大酒店可行性研究應(yīng)用報(bào)告

中聯(lián)大酒店可行性研究匯報(bào)丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)投資管理有限責(zé)任企業(yè)編制單位：深圳市國(guó)際印象建筑設(shè)計(jì)二零一二年一月

目錄序言第一部分項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景1.2可行性研究結(jié)論第二部分市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.2市場(chǎng)宏觀背景2.3區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.2項(xiàng)目SWOT分析3.3項(xiàng)目評(píng)價(jià)3.4市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)定3.5項(xiàng)目定位3.6方案評(píng)定意見第四部分銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1各類物業(yè)銷售收入估算 4.2資金起源和利用分析第五部分財(cái)務(wù)和敏感性分析5.1贏利能力分析 5.2項(xiàng)目不確定性分析 5.3社會(huì)效益和影響分析第六部分可行性研究結(jié)論和提議6.1可行性研究結(jié)論6.2項(xiàng)目關(guān)鍵問(wèn)題處理措施和提議6.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范提議

前言XX企業(yè)接收丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任企業(yè)委托對(duì)丹寨縣中聯(lián)大酒店項(xiàng)目標(biāo)可行性進(jìn)行了研究。本企業(yè)人員經(jīng)過(guò)具體市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)估計(jì)、投資估算和宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地域市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)情況等內(nèi)容分析，已完成本項(xiàng)目標(biāo)研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果匯報(bào)以下：

第一部分項(xiàng)目總論“中聯(lián)大酒店”是丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任企業(yè)投資運(yùn)行民俗旅游酒店項(xiàng)目，關(guān)鍵功效為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂休閑服務(wù)中心。中聯(lián)大酒店嚴(yán)格根據(jù)國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)步驟基礎(chǔ)上，全方面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功效實(shí)施管理。1.1項(xiàng)目背景伴隨丹寨金鐘開發(fā)區(qū)快速發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，不管是居住、經(jīng)商全部十分便捷；加之城市功效不停完善，居住環(huán)境不停改善，作為縣域輻射、帶動(dòng)全縣力度在不停增強(qiáng)。現(xiàn)在縣城發(fā)展伴隨城市化進(jìn)程不停加大，大家在消費(fèi)、娛樂方面支出不停加大情況下，伴隨本縣旅游經(jīng)濟(jì)不停發(fā)展。全縣正逐步走向以工業(yè)強(qiáng)縣、以旅游富縣道路，其策略是，以金鐘開發(fā)區(qū)快速發(fā)展帶動(dòng)全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)鍵訴求。以民俗特色旅游帶動(dòng)全縣人民以旅游業(yè)發(fā)展并帶動(dòng)全縣個(gè)體經(jīng)濟(jì)不停發(fā)展，為全縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)尋求新路線。1.1.1項(xiàng)目名稱中聯(lián)大酒店1.1.2開發(fā)企業(yè)丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任企業(yè)1.1.3負(fù)擔(dān)可行性研究工作單位XX企業(yè)1.1.4研究工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參考數(shù)》《房地產(chǎn)評(píng)定規(guī)范》1999《國(guó)家計(jì)委\建設(shè)部相關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《黔東南苗族侗族自治州住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理要求》《黔東南苗族侗族自治州關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》和其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.5項(xiàng)目標(biāo)建筑規(guī)模和內(nèi)容中聯(lián)大酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，總建筑面積32310.17㎡其中：地上面積（酒店）：28775.34㎡，地下面積（地下車庫(kù)）：3534.83㎡，用地面積：4499.66㎡，容積率：6.40。

