房地產(chǎn)與租賃業(yè)審核作業(yè)指導(dǎo)書樣本

房地產(chǎn)和租賃業(yè)審核作業(yè)指引書自有地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)代理和按單位或合同房地產(chǎn)管理丙32.2（項目代碼:32）BCC/AG/S-32.2/00編制：孫雪如審核：操圣祥批準(zhǔn)：汪麗芳編制目指引我司審核人員對各類型房地產(chǎn)管理組織，按“職業(yè)安全健康管理體系審核規(guī)范”進行有效審核；二、合用范疇涉及不同使用功能物業(yè)管理（住宅社區(qū)、大廈物業(yè)、工業(yè)區(qū)物業(yè)、其她用途物業(yè)）受物業(yè)所有人委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同對已建成投入使用房屋建筑、設(shè)備、設(shè)施和場地，對綠化、衛(wèi)生、交通、安全、環(huán)境等管理項目進行維護、修繕、整治，向物業(yè)所有人提供整潔、文明、安全、舒服生活和工作環(huán)境，提供綜合性有償服務(wù)服務(wù)行業(yè)。三、所引用法律法規(guī)和其她規(guī)定法律：中華人民共和國憲法中華人民共和國勞動法中華人民共和國消防法中華人民共和國工會法中華人民共和國環(huán)保法中華人民共和國建筑法中華人民共和國節(jié)約能源法中華人民共和國職業(yè)病防治法中華人民共和國原則化法中華人民共和國衛(wèi)生防疫法法規(guī)規(guī)章《北京市高檔住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》《北京市普通居住社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費原則》《北京市居住社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本規(guī)定（試行）》京房地物字[1999]第187號北京市房屋土地管理局關(guān)于開展內(nèi)銷商品房房屋使用、管理、維修公約核準(zhǔn)工作告知京房地物字[1998]第34號商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用闡明書制度規(guī)定北京市經(jīng)濟合用住房社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法（試行）《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》（建建[1997]92號）物業(yè)管理公司資質(zhì)管理試行辦法建住房[1999]261號文1月1日起實行房屋及其設(shè)備小修服務(wù)原則京房地修字（1998）第799號北京市城鄉(xiāng)房屋完損級別評估實行規(guī)定京房地修字（1994）第495號北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定京房地權(quán)字（1998）第285號都市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定建設(shè)部、公安部第49號，1999-01-05發(fā)布，1996-02-01實行）都市危險房屋管理規(guī)定房屋修繕工程質(zhì)量檢查評估原則城住字（84）第676號北京市城鄉(xiāng)房屋修繕范疇和原則京房地修字（1994）第495號關(guān)于加強電梯管理暫行規(guī)定建計（1994）667號（95-5-1實行）房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定城住字（84）第675號房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)范建標(biāo)（1995）217號CJJ62-9595-4-22發(fā)布都市房屋租賃管理辦法建設(shè)部第42號95-5-9治安管理懲罰條例家庭居室裝飾裝修管理試行辦法建建（1997）92號文97-4-15鍋爐壓力容器安全監(jiān)督暫行條例壓