華信舒城項(xiàng)目提案

華信舒城項(xiàng)目提案2024/3/24華信舒城項(xiàng)目提案中城置地策劃理念??解決核心問題??利用營銷技術(shù)引導(dǎo)市場/創(chuàng)造市場??視執(zhí)行質(zhì)量為中城的生命??高效/務(wù)實(shí)/創(chuàng)新??注重邏輯推導(dǎo)及操作可行性華信舒城項(xiàng)目提案目錄一、項(xiàng)目運(yùn)營核心問題的提出二、項(xiàng)目及區(qū)域認(rèn)知三、市場評析四、項(xiàng)目SWOT分析五、項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略六、概念外延與復(fù)合地產(chǎn)七、中城模式華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目運(yùn)營核心問題基于對本項(xiàng)目整體的實(shí)質(zhì)性思考，提出項(xiàng)目運(yùn)營中需要針對性解決的核心關(guān)鍵問題：

準(zhǔn)確定位，實(shí)現(xiàn)市場引爆

本案市場出路何在

如何在容量較小的區(qū)域市場中運(yùn)作超大項(xiàng)目

落后市場的消費(fèi)引導(dǎo)與消費(fèi)教育

跨區(qū)域推廣的策略安排與策劃安排

跨區(qū)域銷售的事務(wù)安排

如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌對公司品牌的提升華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目及區(qū)域認(rèn)知華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目及區(qū)域認(rèn)知?項(xiàng)目認(rèn)知

本案用地面積900畝，位于距合肥市四十六公里的合肥后花園（舒城）城關(guān)鎮(zhèn)，地理位置較偏，周邊生活氛圍不濃，

地塊平整，已經(jīng)完成拆遷，

地塊內(nèi)生態(tài)條件良好。華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目及區(qū)域認(rèn)知?區(qū)域認(rèn)知舒城在全國的位置華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目及區(qū)域認(rèn)知舒城在安徽的位置華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目及區(qū)域認(rèn)知?舒城概況舒城縣位于安徽省中部、大別山東麓、巢湖之濱，江淮之間。東鄰廬江縣，南界桐城市、潛山縣，西接岳西縣、霍山縣，北毗六安市、肥西縣，距省會合肥市46公里。交通便捷，四通八達(dá)。全縣地理概貌西高東低，人口分布西疏東密，經(jīng)濟(jì)狀況西困東榮，自然格局呈現(xiàn)為“五山一水二分田，二分道路和莊園”，是一個山、丘、圩兼?zhèn)?，集山區(qū)、庫區(qū)、老區(qū)、貧困區(qū)為一體的縣份。西南為大別山余脈，山高嶺大，林木蔥蘢，最高點(diǎn)萬佛山峰海撥1539米。山地面積約占全縣52%。中部是丘陵崗區(qū)，崗嶺綿延，山丘起伏。丘陵面積約占全縣20%。東部屬沖積平原，阡陌交借，坦蕩如砥，最低點(diǎn)舒三海撥7米。全縣總面積2100平方公里，人口130萬（其中外出務(wù)工經(jīng)商人口越30萬），轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2個街道和一個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，490個行政村。有以世界第一大人工土壩而名聞遐邇的龍河口水庫（萬佛湖）。華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目及區(qū)域認(rèn)知?舒城概況舒城歷史悠久，人杰地靈。西周時期屬舒國，分立舒鮑、舒龍等國，史稱群舒國。漢高祖四年（前203年）置舒縣，翌年改龍舒縣。唐開元二十三年（公元735年）設(shè)舒城縣延用至今。名勝古跡有周瑜的故里周瑜城，與都江堰齊名的漢代水利工程七門堰，雄居縣城中心最高處的明代古建筑“龍頭佛塔”、縣城南溪古渡的龍津橋等。歷史上出現(xiàn)的著名人物有，西漢羹吉候劉信、教育家文翁，三國吳軍統(tǒng)帥周瑜，宋代大畫家李公鱗，明代刑部尚書鄭時、吏部尚書秦民悅。華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目及區(qū)域認(rèn)知?舒城概況舒城是鄂豫皖革命根據(jù)地的組成部分，游擊戰(zhàn)爭時期，是紅二十八軍、皖西北獨(dú)立游擊師的主要根據(jù)地之一。1938年新四軍第四支隊(duì)進(jìn)駐舒城縣西南山區(qū)東港沖和西港沖。東、西港成了新四軍第四支隊(duì)指揮機(jī)關(guān)的駐扎地，是皖中、皖東抗日游擊根據(jù)地指揮中心。劉鄧大軍挺進(jìn)大別山期間，舒城是中國人民解放軍第二野戰(zhàn)軍渡江戰(zhàn)役指揮部所在地。華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目及區(qū)域認(rèn)知?舒城重要價(jià)值特征提示