1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和丹寨經(jīng)濟(jì)情況研究分析，和對(duì)-產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向了解，本企業(yè)經(jīng)過(guò)具體市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：■項(xiàng)目標(biāo)開啟是必需、可行、合理；■在現(xiàn)在多種利好原因作用下，近幾年內(nèi)丹寨縣民俗旅游和會(huì)議接待酒店市場(chǎng)是樂觀；■高端標(biāo)桿式酒店建立適合項(xiàng)目地經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展和計(jì)劃；■在-將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)時(shí)機(jī)是可行；■考慮現(xiàn)在貴司房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力和資金貯備、企業(yè)發(fā)展需求等原因，項(xiàng)目標(biāo)正式運(yùn)行條件基礎(chǔ)成熟；

第二部分市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析

多年來(lái)

,丹寨縣委、縣政府抓住國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和省長(zhǎng)工作聯(lián)絡(luò)點(diǎn)機(jī)遇和優(yōu)勢(shì),率領(lǐng)全縣各族人民發(fā)展經(jīng)濟(jì),艱苦奮斗,扎實(shí)工作,使全縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)有了較快發(fā)展。圍繞建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo),堅(jiān)持走可連續(xù)發(fā)展之路,堅(jiān)持用抓工業(yè)思緒抓農(nóng)業(yè)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為突破口，依靠農(nóng)業(yè)綜合開發(fā),采取“市場(chǎng)牽龍頭、龍頭帶基地、基地連農(nóng)戶”模式,初步形成了肉牛、茶葉、優(yōu)質(zhì)大米、中藥材、脫水蔬菜等五大特色支柱產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出很好增加勢(shì)頭。和此同時(shí)，根據(jù)非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，認(rèn)真抓好“54321”工程向“5個(gè)5”工程實(shí)施，即到，基礎(chǔ)母牛存欄5萬(wàn)頭向出欄5萬(wàn)頭優(yōu)質(zhì)肉牛轉(zhuǎn)變、優(yōu)質(zhì)米種植4萬(wàn)畝向5萬(wàn)畝轉(zhuǎn)變、稻田養(yǎng)魚3萬(wàn)畝向5萬(wàn)畝轉(zhuǎn)變、茶葉種植2萬(wàn)畝向5萬(wàn)畝轉(zhuǎn)變、烤煙種植1萬(wàn)畝向中藥材種植5萬(wàn)畝轉(zhuǎn)變;大力發(fā)展旅游業(yè)和第三產(chǎn)業(yè),把資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì),加強(qiáng)保護(hù)和科學(xué)管理,合理開發(fā)利用;加大以交通為關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，構(gòu)建丹寨“一縱一橫兩循環(huán)四連線”交通主骨架,打通北上和南下出口通道,搞好大流通,促進(jìn)大發(fā)展;加緊小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐,完善城鎮(zhèn)和市政設(shè)施,改善環(huán)境條件,發(fā)揮輻射帶動(dòng)功效,促進(jìn)周圍區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心形成。同時(shí)丹寨現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展和丹寨良好投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)消費(fèi)用戶群，丹寨工業(yè)及商業(yè)未來(lái)蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力確保。2.1.2市場(chǎng)研究就地理位置而言，因?yàn)轫?xiàng)目用地處于金鐘開發(fā)區(qū)金鐘快速干道和龍泉大道交叉路口，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，含有形成丹寨縣城市名片潛力。就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)而言，現(xiàn)在丹寨：1、宏觀環(huán)境向好，市場(chǎng)供需兩旺。從丹寨縣多年來(lái)GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入、固定資產(chǎn)投資等數(shù)據(jù)來(lái)看，各項(xiàng)數(shù)據(jù)增加平穩(wěn)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。伴隨縣政府固定資產(chǎn)投資增幅加大，使得資源房地產(chǎn)業(yè)也取得了快速發(fā)展良機(jī)?，F(xiàn)在各項(xiàng)目標(biāo)銷售價(jià)格最高靠近3000元關(guān)口，而推貨量也開始逐步放大。伴隨縣政府城市化運(yùn)動(dòng)展開，市民居住需求不停釋放，城市框架正在擴(kuò)張，房地產(chǎn)開發(fā)增加還會(huì)連續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。2、總體開發(fā)水平不高，缺乏標(biāo)志性樓盤。現(xiàn)在丹寨縣城開發(fā)商，基礎(chǔ)全部是名不見經(jīng)傳外地和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商。不管是開發(fā)理念、開發(fā)檔次、營(yíng)銷手法全部水平偏低，缺乏領(lǐng)軍性質(zhì)開發(fā)商和樓盤。3、競(jìng)爭(zhēng)格局尚處于初級(jí)階段，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。