第4章收益法教材

第四章收益法房地產(chǎn)估價(jià)收益法※

學(xué)習(xí)內(nèi)容主要內(nèi)容

4.1收益法的基本原理

4.2收益法的計(jì)算公式（1）

4.3凈收益的確定

4.4報(bào)酬率的確定

4.5收益法計(jì)算公式（2）

4.6資本化率的確定

4.7報(bào)酬率與資本化率的比較

4.8兩種計(jì)算方法的比較

4.9收益法的派生方法

4.10收益法運(yùn)用舉例（一）概念：收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，然后選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率或報(bào)酬率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法。采用收益法估價(jià)求得的價(jià)格稱(chēng)為收益價(jià)格。

基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率比較派生方法運(yùn)用舉例第四章收益法收益法收益還原法

收益資本化法

投資法

收益現(xiàn)值法地租資本化法一、收益法的基本原理（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理

房地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)的凈收益/利息率某一貨幣額*利息率=房地產(chǎn)的凈收益年房地產(chǎn)凈收益不變報(bào)酬率或資本化率每年不變獲取收益的年限為無(wú)限年獲取房地產(chǎn)收益的風(fēng)險(xiǎn)和獲取銀行利息的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)臈l件下假設(shè)一、收益法的基本原理第四章收益法基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率比較派生方法運(yùn)用舉例（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理

1．可獲凈收益的大小2．可獲凈收益期限的長(zhǎng)短3．獲得該凈收益的可靠性基本思想表述

將現(xiàn)在視為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，那么在現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)有一定收益年限的房地產(chǎn)預(yù)示著在其未來(lái)的收益年限內(nèi)可以不斷地獲取凈收益，若現(xiàn)在有一貨幣額與這未來(lái)預(yù)期所有凈收益的現(xiàn)值之和（收益價(jià)格）等值，則這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的價(jià)格。一、收益法的基本原理第四章收益法基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率比較派生方法運(yùn)用舉例（三）收益法的適用的對(duì)象和條件房地產(chǎn)未來(lái)的收益能較準(zhǔn)確地量化

風(fēng)險(xiǎn)都能較準(zhǔn)確地量化

適用對(duì)象

適用有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)

如商業(yè)、旅館、餐飲、寫(xiě)字樓、公寓、游樂(lè)場(chǎng)、廠房、農(nóng)地等房地產(chǎn)對(duì)于收益或潛在收益難以量化的房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估則不適用如：政府辦公樓，學(xué)校、公園、圖書(shū)館、博物館等公用、公益房地產(chǎn)的估價(jià)，收益法大多不適用。條件一、收益法的基本原理第四章收益法基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率比較派生方法運(yùn)用舉例（四）收益法的估價(jià)步驟

1.搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；2.估算潛在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；5.估算凈收益6.選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。7.選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格潛在毛收入、有效毛收入，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)一、收益法的基本原理第四章收益法基本原理概念理論依據(jù)適用對(duì)象使用條件估價(jià)步驟計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率比較派生方法運(yùn)用舉例式中:V—房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格（現(xiàn)值）

i—年份

Ai—房地產(chǎn)第i年凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末)

rj—房地產(chǎn)的第j期報(bào)酬率（折現(xiàn)率）

n—房地產(chǎn)自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年限（原理公式，實(shí)際一般公式為215頁(yè)）（一）最一般公式二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例公式含義示意圖0123n-1nA1A2A3An-1An

Y1Y2Y3….Yn-1Yn均轉(zhuǎn)化為V公式含義示意圖V—房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格A—房地產(chǎn)每年凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末)

r—房地產(chǎn)的資本化率（折現(xiàn)率）（二）收益年限無(wú)限且其他因素不變的公式

[例5-1]有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為20萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%，其經(jīng)濟(jì)耐用年限可視為無(wú)限年，試計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法式中:適用條件：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）報(bào)酬率r每年不變且大于零；（3）收益年限為無(wú)限年基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（三）收益年限有限且其他因素不變的公式【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）報(bào)酬率r每年不變且不等于零（當(dāng)r=0時(shí)，V=A×n）；（3）收益年限為有限年n。基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例凈收益每年不變的公式有以下用途1.直接用于計(jì)算價(jià)格（如前例5-2）2.不同年限價(jià)格的換算3.比較不同年限價(jià)格的高低4.用于比較法中土地使用年限修正5.其他通過(guò)計(jì)算可以發(fā)現(xiàn)，報(bào)酬率率越高,接近無(wú)限年的價(jià)格越快

