市場調(diào)研報告

24三月2024市場調(diào)研報告政策篇貨幣政策經(jīng)濟政策地方政策烏市房產(chǎn)與城建政策市場綜述供應分析成交分析土地篇市場篇營銷篇市場綜述供應分析成交分析整體行情促銷手段報告結構PART.1政策篇貨幣政策、經(jīng)濟政策、地產(chǎn)政策、烏市房產(chǎn)與城建政策兩會政店工作報告及十三五規(guī)劃綱要明確今年及未來五年政府工作任務，著力推進結構性改革，加快新型城鎮(zhèn)化建設。今年是十三五開局之年，也是推進結構性改革的攻堅之年，當前我國發(fā)展挑戰(zhàn)更加嚴峻，經(jīng)濟下行壓力加大，兩會政店工作報告強調(diào)保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，在適度擴大總需求的同時，突出抓好供給側結構性改革。十三五規(guī)劃綱要確定未來五年宏觀目標，即經(jīng)濟保持中高速增長，產(chǎn)業(yè)邁向中高端水平。推進新型城鎮(zhèn)化成為今年以及十三五時期工作重點，包括深化戶籍制度改革、加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，推動以城市群為主體形態(tài)的城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展，加快推進金融財稅改革。兩會政策：信貸財稅政策調(diào)整促消費，支持剛性和改善性需求經(jīng)濟總目標貨幣政策財稅政策新型城鎮(zhèn)化國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6.5%-7%，居民消費價格漲幅3%左右。今年廣義貨幣M2預期增長13%左史，社會融資規(guī)模余額增長13%左右。全面實行營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，幵將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。深化戶籍制度改革，放寬城鎮(zhèn)落戶條件，建立健全“人地錢”掛鉤政策。擴大新型城鎮(zhèn)化綜合試點范圍。居住證具有很高的含金量，要加快覆蓋未落戶的城鎮(zhèn)常住人口，使他們依法享有居住地義務教育、就業(yè)、醫(yī)療等基本公共服務。發(fā)展中西部地區(qū)中小城市和小城鎮(zhèn)，容納更多的農(nóng)民工就近就業(yè)創(chuàng)業(yè)，讓他們掙錢顧家兩不誤。推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。今年棚戶區(qū)住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。建立租夠并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步的納入公租房供應范圍。貨幣政策：降準降息等貨幣政策組合發(fā)力，力促市場消費圖：2008年以來我國存款準備金率、五年以上長期貸款利率走勢資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理2015-2016年降準2015年2月降0.5個百分點2015年4月降1個百分點2015年6月定向降準2015年8月降0.5個百分點2015年10月降0.5個百分點2016年3月降0.5個百分點目前準備金率：大型金融機構16.5%；小型金融機構13%。

