2021年下半年江蘇省房地產(chǎn)估價師案例與分析建筑物經(jīng)濟(jì)壽命考試試題

下半年江蘇省房地產(chǎn)估價師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命考試試題下半年江蘇省房地產(chǎn)估價師案例與分析：建筑物經(jīng)濟(jì)壽命考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選取題（共25題，每題2分，每題備選項中，只有1個事最符合題意）1、銀行為某人提供期限為，年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2%個人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是元。(試題)A：1005.56B：1010.56C：1110.56D：1115.56E：借款合同2、1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(如下簡稱甲公司)依法獲得某市某區(qū)一塊國有土地使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)(如下簡稱乙機(jī)構(gòu))對被拆遷房屋市場價格進(jìn)行了評估。被拆遷入李某就其房屋性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于10月1日動工，由丙建筑工程公司(如下簡稱丙公司)承包施工。該區(qū)私營公司職工王某以抵押貸款方式，于2月以5000元／價格預(yù)購了一套80住宅。該項目于6月通過竣工驗收并交付使用。王某于9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給她人，售房收入44萬元。(試題)問題：王某轉(zhuǎn)讓該住宅時隨營業(yè)稅附征都市維護(hù)建設(shè)稅為元。A：100B：140C：1100D：1540E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)3、收益法合用條件是房地產(chǎn)。A：收益可以量化B：風(fēng)險可以量化C：收益或風(fēng)險其一可以量化D：收益和風(fēng)險均能量化E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格4、《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民自有住宅宅基地，屬__所有。A．國家B．所在村民小組C．農(nóng)民個人D．農(nóng)民集體5、房地產(chǎn)實物普通是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著某些，詳細(xì)涉及有形實體、該實體質(zhì)量以及．【考題】A：相應(yīng)配套基本設(shè)施B：土地形狀C：組合完畢功能D：立體空間E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格6、下列關(guān)于建筑施工圖，表述不對的是。A：用大樣圖表達(dá)其細(xì)部做法一套圖紙B：用平面圖表達(dá)建筑物外部C：用總平面圖表達(dá)建筑物位置D：用平面圖及剖面圖表達(dá)其內(nèi)部E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)7、某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式獲得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2900萬元，工地增值稅規(guī)定扣除項目金額為1800萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為萬元。(試題)A：330B：350C：440D：870E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)8、某宗房地產(chǎn)收益期限為40年，鑒定其將來每年凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其將來4年凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10％。該宗房地產(chǎn)收益價格為萬元。A：222．76B：244．67C：268．67D：298．33E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格9、下列不屬于經(jīng)財政部批準(zhǔn)免征房產(chǎn)稅范疇是。A：經(jīng)關(guān)于部門鑒定后，損壞不堪使用房屋和危險房屋B：對公司因停產(chǎn)、撤銷而閑置不用房產(chǎn)C：公司辦各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用房產(chǎn)D：房產(chǎn)大修停用三個月以上，經(jīng)納稅人申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，在大修期間免征房產(chǎn)稅E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)10、某類房地產(chǎn)歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，當(dāng)前要預(yù)測該類房地產(chǎn)將來價格，應(yīng)選用預(yù)測辦法__。A．平均發(fā)展速度法B．平均增減量法C．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法D．中位數(shù)法11、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則表述中．錯誤是．【考題】A：獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則B：合法原則屬于普通性原則C：最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則D：謹(jǐn)慎原則屬于普通性原則E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格12、同區(qū)域、同類型、同檔次不同房地產(chǎn)市場價值不同，重要是由于房地產(chǎn)市場具備__。A．保值性B．增值性C．異質(zhì)性D．弱流動性13、建設(shè)投資估算精度在±10％，所需費用，小型項目約占投資1．0％~3．0％，大型復(fù)雜工程約占0．2％~1．0％，該階段為。A：投資機(jī)會研究B：初步可行性研究C：詳細(xì)可行性研究D：項目評估和決策E：借款合同14、已知某房地產(chǎn)價格為900元／㎡時，需求量為100×10㎡，當(dāng)價格為1000元／㎡時，需求量為90×10㎡，則需求價格彈性為。A：10B：9C：0．9D：0．1E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格15、下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)是__。A．股票過戶權(quán)利B．表決權(quán)C．查詢公司經(jīng)營狀況權(quán)利D．出席股東大會權(quán)利16、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值盼望值分別為=1500萬元，=1800萬元，=2200萬元；凈現(xiàn)值原則差分別為=890萬元，=910萬元，=1200萬元，則該項目投資方案風(fēng)險從小到大排列順序?qū)Φ氖恰：乙17、房屋拆遷補償中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還非住宅房屋，償還建筑面積超過原建筑面積某些，按照__結(jié)算。A．商品房價格B．重置價格結(jié)合成新C．重置價格結(jié)合構(gòu)造差價D．物價部門核定價格18、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地減價額為__元。A．62500B．6C．61000D．6150019、”三項預(yù)測值”分析辦法是（）中一種。A．單因素敏感性分析辦法B．多因素敏感性分析辦法C．概率分析辦法D．盈虧平衡分析辦法20、收益法本質(zhì)是以房地產(chǎn)__為導(dǎo)向求取估價對象價值。A．預(yù)期收益大小B．預(yù)期收益能力C．預(yù)期價格高低D．預(yù)期價格漲落21、某公司12月末某些資產(chǎn)與負(fù)債余量如下：鈔票和銀行存款70萬元，長期投資i00萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元，應(yīng)付工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。