（2）不同年限價(jià)格的換算二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法用于土地使用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限不同的租賃權(quán)（簡(jiǎn)稱(chēng)不同期限房地產(chǎn)）價(jià)格之間的換算；年期修正系數(shù)：基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（2）不同年限價(jià)格的換算二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法已知某收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平米,報(bào)酬率為10%,試求其30年收益權(quán)利的價(jià)格.將VN＝2500元/m2，r＝10%，N＝40年，n＝30年代入公式得：

＝2410.16元/m2基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（3）比較不同年限價(jià)格的高低二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法例：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)2000元/平米，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價(jià)1800元/平米。假設(shè)報(bào)酬率為6%，試比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。轉(zhuǎn)換成無(wú)限年期下比較兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。V1=V50/[1-]=2000/[1-]=2114.81V2=V30/[1-]=1800/[1-]=2179.47基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（4）比較法中土地使用年限的修正二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法例：某宗5年前通過(guò)出讓方式獲得的50年使用年限的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)目前為1200元/m2。該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)設(shè)定的使用年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為10%。假設(shè)除了使用年限不同外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定時(shí)的狀況相同，求該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格?；驹碛?jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（4）比較法中土地使用年限的修正二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法解：本題要決解的問(wèn)題是將法定最高年限50年轉(zhuǎn)換成剩余45年的基準(zhǔn)價(jià)格

V45＝V50×(K45/K50)

＝＝1193.73元/m2基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（5）報(bào)酬率越高接近無(wú)限年的價(jià)格越快二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（四）凈收益在未來(lái)的前若干年有變化的公式有限年無(wú)限年二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法假設(shè)前提是：（1）凈收益在前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無(wú)變化為A；（2）報(bào)酬率r大于零；（3）收益年限為無(wú)限年。假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來(lái)前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，…，At,在t年以后無(wú)變化為A；（2）報(bào)酬率不等于零為r；（3）收益年限為有限年n。書(shū)上221頁(yè)一段話解釋了公式的合理性

【例5-3】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元和30萬(wàn)元，從第六年到未來(lái)無(wú)窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。如果該房地產(chǎn)的收益年限為50年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法

凈收益在未來(lái)前若干年有變化的公式有重要的實(shí)用價(jià)值。因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中每年的凈收益往往不同，如果采用收益不變的公式來(lái)估價(jià)，有時(shí)未免太片面；而如果根據(jù)每年都有變化的實(shí)際情況來(lái)估價(jià)，又不大可能（收益年限較短的除外）。為了解決這個(gè)矛盾，一般是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)其在未來(lái)3～5年或可以預(yù)測(cè)的更長(zhǎng)時(shí)期的凈收益作出估計(jì)，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對(duì)這兩部分凈收益進(jìn)行折現(xiàn)處理，計(jì)算出房地產(chǎn)的價(jià)格。特別是像寫(xiě)字樓、賓館這類(lèi)房地產(chǎn)，在建成后的前幾年由于試營(yíng)業(yè)等原因，收益可能不穩(wěn)定，更適宜采用此類(lèi)公式估價(jià)。二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（五）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式無(wú)限年二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法式中：b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A+b，第三年為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增；（2）報(bào)酬率大于零為r；（3）收益年限為無(wú)限年。【例5-6】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（五）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式有限年二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增；（2）報(bào)酬率r不等于零；（3）收益年限n為有限年限?！纠?-7】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益年限可視為30年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（六）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法只有有限年式中：b—凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A-b，第三年為A-2b，第n年為A-（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減；（2）報(bào)酬率r不等于零；（3）收益年限為有限年n，且n≤A/b+1。（當(dāng)n＞A/b+1時(shí)，第n年的凈收益為負(fù)，以后各年的凈收益均為負(fù)值，任何一個(gè)“理性經(jīng)營(yíng)者”在A/b+1年后都不會(huì)在經(jīng)營(yíng)）合理經(jīng)營(yíng)期限計(jì)算應(yīng)為：A-(n-1)b=0求出n的值，為合理經(jīng)營(yíng)期限，再進(jìn)一步求取收益價(jià)格。如書(shū)中223頁(yè)例7-10基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（六）凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法合理經(jīng)營(yíng)期限計(jì)算應(yīng)為：A-(n-1)b=0求出n的值，為合理經(jīng)營(yíng)期限例：預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為25萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限及合理經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束后整數(shù)年份假定經(jīng)營(yíng)情況下的凈收益；如果報(bào)酬率為6%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?；驹碛?jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（七）凈收益按一定比率遞增的公式二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法無(wú)限年【例5-8】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2％，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（七）凈收益按一定比率遞增的公式二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞增（2）收益年限n為有限年。【例5-9】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2％；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（八）凈收益按一定比率遞減的公式二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法無(wú)限年式中：g—凈收益逐年遞減的比率假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減；（2）報(bào)酬率r大于零；（3）收益年限為無(wú)限年?！纠?-10】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上降低2％，收益年限可視為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?！窘狻坑深}意：基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（八）凈收益按一定比率遞減的公式二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法有限年假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級(jí)數(shù)遞減；（2）報(bào)酬率r不等于零；（3）收益年限n為有限年。【例5-11】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上降低2％；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格?！窘狻坑深}意：基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（九）預(yù)知未來(lái)若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式（書(shū)228頁(yè)例題）轉(zhuǎn)售價(jià)格-銷(xiāo)售稅費(fèi)=Vt【例5-4】某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報(bào)酬率為10%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車(chē)站，該火車(chē)站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)的繁華程度，在該城市現(xiàn)有火車(chē)站地區(qū)，同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車(chē)站建成后，該地區(qū)該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格價(jià)格達(dá)到5000元/m2。試求獲知興建火車(chē)站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。二、收益法報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式第四章收益法（1）已知房地產(chǎn)在未來(lái)第t年末的價(jià)格為Vt

