房地產土地增值稅培訓

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算.一、土地增值稅的根本稅制1993年12月國務院公布的實施條例，1994年1月開始實施。1995年財政部國家稅務總局才出臺實施細那么。?關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?國稅發(fā)[2006]187號---這是一個征管文件。國家稅務總局關于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程的通知?國稅發(fā)〔2021〕91號

重申了清算條件、清算時間要求、核定征收的情形，強調了審核重點。國家稅務總局關于?土地增值稅清算有關問題的通知?國稅函[2021]220號---明確8大問題國家稅務總局?關于加強土地增值稅征管工作的通知?國稅發(fā)[2021]53號加大土地增值稅清算力度，明確核定征收率以及區(qū)域預征率.二、土地增值稅清算工作的未來趨勢從2006年至今國家共公布7個重要文件來標準土地增值稅。意味著國家對房地產市場的調控還將繼續(xù)，從2006年以來出臺的一系列文件都表示，政府試圖將過去沒有完善的稅收體系進行恢復和完善。.三、土地增值稅清算根底知識1、土地增值稅征稅對象納稅義務人2、土地增值稅清算原理.1、土地增值稅征稅對象轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物〔以下簡稱轉讓房地產〕并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人〔以下簡稱納稅人〕，應當依照本條例繳納土地增值稅。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人，包括個體經營者。此類納稅人有四個特點：第一：不分自然人和法人；第二：不分經濟性質；第三：不分內資和外資；第四：不分部門。.2、土地增值稅計算原理1、應納稅額=增值額*稅率2、增值額=收入-扣除工程金額3、增值額=收入-〔土地本錢+開發(fā)本錢+開發(fā)費用+稅金+加計扣除〕4、開發(fā)本錢=土地征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+根底設施費+公用配套設施費+開發(fā)間接費用5、開發(fā)費用=財務費用+其他費用〔銷售費用、管理費用〕6、加計扣除=〔土地本錢+開發(fā)本錢〕*20%7、增值率=增值額/扣除工程金額.8、稅率檔次級距稅率速算扣除系數(shù)稅額計算公式1增值額未超過扣除項目金額50%的部分30%0增值額*30%2增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分40%5%增值額*40%-扣除項目金額*5%3增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分50%15%增值額*50%-扣除項目金額*15%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%35%增值額*60%-扣除項目金額*35%.四、土地增值稅清算稅收政策解析土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)工程為單位進行清算，對于分期開發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。開發(fā)工程中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。?關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?.第八條土地增值稅以納稅人房地產本錢核算的最根本的核算工程或核算對象為單位計算。?土地增值稅暫行條例實施細那么?對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條〔一〕項的免稅規(guī)定。?關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知?財稅字[1995]048號.91號文規(guī)定：對不同類型房地產要分別計算增值額，增值率，繳納土地增值稅。187號文件規(guī)定：土地增值稅的普通住宅和非普通住宅必須分別作為不同的清算工程。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅的界定：同時滿足三個條件：1、建筑容積率在1.0以上；2、單套面積在120平米以下〔含144平米〕；3、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。.有多個清算單位的，應分別申報

?土地增值稅納稅申報表〔一〕填表說明?國稅發(fā)[1995]090號文件規(guī)定，“土地增值稅納稅申報表〔一〕中各主要工程內容，應根據(jù)土地增值稅的根本計稅單位作為填報對象。納稅人如果在規(guī)定的申報期內轉讓二個或二個以上計稅單位的房地產，對每個計稅單位應分別填寫一份申報表。納稅人如果既從事普通標準住宅開發(fā)又進行其他房地產開發(fā)的，應分別填寫納稅申報表〔一〕。〞.五、土地增值稅的清算條件1、納稅人應進行清算(主動清算)2、稅務機關要求清算〔被動清算〕〔一〕符合以下情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產開發(fā)工程全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)工程的；3.直接轉讓土地使用權的。

.〔二〕符合以下情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產開發(fā)工程，已轉讓的房地產建筑面積占整個工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售〔預售〕許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況.國稅發(fā)[2021]91號國家稅務總局關于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程?的通知：

