房地產(chǎn)中介租賃業(yè)務(wù)的專(zhuān)項(xiàng)方案

相關(guān)榆林市金地房地產(chǎn)開(kāi)展房屋租賃業(yè)務(wù)方案二〇一二年二月十二日摘要房屋租賃業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（或經(jīng)紀(jì)人）受房屋出租方（或承租方）委托，代理出租（或承租）房屋，最終促成雙方租賃成功，收取傭金行為。本方案在我企業(yè)開(kāi)展創(chuàng)新租賃業(yè)務(wù)必需性和可行性基礎(chǔ)上，就試點(diǎn)工作“怎樣做”和“做步驟”提出了思緒，對(duì)具體內(nèi)容做出了分析和說(shuō)明。方案正文包含以下五個(gè)部分：研究背景及外部環(huán)境改變。關(guān)鍵分析當(dāng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)情況及榆林租賃市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)查情況，并對(duì)我企業(yè)開(kāi)展創(chuàng)新租賃業(yè)務(wù)必需性及可行性進(jìn)行分析。開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)所需要設(shè)施分析。分析所需要硬件設(shè)施和軟件設(shè)施，比如人員編制和所使用軟件分析，并對(duì)相關(guān)設(shè)施進(jìn)行預(yù)算。三、房源方向及目標(biāo)群體分析。在我企業(yè)開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)以前，分析現(xiàn)在市場(chǎng)房源情況，包含個(gè)人租賃、商鋪?zhàn)赓U、商鋪轉(zhuǎn)讓等業(yè)務(wù)。四、租賃業(yè)務(wù)步驟及人員銜接和配合。在企業(yè)開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)后，分析完善租賃業(yè)務(wù)步驟和工作人員崗位職責(zé)，明確“兩套班子，一套人馬”指導(dǎo)方針，在新盤(pán)、二手房、租賃業(yè)務(wù)工作中能有效銜接而不顯得冗雜。五、租賃合相同擬制。一、研究背景（一）外部環(huán)境主動(dòng)改變據(jù)新浪網(wǎng)報(bào)道，樓市調(diào)控政策依舊從嚴(yán)，不少購(gòu)房者受調(diào)控政策影響而選擇長(zhǎng)久觀望，想借助租房來(lái)度過(guò)這段觀望期。我們所在榆林，在元宵節(jié)過(guò)后，大量務(wù)工人員返榆、學(xué)生返校，造成榆林市中心城區(qū)房屋租賃需求旺盛，房租價(jià)格顯著上漲，房屋租賃市場(chǎng)迎來(lái)高峰期。依據(jù)從榆林多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)調(diào)查了解到，春節(jié)長(zhǎng)假后，二手房買(mǎi)賣(mài)形勢(shì)仍然不容樂(lè)觀，前來(lái)咨詢買(mǎi)房者寥寥無(wú)幾，但房屋租賃市場(chǎng)卻異?；鸨⒐烙?jì)未來(lái)多個(gè)月租房需求仍將連續(xù)增加，租賃價(jià)格將還有可能繼續(xù)上漲。（二）榆林開(kāi)展房屋租賃業(yè)務(wù)代理企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況受去年多種調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)低靡影響，今年春節(jié)后至今榆林房屋代理企業(yè)有快要30%處于倒閉狀態(tài)，40%開(kāi)始正常營(yíng)業(yè)，30%左右至今未開(kāi)業(yè)。在正常開(kāi)業(yè)40%房屋代理企業(yè)中，只有不到15%企業(yè)開(kāi)展了房屋租賃業(yè)務(wù)，而其中“瑪雅房屋”是生意最為火爆。以下就對(duì)“瑪雅房屋”進(jìn)行介紹：瑪雅房屋榆林區(qū)域總部：成立于8月份，在榆林分為兩個(gè)店，分別為上郡路店、開(kāi)發(fā)區(qū)店，面向租房者收取月房租50%為傭金。