1區(qū)域打造一條在蚌埠市具備代表性潮流精品服飾街，規(guī)模與檔次高于南山路與中心街，又與綜合百貨商場形成錯位競爭。為充分挖掘臨街鋪面商業(yè)價值，B1地塊內(nèi)建筑基本以三層為主，但考慮到顧客逛街心態(tài)，因此服飾街基本是低層鋪面經(jīng)營服飾為主，店鋪基本是小面積，經(jīng)營品種以潮流、個性和品牌為特色。二層除少量和低層鋪面聯(lián)合經(jīng)營外，多數(shù)和三層均是整層經(jīng)營，內(nèi)容為茶坊、特色品牌餐飲店、火鍋樓等為主。詳細各層經(jīng)營內(nèi)容如下1層：男、女性潮流品牌服飾，如：簡、真維斯、MISS、依戀、艾格、堡獅龍等中價位品牌，在維護商業(yè)街整體形象基本上，迎合更多消費者。2層：主題茶坊或快餐店：避風(fēng)塘茶樓、永和豆?jié){，年輕人涉及學(xué)生休閑娛樂為主。3層：四川火鍋樓、大食代、日式壽司坊。注：低層鋪面除經(jīng)營服飾外，會有少量經(jīng)營眼鏡、首飾店或品牌快餐店，以避免經(jīng)營品種單調(diào)，實現(xiàn)商業(yè)街綜合性功能。B2規(guī)劃為大型美食城在本報告前面曾提及，蚌埠餐飲業(yè)非常紅火，因素在于都市居民對飲食消費支出比重較大，因此在商業(yè)街規(guī)劃中劃分一塊作為大型美食城?？紤]商業(yè)街餐飲定位檔次較高，為以便目的顧客駕車與泊車問題，建議設(shè)立在商業(yè)街與都市將來第一主干道——涂山路交接處：B2地塊，建筑基本3層為主。至于美食城經(jīng)營定位，咱們在調(diào)研整個蚌埠餐飲市場后，發(fā)現(xiàn)幾點：第一，本地飲食文化較為單一，基本以本幫菜系為主；第二，缺少國內(nèi)品牌餐飲連鎖店加盟，第三，規(guī)模性經(jīng)營店面也不多，硬件設(shè)施與軟件服務(wù)普通。為體現(xiàn)商業(yè)街形象與美食城特色，建議引進二至三家國內(nèi)大型品牌餐飲連鎖店，如杭州張生記、紅泥和知味館等，上海美林閣、上海人家和小南國等，原則上每家餐飲店都是整棟三個層面規(guī)模性經(jīng)營。C規(guī)劃為酒吧、咖啡休閑街區(qū)“給咱們一種浪漫空間吧！”恐怕是蚌埠市大多數(shù)熱戀男女無奈心聲。倘佯晚上八點半作息淮河路、走進阿姨們歌舞升平珠園，或是坐在不倫不類市區(qū)咖啡廳，她們始終找不出半點浪漫氛圍，這也涉及無數(shù)渴望重溫浪漫情懷年輕夫婦。為此，咱們在市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)該現(xiàn)象后，設(shè)想在商業(yè)街引進某些中檔次或品牌連鎖咖啡廳、酒吧或西式簡餐廳，營造一種適合年輕人戀愛或約會休閑場合，但規(guī)模要恰當(dāng)控制。考慮C地塊位于商業(yè)街西端入口處，對于塑造商業(yè)街環(huán)境氛圍特別重要，同步從地塊形狀分析，沿街面較窄而進深很長，商業(yè)運用價值角度分析，不適合伙沿街零售鋪面。故建議將該地塊作一種以經(jīng)營酒吧咖啡為主休閑街區(qū)，且充分地塊進深較長特點，做類似北京四合院低密度建筑群落，中間設(shè)立室外休閑廣場，局部可形成露天咖啡，固然通過景觀環(huán)境點綴和人氣匯聚，營造優(yōu)雅舒服交流空間，此外該廣場也可運用作宣傳活動展示。