紫光苑全案策劃報告樣本

紫光苑全案策劃報告上海房地產(chǎn)顧問有限公司二〇〇七年三月目錄第一某些上饒概況………………………上饒區(qū)位………………………………地理氣候………………………………歷史建制………………………………行政區(qū)劃………………………………都市資源………………………………經(jīng)濟概況………………………………第二某些上饒房地產(chǎn)市場專項調(diào)研…………………上饒房地產(chǎn)發(fā)展概況…………………………………地產(chǎn)住宅價格區(qū)間及其走勢…………………………上饒房地產(chǎn)住宅項目特性及其發(fā)展趨勢……………………………項目總平規(guī)劃特性分析………………………………項目建筑類別特性分析………………………………項目配套設(shè)施特性分析………………………………項目戶型設(shè)計特性分析………………………………品牌意識：開發(fā)品牌開始受到注重…………………第三某些項目概況……………………地塊描述：………………………………宗地位置………………………………宗地概況………………………………宗地交通………………………………第四某些項目市場分析………………………………第五某些媒體分析……………………媒體類型及分析……………………媒體選取建議………………………第六某些項目SWOT分析……………………………項目概況分析………………………項目SWOT分析………………………第七某些項目定位………………………第八某些產(chǎn)品建議………………………第九某些企劃包裝………………………推廣案名………………………………推廣總精神……………………………推廣標語………………………………推廣重點………………………………第十某些推廣方略………………………推廣思路………………………………推廣方略………………………………媒體方略………………………………第十一某些整合市場襲擊布置…………………………第十二某些戰(zhàn)術(shù)設(shè)計……………………第十三某些營銷方略……………………營銷思路………………………………銷售方略運用…………………………方略把控………………………………銷售控制………………………………銷售趨勢把握………………………營銷階段與推樓籌劃…………………………………價格政策制定與調(diào)節(jié)…………………………………渠道創(chuàng)新與物管促銷…………………………………物業(yè)管理協(xié)銷…………………………銷售管理與人員培訓(xùn)…………………………………第十四某些方案闡明……………………

第一某些上饒概況

上饒區(qū)位上饒市位于江西省東北部。上饒地理位置在北緯27o34'-29o34'，東經(jīng)116o13'-118o29'之間。10月經(jīng)國務(wù)院批準撤地設(shè)市，現(xiàn)轄十縣一區(qū)一市。東鄰浙江，西接安徽，南連福建，地理位置十分重要；素有“八省通衢”、“豫章第一門戶”稱謂。浙贛鐵路穿境而過，皖贛鐵路，橫南鐵路縱橫交錯；320、206國道和311高速公路貫穿東西南北，百十里內(nèi)有四個機場。交通通訊極其便利。面積22791平方公里。人口660萬。其中市區(qū)面積約為339平方公里。上饒憑借獨特區(qū)位優(yōu)勢，牽江浙、出滬寧、攜八閩、達粵桂，貨暢其流，人行其便,鑄就了發(fā)展大商貿(mào)大流通黃金寶地。力轉(zhuǎn)向進城務(wù)工，為開辦各類公司提供了充分有較高素質(zhì)勞動力儲備。地理氣候上饒地理位置在北緯27o34'-29o34'，東經(jīng)116o13'-118o29'之間。全境處中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，年平均氣溫16.7-18.2oC，年降雨量為1600-1800毫米，年無霜期為251天-274天。境內(nèi)氣候溫和，日照充分，雨量豐沛，無霜期長，分溫熱、溫和、溫涼三小氣候區(qū)，具備春秋短、冬夏長季候特點。特殊地理位置，以及由于氣候宜人，地面相對平坦，土質(zhì)優(yōu)良，有助于房地產(chǎn)開發(fā)。歷史建制上饒古屬揚州，春秋為吳越之地。自東漢建安年間析豫章郡地設(shè)立鄱陽郡（析余汗地置上饒縣）以來，已有1700近年歷史。境內(nèi)萬年仙人洞遺跡出土了大量石器和中華人民共和國最早陶器。證明了一萬近年前，人類祖先就在這里定居、勞作和繁衍。吊桶環(huán)耕作遺跡發(fā)掘稻種，確認了這里是世界稻作來源地之一。上饒境內(nèi)，僅新石器時期與商周文化遺跡就達48處?，F(xiàn)發(fā)掘保存文物19000余件。在漫長歷史變遷中，上饒政區(qū)設(shè)立幾經(jīng)變動。晉時，鄱陽郡改為信安，南朝改吳州，隋朝改饒州；明朝分設(shè)饒州府、廣信府。新中華人民共和國成立后，設(shè)上饒專區(qū)，后改上饒地區(qū)；10月，經(jīng)國務(wù)院批準，撤除上饒地區(qū)改設(shè)上饒市。行政區(qū)劃在漫長歷史變遷中，上饒政區(qū)設(shè)立幾經(jīng)變動。晉時，鄱陽郡改為信安，南朝改吳州，隋朝改饒州；明朝分設(shè)饒州府、廣信府。新中華人民共和國成立后，設(shè)上饒專區(qū)，后改上饒地區(qū)；10月，經(jīng)國務(wù)院批準，撤除上饒地區(qū)改設(shè)上饒市?，F(xiàn)轄十縣一區(qū)一市，分別為信州區(qū)、上饒縣、廣豐縣、玉山縣、婺源縣、德興市、鄱陽縣、余干縣、萬年縣、弋陽縣、橫峰縣、鉛山縣。都市資源土地資源：面積22791平方公里。全市有耕地607萬畝。上饒市地貌以中低山地、丘陵為主。南部與福建交界，綿亙著武夷山山脈，主峰黃崗山海拔2157.7米，是大陸華東第一高峰。中部懷玉山山脈，主峰玉京峰海拔1816.9米，是中華人民共和國知名景區(qū)三清山中心地帶。北部贛皖邊境鄣公山及黃山余脈，大部為低山和丘陵。間有連片小盆地。西部江河縱橫，湖泊星布，土地肥沃，是知名鄱陽湖平原。水資源：全境處中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，年降雨量為1600-1800毫米。日照充分，雨量豐沛。其中，水域421.69萬畝，可供養(yǎng)殖水面達160萬畝。上饒境內(nèi)江河縱橫，水資源極為豐富，人均占有量3812立方米，畝均占有量度4925立方米，均高于全國全省水平。礦產(chǎn)資源：地下已探明工業(yè)礦藏達70余種，銅、銀、金、鈮鉭、磷等礦產(chǎn)儲量在全省乃至全國都占有重要地位。其中銅儲量占全國儲量16.8%，亞洲最大銅礦德興銅礦就在上饒境內(nèi)。黃金儲量占全省總儲量80%，鉛、鋅、磷、蛇紋石、硫鐵礦等均居全省首位。此外，黑滑石、膨潤土、珍珠巖、花崗巖、大理石、硯石、葉臘石、水泥灰?guī)r等儲量也極為可觀。藥材資源：藥用植物如黃連、黨參、厚樸、石耳、靈芝、鉤藤、杜仲等，總數(shù)達216種。人文資源：千百年來，鐘靈毓秀山川水土孕育了無數(shù)高賢名士，吸引了眾多文人墨客；名人輩出，彪炳史冊。國內(nèi)古代知名理學(xué)大師朱熹故里在婺源。波陽人氏吳芮，系吳王夫差后裔，治政恤民，深得民心，后因助漢劉邦開國有功，被封為長沙王。弋陽謝枋得，字疊山，與文天祥同科進士，素以忠義自任，多次組織義軍抗擊元軍，兵敗后流亡，被強制送往元大都后，絕食而死。鉛山蔣仕銓，被乾隆稱為“江右兩名士”中一位，中華人民共和國繼關(guān)漢卿、湯顯祖之后最偉大戲曲家。同是婺源人詹天佑，被尊為中華人民共和國鐵路之父，在主持修建中華人民共和國第一條鐵路京張鐵路時，創(chuàng)下非凡業(yè)績，令世界矚目，讓國人自豪。知名畫家閻立本仕途失意，曾來上饒隱居，并將自己宅第捐給寺院。茶圣陸羽在上饒廣教寺依山開舍，引泉種茶；寫下了知名《茶經(jīng)》；朋友孟郊為其賦詩紀事。北宋名臣范仲淹曾謫知饒州，寫下了許多贊美鄱湖風光詩篇。愛國詞人辛棄疾退職后，在上饒度過了她后半生。畢生留下六百余首詞作，近一半都是在上饒寫成。當代上饒名人中，首推方志敏。這位偉大馬克思主義者、無產(chǎn)階級革命家方志敏為了勞苦大眾翻身解放，在這片生她養(yǎng)她土地上浴血奮戰(zhàn)，創(chuàng)立了閩浙贛紅色依照地。她在獄中寫下《可愛中華人民共和國》、《清貧》，至今令人迥腸蕩氣，振聾發(fā)聵。尚有和方志敏一同鬧革命，解放后任江西省省長邵式平；國內(nèi)“一二·九”運動領(lǐng)導(dǎo)人之一、解放后任重慶市委第二書記、化工部部長澎濤；留美博士，在美國航空界享有盛譽方俊鋆；學(xué)部委員、生物學(xué)家陳楨；國內(nèi)知名昆蟲學(xué)家楊惟義等等，燦若星辰，光彩熠熠。上饒文化繁華。全市有文化館13個，圖書館12個，博物館14個，電影院49個，文化中心292個，電影放映隊196個，民間職業(yè)劇團426個，農(nóng)村圖書室3400個。全國文化先進縣1個，全省先進縣2個，百強文化站23個。經(jīng)濟概況隨著上饒市市委市政府突出加快發(fā)展主題，著力推動改革開放，緊緊抓住工業(yè)化核心戰(zhàn)略和大開放主戰(zhàn)略，大力推動全民創(chuàng)業(yè)，努力構(gòu)建和諧社會，加快“三化”進程，國民經(jīng)濟運營保持了健康有序穩(wěn)定增長態(tài)勢，各業(yè)經(jīng)濟亮點紛呈。全年GDP增長14.1%。上饒各行業(yè)發(fā)展狀況良好。1、地利；2、某些行業(yè)近年發(fā)展勢頭強勁。改革開放以來，上饒憑借“八省通衢”地理位置和豐富資源優(yōu)勢加快發(fā)展，地方經(jīng)濟浮現(xiàn)全面增長強勁勢頭。工業(yè)已初步形成以有色金屬、建材、食品、輕紡、機電為支柱五大行業(yè)。德興銅礦、永平銅礦、弋陽銅礦、上饒縣銅礦、橫峰鉭鈮礦、萬年銀金礦、萬年砂金礦、大茅山金礦等一批大中型采礦公司崛起，展示了采礦業(yè)、礦產(chǎn)品加工業(yè)遼闊發(fā)展前景。