；（2）房地產(chǎn)在未來(lái)前t年（含第t年）的凈收益有變化且已知；（3）期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益具有相同的報(bào)酬率r。基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例【例5-5】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持在該水平，但規(guī)劃等到3年后該處開(kāi)發(fā)為新的市中心，預(yù)測(cè)到時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣(mài)的售價(jià)會(huì)高達(dá)1500萬(wàn)元，銷(xiāo)售銳費(fèi)為售價(jià)的6％。如果投資者要求該類(lèi)投資的收益率為10％，則求該宗房地產(chǎn)目前的價(jià)值?！窘狻坑深}意：【思考題】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，在此最后2年的租約中，每年可收取凈租金80萬(wàn)元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1100萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為50萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該舊辦公樓的價(jià)值為多少？例：預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來(lái)兩年的凈收益分別為55萬(wàn)元和60萬(wàn)元，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在的價(jià)格上漲5%。該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。例：某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)其未來(lái)第一年的凈收益為24000元，未來(lái)五年每年的凈收益每年增加1000元，價(jià)格每年上漲3%，報(bào)酬率為9.5%。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)格。（此題的關(guān)鍵之處為求取前5年的收益價(jià)格時(shí)選擇對(duì)公式。）

+Vt/(1+r%)t

(一)概念：凈收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的純收益。排除了其他生產(chǎn)要素所產(chǎn)生的收益部分，而僅屬于房地產(chǎn)所帶來(lái)的收益1．潛在毛收入：是假定房地產(chǎn)在充分利用無(wú)空置狀態(tài)下可獲得的收入。2．有效毛收入：是由潛在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。3．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。4．運(yùn)營(yíng)費(fèi)率：運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比5．凈運(yùn)營(yíng)收益：簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益，是由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例(二)種類(lèi)實(shí)際凈收益：目前狀況下的收益客觀凈收益：合理使用狀態(tài)下的正常收益（有租約除外）有形凈收益：直接貨幣收益無(wú)形凈收益：商譽(yù)、實(shí)力6．稅前現(xiàn)金流量：是從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的數(shù)額（書(shū)234頁(yè)概念）。7．期末轉(zhuǎn)售收益：是在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可以獲得的凈收益。三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例

(三)房地產(chǎn)凈收益測(cè)算的基本原理

：（1）潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)；（2）空置等造成的收人損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來(lái)計(jì)算；（3）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，是從估價(jià)角度出發(fā)的，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅；

234頁(yè)凈收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用1．基于租賃收入測(cè)算凈收益（基本公式）三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例其業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者是合二為一的，如旅館、娛樂(lè)中心、加油站等。一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入；二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益，如經(jīng)營(yíng)者的正常利潤(rùn)。例如：某餐館正常經(jīng)營(yíng)收入為100萬(wàn)元，費(fèi)用為36萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為24萬(wàn)元，則基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算房地產(chǎn)凈收益為40萬(wàn)元。注：基于租金收入測(cè)算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實(shí)際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。2．基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益特點(diǎn)年凈收益=年經(jīng)營(yíng)收入-年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例

(四)不同類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取

凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，一般包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。1．出租的房地產(chǎn)凈收益求取費(fèi)用的扣除視租約而定三、凈收益的確定第四章收益法1.出租的房地產(chǎn)2.營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)3.自用或尚未使用的房地產(chǎn)4.混合收益的房地產(chǎn)基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例

