房地產(chǎn)成本管理解決方案的研究與實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)成本管理解決方案的研究與實(shí)現(xiàn)一、本文概述隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的深入推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)的快速擴(kuò)張中，成本管理問(wèn)題逐漸凸顯，成為制約行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素之一。因此，研究和實(shí)現(xiàn)有效的房地產(chǎn)成本管理解決方案，對(duì)于提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力、降低運(yùn)營(yíng)成本、提高項(xiàng)目效益具有重要的理論和實(shí)踐價(jià)值。本文旨在深入探討房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀、問(wèn)題及其成因，分析當(dāng)前成本管理解決方案的優(yōu)缺點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上提出一種新型的房地產(chǎn)成本管理解決方案。通過(guò)對(duì)該方案的理論構(gòu)建、技術(shù)實(shí)現(xiàn)和應(yīng)用效果評(píng)估，以期為房地產(chǎn)企業(yè)提供一套科學(xué)、高效、實(shí)用的成本管理方法和工具，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。本文首先對(duì)房地產(chǎn)成本管理的相關(guān)概念和理論進(jìn)行梳理，明確成本管理的內(nèi)涵、目標(biāo)和方法。結(jié)合國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)成本管理的實(shí)踐案例，分析當(dāng)前成本管理存在的問(wèn)題及其成因，探討成本管理解決方案的發(fā)展趨勢(shì)。在此基礎(chǔ)上，本文提出一種基于大數(shù)據(jù)和技術(shù)的房地產(chǎn)成本管理解決方案，包括數(shù)據(jù)采集與整合、成本預(yù)測(cè)與控制、成本優(yōu)化與決策等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。通過(guò)實(shí)證研究和案例分析，驗(yàn)證該方案的有效性和可行性，為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理實(shí)踐提供借鑒和指導(dǎo)。通過(guò)本文的研究，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提供一種全面、系統(tǒng)、創(chuàng)新的成本管理解決方案，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的精細(xì)化、智能化和高效化，為行業(yè)的健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。本文的研究也有助于豐富和完善房地產(chǎn)成本管理的理論體系和實(shí)踐方法，為相關(guān)領(lǐng)域的研究提供有益的參考和啟示。二、房地產(chǎn)成本管理理論基礎(chǔ)房地產(chǎn)成本管理，是指在房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程中，通過(guò)科學(xué)、合理、系統(tǒng)的管理方法，對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，以達(dá)到降低成本、提高效益的目的。其理論基礎(chǔ)主要源自項(xiàng)目管理學(xué)、成本會(huì)計(jì)學(xué)、價(jià)值工程和全面質(zhì)量管理等多個(gè)學(xué)科領(lǐng)域。項(xiàng)目管理學(xué)為房地產(chǎn)成本管理提供了項(xiàng)目成本估算、預(yù)算、控制和監(jiān)督的理論框架。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各階段的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理和控制，確保項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。成本會(huì)計(jì)學(xué)為房地產(chǎn)成本管理提供了成本核算和分析的理論基礎(chǔ)。通過(guò)建立健全的成本核算體系，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的各項(xiàng)成本進(jìn)行準(zhǔn)確核算，為成本分析和決策提供數(shù)據(jù)支持。價(jià)值工程理論強(qiáng)調(diào)以用戶需求為導(dǎo)向，通過(guò)產(chǎn)品功能和成本的分析，找出性價(jià)比最優(yōu)的方案。在房地產(chǎn)開發(fā)中，應(yīng)用價(jià)值工程理論可以對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料選用、施工工藝等方面進(jìn)行優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)成本降低和品質(zhì)提升的雙重目標(biāo)。全面質(zhì)量管理強(qiáng)調(diào)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量的全過(guò)程控制，通過(guò)預(yù)防和改進(jìn)措施降低質(zhì)量成本。在房地產(chǎn)開發(fā)中，應(yīng)用全面質(zhì)量管理理論可以對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制，減少因質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的成本增加和聲譽(yù)損失。房地產(chǎn)成本管理的理論基礎(chǔ)涉及多個(gè)學(xué)科領(lǐng)域，需要在實(shí)踐中綜合運(yùn)用這些理論和方法，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本優(yōu)化和效益最大化。三、房地產(chǎn)成本管理解決方案的框架設(shè)計(jì)房地產(chǎn)成本管理解決方案的框架設(shè)計(jì)是構(gòu)建整個(gè)成本管理體系的基礎(chǔ)，它涉及到成本控制、成本分析、成本預(yù)測(cè)等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要全面考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)階段和各個(gè)方面。在成本控制方面，我們需要建立一套完善的成本控制機(jī)制。這包括制定詳細(xì)的成本預(yù)算，明確各項(xiàng)費(fèi)用的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)和使用范圍，確保各項(xiàng)費(fèi)用在預(yù)算范圍內(nèi)得到合理控制。