機電行業(yè)已有汽車、電工電器、儀器儀表、農(nóng)機、軸承、石化通用、礦山機械、食品機械等八大類。其中照相機、客車、電磁線、交聯(lián)電纜、電度表等六類產(chǎn)品已顯示出規(guī)模效益；相機、客車、軸承等產(chǎn)品已走出國門進入國際市場。鳳凰牌照相機已是國產(chǎn)相機第一品牌；上饒牌客車；方圓牌圓筒漆包線被認定為江西省名牌產(chǎn)品，上字牌電度表為省免檢產(chǎn)品；長風牌焊條、焊絲為全國焊條行業(yè)首秕推薦產(chǎn)品。依托豐富糧油資源發(fā)展起來食品工業(yè)更是一派興旺。其中華人民共和國家中型公司有5戶，年利稅過千萬元5戶，過億元一戶。月兔牌香煙、全良液牌白酒、大鄣山牌茶葉、饒州牌白酒、萬年貢米、相繼成為江西省名牌產(chǎn)品。2、外向型經(jīng)濟迅速發(fā)展，出口公司不斷增長近幾年來，上饒市公司外向型經(jīng)濟得到迅速發(fā)展，德興異VC鈉有限公司開發(fā)食品添加劑，產(chǎn)量占全國一半以上，出口量占全國四分之三。婺源開發(fā)有機茶，在國際市場享有盛譽，出口量占歐盟各國總銷量70%以上。3、規(guī)模進一步擴大，產(chǎn)業(yè)形式多樣化上饒工業(yè)有過輝煌歷史，無線電廠，儀表廠，客車廠，江西光學(xué)等均有過輝煌過去。但是隨著改革發(fā)展，市場經(jīng)濟體制建立，這些廠有倒閉，有轉(zhuǎn)讓，只有江光，客車廠還能撐起半壁江山。上饒人警覺理解到這一點，上饒開始運用良好基本設(shè)施建設(shè)，可人市場優(yōu)勢，低成本優(yōu)勢，豐富自然資源優(yōu)勢。大力招商引資。工業(yè)經(jīng)濟迅猛發(fā)展，上饒先后組建了上饒工業(yè)園區(qū)、廣豐縣工業(yè)園區(qū)、橫峰縣興安工業(yè)園區(qū)、玉山工業(yè)園區(qū)等各種工業(yè)園區(qū)。進一部優(yōu)化工業(yè)投資環(huán)境。近年來上饒受到一躍成為當今中華人民共和國第一商人群體浙商青睞。，由浙江日報報業(yè)集團、浙江省政府經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作辦公室、浙江省工商聯(lián)、浙江廣播電視集團、浙江省私營（民營）公司協(xié)會等發(fā)起在全國范疇內(nèi)開展浙商（省外）最佳投資都市評比活動在國內(nèi)最大在外投資群體眼中上饒，本次一舉獲得浙商省外12個最佳投資都市之一。今年上饒1--4月，全市共簽約項目合同275個，同比增長21.15%；簽約資金84.13億元,實際引進市外資金76.73億元，同比增長24.32%。全市新批設(shè)立外商投資公司19家,合同簽約外資7743萬美圓,同比增長153.62%;實際運用外資金額4634萬美圓，同比增長146.62%。4、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，漸成沿海都市農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快。環(huán)繞優(yōu)質(zhì)稻、生豬、肉牛、特種水產(chǎn)、茶葉、茶油、蠶桑、葛業(yè)、鰻魚、果業(yè)、竹業(yè)、烏黑雞等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，興建規(guī)模生產(chǎn)基地。全市已建農(nóng)業(yè)公司935個，各類產(chǎn)業(yè)化組織146個，帶動農(nóng)戶50.8萬戶；基地種植面積達70萬畝。全市種植業(yè)優(yōu)質(zhì)品率達80%以上。創(chuàng)制國家A級綠色食品9個；涌現(xiàn)出廣豐卷煙、白銀鵝、萬年珍珠、貢米、婺源茶葉、荷包紅鯉魚、鉛山鰻魚、橫峰葛粉、德興茶油、波陽銀魚、余干烏黑雞、藜蒿等大批在國內(nèi)外市場上享有盛譽名優(yōu)產(chǎn)品；年出口金額達1.38億美元。昔日魚米之鄉(xiāng)，正在成為沿海大中都市優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地。5、旅游業(yè)迅速崛起，第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展旅游業(yè)正在崛起。上饒山川秀美，風景如畫。又位于安徽黃山、福建武夷山、浙江千島湖以及江西廬山、三清山、龍虎山等知名旅游景點交通中心地帶，發(fā)展旅游業(yè)得天獨厚。許多旅游景點得以開發(fā)，旅游設(shè)施不斷完善。既有景點有：國家級景區(qū)三清山、龜峰，南巖佛窟、葛仙山、武夷山自然保護區(qū)、鵝湖書院、婺源田園風光、靈巖洞國家森林公園、萬年仙人洞、吊桶環(huán)、閩浙贛革命舊址、上饒集中營等等。隨著都市基本設(shè)施建設(shè)加快，都市商業(yè)、旅館業(yè)、交通運送、以及文化娛樂業(yè)都呈現(xiàn)大幅增長勢頭。6、居民生活改進，消費市場需求旺盛，1—4月上饒市社會消費品零售額增長17.33%。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額44.43億元，增幅提高1.65個百分點。城鄉(xiāng)市場繼續(xù)保持同步增長態(tài)勢。都市實現(xiàn)社會消費品零售總額12.12億元，增長15.19%；縣及縣如下農(nóng)村實現(xiàn)零售額32.3億元，增長18.14%。各行業(yè)齊頭并進。批零貿(mào)易實現(xiàn)零售額39.37億元，增長15.61%；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額4.36億元，增長37.63%。全市各縣（市、區(qū)）零售額增幅上升較快。全市社會消費品零售總額合計同比增幅超過15%以上有6個縣（市、區(qū)）。城鄉(xiāng)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，農(nóng)村市場進一步趨暖。隨著人民生活水平日益提高，居民消費構(gòu)造向提高質(zhì)量轉(zhuǎn)變，消費內(nèi)容日趨多樣化，特別是居民家庭在住房、汽車等新大件上消費量增長，消費層次浮現(xiàn)升級趨勢。小結(jié)：1、通過以上分析咱們不難看出，上饒市整體經(jīng)濟呈上升形勢，居民消費水平在迅速提高，購買力也逐漸增強，特別隨著外向型經(jīng)濟和特色產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，帶動了工業(yè)和農(nóng)業(yè)整體發(fā)展，從而有利提高了中、低居民整體經(jīng)濟水平。因而，從上饒市整個宏觀環(huán)境來看將會為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更遼闊空間。2、上饒居民消費水平不斷提高，政府招商力度進一步加大，以及外來人口增多，居民對住房規(guī)定也在提高，雖然，近年來上饒房價上漲相對過快，但房產(chǎn)業(yè)在眾多上饒?zhí)囟ōh(huán)境下，仍將有巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

第二某些上饒房地產(chǎn)市場專項調(diào)研

1、上饒房地產(chǎn)發(fā)展概況上饒當前尚屬一種小型都市，在發(fā)展過程中因經(jīng)濟發(fā)展水平、居民消費水平等因素影響，上饒市房地產(chǎn)業(yè)起步相對較晚，發(fā)展平穩(wěn)。1999年起，政府取消福利分房制度，促使房地產(chǎn)產(chǎn)品向商品住宅過渡，房地產(chǎn)單位性質(zhì)亦由全民公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞莺匣镏乒?，公司領(lǐng)導(dǎo)者通過股東大會選舉產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場銷售份額由全民消費者構(gòu)成，此時人們才逐漸從對“住房福利”政策依賴走向?qū)椖考毠?jié)注重，對產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價格比較注重，對產(chǎn)品品質(zhì)也開始注重。由此可見政策變化推動了房地產(chǎn)市場性質(zhì)轉(zhuǎn)變。隨著經(jīng)濟發(fā)展水平提高，居民消費水平提高，以及居民消費觀念轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展。，是上饒房地產(chǎn)不平凡一年。全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)總投資14億元，城鄉(xiāng)房屋施工面積160萬平方米，竣工面積110萬千方米，較上年相比分別增長40％、25％、15％。其中住宅建設(shè)施工面積120萬平方米，竣工85萬平方米；都市人均住房面積增長了0．6平方米，新開工住宅社區(qū)和成片改造項目18個；完畢房屋拆遷面積60萬平方米。房地產(chǎn)二級市場異?；钴S，全年交易量4400宗，成交面積42萬平方米，成交金額26億元，較上年相比分別增長40％、41％、440／0，增長速度浮現(xiàn)前所未有勢頭。8月，上饒市投資1200萬元對上饒集中營紀念館進行全面改造，并新增華僑展館，以此作為全國華僑愛國主義教誨基地。11月上旬，又邀請來自北京大學(xué)、國家旅游局、同濟大學(xué)等專家對集中營舊址景區(qū)作出了全新規(guī)劃，此后將把紅色旅游與觀光旅游結(jié)合起來。