物業(yè)管理法律制度-物業(yè)管理設備設施的法律制度

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學習單元3管理物業(yè)設備設施的法律制度

知識目標

(1)了解物業(yè)設備設施的概念與分類。

(2)了解物業(yè)設備設施管理的概念、特點和內容。(3)了解物業(yè)設備設施管理法律規(guī)定?；丶寄苣繕?/p>

(1)通過本單元的學習，對物業(yè)設備設施和物

業(yè)設備設施管理的概念有一個簡要的認知。

(2)能夠掌握物業(yè)設備實施管理的特點,依據(jù)物業(yè)設備設施管理法律規(guī)定對物業(yè)設備設施進行有效的管理。

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1基礎知識

C一、物業(yè)設備設施管理基礎

(一)物業(yè)設備設施概念與分類1.

物業(yè)設

備設施的概念

物業(yè)設備設施是房屋主體構造以外的附屬于房屋建筑的各類設備設施的總稱,是構成房屋建筑實體的有機的重要組成部分。

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H

2.

物業(yè)設備設施的分類

物業(yè)設備設施是根據(jù)業(yè)主或使用人的要求、房屋的用途來設置的。通常，我們將房屋設備設施分為供水設備、排水設備、熱水供應設備、消防設備.衛(wèi)生與廚房設備、供暖供冷通風設備燃氣設備和電氣工程設備。

(二)物業(yè)設備設施管理的概念與特點■1.物業(yè)設備設施管理的概念

物業(yè)設備設施管理是物業(yè)服務企業(yè)的工程管理人員通過熟悉和掌握設備設施的原理和性能，對其進行保養(yǎng)維修,使之能夠保持最佳運行狀態(tài)，有效地發(fā)揮效用，從而為業(yè)主或使用人提供-個安全高效舒適的環(huán)境。

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32.

物業(yè)設備設施管理的特點

由于物業(yè)設備設施自身具有價值高技術含量高使用頻率高等特點因而房屋設備設施管理具有以下特點:

1)維修成本高。物業(yè)設備設施投資大成本高，且因使用而發(fā)生有形損耗，以及由于技術進步導致更新頻繁發(fā)生的無形損耗，政使房屋設備設施使用年限較短，導致

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4房屋設備的維修更新間隔明縮短，致使維修更新成本增加。

2)維修技術要求高。由于物業(yè)設備設施專業(yè)化程度越來越高.要求靈敏程度和精確程度較高，因此在物業(yè)設備設施維修管理中，對維修技術的要求也不斷提高。而維修工作的質量會直接影響設備設施在運行中的技術性能的正常發(fā)揮,因此,必須配備專業(yè)技術人員，才能保證維修質量。

3)隨機性與計劃性相結合.集中維修與分散維修相結合。房屋設備設施往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設備設施的維修有很強的隨機性.事先很難確定故障究竟何時以何種程度發(fā)生。但房屋設備設施又都有一定的使用壽命和大修更新周期,因此，設備的維修又有很強的計劃性.可以制訂房屋設備設施維修更新計劃，有計劃地確定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設備設施日常的維護保養(yǎng)零星維修和突發(fā)性搶修是分散進行的,而大修更新又往往是集中地按計劃進行的。

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5(三)物業(yè)設備設施管理內容1.物業(yè)設備設施使用管理

設備設施使用管理是通過制定實施系列規(guī)章制度

來實現(xiàn)的。設備設施使用管理制度主要有設備運行值班制度設備保養(yǎng)制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制度等。

房屋設備設施根據(jù)使用時間的不同,可分為日常使用設備、季節(jié)性使用設備、緊急情況下使用設備等,各類設備都要制定相應的設備運行使用制度。

2.

物業(yè)設

備設施維修管理

設備設施維修管理的內容包括設備的定期檢查制度、日常保養(yǎng)制度維修制度維修質量標準、維修人員管理制度等。

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63.

物業(yè)設備設施安全管理

設備設施安全管理的內容包括國家對安全性能要求較高的設備設施實行合格證制度，要求維修人員參加學習培訓考核后的持證上崗制度,以及消防通道管理電梯安全使用管理等相關制度。同時要制定相應的管理制度，確保使用安全。4.

