商業(yè)營(yíng)銷專項(xiàng)方案

一場(chǎng)引領(lǐng)大營(yíng)未來(lái)企業(yè)市場(chǎng)命運(yùn)和前景高端平臺(tái)先河革命立即從“中國(guó)·大營(yíng)裘皮名城”開始拉開帷幕……“中國(guó)·大營(yíng)裘皮名城”項(xiàng)目管理和營(yíng)銷計(jì)劃9月22日大營(yíng)·裘皮名城商用函件—09—22依據(jù)大營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)和本案定位特殊性，同時(shí)鑒于對(duì)大營(yíng)鎮(zhèn)當(dāng)?shù)厍闆r還未作出詳實(shí)調(diào)研，僅經(jīng)過(guò)和部分人群洽談和搜集相關(guān)資料，做出初步分析。制訂符合“中國(guó)·大營(yíng)裘皮名城”項(xiàng)目管理和市場(chǎng)營(yíng)銷推廣方案，以期經(jīng)過(guò)制造轟動(dòng)效應(yīng)，為本項(xiàng)目標(biāo)開盤和后期銷售打開局面。從而增強(qiáng)本項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)著名度、用戶認(rèn)可度，最終完成銷售預(yù)期目標(biāo)。一、項(xiàng)目背景分析“中國(guó)·大營(yíng)裘皮名城”項(xiàng)目所處中心位置盤踞德州、衡水、邯鄲三地交匯處，含有特殊地理環(huán)境，可謂是冀魯平原“金三角”地域。自上個(gè)世紀(jì)末期裘皮及其隸屬產(chǎn)業(yè)興起和空前發(fā)展，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展起到了質(zhì)地推進(jìn)，城鎮(zhèn)消費(fèi)水平大幅提升。外來(lái)及流感人口快速膨脹等多個(gè)原因集合，就對(duì)應(yīng)刺激了房地產(chǎn)攀升?，F(xiàn)在大營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，符合消費(fèi)投資層次物業(yè)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供給量已經(jīng)不能滿足現(xiàn)有需要。大批發(fā)和大物流帶動(dòng)了外來(lái)商貿(mào)人口遞增，新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商帶來(lái)了更多高收入外來(lái)人口，結(jié)合當(dāng)?shù)厝司M(fèi)水平快速增加所形成新需求，大營(yíng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)原有基礎(chǔ)設(shè)施和條件水平，已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足城鎮(zhèn)綜合發(fā)展要求。那么現(xiàn)有商圈品質(zhì)、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)氣氛、商業(yè)水平等，全部已經(jīng)成為限制商業(yè)產(chǎn)業(yè)深入發(fā)展“瓶頸”，也全部有待突破！此普遍見解已經(jīng)折射出消費(fèi)市場(chǎng)需求增加和新要求所在。大營(yíng)裘皮經(jīng)濟(jì)在發(fā)展中，部分不利原因逐步顯現(xiàn)出來(lái)。相對(duì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)即使比較雄厚，不過(guò)裘皮制造、深加工、營(yíng)銷等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條缺乏系統(tǒng)性、規(guī)范性、有序循環(huán)性，商品銷售平臺(tái)固于傳統(tǒng)市場(chǎng)化初級(jí)階段，極難和國(guó)際市場(chǎng)同臺(tái)競(jìng)技。產(chǎn)品質(zhì)量只有少許走高、精、端道路模式，較國(guó)際化水平還有很大提升空間；缺乏自主研發(fā)產(chǎn)品著名品牌和店面品牌?！