房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應對培訓

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查應對培訓得威財稅效勞機構(gòu)〔北京〕二〇〇七年七月1.

財富巨人，納稅侏儒

2004年開展的第一次全國經(jīng)濟普查報告：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率僅為6.7%，不管是凈資產(chǎn)回報率還是銷售利潤率都在7%以下，在全國普查的16個行業(yè)中銷售利潤率排在第7位，僅為中游的水平。福州市物價局2006年在全國率先公布了該市商品房的社會平均本錢。經(jīng)測算，該市開發(fā)商的利潤率平均約為50%，最低的約20%，最高的超過90%。2.2007年２月，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、中國民〔私〕營企業(yè)研究會共同發(fā)布的一份調(diào)查結(jié)果顯示：房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤比處于第二位的電力煤氣業(yè)的利潤高１倍多，比平均水平高５倍。其中，房產(chǎn)業(yè)的利潤率一般在15％－30％之間；地產(chǎn)業(yè)利潤率更是高達100％－300％。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。一部“胡潤制造〞的“2004中國大陸百富榜〞中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了４５％。在2004年福布斯中國內(nèi)地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產(chǎn)行業(yè)；在前20名中，有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。財富巨人，納稅侏儒

3.2005年，國稅總局公布的2004年度“中國納稅500強〞企業(yè)排行榜中，前300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)，500強中也只有一家。2006年9月2日，國稅總局發(fā)布的“中國納稅500強〞企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量僅占0.6%，納稅額僅占0.3%。房地產(chǎn)業(yè)，被公認為是造就富人最多的暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴重的行業(yè)。2007年國家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項檢查重點，這是全國第六次把房地產(chǎn)列為專項檢查的范圍，也說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關(guān)注。財富巨人，納稅侏儒

4.本次培訓目的針對行業(yè)特色探討稽查策略剖析稽查內(nèi)容指導業(yè)務(wù)操作關(guān)注涉稅事項重點工程解析5.本次培訓的內(nèi)容一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點及對稅收檢查的影響二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略三、房地產(chǎn)行業(yè)預售的檢查四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查6.一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點及對稅收稽查的影響〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)〔二〕房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件〔三〕房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響〔四〕房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為7.〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟組織，是伴隨著我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的開展以及城(鎮(zhèn))住宅商品化的推行而開展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造業(yè)有著一定相似之處，但又不同于這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個獨立的行業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)。1．土地的開發(fā)與經(jīng)營2．房屋的開發(fā)與經(jīng)營?城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定?以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合以下條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；8.②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政根底設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，到達場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。3．城市根底設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)4．代建工程的開發(fā)〔一〕房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)9.〔二〕房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件立項審批

由公司向建委提出立項申請，建委與發(fā)改委會簽審批文件，公司憑立項文件，向發(fā)改委申請投資方案立項批復

10.規(guī)劃審批

由規(guī)劃管理、土地管理、財政部門負責，通常包括辦理“兩證一書〞即“建筑工程規(guī)劃許可證〞、“規(guī)劃用地許可證〞、“選址意見書〞〔確定用地范圍，審核紅線圖〕〔1〕城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證〔2〕城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補充合同〔3〕國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證〔4〕土地開發(fā)協(xié)議及補充協(xié)議〔通過協(xié)議列支拆遷費和開發(fā)費的依據(jù))〔二〕房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件11.施工審批

房地產(chǎn)公司向建委報送規(guī)劃許可證和規(guī)費繳納憑證等資料，申請施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負責〔1〕建委頒發(fā)的施工許可證〔2〕企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出〔二〕房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件12.銷售審批

依據(jù)?商品房銷售管理方法?、?城市商品房預售管理方法?〔1〕房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售〔預售〕許可證，作為可售面積的依據(jù)〔2〕企業(yè)簽署的所有商品房預售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)?！?〕規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗收備案表〔確定開發(fā)本錢的終止日〕〔4〕房地產(chǎn)管理局測繪隊頒發(fā)的測繪明細等登記表〔二〕房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件13.產(chǎn)權(quán)審批

商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報送購置房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)

資料：房地產(chǎn)開發(fā)的法律程序、步驟和稅費

〔二〕房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件14.〔三〕房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響房地產(chǎn)企業(yè)有非常特殊的行業(yè)特點必須認真分析研究，才能解剖稅收漏洞。1、房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長，經(jīng)營業(yè)務(wù)復雜房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長，最少數(shù)月，多那么數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個工程竣工辦理決算后才能計算確定其建造本錢，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預售。本錢核算的真實性和準確性難以逐筆核實。