(四)不同類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的求取

凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。(需注意以下兩點(diǎn))A在實(shí)際求取時(shí)，維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)是否要扣除，應(yīng)在分析租賃契約的基礎(chǔ)上決定。如果保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租人負(fù)擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?；如果維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租人負(fù)擔(dān)，則出租人所得的租金就接近于凈收益，此時(shí)扣除的項(xiàng)目要相應(yīng)地減少。另外，如果租金中包含了為承租人無(wú)償提供使用水、電、燃?xì)?、空調(diào)、暖氣等，則要扣除水、電、燃?xì)狻⒖照{(diào)、暖氣等費(fèi)用。B還要考慮是否連同家具等房地產(chǎn)以外的物品一起出租，如果是，則租賃收入中包含了家具等的貢獻(xiàn)，這部分是否扣除，要視評(píng)估價(jià)值是否需要包含此部分的價(jià)值來(lái)定。1．出租的房地產(chǎn)凈收益求取三、凈收益的確定第四章收益法【思考題】有一建筑面積為1000m2的寫(xiě)字樓，其月毛租金水平為100元／m2，空置率為13％，租金損失為毛租金收入的2％，合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效租金收入的30％，試求該寫(xiě)字樓的凈收益?！舅伎碱}】對(duì)某商住樓其一層20間商鋪進(jìn)行評(píng)估，平均每間商鋪的月租金為2000元，年均空房率為20%，該營(yíng)業(yè)費(fèi)用平均每月花費(fèi)1萬(wàn)元；據(jù)調(diào)查，該地段同類(lèi)商鋪月租金為2500元，年均空租率為10%，正常營(yíng)業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的15％；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。試選用所給資料估算該商鋪的價(jià)值。（實(shí)際收益與客觀收益，263頁(yè)例7-28）（1）商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)：

凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)等。（2）工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：

凈收益為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用、產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤(rùn)等。（3）農(nóng)地：

凈收益是由農(nóng)地年產(chǎn)值扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、水利費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、農(nóng)具費(fèi)、人工費(fèi)、畜工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)，投資利息、農(nóng)業(yè)稅和農(nóng)業(yè)利潤(rùn)等。2．營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益求取三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例可采用市場(chǎng)比較法，比照同一市場(chǎng)上有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。3．自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益采取4．混合收益的房地產(chǎn)凈收益求取

對(duì)于現(xiàn)實(shí)中包含有上述多種收益類(lèi)型的房地產(chǎn)的凈收益的求取，可以把它看成是各種單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進(jìn)行綜合。三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（1）有形收益和無(wú)形收益（2）實(shí)際收益和客觀收益求取凈收益時(shí)有關(guān)收益的取舍房地產(chǎn)的收益有實(shí)際收益和客觀收益。實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，一般來(lái)說(shuō)它不能用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力等影響實(shí)際收益很大，如果將實(shí)際收益進(jìn)行資本化，會(huì)得到不切實(shí)際的結(jié)果。如某企業(yè)占用一宗交通便利的房地產(chǎn)，但由于經(jīng)營(yíng)不善，由收入減去費(fèi)用所得的結(jié)果可能為負(fù)數(shù)，這也不意味著該宗房地產(chǎn)無(wú)價(jià)值。相反的情形，如一個(gè)交通不便、環(huán)境不太好的賓館，但有特殊的關(guān)系能將一些會(huì)議、活動(dòng)指定在該賓館舉行，因此可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價(jià)值較高。（因此應(yīng)采用客觀收益）有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金（實(shí)際收益），租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。許多房地產(chǎn)在買(mǎi)賣(mài)時(shí)仍有未到期的租約，購(gòu)買(mǎi)者須尊重并履行這些租約的各項(xiàng)條款，這叫做附帶有租約的房地產(chǎn)或已出租的房地產(chǎn)?，F(xiàn)存租約的租金或高于或低于市場(chǎng)租金，這會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)租約的租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值就要高一些；相反，租約的租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值就要低一些。當(dāng)租約的租金與市場(chǎng)租金相差較大時(shí)，毀約的可能性也較大，這對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值也有影響。三、凈收益的確定第四章收益法【綜合思考題】某商場(chǎng)的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計(jì)，該商店共有兩層，每層可出租面積各為200平方米。一層于2002年10月1日租出，租期為5年，可出租面積的月租金為180元每平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元每平方米和120元每平方米，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25％。該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％。試估算該商場(chǎng)2005年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。

(1)要測(cè)算2005年的正常價(jià)格，將估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)在05年，因?yàn)閺?2年10月1日開(kāi)始出租，租期為5年。因此，05年后剩余租期為2年，即06年、07年，從08年后認(rèn)為是空置；(2)因?yàn)橐獪y(cè)算05的價(jià)格，所以剩余期限為40-4年＝36年；(3)從下面現(xiàn)金流量圖很容易得出A1和A2值；A為36萬(wàn)元，t＝2年，n為36年。圖的表示07.10.109.10.108.10.1V05.10.106.10.140年32.40萬(wàn)元32.40萬(wàn)元36萬(wàn)元36萬(wàn)元36萬(wàn)元商店一層價(jià)格的估算：租約期內(nèi)年凈收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（萬(wàn)元）租約期外年凈收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（萬(wàn)元）商店二層價(jià)格的估算：年凈收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（萬(wàn)元）＝229.21（萬(wàn)元）該商店的正常價(jià)格＝商店一層的價(jià)格＋商店二層的價(jià)格＝375.69＋229.21＝604.90（萬(wàn)元）某公司3年前與該寫(xiě)字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2，約定租賃期為10年，月租金固定不變，為75元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似寫(xiě)字樓的月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。