揪C述】城市發(fā)展，市場(chǎng)進(jìn)步，消費(fèi)增加，全部對(duì)大營(yíng)商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)平臺(tái)條件提出了更高也愈加現(xiàn)代化要求。這是“中國(guó)·大營(yíng)裘皮名城”順應(yīng)城市發(fā)展和市場(chǎng)進(jìn)步需要而誕生背景。市場(chǎng)需求才是我們提供，任何事物發(fā)展全部要遵照供求關(guān)系特征?！耙陨膛d市，以市造城”形成產(chǎn)業(yè)集群全方面升級(jí)，帶動(dòng)大營(yíng)由村鎮(zhèn)向城市轉(zhuǎn)型梯次升級(jí)。由華爾街開始金融風(fēng)暴，使全球經(jīng)濟(jì)陷入疲軟，加之幾年前因房產(chǎn)炒作引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)，致使中國(guó)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)成了停滯狀態(tài)，形勢(shì)極度嚴(yán)峻。不過(guò)做為三線或說(shuō)三線以下市場(chǎng)大營(yíng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)情況，就相對(duì)比較樂(lè)觀，曾受到一定影響，但關(guān)系不大。在大形勢(shì)如此嚴(yán)峻情況下，大營(yíng)房地產(chǎn)一直保持供求平衡，求大于供給局面。房地產(chǎn)根本稱不上市場(chǎng)，甚至在營(yíng)銷過(guò)程中保持最原始經(jīng)營(yíng)理念方法，無(wú)需任何廣告等輔助手段，即可快速脫銷，風(fēng)險(xiǎn)程度極低，這對(duì)于剛剛啟蒙發(fā)展商是絕好創(chuàng)業(yè)先機(jī)。-2-大營(yíng)·裘皮名城商用函件—09—22大營(yíng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)從整體來(lái)看，中心區(qū)、老商業(yè)區(qū)、周圍近郊成為近期開發(fā)關(guān)鍵。地產(chǎn)行業(yè)正逐步初現(xiàn)雛形，由過(guò)去單一項(xiàng)目承建向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變，物業(yè)供給數(shù)量上相對(duì)過(guò)多和類型上相對(duì)不足，而且形成各個(gè)項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)用戶相對(duì)集中現(xiàn)象，產(chǎn)品檔次逐步提升，尤其是在去年下六個(gè)月新村合并、小區(qū)建立等政策引導(dǎo)下，更深入激發(fā)了地產(chǎn)商投資熱情。二、中國(guó)大營(yíng)裘皮名城項(xiàng)目定位1、基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)定位：“裘皮名品產(chǎn)業(yè)綜合體”本項(xiàng)目在中國(guó)地產(chǎn)界本身定位彰顯尤為特殊，在很大程度上區(qū)分于當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目。形成以國(guó)際著名品牌3—5家，中國(guó)著名品牌數(shù)十家作為引領(lǐng)，形成內(nèi)中國(guó)規(guī)模最大、品牌最集中、商品檔次最高端、商業(yè)功效最《中國(guó)首家專業(yè)裘皮制品購(gòu)物MALL》為完善裘皮著名品牌集散基地，做出。1）項(xiàng)目板塊：集合宜居地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等形式；2）裘皮制品及其附件品牌配置百分比：品牌標(biāo)準(zhǔn)所占百分比對(duì)市場(chǎng)所起到作用國(guó)際一線品牌作整個(gè)裘皮市場(chǎng)領(lǐng)軍品牌，提升商業(yè)著名度、1%商業(yè)檔次，吸引外部關(guān)注中國(guó)一線品牌5—8%中國(guó)二線品牌占20—30%剩下通常品牌、附件、商填補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)，增加市場(chǎng)商品銷售完備性60%務(wù)配套3）商業(yè)功效及分區(qū)：中國(guó)·大營(yíng)裘皮名城建立在很大程度上區(qū)分其它項(xiàng)目，應(yīng)充足凸顯出在當(dāng)?shù)厮l(fā)揮顯著優(yōu)勢(shì)。