15.經(jīng)營業(yè)務(wù)復雜一是經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容復雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售、售后效勞等過程。二是涉及面廣、經(jīng)濟往來對象多?！踩撤康禺a(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響16.2、資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強烈的緩慢稅款繳納的意愿。原因建住房[2002]217號規(guī)定：對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的工程，不得發(fā)放任何形式的貸款。?中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金〔指所有者權(quán)益〕應不低于開發(fā)工程總投資的30％〔三〕房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響17.商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)工程，嚴禁跨地區(qū)使用。承建房地產(chǎn)建設(shè)工程的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購置施工所必需的設(shè)備〔如塔吊、挖土機、推土機等〕。

〔三〕房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響18.3、購房者中相當一局部是個人，存在大量的現(xiàn)金交易與其他行業(yè)相比，商品房的消費群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營收入等手段偷逃稅款開了方便之門。4、產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補救措施每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補救措施〔三〕房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點對稅收檢查的影響19.〔四〕房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為一般來說，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳〞多采用虛假本錢的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)那么擅長運用“轉(zhuǎn)讓定價〞的手法避稅。房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收手段把戲繁多，高招迭出，真可謂是“八仙過海，各顯神通〞。概括來看，主要有以下幾種形式：1、移花接木式——少計不計應稅營業(yè)收入偷逃稅收?！?〕“以房換地〞不計收入〔2〕“以房抵欠〞不計收入20.〔3〕銀行按揭收入充抵借款少計收入〔4〕代收代墊款項不計收入〔5〕返租房款沖抵收入2、瞞天過海式——采取虛增本錢手段偷逃所得稅〔1〕采用混淆本錢歸屬期、本錢所屬工程的方法，人為控制本錢結(jié)轉(zhuǎn)將不屬于某一工程的本錢擠入該工程，提前結(jié)轉(zhuǎn)本錢，甚至重復計算結(jié)轉(zhuǎn)本錢，空轉(zhuǎn)本錢，調(diào)節(jié)利潤，少繳稅款?！菜摹撤康禺a(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為21.〔2〕不按規(guī)定核算資本性支出與經(jīng)營性支出將應當在開發(fā)本錢中核算的相關(guān)支出直接在期間費用中列支，混淆本錢費用界限，減少當期應納稅所得額?！?〕購進土地“三通一平〞后，進行虛假土地評估，虛增土地本錢，并將虛增土地本錢直接計入開發(fā)本錢，侵蝕企業(yè)所得稅稅基。3、偷梁換柱式——將開發(fā)行為改頭換面為自建聯(lián)建行為逃避稅收。存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建〞的四假行為〔四〕房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為22.4、暗渡陳倉式——利用關(guān)聯(lián)企業(yè)進行偷逃稅收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)麼下?lián)碛辛艘恍┛毓苫蛉Y的建筑安裝公司、銷售公司和物業(yè)管理公司。房地產(chǎn)開發(fā)集團公司采取將開發(fā)房屋的建安工程轉(zhuǎn)交給關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，由關(guān)聯(lián)的銷售公司經(jīng)營其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)和廣告業(yè)務(wù)等，由下轄的物業(yè)公司代收房地產(chǎn)企業(yè)的代墊代付維修基金等價外費用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，到達偷逃稅收的目的?！菜摹撤康禺a(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為23.二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略〔一〕從行業(yè)特點出發(fā)改進稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢

查與開發(fā)工程檢查相結(jié)合?！捕惩卣购屯晟普{(diào)查取證的渠道和方法〔三〕收集企業(yè)根底資料、數(shù)據(jù)〔四〕運用整體測算法分析企業(yè)本錢構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口〔五〕實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合〔六〕賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合〔七〕重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查24.〔一〕改進稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開發(fā)工程檢查相結(jié)合以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)工程為檢查重點。從工程開始到結(jié)束，針對工程的完稅情況，全面審核工程的收入和本錢支出的真實性、準確性。對開發(fā)周期較長工程，分期作為檢查的重點。25.〔1〕從立項環(huán)節(jié)入手，到開展改革方案委員會調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)批準立項的全部開發(fā)工程及其開發(fā)量?！?〕從開發(fā)環(huán)節(jié)入手，通過對開發(fā)工程主體工程預〔決〕算建筑面積的審核，掌握開發(fā)企業(yè)竣工和在建的開發(fā)工程及其開發(fā)量?！?〕從竣工環(huán)節(jié)入手，通過建筑質(zhì)檢部門了解開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收的建筑面積，責令房開企業(yè)提供測繪報告，核實開發(fā)企業(yè)竣工工程的開發(fā)量——“庫存商品〔或開發(fā)產(chǎn)品〕〞?！惨弧掣倪M稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開發(fā)工程檢查相結(jié)合26.〔二〕拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法1、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，依托社會綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，采集涉稅信息?！?〕向發(fā)改委采集開發(fā)工程批準文號、建設(shè)單位、批復工程、投資概算、建設(shè)地址、工程備案號等立項批復信息?！?〕向規(guī)劃部門采集開發(fā)工程名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。27.〔3〕向建設(shè)部門采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等?！?〕向土地管理部門采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)〔出〕讓方、轉(zhuǎn)〔出〕讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額等〔5〕向房產(chǎn)管理部門采集房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易信息，預售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補償款等開發(fā)本錢情況?！捕惩卣购屯晟普{(diào)查取證的渠道和方法28.2、收集企業(yè)根本情況主要了解：〔1〕企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)和經(jīng)營情況。目的了解是否有關(guān)聯(lián)機構(gòu)，有幾個分支機構(gòu)；有幾個開發(fā)工程，是否有掛靠機構(gòu)或掛靠工程。與建筑商或銷售商的關(guān)系交易?！?〕企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財務(wù)管理制度；〔3〕公司的重要會計政策的選擇；〔4〕企業(yè)會計銷售收入確實認時限；〔5〕企業(yè)銷售本錢的計算方法等。〔6〕以前年度接受審計和稅務(wù)檢查的情況；〔二〕拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法29.3、收集開發(fā)工程的根本信息〔1〕開發(fā)工程名稱；〔2〕工程坐落地址；〔3〕取得土地使用權(quán)方式和支付地價款；〔4〕支付的土地補償費、公共設(shè)施配套費等各項費用；〔5〕開發(fā)工程總建筑面積；〔6〕開發(fā)產(chǎn)品類型和各自建筑面積；〔7〕工程施工建筑總承包企業(yè)名稱；〔8〕建筑工程預〔決〕算金額；〔9〕工程可供銷售面積；〔10〕已銷售〔含預售〕房屋〔土地〕面積；〔11〕最低房屋銷售價格；〔12〕采取何種銷售方式；〔13〕已售房屋收取總價款等?！捕惩卣购屯晟普{(diào)查取證的渠道和方法30.〔三〕收集企業(yè)根底資料、數(shù)據(jù)1、需要收集的根底資料、數(shù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的根底資料有：企業(yè)根本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、工程局部會計科目匯總表、開發(fā)本錢明細表，工程銷售情況一覽表等。通過以上數(shù)據(jù)的收集，可以全面掌握房地產(chǎn)工程開發(fā)的實際情況，提高稽查分析、定性的準確性；同時可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考到達數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。31.〔四〕整體測算由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是本錢方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點有一定難度，因此通過整體測算，分析企業(yè)本錢構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。1、根據(jù)同行業(yè)同一性質(zhì)房產(chǎn)的本錢構(gòu)成比例和平均建安本錢比例，與企業(yè)的實際比例進行比較2006年鹽城出臺了首個“官方版〞房價構(gòu)成清單，涉及該市2004年以來開盤的97個樓盤?！巴恋刭M用195.82元/平方米、前期費用37.58元/平方米、建安費用832.09元/平方米、附屬配套費33.43元/平方米、公共根底設(shè)施費用255.41元/平方米、管理銷售財務(wù)費用114.49元/平方米、政府規(guī)費157.1元/平方米、土地增值利潤稅金494.41元/平方米。〞32.以此作為標準，鹽城市物價局核定上海某公司開發(fā)的普通住宅商品房基準銷售價格為2120元/平方米，可在上浮不超過8%的幅度內(nèi)確定具體價格。南京市棲霞區(qū)日前發(fā)布的?2006年房地產(chǎn)價格管理情況分析?報告，官方版房價本錢清單是這樣界定“商品房價格組成〞的：〔1〕土地本錢占到了37%；〔2〕建安費用約占總本錢28%；〔3〕公共根底設(shè)施費約占10%；〔4〕前期工程費用和附屬公共配套設(shè)施費各占2%；〔5〕各項稅、費及利潤約占21%。房地產(chǎn)企業(yè)本錢構(gòu)成分析〔四〕整體測算33.2、通過相關(guān)費用追查開發(fā)工程的信息土地契稅、土地出讓金、房屋產(chǎn)權(quán)交易費和配套費用〔人防基建費、市政建設(shè)配套費、墻改費、公共建地費、渣土處理費、煤氣、天然氣集資費、規(guī)劃驗收費〕房屋產(chǎn)權(quán)交易費等，都是按照一定比例征收的，可測算企業(yè)比例是否合理，通過與其他政府部門的信息共享，掌握企業(yè)情況是否屬實?！菜摹痴w測算34.〔五〕實地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合在掌握工程開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的根底上，深入到工程開發(fā)地、銷售地實地盤點檢查，了解工程的實際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關(guān)人員接觸，通過詢問方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設(shè)施、有無出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷情況等與工程檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進行比對，查證涉稅問題。35.〔六〕賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個工程的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，本錢核算也容易混亂；因此應考慮對與房地產(chǎn)公司往來賬賬載金額大、且業(yè)務(wù)往來頻繁的單位，進行重點外調(diào)核實。36.〔七〕重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查房地產(chǎn)企業(yè)的會計的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)會計核算不真實、不清晰已成為稅務(wù)部門稽征稅收的主要障礙，標準企業(yè)的會計根底核算工作、如實核算財務(wù)成果成為稅務(wù)部門做好稅收征管工作的當務(wù)之急。財政部2006年11月3日通報了對39戶房地產(chǎn)企業(yè)進行檢查的結(jié)果：這些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞的利潤率最高達57%。37.三、房地產(chǎn)行業(yè)預售的檢查〔一〕預售收入的檢查方法〔二〕檢查中應當注意的幾個問題38.〔一〕預售收入的檢查方法