同時(shí)，我們還需要建立成本控制責(zé)任制度，明確各部門和個(gè)人的成本控制職責(zé)，形成全員參與、全過(guò)程控制的成本控制體系。在成本分析方面，我們需要運(yùn)用數(shù)據(jù)分析工具，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行深入挖掘和分析。通過(guò)對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析和比較，我們可以找出成本控制中的問(wèn)題和不足，為未來(lái)的成本控制提供經(jīng)驗(yàn)和借鑒。同時(shí)，我們還可以通過(guò)成本分析，發(fā)現(xiàn)潛在的成本節(jié)約空間，為項(xiàng)目的成本控制提供有力支持。在成本預(yù)測(cè)方面，我們需要建立科學(xué)的成本預(yù)測(cè)模型。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)、政策、技術(shù)等多方面因素的綜合考慮，我們可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來(lái)成本進(jìn)行預(yù)測(cè)和估算。這有助于我們提前發(fā)現(xiàn)并應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的成本風(fēng)險(xiǎn)，為項(xiàng)目的順利推進(jìn)提供有力保障。房地產(chǎn)成本管理解決方案的框架設(shè)計(jì)需要全面考慮成本控制、成本分析和成本預(yù)測(cè)等多個(gè)環(huán)節(jié)。通過(guò)構(gòu)建科學(xué)、完善的成本管理體系，我們可以有效地提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制水平，實(shí)現(xiàn)成本的最優(yōu)化管理。四、房地產(chǎn)成本管理解決方案的實(shí)施步驟在房地產(chǎn)項(xiàng)目中實(shí)施有效的成本管理解決方案，需要遵循一系列精心設(shè)計(jì)的步驟，以確保成本控制的精確性和項(xiàng)目的順利進(jìn)行。以下是房地產(chǎn)成本管理解決方案的實(shí)施步驟：在開始實(shí)施成本管理解決方案之前，必須明確項(xiàng)目的成本管理目標(biāo)。這包括確定項(xiàng)目的預(yù)算范圍、成本控制標(biāo)準(zhǔn)以及期望的成本效益等。通過(guò)明確目標(biāo)，可以為后續(xù)的成本管理工作提供清晰的指導(dǎo)。建立一個(gè)完善的成本管理體系是實(shí)施成本管理解決方案的關(guān)鍵。這包括制定成本管理制度、明確成本責(zé)任主體、設(shè)立成本管理部門等。通過(guò)建立健全的成本管理體系，可以確保成本管理工作的系統(tǒng)化、規(guī)范化和科學(xué)化。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和成本管理目標(biāo)，制定具體的成本控制措施。這包括制定成本估算方法、制定成本控制標(biāo)準(zhǔn)、建立成本控制流程等。通過(guò)制定科學(xué)的成本控制措施，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的全面控制和有效管理。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控和預(yù)警。通過(guò)定期收集和分析項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本偏差問(wèn)題。同時(shí)，建立成本預(yù)警機(jī)制，對(duì)可能出現(xiàn)的成本風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警和應(yīng)對(duì)，確保項(xiàng)目成本控制在預(yù)期范圍內(nèi)。在實(shí)施成本管理解決方案的過(guò)程中，要不斷優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)和資源配置。通過(guò)分析和評(píng)估項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)，找出成本優(yōu)化的潛力點(diǎn)，提出優(yōu)化建議。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需求和成本效益分析，合理調(diào)整資源配置，實(shí)現(xiàn)資源的最大化利用。成本管理解決方案的實(shí)施是一個(gè)持續(xù)改進(jìn)的過(guò)程。在項(xiàng)目結(jié)束后，要對(duì)成本管理工作進(jìn)行總結(jié)和反饋，分析成本管理效果和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。同時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和市場(chǎng)環(huán)境的變化，對(duì)成本管理解決方案進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)和優(yōu)化，以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)需求和項(xiàng)目管理需求。通過(guò)以上六個(gè)步驟的實(shí)施，可以確保房地產(chǎn)成本管理解決方案的有效性和可行性。這些步驟也為房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理工作提供了明確的指導(dǎo)和支持，有助于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本目標(biāo)并提高項(xiàng)目的整體效益。五、房地產(chǎn)成本管理解決方案的技術(shù)手段隨著科技的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)成本管理解決方案越來(lái)越多地依賴于先進(jìn)的技術(shù)手段。這些技術(shù)手段不僅提高了成本管理的效率和準(zhǔn)確性，還幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，優(yōu)化資源配置。信息化管理系統(tǒng)：信息化管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)成本管理的基礎(chǔ)。通過(guò)集成項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)管理、采購(gòu)管理等多個(gè)模塊，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)的集中存儲(chǔ)和共享，提高了信息流通的效率。同時(shí)，系統(tǒng)可以實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目成本情況，提供預(yù)警和決策支持。