力容器安全技術(shù)監(jiān)督規(guī)范壓力容器登記管理規(guī)則勞部發(fā)（93）442號漏電保護安全監(jiān)察規(guī)定勞生字90-16號鍋爐房安全管理規(guī)定勞人鍋（88）2號文88-10-10倉庫防火安全管理規(guī)則熱水鍋爐安全技術(shù)監(jiān)察規(guī)程(3)原則GB2894-96安全標(biāo)志GB16179-96使用導(dǎo)則GB13495-92消防安全標(biāo)志GB4327-84消防設(shè)施圖形符號GB15630-95消防安全標(biāo)志質(zhì)量規(guī)定GB3836.1-83爆炸性環(huán)境用防爆電氣設(shè)備通用規(guī)定GB7588-87電梯制造與安裝安全規(guī)范GB13532-92干粉滅火劑通用技術(shù)條件GB5749-85生活飲用水衛(wèi)生原則GB9667-96游泳場合衛(wèi)生原則GB1-89絕緣鞋（靴）絕緣性能實驗辦法LD34.1-92帶電作業(yè)用絕緣手套LD64-94高壓絕緣膠鞋四、典型服務(wù)管理流程組織機構(gòu)職責(zé)、人員培訓(xùn)、所需服務(wù)規(guī)范、作業(yè)指引書組織機構(gòu)職責(zé)、人員培訓(xùn)、所需服務(wù)規(guī)范、作業(yè)指引書業(yè)主盼望、法律法規(guī)及其她規(guī)定業(yè)主盼望、法律法規(guī)及其她規(guī)定服務(wù)（職業(yè)安全健康管理體系）策劃標(biāo)書合同物業(yè)所有人發(fā)標(biāo)或委托服務(wù)（職業(yè)安全健康管理體系）策劃標(biāo)書合同物業(yè)所有人發(fā)標(biāo)或委托服務(wù)提供過程服務(wù)提供過程文獻管理、信息交流、服務(wù)過程實現(xiàn)、應(yīng)急方案籌劃提出目的（指標(biāo)）、制定管理方案文獻管理、信息交流、服務(wù)過程實現(xiàn)、應(yīng)急方案籌劃提出目的（指標(biāo)）、制定管理方案記錄證據(jù)、尋常監(jiān)控、內(nèi)部審核記錄證據(jù)、尋常監(jiān)控、內(nèi)部審核服務(wù)檢驗評審（職業(yè)安全健康體系適當(dāng)性、充分性、有效性）服務(wù)檢驗評審（職業(yè)安全健康體系適當(dāng)性、充分性、有效性）改進不符合采用糾正/防止辦法不符合采用糾正/防止辦法五、服務(wù)過程實現(xiàn)所涉及重要危害因素服務(wù)過程實現(xiàn)服務(wù)項目接受管理裝修管理保安服務(wù)管理業(yè)主管理車場管理環(huán)衛(wèi)管理綠化管理也許涉及重要危害因素（消防）火災(zāi)坍塌噪音火災(zāi)中毒電線短路、電梯關(guān)人、水管破裂、火災(zāi)、噪聲、偷盜等標(biāo)志缺陷車輛傷害噪音高處墜落物體打擊中毒服務(wù)項目房屋構(gòu)造及其設(shè)備設(shè)施維修、使用、保養(yǎng)、管理鍋爐供暖供配電給排水電梯空調(diào)房屋修繕也許涉及重要危害因素物理性爆炸噪聲觸電雷電靜電電磁傷害二次供水污染，中毒水箱爆裂夾人/關(guān)人起重傷害（人身傷害）缺氧觸電、機械傷害、其她傷害六、危害風(fēng)險評價辦法1.辦法:用矩陣法較為適當(dāng)2.分析環(huán)節(jié)：擬定對象收集資料分析危害因素擬定風(fēng)險級別選取控制辦法填寫矩陣分析表3.風(fēng)險評價矩陣圖后果嚴(yán)重發(fā)生可能性人財物環(huán)境名譽在同類作業(yè)中未發(fā)生過同類作業(yè)中曾發(fā)生在本單位有發(fā)生本單位每年發(fā)生幾次本作業(yè)小組每年幾次可忽視極小極小極小01234輕微小小小23456嚴(yán)重大大一定范疇34567個體死亡重大重大國內(nèi)45678多人死亡巨大巨大國際56789注：7-9級為無法承受風(fēng)險（高度），5-6級為需關(guān)注風(fēng)險（中度）0-4級為可接受風(fēng)險（低）七、要素審核序號審核要素有關(guān)活動審核要點14.1總規(guī)定建立并保持OHSMS對體系總體評價按”O(jiān)HSMS管理體系審核規(guī)范”建立推動職業(yè)安全健康體系;管理體系包括方針/策劃/實行與運營/檢查與糾正辦法/管理評審/持續(xù)改進/等環(huán)節(jié);24.2職業(yè)安全健康方針查閱方針對方針內(nèi)容審核員工參加證明方針與否涉及；遵守法律法規(guī)承諾；適合本公司產(chǎn)品服務(wù)、經(jīng)營規(guī)范，對持續(xù)改進、事故防止，保護員工安全健康承諾；方針制定與員工及其代表進行協(xié)商，形成文獻，并經(jīng)最高管理者批準(zhǔn)；如何傳達到全體員工，可為外部有關(guān)方所獲??