讓更多投資者、經(jīng)營(yíng)者看到商業(yè)功效所發(fā)揮作用。使裘皮制造業(yè)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上游原材料、下游成品在整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)全部展現(xiàn)。商業(yè)功效：形成訂單采購(gòu)、研發(fā)、品牌展示、電子商務(wù)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)配套為一體多元化產(chǎn)業(yè)群；形成商品批發(fā)、零售、物流、信息為一體全方位營(yíng)銷體系；形成產(chǎn)、供、銷一體鏈條產(chǎn)業(yè)。-3-大營(yíng)·裘皮名城商用函件—09—22產(chǎn)品功效分區(qū)：樓層面積商業(yè)功效定位意義一層？裘皮精品品牌展示區(qū)形象展示二層？裘皮常規(guī)成品、原材料、產(chǎn)業(yè)鏈條整體展現(xiàn)輔料、配件餐飲、娛樂(lè)、其它商業(yè)配倪補(bǔ)商業(yè)不足，合理利用三層？套微弱空間2、目標(biāo)用戶群：銷售用戶目標(biāo)群體定位招商目標(biāo)用戶群體定位商鋪用戶群商業(yè)用戶群住宅用戶群市民龍頭大戶大營(yíng)及周圍高收入群體成功人士企業(yè)單身白領(lǐng)行業(yè)協(xié)會(huì)政府高官、工業(yè)園區(qū)企業(yè)家SOHU一族專業(yè)招商團(tuán)體資源享受國(guó)家特殊津貼學(xué)者理念優(yōu)異投資者當(dāng)?shù)厣a(chǎn)加工企業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者商業(yè)人士著名品牌商外阜從事商品流通人士政府公務(wù)員裘皮制品、附件商專業(yè)炒房團(tuán)專業(yè)投資團(tuán)體外貿(mào)工藝品加工企業(yè)專業(yè)投資團(tuán)體異地房產(chǎn)代理企業(yè)其它外貿(mào)訂單式制造型企業(yè)異地房產(chǎn)代理企業(yè)外地駐大營(yíng)分支機(jī)構(gòu)初始創(chuàng)業(yè)者餐飲娛樂(lè)等配套商家因?yàn)榇鬆I(yíng)鎮(zhèn)房?jī)r(jià)連續(xù)漲高，而本樓盤價(jià)格適中，提升空間比較大，使得在大營(yíng)境內(nèi)工作部分人群，和周圍區(qū)域投資群體傾向于本案。尤其是在國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)宏觀調(diào)控大方向下，以上用戶群投資消費(fèi)較為理性，對(duì)價(jià)格敏感性較高，較輕易接收本案住宅部分布局計(jì)劃和戶型設(shè)計(jì)。電信、金融、醫(yī)療、電力等和政府壟斷性資源相關(guān)行業(yè)性企業(yè)個(gè)人所得稅交納是一般行業(yè)3.5倍。所以，這些人中、高層管理人員所形成群體對(duì)居住環(huán)境改善反響熱烈。均可適于我項(xiàng)目住宅部分和其它部分投資。以上實(shí)體企業(yè)在創(chuàng)業(yè)早期，或出于區(qū)域拓展運(yùn)作需要，資金短缺、臨時(shí)性訂單等，不想先期注入過(guò)多資金，但需要尋求場(chǎng)地，用作產(chǎn)品展示和對(duì)外形象窗口使用。待企業(yè)實(shí)力壯大后再行擴(kuò)張。通常投資模式為租賃和產(chǎn)權(quán)購(gòu)置基礎(chǔ)保持平衡.。-4-大營(yíng)·裘皮名城商用函件—09—22C、運(yùn)行管理企業(yè)建立：經(jīng)過(guò)銷售連續(xù)期、招商運(yùn)作等關(guān)鍵步驟，在條件成熟、各方面全部到位后要成立專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)。全權(quán)負(fù)責(zé)中國(guó)·大營(yíng)裘皮名城后期運(yùn)行及其管理工作。