數(shù)據(jù)分析與挖掘：通過(guò)對(duì)歷史數(shù)據(jù)和實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)的分析，可以發(fā)現(xiàn)成本管理的規(guī)律和趨勢(shì)，為企業(yè)的決策提供依據(jù)。數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)則可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)隱藏在數(shù)據(jù)中的有價(jià)值信息，如供應(yīng)商的優(yōu)化選擇、成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)等。云計(jì)算與大數(shù)據(jù)：云計(jì)算技術(shù)為房地產(chǎn)企業(yè)提供了彈性的計(jì)算資源，可以應(yīng)對(duì)項(xiàng)目高峰期的計(jì)算需求。而大數(shù)據(jù)技術(shù)則可以對(duì)海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和處理，提高成本管理的精細(xì)度和準(zhǔn)確性。人工智能與機(jī)器學(xué)習(xí)：人工智能和機(jī)器學(xué)習(xí)技術(shù)可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化的成本管理。例如，通過(guò)訓(xùn)練機(jī)器學(xué)習(xí)模型，可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的成本走勢(shì)，為企業(yè)的決策提供數(shù)據(jù)支持。同時(shí)，人工智能技術(shù)還可以輔助企業(yè)進(jìn)行供應(yīng)商管理、合同管理等復(fù)雜任務(wù)。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)與物聯(lián)網(wǎng)：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)使得成本管理更加便捷和高效。通過(guò)移動(dòng)設(shè)備，企業(yè)可以隨時(shí)隨地查看項(xiàng)目成本情況，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程管理。而物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)則可以通過(guò)傳感器等設(shè)備實(shí)時(shí)收集項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的數(shù)據(jù)，提高成本管理的實(shí)時(shí)性和準(zhǔn)確性。技術(shù)手段在房地產(chǎn)成本管理解決方案中發(fā)揮著重要作用。未來(lái)，隨著技術(shù)的不斷進(jìn)步和應(yīng)用場(chǎng)景的拓展，房地產(chǎn)成本管理將更加智能化、高效化和精細(xì)化。六、房地產(chǎn)成本管理解決方案的案例分析在房地產(chǎn)行業(yè)中，有效的成本管理解決方案的實(shí)施對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。以下是對(duì)幾個(gè)房地產(chǎn)成本管理解決方案的實(shí)際案例進(jìn)行分析，以展示其應(yīng)用效果和影響。該項(xiàng)目在開發(fā)初期就引入了先進(jìn)的成本管理解決方案，通過(guò)精細(xì)化的成本預(yù)算和實(shí)時(shí)的成本監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目成本的有效控制。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，該方案有效識(shí)別了潛在的成本風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)進(jìn)行了調(diào)整和優(yōu)化，避免了不必要的成本浪費(fèi)。最終，該項(xiàng)目在預(yù)算范圍內(nèi)順利完成，實(shí)現(xiàn)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中遇到了嚴(yán)重的成本超支問(wèn)題。為了解決這個(gè)問(wèn)題，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)引入了一套先進(jìn)的成本管理解決方案。通過(guò)該方案，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)成本環(huán)節(jié)進(jìn)行了全面的分析和優(yōu)化，找出了導(dǎo)致成本超支的主要原因，并制定了相應(yīng)的改進(jìn)措施。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的實(shí)施，項(xiàng)目的成本得到了有效控制，最終實(shí)現(xiàn)了預(yù)算內(nèi)的完成。該項(xiàng)目涉及大量的拆遷、重建和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，成本管理難度較大。為了有效管理項(xiàng)目成本，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)采用了一套集成化的成本管理解決方案。該方案通過(guò)整合項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的成本數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控和預(yù)測(cè)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，該方案幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決了多個(gè)成本問(wèn)題，確保了項(xiàng)目的順利進(jìn)行。最終，該項(xiàng)目在預(yù)算內(nèi)完成了所有的建設(shè)任務(wù)，得到了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可。通過(guò)對(duì)以上幾個(gè)案例的分析，可以看出房地產(chǎn)成本管理解決方案在實(shí)際項(xiàng)目中的應(yīng)用效果是顯著的。這些解決方案不僅可以幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)有效控制成本、降低風(fēng)險(xiǎn)，還可以提高項(xiàng)目的整體效益和競(jìng)爭(zhēng)力。因此，在未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)中，應(yīng)更加注重成本管理解決方案的研究和應(yīng)用，以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。七、房地產(chǎn)成本管理解決方案的挑戰(zhàn)與對(duì)策在房地產(chǎn)行業(yè)中，成本管理解決方案的實(shí)施面臨著諸多挑戰(zhàn)。