1、登陸房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案情況，檢查預售收入是否納稅申報，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工情況的檢查，審查是否及時轉(zhuǎn)為銷售收入

2、通過核對售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預收房款是否全額入賬；采取預售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預售收入是否按規(guī)定預繳企業(yè)所得稅。

3、與地稅部門核對企業(yè)開具預收房款的收據(jù)金額與申報的預售房款是否一致39.〔二〕檢查中應當主要的幾個問題1、預售收入包括企業(yè)在取得?預售許可證?前向客戶收取的訂金或誠意金?城市商品房預售管理方法?規(guī)定：〔1〕預售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；持有規(guī)劃許可證；預售房的投入的開發(fā)資金到達工程建設(shè)總投資的25%以上.〔2〕開發(fā)商與承購人簽訂商品房預售合同，并于簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同向房管部門備案。40.建設(shè)部?關(guān)于進一步整頓標準房地產(chǎn)交易秩序的通知?〔建住房[2006]166號〕規(guī)定：未取得商品房預售許可證的工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，也不得以認購〔包括認訂、登記、選號等〕、收取預定款性質(zhì)費用等各種形式變相預售商品房。根據(jù)最新的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后應當在十日內(nèi)開始銷售房屋。對取得預售許可證前、取得預售許可證十日后且未簽訂房屋預售合同的收款，要注意是否存在違規(guī)收取“誠意金〞等認購款的情況?！捕硻z查中應當主要的幾個問題41.2、銷售收入與預售收入的劃分是否正確國稅發(fā)〔2006〕31號開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原那么，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的計稅本錢，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。符合以下條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：①竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對象〕；②已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對象〕；③已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品〔本錢對象〕?！捕硻z查中應當主要的幾個問題42.國稅發(fā)[2001]142號企業(yè)應以房地產(chǎn)管理部門出具工程工程合格證之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始?！捕硻z查中應當主要的幾個問題43.關(guān)于完工的相關(guān)法律規(guī)定?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例?〔國務(wù)院令第248號〕第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向工程所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共平安的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。?商品房銷售管理方法?〔建設(shè)部令第88號〕第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。然而多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際商品房預售過程中，為了履行當初合同約定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未到達入住條件〔一般是勉強到達可裝修條件〕即將房屋交付給業(yè)主?！捕硻z查中應當主要的幾個問題44.3、預計計稅毛利率的問題〔1〕經(jīng)濟適用房的批準文件和證明材料開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房工程的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅?！矅惏l(fā)[2006]31號〕經(jīng)濟適用房必須報送有關(guān)部門的批準文件，是指國土資源、建設(shè)、物價行政主管部門的批準文件；其他相關(guān)證明材料是指?國有土地使用證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程開工許可證?以及稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他相關(guān)材料〔二〕檢查中應當主要的幾個問題45.〔2〕預計計稅毛利率政策銜接問題企業(yè)2005年12月31日賬面預收賬款余額按?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知?〔國稅發(fā)[2003]83號〕第二條規(guī)定計算預計營業(yè)利潤額；2006年1月1日以后新增預收賬款按國稅發(fā)[2006]31號第一條規(guī)定的預計計稅毛利率計算預計毛利額內(nèi)資企業(yè)經(jīng)濟適用房工程計稅毛利率不得低于3%。非經(jīng)濟適用房開發(fā)工程預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：