為保護好信江書院，上饒市搬遷了一所大學(xué)。辛棄疾故居帶湖山莊等一批文化古跡維護開發(fā)也提上了議事日程。這些政策和辦法讓咱們看到上饒在定位自身發(fā)展趨向同步，開始注重都市規(guī)劃，景觀設(shè)計規(guī)劃，對房產(chǎn)開發(fā)有了一定影響。，全市存量房交易8082宗，同比增長6.2%，交易面積102.7萬平方米，增長12.1%，交易金額6.79億元，增長8.1%。其中市區(qū)存量房交易2421宗，增長1.4%，交易面積29.11萬平方米，增長3.4%，交易金額2.26億元，增長2.21%。今年1－6月份，全市存量房交易發(fā)證2630宗，交易面積達32萬平方米，全市商品房辦理交易手續(xù)3145宗，交易面積36.4萬平方米，存量房交易面積占商品房辦理交易手續(xù)面積88%。與去年同期上升15個百分點（市本級上升20個百分點）。全市商品房住房均價市本級達1380元，同比增長10.4%，各縣市商品住房均價832元，同比增長15.97%。第一季度末，市本級商品住房均價達1420元，同比增長7.58%，各縣市商品住房均價929元，同比增長11.26%。第二季度房價漲幅穩(wěn)中有降。上半年上饒市房地產(chǎn)業(yè)呈穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場呈如下六大特點：1、房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，增速明顯回落。2、商品房供應(yīng)構(gòu)造基本合理。3、商品房需求量趨緩。4、存量房交易日趨活躍，比重呈逐年上升趨勢。5、商品住房價格漲幅趨緩。6、房地產(chǎn)估價市場持續(xù)活躍。上饒市房管局指出要：1、對的理解調(diào)控政策精神。2、貫徹房價調(diào)控目的。3、改進住房供應(yīng)構(gòu)造。4、引導(dǎo)合理住房消費。5、加大土地供應(yīng)籌劃管理力度。6、完善住房保障體系。7、加強對房地產(chǎn)交易行為管理。8、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。9、加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。10月26日，隨著國家一級物業(yè)管理公司深圳市萬廈居業(yè)有限公司正式與上饒大紅鷹置業(yè)有限公司簽約，上饒市物業(yè)管理模式、理念全面更新。通過當代城·國際公館、帶湖花城、香溢云天等具備一定代表性項目影響，上饒地產(chǎn)開發(fā)與消費已經(jīng)走向一種相對比較成熟階段，價格穩(wěn)中有升，當前上饒市樓價已經(jīng)達到1180~1900元/㎡水平，最高售價甚至超過2800元/㎡。與之相應(yīng)是地產(chǎn)消費群體消費行為也更加理性，對產(chǎn)品品質(zhì)、安全、舒服度、人性化、智能化等規(guī)定將日顯突出。從江西立天唐人房產(chǎn)發(fā)展有限公司旗下開發(fā)運營當代城·國際公館高價熱銷咱們可以很明顯地看出，當前上饒市場已經(jīng)由單純產(chǎn)品競爭向地產(chǎn)開發(fā)公司及地產(chǎn)項目之間品牌認知與競爭前奏時期。在這個時期，開發(fā)公司及項目品牌已經(jīng)超越了產(chǎn)品自身競爭力，在品牌價值影響和驅(qū)動下，地產(chǎn)項目可以獲得巨大價值驅(qū)動力，進而大大提高項目綜合價值，給開發(fā)公司帶來高額投資回報。因而，在這個時期，品牌及形象塑造是核心，它是決定地產(chǎn)開發(fā)公司及其所開發(fā)項目能否實現(xiàn)開發(fā)利益最大化核心所在?？傊?，將來房地產(chǎn)開發(fā)是集合項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、配套設(shè)立、物業(yè)服務(wù)、形象品牌塑造、營銷推廣及廣告?zhèn)鞑橐惑w綜合性產(chǎn)業(yè)運作。它不但規(guī)定在項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、配套升級等一系列環(huán)節(jié)上要可以超越當前市場既有地產(chǎn)水平，更要加強人居服務(wù)及人文形象營造，特別要注重對生態(tài)環(huán)保、高舒服度、低能耗等先進地產(chǎn)開發(fā)價值要素培植。只有滿足了日益成熟市場需要，地產(chǎn)項目開發(fā)與經(jīng)營才干立于不敗之地。上饒房地產(chǎn)區(qū)域分布及其特點上饒房地產(chǎn)發(fā)展時間不長，通過一段時間發(fā)展過程在分布方面有一定分布地區(qū)特性，我市調(diào)報告通過上饒市轄城南區(qū)域、城東區(qū)域、城西區(qū)域、城北區(qū)域等4個區(qū)域全面調(diào)查，對街道房產(chǎn)業(yè)進行了一次盤點。（一）城南區(qū)域所謂城南區(qū)域指水南街道，涉及：上灘頭、下灘頭、勞動路、文通巷、豐溪路、書院路、豆芽巷、水南街、客車廠、市醫(yī)院、世紀花園11個社區(qū)居委會；東瓦窯、汪家園、灘頭、劉家塢4個村委會。水南街道區(qū)域通過近年發(fā)展，在本區(qū)域有上饒市僅有幾所高等學(xué)府，例如上饒師院、江西醫(yī)學(xué)院上饒分院、上饒廣播電視大學(xué)等，該去商業(yè)網(wǎng)點并不發(fā)達，近年來水南街街道通過整修美觀了許多，水南已經(jīng)逐漸成為上饒市文化中心地帶。城南區(qū)域由于上饒人價值觀念以及商業(yè)格局等方面影響，當前正在開發(fā)或者開盤房產(chǎn)并不多，并且多數(shù)開盤樓盤例如科華南苑以及某些沒有專業(yè)推廣團隊樓盤物業(yè)等方面存在許多局限性。但由于水南街教誨設(shè)施較完善、房價當前相對較低某些（1500-1700元/平米），許多小樓盤買得還是不錯，例如新都水南公寓住房基本售完。從開發(fā)體量上看，城南區(qū)域相對薄弱。從項目規(guī)模上看，當前這一區(qū)域項目規(guī)模相對上饒市其她區(qū)域還是較小。如高檔些“君臨天下”樓盤也僅1萬多平米。從市政設(shè)施和生活配套上看，這一區(qū)域具備一定優(yōu)勢。當前上饒核心教誨配套等重要集中在這一區(qū)域。從產(chǎn)品類型上看地產(chǎn)類型已開始了多層向小高層過渡，雖然當前小高層容量還小，但作為一種全新產(chǎn)品形態(tài)，小高層浮現(xiàn)，無疑代表著上饒房地產(chǎn)市場開發(fā)已經(jīng)進入了一種全新階段。從價值體現(xiàn)上看，城南區(qū)域由于教誨設(shè)施、娛樂休閑設(shè)施較好，有一定升值空間。當前城南區(qū)域多層住宅售價多維持在1500～1700元/㎡這個區(qū)間上，隨著時間推移，其售價也在逐漸升高，但由于其商業(yè)網(wǎng)點不發(fā)達，升值潛力和投資價值相對弱某些。（二）城東區(qū)域所謂城東區(qū)域重要涉及：祝家巷、大井頭、馬皇廟、市府大院、中山路、東門路、三里亭、南門路、東門外、體育館路、金龍崗、建新、沿城、北門村、五三社區(qū)（一）、五三社區(qū)（二）、施家山、當代城18個社區(qū)居委會；東門村委會。這一區(qū)域接近當前市中心地帶已沒有可以做為房產(chǎn)開發(fā)地皮。接近當前市中心地帶，通過近年歷史沉淀，發(fā)展已經(jīng)相對穩(wěn)定。但接近新建成當代城區(qū)域，這一區(qū)域升值潛力相對較大?，F(xiàn)因鐵路及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃北移、居住人群越來越多聚居到規(guī)劃、定位、構(gòu)造更趨合理都市東部，因此有潛力成為上饒都市商住中心。市政規(guī)劃為將來中央生活核心地段。雖然這一區(qū)域在都市發(fā)展初級階段，交通設(shè)施、生活商業(yè)配套、教誨資源等要素依然有某些局限性，但這一區(qū)域樓盤人氣卻十分旺盛。這一區(qū)域當代城樓盤當前可以算上饒最佳樓盤。這充分闡明，當前都市居民眼光開始有所變化，看到這一區(qū)域升值巨大潛力。據(jù)本次調(diào)查，當前當代城銷售火爆，這和當代城一整套社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施有很大關(guān)系。當前更接近新火車站地方，對房地產(chǎn)開發(fā)尚有空間。（三）城西區(qū)域城西區(qū)域重要涉及：大公廠、馬家弄、八角塘、白鷗園、新建路、渡口、花亭子、解放路、天津橋、解放河、河中巷、勝利路、三官殿、五桂山、茶山路、楊家石橋、橋村、鐵一、鐵二、鐵三、鐵四、鐵五、慶豐23個村委會，以及上饒縣區(qū)域。這一區(qū)域八角塘、白鷗園、新建路等處是當前市中心最為繁華地段。是當前上饒是商業(yè)中心。居住人口眾多。當前熱鬧景象必將影響這一區(qū)域房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這一區(qū)域上饒縣區(qū)域當前在上饒市加快都市一體化進程中，已經(jīng)開始形成自己獨有一整套建設(shè)方案，并且在春季，市政規(guī)劃中提出“今日城西，明日浦東”發(fā)展標語，春季上饒城西基本設(shè)施及功能性項目推介會給城西帶來機會。上饒縣一系列購房政府補貼也給城西房產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來一定優(yōu)勢。（四）城北區(qū)域城北區(qū)域重要涉及：龍芽亭、帶湖路、沽塘路、里安山、吉陽山、四腳亭、外沽塘、鳳凰8個社區(qū)居委會；郭門、沽塘、民主、龍?zhí)?個村委會。