上郡路店：在上郡路西校場(chǎng)路2號(hào)二院家眷院32號(hào)門(mén)市，實(shí)用面積為30㎡左右，工作人員10—15人（不分業(yè)務(wù)和銷(xiāo)售，一套人馬），依據(jù)調(diào)查顯示，天天接待租賃用戶20—30組，天天來(lái)電量在60個(gè)左右，估計(jì)每日成交量最少為5套，根據(jù)榆林市場(chǎng)較低房租400元/月來(lái)計(jì)算，每個(gè)月僅房屋租賃業(yè)務(wù)所帶來(lái)盈利最少為30000元。開(kāi)發(fā)區(qū)店：在開(kāi)發(fā)區(qū)市環(huán)境保護(hù)局周?chē)?，上郡小區(qū)樓下，復(fù)式結(jié)構(gòu)，實(shí)用總面積為60㎡左右，，工作人員20—25人（不分業(yè)務(wù)和銷(xiāo)售，一套人馬），依據(jù)我企業(yè)對(duì)其調(diào)查顯示，天天接待租賃用戶最少為50—60家，天天來(lái)電最少為200個(gè)，估計(jì)每日成交量最少15套，根據(jù)榆林市場(chǎng)較低房租400元/月來(lái)計(jì)算，每個(gè)月僅房屋租賃業(yè)務(wù)所帶來(lái)盈利最少為90000元。以此來(lái)推算，瑪雅房屋僅租賃業(yè)務(wù)一項(xiàng)，每個(gè)月所帶來(lái)收益在12萬(wàn)元左右，每十二個(gè)月估計(jì)120萬(wàn)元。（三）我企業(yè)開(kāi)展房屋租賃業(yè)務(wù)必需性和可行性我企業(yè)每個(gè)月房租為10000元，企業(yè)職員底薪總額為16400（不包含總經(jīng)理和副總經(jīng)理薪資），水、電、電話費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等其它費(fèi)用為3000元/月，企業(yè)分成百分比為40%，企業(yè)每個(gè)月除分成外固定支出為30000元左右，要滿足30000元利潤(rùn)，必需達(dá)成50000元銷(xiāo)售額。而我企業(yè)現(xiàn)在單向只有二手房代理一項(xiàng)業(yè)務(wù)，所以業(yè)務(wù)相對(duì)單薄，造成企業(yè)處于虧損狀態(tài)，現(xiàn)在需要達(dá)成止虧至盈，需要多元化業(yè)務(wù)體系，現(xiàn)在榆林租賃市場(chǎng)火爆，必需快速開(kāi)展我企業(yè)租賃業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)“兩套班子，一套人馬”管理模式，即節(jié)省了我企業(yè)人力資源成本，降低閑置資源浪費(fèi)率，并能對(duì)開(kāi)展租賃市場(chǎng)進(jìn)行試水。二、開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)所需設(shè)施（一）硬件設(shè)施1、業(yè)務(wù)主管1名，員工4名；2、業(yè)務(wù)辦公室1個(gè)；3、電話一部；4、椅子2把；辦公桌2張，電腦1臺(tái)，文件夾1個(gè)，筆記本1個(gè)；5、膠水1箱；6、數(shù)碼相機(jī)1臺(tái)；6、宣傳單頁(yè)若干。（二）軟件設(shè)施1、房源管理軟件一套（能同時(shí)管理二手房、新房、租賃房）；2、公布中介租賃信息；3、中介信息互聯(lián)網(wǎng)快速登錄軟件；（三）費(fèi)用預(yù)算人員費(fèi)用（底薪）6300元/月，電話費(fèi)用100元/月，電腦3000元，數(shù)碼相機(jī)1500元，其它費(fèi)用600元，累計(jì)費(fèi)用0元，大部分辦公設(shè)備我企業(yè)實(shí)現(xiàn)共享后，我企業(yè)還需支出6500—7000元/月費(fèi)用。三、租賃業(yè)務(wù)方向及目標(biāo)用戶定位（一）目標(biāo)用戶定位榆林房屋租賃業(yè)務(wù)方面需求，現(xiàn)在正在處于旺季，估計(jì)將在4月份以后逐步平穩(wěn)，并在8—9月份達(dá)成新高（屬于學(xué)生升學(xué)期），在10—11月份再創(chuàng)新高，以下是總結(jié)了現(xiàn)在榆林關(guān)鍵對(duì)租賃業(yè)務(wù)有需求目標(biāo)群體：1、學(xué)生（高中、大學(xué)）；2、因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)而遷至榆林家庭；3、外來(lái)務(wù)工人員（上班族）；4、需要場(chǎng)地辦公企業(yè)；5、含有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