〔二〕檢查中應當主要的幾個問題46.開發(fā)工程位于省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。開發(fā)工程位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。開發(fā)工程位于其他地區(qū)的，不得低于10％。外資企業(yè)蘇國稅發(fā)[2002]62號該省執(zhí)行的預計利潤率分為兩檔：別墅、寫字樓、公寓、營業(yè)用房預計利潤率為10%－20％；普通住宅預計利潤率為5%－10％。〔二〕檢查中應當主要的幾個問題47.普通住宅標準的問題國辦發(fā)〔2005〕26號中小套型、中低價位普通住房原那么上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%?！捕硻z查中應當主要的幾個問題48.4、關(guān)于預售款使用票據(jù)問題蘇地稅發(fā)[2006]120號企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預售收入〔包括定金〕使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預收款憑據(jù)〞，待產(chǎn)品完工后，必須向購置方開具“銷售不動產(chǎn)通用發(fā)票〞?！捕硻z查中應當主要的幾個問題49.辛苦了，休息一下！50.四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查〔一〕銷售收入檢查的方法〔二〕銷售收入檢查的重點51.〔一〕銷售收入檢查的方法〔1〕將從外部取得的有關(guān)開發(fā)工程分析信息，與企業(yè)的收入、本錢等工程核對，確認申報的開發(fā)工程。核實納稅人實際參與開發(fā)的工程數(shù)量，各工程的開發(fā)地點，重點核對根本情況資料，與該工程的“竣工驗收證明書〞、“土地規(guī)劃許可證〞、“土地出讓〔轉(zhuǎn)讓〕合同〞、“竣工驗收時間〞等資料進行核對，對影響主營業(yè)務(wù)的有關(guān)問題進行審核。52.〔2〕從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門收集各工程的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實地核對，以確認銷售面積。與開發(fā)工程的建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗收報告、施工圖設(shè)計文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議等資料進行核對，核實開發(fā)工程的開發(fā)面積情況。通過抽查開發(fā)工程的回遷安置協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)開發(fā)工程座落地點等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實性，核實開發(fā)工程可售商品房面積的真實數(shù)量?！惨弧充N售收入檢查的方法53.〔3〕驗證審核開發(fā)工程已售商品房面積的真實程度，核實開發(fā)工程是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對，并將結(jié)果與申報、帳上記錄進行核對,以確認銷售〔收入時間、數(shù)量、金額〕準確性、及時性。到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負責協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊，同企業(yè)“銷售收入〞和“預收帳款〞明細帳進行比對?！惨弧充N售收入檢查的方法54.〔4〕根據(jù)企業(yè)“銷售費用〞科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易效勞費〔根據(jù)售房面積按定額費率收取〕，可以估算企業(yè)應按照其會計口徑確認的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷售收入進行比較，測試其銷售收入的完整性?！?〕根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查局部用戶進行核對，看開票金額與收取貨款金額是否一致?！?〕核實開發(fā)工程的銷售單價與同期市場價格相比是否異?！惨弧充N售收入檢查的方法55.〔二〕銷售收入檢查的重點1、

“預收賬款〞不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預計利潤將預收賬款的貸方明細與房屋銷售合同進行比對，以確定是否有預收賬款不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況；2、分解售房款房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價款和價外費用，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項不按規(guī)定計入經(jīng)營收入，而計入往來款項，造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅56.價外費用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容國稅發(fā)〔2006〕31號開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