這一區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)已逐漸升溫。隨著上饒市政治中心向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，上饒縣域經(jīng)濟飛速發(fā)展，這一區(qū)域房產(chǎn)也將有升值空間。當前已經(jīng)銷售帶湖花城已經(jīng)開始進入銷售旺期，而上饒華都地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)已經(jīng)銷售一空，其她如剛開始銷售香幛花園樓盤也問津者眾多。但這一區(qū)域市政配套設(shè)施還存在許多不完善之出，而新市政中心建設(shè)速度緩慢也給許多買房者帶來一定顧慮。因此這一區(qū)域多層和某些小高層樓盤房價也只處在1600—1800元/平米。而這一區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)商，推廣公司也是使出各種解術(shù)，促銷，均得到良好效果。（五）上饒市都市配套分布（學(xué)校、醫(yī)院、銀行）作為中華人民共和國中部地區(qū)江西省一種地級市，上饒在漫長發(fā)展過程中形成了自己獨特都市布局。學(xué)校：以城南區(qū)域居多。①書院路----市委黨校、江西醫(yī)學(xué)院上饒分院等（8路車站點）②環(huán)城路與豐溪路交界----上饒師范學(xué)院（1路車通過、?？浚鬯辖纸种?--上饒市電大、市二中（1路、2路、3路、4路等車通過）醫(yī)院：①市中心廣場旁-----上饒市立醫(yī)院（多數(shù)公交路線都可到達）②水南街書院路----市地區(qū)醫(yī)院（8路公車）③②市第二人民醫(yī)院、曙光醫(yī)院、東方醫(yī)院、皮膚性病防治所、腫瘤醫(yī)院、第五人民醫(yī)院等。銀行：各區(qū)域均有銀行。銀行種類涉及：建行、農(nóng)行、工商銀行、中華人民共和國銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、都市信用社、農(nóng)村信用社、中華人民共和國郵政儲蓄等。代表商場：3G電器廣場、銀泰潮流商場代表超市：永盛超市、島內(nèi)價休閑場合：上饒影城小結(jié)：從上面幾種地產(chǎn)核心要素分析，咱們發(fā)現(xiàn)上饒當前還處在強力發(fā)展中，市商業(yè)中心、政治中心、文化中心正開始轉(zhuǎn)移或逐漸形成。新行政中心規(guī)劃、新火車站開發(fā)必將給房產(chǎn)業(yè)帶來不小沖擊。當前上饒房價消費者普遍覺得過高，但仍處在銷售旺期。而上饒市城西地帶當前房價相對較低（1180---1580元/平米），并且隨著市政設(shè)施完善、上饒縣區(qū)域縣政府補貼，這一區(qū)域房產(chǎn)業(yè)將迎來一種新機遇，房產(chǎn)價格不會下調(diào)。地產(chǎn)住宅價格區(qū)間及其走勢依照對上饒當前在售地產(chǎn)項目調(diào)研分析，該區(qū)域房地產(chǎn)住宅價格區(qū)間重要分為1180～1400元/㎡、1400～1600元/㎡、1600～1900元/㎡、1900元/㎡以上幾種水平段。其中，售價為1180～1400元/㎡多為上饒縣區(qū)域某些地產(chǎn)項目；售價為1500～1600元/㎡地產(chǎn)項目多為城區(qū)內(nèi)零星小項目，售價在1600～1900元/㎡這個區(qū)間住宅產(chǎn)品重要為區(qū)位、樓層、朝向及景觀視野都比較好多層住宅以及某些小高層住宅中中、低端產(chǎn)品；售價在1900元/㎡以上產(chǎn)品多為小高層住宅，但位于城東區(qū)域發(fā)展區(qū)域當代城憑借其規(guī)模、項目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)以及歷史以來形成品牌優(yōu)勢，該項目多層住宅均價同樣可以達到1800元/㎡水平線，由此也可以看出地產(chǎn)品牌及項目形象塑造對項目售價影響。地產(chǎn)價格總是與地產(chǎn)開發(fā)及消費需求息息有關(guān)，從上饒地產(chǎn)市場發(fā)展狀況結(jié)合本地都市經(jīng)濟指標以及消費需求來判斷，將來一段時間內(nèi)地產(chǎn)項目住宅產(chǎn)品價格依然有一定上漲空間。這種上漲趨勢在當前上饒地產(chǎn)銷售市場已經(jīng)得到驗證。在此后一段時間內(nèi)，隨著地產(chǎn)開發(fā)不斷進一步及土地資源日趨緊張，住宅價格依然會有一種比較明顯上揚。上饒房地產(chǎn)住宅項目特性及其發(fā)展趨勢上饒地產(chǎn)市場雖然起步相對較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來房價也穩(wěn)中有升。沿海發(fā)達都市近幾年才逐漸流行各種地產(chǎn)項目規(guī)劃理念及產(chǎn)品設(shè)計某些元素在上饒市場得到了引進，雖然沒有大型都市住宅項目那種精致和深邃，但對于一種地產(chǎn)市場剛剛起步都市，這樣產(chǎn)品還是可以在本地引起轟動并獲得強勁銷售成果。（一）項目總平規(guī)劃特性分析從當前上饒地產(chǎn)項目規(guī)劃來看，許多項目在規(guī)劃上已經(jīng)開始注重室內(nèi)居住空間和室外活動環(huán)境綜合把握。在平面布局上重要以行列式布局為主，注重項目之間通透，均衡性比較突出。為了提高項目綜合競爭力，體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢，在注重平面布局同步，大型項目開發(fā)商也比較注重對整個項目布局，開始植入了社區(qū)全套設(shè)施及規(guī)劃。一期、二期都已售完當代城甚至規(guī)劃有500米長風情社區(qū)步行街，用3000萬打造饒城最大典型園林。這在本地無疑是一種新型居住夢想啟動，也為當代城·國際公館熱銷打下了堅實基本。（二）項目建筑類別特性分析從地產(chǎn)項目建筑類別來看，當前上饒地產(chǎn)建筑類別仍以多層住宅為主，其比例占到當前在售項目80％以上，但隨著地產(chǎn)開發(fā)不斷進一步及本地購房者置業(yè)觀念不斷更新，小高層住宅也開始受到關(guān)注，這標志著上饒地產(chǎn)開始了一種全新發(fā)展。小高層住宅與多層住宅區(qū)別，不但僅是建筑高度差距，在內(nèi)涵上，小高層住宅誕生意味著一種都市已經(jīng)邁入了當代化發(fā)展階段。帶電梯住宅，它倡導(dǎo)是一種全新生活觀念和居住理念，在一種都市，當小高層初次浮現(xiàn)時候，居住小高層住宅就代表著一種尊貴身份，一種居高臨下氣質(zhì)。小高層住宅浮現(xiàn)，使上饒地產(chǎn)項目產(chǎn)品線更加豐富，特別是讓本地高品位消費者有了更明確置業(yè)選取。（三）項目配套設(shè)施特性分析從地產(chǎn)項目配套設(shè)施來看，規(guī)模較小項目在配套上與大規(guī)模項目尚有比較大差距。在配套設(shè)施上，大型項目如當代城以及帶湖花城都規(guī)劃了園林休閑空間，同步在社區(qū)內(nèi)還配備了某些尋常商業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。特別是當代城，由于規(guī)模較大，其配套設(shè)施完備以及園林綠化面積在上饒本地都是首屈一指。這種配套完善，服務(wù)貼心項目受到本地市場一致好評，也將上饒地產(chǎn)市場提到一種較高平臺，為后期市場提高創(chuàng)造了一種非常好條件。（四）項目戶型設(shè)計特性分析從地產(chǎn)項目戶型設(shè)計來看，當前上饒市場戶型設(shè)計比較注重對面積控制、對使用功能分區(qū)，沿海發(fā)達都市較為流行落地窗、轉(zhuǎn)角飄窗等元素也被植入到產(chǎn)品設(shè)計之中。依照建筑類別不同，戶型設(shè)計也有所不同。多層住宅面積以80～130㎡兩房兩廳一衛(wèi)及兩房半兩廳一衛(wèi)產(chǎn)品為主打戶型，在功能上也實現(xiàn)了干濕分離、動靜分隔初級分區(qū)；小高層住宅面積多在130㎡以上，最大面積可達160㎡以上，此類戶型由于面積增長，戶型內(nèi)部設(shè)立也顯得比較潮流豪華，四房、五房、六房甚至七房設(shè)計讓室內(nèi)居住空間顯得闊綽，動線極為分明，分區(qū)上也過渡到了更細致階段，同步主衛(wèi)設(shè)計，讓居家私密性也得到加強，這樣產(chǎn)品設(shè)計基本上達到了一種比較完備規(guī)定。上饒房地產(chǎn)消費特性及其發(fā)展趨勢消費市場需求決定了地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)，作為一種南方地級市，上饒地產(chǎn)銷售也具備本地區(qū)域特性。（一）區(qū)域選?。撼菛|區(qū)域成為熱點置業(yè)區(qū)域雖然這一區(qū)域在都市發(fā)展初級階段，交通設(shè)施、生活商業(yè)配套、教誨資源等要素依然有某些局限性，但這一區(qū)域樓盤人氣卻十分旺盛。這一區(qū)域當代城樓盤當前可以算上饒最佳樓盤。這充分闡明，當前都市居民眼光開始有所變化，看到這一區(qū)域升值巨大潛力。具本次調(diào)查，當前當代城銷售火爆，這和當代城一整套社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施有很大關(guān)系。當前更接近新火車站地方，對房地產(chǎn)開發(fā)尚有空間。（二）產(chǎn)品選?。憾鄬訛橹?，小高層受到高品位客戶熱捧在對住宅產(chǎn)品選取上，大多數(shù)購房者依然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。