現(xiàn)在，丹寨縣房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局尚處于初級(jí)競(jìng)爭(zhēng)階段，市場(chǎng)上樓盤多數(shù)是以地段或產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)為主，對(duì)于產(chǎn)品附加值追求還較少。市場(chǎng)上同質(zhì)化產(chǎn)品大量存在，缺乏差異化供給。4、城市重心北移，開發(fā)區(qū)區(qū)將成為未來(lái)熱點(diǎn)。伴隨縣城城市框架擴(kuò)張，因受城市格局影響，城市規(guī)模相對(duì)較小，可開發(fā)土地資源有限，所以城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)占地規(guī)模整體上全部比較小?，F(xiàn)在城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)一個(gè)供不應(yīng)求局面，其實(shí)關(guān)鍵是市場(chǎng)供貨量跟不上市場(chǎng)需求，其中最關(guān)鍵原因也是最根本原因應(yīng)該是受其工程進(jìn)度影響，在這么一個(gè)小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，眾多開發(fā)商營(yíng)銷理念和操作實(shí)施力和資金實(shí)力方面全部不足。若在工程進(jìn)度上能加緊速度，立即取得正當(dāng)銷售預(yù)售許可證，快速將產(chǎn)品推向市場(chǎng)，定能搶占市場(chǎng)份額，從而實(shí)現(xiàn)一路旺銷，對(duì)資金快速回籠和開發(fā)商信譽(yù)全部是比較有利，同時(shí)能證實(shí)開發(fā)商實(shí)力，為開發(fā)商樹立很好市場(chǎng)形象，提升著名度，打造品牌，為未來(lái)項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)和企業(yè)發(fā)展提供良好基礎(chǔ)。其次，縣城消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)較為落后，消費(fèi)需求需進(jìn)行有效刺激。市場(chǎng)可挖掘潛力較大，若重視市場(chǎng)細(xì)分，并著力提升項(xiàng)目附加值，定能達(dá)成利益最大化。相對(duì)于前幾年而言，丹寨當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)用戶不停增加，丹寨消費(fèi)水平和需求已經(jīng)發(fā)生了微妙改變，這對(duì)本項(xiàng)目有著很關(guān)鍵指導(dǎo)意義。2.2市場(chǎng)宏觀背景2.2.1丹寨旅游經(jīng)濟(jì)分析丹寨縣地處貴州省東南部，位居長(zhǎng)江、珠江源頭之清水江、全部柳江水系上游分水嶺，國(guó)土面積為940平方公里，總?cè)丝?7.2萬(wàn)人，居住著苗、侗、水、布衣、彝等少數(shù)民族，苗族人口占總?cè)丝?8.78%。是國(guó)家級(jí)貧困縣和國(guó)家生態(tài)建設(shè)關(guān)鍵縣，轄3鎮(zhèn)4鄉(xiāng)1個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)。廈蓉高速公路、正在修建貴廣快速鐵路和凱里至羊甲高速公路、321國(guó)道均穿境而過(guò)，是貴陽(yáng)、遵義、銅仁地域出海關(guān)鍵通道和黔東南關(guān)鍵交通樞紐?？h城距全國(guó)優(yōu)異旅游城市凱里70公里，距全部勻50公里，距省會(huì)貴陽(yáng)市110公里。丹寨屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，這里氣候宜人，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，夏季均溫21.0℃—25.0℃，冬季均溫2.00℃—7.0℃，年平均溫度12.6℃－14.3℃，是理想旅游度假、避暑、休閑勝地。丹寨生態(tài)資源豐富，有貓鼻嶺省級(jí)森林公園，龍泉山—岔河省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。境內(nèi)峰巒疊嶂，河谷深切，彩色溶洞群星羅棋布，堪稱山世界，樹海洋，洞王國(guó)?？h境內(nèi)森林茂密，植被保留完好，森林覆蓋率60.3%，其中，貓鼻嶺省級(jí)森林公園、山羊界林區(qū)、牛角山自然保護(hù)區(qū)等地還保留著大片原始森林。有多種動(dòng)植物1500余種，素有“物種基因庫(kù)”之稱。丹寨是全國(guó)唯一完整保留祭奠蚩尤“祭尤節(jié)”地方。蚩尤和炎、黃二帝并稱中華三大始祖，是苗族祖先。丹寨是歷史上數(shù)支苗族遷徙路線上居留地，有很多以“尤”為名地名。丹寨有7個(gè)國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，它們是：苗族蠟染、古法造紙、苗族錦雞舞、賈、苗族苗年、苗族衣飾、苗族芒筒蘆笙祭奠樂舞。另外，苗族古瓢琴舞、翻鼓節(jié)、苗族歷法、苗族百鳥衣等被列為貴州省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。丹寨民族文化分布于全縣七個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)特色村寨民族文化是貴州乃至中國(guó)民族民間文化中精品。，經(jīng)文化部門申報(bào)，省文化廳批復(fù)命名了“揚(yáng)武鄉(xiāng)蠟染藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“排調(diào)鎮(zhèn)麻鳥錦雞文化之鄉(xiāng)”、“龍泉鎮(zhèn)排牙芒筒蘆笙藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“龍泉鎮(zhèn)卡拉鳥籠藝術(shù)之鄉(xiāng)”、“南皋鄉(xiāng)石橋古法造紙之鄉(xiāng)”。丹寨“錦雞舞”、“芒筒蘆笙祭奠樂舞”連續(xù)奪取第一屆、第二屆“多彩貴州”舞蹈大賽原生態(tài)類金黔獎(jiǎng)，是華夏舞蹈藝術(shù)奇葩。丹寨境內(nèi)有多個(gè)苗族支系，僅苗族衣飾就有8種之多。苗、水、侗、漢各民族和睦相處，共同發(fā)明了丹寨多姿多彩民族文化。