實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)分開標(biāo)準(zhǔn)，從而提升項(xiàng)目后期運(yùn)行專業(yè)水平，既能讓投資用戶看到商業(yè)運(yùn)行專業(yè)性，也是降低開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)合理規(guī)避。三、部門組織架構(gòu)1、組織架構(gòu)1）自主團(tuán)體：是由開發(fā)企業(yè)自己組建，自主管理，做為房產(chǎn)營(yíng)銷砥柱力量；分設(shè)七大部門：A、項(xiàng)目工程部B、采購(gòu)部C、風(fēng)險(xiǎn)控制部D、財(cái)務(wù)部E、綜合管理部F、營(yíng)銷運(yùn)行中心：1、招商部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目先期招商主體力量。設(shè)置部門經(jīng)理1名，招商顧問(wèn)6名。2、銷售部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售關(guān)鍵力量。設(shè)置銷售經(jīng)理1名，銷售顧問(wèn)8名。3、策劃部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體廣告、策劃、推廣、重大活動(dòng)組織主體部門。設(shè)置文案、設(shè)計(jì)各1名。G、商業(yè)管理運(yùn)行企業(yè)：類似于住宅小區(qū)物業(yè)企業(yè)，由專業(yè)團(tuán)體組建擔(dān)當(dāng)。人員提議由先期銷售和招商人員轉(zhuǎn)入，或經(jīng)過(guò)外部競(jìng)標(biāo)組建。2）外聯(lián)代理團(tuán)體：是社會(huì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中銷售代理企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體、商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)、著名人士等和銷售團(tuán)體合作，推舉或引領(lǐng)投資者認(rèn)知項(xiàng)目。從而建立互利共贏合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)全員營(yíng)銷。3）外聘項(xiàng)目監(jiān)理企業(yè)2、組織架構(gòu)圖董事長(zhǎng)總經(jīng)理行政助理綜合管理部風(fēng)險(xiǎn)控制部項(xiàng)目工程部財(cái)務(wù)部采購(gòu)部營(yíng)銷中心策劃部代理團(tuán)體銷售部行銷部案場(chǎng)部文案設(shè)計(jì)-5-大營(yíng)·裘皮名城商用函件—09—22三、營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷堅(jiān)持“以招促銷、招銷并舉，立足大營(yíng)，輻射周圍。外地發(fā)展代理、內(nèi)部實(shí)現(xiàn)自營(yíng)，突出專題、帶動(dòng)發(fā)展”標(biāo)準(zhǔn)。1、直銷方法：銷售案場(chǎng)天天留存5人值班，由中層以上管理人員率領(lǐng)案場(chǎng)一線人員，深入分布在城區(qū)范圍內(nèi)商業(yè)街區(qū)、各大企業(yè)、一般消費(fèi)人群等進(jìn)行用戶面對(duì)面交流。2、異地代理合作：以高點(diǎn)位作為吸引，實(shí)現(xiàn)互利互贏，降低銷售成本。充足調(diào)動(dòng)和發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部營(yíng)銷人員主動(dòng)性，對(duì)于制訂傭金獎(jiǎng)勵(lì)政策在內(nèi)外部公開，激勵(lì)和調(diào)動(dòng)企業(yè)全部些人員主動(dòng)性，真正實(shí)現(xiàn)全員營(yíng)銷。動(dòng)員營(yíng)銷人員在做好本職同時(shí)，聯(lián)絡(luò)省內(nèi)外房地產(chǎn)專業(yè)代理企業(yè)、分銷商、編外人員，建立龐大銷售體系網(wǎng)絡(luò)。