與此同步，由于小高層自身所具備優(yōu)勢如配備電梯、戶型設(shè)計更為潮流等特點也受到了本地高品位消費市場歡迎，呈現(xiàn)出多層與小高層同步熱銷局面。綜合上饒本地經(jīng)濟發(fā)展概況及人均收入水平，在將來3～5年時間內(nèi)，小高城住宅將有理由成為這個都市主流產(chǎn)品。（三）戶型面積：多層以80～130㎡較為暢銷，小高層則以130～160㎡戶型作為主打產(chǎn)品選取多層住宅購房者，多數(shù)為本地中低收入人群，此類人群在上饒本地消費市場中所占比例最大。在面積選取上，80～130㎡兩房及兩房半戶型面積比較適合她們收入水平，因而，此類戶型已經(jīng)成為上饒本地最暢銷戶型。而選取小高層住宅購房者，絕大某些都是本地中高收入階層，此類人群不滿足于既有居住環(huán)境，需要更大更豪華居住空間來展示她們成就，因而，當代城小高層住宅一經(jīng)推出，就受到此類人群熱捧。130～160㎡小高層戶型更受本地中高收入階層歡迎。（四）品牌意識：開發(fā)品牌開始受到注重隨著上饒市民消費水平和文化水平提高，并由于上饒離上海、杭州等大型都市不遠，更是看到先進公司所推出房產(chǎn)更加美觀大方，因此上饒人開始越來越注重開發(fā)品牌。品牌效應(yīng)好公司，例如江西立天唐人房產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)房產(chǎn)，以其雄厚資金實力、專業(yè)化操作水平以及良好信譽贏得本地消費市場信任。

第三某些項目概況

一、

地塊描述：（一）宗地位置☆項目地塊位于江西上饒市城東區(qū)域，南北接居民區(qū)，西臨紫陽大道，東接居民區(qū)，交通便捷。（二）宗地概況☆宗地面積：總用地面積6000平方米，容積率規(guī)劃為2.77、綠化率：25%?！羁偨ㄖ娣e：16597.40平方米☆宗地現(xiàn)狀：從地塊整體看呈“山溝”狀，較為特別。當前土地在平整中。（三）宗地交通☆項目西臨交通干道紫陽大道，連接五三大道、鳳凰大道，交通暢通。☆項目距離市中心步行街步行時間約為10余分鐘。

第四某些項目市場分析

項目個案比較分析（一）當代城·國際公館1、區(qū)位特性當代城·國際公館位于上饒市城區(qū)東北靜謐地帶，充分考慮當代人居住規(guī)定，強調(diào)人與自然和諧，在整體上將當代景觀與中華人民共和國老式國林景觀自然融合，借優(yōu)越地利優(yōu)勢，有效運用信江兩岸自然景觀，形成錯落有致序列社區(qū)看點。2、項目參數(shù)占地面積：7萬多平米總建筑面積：150000平方米綠化率：≥40%該項目規(guī)劃有近644套小高層住宅樓，現(xiàn)已完畢銷售400多套。從項目重要參數(shù)來看，該項目規(guī)模在上饒這樣一種經(jīng)濟相對落后、人口密度不是很高都市，可稱得上是一種地產(chǎn)巨無霸。3、總平規(guī)劃整個社區(qū)坐北朝南，采用老式行列式布局，并依照項目地理位置，將整個項目開發(fā)銷售分周期銷售。4、建筑風格當代城·國際公館環(huán)境規(guī)劃與景觀設(shè)計大膽引進國際園林景觀規(guī)劃理念，運用得天獨厚自然風景，巧妙運用中華人民共和國園林“借景”手法，將婉約江景、秀美山景引入社區(qū)，與社區(qū)庭園景觀渾然一體，社區(qū)內(nèi)四季美景如畫，碧草青青、蝶舞蜒飛。5、產(chǎn)品設(shè)計該項目住宅設(shè)計重要采用兩進深設(shè)計，共有三房一廳一衛(wèi)，三房兩廳兩衛(wèi)，四房兩廳兩衛(wèi)等各種戶型，面積從130㎡到200㎡不等。6、配套設(shè)施當代城·國際公館配有豪華會所，設(shè)計造型通透、敞亮，極具當代感外立面，功能齊全內(nèi)部設(shè)施，無不透出對完備生活追求。攀巖室、健身房、桌球館讓您體驗健康人生，圖書室、棋牌房、音樂舞場、陽光泳池等均有。當代城·國際公館會所完備功能創(chuàng)新設(shè)計，使人完全感受休閑生活。在舒服陽光泳池中游泳，讓身心在水中飄蕩，完全擁抱水天地。或在圖書中心在知識海洋里遨游，或在音樂舞場輕歌曼舞。有很大買點。7、物業(yè)管理當代城·國際公館物業(yè)管理公司——江西立天唐人發(fā)展有限公司物業(yè)管理部門，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容重要涉及專項服務(wù)、安全防范服務(wù)涉及全天候保安巡更服務(wù)，大大提高了社區(qū)安全性，使當代城在本地消費群心中形成良好品牌效應(yīng)。8、銷售回顧1）項目開發(fā)回顧：江西立天唐人發(fā)展有限公司約在正式進入上饒市場，當代城當年就開始建設(shè)，當代城一期正式入市，整個銷售期至今大概有4年時間。2）價格波動：項目入市住宅銷售價格通過幾次提價后，多層住宅銷售價格基本穩(wěn)定在1700元/㎡。3）銷售概況：當前當代城·國際公館住宅銷售已有2/3，剩余房源仍在進一步銷售中。4）營銷手段：從項目營銷手段看，該項目采用重要媒體工具就是宣傳單頁和某些戶外廣告，在媒體選取和上，運用了專門車體廣告、上饒電視臺和上饒晚報等，唯一特殊廣告是在銷售期，開發(fā)商江西立天唐人發(fā)展有限公司11月捐贈20萬元興建云峰但愿小學(xué)；6月捐贈200萬元建月鵝小學(xué)；12月，向上饒市紅十字會捐助1萬元，協(xié)助上饒縣觀上村改進農(nóng)田水運用電設(shè)施；12月向萬年扶貧助學(xué)基金會捐款5萬元；元月，積極響應(yīng)市紅十字會發(fā)出援助“海嘯”災(zāi)民和博愛送萬家活動倡議，捐資10萬元。7月26日，江西立天唐人房地產(chǎn)發(fā)展有限公司董事長童云峰代表公司向上饒市紅十字會捐贈了三套總價值62.6萬元房產(chǎn)。這一系列義舉給開發(fā)商帶來良好口碑同步，也給當代城總體形象帶來巨大亮點。開發(fā)商也非常注重將項目配套設(shè)施建設(shè)作為項目開發(fā)重點，與項目開發(fā)同步進行，凸顯開發(fā)公司良好形象和品牌價值。最后憑借著現(xiàn)場實景強大帶動力，該項目住宅銷售也一次一炮而紅，一舉奠定了當代城·國際公館今天成功。9、經(jīng)驗總結(jié)縱觀當代城·國際公館整個運作過程，咱們以為，當代城·國際公館成功重要有如下幾種方面：1）市場環(huán)境在當代城進入上饒之前，可以說上饒地產(chǎn)營銷專門隊伍是一片空白，正是在上饒地產(chǎn)開發(fā)處在萌芽階段時候，當代城·國際公館憑借自身操盤經(jīng)驗和資金實力，瞬間引爆上饒置業(yè)需求，將上饒地產(chǎn)開發(fā)提高到一種全新階段?？梢哉f，消費市場巨大需求和競爭市場寬松是當代城容易獲得成功基石。2）理性運作如果說市場宏觀環(huán)境給當代城·國際公館成功提供了一種良好平臺，那么開發(fā)商江西立天唐人發(fā)展有限公司整體運作則為這種成功提供了一種強有力推動器?！耙环N全新市場，蘊藏著無限商機，也隱藏著巨大陷阱”，在一種地產(chǎn)開發(fā)一片空白地方一次圈地近360畝，無疑是一種巨大挑戰(zhàn)。在市場尚未明晰狀況下，采用一種比較穩(wěn)妥開發(fā)手段是項目成功重要保障，針對消費市場需求結(jié)合項目地塊特性，開發(fā)商將當代城項目進行了分期開發(fā)，并依照市場反映予以調(diào)節(jié)。在一期銷售獲得成功基本上，推出地段更為成熟二期三期，進一步提高項目銷售價格，從而為項目銷售帶來更大利潤，是地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)利潤最大化最佳詮釋。3）扣準市場消費需求“誰更理解消費市場，誰就將獲得更大成功保證”，針對上饒人置業(yè)需求，結(jié)合比較相信現(xiàn)場實景和關(guān)注開發(fā)公司實力特點，江西立天唐人發(fā)展有限公司在項目開始之初就將項目配套設(shè)施作為項目開發(fā)重點，這一方面打消人們對該項目置疑，凸顯開發(fā)公司開發(fā)實力和品牌價值。這種扣準消費心理開發(fā)方略無疑成為當代城成功最大因素，正是由于對本地消費行為精確把握，才有當代城背面成功。（二）香樟花園1、區(qū)位特性香樟花園位于帶湖路新聞大廈附近，是新都市規(guī)劃中心地帶。四周集新行政中心、商貿(mào)中心、將來文化體育中心、生態(tài)休閑中心為一體。交通便利，有多路公交線路。2、項目參數(shù)總建筑面積：12萬余平米綠化率：46℅容積率：1.71該項目規(guī)劃有7000余平米超大中心景觀，1182平米會所，1577平米星級幼兒園，尚有商鋪90間，停車位456輛。配套設(shè)施較為完善。3、總平規(guī)劃整個社區(qū)，采用老式行列式布局，共分兩列八行，住宅數(shù)不詳。其中，接近商場路方向為小高層住宅，別的10棟為多層住宅。該項目在規(guī)劃上由于受到土地格局限制，項目總平布局顯得較為呆板，缺少靈動性，行列式布局雖然使項目通透性增長，但對于社區(qū)景觀營建則顯得較為不利，這對于以高品位定位樓盤來說無疑是一大敗筆。4、建筑風格香樟花園建筑造型多少有了某些靈動，但從整體感覺上仍舊沒有脫離南方地級市地產(chǎn)設(shè)計水平。5、產(chǎn)品設(shè)計該項目住宅設(shè)計重要采用兩進深設(shè)計，共有兩房兩廳一衛(wèi)，三房一廳二衛(wèi)，三房兩廳兩衛(wèi)，三房兩廳一衛(wèi)，四房兩廳兩衛(wèi)等各種戶型，面積從95.14㎡到137.15㎡不等。其中，多層住宅重要規(guī)劃有設(shè)有兩房兩廳一衛(wèi)、有三房一廳二衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)、三房兩廳一衛(wèi)等戶型，面積從95.14㎡～137.15㎡不等。