瀘州房地產(chǎn)市場評估報告樣本

瀘州房地產(chǎn)市場評估報告

目錄第一章 瀘州都市地位 31、 都市概況 42、 經(jīng)濟發(fā)展 43、交通條件 74、人口及收入狀況 85、基本建設 8第二章瀘州歷年商住土地交易 131、-土地供應 132、-土地成交 133、-土地出讓明細 15第三章瀘州歷年房地產(chǎn)運營環(huán)境 171、開發(fā)投資 172、施工面積 173、 竣工面積 184、 瀘州市銷售面積及銷售額 195、瀘州市成交價格走勢 20第四章瀘州各片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 221、城西片區(qū)代表項目 222、城北片區(qū)代表項目 233、城南片區(qū)代表項目 24瀘州都市地位瀘州市，位于四川省東南部川渝黔滇結合部，幅員面積12243平方公里。距省會成都267公里。東臨重慶市、貴州省，界貴州省、云南省，西連宜賓市、自貢市，北接重慶市、內(nèi)江市。現(xiàn)轄三區(qū)四縣：江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)、納溪區(qū)，合江縣、敘永縣、瀘縣和古藺縣。其中，江陽區(qū)（幅員面積649平方千米）和龍馬潭區(qū)（幅員面積340.8平方千米）為瀘州市主城區(qū)。敘永縣幅員面積2976.9平方千米，轄11個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)（其中民族鄉(xiāng)5個）、230個村、1811個村民小組；古藺縣幅員面積3182.3平方千米，轄26個鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）。瀘州處在三省交界處，是連接廣東、廣西和湖南咽喉要地。龐大人口基數(shù)決定了其對于房地產(chǎn)業(yè)巨大需求，從而形成巨大市場空間。都市概況瀘州市中心城區(qū)已于實現(xiàn)“雙百”目的，中心城區(qū)建成區(qū)面積達101.05平方公里，中心城區(qū)人口達100.97萬人。邁入大都市之列。全市城鄉(xiāng)化率達41.7%。敘永縣同步推動舊城改造與新區(qū)開發(fā)，魚鳧古街入選“四川十大最美街道”。從都市定位來看，瀘州是成渝經(jīng)濟圈第三極，川滇黔渝結合部綜合交通樞紐、工業(yè)金融中心、商貿(mào)物流中心、文化教誨中心、旅游休閑中心、會議展覽中心。經(jīng)濟發(fā)展，瀘州市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)1030.5億元，增長14.8%，經(jīng)濟總量突破千億門檻，成功躋身四川省“千億GDP俱樂部”，年度GDP增速建市以來初次居全省首位。其中，第一產(chǎn)業(yè)完畢增長值143.6億元，增長4.9%；第二產(chǎn)業(yè)完畢增長值624.0億元，增長18.4%；第三產(chǎn)業(yè)完畢增長值262.9億元，增長11.7%?？梢姡瑸o州市經(jīng)濟貢獻來自于工業(yè)，工業(yè)經(jīng)濟在GDP貢獻中依然占主導地位。其中，酒業(yè)“一馬當先”。白酒工業(yè)主營業(yè)務收入突破600億，占絕對比例。瀘州重要經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)涉及：煤礦、硫鐵礦、有機硅、頁巖氣等礦產(chǎn)資源開采玉柴重工、國機重工等重型機械基地瀘州酒業(yè)瀘州化工產(chǎn)業(yè)相比樂山，兩個新晉“千億元GDP俱樂部”成員經(jīng)濟總量接近：樂山1037.75億元，瀘州1030.45億元；增速均高于全省平均水平：樂山14.4%，瀘州14.8%，分別比全省增速高1.8和2.2個百分點。分析兩個都市經(jīng)濟總量構成，瀘州是依托既有產(chǎn)業(yè)為支撐。特別是酒業(yè)貢獻率高達83.5%。樂山方面，投資對經(jīng)濟增長貢獻率超過50%，“全社會固定資產(chǎn)投資651.4億元。第三產(chǎn)業(yè)投資超過一、二產(chǎn)業(yè)投資總和，走在全省前列。招商引資是又一“功臣”。時間樂山市GDP（億元）瀘州市GDP（億元）562.4512.5619587.6736714.8918900.91037.71030.5由此可見，雖然樂山和瀘州同為千億俱樂部新成員。