；定期評審方針持續(xù)合用性。34.3.1危害辨識、風(fēng)險評價和危害控制策劃查危害辨識、危害風(fēng)險評價辦法、評價成果建立和保持危害辨識、風(fēng)險評價和實行必要控制辦法程序；危害辨識范疇、性質(zhì)和時限、考慮內(nèi)容、合用性、充分性；風(fēng)險評價（風(fēng)險級別）辦法，對合理性和可操作性評價；風(fēng)險評價成果；風(fēng)險控制籌劃（運營控制/管理方案）；定期評審和更新危害辨識、風(fēng)險評價和控制辦法信息；44.3.2法律法規(guī)及其她規(guī)定查法律法規(guī)和其她規(guī)定清單與否合用、有效，與否有漏掉建立和保持職業(yè)安全健康法律法規(guī)獲取和辨認程序；法律法規(guī)獲取途徑、辨認、登錄、更新、傳遞、執(zhí)行辦法；法律法規(guī)合用性審查辦法。54.3.3目的查文獻化職業(yè)安全健康目的查有關(guān)職能和層次上職業(yè)安全健康目的指標(biāo)目的(指標(biāo))與否符合方針，體現(xiàn)對持續(xù)改進承諾；建立和評審目的、指標(biāo)規(guī)定；——法律法規(guī)及其她規(guī)定；——自身職業(yè)安全健康風(fēng)險和防護辦法；——優(yōu)化技術(shù)方案；——服務(wù)、運營和經(jīng)營規(guī)定；——有關(guān)方觀點；64.3.4管理方案查閱管理方案、實行監(jiān)控記錄查評審記錄、修訂記錄制定并保持為實現(xiàn)“目的、指標(biāo)管理方案“；管理方案內(nèi)容與否規(guī)定了職責(zé)和責(zé)任，與否明的確現(xiàn)目的方式和時間表；對方案實行辦法、進度、資源進行監(jiān)控制；定期對方案進行評審，提供評審記錄；當(dāng)組織產(chǎn)品服務(wù)活動或運營條件變化時，對方案進行修改。74.4.1機構(gòu)和職責(zé)查有關(guān)人員熟知個人職責(zé)和權(quán)限，并執(zhí)行之?dāng)M定組織機構(gòu)；明確職能分派,有關(guān)職能和層次；制定有關(guān)人員職責(zé)和權(quán)限；為管理體系實行與控制提供必要資源；84.4.2培訓(xùn)意識和能力建立并保持程序全體員工意識提高證明培訓(xùn)需求，有關(guān)人員得到適當(dāng)培訓(xùn)；員工與否意識符合方針、程序、職業(yè)安全健康規(guī)定重要性，個人行為對安全影響；所有員工與否相應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)規(guī)定熟知；與否證明承包方和供方在服務(wù)過程有必備安全意識和有關(guān)培訓(xùn)；特殊工種資格確認94.4.3協(xié)調(diào)與交流協(xié)商和溝通程序員工參加職業(yè)安全健康事項協(xié)商記錄；包括職業(yè)安全健康績效資料和其她關(guān)于職業(yè)安全健康信息公示欄或簡報、業(yè)務(wù)通訊；職業(yè)安全健康外部交流記錄等建立并保持協(xié)商與交流程序；員工參加和協(xié)商籌劃形成文獻并通報有關(guān)方；雙向交流、接受、解決、反饋形成記錄，有效傳遞；104.4.4文獻化職業(yè)安全健康管理體系綜述文獻或手冊；程序文獻；工作指引書；文獻登記表、重要清單或索引等；與否對管理體系核心要素及其互相作用進行描述；提供查詢有關(guān)文獻途徑；文獻分類（手冊、程序文獻、作業(yè)指引書、記錄）；114.4.5文獻和資料控制文獻和資料控制程序文獻和資料發(fā)放和借閱記錄文獻更改記記錄等建立并保持文獻和資料控制程序；定期評審、確認適當(dāng)性；文獻和資料查詢辦