2015年降息2月降0.25個百分點5月降0.25個百分點6月降0.25個百分點8月降0.25個百分點10月降0.25個百分點目前貸款利率：商貸五年以上4.9%；公積金五年以上3.25%。2015年-2016年央行六次普遍降準，流動性大幅釋放，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力將進一步緩解。央行2015年五次降息，利率降至歷史低點。央行多種方式釋放流動性，進一步改善企業(yè)融資環(huán)境。此外，央行還實行了擴大逆回購、中期借貸便利（MLF）、抵押補充貸款（PSL）等多種貨幣政策工具組合，幵改革存款準備金考核制度、擴圍信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點增加市場流動性和可貸資金的舉措，引導擴大金融機極信貸投放行為，增加實體經(jīng)濟資金流動性，進而達到改善市場預期、提振實體經(jīng)濟的作用。貨幣政策：央行再發(fā)房貸新政，不限購城市首付降至20%2月2日，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布了《關于調(diào)整個人住房貸款政策有關問題的通知》。通知規(guī)定：在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。表：2008年至今首套、二套房最低首付比例變動情況時間貸款類別首套房二套房2016商業(yè)貸款20%（非限購城市）一套房已結清，享受首套待遇30%（限購城市）一套未結清30%（非限購城市）公積金貸款20%一套已結清20%（非一線城市）一套未結清（部分城市）2015商業(yè)貸款25%（非限購城市）一套已結清，享受首套房待遇30%（限購城市）一套房未結清40%公積金貸款20%一套已結清20%（非一線城市）一套未結清30%（部分城市）2014沒有區(qū)分30%一套已結清30%一套未結清60%2011-201360%40%(1月）50%（2月）20102008-200920%20%“去庫存”作為今年樓市首要任務，非限購城市購買首套房首付兩成的信貸政策，將大大降低當?shù)乩习傩盏馁彿砍杀?，全國樓市“去庫存”迎來實質(zhì)性利好。非限購城市商業(yè)貸款購房首付門檻降低，有利于剛需和改善性需求入市，尤其是對于那些收入不低，但積蓄不多的年輕人而言，可謂是“及時雨”，這一政策將刺激普通住宅消費需求。稅收政策：財政部、國家稅務總局發(fā)布《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》房地產(chǎn)和建筑業(yè)將分別由5%和3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅。對于房地產(chǎn)的老項目來說，可以選擇采用簡易計稅方法或一般計稅方法。若采用簡易計稅方法，則增值稅征收率為5%。若采用一般計稅方法，應繳納增值稅額為銷項稅額進項稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。指標內(nèi)容稅率提供建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權，稅率為11%房地產(chǎn)老項目可按5%的征收率繳納增稅。計稅方式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方式的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價位費用，扣除受讓土地時向政店部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。企業(yè)購置不動產(chǎn)2016年5月1日后取得幵在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。二手房交易北京市、上海市、廣州市和深圳市：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。一線城市外其他地區(qū)：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