這些挑戰(zhàn)主要來(lái)自于市場(chǎng)環(huán)境的變化、政策調(diào)控的影響、項(xiàng)目復(fù)雜性的增加以及企業(yè)內(nèi)部管理的問(wèn)題。為了有效應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，需要制定和實(shí)施一系列對(duì)策。市場(chǎng)環(huán)境的快速變化對(duì)成本管理提出了更高的要求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)需要在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，通過(guò)精細(xì)化管理降低成本，提高盈利能力。為此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，調(diào)整成本策略，以適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化。政策調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)成本管理產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)、控制房地產(chǎn)泡沫，不斷出臺(tái)新的調(diào)控政策。這些政策往往會(huì)對(duì)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)產(chǎn)生直接影響，如限購(gòu)、限貸、土地供應(yīng)等。因此，企業(yè)需要密切關(guān)注政策動(dòng)向，合理規(guī)劃土地儲(chǔ)備，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低政策風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目復(fù)雜性的增加也給成本管理帶來(lái)了挑戰(zhàn)。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模的不斷擴(kuò)大和業(yè)態(tài)的多樣化，項(xiàng)目管理的難度也在不斷增加。企業(yè)需要建立完善的項(xiàng)目管理體系，明確各部門的職責(zé)和協(xié)作關(guān)系，確保項(xiàng)目按計(jì)劃推進(jìn)，避免成本超支和進(jìn)度延誤。企業(yè)內(nèi)部管理問(wèn)題也是影響成本管理效果的重要因素。如成本控制意識(shí)不強(qiáng)、成本控制手段單成本控制流程不規(guī)范等。為了解決這些問(wèn)題，企業(yè)需要加強(qiáng)內(nèi)部控制體系建設(shè)，提高員工的成本意識(shí)，引入先進(jìn)的成本管理理念和方法，建立完善的成本控制流程和機(jī)制。房地產(chǎn)成本管理解決方案的實(shí)施面臨著多方面的挑戰(zhàn)。為了應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，企業(yè)需要從市場(chǎng)環(huán)境、政策調(diào)控、項(xiàng)目復(fù)雜性和內(nèi)部管理等多個(gè)方面入手，制定和實(shí)施有效的對(duì)策。只有這樣，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)地位，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。八、結(jié)論與展望隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)成本管理已成為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。本研究通過(guò)深入分析和研究房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀和問(wèn)題，提出了一系列切實(shí)可行的解決方案，并進(jìn)行了實(shí)證驗(yàn)證。研究結(jié)果表明，這些解決方案能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，本研究還從多個(gè)角度探討了房地產(chǎn)成本管理的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，為行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了有益的參考。雖然本研究取得了一定的成果，但房地產(chǎn)成本管理仍面臨著許多挑戰(zhàn)和機(jī)遇。未來(lái)，隨著科技的不斷進(jìn)步和市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)成本管理將更加注重?cái)?shù)字化轉(zhuǎn)型和智能化升級(jí)。例如，利用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)成本管理的精細(xì)化、智能化和高效化。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)整和變化，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)成本控制，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)水平，以滿足消費(fèi)者的多元化需求。房地產(chǎn)成本管理解決方案的研究與實(shí)現(xiàn)是一個(gè)長(zhǎng)期而復(fù)雜的過(guò)程。未來(lái)，我們需要繼續(xù)深入研究和探索，不斷完善和創(chuàng)新成本管理理念和方法，為房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。我們也需要關(guān)注市場(chǎng)變化和技術(shù)發(fā)展，積極應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)和機(jī)遇，推動(dòng)房地產(chǎn)成本管理不斷向更高水平邁進(jìn)。參考資料：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，成本管理成為了房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵。有效的成本管理系統(tǒng)不僅可以幫助企業(yè)精準(zhǔn)控制成本，還可以提高決策效率，進(jìn)而提升企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。本文旨在探討房地產(chǎn)企業(yè)成本管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)。在設(shè)計(jì)成本管理系統(tǒng)之前，首先要進(jìn)行需求分析。這包括對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)階段的成本進(jìn)行詳細(xì)分析，如土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、銷售推廣等。同時(shí)，還需考慮政策法規(guī)、市場(chǎng)行情等外部因素對(duì)企業(yè)成本的影響。