〔二〕銷售收入檢查的重點57.3、以物易物少記收入房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應按照市場銷售價確認收入申報繳納企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減本錢或者長期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。如對某房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查時，發(fā)現(xiàn)該單位資金相當困難，而與某建筑公司的往來賬戶“應付賬款〞卻一次性付清了所欠工程款，應進一步檢查。〔二〕銷售收入檢查的重點58.4、以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報收入，造成少繳稅款名為代建、實為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報建，所需資金由開發(fā)方代墊，實際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓局部房屋所有權(quán)為代價，換取了局部土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓局部土地所有權(quán)為代價換取了局部房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。對假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴格執(zhí)行代建的四個條件即：〔1〕以委托方的名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；〔2〕與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；〔3〕與委托方事前簽訂委托代建合同；〔4〕不以受托方的名義辦理工程結(jié)算?！捕充N售收入檢查的重點59.5、銀行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應于實際收到日確認收入實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入實現(xiàn)。而企業(yè)不按照規(guī)定及時足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。檢查時可以從銀行存款賬入手，檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額〔銀行規(guī)定按揭貸款的5-7%不允許動用〕，可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較，查找涉稅問題?！捕充N售收入檢查的重點60.檢查人員也可以到當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢按揭貸款的發(fā)放情況。?中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知?商業(yè)銀行應將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應到信貸登記咨詢系統(tǒng)進行查詢。〔二〕銷售收入檢查的重點61.6、拆遷補償收入不按規(guī)定確認收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對老城區(qū)或舊居民區(qū)進行開發(fā)時，對原住戶普遍采用建成后新房等面積安置，即“拆一還一，多增補價〞的方式，如需增加面積那么以市場價或優(yōu)惠價出售?！?〕收取的超面積安置收入，應當并入當期的應納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。〔2〕按照費用與收入配比的原那么，為簡化計算，確定單位可售面積本錢時，對房地產(chǎn)企業(yè)按政府拆遷方法規(guī)定的補償標準安置拆遷戶的面積，可從可售面積中剔除，將安置標準內(nèi)的面積發(fā)生的有關(guān)開發(fā)本錢，作為取得土地的費用，只就額外取得收入的面積計算單位本錢。〔二〕銷售收入檢查的重點62.7、合作開發(fā)房地產(chǎn)工程收入〔1〕合作建房行為的認定國稅發(fā)[1995]156號規(guī)定：合作建房，是指由一方〔以下簡稱甲方〕提供土地使用權(quán)，另一方〔以下簡稱乙方〕提供資金，合作建房?！?〕不同合作建房方式的所得稅處理國稅發(fā)〔2006〕31號開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)工程，且該工程未成立獨立法人公司的，按以下規(guī)定進行處理：〔二〕銷售收入檢查的重點63.A、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該工程已經(jīng)結(jié)算計稅本錢，其應分配給投資方〔即合作、合資方，下同〕開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅本錢，那么將投資方的投資額視同預售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理?！捕充N售收入檢查的重點64.B、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配工程利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:①開發(fā)企業(yè)應將該工程形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該工程的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在本錢中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。②投資方取得該工程的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。案例：〔二〕銷售收入檢查的重點65.8、視同銷售收入的稽查國稅發(fā)〔2006〕31號開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入〔或利潤〕的實現(xiàn)?！捕充N售收入檢查的重點66.注意：在開發(fā)工程立項時作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實際發(fā)生的本錢計價，不視同銷售。國稅發(fā)〔2006〕31號①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；②由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；③按本錢利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率不得低于15%(含15%),具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定?！捕充N售收入檢查的重點67.國稅發(fā)〔2006〕31號

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。

案例〔二〕銷售收入檢查的重點68.外資企業(yè)國稅函[2005]970號企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)〔包括各項自制和外購資產(chǎn)〕，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，不確認收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史本錢延續(xù)計算。內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：

〔1〕將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品〔2〕改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；

