2021年下半年浙江省房地產(chǎn)估價師制度與政策建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積考試題創(chuàng)新

下半年浙江省房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選取題（共25題，每題2分，每題備選項中，只有1個事最符合題意）1、承租人甲與出租人乙于5年前訂立了一套住宅租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前權(quán)益價值為（）萬元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.582、房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)項目融資構(gòu)造安排時，普通要投入占項目總投資__自有資金或股本金。

A．15%

B．20%

C．30%

D．40%3、物業(yè)服務(wù)收費計費方式中，包干制是指。

A：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由業(yè)主享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計費方式

B：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)公司享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計費方式

C：在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)公司，別的所有用于物業(yè)服務(wù)合同商定支出，結(jié)余或者局限性均由物業(yè)服務(wù)公司享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計費方式

D：在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按商定比例或者商定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)公司，其系所有用于物業(yè)服務(wù)合同商定支出，結(jié)余或者局限性均由業(yè)主享有或者承擔(dān)物業(yè)服務(wù)計費方式

E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)4、影響房地產(chǎn)價格環(huán)境因素不涉及。

A：大氣環(huán)境

B：聲覺環(huán)境

C：衛(wèi)生環(huán)境

D：治安環(huán)境

E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格5、將存量房屋市場分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等市場劃分方式是__。

A．按照房地產(chǎn)用途和級別劃分

B．按照房地產(chǎn)交易形式劃分

C．按照地區(qū)范疇劃分

D．按照房地產(chǎn)購買者目劃分6、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相似限制條件下估價成果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地價值，這是由于。

A：乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B：甲土地容積率不不大于乙土地容積率

C：甲土地價值高于乙土地價值

D：甲土地有效期限比乙土地有效期限長

E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格7、房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到拆遷當(dāng)事人書面復(fù)核估價申請之日起日內(nèi)予以答復(fù)。

A：3

B：5

C：7

D：10

E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)8、下列關(guān)于丘表述中，不對的是__。

A．一種地塊屬于一種產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨立丘

B．房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片普通按丘順序填制

C．組合丘一定不不大于獨立丘

D．房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號9、1月13日，建設(shè)部、中華人民共和國人民銀行、中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合出臺了__。

A．《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管關(guān)于問題告知》

B．《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》

C．《關(guān)于建立房地產(chǎn)公司及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)告知》

D．《房地產(chǎn)抵押估價指引意見》10、假設(shè)開發(fā)法是以__原理為理論根據(jù)。

A．收益遞增原理

B．均衡原理

C．預(yù)期原理

D．將來趨勢原理

11、普通來說，通貨膨脹會導(dǎo)致折現(xiàn)率__。

A．不大于利率

B．不不大于利率

C．減少

D．提高12、某都市存量商品住房吸納率為40%，則該都市同期存量商品住房吸納周期是__。

A．0.4月

B．2.5月

C．0.4年

D．2.5年13、評估某宗房地產(chǎn)9月末價格，選用可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為1月末，該類房地產(chǎn)自1月末至9月末價格每月與上月變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。則該可比實例在9月末價格為__元/m2。

A．2938

B．2982

C．3329

D．337914、某縣擬建一大型體育館，現(xiàn)依照該體育館暖衛(wèi)工程施工圖編制預(yù)算價格為預(yù)算價格。

A：建設(shè)項目

B：單位工程

C：分部工程

D：分項工程

E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)15、棉子油中毒是指棉子中含______引起，這些物質(zhì)存在于

A．棉子酸，粗制棉子油中

B．棉子酸，棉子、棉子餅粕及粗制棉子油中

C．棉酚，粗制棉子油中

D．棉酚，棉子、棉子餅粕及粗制棉子油中

E．棉子酸，棉殼中16、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫表述中，錯誤是。

A：市場參加者投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生直接誘因

B：可以用市場價格背離實際價值限度來度量房地產(chǎn)泡沫

C：房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生基本是土地有限性和稀缺性

D：金融機構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成

E：借款合同17、（）是由開發(fā)項目所有投資內(nèi)部收益率表白。

A．項目投資所能支付最高貸款利率

B．將將來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值收益率

C．投資者每年所獲得或盼望獲得收益率

D．項目年凈收益與項目投資資本價值之比18、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者重要差別在于。