)機(jī)構(gòu)；（二）我企業(yè)租賃業(yè)務(wù)方向依據(jù)對(duì)以上目標(biāo)群體分析，能夠很清楚知道榆林房屋租賃市場(chǎng)基礎(chǔ)需求情況，其中認(rèn)為了孩子讀書(shū)而進(jìn)行租賃和企業(yè)租賃居多，當(dāng)然，門(mén)店轉(zhuǎn)讓也占了很大一部分，以下就對(duì)現(xiàn)有租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行方向性計(jì)劃：一般住宅租賃；辦公場(chǎng)地租賃；商鋪轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚?duì)以上3大業(yè)務(wù)方向能夠從建筑面積或租金方面進(jìn)行細(xì)化，首先是一般住宅，依據(jù)榆林市場(chǎng)需求，根據(jù)租金進(jìn)行細(xì)化，辦公場(chǎng)地租賃需要從建筑面積、所處位置、租金等多個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化，商鋪轉(zhuǎn)讓方面從轉(zhuǎn)讓費(fèi)和租金方面進(jìn)行細(xì)化。三、租賃業(yè)務(wù)步驟及人員銜接和配合（一）租賃業(yè)務(wù)步驟依據(jù)對(duì)榆林開(kāi)展房屋租賃業(yè)務(wù)中介企業(yè)考察，基礎(chǔ)確定了普遍步驟，以下就是對(duì)我企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)相關(guān)步驟進(jìn)行要求：部門(mén)責(zé)任人下達(dá)業(yè)務(wù)方向及任務(wù)指標(biāo)；員工搜集租賃信息（房源）；文員（和前臺(tái)）經(jīng)過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道公布租賃信息；員工經(jīng)過(guò)宣傳單頁(yè)模式公布租賃信息；置業(yè)顧問(wèn)接待用戶（或來(lái)電）；置業(yè)顧問(wèn)分析用戶需求；置業(yè)顧問(wèn)在滿足用戶基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)現(xiàn)有房源進(jìn)行介紹；用戶滿意，看房；用戶看房滿意；置業(yè)顧問(wèn)和用戶簽署協(xié)議，收取傭金（月租金二分之一）。（二）人員銜接配合在要求了我企業(yè)房屋租賃業(yè)務(wù)步驟以后，就需要對(duì)步驟中每個(gè)崗位進(jìn)行要求崗位職責(zé)，使得職員做好自己份內(nèi)工作而不顯得散亂，明確“兩套班子，一套人馬”指導(dǎo)方針，即全部業(yè)務(wù)人員在搜集租賃信息同時(shí)還需搜集售房信息，全部置業(yè)顧問(wèn)在接待租賃用戶同時(shí)還需接待買(mǎi)房用戶。在工作過(guò)程當(dāng)中，部門(mén)經(jīng)理崗位職責(zé)：服從企業(yè)要求年度、季度、月度任務(wù)量；管理部門(mén)職員日常工作；每七天（或每個(gè)月）對(duì)租賃（或售房）相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，上報(bào)；對(duì)每個(gè)月業(yè)務(wù)任務(wù)及銷(xiāo)售任務(wù)完成情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，匯報(bào)；對(duì)用戶需求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，并得出結(jié)論，完善業(yè)務(wù)方向；規(guī)范租賃（或售房）相關(guān)步驟，簡(jiǎn)化步驟；員工工作職責(zé)是：搜集租賃（或售房）房源信息；經(jīng)過(guò)單頁(yè)模式公布租賃（或售房）信息；服從部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)安排；提交每日所搜集到信息；前臺(tái)崗位職責(zé)：做好來(lái)客（或來(lái)電）接待工作；幫助文員進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)渠道信息公布工作；文員崗位職責(zé)：幫助部門(mén)經(jīng)理，整理相關(guān)資料；聽(tīng)