分析：承租人約定租金與市場(chǎng)類(lèi)似寫(xiě)字樓的租金差值，可視為承租人的凈收益。承租人目前的權(quán)益價(jià)值，即為剩余租期的現(xiàn)值。從題意也可以得出：(1)n＝剩余租期＝10－3＝7年(2)年凈收益A＝(100-75)×500×12＝15萬(wàn)元(3)Y＝折現(xiàn)率＝10%(4)計(jì)算＝73.03萬(wàn)元

(五)凈收益流模式類(lèi)型：1.每年基本上固定不變；2.每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；3.每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減；4.其他有規(guī)則的變動(dòng)情形（如呈指數(shù)增長(zhǎng)等）。三、凈收益的確定第四章收益法運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，在求取估價(jià)對(duì)象的凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的凈收益在過(guò)去和現(xiàn)在的變動(dòng)情況，以及未來(lái)可獲得收益期限，確定估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，并判斷未來(lái)凈收益屬于下列哪種類(lèi)型：基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例每年基本上固定不變的凈收益的求取方法實(shí)際估價(jià)中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有下列3種：調(diào)查估價(jià)對(duì)象過(guò)去3—5年的凈收益，求均值（過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)3—5年的凈收益，求均值（未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）預(yù)測(cè)未來(lái)3-5年凈收益，利用報(bào)酬資本化公式求A值。（未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法）最合理三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例預(yù)測(cè)未來(lái)3-5年凈收益，利用報(bào)酬資本化公式求A值。（未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法，可視為一種加權(quán)平均數(shù)）三、凈收益的確定第四章收益法公式為：基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例三、凈收益的確定第四章收益法例：某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別是25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。求取A值:(1)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法求A值：

A＝(25＋26＋24＋25)/4＝25萬(wàn)元(2)利用資本化公式計(jì)算A值:＝25.02萬(wàn)元

基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例三、凈收益的確定第四章收益法計(jì)算收益價(jià)格V按A值固定不變計(jì)算V＝244.67萬(wàn)元基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例

(六)收益年限的確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自然壽命法律規(guī)定（如土地使用權(quán)法定最高年限）合同約定（如租賃合同約定的租賃期限）房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定一般情況下，估價(jià)對(duì)象的收益期為房地產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，其中土地的收益期限為土地使用剩余年限。收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。一般是根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余期限來(lái)確定。

考慮因素三、凈收益的確定第四章收益法建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間。土地使用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地使用權(quán)期限結(jié)束的時(shí)間?；驹碛?jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例

(六)收益年限的確定1．對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)綜合確定收益年限。然后選用有限年的收益法計(jì)算公式。注意凈收益中不扣除會(huì)計(jì)上的建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。（壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)建、設(shè)備、裝飾裝修等折舊費(fèi)應(yīng)該扣除）三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例

2．對(duì)于房地合成體的估價(jià)對(duì)象對(duì)于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的就根據(jù)土地使用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)。

對(duì)于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的以建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定未來(lái)可獲收益的年限，選用有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不扣除建筑物折舊費(fèi)和土地?cái)偺豳M(fèi)；然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。三、凈收益的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例

2．對(duì)于房地合成體的估價(jià)對(duì)象對(duì)于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的對(duì)于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的三、凈收益的確定第四章收益法建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用年限收益期限土地使用年限短于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命情況建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用年限收益期限剩余土地使用時(shí)間土地使用年限長(zhǎng)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命情況基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（一）概念與內(nèi)涵：

報(bào)酬率也稱(chēng)為回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益（內(nèi)部報(bào)酬率）同性質(zhì)的比率。內(nèi)涵：一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的含義與區(qū)別。投資回收：是指投入資本的收回，即保本。投資回報(bào)：是指所投入資本全部收回以后的額外所得，即報(bào)酬。例：銀行存款，投資回收是本金的收回，投資回報(bào)是得到的利息。報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是投資回報(bào)與所投入資本的比率。