〔3〕改變資產(chǎn)用途〔如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營〕；

〔4〕將資產(chǎn)在總機構(gòu)及其分支機構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；〔5〕上述兩種或兩種以上情形的混合?！捕充N售收入檢查的重點69.五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查〔一〕營業(yè)本錢的檢查可售面積單位工程本錢＝本錢對象總本錢÷可銷售總面積銷售本錢＝已實現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程本錢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售本錢，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的本錢，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程本錢確認。70.檢查時應注意以下幾個問題：1、審查本錢核算對象確實定是否正確房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算中隱蔽問題就是通過混淆本錢核算對象到達調(diào)節(jié)利潤的目的。有些企業(yè)甚至把歷年來所有工程開發(fā)工程本錢，放在一個賬戶中進行核算，本錢內(nèi)容包羅萬象，時間范圍有始無終，而不是以工程為核算對象，進行明細核算，使確認當期單項工程開發(fā)本錢失取了依據(jù)。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查71.〔1〕一般的開發(fā)工程，以每一獨立編制的概算或施工預算所列單項工程為本錢核算對象?！?〕同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)工程，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個本錢核算對象?！?〕對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)工程，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)工程的一定區(qū)域和部位，劃分本錢核算對象。

本錢核算對象應在開發(fā)工程開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查72.舉例：同一開發(fā)工程中有多層和高層建筑因為國土資源管理局確定各業(yè)主土地使用證書面積是按照樓基座面積為標準,根據(jù)各業(yè)主所購置房屋建筑面積占該樓總建筑面積比例分配的。所以樓基座土地本錢直接作為該樓的開發(fā)本錢中的土地本錢，對于其他土地本錢可按各業(yè)主所購置房屋建筑面積與總可售面積比例分配。這里有個前提，就是多層和高層要分別核算，分別作為本錢核算對象，因為其建筑本錢不同，顯然每平方米的銷售本錢也不同。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查73.2、審查本錢計算是否正確

審查企業(yè)是否分清工程，本錢計算是否正確，有無成心提高單位面積開發(fā)本錢。國稅發(fā)〔2006〕31號開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費用，包括前期工程費、根底設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據(jù)實際發(fā)生額按規(guī)定進行分攤。房地產(chǎn)企業(yè)本錢費用明細表五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查74.要注意的是〔1〕按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理的房地產(chǎn)工程支出有無計入開發(fā)產(chǎn)品的本錢。國稅發(fā)〔2006〕31號開發(fā)企業(yè)建造的售房部〔接待處〕和樣板房，凡能夠單獨作為本錢對象進行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理。開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查75.開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，應當單獨核算其本錢。開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外?！?〕檢查有無白條入賬現(xiàn)象白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程本錢，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題。檢查時可以與合同協(xié)議進行比對，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)本錢的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查76.國稅發(fā)〔2006〕31號開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權(quán)責發(fā)生制的原那么計入本錢對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期本錢對象的外，一律不得計入當期本錢對象。計入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提〔或應付〕費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品本錢。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查77.比較特殊的問題－拆遷補償費按照有關(guān)規(guī)定，政府征地或收回土地使用權(quán)，作為收回國有土地費用，應當向原土地使用機構(gòu)進行補償?，F(xiàn)行的補償方式有兩種，一是由土地部門從收取的土地出讓金中支付；二是由土地部門按政府規(guī)定的補償標準在?收回國有土地協(xié)議書?中明確土地補償金額，作為土地出讓金的一局部，由取得土地的企業(yè)直接支付給原土地使用機構(gòu)。

五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查78.對取得土地使用權(quán)的企業(yè)按照政府規(guī)定的補償標準支付給原土地使用機構(gòu)的補償費用，可以作為土地價款的一局部計入開發(fā)本錢或在建工程本錢，并按房地產(chǎn)企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定予以稅前扣除。但由于補償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入，不能開具發(fā)票，原占地機構(gòu)收取補償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。超過政府規(guī)定支付標準的補償款不得扣除，房地產(chǎn)企業(yè)在扣除上述費用時，應向主管稅務(wù)機關(guān)提供?土地出讓合同?、?收回國有土地協(xié)議書?、?公證書?等有關(guān)資料。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查79.〔3〕檢查配套設(shè)施本錢結(jié)轉(zhuǎn)是否正確國稅發(fā)〔2006〕31號開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費用，包括前期工程費、根底設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：：A、屬于本錢對象完工前發(fā)生的，應按計稅本錢結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入本錢對象。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查80.B、屬于本錢對象完工后發(fā)生的，應按計稅本錢結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工本錢對象和未完工本錢對象之間進行分攤，然后再將應由已完工本錢對象負擔的局部，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查81.國稅發(fā)〔2006〕31號開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接本錢、間接本錢和共同本錢，應按配比原那么將其分配至各本錢對象。其中，直接本錢和能夠分清本錢負擔對象的間接本錢，直接計入本錢對象中；共同本錢以及因多個工程同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接本錢，應按各個本錢對象〔工程〕占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。房屋開發(fā)本錢的核算方法