出租個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。對于開發(fā)商：短期內(nèi)稅負持平，長期來看公司內(nèi)部管控面臨挑戰(zhàn)房企現(xiàn)有項目可適用5%的簡易征收率，因此稅負不將不目前營業(yè)稅征收下的稅負基本持平。房企在現(xiàn)行稅制下的運行模式，將隨著營改增的推行而迎來重大調(diào)整，從而確保利潤最大化，住宅類開發(fā)企業(yè)和商業(yè)類為主的開發(fā)企業(yè)由于經(jīng)營模式不同，調(diào)整策略將有明顯差異。同時，房地產(chǎn)上下游企業(yè)，包括建筑業(yè)，以及作為服務業(yè)的經(jīng)紀、代理公司，同樣在此次新納入營改增的四大行業(yè)之列，其自身和上下游聯(lián)動性將增加企業(yè)應對調(diào)整的難度。對于地方財政：中央不地方稅收比例將重新平衡我國增值稅不營業(yè)稅存在歸屬差異，根據(jù)現(xiàn)行財政體制，增值稅屬于中央和地方共享稅（中央占比75%），而營業(yè)稅屬于地方稅。雖然《政店工作報告》提出營改增后將“合理確定增值稅中央和地方分享比例”，但地方相關稅收收入減小概率較大。而房地產(chǎn)業(yè)作為此次加入營改增的行業(yè)之一，稅收歸屬調(diào)整后，地方政府不再獨享房企繳納的營業(yè)稅和二手房交易營業(yè)稅，從而或一定程度弱化地方政府對市場交易的刺激動力。對于其他企業(yè)：不動產(chǎn)納入抵扣刺激企業(yè)購房行為，利于商辦去庫存。企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，有利于減輕企業(yè)稅負，而且將明顯增加企業(yè)的購房積極性。從物業(yè)類型來看，住宅并不會成為企業(yè)購房的主要對象，而商辦性質(zhì)產(chǎn)品將受到較大利好影響。近年商品房庫存高企，住宅產(chǎn)品在政店調(diào)控刺激下庫存形勢已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，而商辦物業(yè)由于前期大量開發(fā)投資，屬于積重難返。此次調(diào)整，有利于促進房地產(chǎn)市場尤其是商辦市場的發(fā)展。對于個人：稅負持平，不會對交易行為產(chǎn)生顯著影響我國自然人首次被納入增值稅繳納對象范圍，二手住宅交易過程中，增值稅將取代此前的營業(yè)稅。調(diào)整后，增值稅征收率不此前營業(yè)稅稅率相當，但由于營業(yè)稅存在附加稅且營改增后兩者計算或存差異，導致最終繳稅金額預計有小幅降低。此外，一線城市差異化的繳稅政策在營改增過程中得到延續(xù)。整體而言，個人二手住宅交易稅負保持平穩(wěn)，近期不會對交易行為產(chǎn)生顯著影響。營改增細則落地影響稅收政策：財政部、國家稅務總局發(fā)布《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》經(jīng)濟政策：中央下調(diào)契稅和營業(yè)稅，減稅降費進一步利好樓市2月19日，財政部發(fā)布《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，針對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅進行調(diào)整。表：調(diào)整前后契稅稅率及營業(yè)稅稅率對比調(diào)整前調(diào)整后首套房≤90平米：1%≤90平米：1%90-144平米：1.5%>90平米：1.5%≥144平米：3%二套房3%—5%（各地標準不同）≤90平米：1%>90平米：2%二手房營業(yè)稅個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。針對新房，90平米以上的房屋契稅普遍下調(diào)，將增加對大戶型房屋的需求，同時二套房契稅調(diào)整幅度較大，改善性需求得到進一步的鼓勵。對購買首套房的剛需群體來說，購置房屋面積越大，節(jié)省稅費越多，更傾向于鼓勵購房者一步到位滿足需求。針對二手房，營業(yè)稅提出個人將夠買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的。此次政策調(diào)整，將進一步活躍各城市二手房交易，加快促進改善需求釋放。地方政策：熱點城市限購收緊穩(wěn)房價，三四線城市繼續(xù)聚焦去庫存城市分化明顯，熱點城市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。兩會期間住建部表示要做好一線和部分二線城市的房價穩(wěn)定工作。3月以來一線城市調(diào)控升級，嚴控房價、打擊機炒作；三四線城市政策不斷放松，大力鼓勵人們購房去庫存。區(qū)域事件上海3月1日放寬公積金貸款購買第二套改善性住房限制條件?3月25日上海公布《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》?非滬籍居民家庭購房繳納個人所得稅戒社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內(nèi)在上海累計繳納2年以上，調(diào)整為“自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上”；?二套房，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%；嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業(yè)務。深圳3月25日深圳市人民政府辦公廳《關于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年；對購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成；對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執(zhí)行最低4成。?？?月7日?？谑杏“l(fā)《?？谑邢迌r商品住房保障管理辦法》申請本市限價商品住房保障以家庭為單位，申請人年齡放寬至當年應滿18周歲（或年滿16周歲，以自己的勞動收入為主要生活來源）且具有完全民事行為能力，申請人及其共同申請的家庭成員為申請人家庭成員。年滿30周歲的單身居民可以單獨申請。將于今年4月1日起施行，有效期五年。3月29日海口市政店出臺《?？谑胸瀼芈鋵嵤≌P于房地產(chǎn)市場調(diào)控的實施意見》所有務工人員只需連續(xù)6個月參加公積金繳存即可申請辦理購房公積金貸款，公積金貸款首付降至兩成；且將配合戶籍改革，實行海南省外積分落戶制度，促進省外購房人員落戶。廣東、重慶將去庫存目標量化到每年每市等方式。江蘇要求落實差別化個人住房信貸政策。2016年第一季度烏市房產(chǎn)與城建政策匯總日期烏魯木齊房產(chǎn)與城建政策摘要 1.1烏魯木齊市繞城高速（東線）主線試通車。2016年1月1日，烏魯木齊繞城高速（東線）主線試通車，城市骨架進一步延伸，南來北往的車輛無需再經(jīng)城區(qū)，通行更加順暢。

1.11頭屯河濕地將建國家級濕地公園，新疆天山北坡頭屯河國家濕地公園已被入選試點名單，該濕地公園位于烏魯木齊縣西部、昌吉市西南部，總規(guī)劃面積達2847.22公頃，今年正式開工建設。