物業(yè)設備設施

技術檔案資料管理

設備設施技術檔案資料管理是設備設施的基礎資料管理.內容包括建立設備的登記卡片、技術檔案、工作檔案維修檔案等。蘭二、物業(yè)設備設施管理法律規(guī)定

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7(一)用水設施管理法律規(guī)定■l

1.

供水設施管理

《城市供水條例》對“城市供水設施管理”做了明確的規(guī)定。

1)供水企業(yè)。城市自來水供水企業(yè)和自建設施對外供水的企業(yè)對其管理的城市供水的專用水庫引水渠道取水口、泵站井群、輸(配)水管網、進戶總水表凈(配)水廠、公共水站等設施應當定期檢查維修，確保安全運行。

2)用水單位。用水單位自行建設的與城市公共供水管道連接的戶外管道及其附屬設施，必須經城市自來水供水企業(yè)驗收合格并交其統(tǒng)管理后，方可使用。

3)其他單位。在規(guī)定的城市公共供水管道及其附屬設施的地面和地下的安全保Page

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護范圍內，禁止挖坑取土或者修建建筑物、構筑物等危害供水設施安全的活動。

因工程建設確需改裝拆除或者遷移城市公共供水設施的，建設單位應當報經縣級以上人民政府城市規(guī)劃行政主管部[和城市供水行政主管部門批準，并采取相應的補救措施。

涉及城市公共供水設施的建設工程開工前,建設單位或者施工單位應當向城市自來水供水企業(yè)查明地下供水管網情況。施I影響城市公共供水設施安全的，建設單位或者施工單位應當與城市自來水供水企業(yè)商定相應的保護措施，由施工單位負責實施。

4)禁止性規(guī)定。禁止擅自將自建設施供水管網系統(tǒng)與城市公共供水管網系統(tǒng)連接。因特殊情況確需連接的,必須經城市自來水供水企業(yè)同意，報城市供水行政主管部門和衛(wèi)生行政主管部廣]批準，并在管道連接處采取必要的防護措施。小小提示

禁止產生或者使用有毒、有害物質的單位將其生產用水管網系統(tǒng)與城市公共供水管網系統(tǒng)直接連接。

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9II

2.房屋便器水箱管理

《城市房屋便器水箱應用監(jiān)督管理辦法》對“房屋便器水箱管理”做了明確規(guī)定。1)房屋便器水箱和配件安裝使用管理。

(1)新建房屋建筑必須安裝符合國家標準的便器水箱和配件。凡新建房屋繼續(xù)安裝經國家有關行政主管部門已通知淘汰的便器水箱和配件(以下簡稱淘汰便器水箱和配件)的,不得竣T驗收交付使用,供水部門不子供水，由城市建設行政主管部門責令限期更換。

(2)原有房屋安裝使用淘汰便器水箱和配件的，房屋產權單位應當制訂更新改造

計劃,報城市建設行政主管部門批準,分期、分批進行改造。

(3)公有房屋淘汰便器水箱和配件所需要的更新改造資金，由房屋產權單位和使用權單位共同負擔，并與房屋維護改造相結合,逐步推廣使用節(jié)水型水箱配件和克漏閥等節(jié)水型產品。

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104)建設單位違反規(guī)定.仍安裝淘汰便器水箱和配件的.應當追究責任者的責任，ch經主管部門認定屬于設計或者施工單位責任的,由責任方賠償房屋產權單位全部更換費用和相關的經濟損失。

(5)城市建設行政主管部門對漏水嚴重的房星便器水箱和配件，應當責令房屋產權單位限期維修或者更新。

(6)房屋產權單位安裝使用符合國家標準的便器水箱和配件出現(xiàn)質量問題.在質量保證期限內應由生產企業(yè)負責。由于產品質量原因引起漏水的,生產企業(yè)應當包修或者更換,并賠償由此造成的經濟損失，

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112)違章責任。城市建設行政主管部門對下列違法行為可以給予責令限期改正、按測算漏水量月累計征收3~5倍的加價水費，并可按每套便器水箱和配件處以30~100元的罰款,最高不超過30000元。

(1)將安裝有淘汰便器水箱和配件的新建房屋驗收交付使用的。(2)未按更新改造計劃更換淘汰便器水箱和配件的。Page

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(3)在限定的期限內未更換淘汰便器水箱和配件的。

(4)對漏水嚴重的房屋便器水箱和配件未按期進行維修或者更新的。

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13■3.