第十一條

對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的工程，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的工程，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的工程，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)?中華人民共和國稅收征收管理法?有關規(guī)定處理。.六、房地產建筑面積的種類—面積是土地增值稅清算的重要概念，是計算允許扣除工程金額的重要依據(jù)1、規(guī)劃面積：?建設工程規(guī)劃許可證?注明的面積2、施工面積：?施工許可證?注明的面積3、竣工面積：竣工圖及竣工驗收報告注明的面積4、測繪面積：工程竣工后，由測繪部門出具的測繪報告上注明的面積5、可銷售面積：擁有銷售權的建筑面積6、不可銷售面積：沒有銷售權的建筑面積7、合同面積：?商品房買賣合同?注明的面積合同面積與測繪面積有差異。在實際操作中，以完工實際測繪面積為準。.是相對清算工程配套的居委會和派出所用房、會所、停車場〔庫〕、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施而言的。如果上述設施有償銷售，或移交給非接受對象就算面積，否那么就不算面積?？墒劢ㄖ娣e的界定：除不可銷售面積外，都是可銷售面積。

可售建筑面積的理解.不可售面積—公共配套設施企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：〔一〕屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理?！捕硨儆跔I利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其本錢。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。國家稅務總局關于印發(fā)?房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法?的通知國稅發(fā)[2021]31號.七、房地產開發(fā)工程收入總額確實認〔一〕房地產轉讓價格確實定〔l〕對房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應按照?商品房購銷合同統(tǒng)計表?及相關合同所記載的金額確定?！?〕對于實物收入，一般要通過對這些形態(tài)的財產進行評估確認其價值；對于視同銷售的房地產，其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區(qū)域、同類房地產的市場價格核定?！?〕對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務機關依照上述方法的市場價格核定。.〔二〕房地產交易的視同銷售收入房地產交易的視同銷售業(yè)務，是會計上不作為經營收入，而從稅法上應作為計稅收入的納稅調整事項。國稅發(fā)[2006]187號文件中列舉了六個視同銷售的交易事項，包括：①職工福利；②獎勵；③對外投資；④分配給股東或投資人；⑤抵償債務；⑥換取其他單位和個人的非貨幣性資產。國稅發(fā)[2007]132號第二十三條規(guī)定

納稅人將開發(fā)的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按以下方法和順序審核確認：

〔一〕按本企業(yè)當月銷售的同類房地產的平均價格核定。

〔二〕按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。

〔三〕參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確認。.〔三〕代收費用政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購置方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，(如：計入“其他應付款〞科目的)可以不作為轉讓房地產的收入。國稅發(fā)[2007]132號第二十五條規(guī)定

對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情形分別處理：〔一〕代收費用計入房價向購置方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除工程金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

〔二〕代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。.八、土地增值稅的扣除工程原那么性要求：根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細那么第七條的規(guī)定執(zhí)行，除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)本錢、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)本錢的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。也就是說，這四項費用即使沒有合法有效憑證也是可以核定扣除的。這里沒有包括“公共配套設施費〞，即公共配套設施費必須取得合法有效憑據(jù)，否那么不予扣除。.1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。2、前期工程費，包括規(guī)劃、設計、工程可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平〞等支出。3、建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。4、根底設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5、公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。6、開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。.

取得土地使用權支付的金額

國稅函[1999]112號文件規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除工程金額確實認，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。上述“總面積〞是指可轉讓土地使用權的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按?細那么?第七條規(guī)定，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值稅的扣除工程。因此，在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。.取得土地使用權后直接轉讓的扣除工程對取得土地(不管是生地還是熟地)使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權時所支付的地價款；國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；在土地轉讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金；不能加計20%的扣除。.取得房地產產權后直接轉讓的扣除工程對于取得了房地產產權后，未進行任何實質性的改進即再行轉讓的，計算其增值額時只允許扣除：取得房地產時支付的價款；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；在房地產轉讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金；也不得加計20%的扣除。.僅進行土地開發(fā)不進行房屋建造的扣除工程對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)(如進行“三通一平〞等)，不進行房屋的建造，即將土地使用權再轉讓出去的，在計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權時支付的金額；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；開發(fā)土地的本錢、費用；與轉讓土地使用權有關的稅金；取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的本錢之和加計20%的扣除。.進行房地產開發(fā)建造的扣除工程對取得土地使用權后進行房地產開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除：取得土地使用權時支付的地價款；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用；開發(fā)土地和新建房及配套設施的本錢、費用；與轉讓房地產有關的稅金；取得土地使用權時支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的本錢之和加計20%的扣除。.開發(fā)費用扣除問題〔一〕財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產工程計算分攤并提供金融機構貸款證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權支付的金額〞與“房地產開發(fā)本錢〞金額之和的5%以內計算扣除；〔二〕凡不能按轉讓房地產工程計算分攤或不能提供金融機構貸款證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權支付的金額〞與“房地產開發(fā)本錢〞金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除；〔三〕房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用〔一〕、〔二〕項所述方法。土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)本錢的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。.扣除工程分攤方法在計算土地增值稅時就需要對扣除工程金額按一定的標準進行計算或分攤，為此?細那么?規(guī)定了分攤方法：一是按轉讓土地使用權面積占可轉讓土地總面積的比例計算分攤；二是按照轉讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤；三是按稅務機關確認的其他方式計算分攤。.案例某房地產開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地進行房地產開發(fā)，其取得土地使用權所支付的出讓金為1000萬元。該房地產公司在這塊土地上建了兩幢樓，一幢為寫字樓，占地面積4000平方米，建筑面積15000平方米；一幢為公寓，占地面積6000平方米，建筑面積10000平方米。公寓已出售完畢，寫字樓尚未轉讓。