原國有企業(yè)大量解體，造成相當(dāng)數(shù)量的下崗人員進(jìn)入小個體戶行列

舒城位于合安主交通要道，具有商貿(mào)和貨運(yùn)的商業(yè)底蘊(yùn)舒城出產(chǎn)砂石等建筑材料，是合肥建筑原料砂石市場的主要供應(yīng)地原龍津啤酒（現(xiàn)被華潤收購）是其重要大型企業(yè)當(dāng)?shù)爻霎a(chǎn)羽絨及羽絨制品外出務(wù)工經(jīng)商人數(shù)巨大，是不可忽視的消費(fèi)力量華信舒城項(xiàng)目提案市場評析華信舒城項(xiàng)目提案市場評析?舒城在售項(xiàng)目概況安天?盛世名城18萬平方，多層板式為主，均價(jià)1700，銷售情況良好，二期原計(jì)劃5月開盤，現(xiàn)推至年底開盤。華信舒城項(xiàng)目提案市場評析?舒城在售項(xiàng)目概況中房?龍舒花園13萬平方，多層板式為主，一期均價(jià)1580，二期均價(jià)1680，一期已基本售磬，二期4月中旬開盤，擬推出400套現(xiàn)已認(rèn)籌120套。銷售情況良好。華信舒城項(xiàng)目提案市場評析?舒城在售項(xiàng)目概況萬福莊園?牡丹閣6棟多層，部分聯(lián)排及疊拼別墅，平層均價(jià)1600，別墅價(jià)格為2200－2800，銷售情況良好。華信舒城項(xiàng)目提案市場評析?舒城在售項(xiàng)目概況龍晴雅居、清水灣、萬福園、明珠花園檔次定位混亂，產(chǎn)品素質(zhì)較低，與本案無太多可比性，參考價(jià)值不大，價(jià)格在1300－1600之間，銷售情況良好。華信舒城項(xiàng)目提案市場評析?市場評析概述

產(chǎn)品無序，品質(zhì)參差不齊，

總體開發(fā)水平低，產(chǎn)品素質(zhì)一般，

幾乎所有項(xiàng)目銷售情況良好，

銷售業(yè)績與項(xiàng)目體量呈反比趨勢，安天的推遲放量表現(xiàn)出對市場容量信心不足，

中房和安天項(xiàng)目提升了房地產(chǎn)整體品質(zhì)。華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目SWOT分析華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢分析(S)

規(guī)模優(yōu)勢：本案占地900畝，總建面預(yù)計(jì)可達(dá)到80萬方，屬超大項(xiàng)目。項(xiàng)目可操作空間大。

開發(fā)商的品牌號召力：通過適當(dāng)?shù)姆糯笈c炒做，迅速樹立誠實(shí)、實(shí)力、負(fù)責(zé)、親和的品牌形象。

交通優(yōu)勢：本案處于合安公路的主要道上，交通四通八達(dá)。

區(qū)域優(yōu)勢：本案地處合肥、六安、安慶的中間位置，輻射區(qū)域較廣

政府支持的資源優(yōu)勢

強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的策劃及運(yùn)作優(yōu)勢華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目SWOT分析劣勢分析（W）

規(guī)模劣勢：本案最大的優(yōu)勢是規(guī)模，最大的劣勢也是規(guī)模，如此大的體量將給整體銷售帶來巨大壓力。

地塊在區(qū)域內(nèi)的處于交通劣勢、配套劣勢。

工程進(jìn)度與入市時機(jī)落后與競爭對手。

高品質(zhì)可能帶來的價(jià)格劣勢。華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會因素（O）

