計算比較房地產價值-選取可比實例（房地產估價課件）

比較法搜集交易實例搜集大量交易實例的必要性、途徑、要求、建立交易實例庫選取可比實例選取可比實例的必要性、數量要求、質量要求、應注意的其他問題建立比較基礎統(tǒng)一財產范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負擔、統(tǒng)一計價方式交易情況修正交易情況修正的含義、造成成交價偏離正常價格的因素、交易情況修正的方法市場狀況調整市場狀況調整的含義、市場狀況調整的方法房地產狀況調整房地產狀況調整的含義、內容、思路和步驟、方法計算比較價值計算單個可比實例的比較價值、計算最終的比較價值選取可比實例的必要性從交易實例中選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。將這些符合一定條件、可以作為參照比較的交易實例稱為可比實例。比較法搜集交易實例搜集大量交易實例的必要性、途徑、要求、建立交易實例庫選取可比實例選取可比實例的必要性、數量要求、質量要求、應注意的其他問題建立比較基礎統(tǒng)一財產范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負擔、統(tǒng)一計價方式交易情況修正交易情況修正的含義、造成成交價偏離正常價格的因素、交易情況修正的方法市場狀況調整市場狀況調整的含義、市場狀況調整的方法房地產狀況調整房地產狀況調整的含義、內容、思路和步驟、方法計算比較價值計算單個可比實例的比較價值、計算最終的比較價值選取可比實例的數量要求從理論上講，選取的可比實例越多越好。從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。比較法搜集交易實例搜集大量交易實例的必要性、途徑、要求、建立交易實例庫選取可比實例選取可比實例的必要性、數量要求、質量要求、應注意的其他問題建立比較基礎統(tǒng)一財產范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負擔、統(tǒng)一計價方式交易情況修正交易情況修正的含義、造成成交價偏離正常價格的因素、交易情況修正的方法市場狀況調整市場狀況調整的含義、市場狀況調整的方法房地產狀況調整房地產狀況調整的含義、內容、思路和步驟、方法計算比較價值計算單個可比實例的比較價值、計算最終的比較價值選取可比實例的質量要求可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估結果的準確性，應符合以下4個要求：（1）可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產；（2）可比實例的交易方式應適合估價目的；（3）可比實例的成交日期應盡接近價值時點；（4）可比實例的成交價格應盡量為正常價格。選取可比實例的質量要求（1）可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產類似房地產是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規(guī)模、建筑結構、檔次、權利性質等方面與估價對象相同或者相似的房地產選取可比實例的質量要求具體要求選取的房地產符合下列6個條件：①在區(qū)位上應與估價對象處在同一供求范圍內。具體地說，可比實例與估價對象應為同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)。②在用途上應與估價對象的用途相同。這里的用途相同主要指大類用途相同，如果能做到小類用途也相同則更好。③在權利上應與估價對象的權利性質相同。國有土地與集體土地的權利性質不同；出讓土地使用權與劃撥土地使用權的權利性質不同；商品住宅與經濟適用住房、房改所購住房的權利性質不同。選取可比實例的質量要求④在檔次上應與估價對象的檔次相當。檔次是指按照一定標準，如裝飾裝修、設備(如電梯、空調、智能化)、環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度分成的不同等級，賓館劃分的五星級、四星級、三星級，寫字樓劃分的甲級、乙級。住宅：獨棟別墅、聯(lián)排別墅、酒店式公寓、一般公寓、普通住宅⑤在規(guī)模上應與估價對象的規(guī)模相當。⑥在建筑結構上應與估價對象的建筑結構相同。大類建筑結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構。選取可比實例的質量要求（2）可比實例的交易方式應與估價目的吻合抵押、折價、變賣、房屋征收補償等目的的估價，多數是要求選取買賣實例為可比實例。而且一般應選取協(xié)議方式的買賣實例。選取土地使用權出讓實例為可比實例時，一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例。（價格低且不符合法定方式）（3）可比實例的成交日期應盡量接近價值時點——相隔一年如果房地產市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可選為可比實例；如果房地產市場變化快，此期限應縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。（4）可比實例的成交價格應盡量為正常價格要求可比實例的成交價格是正常價格，或者能夠修正為正常價格。選取可比實例的質量要求【分析】實例A：不適合作為比較實例。因其為鋼混結構綜合大樓，房屋結構和使用性與待估房地產不同。實例B：不適合做比較實例。因其出售時間為2年前，距今相差較長，不符合與待估對象時間相近的要求。實例C：適合作為比較實例。其各種條件和待估房地產的條件基本相符，是較為理想的評估實例。實例D：不適合作為比較實例。因其地區(qū)級別為5級，與待估房地產的地區(qū)級別相差太大。實例E：不適合作為比較實例。因其評估的目的為抵押而不是出售，抵押價值不能作為買賣價格來做評估的比較依據。比較法搜集交易實例搜集大量交易實例的必要性、途徑、要求、建立交易實例庫選取可比實例選取可比實例的必要性、數量要求、質量要求、應注意的其他問題建立比較基礎統(tǒng)一財產范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費負擔、統(tǒng)一計價方式交易情況修正交易情況修正的含義、造成成交價偏離正常價格的因素、交易情況修正的方法市場狀況調整市場狀況調整的含義、市場狀況調整的方法房地產狀況調整房地產狀況調整的含義、內容、思路和步驟、方法計算比較價值計算單個可比實例的比較價值、計算最終的比較價值選取可比實例應注意的其他問題選取可比實例時，一般是指估價對象為房地的，應選取類似房地的交易實例；估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例。選取可比實例應注意的其他問題選取可比實例還有“分配法”如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，