2024年大學試題(財經商貿)-房地產估價筆試歷年真題薈萃含答案

2024年大學試題(財經商貿)-房地產估價筆試歷年真題薈萃含答案（圖片大小可自由調整）第1卷一.參考題庫(共30題)1.下列選項中，不屬于房地產損害賠償類型的是（）。A、因工程是施工不慎使臨近建筑物受損，造成臨近房地產價值減損B、因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風、采光、日照等，造成臨近房地產價值減損C、因錯誤查封，給房地產權利人造成損失D、因房地產轉讓稅收政策變化，導致所有權人推遲轉讓方案的損失2.某估價機構于2005年8月10日至20日為某房地產抵債進行了評估估價時點為2005年8月16日。因估價結果有爭議2005年12月15日進行復估則重復估價的估價時點為（）。A、2005年8月16日B、2005年12月15日C、估價作業(yè)期間的任意一天D、估價人員與委托人商定的某天3.房地產是（）三者的結合體。A、實物、權益、區(qū)位B、實物、區(qū)位、擁有者C、實物、權益、擁有者D、權益、區(qū)位、擁有者4.毛坯房5.普通住宅6.房屋一級市場7.住宅的“全部產權”8.在顆粒污染物中，（）是懸浮于空中的小液態(tài)粒子。A、粉塵B、煙塵C、塵粒D、霧塵9.土地制度10.下列是非收益性房地產的有（）。A、農地B、行政辦公樓C、教堂D、寺廟E、未開發(fā)的土地11.房地產估價12.市場調節(jié)價、政府指導價、政府定價的含義？13.對于空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其為貸款的抵押物。A、1年B、2年C、3年D、半年14.下列有關房地產征收、征用，表述正確的是（）。A、征收的實質是強制收買，所有權的改變，不返還B、征用的實質是強制使用，是一種強制的臨時使用房地產的行為C、征收的實質是強制收買，是一種強制的臨時使用房地產的行為D、征用的實質是強制使用，所有權的改變，不返還E、征收、征用都是無償?shù)?，不給予補償15.未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》？16.簡述房地產估價活動的全過程和步驟。17.某宗土地的規(guī)劃容積率為3可興總建筑面積為6000平方米的商住樓經評估總地價為180萬元該宗土地的單價為元/（）米。A、100B、300C、600D、90018.影響城市用地的功能組織和各種用地的數(shù)量結構的因素不包括（）。A、城市經濟的發(fā)展水平B、城市的產業(yè)結構C、相應的就業(yè)結構D、城市用地的布局19.下列選項中，對商業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣有著非常重要影響的區(qū)位因素有（）。A、層高B、樓層C、臨街狀況D、交通條件E、外部配套設施20.試列舉報酬資本化法和直接資本化法的優(yōu)點?21.總建筑面積（平方米）22.房地產23.在某種房地產的價格不變的情況下，當其開發(fā)成本下降，會使該種房地產的供給（）。A、增加B、減少C、不變D、無法確定24.通向各戶或各單元門前的小路，一般寬度為（）m。A、2B、3C、4D、525.嚴格來說，正常成交價格的形成條件包括（）。A、公開市場B、交易本身具有市場性C、特定的買者和賣者D、賣者和買者都具有完全信息E、適當?shù)钠陂g完成交易26.外銷房27.有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相臨地塊各值50萬元若將兩宗土地合并為一宗合并后值110萬元如果甲地塊的使用權人購買乙地塊的使用權乙地塊的使用權人的索價對交易雙方都是公平合理的正常價格應為（）。A、0萬元B、5萬元C、0萬元D、0萬元以上28.綜合樓29.公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格（）。A、賣方和買方掌握必要的市場信息B、賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象C、買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D、賣方和買方追求各自利益的最大化E、賣方和買方急于完成交易30.重置價格第1卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:D2.參考答案:A3.參考答案:A4.參考答案: 房地產商交付屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛坯房。5.參考答案: 是指按一般民用住宅標準造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。6.參考答案: 如前所述，開發(fā)商出售新建商品房形成了房屋一級市場。房屋一級市場特點有三：第一，是房屋的增量市場；第二，屬房屋產權交易；第三，一般對應于土地二級市場。7.參考答案: 是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。8.參考答案:D9.參考答案: 廣義包括土地所有制度，使用制度，規(guī)劃制度，征用制度，稅收制度和管理制度等；狹義僅指土地所有制度，使用制度和管理制度。10.參考答案:B,C,D,E11.參考答案: 全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價。由持有“房地產估價人員崗位合格證書”或“房地產估價師注冊證”的專業(yè)人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產熱特定權益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。12.參考答案: A.是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。 B.指由政府價格主管部門或其他有關部門按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及浮動幅度，指導經營者制定的價格。 C.指由政府價格主管部門或者其他有關部門按照定價權限和范圍規(guī)定的價格。13.參考答案:C14.參考答案:A,B15.參考答案: 未成年人可以作為權利人辦理《房地產證》，但辦理時須提交其監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人身份證明，并在《房地產證》上備注其法定監(jiān)護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規(guī)定。16.參考答案:房地產估價活動的全過程和步驟如下：（1）獲取估價業(yè)務；（2）受理估價委托及明確估價基本事項；（3）擬定估價作業(yè)方案；（4）搜集估價所需資料；（5）實地查勘估價對象；（6）選定估價方法計算；（7）確定估價結果；（8）撰寫估價報告；（9）交付估價報告；（10）估價資料歸檔。17.參考答案:D18.參考答案:D19.參考答案:B,C,D20.參考答案: 報酬資本化法的優(yōu)點是： ①指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎； ②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解； ③由于具有同等風險的任何投資的報酬率應是相近的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的房地產來求取報酬率，而通過其他具有同等風險的投資的收益率也可以求取報酬率。 直接資本化法的優(yōu)點是： ①不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益； ②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況； ③計算過程較簡單。