但其經(jīng)濟總量構成因素卻大相徑庭。瀘州相比樂山，其千億GDP顯得更加實在，也更加穩(wěn)定。瀘州經(jīng)濟底子要厚得多，因而受外部影響所導致經(jīng)濟波動性相對更小。3、交通條件瀘州規(guī)劃建設以主城區(qū)為中心，“一環(huán)六射”高速公路網(wǎng)絡；“三縱四橫”鐵路網(wǎng)絡；“一橫、二縱、五港區(qū)”水運體系以及川滇黔渝結合部重要支線機場。成為川南最重要交通樞紐都市。4、人口及收入狀況瀘州市中心城區(qū)都市常住人口突破100萬，成功完畢了“雙百目的”（中心城區(qū)常住人口一百萬，中心城區(qū)建成區(qū)面積一百平方公里），成為特大都市單位從業(yè)人員平均工資為30378元/人.年，增長19.4%，其中在崗職工年平均工資30721元/人.年，增長19.8%。分單位類型看，公司單位在崗職工年平均工資27555元/人.年，增長19.9%；事業(yè)單位在崗職工年平均工資35354元/人.年，增長19.0%；機關單位在崗職工年平均工資38170元/人.年，增長18.1%。分行業(yè)看，在崗職工平均工資最高行業(yè)是銀行、證券業(yè)，為62217元/人.年，另一方面是高等教誨業(yè)，為50104元/人.年，再次是衛(wèi)生業(yè)，為48394元/人.年。5、基本建設瀘州市陸續(xù)完畢了一批頗具代表力和時代特色工程建筑，進一步加強了其都市競爭力，梳理如下：■客運中心站投入營運6月18日，瀘州客運中心站正式投入營運，標志著瀘州市交通客運提高到一種新平臺。瀘州客運中心占地面積284.6畝，建筑面積11萬余平方米，日均發(fā)班量2100余班次，預測每日輸送旅客3萬人次，最大輸送能力達每日5萬人次，線路輻射全國19個省市區(qū)、全省21個市州和全市所有\(zhòng)o"區(qū)縣"區(qū)縣和絕大某些\o"鄉(xiāng)鎮(zhèn)"鄉(xiāng)鎮(zhèn)，為當前西南地區(qū)設計輸送量最大綜合樞紐站之一。、戰(zhàn)略意義：有效緩和瀘州市中心城區(qū)交通壓力，拉大交通框架，完善都市基本交通設施，增強都市輸出力，對于提高瀘州市區(qū)位競爭優(yōu)勢，鞏固和加強瀘州交通樞紐地位，推動瀘州及全省經(jīng)濟社會發(fā)展具備十分重要戰(zhàn)略意義。瀘州\o"國窖大橋"國窖大橋竣工通車6月26日，\o"國窖大橋"國窖大橋主體工程竣工通車。國窖長江大橋從市區(qū)三星街橫跨長江至沙茜片區(qū)，西接瀘州老窖窖址區(qū)，東連沙茜路，全橋長1190米，橋寬34米，雙向六車道，用矮塔斜拉橋方案，設計時速60公里/小時。戰(zhàn)略意義：國窖大橋主體工程通車后，將徹底變化沙茜片區(qū)到中心城區(qū)交通格局，對于完善都市交通網(wǎng)絡，推動“江南新區(qū)”發(fā)展，提高都市品位，增進全市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展具備重要現(xiàn)實意義和深遠歷史意義。納黔高速全線通車11月28日，全長135公里，總投資108億元納黔高速公路實現(xiàn)通車。納黔高速全線采用雙向四車道高速公路原則建設，設計速度80公里/小時。高速路起自\o"敘永縣"敘永縣石壩鄉(xiāng)白土嶺，接貴州省畢節(jié)到生機公路(待建)，止于瀘州市\(zhòng)o"納溪區(qū)"納溪區(qū)新樂鎮(zhèn)響灘子，接已建成通車納溪至隆昌高速公路。戰(zhàn)略意義：去年終，納黔高速納溪至敘永段通車后，瀘州到敘永車程1小時。隨著納黔高速敘永至川黔界段建成，瀘州到古藺車程將縮短至1小時40分鐘。建成后納黔高速將通過廈蓉高速公路與蘭海高速公路相接，形成西南地區(qū)通往東南沿海地區(qū)最便捷通道。西南商貿(mào)城正式運營4月29日，西南商貿(mào)城\o"家居"家居建材博覽中心開業(yè)，意味著這艘商業(yè)航母正式啟動。西南商貿(mào)城分二期建設，總占地1300畝，建筑面積160萬平方米。整個項目規(guī)劃為大型市場區(qū)、精品市場區(qū)和附屬配套區(qū)三大功能區(qū)，將匯集服裝、鞋包、小商品、家居建材、副食干貨、五金機電等商品研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、交易和電子商務為一體一站式綜合商貿(mào)批發(fā)平臺，是輻射川、渝、黔、滇交界區(qū)域八市七十五個\o"區(qū)縣"區(qū)縣6000萬人口省際商貿(mào)中心。