舒城本土具有一定消費(fèi)潛力。

舒城最有可能成為合肥后花園。

合肥2005年拆違達(dá)到1000萬平方，必將會產(chǎn)生新的市場需求。

大盤模式與郊居生活模式在合肥市場深挖潛力巨大。華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目SWOT分析威脅因素（T）

規(guī)模劣勢：本案最大的優(yōu)勢是規(guī)模，最大的劣勢也是規(guī)模，如此大的體量將給整體銷售帶來巨大壓力。

區(qū)域內(nèi)已經(jīng)積蓄的消費(fèi)力正在迅速消化。

合肥市場嚴(yán)重供過于求。

新一輪宏觀調(diào)控方向暫不明朗，宏觀市場消費(fèi)信心有可能受到影響。華信舒城項(xiàng)目提案項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略華信舒城項(xiàng)目提案戰(zhàn)略的提出

營銷組合力量是本案的關(guān)鍵出路。

4P（產(chǎn)品/價(jià)格/渠道/推廣）是營銷統(tǒng)籌的科學(xué)分類方法在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用（產(chǎn)品/價(jià)格/客戶細(xì)分/營銷組織）

重在各階段營銷實(shí)施的操作性。華信舒城項(xiàng)目提案產(chǎn)品品質(zhì)提升戰(zhàn)略市場需要引導(dǎo)與教育，本案要想異軍突起，需在當(dāng)?shù)厥袌隽⑵饦?biāo)竿。?品質(zhì)生活的內(nèi)涵是什么：大社區(qū)/大花園/大配套全天候室內(nèi)會館與幾十萬平方的泛會所舒城有了合肥的貴族式教育生態(tài)園林觸手可及的豪華生活：5層花園洋房/聯(lián)排TOWNHOUSE華信舒城項(xiàng)目提案產(chǎn)品品質(zhì)提升戰(zhàn)略?高尚生活的內(nèi)涵是什么：是再也不用扛煤氣瓶會家是70年24小時的免費(fèi)冷熱水供應(yīng)華信舒城項(xiàng)目提案產(chǎn)品品質(zhì)提升戰(zhàn)略規(guī)模提升品質(zhì)的差異化戰(zhàn)略：別人在建一個花園小區(qū)華信在建一座城，一座幸福之城華信舒城項(xiàng)目提案迅速引爆市場的價(jià)格策略首期低價(jià)入市，震撼市場：華信項(xiàng)目三天售磬，專家學(xué)者研討“華信現(xiàn)象”華信舒城項(xiàng)目提案營銷搶占先機(jī)戰(zhàn)略把房地產(chǎn)情景式體驗(yàn)營銷功效發(fā)揮到極至：會館與樣板區(qū)先行泛會所提前展示華信舒城項(xiàng)目提案營銷搶占先機(jī)戰(zhàn)略高端截流客戶：在5月份競爭對手集中放量之前，進(jìn)行高端截流，告知市場高品質(zhì)產(chǎn)品呼之欲出?！盀榱四?0年的幸福生活，請您再等一個月”華信舒城項(xiàng)目提案客戶群細(xì)分戰(zhàn)略本案必須立足舒城?？蛻艏?xì)分：

舒城存量消費(fèi)力的迅速成交用品質(zhì)感動舒城人民，讓舒城人民一覺醒來發(fā)現(xiàn)如此好的品質(zhì)生活就在身邊華信舒城項(xiàng)目提案客戶群細(xì)分戰(zhàn)略本案必須吸引、輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶細(xì)分：