小高層住宅重要規(guī)劃有三房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)等戶型，面積從122.23～137.15㎡不等。6、配套設(shè)施雖然與當代城相比，香樟花園項目規(guī)模還比較小，但由于更接近市區(qū)中心位置，該區(qū)域市政配套還比較完善，同步為了提高項目競爭力，香樟花園在社區(qū)內(nèi)專門設(shè)有社區(qū)超市、診所、健身房、幼兒園等，充分滿足了社區(qū)業(yè)主尋常生活需求。7、物業(yè)管理香樟花園采用全封閉式物業(yè)管理，高科技保安可視對講系統(tǒng)，先進防盜報警系統(tǒng)，智能華綜合布線。物業(yè)服務(wù)良好。8、銷售回顧1）操盤回顧：香樟花園是上饒市區(qū)新近開發(fā)一種高品位住宅項目，一期項目近日才開始內(nèi)銷。2）價格波動：項目多層住宅銷售價格約為1700元/㎡，當前狀況看來，到10月開始交房，這一項目還將有一定升值空間。3）銷售概況：當前一期開始銷售銷售狀況良好。4）營銷手段：香樟花園雖然進入上饒市場時間不長，但是在營銷手段應(yīng)用與組合上還是很有特點。帶湖路所有燈箱廣告投放給這一項目帶來一定知名度。（三）東方帝景項目地址：五三大道27號開發(fā)商：江西元信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司工程進度：當前尚未動工，對外已接受預(yù)定注：多層只有一棟，不對外銷售。別的為小高層，價格元/平米以上。（四）五三名苑項目地址：五三大道物業(yè)形態(tài)：多層（已售完）、小高層（均價1700元/平米）（五）潤豐·都市廣場項目地址：勝利路52號（中心廣場北側(cè)）開發(fā)商：江西潤豐房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司物業(yè)形態(tài)：高層，商住兩用價格：2600元/平米工程進度：已建到3層，對外已接受認購，交房（六）東湖花園項目地址：三清山大道，臨紫陽大道開發(fā)商：江西佳利商城住宅開發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)：多層、小高層等建筑面積：一期7.8萬方多層均價：1700元/平米工程進度：已建到3層，對外已接受認購，交房（七）黃金水岸項目地址：水南街總建面積：20萬平米容積率：2.6綠化率：42%總戶數(shù)：1560戶物業(yè)形態(tài)：高層、小高層、多層開發(fā)商：江西鑫迪房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司多層均價：1700元—1800元/平米工程進度：已建到3層，對外已接受認購，交房（八）綠景家園項目地址：光學(xué)路、常塘路總戶數(shù)：2500余戶物業(yè)形態(tài)：小高層開發(fā)商：江西鑫迪房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司均價：2150元/平米工程進度：已建到3層，對外已接受認購，交房（九）陽光湖景（福達家園II期）項目地址：三清山大道總建面積：85000平米物業(yè)形態(tài)：多層容積率：1.77綠化率：35%開發(fā)商：江西福達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司均價：1650元/平米注：有中央休閑廣場、中心會所（十）帶湖花城項目概況物業(yè)類別：公寓、別墅建筑類別：多層、小高層；多層價格：1650元/平米左右。開發(fā)商：江西江灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓熱線：0793---82966667100999售樓地址：贛東北大道79號（上饒影城旁）帶湖花城位于規(guī)劃中新城區(qū)。但由于帶湖花城處在新城區(qū)，而新城區(qū)整體交通、商業(yè)、生活等配套設(shè)施尚未跟進。給其銷售帶來某些影響。戶外廣告：傳奇百年·榮耀畢生/居·自然之中小結(jié)：通過以上對上饒市當前在售較有代表性樓盤詳細對比分析，咱們可以清晰地判斷出上饒房地產(chǎn)行業(yè)地發(fā)呈現(xiàn)狀與走勢。從對上饒既有地產(chǎn)項目總平規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計以及銷售手法、廣告包裝來看，應(yīng)當說上饒地產(chǎn)市場依然屬于初級階段。雖然已經(jīng)形成了一定地產(chǎn)銷售模式，但整體上依然沒有掙脫南方地級市水平，因而給日后項目操作提供了巨大空間，隨著新項目不斷開發(fā)和新銷售手段以及廣告包裝帶入，上饒地產(chǎn)市場也將會晤臨一次新整合。（十一）萬嘉國際花園項目地址：慶豐路、樟樹路總建面積：80000平米建筑密度：22.98%綠化率：42.8%物業(yè)形態(tài)：高層開發(fā)商：江西福達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高層均價：1700元/平米注：有中央休閑廣場、中心會所上饒房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性（一）需求特性：中檔價位房需求旺盛，房源分布不集中上饒市著力推動改革開放，緊緊抓住工業(yè)化核心戰(zhàn)略和大開放主戰(zhàn)略，大力推動全民創(chuàng)業(yè)，努力構(gòu)建和諧社會，加快“三化”進程，國民經(jīng)濟運營保持了健康有序穩(wěn)定增長態(tài)勢，各業(yè)經(jīng)濟亮點紛呈。全年GDP增長14.1%。經(jīng)濟總量躍上新臺階。經(jīng)初步核算，，上饒市經(jīng)濟在前幾年迅速增長基本上繼續(xù)保持了迅速增長態(tài)勢。據(jù)初步測算，全市生產(chǎn)總值完畢388.1億元（未經(jīng)省核定），同比增長14.1%。其中，一產(chǎn)增長值84.7億元，增長6.4%,二產(chǎn)增長值164.7億元，增長18.8%，三產(chǎn)增長值138.7億元，增長13.3%。三次產(chǎn)業(yè)比為21.8:42.5:35.7。人均GDP達6125元。五年合計實現(xiàn)GDP963億元，年均增長13.6%，比“九五”時期高6.4個百分點；全市三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由32.9:31.4:35.7演進為21.8:42.5:35.7，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造形成新格局。房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長61％，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大，銷售狀況良好。（二）價格特性：住宅質(zhì)量提高，成交價格繼續(xù)上揚上饒市商品房正進入更新?lián)Q代期，越來越多消費者購房時更注重整體配套設(shè)施、物業(yè)、綠化等。一種都市都市生活規(guī)劃“以人為本，崇尚自然”一批設(shè)計新穎、套型合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進新型住宅開始投放市場。住宅環(huán)境質(zhì)量和科技含量提高，增長了投資成本，促使房價上揚。（三）產(chǎn)品特性：多層住宅唱主角，小高層住宅受追捧在對住宅產(chǎn)品選取上，大多數(shù)購房者依然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。與此同步，由于小高層自身所具備優(yōu)勢如配備電梯、戶型設(shè)計更為潮流等特點也受到了本地高品位消費市場歡迎，呈現(xiàn)出多層與小高層同步熱銷局面。綜合上饒本地經(jīng)濟發(fā)展概況及人均收入水平，在將來3～5年時間內(nèi)，多層住宅依然是這個都市主流產(chǎn)品，而少量小高層住宅則將會成為整個都市富豪名流身份象征。（四）面積特性：多層以80～120㎡較為暢銷，小高層則以130～160㎡戶型作為主打產(chǎn)品雖然上饒地產(chǎn)在近幾年有較為迅猛發(fā)展，但由于受到上饒本地經(jīng)濟發(fā)展水平限制，本地居民對于住宅產(chǎn)品購買能力也無法實現(xiàn)大提高，因而當前上饒仍以多層住宅為主流產(chǎn)品。但隨著許多條件成熟，同步隨著土地資源緊張，在將來3—5年，小高層將受到更多人歡迎。反映在戶型面積上，130--160㎡此類戶型將成為上饒本地最暢銷戶型。選取小高層住宅購房者，絕大某些都是本地中高收入階層，此類人群不滿足于既有居住環(huán)境，需要更大更豪華居住空間來展示她們成就，為滿足市場需求，小高層住宅開發(fā)量將有所增長。在小高層面積上，也將會有所增長。上饒房地產(chǎn)市場前景預(yù)測近幾年來國家宏觀調(diào)控政策調(diào)節(jié)，開發(fā)公司門檻越來越高，可以說土地、資金越來越緊張。在這種情勢下，房地產(chǎn)開發(fā)公司如何依照自己狀況來適應(yīng)政策，來運用政策帶來發(fā)展機遇，來規(guī)避政策風險？預(yù)測一：5年內(nèi)開發(fā)力度加強，五三大道延伸段及新行政中心將成為開發(fā)熱點上饒當前土地可運用空間較大，多數(shù)以多層為主。多數(shù)人樂意選取當前市中心地帶生活或者從事商業(yè)活動。