房屋節(jié)水潔具管理

(關于推廣應用新型房屋衛(wèi)生活具和配件的規(guī)定)對“房屋節(jié)水潔具管理”做了明確規(guī)定。

1)各單位推廣應用符合相關標準要求的各種節(jié)水型衛(wèi)生活具和水箱配件是相關行政部門和企業(yè)的責任。

(1)企業(yè)必須加強產品的質量管理，完善檢測手段，嚴格按國家標準生產和配套，對售出的產品必須實行“三包"

(2)商業(yè)部門和有關經營單位不得收購和銷售被淘法的上導向直落式水箱配件。(3)建筑設計部門在新建改建房屋的設計中，必須選用經質量檢測機構檢測符合規(guī)定要求的衛(wèi)生潔具和配件.施T單位必須按設計要求安裝符合規(guī)定的衛(wèi)生活具和配件，不得使用淘汰產品。

(4)房管部門或房屋的產權單位要制定改造規(guī)劃，對在用的上導向直落式排水結構的水箱配件、有計劃地結合房屋維修改造.逐步使用新型水箱配件更新或利用“克漏閥"等方法進行局部改造,根治漏水。

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2)政府監(jiān)督和行政處理。

(1)對生產單位管理。國家技術監(jiān)督局、各級質量監(jiān)督管理部門要按有關法規(guī)加強對企業(yè)產品質量的監(jiān)督，不定期地組織抽查。對抽查不合格者,由技術監(jiān)督部門或企業(yè)主管部門令其限期整頓.整頓復查后仍不合格的,企業(yè)主管部門應取消其生產和配套的資格.直至建議工商行政管理機關按照國家有關規(guī)定吊銷其營業(yè)執(zhí)照。為保證質量，由國家技術監(jiān)督局會同有關部門及早組織實施水箱配件的生產許可證制度

(2)對經營單位管理。如果企業(yè)違反規(guī)定，生產淘汰產品，或者商業(yè)部門和有關經營單位收購和銷售被淘汰的上導向直落式水箱配件，則由工商行政管理機關技術監(jiān)督部門按(工業(yè)產品質量責任條例》的有關規(guī)定予以處罰。企業(yè)的主管機關應給予企業(yè)負責人以行政處分。

(3)對設計單位管理。

對建筑設計部門在新建、改建房屋的設計中,沒有選用經質量檢測機構檢測符合規(guī)定要求的衛(wèi)生潔具和配件的，當?shù)毓?jié)水管理部門要責令其糾正。對已經造成損失的,應由違反規(guī)定的單位負責賠償。對新竣工的房屋，須經該地區(qū)的節(jié)水管理部門或供水部門驗收合格后.供水部門才能供水。1小提示

對在用的淘法上導向直落式排水結構的水箱配件，未按規(guī)定制定改速規(guī)劃及不進行改造的單位,節(jié)水管理部門可根據(jù)當?shù)貙嶋H情況,對產權單位采取必要的領制性播地。

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15(二)電力設施管理法律規(guī)定

為保障電力設施的良好運作,1992年2月國家經濟貿易委員會、公安部頒布了新版的《(電力設施保護條例實施細則》,199年12月全國人大制定的《中華人民共和國電力法》及1996年4月國務院頒布的《電力供應與使用條例》都規(guī)定T對電力設施的保護。

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1.

電力設施保護區(qū)

的保護

1)電力設施保護區(qū)設立標志。電力管理部1應當按照國務院有關電力設施保護的規(guī)定，在電力設施保護區(qū)設立標志牌。任何單位和個人不得在依法則定的電力設施保護區(qū)內修建可危及電力設施安全的建筑物構造物，不得種植可能危及電力設施安全的植物不得堆放可能危及電力設施安全的物品。已經在依法劉定為電方設施安全保護區(qū)前種植的植物妨礙電力設施安全的.應當修剪或者砍伐。

2)電力設施保護區(qū)作業(yè)。任何單位和個人需要在依法劃定的電力設施保護區(qū)進行可能危及電力設施安全的作業(yè)時.應經電力管理部J批準并采取安全措施后.方可作業(yè)。