戰(zhàn)略意義：西南商貿(mào)城是是瀘州市打造川滇黔渝結合部當代商貿(mào)物流中心重要載體。它建成，必將有力推動瀘州商貿(mào)提檔升級，拉動和形成四省市結合部產(chǎn)品生產(chǎn)和貿(mào)易產(chǎn)業(yè)鏈，推動和承辦東部沿海產(chǎn)業(yè)轉移。酒城大道至瀘州西一期道路主體工程竣工11月22日，酒城大道至瀘州西一期道路主體工程順利竣工驗收。該工程從酒城大道至馮嘴變電站，道路長度約1790米，經(jīng)暫時連接道與瀘宜路連通。戰(zhàn)略意義：該段都市道路建成，完善了瀘州市都市框架和交通網(wǎng)絡，同步對瀘州西迅速發(fā)展和土地綜合開發(fā)運用等方面具備積極作用。城西公園一期工程年終主體竣工春節(jié)前，城西公園一期工程主體工程竣工并向市民開放。城西公園位于瀘州都市中心半島組團西部新區(qū)，北部沱江環(huán)繞，南部與城西新區(qū)互相融合，西至沱江三橋，東臨百子圖廣場，整個公園占地1377畝，籌劃總投資5.87億元。戰(zhàn)略意義：城西公園意義，從小處講，人們又多一處休閑游樂好去處，從大處講，公園建設將為我市創(chuàng)立國家園林都市、打造“醉美瀘州”增磚添瓦。城西公園是新瀘州、新酒城一種表征。6、規(guī)劃建設瀘州都市空間發(fā)展是在既有基本上重點西拓南聯(lián)，擁江發(fā)展。主城區(qū)形成“一心、兩帶、多組團”都市空間構造?！耙恍摹睘橹行陌雿u及城北組團構成都市中心城區(qū)；“兩帶”為沿長江南、北兩岸都市重要產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展帶；“多組團”為都市中心城區(qū)外圍六大功能組團。城南功能組團：以都市工業(yè)、產(chǎn)業(yè)服務中心和生活居住為主功能組團城北功能組團：以教誨科研、文化體育、商務辦公、商貿(mào)服務及生活居住為主功能組團城南功能組團：以都市工業(yè)、產(chǎn)業(yè)服務中心和生活居住為主功能組團城北功能組團：以教誨科研、文化體育、商務辦公、商貿(mào)服務及生活居住為主功能組團沙茜功能組團：以文化會展、休閑旅游、生活居住為主功能組團高壩功能組團：以物流中心和臨港產(chǎn)業(yè)為主功能組團城西功能組團：以行政商務辦公、休閑娛樂和生活居住為主功能組團第二章瀘州歷年商住土地交易1、-土地供應1-3月商住用地供應宗數(shù)（宗）16435商住用地供應面積（畝）15784783082522、-土地成交1-3月商住用地成交宗數(shù)（宗）15431商住用地成交面積（畝）112747830861-3月商住用地平均起拍價（萬元/畝）90165180120商住用地平均成交價（萬元/畝）156172212621-3月商住用地平均樓面地價（元/平米）14631572130623553、-土地出讓明細宗地編號土地位置土地面積（畝）用地性質容積率起拍價（萬元/畝）成交價（萬元/畝）樓面地價（元/平米）競得單位510500--B-020江陽西路49.48住宅≤1.5681801800四川嘉聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)限公司510500--B-001江陽西路150.12住宅≤1.82859491瀘州國泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司510500--B-050江陽西路60.18住宅≤1.51001951950田子楊510500--B-051江陽西路102.684住宅≤1.81101751458四川省瀘州綠苑房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司510500--B-052瓦窯壩32.796住宅≤1.5901601600王飛510500--B-068江陽西路78.71住宅≤1.81001651375戴丁松510500--B-069江陽西路90.6住宅≤1.5801101100四川省瀘州市三溪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司510500--B-080龍馬大道齊關段東側35.51住宅≤1.8801701