尚品策劃案樣本

尚品國際商業(yè)廣場營銷策略項目地塊分析項目地理位置——A點本案位于盤縣紅果開發(fā)區(qū)主干道勝境大道東側(cè)，開發(fā)土地為原顯工商局；交通便利周邊規(guī)劃設(shè)施完善。屬于該城區(qū)CBD地段，將來增值空間大。項目周邊環(huán)境交通：項目坐落主干到勝境大道，交通網(wǎng)絡(luò)完善；屬于都市CBD。商業(yè)：項目周邊商業(yè)設(shè)施非常完善，辦公應(yīng)用齊備；屬于都市規(guī)劃區(qū)中心。生活及其她配套：項目周邊有：酒店、醫(yī)院、商場、超市、各單位辦公大樓、政府機(jī)構(gòu)等。項目SWOT詳細(xì)分析優(yōu)勢：S1.地處CBD，資源稀缺；交通以便。S2.入住率高，人流大。S3.商務(wù)辦公便捷。S4.開發(fā)商擁有近年各種大項目成功開發(fā)經(jīng)驗，品牌實力雄厚。劣勢：W1.都市中心喧鬧。W2.教學(xué)氛圍不完善。W3.醫(yī)療機(jī)構(gòu)不發(fā)達(dá)。W4.當(dāng)前大型連鎖店進(jìn)駐較少。機(jī)會：O1.都市發(fā)展需要，可獲取有關(guān)支持。O2.寫字樓配搭滿足多方面需求。O3.4月盤縣獲金融生態(tài)縣稱號。O4.本地房地產(chǎn)市場，日趨成熟；市政工程加快步伐建設(shè)，環(huán)境素質(zhì)明顯提高，具備良好發(fā)展?jié)摿Α5.外來投資者。威脅：T1.周邊已有開發(fā)中樓盤率先搶占市場份額。T2.項目開發(fā)周期長，將來政策因數(shù)不可預(yù)知。T3.市場存在一定不規(guī)范處，且外來投資商較多，有不穩(wěn)定因數(shù)。T4.城區(qū)多處在建或湊建項目過多輻射區(qū)域小，將來競爭勉勵。項目賣點提煉分析項目規(guī)劃賣點：都市中心區(qū)擁有足夠大比例停車位住房與車位比幾乎是1:1，外加寫字樓比也在1.6:1之間，能自給自足。建成后擁有廣場優(yōu)勢，匯集人氣。項當(dāng)前景賣點：本項目所處縣城黃金地段，也是貴州省打造經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中心位置，建成后將會是縣城行政文化人文中心。產(chǎn)品設(shè)計賣點：公示配套設(shè)施賣點：交通便捷；周邊擁有完善商務(wù)辦公，行政服務(wù)，居住休閑等軟硬件設(shè)施。戶型賣點：戶型面積多為90—130平，滿足自住與投資商需求。項目定位項目總體定位：至尊品質(zhì)居住中央商務(wù)區(qū)根據(jù)：客戶需求（重要針對30—50歲左右年齡，擁有一定資金實力；具備一定資歷）位置優(yōu)越（中心區(qū)土地金貴）創(chuàng)造品牌（確立本項目優(yōu)勢地位）。項目檔次定位：高檔中央商務(wù)區(qū)定位分析：從整個盤縣，紅果經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場來看，由于項目自身地理位置及開發(fā)前景將來均有無限利好；特別是對于一種省重點打造經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，外來居住投資客戶會越來越多，故房價上升而相對于商務(wù)便捷居住環(huán)境會對更多成功創(chuàng)業(yè)人士有極大吸引力。且盤縣常年氣候宜人，植被豐富，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有旅游資源，更是不可代替。