成本分析：通過(guò)對(duì)成本數(shù)據(jù)的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，優(yōu)化成本管理策略。為了滿足系統(tǒng)的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)需求，需要設(shè)計(jì)一個(gè)高效、穩(wěn)定的數(shù)據(jù)庫(kù)。數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)包含項(xiàng)目信息、成本預(yù)算、實(shí)際成本、核算數(shù)據(jù)等各個(gè)方面的內(nèi)容。在實(shí)現(xiàn)成本管理系統(tǒng)時(shí)，需要選擇合適的開發(fā)技術(shù)和工具。可以考慮使用Java、Python等成熟的編程語(yǔ)言，結(jié)合MySQL、Oracle等數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)，以及Spring、Django等開發(fā)框架。測(cè)試與優(yōu)化：對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格的測(cè)試，找出并修復(fù)潛在的問(wèn)題，優(yōu)化系統(tǒng)性能。系統(tǒng)部署需要考慮服務(wù)器的選擇、網(wǎng)絡(luò)配置、系統(tǒng)安全等多個(gè)方面。同時(shí)，還需要制定應(yīng)急預(yù)案，確保系統(tǒng)在遇到問(wèn)題時(shí)能夠迅速恢復(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)是一個(gè)復(fù)雜而關(guān)鍵的過(guò)程。通過(guò)合理的系統(tǒng)設(shè)計(jì)和高效的系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，可以幫助企業(yè)更好地管理成本，提高決策效率，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。在當(dāng)今高度競(jìng)爭(zhēng)的制造業(yè)環(huán)境中，有效的成本管理是企業(yè)取得成功的關(guān)鍵因素之一。用友NC制造業(yè)成本管理解決方案是一種全面、靈活、實(shí)時(shí)的成本管理解決方案，能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)更高效、更精確的成本管理，提高企業(yè)的盈利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。用友NC制造業(yè)成本管理解決方案是基于用友NC高端管理軟件平臺(tái)，針對(duì)制造業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)，集成制造、財(cái)務(wù)、人力資源等管理模塊，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)成本管理的全面支撐。該解決方案支持離散制造和流程制造等多種制造類型，具有以下特點(diǎn)：全面性：該解決方案不僅支持生產(chǎn)成本核算，還涵蓋了研發(fā)、銷售、采購(gòu)等全業(yè)務(wù)流程的成本管理。靈活性：該解決方案支持多種成本核算方法，如作業(yè)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等，能夠適應(yīng)不同企業(yè)的核算需求。實(shí)時(shí)性：通過(guò)與生產(chǎn)等業(yè)務(wù)系統(tǒng)的集成，該解決方案能夠?qū)崟r(shí)獲取成本相關(guān)數(shù)據(jù)，保證成本核算的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。可視化：該解決方案提供了豐富的報(bào)表和分析功能，能夠幫助企業(yè)實(shí)時(shí)監(jiān)控成本狀況，為決策提供數(shù)據(jù)支持。用友NC制造業(yè)成本管理解決方案的應(yīng)用價(jià)值主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：提高成本管理能力：該解決方案能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)全面的成本管理，從研發(fā)到銷售、采購(gòu)等環(huán)節(jié)，提高企業(yè)對(duì)成本的掌控能力。提高成本核算精度：通過(guò)作業(yè)成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等多種核算方法的應(yīng)用，提高成本核算的精度和效率。優(yōu)化資源配置：通過(guò)對(duì)成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控和分析，企業(yè)可以更好地把握盈利機(jī)會(huì)，優(yōu)化資源配置，提高企業(yè)的盈利水平。增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：有效的成本管理能夠降低企業(yè)成本，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，幫助企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。支持決策：該解決方案提供了豐富的報(bào)表和分析功能，能夠幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)做出更加科學(xué)、合理的決策。需求分析：明確企業(yè)的成本管理需求和目標(biāo)，確定解決方案的實(shí)施范圍和重點(diǎn)。系統(tǒng)配置：根據(jù)需求分析結(jié)果，配置相應(yīng)的管理模塊和核算方法，搭建起基本的成本管理體系。數(shù)據(jù)準(zhǔn)備：收集、整理相關(guān)數(shù)據(jù)，包括物料清單、工藝路線、工時(shí)記錄等，為成本核算提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。培訓(xùn)與推廣：對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)和推廣，確保他們能夠熟練使用該解決方案進(jìn)行日常操作和管理。運(yùn)行調(diào)試：在試運(yùn)行期間，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)試和優(yōu)化，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定性和準(zhǔn)確性。正式上線：經(jīng)過(guò)試運(yùn)行后，正式上線該解決方案，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)成本管理的全面支撐。持續(xù)優(yōu)化：根據(jù)實(shí)際運(yùn)行情況和業(yè)務(wù)需求的變化，不斷優(yōu)化和改進(jìn)該解決方案，提高企業(yè)的成本管理水平。