.公寓應分攤的土地出讓金為：(1)按轉讓土地使用權的面積分攤，公寓應分攤的土地出讓金為：6000㎡×〔1000萬元÷10000㎡〕＝600萬元(2)按建筑面積分攤，公寓應分攤的土地出讓金為：10000㎡×[1000萬元÷(15000㎡＋10000㎡)]＝400萬元可見，按不同的分攤方法，其計算出的數(shù)額是不一樣的。對于房地產開發(fā)商建造的商品房，如果層次、建筑面積大體相同，那么按土地面積分攤較為簡單，如果層次、建筑面積相差很大，那么按建筑面積分攤較為合理。.土地面積法的利和弊土地面積法，即分期開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產工程，其土地本錢與開發(fā)本錢按照各期開發(fā)工程所占土地面積的比例進行分攤的方法。優(yōu)點：取數(shù)方便，計算簡單。該方法無需建筑面積方面的數(shù)據(jù)，只要取得土地使用證面積，以及各期工程所占土地面積，即可計算出各工程所應分攤的本錢金額。適用于房屋功能和容積率一致的開發(fā)工程，適合整建整售的開發(fā)工程以及土地本錢的分割。缺點：建造不同功能、不同容積率的房屋的各類本錢無法進行合理分攤。如果開發(fā)的工程中已售和未售情形需要分攤土地和開發(fā)本錢的，該方法就無法合理地計算出各自應承擔的本錢金額。.案例分析：如果該例中的公寓未全部銷售完畢，已售與未售不是整棟銷售，那么按土地面積法計算的工作量將會增加。因為零星銷售必須將總的建筑面積分解為每一平方米所占用土地面積，然后再計算出已售房屋建筑面積占用的土地面積和未售房屋建筑面積所占用的土地面積的扣除工程金額。這樣就使得房屋扣除工程的計算工作變得復雜。而且使用該方法，會使得不管開發(fā)工程的功能如何，其開發(fā)工程的單位本錢是一樣的，這樣就會與實際建筑情況相脫節(jié)。.建筑面積法的利和弊建筑面積法，即房地產開發(fā)工程的土地本錢和開發(fā)本錢按照所建房屋的總可售面積進行分攤，計算出單位面積本錢后，由此計算出已售面積和未售面積應承擔本錢金額的方法。優(yōu)點：適用于房屋功能相同，但容積率不同的開發(fā)工程，適合于在已售和未售房屋之間進行房地產開發(fā)本錢的分攤。因為同一類型房屋，其每平方米的建安本錢是一致的。缺點：在于所需數(shù)據(jù)較多，工作量大，對于土地本錢的分攤不是很合理，對于不同功能房屋扣除工程的分攤也不十分合理。.案例：某房地產開發(fā)企業(yè)取得30000平方米土地，支付土地價款及相關稅費4500萬元，開發(fā)商鋪3000平方米，普通住宅30000平方米〔含車庫4000平方米，閣樓2500平方米〕，共發(fā)生開發(fā)本錢12000萬元，已售25000平方米，計算已售局部的扣除工程金額〔假設不考慮其他扣除內容〕。扣除工程金額=4500+12000=16500〔萬元〕已售面積扣除工程金額=0.5×25000=12500〔萬元〕單位建筑面積本錢金額=16500萬元/〔3000+30000〕平方米=0.5萬元/平方米.案例分析：通過該例可以看出，如果是建造不同功能的房屋，按照建筑面積法計算出的單位本錢都是一樣的。它沒有考慮到因為房屋的功能不一樣，其單位建造本錢會不一樣的實際情形。那么如果用該方法進行土地增值稅清算，就會出現(xiàn)兩種情形：一種是，如果未售房屋大局部是商鋪，那么等未售局部實現(xiàn)銷售后，其增值率將會很大，所交的土地增值稅將會很高；另一種是，如果未售局部大局部是車庫，那么等未售局部實現(xiàn)銷售后，其增值率很低，可能會出現(xiàn)負值。.其他方法一：售價折算法是以住宅的平均單價為基準系數(shù)1，將其他功能房屋的平均單價與基準單價進行換算，然后以此重新計算可售面積的一種方法。這種方法考慮了市場因素，因為不同功能的房屋市價肯定是不一樣的。但這種方法也有不合理的地方，那就是功能強的房屋，不一定本錢就高。特別針對于商鋪與住宅，商鋪的售價很有可能是住宅的兩到三倍，但本錢是不是就要到達住宅的兩三倍？也值得商榷。.其他方法二：建筑面積層高比例法是以普通住宅的層高為基準系數(shù)1，將其他功能的房屋如商鋪、車庫、閣樓等層高與之相比，經過一系列折算后得出總可售面積；再在此根底上，將開發(fā)本錢折算后在已售和未售面積之間進行分攤。這種方法適用于功能混合的房屋類型。如底層是商鋪，上面是住宅的房型；或底層是車庫，中間是住宅，頂層是閣樓的房型等。因為這種房型，無法計算出各自所占的土地面積，因此無法按土地面積法進行分配。.房地產土地增值稅與企業(yè)所得稅的主要差異1.年度匯算清繳和工程清算的差異