電力設施

與公用工程、綠化工程和其他工程在新建改建或者擴建中相互妨礙時，有關單位應當按照國家相關規(guī)定進行協(xié)商.達成協(xié)議后方可施工。

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173)地下電力電纜保護區(qū)。地下電力電纜保護區(qū)的寬度為地下電力電纜線路地面標樁丙側各0.75米所形成的兩平行線內區(qū)域。發(fā)電設施附屬的輸油輸灰、輸水管線的保護區(qū)依規(guī)定確定。

在地下電力電纜保護區(qū)內禁止使用機械掘土、種植林木;禁止挖坑、取t、興建建筑物和構筑物;不得堆放雜物或傾倒酸、堿鹽及其他有害化學物品。

4)架空電力線路桿塔、拉線保護區(qū)域。任何單位或個人不得在距架空電力線路桿塔、拉線基礎外緣的下列范圍內進行取土.打樁、鉆探、開挖或傾倒酸堿、鹽及其他有害化學物品的活動。

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kV及以下電力線路桿塔、拉線周圍5米的區(qū)域:(2)66

kV及以上電力線路桿塔、拉線周圍10米的區(qū)域。

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18在桿塔、拉線基礎的上述距離范圍外進行取土堆物、打樁、鉆探.開挖活動時，必須遵守下列規(guī)定:

(1)預留出通往桿塔拉線基礎供巡視和檢修人員、車輛通行的道路。

chap(2)不得影響基礎的穩(wěn)定,如可能引起基礎周圍土壤砂石滑坡,進行上述活動的單位或個人應當負責修筑護坡加固。

(3)不得損壞電力設施接地裝置或改變其埋設深度。

5)架空電力線路保護區(qū)。任何單位或個人不得在架空電力線路保護區(qū)內種植可能危及電力設施和供電安全的樹木.竹子等高桿植物。

6)電力設施周圍禁止爆破。任何單位和個人不得在距電力設施周圍500米范圍內(指水平距離)進行爆破作業(yè)。因工作需要必須進行爆破作業(yè)時應當按國家煙發(fā)的有關爆破作業(yè)的法律法規(guī)，采取可靠的安全防范措施.確保電力設施安全并征得當?shù)仉娏υO施產權單位或管理部的書面同意，報經政府有關管理部(批準。在規(guī)定范圍外進行的爆破作業(yè)必須確保電力設施的安全。

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2.供電設施管理

1)供電設施建設。供電企業(yè)可以按照國用地上架線敷設電纜和建設公用供電設家有關規(guī)定在規(guī)劃的線路走廊、電纜通道區(qū)域變電所、區(qū)域配電所和營業(yè)網點的用

施。供電設施受電設施的設計、施工、試驗和運行，應當符合國家標準或者電力行業(yè)標準。2供電設通建設的維護。

供電企業(yè)和用戶對供電設施受電設施進行建設和維

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護時.作業(yè)區(qū)域內的有關單位和個人應當給子協(xié)助，提供方便;因作業(yè)對建筑物或者農作物造成損壞的，應當依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定負責修復或者給予合理的補償。

3)供電設施維護管理。公用供電設施建成投產后，由供電單位統(tǒng)維護管

理。經電力管理部(

]批準.供電企業(yè)可以使用改造擴建該供電設施。其用供電設施的維護管理由產權單位協(xié)商確定，產權單位可自行維護管理,也可以委托供電企業(yè)維護管理。用戶專用的供電設施建成投產后，由用戶維護管理或者委托供電企業(yè)維護管理。

4)供電設施遷移。建設單位因建設需要對已建成的供電設施進行遷移、改造或者采取防護措施時，應當事先與該供電設施管理單位協(xié)商,所需I程費用由建設單位負擔。

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21(三)電信設施管理法律規(guī)定

2000年9月國務院頒布的(中華人民其和國電信條例》對電信設施的建設做了明確規(guī)定。

■1.