法；重要崗位得到有關(guān)有效版本文獻和資料；失效文獻及時撤回，防止誤用，采用辦法；需保存信息，留存文獻和資料與否有恰當(dāng)標(biāo)記；124.4.6運營控制查重點高風(fēng)險危害得以控制防止明確各項服務(wù)和房屋維修修繕，設(shè)備設(shè)施高風(fēng)險危害運營控制原則和作業(yè)指引書；對高風(fēng)險危害進行恰當(dāng)標(biāo)記（警示、提示、批示、禁示）；按運營控制原則和作業(yè)指引書規(guī)則實行控制，運營控制與否達到控制和防止高風(fēng)險危害目，進行運營和監(jiān)控記錄；將關(guān)于程序和規(guī)定通報采購和使用設(shè)備供方、承包方；結(jié)合現(xiàn)場，考慮運營控制程序和作業(yè)指引書與否具備可操作性，其也許導(dǎo)致偏離職業(yè)安全健康方針、目的、指標(biāo)運營，其程序化與否符合；134.4.7應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)確認發(fā)生事故和緊急狀況時，有相應(yīng)響應(yīng)辦法，達到減少損失效果；與否按程序擬定了也許事故和緊急狀況；與否有事前防止辦法；一旦發(fā)生事故和緊急狀況，組織與否能按程序做出響應(yīng)，分析因素，相應(yīng)急程序評審，必要時與否進行了修訂；條件可行性，組織與否相應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)設(shè)施及程序進行了實驗，以判斷其有效性；144.5.1績效測量與監(jiān)測監(jiān)視和測量控制程序檢查籌劃和檢查表關(guān)于設(shè)備清單以及設(shè)備檢查檢查表工作場合條件原則以及檢查檢查表測量設(shè)備清單監(jiān)視和測量設(shè)備控制程序校準(zhǔn)籌劃和核準(zhǔn)記錄維護活動和成果尋常運營監(jiān)控，監(jiān)控內(nèi)容和成果該程序與否涉及對職業(yè)安全健康績效監(jiān)測，對目的、指標(biāo)完畢狀況，運營控制程序執(zhí)行狀況監(jiān)控；上述監(jiān)測監(jiān)控與否覆蓋了具備重大危險因素影響運營與活動核心特性；與否有定期評審職業(yè)安全健康法律法規(guī)遵循狀況程序；與否規(guī)定了各類監(jiān)測記錄，設(shè)備校準(zhǔn)，維護規(guī)定及其記錄符合性；與否按程序文獻實行了各類監(jiān)測，成果如何，與否浮現(xiàn)了不符合；查閱各類監(jiān)測監(jiān)控記錄，判斷其與否按預(yù)定期間和頻次進行，記錄與否完備；職業(yè)安全項目（如粉塵、噪聲、高溫、有毒氣體、高頻）自行監(jiān)測與否嚴(yán)格按關(guān)于操作規(guī)程進行；監(jiān)測設(shè)備校準(zhǔn)，維護狀況，查閱關(guān)于記錄、臺帳或校準(zhǔn)標(biāo)記；外部項目監(jiān)測與否由職業(yè)安全健康主管部門或指定具備資格單位進行；審視法律法規(guī)遵循狀況記錄或報告；154.5.2事故、事件、不符合，糾正和防止辦法事故、事件、不符合調(diào)查解決程序；糾正和防止辦法制定程序；事故、事件和不符合登記表；事故、事件和不符合調(diào)查解決報告；糾正和防止辦法風(fēng)險評價記錄或報告；對糾正和防止辦法有效性進行評估驗證記錄；與否有事故和不符合程序?qū)Πl(fā)生不符合與否形成了不符合報告，對不符合因素進行調(diào)查與否形成調(diào)查報告；與否辨認和實行必要糾正辦法；在實行糾正或防止辦法之前，與否對更新風(fēng)險進行評估；與否將糾正和防止辦法作為管理評審輸入；與否對糾正和防止辦法有效性進行評估；164.5.3記錄和記錄管理記錄和記錄管理程序；記錄保存和歸檔以及查找指引闡明；記錄目錄清單以及關(guān)于保存期限規(guī)定；組織與否建立并保持職業(yè)安全健康關(guān)于記錄管理程序；抽查記錄管理符合性，編目、填寫，追溯有關(guān)活動；記錄標(biāo)記、保存期限、保存條件、查詢174.5.4審核審核控制程序?qū)徍嘶I劃/方案檢查表及審核記錄不符合報告審核報告向管理者報告審核成果常用事實與證據(jù)組織