形象廣告語（建議備選）：榮耀居所—尚品國際崇尚生活，品味人生尚品生活，追求上品核心理念目的客戶定位：只有同樣建筑，沒有同樣地段；因此該案是某些具備經(jīng)濟(jì)實力客戶才會購買，這樣咱們阻擊點可以這樣鎖定：國有公司單位領(lǐng)導(dǎo)及專業(yè)人士—從事商務(wù)商業(yè)經(jīng)營更是重要管理者—私營公司主—投資客戶群。背景，事業(yè)觀點及生活態(tài)度：受過高等教誨，有高等職業(yè)具備創(chuàng)新思維和良好經(jīng)濟(jì)頭腦。購買目：出租》投資》自用。購買年齡：30歲——45歲。客戶群描述：客戶類別細(xì)分行業(yè)比例商業(yè)18房地產(chǎn)業(yè)16文化教誨行業(yè)14信息行業(yè)11金融行業(yè)10醫(yī)療行業(yè)8其她23購買關(guān)注因數(shù)客戶關(guān)注因數(shù)所占比例價格20%位置15%戶型15%社區(qū)環(huán)境10%配套設(shè)施10%規(guī)模發(fā)展趨勢8%交通8%房屋質(zhì)量8%物業(yè)管理6%戶型配比戶型細(xì)分A/B商住房戶型面積套數(shù)備注平層80-9054A座54套90-100108B座108套100-110108A座27套B座81套110-12027B座27套120-135297A座243套B座54套躍層200-2204A座B單元4套戶型100平如下占27%；120平以上占50%。戶型分析C座寫字樓寫字樓定位：多元化、智能化高品位商務(wù)甲級寫字樓/5A寫字樓。（5—9層）公寓定位：中高檔酒店式公寓針對客戶需求產(chǎn)品調(diào)節(jié)方向：塑造硬件方面優(yōu)勢，突出盤縣“獨此一家”原則；提高軟件服務(wù)建立一種新原則概念；在包裝營銷上強(qiáng)調(diào)其不可比，不可超越性地段，品質(zhì)及功能性。主題功能：商業(yè)與辦公形象各自獨立，減少干擾；明確區(qū)別配套性可獨自經(jīng)營物業(yè)。項目規(guī)劃建議1——3層經(jīng)營商業(yè)，靈活為主任何不破壞總體品質(zhì)和商業(yè)形態(tài)都可引入項目。如：高檔百貨商場，金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及大型連鎖超市等。4層露臺可作為花園廣場可設(shè)為開放式及半開放式引進(jìn)某些咖啡廳，精品購物門面搭配基本。5——9層為寫字間，可在項目建設(shè)之處尋找客戶訂做式生產(chǎn)，以滿足其客戶自身框架需求。但前提在不影響品質(zhì)與商務(wù)形象。10—29層作為公寓住房，以當(dāng)下常說酒店式公寓進(jìn)行推廣，客戶目的鎖定在某些外來投資商。或者公司自行經(jīng)營。營銷組合框架分為5個階段1.蓄積能量階段這個階段重要目是項目形象建立，重要涉及：現(xiàn)場包裝，與廣告公司擬定項目的志后，在項目現(xiàn)場做LOGO墻，展示項目的志和公司形象；還需增設(shè)某些大型戶外廣告，起宣傳覆蓋作用。軟文發(fā)威，制作有關(guān)DM單和樓書，在有關(guān)媒體發(fā)布可調(diào)性文章，目在引起社會關(guān)注。2.內(nèi)部認(rèn)購階段配合內(nèi)部認(rèn)購進(jìn)行規(guī)避性宣傳，戶外廣告發(fā)布本項目即將上市消息；同步組織公關(guān)活動，邀請故意向客戶進(jìn)行參加。這個時期軟文發(fā)布某些工程進(jìn)度，市場發(fā)展前景以及戶型評價分析等消息。3.新盤推出階段這個階段是強(qiáng)勢推廣期，同步推出如下廣告：媒體廣告報刊及雜志媒體投放一定數(shù)量平面廣告。戶外廣告開盤前做好空飄、彩旗、充氣拱門、條幅以及有關(guān)禮物等，營造開盤熱銷氛圍做好銷售展示活動和開盤促銷。4.