但隨著上饒市整個都市建設(shè)完善、旅游業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等某些特色產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展，將會有越來越多市民選取離新火車站更近五三大道延伸段，而處在鳳凰大道新行政中心因市政設(shè)施逐漸完善也將成為置業(yè)熱點。隨著上饒各種工業(yè)園區(qū)建成，投資旅游環(huán)境將進一步成熟，這將會引進某些外商投資以及外人人員加入。外在力量加入將引起新一輪購房熱潮。因而，在5內(nèi)上饒房地產(chǎn)是非常健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持了一種正常發(fā)展速度。預(yù)測二：房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量不再增長雖然國家對土地進一步控制會在一定限度上影響上饒房產(chǎn)發(fā)展，但隨著消費者對住房物業(yè)配套設(shè)施規(guī)定，本地房地產(chǎn)開發(fā)公司有些已經(jīng)不能滿足消費者規(guī)定，以往某些靠“小打小鬧”和零星建設(shè)開發(fā)公司將面對激烈市場競爭而無以立足。而某些外來公司，特別是有著先進管理理念公司，在上饒整個大環(huán)境下，由于自身素質(zhì)良好，并通過努力打出了自己品牌，在上饒必將占有一定市場。隨著，中華人民共和國人民銀行近日宣布，從7月5日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，這意味著將有大概1500億元流動性資金被一次性凍結(jié)，金融政策變動對屬于資金密集型行業(yè)房地產(chǎn)將產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量，在優(yōu)勝劣汰中將保持一定數(shù)量，不再有大增長。預(yù)測三：房價整體上升較為平穩(wěn)雖然經(jīng)濟合用住房建設(shè)數(shù)量減少和規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)原則提高等都會必然帶動房價上揚。但是，以上饒市整體發(fā)展、人均收入以及土地可運用空間，房價還是不會有大上漲幅度。央行7月5日上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，也將有也許抑制房價上漲。因此上饒房價整體趨勢較為平穩(wěn)。預(yù)測四：房地產(chǎn)市場秩序?qū)⒌玫竭M一步規(guī)范供地制度改革后，不但政府對土地一級市場進行壟斷，并且對二級市場上土地轉(zhuǎn)讓行為也作出嚴格限制。違法轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓項目現(xiàn)象將得到有效遏制。同步，政府將建立土地收購儲備制度，由土地儲備中心代表政府對需盤活存量土地進行收購（預(yù)購）和儲存，調(diào)控土地市場。第三某些上饒市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費群分析目的消費區(qū)域選?。ㄒ唬┥橡埵袇^(qū)從上饒市各大樓盤購房群來看，上饒市區(qū)客戶占了絕大多數(shù)，因而本項目目的客戶群也應(yīng)重點鎖定上饒市區(qū)，在媒體傳播上以上饒市區(qū)重要街道為主。（二）重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)1、上饒縣上饒縣位于江西省東北部，信江上游，以山郁珍奇、上等富饒而得名。全縣國土面積2240平方公里，轄12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、15個鄉(xiāng)，總?cè)丝?2萬，縣城旭日鎮(zhèn)，為江西省一等衛(wèi)生城。縣境地處通閩入浙要沖,直接面臨蘇、浙、滬、閩等沿海開放地區(qū)，是江西省對外開放東大門。在進入21世紀，國家實行東部大開放，西部大開發(fā)重大戰(zhàn)略中，是東部發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承辦地、沿海后花園和西部大開發(fā)中轉(zhuǎn)站?？h境內(nèi)氣候溫和，雨量充沛，屬亞熱帶季風濕潤型氣候。通過72萬人民近年艱難創(chuàng)業(yè)，全縣已初步形成建材、煤炭、有色金屬、食品、化工、電力、工藝制品等地方工業(yè)體系，哺育了名特優(yōu)產(chǎn)品40余種，部優(yōu)和省、市優(yōu)產(chǎn)品17個，建立了以旭日工業(yè)園、工業(yè)走廊和當代科技農(nóng)業(yè)示范園為招商載體對外開放格局，運用縣外資金質(zhì)量、效益和水平進一步提高。發(fā)展中上饒縣已經(jīng)成為各方人士投資興業(yè)熱土?？v觀上饒縣，近年來，無論是縣城、郊區(qū)、還是農(nóng)村，處處高揚風帆，借勢發(fā)力，經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，各項工作生機盎然。ＧＤＰ由２００１年１５．９２億元增長到２００４年２５．２９億元，增長５９％；財政收入由２００１年１．１５億元增長到２００４年２．０９億元，基本上實現(xiàn)了三年翻番。去年，該縣還榮獲了全省“１２３”先進縣級黨政班子、全縣發(fā)展個私經(jīng)濟先進縣和全省發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟先進縣等榮譽。今年１至７月，全縣完畢ＧＤＰ１４．５億元，完畢財政收入１．５３億元，完畢工商稅收１．２６億元，同比分別增長１６．８％、３４．９％和４１．７％。2、廣豐縣廣豐歷史悠久。在五都鎮(zhèn)蛇山頭古文化遺跡上，先后發(fā)掘出新石器晚期、夏、商、周代各個時期歷史文物，昭示著這里擁有古老文明。于唐武德四年（６２１）立鎮(zhèn)，名“永豐鎮(zhèn)”，隸上饒縣；唐乾元元年（７５８）建縣，仍名“永豐”，隸信州。元和七年（８１２）撤縣為鎮(zhèn)，屬上饒縣。宋熙寧七年（１０７４）復(fù)縣，仍隸信州。清雍正十年（１７３２）改名“廣豐”至今。隨著發(fā)展環(huán)境進一步優(yōu)化，該縣經(jīng)濟、文化、社會事業(yè)在和諧與寬松環(huán)境中迅速發(fā)展，一大批客商紛紛青睞廣豐這片投資熱土。1—11月，共引進市外千萬元以上項目70個，合同引資28.35億元，實際進資22.75億元，同比分別增長36.4%和23.5%；實際引進境外資金2304萬美元，同比增長15.09%，完畢外貿(mào)出口137萬美元。3、婺源縣婺源，位于贛東北，東鄰國家歷史名城衢州，西毗瓷都景德鎮(zhèn)，北枕國家級旅游勝地黃山，南接亞洲銅都德興銅礦，是一顆鑲嵌在皖、浙、贛三省交界地“綠色明珠”。婺源歷史悠久，物華天寶，素有“書鄉(xiāng)”、“茶鄉(xiāng)”之稱。相傳商周屬揚州之域，春秋為“吳楚分源”之地。唐開元二十八年（公元740年）置婺源縣，古屬皖南徽州“一府六縣”之一，是中華人民共和國知名哲學(xué)家、教誨家朱熹故里，也是中華人民共和國近代鐵路之父詹天佑桑梓。全縣面積2947平方公里，人口33萬，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。“茂林修竹映村廊，飛禽走獸相對鳴”。婺源之美，美在人與自然和諧相處，文化與生態(tài)完善結(jié)合。走進婺源，但見藍天、青山、碧水、小橋、流水、人家、粉墻、青磚、黛瓦，天人合一，相映成趣，被譽為“中華人民共和國最美鄉(xiāng)村”。如今婺源，古韻里更顯恢宏，典雅中更添氣勢。4、玉山縣玉山縣面積1723平方公里?？h境地勢大體北高南低。懷玉山盤踞西北部，山峰海拔多在千米以上。東南產(chǎn)多為丘陵和崗地。河流以源出懷玉山南麓金沙溪、玉琊溪為主，在縣城附近匯成信江后，西注鄱陽湖。年平均氣溫為17.5，一月平均氣溫5.2，七月平均氣溫29，極端最低氣溫—8.9，極端最高氣溫43.3，年降水量1818毫米，是我省多雨地區(qū)之一，無霜期256天。河谷地帶沖積土居多。既有耕地34萬畝，水田占89％。重要水利工程有七一、王宅、毛宅、禮塘、桑園等水庫。七一水庫為我省大型水庫之一。糧食作物以水稻為主，玉米、麥類、甘薯次之。經(jīng)濟作物重要有甘蔗、棉花、油菜、大豆、西瓜、花生。林產(chǎn)有馬尾松、杉、竹、油茶、板栗等，并有華東黃杉、長柄雙花木、香果樹、鐵杉、白豆杉、紅豆杉等貴重樹種。山區(qū)尚有金絲猴、梅花鹿、黑熊、棕熊、黃蛤、蠑螈等野生動物。工業(yè)重要有水泥、制糖、電力、電機、磷肥、造紙等公司。手工業(yè)名產(chǎn)品有硯臺、石板、棉紙等，尤以“朱子硯”最馳名，行銷國內(nèi)外。境西北隴首村高竹山建有方志敏烈士紀念亭。三清山位于縣境西北部，相傳為道教福地。它以天然山景、名勝古跡、珍木奇花、高山流水、云霧變幻、蜚聲省內(nèi)外。5、德興市德興市，東與浙江接壤，南靠皖贛鐵路干線，西鄰瓷都景德鎮(zhèn)，北交西城婺源縣，總面積２１０１平方公里。人口３０萬。德興礦產(chǎn)資源豐富，現(xiàn)已探明礦產(chǎn)有金、銀、銅、大理石、花崗巖等30余種，其中銅儲藏量達９００多萬噸，亞洲最大斑巖銅礦——德興銅礦。德興也是全國重點林區(qū)和造林綠化先進市，現(xiàn)擁有林地１６１４萬公頃，天然林、人工林都超過１０００萬畝，活立林畜積量７００多立方米，毛竹畜積量１３００萬株，森林覆蓋率達６８．７％。德興又是全國首批農(nóng)村初級電氣化達標縣市之一，水能理論蘊藏量１５萬千瓦，現(xiàn)已建成中、小水電站１２０座，總裝機容量２．７５萬千瓦。德興境內(nèi)有國家級風景名勝旅游區(qū)，矗立在東部三清山，號稱“江南第一仙峰”，集“泰山之雄偉，華山之奇險，廬山之飛瀑”于一體，吸引了眾多游客。