416薛明玖510500--C-082江陽西路25.66商業(yè)≤2.04950375楊倫芬城西新區(qū)451商業(yè)3≤容積率≤527流拍510500--B-096酒城大道86.1675住宅≤1.81502351958瀘州市英豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司510500--B-097酒城大道91.6125住宅≤1.51001151150四川省瀘州市三溪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司510500--B-103酒城大道40.2855住宅≤1.51602402400劉相陽510500--B-109城南大道西側85.9605住宅≤1.5801651650王定明510500--B-110城南大道西側135.0915住宅≤1.5801451450四川泰迪建筑工程股份有限公司510500--B-138城西新區(qū)62.5996住宅＜1.51501781780瀘州向陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司510500--B-040城西新區(qū)斑竹林水庫北側86.1915住宅<1.81801951625郭政波510500--B-060城西新區(qū)87.0855住宅≤1.81601661383林運超510500--B-084城西新區(qū)斑竹林水庫北側153.1005商?。?.51501541540瀘州天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司510500--B-085城西新區(qū)151.5345商?。?.51701741740四川瀘州鑫壘房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司510502--B-001江陽區(qū)藍田街道50.17商住≤3.5140158677瀘州弘晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司510500--B-059玉帶河159.7455商?。?.72002701500四川王氏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司510500--B-055酒城大道三段98.073商?。?.82002091741李章斌510500--C-090酒城大道三段6商服＜2.076314中華人民共和國石油天然氣股份有限公司四川瀘州銷售分公司510504--B-034龍馬潭區(qū)魚關路64.63商住1.0<容積率<2.35140流拍510504--B-035龍馬潭區(qū)魚關路83.21商住1.0<容積率<2.1130流拍510504--B-036龍馬潭區(qū)魚關路84.04商住1.0<容積率<2.1130流拍510500--B-075邁進中路13.956商住＜6流拍第三章瀘州歷年房地產(chǎn)運營環(huán)境注：如下數(shù)據(jù)均來自于—瀘州/樂山市國民經(jīng)濟記錄公報1、開發(fā)投資樂山瀘州總投資金額（億元）總投資金額（億元）34.4439.1540.9142.1958.7954.5267.5568.771.652、施工面積樂山瀘州施工面積（萬㎡）施工面積（萬㎡）596.73610.2653.2637.92853.93752.31884.53965.5竣工面積樂山瀘州竣工面積（萬㎡）竣工面積（萬㎡）128.21195.5186.86114.33253.48177.83189.34289.12瀘州全市銷售面積及銷售額銷售面積（萬㎡）銷售金額（億元）183.9436.48286.2361.01344.2698.09302.1104.17306.3410812月—12月瀘州市主城區(qū)成交面積走勢圖日期商品住宅成交套數(shù)（套）商品住宅成交面積（萬㎡）1月3473.762月8128.703月8388.644月8208.555月9339.526月135114.127月134213.898月112911.029月146715.4610月7748.1111月98110.3612月9269.781-12月，主城區(qū)商品住房成交11720套，共122萬平方米。其中6-9月成交量突破1000套，10萬平米。成交量與6月后成交趨勢與樂山樓市極其類似。