電信設施的設置

1)電信設施的設置是建設項目的組成部分。城市建設和村鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設應當配套設置電信設施。建筑物內的電信管線和配線設施以及建設項目用地范圍內的電信管道，應當納人建設項目的設計文件，井隨建設項目同時施工與驗收。所需經費應當納人建設項目預算。

2)電信設施設置的法定性和有償性?；A電信業(yè)務是指提供公共網絡基礎設施公共數(shù)據(jù)傳送和基本話音通信服務的業(yè)務。基礎電信業(yè)務經營者可以在民用建筑物上附掛電信線路或者設置小型天線移動通信基站等公用電信設施.但是應當事先通知建筑物產權人或者使用人.并按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標準向該建筑物的產權人或者其他權利人支付使用費。

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2.

電信設施的保護

1)電信設施的移動保護。任何單位或者個人不得擅自改動或者遷移他人的電信線路及其他電信設施;遇有特殊情況必須改動或者遷移的.應當征得該電信設施產權人同意，由提出改動或者遷移要求的單位或者個人承擔改動或者遷移所需費用，并賠償由此造成的經濟損失。

2)電信設施的危及保護。從事施工、生產、

種植樹木等活動時，不得危及電信線路或者其他電信設施的安全，不得妨礙線路暢通?？赡軐﹄娦虐踩斐晌：r，應當事先通知有關電信業(yè)務經營者，并由從事該活動的單位或者個人負責采取必要的安全防護措施。

3)電信設施的相鄰保護。從事電信線路建設,應當與已建的電信線路保持必要的安全距離。難以避開或者必須穿越，或者需要使用已建電信管道的，應當與已建電信線路的產權人協(xié)商，井簽訂協(xié)議。經協(xié)商不能達成協(xié)議的.根據(jù)不同情況.由國務院信息產業(yè)主管部門或者省，自治區(qū)直轄市電信管理機構協(xié)調解決。

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233.破壞公用電信設

施的刑事處罰

破壞公用電信設施會給正常的社會秩序帶來嚴重的破壞，為了加大打擊犯罪的力度,最高人民法院出臺了《關于審理破壞公用電信設施刑事案件具體應用法律若干間題的解釋》,就審理這類刑事案件具體應用法律解釋如下:

1)采用截斷通信線路、損毀通信設備或者刪除、修改,增加電信網計算機信息系

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統(tǒng)中存儲,處理或者傳輸?shù)臄?shù)據(jù)和應用程序等手段，故意破壞正在使用的公用電信設施,屬于刑法規(guī)定的“危害公共安全，應依照(刑法》規(guī)定以破壞公用電信設施罪處3年以上7年以下有期徒刑。

2)故意破壞正在使用的公用電信設施尚未危害公共安全,或者故意毀壞尚未投人使用的公用電信設施,造成財物損失.構成犯罪的應依照《刑法》規(guī)定以故意毀壞財物罪定罪處罰。

3)盜竊公用電信設施價值數(shù)額不大，但是構成危害公其安全犯罪的，依照《刑法》規(guī)定定罪處罰:盜竊公用電信設施同時構成盜竊罪和破壞公用電信設施罪的，依照處罰較重的規(guī)定定罪處罰。

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(四)電梯設備管

理法律規(guī)定

為加強電梯設備的運行管理國家頒布了一系列法律法規(guī)，包括《特種設備安全監(jiān)察條例》、《電梯安裝驗收規(guī)范》、《電梯安裝監(jiān)督檢驗和定期檢驗規(guī)則》《關于加強電梯管理的暫行規(guī)定》、(關于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則》。

■1.電梯安裝

1)電梯安裝是電梯生產全過程的重要環(huán)節(jié)。電梯生產企業(yè)要保證電梯安裝.調試質量。電梯生產企業(yè)跨地區(qū)安裝本企業(yè)的電梯時，應到當?shù)亟ㄔO行政主管部門辦理注冊手續(xù)。如委托其他企業(yè)安裝，被委托企業(yè)應取得電梯生產企業(yè)《委托代理書》,方可安裝該電梯生產企業(yè)的電梯。被委托代理企業(yè)無權對電梯安裝進行再委托或轉包。2)

在電梯安裝過程中,電梯安裝企業(yè)必須保證電梯安裝質量，確保電梯安裝設備和人員的安全。

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263)電梯安裝后,由負責電梯安裝的企業(yè)進行質量自檢,合格后,出具電梯產品質量