淺談我國物業(yè)管理發(fā)展新思路

淺談我國物業(yè)管理發(fā)展新思路一、深化改革，轉(zhuǎn)變觀念，適應(yīng)新形勢發(fā)展的需要1.抓好機(jī)構(gòu)改革，規(guī)范工作職能（1）深化人事制度改革，實(shí)行全員競聘制。充分發(fā)揮每個人的特長和聰明才智，各個崗位自由競爭。行政部門，對內(nèi)是物業(yè)管理中心，實(shí)行企業(yè)化管理。施行符合市場規(guī)律的薪酬機(jī)制，注重工作業(yè)績，按績效和貢獻(xiàn)取酬，激發(fā)干部職工的工作積極性。（2）建立新的結(jié)算制度，推行服務(wù)費(fèi)用結(jié)算。財務(wù)預(yù)算實(shí)行分類管理：一是對編制內(nèi)的人員經(jīng)費(fèi)、共用經(jīng)費(fèi)以及現(xiàn)有離退休人員經(jīng)費(fèi)等基本支出，由市財政局按事業(yè)單位的有關(guān)政策規(guī)定予以核定，納入財政預(yù)算。二是對物業(yè)中心非經(jīng)營性服務(wù)和保證所需項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)，每年由物業(yè)中心向臺申請預(yù)算，在臺領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)預(yù)算內(nèi)資金由財務(wù)中心下發(fā)，預(yù)算外資金上報臺批準(zhǔn)后，按物業(yè)中心簽訂合同費(fèi)用支付。三是經(jīng)營性實(shí)體實(shí)行獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。2.進(jìn)行全員培訓(xùn)，提高服務(wù)意識。（1）定期進(jìn)行職業(yè)培訓(xùn)。做好中心管理和技術(shù)崗位人員的培訓(xùn)與考核，有效提高業(yè)務(wù)水平，同時加強(qiáng)全體人員特別是外聘員工的政治思想和職業(yè)道德教育，培養(yǎng)正確的是非觀和職業(yè)觀，保證職工隊(duì)伍團(tuán)結(jié)穩(wěn)定，齊心協(xié)力完成好各項(xiàng)工作任務(wù)。（2）中心質(zhì)監(jiān)科按照《物業(yè)中心工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》加強(qiáng)督察力度，按要求填寫檢查記錄。發(fā)現(xiàn)重大問題，及時報告部門和中心領(lǐng)導(dǎo)。對工作中查出的質(zhì)量問題及時復(fù)驗(yàn)，對入住單位提出的合理投訴認(rèn)真核實(shí)及時整改，把服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不斷推向新高度。（3）每年以科隊(duì)為單位簽訂《安全協(xié)議書》；冬季做好“清雪預(yù)案”；汛期做好“防汛預(yù)案”；每年7～9月組織“百日安全優(yōu)質(zhì)服務(wù)月”活動，激發(fā)每個員工的責(zé)任感，充分調(diào)動工作積極性，使物業(yè)中心各項(xiàng)工作很好地完成。二、科學(xué)管理，開源節(jié)流，向管理要效益1.人員配置科學(xué)，節(jié)約成本人員中心人力資源科制定了崗位質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、員工守則、工作質(zhì)量評分標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)章制度。通過對職工每天的勞動崗位、勞動時間、勞動強(qiáng)度等進(jìn)行科學(xué)的測算，來定崗和定編，人事部門嚴(yán)格按照編制進(jìn)行招工、考核、錄用，避免人員過多造成的成本浪費(fèi)。2.財務(wù)嚴(yán)格監(jiān)管，做好成本核算財務(wù)部門在資金管理上，加強(qiáng)了獨(dú)立核算和成本核算，進(jìn)一步完善各項(xiàng)內(nèi)部控制制度，加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督。按照市場化管理標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)現(xiàn)有資源有償使用的管理模式。加強(qiáng)預(yù)算管理，做到事前預(yù)測、事中控制、事后檢查。對各部門的經(jīng)費(fèi)使用情況及時進(jìn)行準(zhǔn)確核算，合理控制支出，確保完成經(jīng)費(fèi)節(jié)約指標(biāo)。3.工程公開招標(biāo)，杜絕貪污腐敗加強(qiáng)對工程項(xiàng)目及資金管理的審核和監(jiān)督，建立一萬元以上進(jìn)行公開招、投標(biāo)制度。技術(shù)部門和財務(wù)部門共同組成招標(biāo)小組，通過對資金的多方監(jiān)管，使資金使用透明化，通過招標(biāo)選出相對質(zhì)優(yōu)價廉的單位承攬工程，努力實(shí)現(xiàn)資金效益最大化。4.技術(shù)監(jiān)管，把好采購質(zhì)量關(guān)中心質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門，加強(qiáng)技術(shù)與質(zhì)量管理，做好設(shè)備檔案登記工作，對設(shè)備更換、維修、保養(yǎng)等環(huán)節(jié)做好記錄，提高運(yùn)行效率、利用率和完好率。