錦雞舞、蠟染、蘆笙、鳥籠、花帶、硒米、古法造紙名揚(yáng)海內(nèi)外。丹寨至今仍保留著古樸、濃郁、獨(dú)特民族風(fēng)情，形成了全部柳江民族文化和生態(tài)風(fēng)光精品旅游線一道最靚麗風(fēng)景，是民族風(fēng)情旅游首選目標(biāo)地。2.2.2丹寨酒店名目和經(jīng)營(yíng)情況分析序號(hào)酒店名稱經(jīng)營(yíng)地址聯(lián)絡(luò)電話1丹寨迎賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道2丹寨縣鴻運(yùn)酒樓丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路3丹寨縣瑞豐酒店丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路4丹寨縣順興賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路5丹寨縣杜鵑賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路6丹寨縣巴蜀商務(wù)酒店丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路7丹寨縣有明商務(wù)賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路8丹寨縣鴻洋商務(wù)賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興西路9丹寨縣騰龍賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道上段10丹寨縣溫馨賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道下段11丹寨縣金全部假日賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道上段12丹寨縣凱悅賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)龍泉大道上段13丹寨縣金輝商務(wù)賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)富民路14丹寨縣泉山賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)民族風(fēng)情路5號(hào)15丹寨縣福貴園賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)環(huán)城路（巖峽井）16丹寨縣亮鳳旅館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建設(shè)北路17丹寨縣怡馨賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建設(shè)北路18丹寨縣欽霞旅館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)建設(shè)北路19丹寨縣天綠賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)富民路20丹寨縣桂花村賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)城北路198號(hào)21丹寨縣方純賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)興泉路22丹寨縣交通賓館丹寨縣龍泉鎮(zhèn)振興路全縣只有鴻運(yùn)一家比較大型綜合型接待酒店，22家酒店只有10家留下是座機(jī)號(hào)碼，其它則為手機(jī)。也就是說(shuō)規(guī)范酒店只有不到二分之一。同時(shí)整個(gè)縣城餐飲、會(huì)議接待、和高端文化娛樂消費(fèi)市場(chǎng)存在很大空白，所以高端酒店業(yè)有著極大發(fā)展空間和機(jī)遇。2.3區(qū)域市場(chǎng)分析2.3.1項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)分析針對(duì)本項(xiàng)目對(duì)場(chǎng)用戶進(jìn)行調(diào)查分析，用戶需求結(jié)論以下：1、項(xiàng)目周圍房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)區(qū)域形象提升，用戶普遍對(duì)本項(xiàng)目感愛好，傾向于更舒適環(huán)境，大部分以選擇自住為主。本區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境在不停提升。2、消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品及配套要求高。用戶普遍對(duì)生活等配套要求較高，在周圍還未成熟情況下，本項(xiàng)目需要經(jīng)過(guò)建設(shè)本身配套實(shí)現(xiàn)便利生活。3、本項(xiàng)目輻射能力強(qiáng)。尤其是酒店和商業(yè)街其它文化娛樂消費(fèi)投資價(jià)值，對(duì)于外來(lái)投資用戶含有較大吸引力。2.3.2中聯(lián)大酒店市場(chǎng)分析1、區(qū)域內(nèi)臨時(shí)無(wú)酒店。全縣真正含有星級(jí)酒店正式資質(zhì)只有鴻運(yùn)酒店一家，其它為不含有四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但還未取得正式資格證書酒店。從整個(gè)丹寨來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)；2、丹寨酒店在規(guī)模上全部比較小，客房數(shù)在200間以上只有鴻運(yùn)酒店一家，其它均不到100間；3、酒店入住率全部比較高，維持在50%—80%水平。以消化當(dāng)?shù)芈糜魏透髌髽I(yè)商務(wù)用戶為主，另有少許娛樂消費(fèi)型用戶；4、各酒店客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為關(guān)鍵戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高客房。5、丹寨各酒店客房?jī)r(jià)格通常在對(duì)外公布價(jià)基礎(chǔ)上給很大折扣，通常在4折左右。