四、報(bào)酬率的確定第四章收益法可以將購(gòu)買(mǎi)收益性房地產(chǎn)看成投資行為，所需投入資本即是房地產(chǎn)價(jià)格，試圖獲取收益是預(yù)期房地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)生的凈收益。報(bào)酬率本質(zhì)是投資收益率。它與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)。報(bào)酬率＝投資回報(bào)/所投入的資本基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（二）報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)它是一種投資的收益率，收益率同投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大者的收益率也高，反之則低。在一個(gè)完善的市場(chǎng)中，投資者之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是：要獲取較高的收益，就意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)；或者有較大的風(fēng)險(xiǎn)，投資者必然要求有較高的收益，即只有有較高收益的吸引，投資者才愿意做有較大風(fēng)險(xiǎn)的投資。所以，從全社會(huì)來(lái)看，收益率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大者的收益率也高，反之則低。例如，將資金存入國(guó)家銀行，風(fēng)險(xiǎn)小，但利息率低，收益也就低；而將資金用于投機(jī)冒險(xiǎn)，收益率高，但風(fēng)險(xiǎn)也大。

房地產(chǎn)的報(bào)酬率的求取實(shí)際上應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。四、報(bào)酬率的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（二）報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)★兩宗房地產(chǎn)凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)凈收益獲取的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的收益率高，另一宗房地產(chǎn)的的凈收益獲取的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的收益率低，由此，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高?！锊煌貐^(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險(xiǎn)不同，報(bào)酬率是不盡相同的。因此，在估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的資本化率數(shù)值四、報(bào)酬率的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（三）報(bào)酬率求取的方法1．市場(chǎng)提取法(市場(chǎng)比較法)

是通過(guò)搜集市場(chǎng)上相類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，反求出報(bào)酬率的方法。2．安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（累加法）以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率的方法。安全利率又稱(chēng)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。報(bào)酬率=安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值=投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠四、報(bào)酬率的確定第四章收益法3．投資收益率排序插入法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例1.市場(chǎng)提取法市場(chǎng)提取法是通過(guò)搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。例如：（1）在的情況下，是通過(guò)v來(lái)求取r，即可以采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益與其成交價(jià)格的比率作為資本化率。例：可比實(shí)例凈收益(萬(wàn)元/年)價(jià)格(萬(wàn)元)報(bào)酬率＝A/V(%)11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8簡(jiǎn)單算術(shù)平均值12.1在V＝A/Y(A固定不變，收益期無(wú)限年限情況)，Y＝A/V。六個(gè)可比實(shí)例及相關(guān)資料1.市場(chǎng)提取法（2）在的情況下，是通過(guò)此公式來(lái)求取r。具體是先采用試錯(cuò)法，計(jì)算到一定精度后再采用線性?xún)?nèi)插法求取，即r是通過(guò)試錯(cuò)法與線性?xún)?nèi)插法相結(jié)合的方法來(lái)求取。具體在書(shū)中246頁(yè)講解（3）在的情況下，通過(guò)來(lái)求取r2.安全利率（無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率）累加法報(bào)酬率＝安全利率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來(lái)的優(yōu)惠

風(fēng)險(xiǎn)投資報(bào)酬率投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率低風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)部分2.安全利率累加法

(1)完全無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資在現(xiàn)實(shí)中難以找到，對(duì)此可以選用同一時(shí)期的一年定期存款法定利率（或一年期國(guó)債利率）去代替安全利率。(2)投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償是指投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，必然要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償，否則不會(huì)投資。投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償就變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資一年定期存款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償；(3)管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資一年定期存款的管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償；(4)缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資一年定期存款的缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償；(5)投資帶來(lái)的優(yōu)惠變?yōu)橥顿Y估價(jià)對(duì)象相對(duì)于投資一年定期存款所帶來(lái)的優(yōu)惠。是指由于投資房地產(chǎn)獲得的某些額外的好處，如：易于獲得融資（可抵押貸款），從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。3.投資收益率排序插入法（1）調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其收益率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料;例如各類(lèi)存款利率、債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率等；