對大宗物品實(shí)行統(tǒng)一采購，貨比三家后，采用招標(biāo)的形式，確定供貨商，與之簽訂供銷合同，要求供貨商按批發(fā)價供貨，大大降低了進(jìn)貨價格，僅此一項(xiàng)就大大減少了經(jīng)費(fèi)開支，由原來每月購置物品需20多萬元降至5～6萬元，同時在職工思想中逐步形成了“只買對的，不買貴的”的節(jié)約理念，杜絕不必要的浪費(fèi)。5.管理科學(xué)，控制材料流失中心庫管科加強(qiáng)物品管理，實(shí)行以舊換新的物品領(lǐng)用制度。根據(jù)實(shí)際情況，嚴(yán)格出入庫管理、根據(jù)實(shí)際用貨需求和商品類型，適時采購，既保證物業(yè)服務(wù)及維修工作順利進(jìn)行，又減少了庫存積壓物品。通過以上措施大大減少了材料流失和不必要的浪費(fèi)。三、積極探索，大膽實(shí)踐，不斷推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度1.積極承攬?zhí)旖驈V播影視傳媒學(xué)院物業(yè)管理工作我們曾接手了一個集冷暖、環(huán)境衛(wèi)生、食堂供餐為一體的項(xiàng)目，歷時兩年的物業(yè)管理運(yùn)作，雖然在后來的競爭中以失敗退出，但是學(xué)到了很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，也總結(jié)了教訓(xùn)，為今后的市場競爭打下了基礎(chǔ)。2.積極組建廣電禮儀團(tuán)隊(duì)，為天津廣電物業(yè)乃至廣電集團(tuán)打造了一個良好的品牌形象天津廣電物業(yè)禮儀團(tuán)隊(duì)成立幾年來，先后完成了50多次大型頒獎活動以及對中央宣傳部領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)、國際友人的接待任務(wù)，得到各級領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可和好評。如：在央視大型電視連續(xù)劇《辛亥革命》首播新聞會、“中國原創(chuàng)歌曲獎大型頒獎晚會”、“天津電視臺歷年廣告年會”、“中國旅游產(chǎn)業(yè)節(jié)”、“達(dá)沃斯論壇市民選拔賽”、“天津意式風(fēng)情街意大利電影節(jié)”等，這支隊(duì)伍已成為廣電一道獨(dú)特、靚麗的風(fēng)景線。目前，會議、大型活動應(yīng)接不暇，既達(dá)到了服務(wù)一線的目的，擦亮了廣電品牌，又?jǐn)U大了物業(yè)有償服務(wù)領(lǐng)域，增強(qiáng)了廣電物業(yè)的市場競爭力。3.外包天津職業(yè)大學(xué)學(xué)生食堂經(jīng)營項(xiàng)目通過競標(biāo)承攬了職業(yè)大學(xué)學(xué)生食堂餐飲服務(wù)的經(jīng)營權(quán)。物業(yè)中心再以內(nèi)部承包的形式把該項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給職工，并與職工簽訂承包協(xié)議，年終按照既定經(jīng)營任務(wù)的指標(biāo)進(jìn)行考核，完成任務(wù)或超額完成任務(wù)，按比例給予獎勵，沒完成承包任務(wù)，損失與物業(yè)中心共同承擔(dān)。在這個經(jīng)營項(xiàng)目中我們廣開思路，為減少經(jīng)營壓力，把承包的食堂空間分割成若干區(qū)域，部分區(qū)域采取再分包的方式，分包給有衛(wèi)生許可資質(zhì)的人員去經(jīng)營，并簽訂承包租用合同，很快回籠了部分資金相互競爭，豐富了學(xué)生食堂的菜品，使服務(wù)進(jìn)一步上水平。在經(jīng)營中，我們以科學(xué)管理，合理降低消耗、向優(yōu)質(zhì)服務(wù)要效益，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，得到了校方的滿意，拓展了廣電物業(yè)的經(jīng)營。4.深挖社會資源，與薊縣水廠合作開發(fā)了桶裝水業(yè)務(wù)在滿足集團(tuán)及編播一線職工喝上放心水的同時，我們積極開發(fā)外部市場，進(jìn)一步推廣“傳媒清泉”品牌，除了在廣電集團(tuán)行業(yè)內(nèi)部推廣外，還不斷占領(lǐng)外部市場，目前每年能夠?qū)崿F(xiàn)收益十萬元。5.實(shí)行公司化管理，進(jìn)一步向市場化邁進(jìn)我們體會出，只有在管理手段、服務(wù)機(jī)制和運(yùn)行方式等方面發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，才能跟上市場的節(jié)拍，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。天津電視數(shù)字大廈2010年正式落成，為了加快向市場化邁進(jìn)，對新大廈大膽嘗試用公司化管理的模式管理物業(yè)服務(wù)。在提高服務(wù)水平基礎(chǔ)上，增加服務(wù)收益，使物業(yè)真正走向市場化，接受市場的挑戰(zhàn)和挑選，并在市場中歷練，真正找到自己的位置。我們的管理體制實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)綜合服務(wù)部、秩序維護(hù)部、設(shè)備維保部三個職能部門，人員全部企業(yè)化管理，物業(yè)服務(wù)按面積進(jìn)行有償服務(wù)，經(jīng)濟(jì)收益按照服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主給付的物業(yè)費(fèi)用給付。目前已運(yùn)作三年，在這三年的摸爬滾打中，我們在經(jīng)營、管理、維護(hù)等諸多方面都收益良多，為我們今后進(jìn)一步參與市場競爭增添了信心與勇氣。天津廣電物業(yè)