用友NC制造業(yè)成本管理解決方案是一種全面、靈活、實(shí)時(shí)的成本管理解決方案，能夠幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)更高效、更精確的成本管理，提高企業(yè)的盈利能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，成本管理——是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、資源需求、資源單價(jià)、活動(dòng)歷時(shí)估算、帳目表。資源需求：就是資源計(jì)劃編制的輸出，包括人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對(duì)應(yīng)。資源單價(jià)：就是項(xiàng)目開發(fā)所需各種資源的當(dāng)?shù)貑挝粌r(jià)格。如鋼材元/噸，人工元/天，可行性研究報(bào)告萬(wàn)元/個(gè)，等?；顒?dòng)歷時(shí)估算：完成一項(xiàng)可交付成果需要有哪些活動(dòng)，每項(xiàng)活動(dòng)歷時(shí)是多長(zhǎng)。要專門按可交付成果進(jìn)行活動(dòng)定義、活動(dòng)排序、活動(dòng)歷時(shí)估算。帳目表：對(duì)帳目成本進(jìn)行分類（如人工、日常用品、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。它基于開發(fā)商的會(huì)計(jì)科目表。有了上述基本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段，分別使用不同的方法進(jìn)行估算。如項(xiàng)目在可行性研究階段，則采用類似估算法；在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；在施工圖階段則采用自下而上估算法。由于估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時(shí)間耗費(fèi)。這根據(jù)工程進(jìn)展的需要所決定。成本管理計(jì)劃：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性階段的→項(xiàng)目策劃定位→規(guī)劃方案設(shè)計(jì)→施工圖設(shè)計(jì)→項(xiàng)目建設(shè)→項(xiàng)目驗(yàn)收等幾個(gè)階段，其項(xiàng)目定義是一個(gè)漸進(jìn)明細(xì)的過(guò)程，因此開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)成本也是不斷接近實(shí)際成本的過(guò)程，成本管理計(jì)劃就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目的各個(gè)生命周期管理成本的變化。詳細(xì)依據(jù)：在作開發(fā)項(xiàng)目估算時(shí)所用的假設(shè)和假定，假設(shè)和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)常寫的編制說(shuō)明或編制依據(jù)。成本估算：完成開發(fā)項(xiàng)目諸活動(dòng)需要資源可能成本的定量估算。隨著項(xiàng)目定義的不斷明細(xì)、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資源價(jià)格的變化，其估算是一個(gè)動(dòng)態(tài)的。成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果，這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，不論估算還是預(yù)算，開發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果的本質(zhì)是一致的，并不因?yàn)轫?xiàng)目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，這種情況屢屢發(fā)生，如在可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開發(fā)，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng)格高檔別墅，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí)又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。本人并不認(rèn)為這種不斷改變可交付成果是一種進(jìn)步，實(shí)際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無(wú)數(shù)。像這種不斷變換項(xiàng)目可交付成果，成本就無(wú)法預(yù)算。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：按開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制出來(lái)的進(jìn)度計(jì)劃安排。根據(jù)上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計(jì)算機(jī)模型等工具和技術(shù)編制成本預(yù)算。成本預(yù)算：就是將成本估算分配在各項(xiàng)工作上，它同時(shí)與進(jìn)度計(jì)劃相匹配，從而形成形成成本基準(zhǔn)計(jì)劃。成本基準(zhǔn)計(jì)劃通過(guò)一定的程序批準(zhǔn)，如有變更必須通過(guò)成本變更控制系統(tǒng)進(jìn)行間歇式的變更。這就保證了成本基準(zhǔn)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。以此基準(zhǔn)計(jì)劃對(duì)后來(lái)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中的實(shí)際成本和計(jì)劃成本進(jìn)行比較，從而可以檢測(cè)項(xiàng)目的成本績(jī)效和進(jìn)度績(jī)效?？?jī)效報(bào)告：開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，隨時(shí)掌握的實(shí)際情況而編寫的狀態(tài)報(bào)告、進(jìn)度報(bào)告和發(fā)展趨勢(shì)。變更申請(qǐng)：導(dǎo)致項(xiàng)目成本變化的因素很多，開發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮?。?，必須引起成本的變化；時(shí)間的巨大調(diào)整，會(huì)引起成本的變化；項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故會(huì)引起成本的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會(huì)引起成本變化等。這些成本變化必須通過(guò)一定程序?qū)?xiàng)目估算和項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。