德興交通便利，皖贛鐵路樂德支線直抵德興銅礦，德興至南昌、德興至上饒、浙江等出境通道所有建成了二級油路，三清山汾碧公路已經(jīng)通車，市區(qū)環(huán)城過境公路正在加快建設(shè)。近幾年，堅持以改革為動力，通過改革求發(fā)展；以抓財政增收和農(nóng)民增收為主線，以發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司為突破口，振興農(nóng)村經(jīng)濟；以資源為依托，加快工業(yè)建設(shè)；調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，建設(shè)區(qū)域性規(guī)模經(jīng)濟；加強基本設(shè)施建設(shè)，擴大對外開放，使德興市經(jīng)濟呈現(xiàn)強勁發(fā)展勢頭。１９９６年，全市完畢國民生產(chǎn)總值１５．１７億元，社會總產(chǎn)值５６．７９億元，財政收入１８３２１萬元，農(nóng)民人平純收入２１４４元，提前８年實現(xiàn)“翻兩番”目的。6、余干縣余干縣，居信江下游，鄱陽湖南岸，全縣總面積2330平方公里，轄27個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、場，總?cè)丝?0.5萬。全縣有耕地72萬畝，山地79.1萬畝，湖濱草地21.5萬畝，水面80.6萬畝，可養(yǎng)水面36萬畝。這里水源充分，水質(zhì)優(yōu)良，有遼闊、優(yōu)質(zhì)進化性第四紀紅壤土，有豐富瓷土資源，黑陶、銀陶全國獨有。這里氣候溫和，屬亞熱帶濕潤性季風氣候，四季分明，平均氣溫17.9℃，適應(yīng)各種農(nóng)作物生長。，全縣實現(xiàn)GDP23.5億元，同比增長18.8%。財政總收入達到2.2億元，同比增長21%；其中普通預(yù)算收入1.8億元，同比增長19.56%。工業(yè)增長值5.9億元，同比增長45.7%。城鄉(xiāng)以上固投27.3億元，同比增長68.1%。社會消費品零售總額92800萬元，同比增長19.4%。實際引進內(nèi)資155496萬元，同比增長24.8%；引進外資1000萬美元,同比增長39.5%。農(nóng)民人均純收入達到2610元，凈增280元。二、目的消費群描述1、私企老板文化限度：中檔年齡構(gòu)造：30—55歲經(jīng)濟狀況：高品位客戶，有錢有社會地位購房動機：（1）出于社交生活需要（2）彰顯高人一等身份地位（3）為家人創(chuàng)造良好生活條件（4）某些考慮孩子教誨配套（5）二次以上置業(yè)，注重項目品質(zhì)和配套購房習慣：注重項目周邊環(huán)境，強調(diào)便利，注重物業(yè)管理，攀比心理強，所需戶型偏大。分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地客商2、本地富有居民（個體戶）文化限度：普通年齡構(gòu)造：25—55歲經(jīng)濟狀況：實力雄厚，購買力強購房動機：（1）換高檔住宅，并能充分體現(xiàn)其身份，告別過去生活方式；（2）二次以上置業(yè)，有投資傾向；（3）有錢人家，年輕一代安家需要；購房習慣：城區(qū)中心位置，留戀城區(qū)繁華，不遠求，所需戶型偏大分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)3、本地公務(wù)員、教師文化限度：較高，大某些具備大專以上學(xué)歷年齡構(gòu)造：35—50歲經(jīng)濟狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項目購買能力，無家庭承擔購房動機：置業(yè)，多為二次購房者，伴有零星投資需求購房習慣：但愿擁有崇高住宅，理性，有主見，所需戶型適中分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小結(jié)：從對上饒本地消費市場初步調(diào)研可以看出，當前上饒主力購房群體依然集中在上饒城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。年齡構(gòu)造為25～50歲，其中35～45歲年齡層置業(yè)需求最為強烈，消費力也最強，可以說是上饒購房群黃金年齡層。在職業(yè)方面，以私企老板，政府公務(wù)員以及教師群體等中高收入階層為主。

第五某些媒體分析

媒體類型及分析（一）報紙：1、平面靜態(tài)方式體現(xiàn)傳播媒體，對消費者文體水平有一定規(guī)定，能過濾掉一某些社會群體，內(nèi)容偏向理性，但整體體現(xiàn)能力不高（特別是對圖片體現(xiàn)能力）。2、具備非強制性傳播特點，讀者有較大積極性和選取權(quán)，因而讀者會樂意自覺進一步理解所關(guān)懷信息。3、可信度高，特別是國內(nèi)報紙，與黨政機關(guān)聯(lián)系緊密，更被讀者奉為權(quán)威。4、時效性差，并且同一版面有各種廣告同步呈現(xiàn)，互相之間有較強干擾度。5、從廣告主角度看，報紙媒體投入形式靈活多樣，能機動地配合各種促銷宣傳活動。（二）廣播：1、是一種簡便快捷信息傳播手段，在所有媒體中唯一能隨著其她生產(chǎn)活動同步進行“一心二用”溝通方式，不影響人正常工作，在農(nóng)村、學(xué)生、工人、司機中有較大占有率，有較好親和力，其信息不易被人抵觸。2、時效性強，內(nèi)容分時段分欄目，機動靈活，有很強針對性，并在傳播過程中能與聽眾實時互動交流，產(chǎn)生立影效果。3、信息較為感性，適合做低卷入度產(chǎn)品廣告宣傳，能較好感染聽眾情緒，甚至達到煽情效果，并能留給聽眾遼闊想象空間。4、廣播信息依時間線性傳播，稍瞬即逝，保存性差，聽眾難以重復(fù)認知。（三）電視：最具實力傳播媒體，電視傳媒發(fā)展甚至推翻此前某些廣告?zhèn)鞑ダ碚摚诘禺a(chǎn)廣告活動中電視媒體性價比并不是很高，其特點如下：1、視聽兼?zhèn)?，有完善簡介、演示功能，?nèi)容詳細易懂，偏向感性，容易被觀眾理解。2、信息傳播有強制性，觀眾選取權(quán)相對報紙雜志要小得多，猶如廣播也是依時間線性傳播，但由于電視巨大社會影響力，使得同一時間會有諸多人關(guān)注同一內(nèi)容：如重大體育賽事、社會活動、國際會議等。3、信息傳播快，覆蓋廣，容量大。4、從大眾傳播媒體“傳播信息，引導(dǎo)輿論，教誨大眾，提供娛樂”四大功能來看，電視無疑是功能最完備大眾傳媒，特別是其娛樂資訊，可謂精彩紛呈、形式多樣、豐富全面，對各種意識形態(tài)社會人群均有較大影響力。5、電視廣告制作復(fù)雜，且投放費用更是驚人，非普通公司所能承受。事實上，由于種種因素導(dǎo)致電視廣告播放時間短暫，信息量有限，重復(fù)率低，諸多廣告主抱怨，投放在電視上大筆費用，并未收到預(yù)期效果。（四）小眾傳媒：普通是指戶外廣告、售點廣告、接觸式廣告等各種形式小范疇傳播媒體。1、戶外廣告：重要可分為路牌、燈箱、交通工具、霓虹燈等各種置于戶外媒介形式，其中路牌所占份額最大，并且與國內(nèi)本土廣告公司生存發(fā)展休戚有關(guān)，戶外廣告媒體特點如下：（1）具備明顯地區(qū)性、都市化，覆蓋面小，傳達受眾數(shù)量有限。（2）較難為目的群注意，并且傳遞信息量有限，實際溝通能力不強，普通做品牌提示性廣告。但好路牌廣告視覺沖擊力強，能達到令人過目不忘效果，是其他媒體都無法相比。2、售點廣告（POP）媒體：普通涉及海報、導(dǎo)購牌、展牌、展柜等廣告媒體，可置于銷售現(xiàn)場，由于其成本低廉，效果明顯，近年來越來越被地產(chǎn)廣告商注重，發(fā)展迅猛。（1）能與產(chǎn)品同步呈當前消費者面前，廣告主有很高自主性，使得售點廣告形式多樣，內(nèi)容豐富、制作精美，對感性消費群體有較大影響力。（2）有些POP與產(chǎn)品包裝整合，對銷售有較好增進作用，訴求明確易被受眾認知和愛慕，特別是消費者在做低卷入度產(chǎn)品選購時效果尤為明顯。（3）能緊密配合各種現(xiàn)場促銷活動，實用性強。但當POP數(shù)量較多時，如管理不善，易導(dǎo)致混亂，給消費者留下不好印象。3、接觸式廣告媒體：接觸式廣告媒體普通指能進入受眾家庭或工作場合廣告?zhèn)鞑ッ襟w，重要有電話廣告、DM單、傳單、夾報等傳播方式。接觸式有較強針對性，并且能與消費者直接一對一溝通，使得其在媒體中占有較大優(yōu)勢，但在實際廣告活動中，由于廣告主對受眾群體分析不盡合理，目的數(shù)據(jù)庫不完善導(dǎo)致接觸式廣告普遍傳播效率不高，甚至在傳播過程中被受眾回絕事亦時有發(fā)生。（五）網(wǎng)絡(luò)媒體與老式媒體相應(yīng)是以網(wǎng)絡(luò)為代表新媒體，作為信息社會產(chǎn)物，網(wǎng)絡(luò)媒體具備如下特點。1、網(wǎng)絡(luò)媒體集中了影像、聲音、文本等各種媒介形式，真正實現(xiàn)了多媒體全方位信息傳播。2、互動性，指信息發(fā)布者與受眾可以交互溝通，甚至是實時交流。3、小眾傳播，針對某一群體或個體，可進行個性式信息配備，如電子郵件廣告等。4、網(wǎng)絡(luò)媒體能超越國家，文化、地區(qū)限制進行全球信息傳播。5、容量大，內(nèi)容豐富多彩。6、速度快，網(wǎng)絡(luò)信息能實現(xiàn)全球?qū)崟r發(fā)布和接受。7、開放式信息傳播平臺，互聯(lián)網(wǎng)浮現(xiàn)使得人類第一次能在各種不同種族群體、意識形態(tài)領(lǐng)域進行信息傳播。由以上分析可見，各種媒體屬性、優(yōu)缺陷差別明顯，在廣告活動中所發(fā)揮傳播功能亦不盡相似。因而，有必要在營銷活動象對市場、消費者細分同樣，也對傳媒各種屬性進行細分，然后因時因地制宜進行合理高效媒體組合。除了媒體