2023年房地產(chǎn)估價(jià)師原理與方法考試真題及答案

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師原理與方法考試真題及答案

一、單選題

1.用距離來評(píng)價(jià)某宗房地產(chǎn)的交通便捷程度時(shí)，一般不宜采用的距離是（）。

A空間直線距離

B交通路線距離

C交通時(shí)間距離

D經(jīng)濟(jì)距離

【答案】A

【解析】空間直線距離是指兩地之間的直線長(zhǎng)度，是最簡(jiǎn)單、最基礎(chǔ)、易獲得的距離。但在路網(wǎng)不夠

發(fā)達(dá)、有河流阻隔、地形復(fù)雜（如山城）等情況下，空間直線距離往往會(huì)失去意義，

不能反映交通便利程度。

2.市場(chǎng)比較法估價(jià)中需對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例狀況應(yīng)是

（）的狀況。

A委托估價(jià)時(shí)

B成交價(jià)格對(duì)應(yīng)

C價(jià)值時(shí)點(diǎn)

D成交日期

【答案】B

【解析】可比實(shí)例狀況應(yīng)是其成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的狀況，而不是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)或估價(jià)作業(yè)期間的狀

況。因?yàn)樵趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)或估價(jià)作業(yè)期間，可比實(shí)例狀況可能發(fā)生了變化，而在此之前

的成交價(jià)格通常不反映這種變化。

3.某成片荒地面積lkm2,進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，建設(shè)成本及管理費(fèi)

用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%,開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可

轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元向、

A310.61

B321.60

C477.87

D494.77

【答案】C

【解析】投資利息=3*[（1+7.2%）0.5-1]=0.1061229853億元

該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本=（3+0.1061229853）*108/（1*65%*106）=477.87元/m）

二、多選題

1.房地產(chǎn)司法處置估價(jià)中，人民法院為（）0

A估價(jià)委托人

B估價(jià)當(dāng)事人

C估價(jià)利害關(guān)系人

D估價(jià)報(bào)告使用人

E估價(jià)對(duì)象權(quán)利人

【答案】ABD

【解析】房地產(chǎn)司法處置估價(jià)中，人民法院是估價(jià)委托人，估價(jià)委托人屬于估價(jià)當(dāng)事人之

一；人民法院也是估價(jià)報(bào)告使用人。

2.下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況的有（）□

A房屋已被列入征收范圍中

B房屋已滅失

C房地產(chǎn)有租約限制

D房屋位于頂樓

E房地產(chǎn)建設(shè)手續(xù)不齊全

【答案】ACE

【解析】B屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況；D屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況。

3.下列原因引起的房地產(chǎn)保值增值，屬于房地產(chǎn)自然增值的有（）o

A裝飾裝修改造

B通貨膨脹

C需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

D改進(jìn)物業(yè)管理

E周圍環(huán)境改善

【答案】CE

【解析】需求增加、外部經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)利用限制改變導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值增加，屬于房地產(chǎn)自然增值；

通貨膨脹導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，屬于房地產(chǎn)保值；對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良導(dǎo)致的

房地產(chǎn)價(jià)值增加，屬于房地產(chǎn)投資增值。

4.房地產(chǎn)征用需要估價(jià)的內(nèi)容有（）o

A被征收房地產(chǎn)的價(jià)值

B征用房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失

C被征用房地產(chǎn)的價(jià)值損失

D房屋征收社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

E征用房地產(chǎn)造成的搬遷費(fèi)用

【答案】BCE

【解析】在房地產(chǎn)征收和征用中，不僅需要評(píng)估相關(guān)構(gòu)筑物和附屬設(shè)施的價(jià)值或價(jià)值損失，通常還需要

評(píng)估因征收、征用房地產(chǎn)造成的搬遷費(fèi)用（如機(jī)器設(shè)備的拆除、運(yùn)輸和重新安裝調(diào)試等費(fèi)用）、臨時(shí)安置

費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失，以及雖未到使用壽命但不可繼續(xù)利用的動(dòng)產(chǎn)殘余

價(jià)值等。

5.房地產(chǎn)承租人經(jīng)出租人同意，將承租房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給第三人，為評(píng)估承租人可獲得多少權(quán)

利金提供估價(jià)服務(wù)，應(yīng)評(píng)估承租房地產(chǎn)（）。

A完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

B出租人權(quán)益價(jià)值

C承租人權(quán)益價(jià)值

D租賃權(quán)價(jià)值

E抵押權(quán)價(jià)值

【答案】CD

【解析】針對(duì)承租人，應(yīng)評(píng)估承租房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價(jià)值和租賃權(quán)價(jià)值，其他選項(xiàng)和題

干均不符合。

6.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，屬于鑒證性估價(jià)的是（）o

A為國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行的估價(jià)

B為個(gè)人出租房地產(chǎn)確定掛牌價(jià)進(jìn)行的估價(jià)

C為商業(yè)銀行確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行的估價(jià)

D為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)買開發(fā)用地確定報(bào)價(jià)進(jìn)行的估價(jià)

E為出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明進(jìn)行的估價(jià)

【答案】ACE

【解析】鑒證性估價(jià)一般是估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果供委托人給第三方使用或說服第三■方，起著價(jià)值價(jià)格

證明作用的估價(jià)，如借款人委托的房地產(chǎn)抵押估價(jià)，用于上市公司關(guān)聯(lián)交易的估價(jià)，

為出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明的估價(jià)。

咨詢性估價(jià)一般是估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果僅供委托人自己使用，為其作出相關(guān)決策或判斷提

供參考依據(jù)的估價(jià)，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價(jià)、購買房地產(chǎn)確定出價(jià)服務(wù)的估價(jià)。

B和D都屬于咨詢性估價(jià)。

7.下列房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格影響因素，屬于房地產(chǎn)外部因素的有（）?

A人口因素

B經(jīng)濟(jì)因素

C區(qū)位因素

D社會(huì)因素

E心理因素

【答案】ABDE

【解析】這是根據(jù)內(nèi)外有別，把房地產(chǎn)價(jià)值價(jià)格影響因素先分為房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)

外部因素兩大類，然后進(jìn)行細(xì)分。

房地產(chǎn)自身因素是構(gòu)成房地產(chǎn)自身狀況的因