1.13喀什庫爾勒伊寧均有望建輕軌。繼烏昌輕軌有望改建為烏昌磁懸浮后，喀什、庫爾勒、伊寧均有望修建輕軌。 2.5新疆今年打造支線互通航線。我區(qū)疆內(nèi)支線機場間通航網(wǎng)絡將更加密集，還將形成南疆以庫爾勒、阿克蘇為中心，北疆以克拉瑪依為中心的互通環(huán)線網(wǎng)絡，方便疆內(nèi)外游客出行。 日期烏魯木齊房產(chǎn)與城建政策摘要 2.14烏魯木齊今年將建三屯碑高架。為了緩解首府東南片區(qū)的交通擁堵狀況，今年烏市將新建三屯碑西延高架工程，工程起點位于水上樂園三角地帶附近，高架跨越河灘路終點與雅山路相接。屆時，烏魯木齊東南片區(qū)至西南片區(qū)將形成一條東西向的快速通道。

2.16今年新疆新建和改擴建七個機場。從新疆機場集團獲悉，2015年新疆同時新建和改擴建7個機場建設項目。經(jīng)過大規(guī)模建設，疆內(nèi)在用機場已由10個發(fā)展到16個，新疆已成為全國民用機場數(shù)量最多的省區(qū)。2.18今年烏魯木齊市將建BRT6號線支線。為了拉近米東區(qū)和首店主城區(qū)的聯(lián)系，去年12月BRT6號線投入運營，今年，服務米東區(qū)市民進出主城區(qū)的BRT6號線支線也將啟洞建設工作。 2.24會展大道兩側將打造濱河水景。今年，水磨溝區(qū)將開啟水磨河生態(tài)景觀廊道建設，工程完工后，水磨河清泉水將引入會展大道，在大道兩旁建成濱河水景。 日期烏魯木齊房產(chǎn)與城建政策摘要 3.2今年烏魯木齊市確定15216戶棚戶區(qū)改造任務。今年，烏魯木齊市確定的棚戶區(qū)改造任務是15216戶，其中城市棚戶區(qū)改造14716戶，國有工礦棚戶區(qū)改造500戶,計劃完成投資60億元。

3.2地鐵4號線一期工程計劃今年開工2021年通車。烏魯木齊地鐵4號線一期工程計劃在今年開工，地鐵4號線一期工程計劃2016年建設，投資164.7億元，計劃在2021年建成通車。

3.18烏魯木齊高鐵新客站今年6月底啟用。今年6月底，烏魯木齊高鐵新客站將投入使用。高鐵新客站配套設施項目陸續(xù)開始施工，今年計劃完成年度投資10.1億元，啟動高鐵新客站南、北廣場45個標段的建設，6月底將投入使用。 3.18烏魯木齊住房公積金中心網(wǎng)上服務廳開通。烏魯木齊住房公積金管理中心開通網(wǎng)上服務大廳系統(tǒng)，住房公積金繳存單位進行電子認證和簽名后，可在線辦理信息查詢、基數(shù)調(diào)整等業(yè)務。

13PART.2土地篇市場綜述、供應分析、成交分析

市場概況：二線城市日漸升溫，重點城市地價有望繼續(xù)拉升

2016

年一季度土地市場分化持續(xù)，一線城市受供地銳減影響成交走低，二線城市漸成市場熱點，近期表現(xiàn)搶眼，地價呈上漲趨勢；三四線城市在政策托舉下仍提振無力。全國主要城市一季度供地總量同比收窄，僅二線城市高于去年同期，成交繼續(xù)價漲量跌走勢，出讓金總額同比略增。本月，熱點城市“搶地戰(zhàn)”屢刷地價記彔，主要城市樓面均價和溢價率同比上漲。二季度廣州、南京熱點及新興關注區(qū)域均有供地，蘇州、濟南