則該公司流動比率是。A：40%B：50%C：200%D：250%E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)22、某置業(yè)投資者以10000元／㎡價格購買了200㎡商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中40％為自有資金，別的為按年等額還本付息貸款，貸款期為，年利率為10％，每年可用于還本付息折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是。A：0.21B：1.23C：2.01D：3.23E：借款合同23、合用于開發(fā)完畢后房地產(chǎn)出售公式是。A：B：C：D：E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格24、某寫字樓剩余收益年限為38年，預(yù)測5年后售出時價格將上漲20％，銷售稅費率為6％，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30％，報酬率中無風(fēng)險報酬率為6％．風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率25％，則該寫字樓當(dāng)前收益價格為萬元。A：5286.72B：7552.45C：9939.23D：14198.90E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格25、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納稅費分別為正常交易價格3％和6％，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有稅費。則該宗房地產(chǎn)正常成交單價為元/㎡。A：2427.18B：2500.00C：2575.00D：2659.57E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格二、多項選取題（共25題，每題2分，每題備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項得0.5分）1、房屋內(nèi)夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在m以上部位計算建筑面積。A：1．80B：2．00C：2．20D：2．50E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)2、獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)辦法可以有__。A．突破專業(yè)能力限制，接受各種估價規(guī)定B．提高服務(wù)質(zhì)量C．恰當(dāng)宣傳D．低收費E．最大限度壓縮估價作業(yè)期3、商品住宅價格中利潤是覺得基數(shù)核定。A：征地費及拆遷安頓補償費B：勘察設(shè)計及前期工程費C：住宅社區(qū)內(nèi)營業(yè)性用房和設(shè)施建設(shè)費用D：住宅社區(qū)基本設(shè)施建設(shè)費和住宅社區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費E：住宅建筑、安裝工程費4、房地產(chǎn)置業(yè)投資投資者從長期投資角度出發(fā)但愿獲得利益有。(試題)A：自我消費B：房地產(chǎn)保值C：房地產(chǎn)增值D：開發(fā)利潤E：出租收益5、國內(nèi)對房地產(chǎn)投資宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目的時遇到困難，這重要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險。A：政治風(fēng)險B：政策風(fēng)險C：利率風(fēng)險D：市場供求風(fēng)險E：借款合同6、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值將來收益重要有__。A．現(xiàn)時收入B．有效毛收入C．凈經(jīng)營收益D．稅前鈔票流量E．稅后鈔票流量7、下列鈔票流量圖中，能表達(dá)房地產(chǎn)投資模式有。A：開發(fā)—銷售模式B：開發(fā)—持有出租—出售模式C：購買—持有出租—出售模式D：購買—更新改造—出售模式E：購買—更新改造—出租模式8、產(chǎn)權(quán)不明確房屋是指房屋。A：有權(quán)屬證明B：產(chǎn)權(quán)人下落不明C：產(chǎn)權(quán)人出國留學(xué)D：因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟E：暫時無法擬定產(chǎn)權(quán)合法所有人9、住房公積金特點涉及。A：義務(wù)性B：強(qiáng)制性C：互助性D：保障性E：短期性10、普通來說，債券具備（）特性。A．償還性B．決策參加性C．流動性D．安全性E．收益性11、樓面地價=土地單價÷__。A．建筑層數(shù)B．建筑覆蓋率C．綠地率D．建筑容積率12、直接資本化法長處是__。A．不需要預(yù)測將來許近年凈收益，普通只需要測算將來第一年收益B．指明了房地產(chǎn)價值是其將來各期凈收益現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象表述，又考慮到了資金時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)理論基本C．每期凈收益或鈔票流量都是明確，直觀且容易被理解D．不必直接依托與估價對象凈收益流模式相似類似房地產(chǎn)來求取恰當(dāng)資本化率E．資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示收益與價值關(guān)系，能較好地反映市場實際狀況13、收益法中運營費用涉及__。A．所得稅B．房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用C．電梯、空調(diào)等折舊費D．建筑物折舊費14、如果咱們懂得報告期內(nèi)銷售和出租房屋數(shù)量、以及同期可供租售量，則咱們可以得到__指標(biāo)。A．容積率B．綠化率C．滅失率D．吸納率15、下列關(guān)于測量學(xué)，表述對的是。A：點到大地水準(zhǔn)面鉛垂距離，也稱“海拔”B：國內(nèi)采用東海平均海水面作為高程基準(zhǔn)C：海洋或湖泊水面在自由靜止時表面，稱為水準(zhǔn)面D：與水準(zhǔn)面相切平面稱為水平面E：測量工作主線任務(wù)是擬定地面點空間位置16、某宗房地產(chǎn)純收益為500萬元，預(yù)測后來每年按照25萬元速度遞減，房地產(chǎn)剩余使用壽命35年，房地產(chǎn)報酬率為10%，則該房地產(chǎn)價值接近于（）萬元。A．2360B．2500C．2722D．284517、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告過程中，是可行性研究中定量分析基本。A：項目策劃B：構(gòu)造可供評價比較開發(fā)經(jīng)營方案C：選取有關(guān)基本參數(shù)D：投資估算E：經(jīng)濟(jì)效益評價18、下列保險中，屬于商業(yè)保險有__。A．保證保險B．勞動工傷保險C．信用保險D．健康保險E．責(zé)任保險19、抵押權(quán)人涉及。A：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保公民B：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保法人C：接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保其她組織D：將依法獲得房地產(chǎn)提供應(yīng)抵押權(quán)人，作為本人履行債務(wù)擔(dān)保公民、法人或者其她組織E：將依法獲得房地產(chǎn)提供應(yīng)抵押權(quán)人，作為第三人履行債務(wù)擔(dān)保公民、法人或者其她組織20、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，在發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被允許人合法權(quán)益導(dǎo)致?lián)p失，應(yīng)當(dāng)依法給子補償。A：選址意見書B：建設(shè)用地規(guī)劃允許證C：建設(shè)工程規(guī)劃允許證D：鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃允許證E