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格通常在220—330元之間，套房?jī)r(jià)格通常在380—800員之間；結(jié)論：依據(jù)對(duì)丹寨縣酒店業(yè)發(fā)展情況、本項(xiàng)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)格局和用戶需求分析，本項(xiàng)目發(fā)展市場(chǎng)機(jī)遇在于：1、丹寨縣城酒店市場(chǎng)健康，高端酒店業(yè)現(xiàn)在處于空白期，本項(xiàng)目含有極大發(fā)展趨勢(shì)。2、本項(xiàng)目可提升空間大。3、項(xiàng)目地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開發(fā)最熱區(qū)域，含有很好區(qū)域優(yōu)勢(shì)。4、用戶對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)認(rèn)可度高，本項(xiàng)目發(fā)展含有良好用戶基礎(chǔ)。

第三部分項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)3.1地塊解析3.1總建筑面積：32310.17㎡地上面積：28775.34㎡地下面積：3534.83㎡用地面積：4499.66㎡層數(shù)共18層1層：大堂2層：商業(yè)配套4-17層：酒店客房18層：總統(tǒng)套房客房總數(shù)：300間標(biāo)準(zhǔn)客房：180套；高級(jí)客房：60套豪華客房：100套；豪華套房：20套商務(wù)套房：14套；總統(tǒng)套房：2套酒店配套設(shè)施組成：休閑娛樂1層：西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳2層：XX酒樓3層：民俗藥浴中心（桑那中心）4層：XX夜總會(huì)（休閑中心）包含網(wǎng)球泳池3.1項(xiàng)目地理位置連接度好，且處于丹寨縣城開發(fā)區(qū)，靠近高速公路入口，處于縣城房地產(chǎn)開發(fā)最熱區(qū)域，未來(lái)配套設(shè)施正在加緊建設(shè)當(dāng)中，含有很好區(qū)域優(yōu)勢(shì)。3.1項(xiàng)目標(biāo)景觀資源豐富，坐擁區(qū)域中心位置，視野開闊，中高層單位基礎(chǔ)無(wú)遮擋，四面景色秀麗。3.2項(xiàng)目SWOT分析 3.2.1SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1、項(xiàng)目在地塊區(qū)域中心，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰高速公路，含有良好展示面；2、區(qū)域最高級(jí)酒店，享受一定市場(chǎng)著名度，現(xiàn)在以商務(wù)客人為主，是經(jīng)典商務(wù)型酒店，對(duì)用戶綜合吸引力較大；3、發(fā)展商屬于含有政府招商控股企業(yè)，能給用戶以堅(jiān)定購(gòu)置信心；4、項(xiàng)目本身已含有一定酒店用戶資源貯備，含有強(qiáng)大潛在用戶群基礎(chǔ)。劣勢(shì)（W）1、項(xiàng)目入住用戶類型單一化，入住率偏低；2、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)通常，對(duì)酒店?duì)I業(yè)收入支撐不足；3、項(xiàng)目周圍商業(yè)氣氛較弱；機(jī)會(huì)（O）1、丹寨旅游業(yè)發(fā)展為酒店業(yè)良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；3、周遍房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)步伐日益加緊，帶動(dòng)整個(gè)丹寨房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，區(qū)域形象快速提升；4、丹寨高端酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、工業(yè)園區(qū)企業(yè)多，消費(fèi)能力強(qiáng)；6、當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖朐黾?，高端餐飲和文化娛樂消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。威脅（T）1、投資型物業(yè)市場(chǎng)整體環(huán)境不樂觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；2、作為新興酒店，在該區(qū)域尚無(wú)先例，市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)性；3.2.2應(yīng)對(duì)策略四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)策略）1、強(qiáng)化項(xiàng)目本身高級(jí)性和唯一性，將項(xiàng)目和全縣其它類型酒店相區(qū)分，快速占領(lǐng)高端市場(chǎng)，出奇制勝；2、配合項(xiàng)目丹寨地標(biāo)性建筑外觀，充足利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，快速吸引周圍用戶關(guān)注；3、利用酒店本身所含有豐富用戶資源優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)有針對(duì)性地實(shí)施點(diǎn)式營(yíng)銷策略，打造一站式消費(fèi)服務(wù)，酒店集合影院、書店、健身、娛樂（球類娛樂包含桌球、保齡球、網(wǎng)球等）藥浴、桑拿、中醫(yī)推拿、美容、為一體消費(fèi)終端，以50-100元通票模式和項(xiàng)目加推模式經(jīng)營(yíng)（1+N），盡可能促進(jìn)酒店用戶消費(fèi)。形成自己獨(dú)有經(jīng)營(yíng)模式。4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好社會(huì)資源和政府背景旅游資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)進(jìn)行關(guān)鍵宣傳，促成集團(tuán)購(gòu)置。