4月中旬入市地塊已受到熱切關注，有望刷新區(qū)域地王。優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓將繼續(xù)拉升重點城市樓面地價上漲。全國土地市場供應情況：一季度供地量逐月收窄，整體減少約一成，僅二線城市高于去年同期成交情況：主要城市供地減少致成交量同比下滑，本月各線城市同環(huán)比均走低樓面均價：年初至今各線城市地價均呈上漲，整體同比增加近兩成，二線城市領漲溢價率：重點城市高溢價地塊增多，受此影響一季度平均溢價率仍攀高，達到25%以上出讓金：主要城市成交價漲量跌，出讓金同比微增，僅二線城市收金總額超去年全國土地市場2016年一季度，一線城市供需及出讓金均處低位，受市場預期及庫存降低等影響，部分區(qū)域樓面均價上漲趨勢明顯，區(qū)域地王頻頻被刷新；二線城市分化加劇，南京、杭州等熱點城市受品牌房企熱捧，地價屢創(chuàng)新高，并帶動出讓金及樓面均價上漲；三四線城市受累于高庫存等原因，在各類托舉政策下依然提振乏力。一線城市：一季度各月供求量均同環(huán)比減少，出讓金下滑逾三成，樓面均價仍呈漲勢二線城市：除成交量外各項指標均高于去年，出讓金增加逾三成，土地市場分化加劇三四線城市：庫存壓力影響市場低迷，供需及出讓金同比下滑，樓面均價小幅上漲二．十大城市宅地：一季度供求總量同比持平，南京杭州表現(xiàn)搶眼全國土地市場2016年1-3月10重點城市住宅用地供應情況供應方面：3月，10個重點城市中除北京、廣州、深圳外均有住宅用地推出，天津供應量最大，為68萬平方米。1-3月，廣州、杭州、天津、南京4城市累積供應量超過去年同期，天津、武漢、南京分別以230萬平方米、119萬平方米、114萬平方米的累積供應量排名前三位。2016年1-3月10重點城市住宅用地成交情況全國土地市場成交方面：一季度，10重點城市宅地出讓金總額為1259億元，同比增加24%，其中南京、杭州的收金總額占比超四成。一線城市除廣州外均大幅回落，宅地成交總量及出讓金創(chuàng)近四年新低，本月滬深先后發(fā)布限購升級政策，二季度起有望加大土地供應量。3月，10個重點城市中除北京、深圳外均有住宅用地成交，天津以122萬平方米的成交量居首位。1-3月，南京、廣州、杭州、天津、武漢5城市累積成交量超過去年同期，天津、南京、武漢分別以171萬平方米、122萬平方米、111萬平方米的累積成交量排名前三位。烏市土地市場供應分析土地市場供應綜述2016年第一季度烏市供應土地10宗，累計土地供應面積為31.21萬㎡區(qū)域用途規(guī)模天山區(qū)供應面積最大，供應面積為15.45萬㎡，供應宗數(shù)為1宗；其次是水區(qū)，供應面積為8.89萬㎡，供應宗數(shù)為4宗。商住用地最大，供應面積為24.95萬㎡，供應宗數(shù)為5宗；其次是商業(yè)用地，供應面積6.26萬㎡，供應宗數(shù)為5宗。住宅無供應。1-5萬㎡以上土地最大，供應面積為15.56萬㎡，供應宗數(shù)為8宗；其次是10萬㎡以上，供應面積為15.45萬㎡，供應宗數(shù)為1宗。烏市土地市場供應分析烏魯木齊市2015年至2016年一季度土地供應走勢圖（萬㎡）從土地供應情況上看，2016年一季度供應面積為31.21萬㎡，同比2015年一季度69.03萬㎡下降54.8%，由于目前庫存量較大，供應量放緩。烏市土地市場供應分析2016年第一季度土地供應面積最大的區(qū)域是天山區(qū)，供應面積為15.45萬㎡，供應宗數(shù)為1宗；其次是水區(qū)，供應面積為8.89萬㎡，供應宗數(shù)為4宗。供應最少的為沙區(qū)，供應面積為0.48萬㎡，供應2宗土地。2016年第一季度烏市供應土地共10宗，且1-2月無土地供應，可以看出2016年土地供應較2015年供應節(jié)奏逐步放緩。2016年第一季度烏市土地供應規(guī)模面積最大的是1-5萬㎡的土地，供應面積為15.56萬㎡，供應宗數(shù)為8宗；其次是10萬㎡的土地，供應面積為15.45萬㎡，供應宗數(shù)為1宗。2016年第一季度烏市土地供應用途只有商業(yè)和商住用地，面積最大的是商住用地，供應面積為24.95萬㎡，供應宗數(shù)為5宗；商業(yè)用地供應面積為6.26萬㎡，供應宗數(shù)為5宗。