3、招商、銷售不分：將案場(chǎng)管理統(tǒng)一劃歸和行銷隊(duì)伍同時(shí)進(jìn)行，案場(chǎng)人員全力配合并接待行銷隊(duì)伍帶來(lái)用戶接待工作，必需時(shí)走出營(yíng)銷中心到市場(chǎng)中，幫助派發(fā)DM單張和洽談?dòng)脩舻裙ぷ魇乱恕＠糜邢奕肆Y源，化整為零，招、銷并舉，資源共享。發(fā)明性拓展開拓本土市場(chǎng)宣傳和造訪工作；結(jié)合原來(lái)浙江海寧皮革商家資源，形成團(tuán)購(gòu)團(tuán)招。4、廣泛吸收社會(huì)活感人士加入到我們隊(duì)伍中，利用她們帶動(dòng)資源，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷范圍包含到大營(yíng)及周圍城市各個(gè)中高層角落（人員數(shù)量待定）。行銷同時(shí)挖掘、推薦先期提到社會(huì)群體員工，建立含有社會(huì)性專業(yè)行銷隊(duì)伍從而達(dá)成廣泛接觸用戶、廣泛深入宣傳目標(biāo)。行銷人員素質(zhì)應(yīng)含有廣泛人脈基礎(chǔ)和豐富社交、營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)信只要有大投資財(cái)團(tuán)參與就有大期望深入。同時(shí)外部市場(chǎng)繼續(xù)主動(dòng)聯(lián)絡(luò)，不能放棄已經(jīng)有資源。利用一切能夠利用資源，充足實(shí)現(xiàn)以用戶帶動(dòng)用戶直銷標(biāo)準(zhǔn)，則說(shuō)服將大大增強(qiáng)。5、把區(qū)域內(nèi)各大中介組織動(dòng)員起來(lái)，點(diǎn)數(shù)分成，幫助我們做好宣傳和項(xiàng)目銷售推廣工作。6、以用戶帶動(dòng)用戶（具體激勵(lì)政策待定）：在取得新用戶同時(shí)不拋棄老用戶，對(duì)于開盤前后總結(jié)積累用戶重新進(jìn)行回訪，了解用戶近期對(duì)項(xiàng)目標(biāo)反饋，安排直接接待案場(chǎng)人員促進(jìn)其拉動(dòng)其它人員考察項(xiàng)目。7、開盤前預(yù)售貴賓卡，交納一萬(wàn)抵扣三萬(wàn)房款優(yōu)惠。8、在經(jīng)過(guò)2個(gè)月市場(chǎng)開拓和用戶積蓄后，協(xié)同策劃部門在大營(yíng)鎮(zhèn)中心及項(xiàng)目組織一場(chǎng)“中國(guó)大營(yíng)裘皮名城項(xiàng)目專題推介會(huì)”，營(yíng)造氣氛，做為現(xiàn)行工作第一個(gè)節(jié)點(diǎn)，并對(duì)階段工作進(jìn)行總結(jié)。9、商鋪實(shí)現(xiàn)帶租約銷售，前兩年返租，每十二個(gè)月最少8%回報(bào)率。必需時(shí)考慮5年回購(gòu)政策（慎重定奪）。-6-大營(yíng)·裘皮名城商用函件—09—22四、樣板間設(shè)置提議（一）樣板間關(guān)鍵性猛烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已使得設(shè)置樣板間成為開發(fā)商賣樓必不可少道具。實(shí)實(shí)在在地做部分樣板出來(lái)，使消費(fèi)者不僅能夠從樣板中看出開發(fā)商做事風(fēng)格、人居觀念、管理潛力更能夠起到修飾戶型作用，提升用戶購(gòu)置欲望。（二）樣板間分類樣板房作為一個(gè)銷售道具，最終會(huì)伴隨銷售完結(jié)而有自己歸屬，或是毀掉或是賣掉。按樣板房最終不一樣歸屬，可將其分為三類：能完整賣掉樣板房、半拆樣板房、全拆樣板房。（三）樣板間設(shè)計(jì)制作樣板間設(shè)計(jì)應(yīng)是觀念第一、裝修第二。設(shè)計(jì)觀念應(yīng)鮮明、風(fēng)格嶄新，充滿個(gè)性。同時(shí)和我們?cè)O(shè)計(jì)理念要相吻合。做好樣板間關(guān)鍵是：包裝切合專題，重視細(xì)節(jié)，充足利用每一個(gè)空間、角落。樣板間應(yīng)給人一個(gè)真正“家”感覺。所以我提議在項(xiàng)目標(biāo)入口便利地域設(shè)置主力戶型，次主力戶型樣板間，增加產(chǎn)品直觀性。五、廣告及促銷活動(dòng)推廣（具體待定）此次廣告投放達(dá)成“全方面展開、立體轟炸、一炮叫響”效果，使大營(yíng)盡人皆知。