兩大WT策略（化解劣勢(shì)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)）1、項(xiàng)目進(jìn)行正確市場(chǎng)定位，并經(jīng)過(guò)實(shí)施含有極強(qiáng)針對(duì)性營(yíng)銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引用戶購(gòu)置；2、針對(duì)本身酒店配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)，本企業(yè)提議引進(jìn)高品牌度集合娛樂餐飲為一體經(jīng)營(yíng)企業(yè)，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢(shì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：經(jīng)過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)多種特征，和影響本項(xiàng)目標(biāo)多種原因，本企業(yè)認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，假如能優(yōu)化主觀原因（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最好差異化特征，本項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能夠有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好市場(chǎng)表現(xiàn)。3.3項(xiàng)目評(píng)價(jià)中聯(lián)大酒店項(xiàng)目在丹寨現(xiàn)在仍屬于獨(dú)一無(wú)二酒店類型。因?yàn)樵擁?xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，產(chǎn)品稀缺，估計(jì)經(jīng)營(yíng)壓力不大。另外，從未來(lái)長(zhǎng)久投資回報(bào)角度考慮，應(yīng)該采取行之有效方法降低酒店經(jīng)營(yíng)成本，提升酒店盈利能力，盡可能確保實(shí)現(xiàn)銷售中承諾投資回報(bào)，降低中小投資者投資風(fēng)險(xiǎn)，提升發(fā)展商品牌形象。整體來(lái)看，中聯(lián)大酒店以一站式服務(wù)高端酒店經(jīng)營(yíng)方法銷售是一個(gè)科學(xué)理性發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)行條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周圍配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及丹寨經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)利好影響，本項(xiàng)現(xiàn)在景展望很良好。3.4市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)定：3.4.1市場(chǎng)定位丹寨作為黔東南關(guān)鍵城鎮(zhèn)，一直以來(lái)在黔東南經(jīng)濟(jì)發(fā)展中全部占據(jù)著很關(guān)鍵地位。從丹寨房地產(chǎn)發(fā)展和旅游業(yè)起步就引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注，但從長(zhǎng)久來(lái)看仍處于一個(gè)起步階段，市場(chǎng)上買家以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，外地消費(fèi)較少，是一個(gè)當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體占主導(dǎo)地域。因缺乏品牌發(fā)展商介入，而使到市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不多，個(gè)盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇范圍較小，樓盤價(jià)格每平方米介乎在2500-3000元之間。不管從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來(lái)看，丹寨房地產(chǎn)全部是黔東南房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵組成部分，現(xiàn)在市場(chǎng)中大部分產(chǎn)品全部屬于中低級(jí)產(chǎn)品。伴隨高速公路開通和品牌發(fā)展商進(jìn)入，丹寨房地產(chǎn)雨季旅游酒店市場(chǎng)有十分含有發(fā)展?jié)摿?，未?lái)前景美好，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。3.4.2項(xiàng)目評(píng)定在整個(gè)丹寨市場(chǎng)中，中聯(lián)大酒店作為現(xiàn)在唯一死星高端酒店，含有很強(qiáng)獨(dú)特征、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力投資型產(chǎn)品。現(xiàn)在本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問(wèn)題，項(xiàng)目標(biāo)最好出路肯定是能同時(shí)處理和緩解這兩大關(guān)鍵問(wèn)題。依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)在情況，我們認(rèn)為：該種處理方案必需能同時(shí)滿足以下兩個(gè)關(guān)鍵要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)高效經(jīng)營(yíng)管理依據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有二種方案可供選擇：整體出讓抵押貸款1、酒店整體出讓：概念：即尋求第三方受讓人，以一定價(jià)格將酒店全部權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓方法。