成本的變化必須通過(guò)書面形式來(lái)完成。對(duì)上述引起成本變化，首先必須通過(guò)一定的程序?qū)ψ兏暾?qǐng)進(jìn)行處理，核實(shí)變更的合理性，核實(shí)的過(guò)程就是績(jī)效測(cè)量。測(cè)量結(jié)果確實(shí)需要變更，那么還要重新補(bǔ)充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計(jì)算或用計(jì)算機(jī)輔助工具。經(jīng)過(guò)上述過(guò)程，我們會(huì)得出修訂后的成本估算和更新的預(yù)算。在開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，根據(jù)已花費(fèi)的實(shí)際成本，根據(jù)項(xiàng)目的績(jī)效報(bào)告，可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開發(fā)項(xiàng)目的完工估算。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)發(fā)生成本變更的原因要深入分析，不能被動(dòng)的變更成本，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和企業(yè)本身的財(cái)務(wù)狀況，要主動(dòng)的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進(jìn)度、成本、質(zhì)量的三者關(guān)系。土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)的情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%~30%左右。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。它的輸入是；工作分解結(jié)構(gòu)、歷史信息、范圍說(shuō)明、資源庫(kù)描述、組織方針、活動(dòng)歷時(shí)估算。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：項(xiàng)目的階段可提交的一個(gè)或幾個(gè)可交付成果，這個(gè)成果有質(zhì)量特性和數(shù)量特性，如可行性研究報(bào)告是可行性研究階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果的質(zhì)量特性是報(bào)告的格式要符合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目政府審查的格式要求，所含蓋的內(nèi)容與政府要求的內(nèi)容一致，報(bào)告的相關(guān)資料、數(shù)據(jù)是調(diào)查得來(lái)的、真實(shí)的而非杜撰的，資料、數(shù)據(jù)分析的方法是科學(xué)的、合理的，得出的結(jié)論是經(jīng)定性、定量分析的有說(shuō)服力的，結(jié)論對(duì)后續(xù)工作如項(xiàng)目策劃、定位有指導(dǎo)性意義，是真正的可行性研究報(bào)告而非可批性研究報(bào)告，數(shù)量特性是一份；再如地勘報(bào)告是地質(zhì)勘察階段的一個(gè)可交付成果，這個(gè)成果也有質(zhì)量特性和數(shù)量特征，它的質(zhì)量特征是在勘察報(bào)告中要準(zhǔn)確地描述擬開發(fā)地快的地質(zhì)狀態(tài)（覆蓋土厚度、巖層走向及相應(yīng)力學(xué)特征），它的數(shù)量特征是鉆孔深度和總進(jìn)尺（米），地質(zhì)報(bào)告得出的結(jié)論必須能指導(dǎo)后續(xù)的施工圖結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）就類似于我們經(jīng)常遇到的分部分項(xiàng)工程及統(tǒng)計(jì)相關(guān)工程量。只不過(guò)我們未將質(zhì)量特性在統(tǒng)計(jì)工程量時(shí)考慮這一要素，而是分離在施工組織設(shè)計(jì)的質(zhì)量專題里。歷史信息：開發(fā)商從已開發(fā)的項(xiàng)目中總結(jié)出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)（文檔化的）、從別的開發(fā)商或別的項(xiàng)目得到的相關(guān)信息、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員的相關(guān)知識(shí)（由于受主觀影響，不是很可靠）。范圍說(shuō)明：擬開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目論證、擬開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品（業(yè)態(tài)、規(guī)模）、項(xiàng)目目標(biāo)（質(zhì)量、進(jìn)度、成本、范圍管理等）。資源庫(kù)描述：能為本項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)的可行性研究單位、開發(fā)產(chǎn)品的策劃單位。項(xiàng)目所在地的資源狀況，當(dāng)?shù)氐牡夭乃?、砂石、鋼材等?chǔ)量、運(yùn)距、單價(jià)、質(zhì)量狀況，能承擔(dān)本項(xiàng)目的施工隊(duì)伍狀況、施工機(jī)械狀況等。組織方針：開發(fā)商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目在可行性研究、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷等是自己組織實(shí)施還是委托給具有相應(yīng)資格的咨詢服務(wù)部單位；在建設(shè)實(shí)施過(guò)程中是自建還是承包給相應(yīng)資質(zhì)的承包商；在材料供應(yīng)上是采取甲供料還是乙供等?；顒?dòng)歷時(shí)估算：完成可交付成果所需要的時(shí)間，如可行性研究需2個(gè)月，產(chǎn)品策劃需3個(gè)月、地質(zhì)勘察需2個(gè)月和相應(yīng)完成時(shí)段等。上述這些都屬于成本管理中資源計(jì)劃編制的輸入。怎樣才能由上述輸入變?yōu)檩敵瞿?？現(xiàn)代項(xiàng)目管理提出了相應(yīng)的解決辦法，其辦法是：組織相應(yīng)專家確定，也就是我們?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代所采取的工料分析，分析出開發(fā)項(xiàng)目每一階段所需用的人工、材料和機(jī)械設(shè)備。同時(shí)要考慮備選方案以保證供應(yīng)。資源計(jì)劃編制的輸出：資源需求計(jì)劃資源需求計(jì)劃這實(shí)際上就是我們?cè)?0多年前在承接新工程后，在新工程開始時(shí)，計(jì)劃處或科提出的三大計(jì)劃即材料需用計(jì)劃、勞動(dòng)力（包括腦力勞動(dòng)者）需用計(jì)劃、機(jī)械設(shè)備需用計(jì)劃。只不過(guò)當(dāng)時(shí)作出的計(jì)劃與工程的其他目標(biāo)沒(méi)有掛鉤，這就形成了內(nèi)部溝通不暢。