至于在街區(qū)外部，也可設(shè)立綠色花壇和人工座椅，形成當(dāng)代綠色生態(tài)城概念，秉承天人合一規(guī)劃理念，為前來商業(yè)街購物和觀光人群提供一種天然氧吧和休憩逗留場合，以達到親和消費群人性體現(xiàn)。C地塊休閑街區(qū)建筑基本規(guī)劃為2—3層，經(jīng)營內(nèi)容以中檔價位特色酒吧、品牌連鎖咖啡店、甜品店、運動活力城、天然聊吧等為主，如：臺灣上島咖啡、必勝客等注：為增進銷售，咱們建議運用C組團休閑街特色，靠主干道涂山路處或商業(yè)街入口處，先期建設(shè)商業(yè)樣板街，并招商引進少量酒吧、咖啡廳、西餐廳和某些服飾精品店，營造局部商業(yè)街氛圍，增強投資者和經(jīng)營者信心。五、產(chǎn)品建議（一）建筑單體1、建議根據(jù)：充分闡釋項目蚌埠市標(biāo)志建筑產(chǎn)品及形象定位充分支持項目購物、餐飲、娛樂休閑于一體功能定位利于后期銷售與招商工作以便消費者購物休閑2、單體建議：A組團A組團建議一幢單體建筑，地上7層，地下1層。A1、A2在延安路兩側(cè)對稱形成“雙子樓”，給人以視覺美感與沖擊力。建筑外立面大量采用石材加鋁扣板相結(jié)合手法，中部縱橫交錯形成韻律性藝術(shù)線條，體現(xiàn)建筑當(dāng)代感與視覺節(jié)奏感。在A1、A2中間架設(shè)空中走廊，走廊兩邊亦可直通兩側(cè)商場。A1、A2均設(shè)觀光電梯。A1、A2建筑頂部之間架設(shè)巨型景觀球形建筑，意喻蚌埠都市明眸（心靈之窗），呼應(yīng)項目案名。同步配合兩側(cè)建筑頂部建筑解決，通過A1和A2塔形建筑設(shè)計風(fēng)格，再配合燈光效果，與巨型珍珠景觀共同營造出“二龍戲珠”都市景觀。B組團B組團建議為3層建筑。建筑立面與其她組團恰當(dāng)保持和諧統(tǒng)一，配合精品服飾城和美食城定位，結(jié)合石木、金屬桿件與景觀玻璃運用，并進一步結(jié)合霓虹燈、射燈、地?zé)舻雀鞣N燈光效果，充分營造出窗明幾凈或是燈火輝煌購物與餐飲氛圍。B1某些精品服飾城建筑采用框架構(gòu)造，便于相鄰商鋪打通使用，也有助于后期銷售。B2某些美食城建筑臨主干道一側(cè)留一定面積緩沖廣場，可結(jié)合地上停車場使用。C組團C組團建筑建議為2—3層。中間為露天式休閑廣場，四周為環(huán)繞酒吧、咖啡廳和西餐廳。建筑一層除南向外另三側(cè)商鋪兩端開放，與外圍步行街、生態(tài)景觀帶相融合。建筑采用框架構(gòu)造，便于相臨商鋪打通使用，也有助于后期銷售。建筑立面結(jié)合采用石材、木質(zhì)與大面積玻璃，配合縱向與橫向建筑線條線條，體現(xiàn)建筑當(dāng)代感。（二）建筑風(fēng)格：1、闡釋根據(jù)：◆支持項目形象定位本項目定位為蚌埠市新標(biāo)志建筑、商業(yè)核心、新城區(qū)明珠工程，因而建筑風(fēng)格應(yīng)合理闡釋項目都市形象，以突顯建筑當(dāng)代、大氣、惟我獨尊核心地位?！羧诤现苓呿椖拷ㄖL(fēng)格本項目地塊周邊即將建成會展中心、科技圖書館、劇院、四星級酒店等，它們與本項目構(gòu)成一種整體，一起構(gòu)成蚌埠新CBD區(qū)域與商業(yè)經(jīng)濟中心。因而本項目建筑風(fēng)格應(yīng)與周邊建筑風(fēng)格和諧統(tǒng)一、渾然一體?！