優(yōu)勢(shì)：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問(wèn)題。劣勢(shì)：大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；喪失了對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格通常很低，無(wú)法依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以確保對(duì)前期投資回收，將造成對(duì)企業(yè)資產(chǎn)嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店整體轉(zhuǎn)讓即使能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)要求。所以，此種方法不符合我們對(duì)酒店最好出路要求。2、項(xiàng)目抵押貸款：概念：即根據(jù)一定市場(chǎng)估價(jià)，將酒店全部權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金方法。優(yōu)勢(shì)：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理。劣勢(shì)：（1）抵押貸款額度較低，回籠資金少；（2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；（3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款不僅能保持對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理，基礎(chǔ)符合我們對(duì)快速回籠部分資金要求，即使會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)比較沉重利息負(fù)擔(dān)。但此種方法仍然符合我們對(duì)酒店最好出路要求。3.5項(xiàng)目定位中聯(lián)大酒店為丹寨縣中聯(lián)房地產(chǎn)投資管理有限責(zé)任企業(yè)全資擁有，是丹寨為改善投資環(huán)境而興建起來(lái)。該酒店樓高18層，總投資5億元。中聯(lián)大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。在金鐘開發(fā)區(qū)金鐘快速干道和龍泉大道交叉路口，酒店嚴(yán)格根據(jù)國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)步驟基礎(chǔ)上，全方面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功效實(shí)施管理。區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，含有形成丹寨縣城市名片潛力。3.6方案評(píng)定意見綜合項(xiàng)目評(píng)定二種方案比較分析，我們認(rèn)為：項(xiàng)目抵押貸款模式符合對(duì)本項(xiàng)目最好出路要求，對(duì)于酒店而言，含有四大戰(zhàn)略性意義：■快速回籠部分資金，緩解資金壓力■由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目標(biāo)增值?！霎a(chǎn)權(quán)明晰，確保企業(yè)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)■促進(jìn)酒店管理水平全方面提升，確保酒店高效可連續(xù)發(fā)展

第四部分銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定4.1各類物業(yè)銷售收入估算 4.1.1酒店客房部分價(jià)格定位定位理論依據(jù)：1、因?yàn)轫?xiàng)目周圍沒有類似一站式酒店，故不能采取比較法定價(jià)；2、項(xiàng)目屬于經(jīng)典經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：估計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)正常凈收益，選擇合適資本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值方法。收益年有限，且其它原因不變價(jià)格計(jì)算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n——項(xiàng)目標(biāo)收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，通常取經(jīng)驗(yàn)值8％；a——項(xiàng)目標(biāo)年凈收益價(jià)格求取1、本項(xiàng)目作為經(jīng)營(yíng)性酒店，經(jīng)營(yíng)年限通常為20年，故收益年限n＝202、本項(xiàng)目作為酒店凈收益a依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們能夠設(shè)定：平均租金收益：（依據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估量）＝210元/套/天入住率（參考現(xiàn)在區(qū)域酒店入住率作保守估量）＝50％總套數(shù)（依據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝300套年收益租金a＝365天×平均租金×客房總套數(shù)×入住率＝365×210×300×50％=11497500元平均餐飲收益（2個(gè)小餐廳1大餐飲累計(jì)100桌）年?duì)I業(yè)額a＝365天×平均消費(fèi)×餐飲桌數(shù)×就餐率＝365×280×100×50％=5110000元平均一站式休閑娛樂收益（民俗藥浴60起每增加一個(gè)項(xiàng)目另外收費(fèi)，根據(jù)平均消費(fèi)100元/天計(jì)算年?duì)I業(yè)額a＝365天×平均消費(fèi)×接待能力×接待率＝365×100×500×50％=9125000元KTV年租金收益a＝月租金/平米×KVT租用面積×12個(gè)月＝約30元月/平米×約1000×12＝360000元初步估計(jì)中聯(lián)大酒店年?duì)I業(yè)額為＝酒店年收益租金a+餐飲年?duì)I業(yè)額a+休閑娛樂年收益+KTV年收益＝11497500元+5110000元+9125000元=360000元＝26092500元4.2資金起源和利用分析 項(xiàng)目總投資由項(xiàng)目已支付工程款及銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金起源包含自籌資金、銀行融資和本項(xiàng)目銷售回款。