21.參考答案: 指小區(qū)內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。22.參考答案: 房地產是指土地、建筑物及其他地上附著物，是房地產的實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。23.參考答案:A24.參考答案:B25.參考答案:A,B,D,E26.參考答案: 是指房地產開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內境外出售的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。27.參考答案:B28.參考答案: 是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。29.參考答案:A,D30.參考答案: 又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，按照估價時點時的估價水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物所必需的支出和應該獲得的利潤，可以理解為“替代”第2卷一.參考題庫(共30題)1.房地產抵押估價中，估價對象包括下列（）。A、特色裝飾裝修B、廚具C、特許經營權D、抵押貸款2.下列關于控制性詳細規(guī)劃的主要任務，表述錯誤的是（）。A、指導城市分區(qū)規(guī)劃的編制B、以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設地區(qū)的土地使用性質和使用強度的控制性指標C、強化城市規(guī)劃的控制功能D、詳細規(guī)定建設用地的各項控制性指標和其他規(guī)劃管理要求3.房地產估價4.住宅組團5.拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格稱為（）。A、保留價B、起拍價C、評估價D、應價6.房地產測繪是，產生測量誤差原因不包括（）。A、儀器誤差B、周圍環(huán)境的影響C、旁觀者的影響D、觀測者的影響7.國有土地租賃8.下列選項中，不符合構筑物定義的是（）。A、儲藏室B、圍墻C、隧道D、道路9.居住小區(qū)總用地10.在房地產買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。A、擬買賣的房地產市場價值B、買方愿意支付的最低價C、買方可承受的最高價D、賣方可接受的最低價E、賣方愿意接受的最高價11.工業(yè)噪聲污染源分為（）。A、自然動源B、氣動源C、機動源D、機械動源E、設備動源12.任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境，這是由于房地產的（）特性A、不可移動B、獨一無二C、相互影響D、易受限制13.市場比較法14.掛牌出讓國有土地使用權15.在影響房地產價格的各種因素中，“房地產投機”屬于（）。A、社會因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素16.（）是一種墻面裝飾材料。A、壁紙B、涂料C、無機材料D、合成隔熱材料17.國有土地使用權劃撥18.土地使用權劃撥19.交通管制20.房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素不包括（）。A、消費者的收入水平B、消費者的預期C、該種房地產的開發(fā)技術水平D、相關物品的價格水平21.收益還原法22.國有土地使用權作價入股23.估價原則24.下列關于價值、使用價值和交換價值的表述中，正確的是的是（）。A、廣義的價值分為使用價值和交換價值，狹義的價值僅指使用價值B、沒有交換價值也一定沒有使用價值C、沒有使用價值肯定就沒有交換價值D、人們在經濟活動中通常簡稱的價值，一般指的是使用價值25.房地產具有的獨占性，是由于下列房地產的（）特性引起。A、壽命長久B、供給有限C、價值較大D、易受限制26.下列關于城市用地自然條件評價中的水文條件，表述正確的是（）。A、某些水文條件也可能給城市帶來不利影響B(tài)、江河湖泊等地面水體，只能作為城市水源C、為防范洪水帶來的影響，在規(guī)劃中不用考慮總體布局方面的問題D、要區(qū)別城市不同地區(qū)，采用相同的洪水設計標準，有利于土地的充分利用27.下列對對房地產價格影響因素的說法中，錯誤的是（）。A、同一影響因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響可能是不同的B、同一影響因素在不同地區(qū)對房地產價格的影響肯定是不同的C、不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的D、不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的28.下列各項中，屬于債券特征的有（）。A、償還性B、收益性C、流動性D、安全性E、風險性29.房地產估價師的職業(yè)道德包括（）。A、有資格證書即可勝任任何估價業(yè)務B、誠實守信C、公平競爭D、社會責任E、保守秘密30.下列選項中，不屬于城鄉(xiāng)規(guī)劃的是（）。A、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B、城市規(guī)劃C、區(qū)域規(guī)劃D、村莊規(guī)劃第2卷參考答案一.參考題庫1.參考答案:D2.參考答案:A3.參考答案: 指專業(yè)房地產估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹?shù)墓纼r程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在特定時點上的房地產的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。4.參考答案: 是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。5.參考答案:B6.參考答案:C7.參考答案: 國有土地租賃，是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。 國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。8.參考答案:B9.參考答案: 是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。10.參考答案:A,C,D11.參考答案:B,D12.參考答案:A13.參考答案: 是以估價時點近期、類似房地產的實際成交價格為參照，來評定待估房產價格的一種估值方法。14.參考答案: 掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件，在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。15.參考答案:A16.參考答案:A17.參考答案: 國有土地使用權劃撥，是指經縣級以上人民政府依法批準后，在土地使用者依法繳納了土地補償費、安置補償費及其他費用后，國家將土地交付給土地使用者使用，或者國家將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。18.參考答案: 是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。19.參考答案:公安機關交通管理部門根據(jù)法律法規(guī)，出于某種安全方面的原因，對于部分或者全部交通路段的車輛和行人在道路上通行以及其他與交通有關的活動所指定的帶有疏導禁止限制或