裘黠@區(qū)別老城區(qū)建筑本項目應(yīng)有別于都市原有建筑風(fēng)貌，面向?qū)?，定位于新城區(qū)明珠工程，充分拔高項目形象，成為所有蚌埠人民向往。◆迎合新一代青年消費心理青年代表著活力，代表著但愿，代表著蚌埠將來。咱們新一代青年在行為和理念上已明顯區(qū)別于她們祖輩，有了質(zhì)奔騰，不再局限于舊束縛。她們追求當(dāng)代，追求潮流，追求自由。咱們項目也應(yīng)充分迎合她們消費心理，為她們營造一種可以自由釋放空間。2、風(fēng)格建議本項目建筑風(fēng)格定位為：當(dāng)代主義簡約風(fēng)格高密度建筑應(yīng)著重于外立面裝修，通過石材與鋁扣板或玻璃幕墻運用，結(jié)合豐富立面色彩等體現(xiàn)，充分融合當(dāng)代及后當(dāng)代建筑元素，突出項目強烈當(dāng)代感與時代感，體現(xiàn)出國際化將來主義大氣風(fēng)格；此外，恰當(dāng)考慮蚌埠地區(qū)性文化特點，開創(chuàng)蚌埠新一代商業(yè)建筑風(fēng)格之先河，從而更有利支持項目形象定位。低層建筑與高密度建筑風(fēng)格保持一定和諧統(tǒng)一，同樣簡潔當(dāng)代而又富有變化，架構(gòu)輕巧又顯力度，充分體現(xiàn)出建筑當(dāng)代感與節(jié)奏感；此外，還應(yīng)在建筑細部解決、景觀小品營造上合理融合古典主義等風(fēng)格建筑體現(xiàn)手法，充分突出項目簡約明快、清新優(yōu)雅休閑風(fēng)格。三、環(huán)境營造建議整體環(huán)境營造將遵循“可分可合，動靜相宜”原則，在總體構(gòu)思上將起分為北側(cè)綠色生態(tài)休閑街和內(nèi)島式生態(tài)休閑廣場兩大主力“陣型”，其中綠色生態(tài)休閑街作為商業(yè)鋪面點綴，而內(nèi)島式生態(tài)休閑廣場作為獨立景觀自成一派，兩者渾然一體，又各自為“陣”，在動態(tài)和靜態(tài)景觀互動中，將環(huán)境內(nèi)涵演繹得淋漓盡致。1、在北側(cè)步行街：綠色生態(tài)休閑街街北側(cè)與規(guī)劃綠化帶融為一體，喬、灌、草合理搭配，形成立體生態(tài)綠化林，間設(shè)立亭、廊和枯山石等景觀小品，布置休閑桌椅等以供顧客休閑、納涼、聊天等。通過以上手段在商業(yè)中心充分營造出一種鬧中取靜、天人合一綠色生態(tài)休閑“驛站”。街心設(shè)立一條景觀帶。隔一定距離種植高大喬木類景觀樹，用以遮蔭、凈化空氣；樹下設(shè)立成方形或圓形圈椅，以供顧客臨街休息；景觀樹之間可設(shè)立某些防腐木質(zhì)工藝花壇，并隨季節(jié)變化種植不同花卉，為商業(yè)街帶來繽紛色彩與怡人花香；此外每隔一定距離設(shè)立戲水池，中心設(shè)噴泉，提供顧客戲水場合，滿足人們親水天性。生態(tài)景觀樹、工藝花壇、夢幻噴泉再加上商業(yè)街統(tǒng)一標(biāo)志藝術(shù)照明燈柱、各式繽紛彩色射燈，營造五彩斑斕、極具人性化生態(tài)休閑長廊，使人徜徉其中，留連忘返，樂不思蜀。2、C組團休閑廣場中庭：內(nèi)島式生態(tài)休閑廣場廣場中心可依照地塊實際尺寸設(shè)立若干中心主題景觀，如音樂噴泉水景主題、生態(tài)植物花卉主題、人文雕塑主題、枯山石人造景觀主題等等。從而形成景觀上差別性與多樣性，使人漫步其中可以移步換景，