房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)評估（房地產(chǎn)估價課件）

房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)評估方法選擇、數(shù)據(jù)測算目錄/Contents12案例簡介評估過程案例簡介/014案例概況****公司于2004年9月10日開業(yè)，注冊資本1080萬元，由五個浙江人投資入股，公司類型為有限責任公司。企業(yè)稅務(wù)登記證經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、物業(yè)管理服務(wù)、商鋪租賃。該企業(yè)開發(fā)建設(shè)的溫州商貿(mào)小商品市場一期工程總規(guī)劃占地面積97畝，土地面積64602平方米，建筑面積86618.5平方米，已經(jīng)預(yù)售面積69898.91平方米。5動工時間2005年7月竣工時間2007年11月。由31棟樓房組成。2004—2007年主營業(yè)務(wù)收入119,400,075.89元，主營業(yè)務(wù)成本88,310,726.33元，毛利率26.04%，利潤總額69,613,710.88元，利潤率19.3%。案例概況評估過程/027涉稅信息采集發(fā)改部門開發(fā)項目批準文號、建設(shè)單位、批復(fù)項目等信息規(guī)劃部門建設(shè)部門土地部門開發(fā)項目名稱性質(zhì)、占地面積、建筑面積等信息施工許可證書編號、工程名稱、工程概算等信息土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息、土地成交價格等信息1、信息采集8涉稅信息采集房產(chǎn)管理部門房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱、房產(chǎn)位置、建筑面積等信息地稅部門銀行和金融機構(gòu)媒體開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅計稅收入信息和施工企業(yè)的納稅信息公積金貸款購房情況、開發(fā)企業(yè)銀行資金等信息樓市開盤廣告和房屋價格等信息1、信息采集9篩選企業(yè)所得稅納稅評估對象，要依據(jù)稅收宏觀分析、行業(yè)利潤率、行業(yè)貢獻率和行業(yè)稅負等數(shù)據(jù)，結(jié)合企業(yè)所得稅評估指標及其預(yù)警值和稅收管理員掌握的納稅人實際情況，參照納稅人所屬行業(yè)、經(jīng)濟類型、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營期、信用等級等因素進行全面、綜合的審核對比分析。2.確定評估對象疑點1、收入方面一是審核該戶歷年納稅評估數(shù)據(jù)信息采集表，發(fā)現(xiàn)該公司個別房產(chǎn)售價低。

疑點一：是否存在關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入的問題？

疑點1、收入方面二是審核該戶歷年財務(wù)會計報表發(fā)現(xiàn)該戶預(yù)收賬款金額較大。疑點二：是否存在預(yù)收款項未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入的問題？疑點1、收入方面三是審核該戶歷年財務(wù)會計報表發(fā)現(xiàn)預(yù)繳企業(yè)所得稅與預(yù)計利潤差別大。疑點三：是否存在未按規(guī)定預(yù)計利潤率結(jié)轉(zhuǎn)的問題？疑點2、成本方面：一是根據(jù)外通提供的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的共性特點（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利潤）而20%的灰色支出往往通過加大建安成本的做法。疑點四：是否存在建安成本重復(fù)入賬，甲供材重復(fù)進入開發(fā)成本的問題？疑點2、成本方面：二是根據(jù)外通提供的招商引資企業(yè)存在財政補貼的現(xiàn)象。疑點五：是否存在政府返還款未計入收入的問題？疑點2、成本方面：三是審核該戶歷年財務(wù)會計報表發(fā)現(xiàn)預(yù)繳的營業(yè)稅金較多。疑點六：是否存在收入費用配比方面的問題。疑點3、費用方面：一是審核該戶歷年財務(wù)會計報表和納稅評估采集表發(fā)現(xiàn)工資、業(yè)務(wù)招待費數(shù)額較大。疑點七：是否存在工資、業(yè)務(wù)宣傳費超標準列支費用的問題？疑點3、費用方面：二是審核納稅申報表發(fā)現(xiàn)2006年、2007年營業(yè)外支出數(shù)額較大。疑點八：是否存在稅法不允許列支的項目？184.約談舉證制作約談通知書

就其真實性在加強所得稅政策宣傳的基礎(chǔ)上與納稅人實施約談，提醒納稅人按照疑點認真開展自查，在保證國家稅收應(yīng)收盡收的同時，避免其遭受損失。191、工資超標準列支56029元。2、福利費超標準列支2365.01元。3、業(yè)務(wù)招待費超標準列支2,989,90.07元。4.約談舉證企業(yè)通過自查，發(fā)現(xiàn)補報了如下問題：評估過程5.實地核查1、實際毛利額與預(yù)計毛利額的差異在本年度應(yīng)調(diào)整增加應(yīng)納稅所得額的差異數(shù)3,740,873.74元。

2、在營業(yè)外支出列支贊助費等支出125,900元。

3、在營業(yè)外支出列支罰款、滯納金103,885.92元。

調(diào)增事項

評估過程5.實地核查4、在管理費用中列支關(guān)聯(lián)企業(yè)物業(yè)管理公司電費323,452.38元。5、在管理費用中列支支付其他管理費29,700元。6、在管理費用中列支個人土地登記證費用839.55元。調(diào)增事項

22調(diào)減事項1、本期預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加、一期應(yīng)繳土地增值稅累計發(fā)生8,649,484.66元，2004-2007年度已配比7,766,377.77元，少列配比883,106.89元。2、在開發(fā)成本列支開辦費586,836元（已調(diào)出）。3、在開發(fā)成本列支期間費用293,261.93元（已調(diào)出）。5.實地核查調(diào)減事項

補稅6,067,748.69元236.評估處理合計應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額3,171,982.85元依據(jù)實地核查的問題，加上企業(yè)自查補報情況，房地產(chǎn)稅收業(yè)務(wù)評估作