企業(yè)所得稅是按年度進行匯算清繳。年度內企業(yè)有所得就納稅，有虧損不納稅，今后年度實現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補以前年度虧損。對于有完工前開發(fā)產品預售收入的企業(yè)，其預售收入按規(guī)定的預計毛利率計算預計毛利額計入當期應納稅所得額繳納年度企業(yè)所得稅，而不是預繳稅款。

土地增值稅實行的是工程清算，清算之前屬于預繳稅款。當開發(fā)工程到達國家稅務總局關于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程?的通知〔國稅發(fā)[2021]91號〕規(guī)定清算條件時，再進行清算。清算時，將清算工程的各年度收入全部匯總，減除該清算工程全部扣除工程金額后，按規(guī)定計算土地增值稅。計算全部工程應繳納的土地增值稅后，再減除原來各年度預繳的土地增值稅，多退少補。

.2.本錢對象與清算工程的差異

企業(yè)所得稅對開發(fā)產品本錢核算時，不是按清算單位進行核算，而是要按六項原那么劃分本錢對象進行核算。國家稅務總局關于印發(fā)?房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法?的通知〔國稅發(fā)[2021]31號〕第第二十六條規(guī)定，計稅本錢對象確實定原那么有：可否銷售原那么、分類歸集原那么、功能區(qū)分原那么、定價差異原那么、本錢差異原那么和權益區(qū)分原那么。本錢對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。本錢對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變本錢對象的，應征得主管稅務機關同意。

土地增值稅清算時，按工程單位進行清算。?國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知?〔國稅發(fā)[2006]187號〕規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)工程為單位進行清算，對于分期開發(fā)的工程，以分期工程為單位清算。開發(fā)工程中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

.3.共同本錢和間接本錢計算分攤方法差異

企業(yè)所得稅法規(guī)定，共同本錢和不能分清負擔對象的間接本錢，應按受益原那么和配比原那么分配至各本錢對象，具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接本錢法和預算造價法。其中，土地本錢一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性本錢對象核算的公共配套設施開發(fā)本錢,應按建筑面積法進行分配；借款費用按直接本錢法或按預算造價法進行分配；其他本錢工程的分配法由企業(yè)自行確定。

而在土地增值稅工程清算時，對于清算單位共同負擔的扣除工程分攤方法相對簡單，且可由納稅人自行選擇。?土地增值稅暫行條例實施細那么?第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除工程金額確實定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。國稅發(fā)[2006]187號規(guī)定，屬于多個房地產工程共同的本錢費用，應按清算工程可售建筑面積占多個工程可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算工程的扣除金額。因此，在主管稅務機關沒有特別規(guī)定的情況下，納稅人可以選擇任一種有利的扣除工程分攤方法。