樓盤熱銷階段這個階段可相應(yīng)減少廣告力度，進(jìn)行有針對性宣傳推廣，保持社會認(rèn)知度；及時調(diào)節(jié)價格體系以及發(fā)布某些促銷政策。5.銷售后期階段廣告宣傳貼近老客戶一位穩(wěn)定，二位拉動老帶新作鋪墊；實時提高銷售價格加入促銷手段來提高樓盤公眾形象。銷售資源整合開發(fā)商品牌形象及時有效信息平臺（政策，銀行，競爭環(huán)境等等）銷售方案與市場隨時保持同步有效結(jié)合銷售理念（公司文化，團(tuán)隊精神，客戶忠誠度等等）有效目的客戶積累（建檔，回訪，記錄等）配以酒店式公寓及寫字樓營銷主題描述LOGO設(shè)計。主題分為：規(guī)劃空間，建筑形象、商務(wù)寫字樓、酒店式公寓及地利環(huán)境等作為相應(yīng)賣點。核心詞：地段優(yōu)勢；建筑風(fēng)格；產(chǎn)品形態(tài)；性價比；發(fā)展前景；戶型設(shè)計及品質(zhì)優(yōu)越等。營銷推廣方略1.項目形象方略——廣告推廣節(jié)點形象樹立階段（開盤前60—90天）廣告主題：黃金地段，黃金組合；品牌標(biāo)語：至尊府邸，榮耀居所，尚品國際商業(yè)廣場！目：讓目的客戶關(guān)注，理解商業(yè)+住房公寓完美組合，引領(lǐng)都市將來發(fā)展新型商業(yè)廣場！形象推廣期（開盤前45——10天）廣告主題：多元化商業(yè)廣場，便捷住宅區(qū)，智能化辦公樓。品牌標(biāo)語：尚品人生，追求上品。目：覆蓋更多目的客戶對項目思考并認(rèn)同，本來生活辦公可以這樣融為一體。形象深化期（開盤前5天——開盤后2個月）廣告主題：依照當(dāng)時狀況。品牌標(biāo)語：崇尚生活，品味人生！目：依照客戶反映，逐漸擴(kuò)充賣點；把本項目締造都市中心新地標(biāo)。銷售布控由于本案當(dāng)前尚未到實質(zhì)操作階段，詳細(xì)時間尚未出臺；因此此款當(dāng)前略去?？備N售周期大體可分為如下幾種方面：案前準(zhǔn)備期——項目認(rèn)購期——開盤銷售期——強(qiáng)銷襲擊期——持續(xù)銷售期——收盤期——交付有效期十一、銷售手段及公關(guān)1銷售手段設(shè)立賣場主賣場可設(shè)立在C座勝境大道旁，周邊預(yù)留相應(yīng)提車位。輔助賣場可在六盤水市區(qū)人民廣場出建立一種暫時賣場。目吸引更多人群關(guān)注，由紅果引領(lǐng)盤縣覆蓋整個六盤水市目的客戶。網(wǎng)絡(luò)銷售可在各大貼吧論壇建立有關(guān)信息及征詢方式，如果可以公司可建立自己網(wǎng)站作為前期主導(dǎo)宣傳銷售。定期發(fā)布樓盤某些合理化煙幕，吸引目的客戶關(guān)注。戶型推介會參加房交會，積累客戶后可帶領(lǐng)前來參觀理解，還可增長知名度。合伙方銷售依照公司合伙伙伴可以在其中選取幾種宣傳點，拉動某些目的客戶。2.公關(guān)方略項目準(zhǔn)備期（選其一）A歌唱大賽B房模大賽C體育競賽活動時間安排在成立項目售房中心時地點：項目所在處目：匯集人氣，提高聲望，增長知名度，樹立品牌形象；帶動都市氛圍和吸引關(guān)注。項目認(rèn)購期VIP磚石卡VIP黃金卡WIP水晶卡依照本案功能性不同組合，推出時候各功能區(qū)VIP卡，可以更好為其價格體系服務(wù)。辦理時間：開盤前3個月——15天目：一方面營造資源緊缺感增進(jìn)購買，鎖定客源為熱銷積累，視狀況可調(diào)節(jié)銷售方略價格系統(tǒng)，理解客戶對項目承認(rèn)和影響力反饋。項目開盤期大型文化娛樂集合活動活動時間：開盤當(dāng)天活動地點：樓盤處目：增長項目形象制造銷售熱度，刺激客戶認(rèn)同感，進(jìn)一步吸引理解，達(dá)到迅速成交。