在成交面積方面，據(jù)不完全記錄，瀘州市成交房源重要面積區(qū)間在90-144平米。高于樂山平均水平。5、瀘州全市成交價格走勢2850元/平米3525元/平米3448元/平米2850元/平米3525元/平米3448元/平米2131元/平米1983元/平米12月—12月瀘州市主城區(qū)成交價格走勢圖1-12月，主城區(qū)商品住房成交均價為3850元/平方米，在末達到最高峰4230元/平方米。瀘州樓市價格浮現(xiàn)出波浪形走勢，這與樂山樓市逐漸走高趨勢不同。這闡明，瀘州房價穩(wěn)定性較差，一旦銷量下滑，則會立即降價促銷。在成交價格區(qū)間方面，據(jù)不完全記錄，瀘州市成交房源重要價格區(qū)間在3000-5000元/平米。略低于樂山主城區(qū)域價格。小結：從以上數(shù)據(jù)可見，瀘州和樂山雖同為千億俱樂部新成員，但兩所都市在房地產(chǎn)發(fā)展水平上卻有所不同。自——，樂山與瀘州在房地產(chǎn)投資金額方面基本持平，但瀘州在施工和竣工面積上要明顯高于樂山。這闡明，樂山房地產(chǎn)開發(fā)單位成本是高于瀘州，即造價更高。這也就意味著，樂山樓盤品質和環(huán)境更好。開發(fā)水平更高。從價格走勢來看，盡管該價格所反映是瀘州全域平均價格，但咱們也可以從走勢上發(fā)當前—，瀘州房價浮現(xiàn)大幅攀升，這與樂山狀況類似。但在，樂山繼續(xù)高歌猛進，瀘州卻增幅減緩。這也闡明，本地對于購房需求是大量存在，但受限于整體營銷水平，爆發(fā)性購買力尚未被挖掘出來。第四章瀘州各片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢1、城西片區(qū)代表項目天立·觀瀾國際天立·天立·觀瀾國際是瀘州老牌知名開發(fā)公司——天立集團傾力打造。位于瀘州城西新區(qū)，被三大公園所環(huán)繞。重要物業(yè)形態(tài)以多層和花園洋房為主。預測價格將突破6000元/平米。打造瀘州第一高品位樓盤。地區(qū)/商圈江陽區(qū)江陽區(qū)項目位置瀘州酒城大道一段售樓地址江陽西路景觀大道（原水晶城售樓部）售樓電話價格均價5700.00元/平方米價格詳情最高價：6300.00元/平方米，最低價：5700.00元/平方米優(yōu)惠信息當前該樓盤尚未預售無詳細優(yōu)惠價格描述價格范疇（5700-6300之間）開盤時間6月30日入住時間12月30日開發(fā)商天立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)權70年建筑面積00平方米占地面積158畝物業(yè)類別花園洋房、電梯公寓容積率1.5綠化率60%物業(yè)公司天立物業(yè)物業(yè)費1.2元/平方米·月2、城北片區(qū)代表項目錦華·萬象城錦華萬象城地處瀘州市城北龍馬大道與蜀瀘大道交匯處,瀘州新城北核心區(qū)域。項目總建面積23萬平方米,總普通住宅建筑面積約17萬平方米。錦華萬象城采用大圍合分散式當代簡約風格手法,達到景觀分區(qū),動靜結合效果,有機把建筑和園林相融和。建筑布局順應龍馬大道與蜀瀘大道交匯并考慮建筑朝向等特點,采用人性化設計,使整個樓宇間自然開闊,氣息自由流動,里覽綠蔭小道,曲徑通幽,移步易景,逸情生活,美不勝收,外眺奢華江景、俯瞰全城。錦華萬象城38.75%綠化率錦華萬象城地處瀘州市城北龍馬大道與蜀瀘大道交匯處,瀘州新城北核心區(qū)域。項目總建面積23萬平方米,總普通住宅建筑面積約17萬平方米。錦華萬象城采用大圍合分散式當代簡約風格手法,達到景觀分區(qū),動靜結合效果,有機把建筑和園林相融和。建筑布局順應龍馬大道與蜀瀘大道交匯并考慮建筑朝向等特點,采用人性化設計,使整個樓宇間自然開闊,氣息自由流動,里覽綠蔭小道,曲徑通幽,移步易景,逸情生活,美不勝收,外眺奢華江景、俯瞰全城。錦華萬象城38.75%綠化率。地區(qū)/商圈龍馬潭區(qū)龍馬潭區(qū)項目位置龍馬潭區(qū)龍馬大道售樓地址城北新區(qū)龍馬大道（瀘州市城北龍馬大道與蜀瀘大道交匯處）售樓電話價格均價4900.00元/平方米價格詳情最高價：5400.00元/平方米，最低價：4600.00元/平方米優(yōu)惠信息1號樓按揭優(yōu)惠50元/平米，一次性付款優(yōu)惠100元/平米；4號樓一次性付款優(yōu)惠50元/平米價格描述4600-5400元/平米區(qū)間價開盤時間5月30日入住時間1月