業(yè)方案要點、方案編制目錄/Contents12方案要點方案編制方案要點/0127納稅評估是稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人報送的納稅申報資料，以及日常掌握的各種涉稅信息資料，按照一定的程序、方法，運用一定的手段和方法，對納稅人在一定期間內(nèi)履行納稅義務(wù)的情況及有關(guān)涉稅事項，進行系統(tǒng)的審核、分析、確認和評價，及時發(fā)現(xiàn)、糾正和處理納稅申報行為中的異常情況，促使納稅人依法申報納稅的管理活動。28TextTextTextText（1）普遍將年度評估和項目評估對立（企業(yè)所得稅納稅人按年進行納稅評估）（2）缺乏統(tǒng)一的可信的同業(yè)納稅評估指標峰值（3）房地產(chǎn)企業(yè)基本信息檔案缺乏現(xiàn)存問題29TextTextTextText（4）收集第三方信息的途徑不暢。（5）房地產(chǎn)稅收政策宣傳少、業(yè)務(wù)培訓(xùn)不到位。（表現(xiàn)為內(nèi)部和外部兩方面）（6）存在疏與管理，淡化責任的行政不作為現(xiàn)象?，F(xiàn)存問題30(1)要明確納稅評估與稅收宏觀分析和行業(yè)稅負監(jiān)控的關(guān)系；(2)處理好按戶綜合評估與分稅種評估的關(guān)系；(3)納稅評估工作要與優(yōu)化納稅服務(wù)相結(jié)合；(4)評估工作的分工要結(jié)合實際，因地制宜；方案要點TEAMWORK31(5)評估工作要做到人機結(jié)合；(6)要盡量拓寬評估信息的來源和采集渠道；(7)所得稅對不同納稅主體，可能會出現(xiàn)稅率上的差別；(8)明確稅費與房地產(chǎn)估價的關(guān)系。否則會造成估價結(jié)論的瑕疵。方案要點方案編制/0233

主要是指稅務(wù)局內(nèi)部掌握的房地產(chǎn)企業(yè)征管信息與從外單位取得的相關(guān)管理信息進行比較。通過對內(nèi)外兩方面信息的比較，尋找差異，發(fā)現(xiàn)問題。1、內(nèi)外結(jié)合方案編制外部信息工商局

發(fā)改委國稅局

建設(shè)局房產(chǎn)局

測繪局土地局

等內(nèi)部信息房地產(chǎn)企業(yè)的登記信息申報信息35

在查閱納稅人的賬簿，分析房地產(chǎn)企業(yè)各項財務(wù)指標的變動情況的同時，還要深入開發(fā)、建設(shè)實地，了解其樓盤位置、開發(fā)規(guī)模、完工情況、銷售業(yè)績等實際情況，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可能存在的問題。2、賬實結(jié)合稅務(wù)約談的對象房地產(chǎn)企業(yè)法定代表人財務(wù)主管工程預(yù)算人員工程監(jiān)理人員其他能夠說明情況的人員36“談”，即與當事人約談3、談檢結(jié)合37“談”，即與當事人約談3、談檢結(jié)合

通過約談，要求納稅人舉證解釋疑點，對疑點問題也可允許納稅人自行核實，并限期提供有關(guān)的證據(jù)資料。談檢的順序，可根據(jù)實際情況進行。38評查納稅評估稅務(wù)稽查4、評查結(jié)合394、評查結(jié)合5原因?qū)Σ唤邮芗s談或經(jīng)約談對評估人員提出的疑點問題解釋不清的納稅人，或有重大疑點問題的，應(yīng)填寫《稽查線索移交單》轉(zhuǎn)入稽查部門，進行全面檢查。123納稅評估發(fā)現(xiàn)問題轉(zhuǎn)入稽查程序估價結(jié)果確定

報告撰寫目錄/Contents12成因分析征收管理的建議成因分析/0143案例測算結(jié)果補稅6067748.69元合計應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額3171982.85元依據(jù)實地核查的問題，加上企業(yè)自查補報情況，4401房地產(chǎn)行業(yè)客觀上為企業(yè)偷避所得稅提供了便利房產(chǎn)開發(fā)往往周期長成本費用支出項目多企業(yè)法人、財務(wù)人員變更頻繁預(yù)算、簽訂的合同、資料缺失，給稅務(wù)機關(guān)審核檢查帶來困難。45現(xiàn)行征管水平較低1、稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)相對不高且征管時間不長。2、基層國稅機關(guān)人員征管工作任務(wù)繁重，對企業(yè)信息掌握不及時。0246稅基構(gòu)成要素多元化、復(fù)雜化。需要多方部門協(xié)調(diào)，目前國稅與地稅、城建、房管、銀行等部門的信息交流不暢。03部門之間不夠協(xié)調(diào)47在涉稅違法案件的查處過程中，往往受到各種因素的干擾，對涉嫌犯罪的房地產(chǎn)開發(fā)商處罰力度不夠。04對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷稅行為打擊力度不夠48目前對房地產(chǎn)企業(yè)管理主要是依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕31號）文件，不夠完善。05稅收政策不夠健全征收管理的建議/0250一是建立與房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融和地稅等部門信息溝通制度二是加強信息分析比對，對差異戶進行實地核查，及時發(fā)現(xiàn)和解決漏征漏管問題。1、強化對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的一體化管理。512、建立房地產(chǎn)稅收管理臺賬，加強實地巡查監(jiān)控。建立企業(yè)日常監(jiān)控管理動態(tài)臺賬；通過實地調(diào)查了解等方式，及時掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的適時監(jiān)控；到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進行走訪調(diào)查，了解關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來關(guān)系。523、加大對稅收違法行為的打擊力度。