A：變動成本設(shè)立

B：銷售收入不同

C：固定成本設(shè)立

D：平衡點設(shè)立

E：借款合同19、預(yù)測某宗房地產(chǎn)將來第一年凈收益為20萬元，此后每年凈收益會在上一年基本上增長2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)報酬率為8%。則該宗房地產(chǎn)收益價格為（）萬元。

A．312.5

B．250

C．562.5

D．812.520、結(jié)合保險本質(zhì)，屬于保險基本職能是__職能。

A．分散危險

B．融通資金

C．防災(zāi)防損

D．分派21、評估某宗房開發(fā)用地10月16日價值，要將在將來發(fā)生支出和收入都折算到10月16日。如果預(yù)測該宗土地10月15日開發(fā)完畢后房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到10月16日，即在10月16日房價實際為（）萬元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．298522、人民法院對經(jīng)估價機構(gòu)估價抵押物拍賣，拍賣保存價由參照評估價擬定。

A：委托人

B：人民法院

C：拍賣師

D：競買人

E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)23、土地儲備貸款重要還款來源是__。

A．土地出讓收入

B．土地轉(zhuǎn)讓收入

C．房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入

D．土地經(jīng)營收入24、某單位擁有一出租物業(yè)原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納年房產(chǎn)稅數(shù)額為__。

A．42.0萬元

B．50.4萬元

C．60.0萬元

D．72.0萬元25、房地產(chǎn)估價之因此要遵守代替原則，是由于依照經(jīng)濟學(xué)原理，同一種商品在同一種市場上具備相似。

A：成交價格

B：理論價格

C：評估價值

D：市場價格

E：工業(yè)用地監(jiān)測點評估價格二、多項選取題（共25題，每題2分，每題備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項得0.5分）1、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納稅費分別為正常交易價格3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有稅費。則該宗房地產(chǎn)正常成交單價為（）元/m2。

A．2427.18

B．2500.00

C．2575.00

D．2659.572、對房地產(chǎn)市場構(gòu)造進行分析，除了要分析供求構(gòu)造，普通還分析__。

A．價格構(gòu)造

B．總量構(gòu)造

C．檔次構(gòu)造

D．投資構(gòu)造

E．租買構(gòu)造3、李某從甲公司購買商品房一套，合同商定建筑面積為126m2，單價為4500元/m2，交房時測繪得到建筑面積是121m2，則李某可以選取__。

A．退房

B．甲公司返還李某22500元

C．甲公司返還李某27900元

D．甲公司返還李某36706元

E．甲公司返還李某45000元4、關(guān)于投資項目資本金表述錯誤是__。

A．投資者可以轉(zhuǎn)讓其出資

B．投資者享有所有者權(quán)益

C．投資者不得以任何方式抽出

D．投資者可從項目法人處獲取利息5、都市基本地形圖復(fù)測周期普通為年。

A：20—30

B：10—30

C：10—15

D：5—10

E：執(zhí)行層組織協(xié)調(diào)6、現(xiàn)對某期貨房地產(chǎn)進行估價，在此估價中，估價對象狀況應(yīng)為將來某時點狀態(tài)，房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)為__時點狀態(tài)。

A．當(dāng)前

B．將來

C．過去

D．B和C7、中華人民共和國既有房地產(chǎn)價格記錄，是基于各類物業(yè)（）記錄。

A．平均價格

B．加權(quán)價格

C．抽樣價格

D．成交價格8、住房公積金。

A：所有歸職工個人所有

B：所有歸單位和職工共同所有

C：記入職工個人住房公積金賬戶

D：用于建造、購買、翻建、大修自住住房

E：用于租賃自住住房9、某房屋被火災(zāi)燒損，現(xiàn)需評估其損失，此時估價對象狀況應(yīng)為__。

A．被燒損前狀況

B．被燒損后狀況

C．被燒損前與被燒損后差別狀況

D．將來修復(fù)或重建后狀況10、購房人發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量有問題，不能選取退房情形有。

A：使用一年后發(fā)現(xiàn)屋面漏水

B：辦理房屋所有權(quán)證后，確認房屋主體構(gòu)造有質(zhì)量問題

C：辦理房屋所有權(quán)證前，確認房屋主體構(gòu)造有質(zhì)量問題

D：尚未使用即發(fā)現(xiàn)下水管道堵塞

E：下雨時發(fā)現(xiàn)外墻滲水

11、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理應(yīng)當(dāng)具備職業(yè)技術(shù)能力有__。