（一）媒體選擇：1、廣播電臺(tái)：（衡水交通音樂(lè)之聲）2、戶外廣告牌：路牌廣告作為平面媒體含有廣告抵達(dá)率高，廣告成本低等優(yōu)點(diǎn)，被眾多商家采取。路牌設(shè)置位置選擇：經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，據(jù)實(shí)定奪。3、車體廣告：車體作為城市流動(dòng)廣告宣傳媒體，對(duì)消費(fèi)者有引導(dǎo)、指導(dǎo)作用。城區(qū)出租靠背、后視玻璃、車體等部位，效果直觀、含有長(zhǎng)久性。4、DM宣傳單頁(yè)：街面發(fā)放、夾報(bào)直投5、工地圍墻廣告6、售樓書、展板：首要一點(diǎn)就是結(jié)合營(yíng)銷公關(guān)實(shí)際，對(duì)現(xiàn)有樓書及項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)辭進(jìn)行整改。突出專題，一目了然，直撲投資者關(guān)注焦點(diǎn)。7、網(wǎng)站：-7-大營(yíng)·裘皮名城商用函件—09—22豐富內(nèi)容、實(shí)現(xiàn)電子商務(wù)平臺(tái)作用。（二）投放排期表：略（三）廣告專題（暫定）：“中國(guó)·大營(yíng)裘皮名城，首席高端精品產(chǎn)業(yè)鏈展示平臺(tái)，成功者首選”。各媒體宣傳專題必需統(tǒng)一，才能加強(qiáng)不一樣接收人群對(duì)我項(xiàng)目標(biāo)關(guān)注，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。（四）售樓處案場(chǎng)包裝（外部、內(nèi)部）六、異地設(shè)置分銷辦事處：鑒于商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈局面，考慮分別在就近德州、棗強(qiáng)、衡水等地設(shè)置分支機(jī)構(gòu)。從而愈加快、更有效地接觸前沿用戶，達(dá)成出動(dòng)出擊，搶先占據(jù)要求，使信息流愈加通暢。七、定價(jià)策略1、定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1）鑒于本案是首次正面接觸市場(chǎng)，對(duì)于本案策劃，要有一個(gè)全局觀念，且認(rèn)購(gòu)時(shí)，價(jià)格要采取低開平走，低價(jià)入市，快速聚集人氣，制造銷售火爆局面，占據(jù)最有意向用戶，并同時(shí)為開發(fā)商回籠資金，蓄勢(shì)項(xiàng)目后期建設(shè)和開發(fā)。2）因?yàn)楸景钢两駷橹惯€沒有具體價(jià)格制訂通知社會(huì)，所以最初價(jià)格必需和周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比。較產(chǎn)生，在用戶最敏感價(jià)格上打開文章，實(shí)現(xiàn)后發(fā)制人效果。2、定價(jià)和銷控策略（1）采取一戶一價(jià)系數(shù)定價(jià)方法。（2）首推位置：（3）沿街商鋪搭配滯銷部分住宅或頂層商鋪。（4）銷售控制住宅部分：A、景觀及樓層不好幾套房子，用低價(jià)吸引用戶，實(shí)現(xiàn)資金回籠加速和難銷單位售出；B、對(duì)位置通常房子，實(shí)施正常實(shí)施價(jià)格；對(duì)景觀很好單位，價(jià)格要合適抬高。從而，我們依據(jù)樓層，景觀，位置，分成多個(gè)檔次，有前后，相關(guān)鍵進(jìn)行銷控，必能實(shí)現(xiàn)最理想銷售成績(jī)。-8-大營(yíng)·裘皮名城商用函件—09—22付款方法：采取銀行按揭貸款方法、一次性付款方法。取得銀行配合加緊資金回籠。對(duì)一次性付款用戶給折扣。九、產(chǎn)權(quán)劃分策略：鑒于目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)際情況，結(jié)合300公里范圍內(nèi)，用戶購(gòu)置產(chǎn)權(quán)商鋪投資心態(tài)綜合分析：通常投資者對(duì)于大產(chǎn)權(quán)商鋪感覺投資風(fēng)險(xiǎn)較大，傾向于小產(chǎn)權(quán)。