總結(jié)：以上簡略闡明各個階段均有其相應(yīng)活動安排，在此不便詳細(xì)列數(shù)詳細(xì)細(xì)則。十二、銷售現(xiàn)場包裝1、營銷中心位置建議營銷中心作為項目形象展示窗口和銷售前沿陣地，直接影響買家選取。井然有序購買氛圍，良好購買體驗將給購房者帶來更為持久心理好感，有助于提高項目軟價值。因而，營銷中心包裝和服務(wù)成為營銷推廣工作重要構(gòu)成某些。充實營銷中心各方面資料和裝備，從所見、所聞全方位讓買家理解信息；營銷中心除具備硬件資料（如模型、效果圖、樓書等資料）外，還需高素質(zhì)、專業(yè)銷售人員。因而營銷中心設(shè)立于項目C座靠勝境大道旁，建議面積在400平以上。2.銷售中心分區(qū)銷售現(xiàn)場擬設(shè)6個功能區(qū)間。分區(qū)：分模型展示區(qū)、控臺、洽談區(qū)、簽約區(qū)、體現(xiàn)區(qū)、看板展示區(qū)模型規(guī)定整體主模型、典型單戶型透視模型，寫字樓及公寓單層透視模型。形象引導(dǎo)區(qū)域在項目工地上至售房中心搭建綠化指引，使來訪客戶心情舒服，增長其認(rèn)同感。裝修風(fēng)格由房開公司自行決定，目在于建立開發(fā)商和項目形象，以便客戶參觀；色調(diào)舒服休閑。樣板房包裝，風(fēng)格建議1、樣板房選址地理位置是本項目最大支持點，樣板房設(shè)于現(xiàn)樓上將能向客戶更好呈現(xiàn)此長處。2、樓層選取建議各棟樣板房均建于10樓或以上（自然景觀效果會更佳）。客人進(jìn)入樣板房則重要通過乘坐工程電梯。3、設(shè)立套數(shù)設(shè)立3套左右：A座A-4、B座A-3、B座A-54、樣板房風(fēng)格建議建議每套樣板房均有不同風(fēng)格設(shè)計規(guī)定：整體色彩相對要鮮明、強(qiáng)烈，使用空間要合理分布突出戶型使用率高特點裝修風(fēng)格要明確。A座A-4B座A-3B座A-5施工現(xiàn)場包裝工地圍墻將項目所屬地一帶工地圍墻進(jìn)行圍蔽，配合廣告設(shè)計激光射燈在樓體頂上或江岸邊設(shè)立遠(yuǎn)程激光設(shè)定，加強(qiáng)現(xiàn)場效果巨幅以形象為主，懸掛在售樓部頂部大型展板、噴畫設(shè)于售樓部外部，用于展示項目各項信息。彩旗工地現(xiàn)場一路設(shè)有彩旗，增長現(xiàn)場銷售氛圍批示牌用于指引路段及提示作用2、項目周邊包裝小型戶外展板以形象加信息形式發(fā)布，以便客戶觀賞沿路條幅起到信息發(fā)布作用，增長項目形象燈桿旗以形象形式發(fā)布，便于信息傳播批示牌提供信息傳播3、看樓通道包裝通道要整潔干凈，設(shè)立明確路線批示園林通道兩旁綠化設(shè)立大堂要有裝飾、墻面要解決，布置一定噴畫或鏡框畫等電梯里要有樣板房樓層批示轉(zhuǎn)角、臺階及施工危險處要有人性化提示。十三、價格方略建議1.整體價格建議A．定價原則通過對于當(dāng)前項目目的市場研究，項目時間以及將來房市走向，以為本項目應(yīng)遵循如下原則：入市關(guān)注原則——制定一種基準(zhǔn)底價增長吸引力。低開高走原則——價格初期不應(yīng)制定過高，后期以便通過價格逐漸調(diào)高制定緊俏銷售方略。優(yōu)劣檔次價格——依照戶型樓層，朝向，布局，景觀等因素制定相應(yīng)起價。B.市場比較項目區(qū)域當(dāng)前市場均價3200元—4200元/平方米。如：軒華大廈當(dāng)前19樓銷售價格3220元/平方米預(yù)計總體均價在3200元。國強(qiáng)尊邸當(dāng)前5樓售價3900元/平方米預(yù)計其總體均價在3700——4200元左右。通過以上大概況來看