（2）將所搜集的不同類(lèi)型投資的收益率按從低到高的順序排列;9％8％7％6％5％4％3％2％1％投資類(lèi)型及其風(fēng)險(xiǎn)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所處位置報(bào)酬率應(yīng)落入的區(qū)域報(bào)酬率3.投資收益率排序插入法（3）將估價(jià)對(duì)象與這些類(lèi)型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較;（4）根據(jù)根據(jù)對(duì)象分析程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的收益率，從而就確定出了所要求的報(bào)酬率。（一）直接資本化法的含義及基本公式利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的常用公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益/資本化率收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=年收益*收益乘數(shù)直接資本化法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的某種收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。未來(lái)某一年的某種收益通常是采用未來(lái)第一年的收益，而年收益的種類(lèi)有毛祖金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：資本化率=年收益/價(jià)格基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例五、收益法的直接資本化法的計(jì)算公式（二）幾種收益乘數(shù)法五、收益法的直接資本化法的計(jì)算公式第四章收益法1.毛租金倍數(shù)法年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；2.潛在毛收入倍數(shù)法；3.有效毛收入倍數(shù)法；4.凈收益倍數(shù)法；1、毛租金乘數(shù)法毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年或者某一個(gè)月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。房地產(chǎn)價(jià)值＝毛租金×毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)＝價(jià)格/毛租金毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)：(1)方便易行；(2)客觀性強(qiáng)；(3)累計(jì)誤差小。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)：(1)忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入；(2)忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)的差異。毛租金乘數(shù)法適用于土地或者出租類(lèi)型的住宅(特別是公寓)的估價(jià)。基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（二）幾種收益乘數(shù)法五、收益法的直接資本化法的計(jì)算公式第四章收益法1.毛租金倍數(shù)法年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；2.潛在毛收入倍數(shù)法；3.有效毛收入倍數(shù)法；4.凈收益倍數(shù)法；2、潛在毛收入乘數(shù)法潛在毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的潛在毛收入乘以相應(yīng)的潛在毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。房地產(chǎn)價(jià)值＝潛在毛收入×潛在毛收入乘數(shù)潛在毛收入乘數(shù)＝價(jià)格/潛在毛收入潛在毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)：比毛祖金收入法相對(duì)全面一些，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入。潛在毛收入乘數(shù)法的缺點(diǎn)：

忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)的差異。潛在毛收入乘數(shù)法適用于估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)?；驹碛?jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（二）幾種收益乘數(shù)法五、收益法的直接資本化法的計(jì)算公式第四章收益法1.毛租金倍數(shù)法年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；2.潛在毛收入倍數(shù)法；3.有效毛收入倍數(shù)法；4.凈收益倍數(shù)法；4、凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的凈收益乘以相應(yīng)的凈收益乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。房地產(chǎn)價(jià)值＝凈收益×凈收益乘數(shù)凈收益乘數(shù)＝價(jià)格/凈收益凈收益乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)：能夠提供可靠的價(jià)值測(cè)算。凈收益乘數(shù)法的缺點(diǎn)：

由于凈收益乘數(shù)和資本化率是互為倒數(shù)關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（二）幾種收益乘數(shù)法五、收益法的直接資本化法的計(jì)算公式第四章收益法1.毛租金倍數(shù)法年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；2.潛在毛收入倍數(shù)法；3.有效毛收入倍數(shù)法；4.凈收益倍數(shù)法；3、有效毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年的有效毛收入乘以相應(yīng)的有效毛收入乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。房地產(chǎn)價(jià)值＝有效毛收入×有效毛收入乘數(shù)有效毛收入乘數(shù)＝價(jià)格/有效毛收入有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)：（1）考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入；（2）考慮了房地產(chǎn)的空置率。有效毛收入乘數(shù)法的缺點(diǎn)：

忽略了不同房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)的差異。有效毛收入乘數(shù)法適用于粗略的估價(jià)，尤其是估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)空置率差異較大時(shí)?；驹碛?jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（1）都可采用市場(chǎng)提取法通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求得年收益和價(jià)格來(lái)求取六、資本化率和收益乘數(shù)的確定第四章收益法（2）綜合資本化率=凈收益率/有效毛收入乘數(shù)（見(jiàn)250-251頁(yè)推導(dǎo)）（3）資本化率與報(bào)酬率的關(guān)系（見(jiàn)“資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系”）（4）投資組合技術(shù)求?。ㄒ?jiàn)“土地與建筑物組合”和“抵押貸款與自由資金組合”）基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例資本化率的類(lèi)型1、綜合資本化率應(yīng)用于評(píng)估復(fù)合房地產(chǎn)時(shí)所采用的資本化率。所對(duì)應(yīng)的凈收益是土地和建筑物產(chǎn)生的年凈收益之和。2、建筑物資本化率運(yùn)用收益還原法評(píng)估建筑物時(shí)所采用的資本化率。所對(duì)應(yīng)的凈收益也是建筑物的年凈收益。3、土地資本化率運(yùn)用收益還原法評(píng)估土地時(shí)所采用的資本化率。所對(duì)應(yīng)的凈收益是土地的年凈收益，這個(gè)凈收益不應(yīng)包括其他方面帶來(lái)的部分。六、資本化率的確定第四章收益法在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用最廣泛的三種資本化率是：綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本化率。