.4.工程營銷設施建造費用的差異

在企業(yè)所得稅計算時，企業(yè)營銷設施的建造費計入開發(fā)本錢中的開發(fā)間接費用。國稅發(fā)[2021]31號第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定本錢對象的本錢費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及工程營銷設施建造費等。而在計算土地增值稅時，工程營銷設施建造費應作為銷售費用處理，不計入開發(fā)本錢中，不允許作為加計扣除的基數(shù)。?土地增值稅暫行條例實施細那么?第七條關于扣除工程中的開發(fā)本錢中規(guī)定，開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

.5.借款利息費用分攤計算的差異

在計算企業(yè)所得稅時，為建造開發(fā)產品發(fā)生的借款利息費用，其資本化局部應按規(guī)定計入開發(fā)計稅本錢。而在土地增值稅工程清算時，利息費用不得計入扣除工程中的開發(fā)本錢中，應調整作為財務費用中的利息費用處理。?國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知?〔國稅函〔2021〕220號〕第三條第〔四〕項規(guī)定，土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)本錢的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。.6.期間費用與開發(fā)費用的差異

企業(yè)每年度實際發(fā)生的管理費用、財務費用和銷售費用等期間費用，允許按稅法規(guī)定據(jù)實稅前扣除。但在土地增值稅清算時，由于清算工程一般是跨年度的，其開發(fā)費用〔與房地產開發(fā)工程有關的銷售費用、管理費用、財務費用〕不再按年度匯總計算，而是按照一定方法和比例計算扣除。國稅函〔2021〕220號第三條就房地產開發(fā)費用的扣除問題規(guī)定：〔一〕財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產工程計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額〞與“房地產開發(fā)本錢〞金額之和的5%以內計算扣除。〔二〕凡不能按轉讓房地產工程計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額〞與“房地產開發(fā)本錢〞金額之和的10%以內計算扣除。

.7.預提費用的差異

企業(yè)所得稅匯算清繳時，可以按規(guī)定預提三項費用。國稅發(fā)[2021]31號第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票缺乏金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％；公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用；應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。而國稅發(fā)〔2006〕187號第四條第〔四〕項規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

.8.配套設施的地下停車場所本錢的差異

屬于配套設施的地下停車場所，在計算企業(yè)所得稅時，其本錢由地上開發(fā)產品承擔。國稅發(fā)[2021]31號第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為本錢對象單獨核算。利用地下根底設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

土地增值稅清算時，作為配套設施的停車場所，轉讓時，其本錢可以扣除；不轉讓時，其本錢不得計算為扣除工程。國稅發(fā)[2006]187號第三條第〔二〕項同時規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的局部房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的本錢和費用。該文第四條第〔三〕項規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算工程配套的居委會和派出所用房、會所、停車場〔庫〕、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原那么處理：建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其本錢、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其本錢、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除本錢、費用。國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復.doc[2007]645號文件

.九、重點涉稅疑難問題列舉〔1〕拆遷還房的涉稅處理；〔2〕取得土地返還款的涉稅處理；〔3〕精裝房贈送家電、家俱等涉稅處理；〔4〕代收費用的涉稅處理。…….十、清算本卷須知1、清算后是否預征再清算？在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除工程金額按清算時的單位建筑面積本錢費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積本錢費用=清算時的扣除工程總金額÷清算的總建筑面積2、扣除工程金額實際發(fā)生如何理解？91號文規(guī)定：扣除工程中所歸集的各項本錢和費用，必須是實際發(fā)生的。其他開發(fā)費用那么是比例扣除，并不要求必須是實際發(fā)生數(shù)與比例扣除孰低進行扣除。.3、四項本錢是否可以核定扣除？國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定，扣除工程必須提供合法有效憑證，否那么不予扣除，而前期工程費、建筑安裝工程費、根底設施費、開發(fā)間接費用憑證或資料不符合清算要求或不實的，地稅機關可以核定單位面積金額標準。4、開發(fā)間接費用是否包括招待費和營銷設施建造費？開發(fā)間接費用不包括招待費。土地增值稅沒有將其列入開發(fā)間接費用，企業(yè)所得稅將其作為開發(fā)間接費用。5、代收費用問題在售房時代收的各項費用，應區(qū)分不同情況分別處理：代收費用計入房價一并收取的；代收費用在房價之外單獨收取且未計入售房價格的。.6、房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除?國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知?國稅函[2021]2