而現(xiàn)代項(xiàng)目管理主張從工程一開始就將項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)所有資源進(jìn)行整合，在提材料需求計(jì)劃時(shí)，就將質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和項(xiàng)目產(chǎn)品目標(biāo)貫穿其中，這就為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)創(chuàng)造了條件。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%，其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算，將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10%～15%.房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過(guò)貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算，將起到非常重要的作用。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤(rùn)，一般都不是十分的關(guān)注成本管理，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢(shì)下，由于政府行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。要加強(qiáng)成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累，第三個(gè)層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動(dòng)態(tài)成本管理體系、成本后評(píng)估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面進(jìn)行管理。成本控制要點(diǎn)和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對(duì)開發(fā)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的傳承，從戰(zhàn)略角度所進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購(gòu)等。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。所謂目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，做到花錢明明白白。事實(shí)上，如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標(biāo)成本的并不難。在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。在可研階段要進(jìn)行成本的估算，這個(gè)時(shí)候主要是對(duì)投資的可行性進(jìn)行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開始逐漸的準(zhǔn)備和細(xì)化，到主體工程施工圖預(yù)算確定后形成最后定稿的版本。從流程上講，建立目標(biāo)成本首先應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)特點(diǎn)、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)利潤(rùn)要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗(yàn)，測(cè)算項(xiàng)目的單方建筑安裝成本。然后根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測(cè)算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。這個(gè)過(guò)程關(guān)鍵是目標(biāo)成本的市場(chǎng)化，由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點(diǎn)是要隨時(shí)了解市場(chǎng)，同時(shí)成本的測(cè)算一定要與項(xiàng)目的定位檔次相匹配。由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點(diǎn)。在制訂目標(biāo)時(shí)，要按細(xì)項(xiàng)列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍。對(duì)多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。從項(xiàng)目成本的構(gòu)成看，一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)成本，每一個(gè)子項(xiàng)均可以找到責(zé)任部門。目標(biāo)成本分解后還需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績(jī)效考核的范疇。由于市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過(guò)程中有很多不可預(yù)見(jiàn)的因素，因此，必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行過(guò)程上的動(dòng)態(tài)管理，而要進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)管理，必須建立詳細(xì)的和可操作的動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動(dòng)態(tài)的監(jiān)控。首先必須在各部門建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來(lái)，這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)。其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動(dòng)態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴(yán)格執(zhí)行是基本的保障還必須在各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。提高成本預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性是成本管理的難點(diǎn)之一，方法之一是通過(guò)后評(píng)估來(lái)改進(jìn)，同時(shí)可以提高成本管理的有效性，因此在項(xiàng)目工程竣工并在結(jié)算完成后要進(jìn)行項(xiàng)目的后評(píng)估，主要從以下幾方面評(píng)價(jià)：l比較項(xiàng)目結(jié)算成本與可行性研究時(shí)的預(yù)測(cè)成本差異（