(組合技術(shù)中的一種)基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例（4）利用土地與建筑物的資本化率求綜合資本化率式中：ro—綜合資本化率；

rL—土地資本化率；

rB—建筑物資本化率；

VL—土地價(jià)值；

VB—建筑物價(jià)值。六、資本化率的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例

ro=L·rL+B·rB式中：L—土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；

B—建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，

L＋B=100％【例5-12】某宗房地產(chǎn)，土地價(jià)值占總價(jià)值的30％，土地資本化率為7％，建筑物資本化率為9％，試求綜合資本化率?！窘狻坑深}意：

ro

=30％×7％＋（1－30％）×9％

=8.4％六、資本化率的確定第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例七、報(bào)酬率與資本化率第四章收益法資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系相同點(diǎn)：資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。不同點(diǎn)：（1）資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率；報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。（2）資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率（通常是未來(lái)第一年的凈收益除以?xún)r(jià)格來(lái)計(jì)算），僅僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確的表示獲利能力；報(bào)酬率則是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求取未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值的比率。（3）資本化率不區(qū)分凈收益流模式，在所有情況下的未來(lái)第一年的凈收益與價(jià)格的比率（A/V）都是資本化率；報(bào)酬資本化法中，凈收益流模式不同，具體公式也不同?；驹碛?jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例七、報(bào)酬率與資本化率第四章收益法資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系相同點(diǎn)：資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。不同點(diǎn)：（1）資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率；報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。（2）資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率（通常是未來(lái)第一年的凈收益除以?xún)r(jià)格來(lái)計(jì)算），僅僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確的表示獲利能力；報(bào)酬率則是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求取未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值的比率。（3）資本化率不區(qū)分凈收益流模式，在所有情況下的未來(lái)第一年的凈收益與價(jià)格的比率（A/V）都是資本化率；報(bào)酬資本化法中，凈收益流模式不同，具體公式也不同。（4）資本化率與凈收益本身的變化，與收益期限長(zhǎng)短等有直接關(guān)系；報(bào)酬率與凈收益本身變化、收益期限長(zhǎng)短無(wú)直接關(guān)系。基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較七、報(bào)酬率與資本化率第四章收益法資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系例：某宗房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益流見(jiàn)下表，假定報(bào)酬率為10%，請(qǐng)求取其資本化率。表1某宗房地產(chǎn)未來(lái)凈收益流年份12345凈收益（元）500052505600585065000解：先求取該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為其未來(lái)各年凈收益的現(xiàn)值之和，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表2。其資本化率為未來(lái)第一年的凈收益與價(jià)值的比率，即R=5000/57447.17=8.70%

表2某宗房地產(chǎn)未來(lái)凈收益的現(xiàn)值年份12345合計(jì)凈收益（元）500052505600585065000現(xiàn)值（元）4545.454338.844207.363995.6340359.8957447.17（一）直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

八、報(bào)酬資本化法與直接資本化法的比較第四章收益法優(yōu)點(diǎn)：1.不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的某種收益；2.資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好的反映市場(chǎng)的實(shí)際情況；3.計(jì)算過(guò)程簡(jiǎn)單。缺點(diǎn)：對(duì)可比實(shí)例的依賴(lài)很強(qiáng)。如要求類(lèi)似房產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對(duì)象的收益變化相同，否則估價(jià)結(jié)果有誤。（二）報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1.指明房地產(chǎn)的價(jià)值是未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，既是預(yù)期原理最形象表述，又考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有強(qiáng)理論基礎(chǔ)；2.每期的凈收益或現(xiàn)金流量明確，直觀并容易理解；3.由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相近的，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)求取報(bào)酬率，而通過(guò)與其他投資的同等風(fēng)險(xiǎn)的收益率也可求出適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率。缺點(diǎn)：預(yù)測(cè)未來(lái)各期凈收益，需估價(jià)師主觀判斷，且簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合實(shí)際。思考：方法選擇？（一）投資組合收益率法包括:抵押貸款與自有資金的組合土地與建筑物的組合1、抵押貸款與自有資金的組合時(shí)九、收益法的派生方法第四章收益法房地產(chǎn)價(jià)格×資本化率＝抵押貸款額×抵押貸款利率＋自有資金額×自有資金收益率rM─抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例[例5-13]某房地產(chǎn)，在其購(gòu)買(mǎi)中通常抵押貸款占7成，抵押貸款的年利率為8%，自有資金的年收益率為15%，則該房地產(chǎn)的資本化率為多少？[例5-14]某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)者的自有資金為5萬(wàn)元，自有資金要求的年收益率為12%，抵押貸款的年利率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為多少？九、收益法的派生方法第四章收益法基本原理計(jì)算公式（報(bào)酬資本化法）凈收益報(bào)酬率直接資本化法資本化率Y與R比較計(jì)算方法比較派生方法運(yùn)用舉例

2.土地與建筑物的組合九、收益法的派生方法第四章收益法式中：ro—綜合資本化率；

rL—土地資本化率；

rB—建筑物資本化率；

VL