A．理解房地產(chǎn)法律、法規(guī)及關(guān)于行業(yè)管理規(guī)定

B．具備一定房地產(chǎn)專業(yè)知識

C．掌握一定房地產(chǎn)流通程序和實務(wù)操作技術(shù)及技能

D．可以純熟掌握和運用與房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)有關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)管理各項規(guī)定

E．熟悉房地產(chǎn)市場流通環(huán)節(jié)，具備純熟實務(wù)操作技術(shù)和技能12、下列屬于間接金融工具涉及。

A：國庫券

B：保險單

C：銀行券

D：存款單

E：銀行票據(jù)13、土地一級開發(fā)項目操作模式有__三種模式。

A．純公司模式

B．純政府模式

C．政府與公司合伙模式

D．受政府授權(quán)委托公司模式

E．房地產(chǎn)學(xué)會模式14、某宗房地產(chǎn)采用市場比較法、成本法、收益法估價成果有相稱差別，其最后估價成果應(yīng)__。

A．取三者平均值

B．取三者中間值

C．任選其中之一

D．在三者基本上綜合分析決定15、下列，屬于加重納稅人承擔(dān)辦法。

A：附加

B：加成

C：減稅

D：免稅

E：規(guī)定起征點和免征額16、從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場構(gòu)造分析時，除了要分析總量構(gòu)造，普通還應(yīng)分析。

A：價格構(gòu)造

B：區(qū)域構(gòu)造

C：產(chǎn)品構(gòu)造

D：供求構(gòu)造

E：投資構(gòu)造17、在建設(shè)用地使用權(quán)出讓時，必要符合。

A：城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃

B：國土規(guī)劃

C：土地運用總體規(guī)劃

D：年度建設(shè)用地籌劃

E：都市規(guī)劃18、土地費用估算重要涉及。

A：劃撥或征收土地征地拆遷費

B：出讓土地土地出讓地價款

C：轉(zhuǎn)讓土地土地轉(zhuǎn)讓費

D：租用土地土地租用費

E：轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納手續(xù)費19、依照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，在正常使用時房屋建筑工程最低保修期限為。

A：屋面防水工程為3年

B：裝修工程為1年

C：給排水管道為2年

D：供冷系統(tǒng)為2個供冷期

E：設(shè)備安裝為2年20、運用假設(shè)開發(fā)法估價必要考慮資金__。

A．實用價值

B．有效價值

C．折算價值

D．時間價值21、從物理形態(tài)上分，作為投資對象房地產(chǎn)資產(chǎn)，重要可以分為__。

A．土地

B．建成后物業(yè)

C．在建工程

D．地下設(shè)施

E．商用物業(yè)22、假設(shè)開發(fā)法原理根據(jù)與__相似，是預(yù)期原理。

A．收益法

B．經(jīng)濟法

C．權(quán)益法

D．成本法23、公開市場價值是指下列條件下最也許實現(xiàn)價格__。

A．賣方和買方掌握必要市場信息

B．賣方具備必要專業(yè)知識，并理解交易對象

C．買方具備特殊興趣，并樂意予以附加出價

D．賣方和買方追求各自利益最大化

E．賣方和買方急于完畢交易24、國土資源部令第33號規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必要采用方式出讓。

A：拍賣

B：招標

C：掛牌

D：雙方合同

E：直接定標25、收益法合用條件是房地產(chǎn)__。

A．收益可以量化

B．風(fēng)險可以量化

C．收益和風(fēng)險其一可以量化

D．收益和風(fēng)險均能量化古今名言敏而好學(xué)，不恥下問——孔子業(yè)精于勤，荒于嬉；行成于思，毀于隨——韓愈興于《詩》，立于禮，成于樂——孔子己所不欲，勿施于人——孔子讀書破萬卷，下筆如有神——杜甫讀書有三到，謂心到，眼到，口到——朱熹立身以立學(xué)為先，立學(xué)以讀書為本——歐陽修讀萬卷書，行萬里路——劉彝黑發(fā)不知勤學(xué)早，白首方悔讀書遲——顏真卿書卷多情似故人，晨昏憂樂每相親——于謙書猶藥也，善讀之可以醫(yī)愚——劉向莫等閑，白了少年頭，空悲切——岳飛發(fā)奮識遍天下字，立志讀盡人間書——蘇軾