農(nóng)民進(jìn)城，形成核心磁極。“在舒城安個五星級的家”教師、公務(wù)員進(jìn)城

華信舒城項(xiàng)目提案客戶群細(xì)分戰(zhàn)略本案必須留住30萬外出務(wù)工經(jīng)商人員客戶細(xì)分：衣錦還鄉(xiāng)、孝敬親人華信舒城項(xiàng)目提案客戶群外擴(kuò)戰(zhàn)略本案的重要出路就是成功跳出舒城客戶群細(xì)分：合肥、六安、安慶華信舒城項(xiàng)目提案客戶群外擴(kuò)戰(zhàn)略主攻合肥市場，令合肥耳目一新，感動合肥熱炒“全城市民熱選合肥后花園”華信舒城項(xiàng)目提案客戶群外擴(kuò)戰(zhàn)略主攻合肥市場，令合肥耳目一新，感動合肥“我的私家凱斯鮑爾，40分鐘，一路風(fēng)景回家”華信舒城項(xiàng)目提案客戶群外擴(kuò)戰(zhàn)略主攻合肥市場，令合肥耳目一新，感動合肥“下班了，一路清風(fēng)一車歌，我的美國生活”華信舒城項(xiàng)目提案客戶群外擴(kuò)戰(zhàn)略主攻合肥市場，令合肥耳目一新，感動合肥

“城際巴士讓我的郊居夢想成真”－在合肥設(shè)華信巴士中心華信舒城項(xiàng)目提案客戶群外擴(kuò)戰(zhàn)略主攻合肥市場，令合肥耳目一新，感動合肥“我的周末時光，我的5＋2生活”華信舒城項(xiàng)目提案客戶群外擴(kuò)戰(zhàn)略主攻合肥市場，令合肥耳目一新，感動合肥“房子加車子，工作加生活”華信舒城項(xiàng)目提案客戶群外擴(kuò)戰(zhàn)略主攻合肥市場，令合肥耳目一新，感動合肥“退休后住在哪里，舒城有個萬佛湖”華信舒城項(xiàng)目提案概念外延與復(fù)合地產(chǎn)華信舒城項(xiàng)目提案概念外延與復(fù)合地產(chǎn)如果上述戰(zhàn)略的實(shí)施仍不能完全實(shí)現(xiàn)100％銷售，我們還有那些營銷后手，是否還有彈藥儲備？

復(fù)合地產(chǎn)的選擇華信舒城項(xiàng)目提案概念外延與復(fù)合地產(chǎn)營銷后手與彈藥儲備

與旅游嫁接，做旅游地產(chǎn)華信舒城項(xiàng)目提案概念外延與復(fù)合地產(chǎn)營銷后手與彈藥儲備

與休閑產(chǎn)業(yè)嫁接，做休閑地產(chǎn)華信舒城項(xiàng)目提案概念外延與復(fù)合地產(chǎn)營銷后手與彈藥儲備

與分時度假產(chǎn)業(yè)嫁接，做部分投資共管型公寓華信舒城項(xiàng)目提案概念外延與復(fù)合地產(chǎn)營銷后手與彈藥儲備

與商業(yè)嫁接，做部分特殊性商業(yè)地產(chǎn)－徽文化長廊華信舒城項(xiàng)目提案概念外延與復(fù)合地產(chǎn)營銷后手與彈藥儲備

與福利部門合作，做養(yǎng)老地產(chǎn)－后20年生活模式（保姆公寓）華信舒城項(xiàng)目提案總結(jié)：

營銷是門藝術(shù)

市場需要引導(dǎo)與教育

跳出市場做市場可以高屋建瓴

過程出精品

人有多大膽，地有多大產(chǎn)。營銷需要創(chuàng)新，需要大膽實(shí)踐所有的美好設(shè)想靠執(zhí)行策劃實(shí)現(xiàn)。華信舒城項(xiàng)目提案中城模式華信舒城項(xiàng)目提案中城模式?共同甲方

是責(zé)任心和深圳式職業(yè)精神常常讓我們忘記自己是乙方中城和開發(fā)商共同組成決策機(jī)構(gòu)、由中城提出決策建議，討論通過，中城統(tǒng)一籌劃、領(lǐng)銜主演華信舒城項(xiàng)目提案中城模式?執(zhí)行策劃力是中城差異性核心競爭力

任何好的策略均需細(xì)瑣的執(zhí)行控制完成中城的策劃師是項(xiàng)目中“管事的”，他們在一線沖鋒陷陣，向他們致謝科學(xué)決策，執(zhí)行中最