五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查82.檢查方法：通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施〔如商店、銀行、郵電所〕，這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)本錢，有無直接列入開發(fā)本錢現(xiàn)象。一般存在問題為不單獨按工程核算，直接將開發(fā)本錢列入房屋開發(fā)本錢；或單獨核算本錢，但不對土地費用或根底設(shè)施費進行分攤。

如檢查某房地產(chǎn)公司的安康花園工程，企業(yè)賬面配套設(shè)施僅有幼兒園和居委會、配電室等，而經(jīng)實地檢查發(fā)現(xiàn)有1000平方米商業(yè)門臉已對外出租〔出租收入已按規(guī)定申報納稅〕，經(jīng)進一步詢問會計成認了將本錢已計入開發(fā)本錢，造成多轉(zhuǎn)本錢，少納所得稅330000元的事實。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查83.〔4〕審查銷售本錢的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確國稅發(fā)〔2006〕31號開發(fā)產(chǎn)品完工后應在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅本錢，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計本錢，那么應按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅本錢。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查84.常見問題：A、竣工待售甚至已售的房地產(chǎn)不及時進行竣工決算。一方面無法提供真實工程工程的本錢核算資料，也同時把應計入財務(wù)費用的利息費用計入工程工程本錢，降低了本錢利潤率，偷漏了土地增值稅。由此造成稅務(wù)機關(guān)無法準確地稽征企業(yè)所得稅、土地增值等各種稅款。B、有無將應記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)本錢直接轉(zhuǎn)入銷售本錢，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)本錢，少納稅款。C、重點審查開發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢，有無早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)本錢現(xiàn)象。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查85.〔5〕稅前扣除的銷售本錢是否進行會計和稅法差異的調(diào)整國稅發(fā)〔2006〕31號開發(fā)企業(yè)在進行本錢、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品本錢、開發(fā)產(chǎn)品會計本錢與計稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢的界限。計入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。計算公示中“本錢對象總本錢〞一般指“開發(fā)本錢〞科目未結(jié)轉(zhuǎn)銷售本錢前的期末余額按稅收政策調(diào)整后的計稅本錢。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查86.A、計入開發(fā)產(chǎn)品的借款利息費用的調(diào)整國稅發(fā)〔2006〕31號開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于本錢對象完工前發(fā)生的，應配比計入本錢對象；屬于本錢對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。案例：五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查87.B、預提費用的納稅調(diào)整國稅發(fā)〔2006〕31號計入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提〔或應付〕費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品本錢。會計上往往會對公共配套設(shè)施費進行預提。案例：五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查88.注意外資房企業(yè)規(guī)定不同國稅發(fā)【2001】第142號

企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進行預提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應進行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費預提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機關(guān)審核同意后執(zhí)行。蘇國稅發(fā)【2002】62號預提的配套設(shè)施費與實際發(fā)生的配套設(shè)施費的差額，在配套設(shè)施工程結(jié)束當年調(diào)整本錢費用。

配套設(shè)施費預提比例＝配套設(shè)施的概算數(shù)/預計完工年限來確認每年的預提數(shù)。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查89.國稅發(fā)【2001】第142號可售單位工程本錢費用＝可售總本錢費用÷總可售面積

可售總本錢費用是指應歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設(shè)計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；根底設(shè)施費，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具確實定房地產(chǎn)工程可售面積證書中明確的面積。本期可列支工程本錢費用=可售總本錢費用/總可售面積×已售面積+預提本錢費用五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查90.3、審查總出售面積確實定是否正確國稅發(fā)【2001】142號總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具確實定房地產(chǎn)工程可售面積證書中明確的面積國稅發(fā)【2006】31號無明文規(guī)定，企業(yè)會在設(shè)計面積、建筑面積和實測面積作文章。〔1〕熟悉商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)那么〔2〕注意私改規(guī)劃提高“容積率〞增加銷售面積的行為

五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查91.私改規(guī)劃提高“容積率〞是房地產(chǎn)企業(yè)暴利黑幕手法之一，住宅樓規(guī)定得比較死，不好見縫插“樓〞，更多的開發(fā)商就將目光盯在了商住樓、公寓樓、高檔別墅等工程上面，以盡可能擴大建筑面積。五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查92.〔二〕共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的檢查