項(xiàng)目資金起源組成情況以下表：項(xiàng)目資金起源表項(xiàng)目資金(萬(wàn)元)百分比自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入1772.37%總投資24372.3100.0%1、項(xiàng)目已投入資金起源渠道項(xiàng)目現(xiàn)在已全方面開始運(yùn)做，截至8月底，擬投入工程款XXXXX萬(wàn)元，其中企業(yè)自籌資金XXXXX萬(wàn)元，銀行貸款XXXXX萬(wàn)元。

第五部分財(cái)務(wù)和敏感性分析5.1贏利能力分析 5.1.客房經(jīng)營(yíng)情況表房間類型入住率折實(shí)房?jī)r(jià)戶型百分比標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級(jí)房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2%8685%總統(tǒng)套房1.7%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店?duì)I業(yè)數(shù)字，不代表整個(gè)營(yíng)業(yè)期水平。數(shù)據(jù)起源：XX企業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)年收入分析：項(xiàng)目金額（元）百分比客房部1149750044.06%休閑部912500034.97%餐飲部511000019.58%租金360000.13%合計(jì)26092500100%小結(jié)：1、從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，客房出租率仍然偏低，約為40%。2、酒店餐飲、娛樂部分貢獻(xiàn)突出是酒店發(fā)展關(guān)鍵組成部分。3、客房部、休閑部、餐飲部分收入是酒店關(guān)鍵利潤(rùn)起源，租金收益嚴(yán)重偏低。5.1.2本項(xiàng)目基礎(chǔ)成本（1）項(xiàng)目說(shuō)明1、項(xiàng)目用地6.76畝,土地出讓金按92萬(wàn)元/畝。2、高層酒店為18層。（2）項(xiàng)目開發(fā)銷售周期說(shuō)明經(jīng)過(guò)對(duì)丹寨房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況具體了解和和企業(yè)相關(guān)部門責(zé)任人全方面溝通，對(duì)本項(xiàng)目標(biāo)開發(fā)銷售周期做以下計(jì)劃：從4月至12月。（3）各項(xiàng)成本費(fèi)用設(shè)定依據(jù)實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)成本費(fèi)用能夠歸納為：開發(fā)成本（包含土地成本、期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)和其它工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)）和開發(fā)費(fèi)用（包含項(xiàng)目管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）。結(jié)合本企業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料和和各職能部門溝通結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目標(biāo)土地成本、工程成本進(jìn)行估算，各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府相關(guān)要求進(jìn)行估算。項(xiàng)目總體指標(biāo)：項(xiàng)目總建設(shè)期為60個(gè)月總用地面積6.76畝、4499.66㎡總建筑面積32310.17㎡(含地下車庫(kù)3534.83㎡)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用估算項(xiàng)目整體總投資估算：（一）土地成本土地成本累計(jì)：621.48萬(wàn)元（二）前期工程費(fèi)（含勘查費(fèi)、計(jì)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、園林設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等費(fèi)用）：32310.17㎡×55元/㎡=177.70萬(wàn)元前期工程費(fèi)累計(jì)：177.70萬(wàn)元（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(含供水電、道路、排水排污、綠化等)32310.17㎡×350元/㎡=1130.85萬(wàn)元基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)累計(jì)：1130.85萬(wàn)元（四）建筑安裝費(fèi)（含土建、安裝等）：高層部分：28775.34㎡×1,600元/㎡=4604萬(wàn)元車庫(kù)、設(shè)備房部分：3534.83㎡×2500元/㎡=883萬(wàn)元編號(hào)工程項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬(wàn)元）數(shù)量（平米）單方造價(jià)（元/平米）1給排水工程1085.00310003502消防噴淋341.00310001103變配電620.00310002004應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)341.0031000