同時(shí)將項(xiàng)目商鋪部分分為投資型商鋪、自營(yíng)型商鋪。所以應(yīng)作以下分割：樓層產(chǎn)權(quán)分割面積目沿街外鋪100—150㎡用戶最為向往層面，提議加大投資施壓，適適用于主力品牌進(jìn)店要求。削減集中搶購(gòu)一層用戶百分比。一層內(nèi)鋪50—80㎡靠近鐵路80㎡50—80㎡受一層條件限制,分流出部分投資者到二、三層，這二層一群體仍含有較大資金注入，含有購(gòu)置實(shí)力。三層20—50㎡單體體量較小，房款總價(jià)較低易于低投資者接收八、時(shí)間及工作節(jié)點(diǎn)安排：時(shí)間：12月1日——12月1日年指標(biāo)完銷售數(shù)量回款周期工作內(nèi)容份成進(jìn)度累計(jì)百分比50%7萬(wàn)㎡1、對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目、消費(fèi)人群調(diào)研；2、組建營(yíng)銷團(tuán)體、洽談代理合作、人員培訓(xùn)；上六個(gè)月一二年一2、制訂銷售、招商政策、產(chǎn)權(quán)劃分、定價(jià)細(xì)分、廣告推廣；0-9-大營(yíng)·裘皮名城商用函件—09—223、積蓄用戶、籌備和進(jìn)行項(xiàng)目推介會(huì)、開盤慶典。1、2、借助項(xiàng)目宣傳攻勢(shì)快速帶用戶來(lái)項(xiàng)目考察投資。下六個(gè)月3、聯(lián)絡(luò)各代理機(jī)構(gòu)取得合作。4、籌備“五一”房產(chǎn)交易會(huì)1、深入各地對(duì)各編組工作情況進(jìn)行督導(dǎo)、幫助人員對(duì)大客第一周戶洽談2、依據(jù)各地反饋情況，對(duì)接策劃部門實(shí)施有針對(duì)性廣告10%50%8套宣傳第二周3、對(duì)已經(jīng)來(lái)案場(chǎng)考察用戶促進(jìn)其下定簽約4、參與“五一”房產(chǎn)交易會(huì)。五1、立即對(duì)營(yíng)銷人員進(jìn)行初步考評(píng)和調(diào)整。月2、以超常推廣手段，結(jié)合多種廣告、外延展示、輿論造份勢(shì)、人際傳輸?shù)惹佬纬扇轿恢畡?shì)，引發(fā)目標(biāo)用戶第三周40%50%群關(guān)注。30套3、組織項(xiàng)目“產(chǎn)品專題推介會(huì)”。4、進(jìn)行月度總結(jié)。第四面5、對(duì)接溫州、義烏投資用戶群，達(dá)成來(lái)訪共識(shí)。1、依據(jù)用戶簽約情況，深入制訂以用戶帶動(dòng)用戶營(yíng)銷第一周策略，并組織實(shí)施。2、采取直銷模式發(fā)展準(zhǔn)用戶做為本企業(yè)營(yíng)銷人員形成強(qiáng)大60%45套營(yíng)銷攻勢(shì)。努力爭(zhēng)取營(yíng)銷員自然形成30人以上團(tuán)體，打人第二周海戰(zhàn)術(shù)。六3、重新對(duì)人員薪資、傭金方案進(jìn)行分配調(diào)整。月1、項(xiàng)目標(biāo)多種競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為傳輸點(diǎn)，多個(gè)媒體、多個(gè)銷售渠份第三周道配合現(xiàn)場(chǎng)展示打動(dòng)消費(fèi)者，激發(fā)購(gòu)置欲望。65%90%2、以現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)掌握銷售節(jié)奏，利用多種賣點(diǎn)組合，68套多個(gè)銷售渠道共用，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)發(fā)動(dòng)波次進(jìn)攻。第四面3、月度總結(jié)：力促任務(wù)全方面完成。1、利用靈活多變促銷方法，以“壓軸珍藏”為專題通知，第一周促進(jìn)目標(biāo)用戶把握良機(jī)，立即行動(dòng)。七100%75套2、全方面總結(jié)本季度工作情況。月份第二周十、《營(yíng)銷人員薪金管理措施》一、企業(yè)團(tuán)體本身營(yíng)銷分成1、銷售傭金分成基數(shù)(按房款總額（待定？）計(jì)提)：-10-大營(yíng)·裘皮名城商用函件—09—22營(yíng)銷人員：？（個(gè)人傭金）