烏市土地市場供應分析土地市場成交綜述2016年第一季度烏市成交土地11宗，累計土地成交面積為44.93萬㎡區(qū)域用途規(guī)模成交11宗土地全部在開發(fā)區(qū)，共成交44.93萬㎡。成交11宗土地全部為商業(yè)用地，成交面積為44.93萬㎡，無商住不住宅用地。1-5萬㎡以上土地最大，成交面積為32.27萬㎡，成交宗數(shù)為9宗；其次是5-10萬㎡，成交面積為12.66萬㎡，成交宗數(shù)為2宗。烏市土地市場成交分析2016年第一季度烏魯木齊市土地成交面積為44.93萬㎡，累計土地成交宗數(shù)為11宗，同比2015年第一季度11.9萬㎡上升277%。主要是因為2015年年末開發(fā)商主要以銷售庫存為主且成交量較好，開發(fā)商面對較好的成交情況，在2016年第一季度拿地熱情度高。2015年-2016年第一季度烏市土地成交走勢圖（萬㎡）烏市土地市場成交分析烏市土地市場成交分析2016年第一季度烏市土地成交共11宗且都在開發(fā)區(qū)，成交面積為44.93萬㎡。2015年與2016年第一季度烏市土地市場成交走勢圖（萬㎡）2016年第一季度烏市土地市場共成交11宗，成交面積同比上升較多，不2015年第一季度同比上升了277%從單月成交情況來看，2016年2-3月無土地成交。2016年第一季度烏市土地成交區(qū)域走勢圖（萬㎡/宗）烏市土地市場成交分析2016年第一季度烏市土地成交規(guī)模面積最大的是1-5萬㎡的土地，成交面積為32.27萬㎡，成交宗數(shù)為9宗；其次是5-10萬㎡的土地，成交面積為12.66萬㎡，成交宗數(shù)為2宗。2016年第一季度烏市土地成交用途走勢圖（萬㎡/宗）2016年第一季度烏市土地成交規(guī)模走勢圖（萬㎡/宗）2016年第一季度烏市土地成交用途中11宗土地中全部為商業(yè)用途，成交面積為44.93萬㎡。烏市土地市場成交分析2016年第一季度烏市土地成交的平均樓面地價731.38元/㎡，相比較2015年第一季度下降了16.09%。由烏魯木齊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建設投資開發(fā)有限公司摘得，位于開發(fā)區(qū)銀環(huán)路一宗商業(yè)用地，樓面地價為739.47元/㎡。2012年至2016年第一季度烏市土地成交單價（單位：萬元/畝）2012年2013年2014年2015年第一季度2016年第一季度2012年至2016年第一季度烏市土地樓面地價（單位：元/㎡）2016年第一季度烏市土地成交平均單價58.51萬元/畝，相比較2015年第一季度下降了31.97%。2016年第一季度烏市土地供應10宗，供應面積為31.21萬㎡，2016年供應土地較2015年有所下降，同比下降54.8%；2016年第一季度土地成交11宗，成交面積為44.93萬㎡，2016年成交土地較2015年有所上升，同比上升277倍；成交單價較2015年有所下降，樓面地價同比2015年全年有所下降，供應面積的下降也體現(xiàn)出了目前房地產(chǎn)市場不太穩(wěn)定，從而導致土地市場下降。從2016年第一季度土地供應性質(zhì)可以看出，商住用地供應面積最大，為24.95萬㎡。從2016年第一季度土地成交數(shù)據(jù)可以看出，均集中在開發(fā)區(qū)且全部為商業(yè)用地，總成交面積為44.93萬㎡。從2016年第一季度土地成交價格可以看出，平均樓面地價為731.38元/㎡，平均每畝單價58.51萬元/畝，其中平均樓面地價和每畝單價最高的地塊位于經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)銀環(huán)路，為739.47元/㎡和58.90萬元/畝。烏魯木齊土地市場小結PART.3市場篇市場綜述、供應分析、成交分析全國房產(chǎn)市場綜述供求：成交持續(xù)攀升創(chuàng)新高，上海、蘇州、南京等城市表現(xiàn)突出圖：2010-2016年3月50個代表城市月度成交量走勢總結：市場全面升溫，一季度成交創(chuàng)歷史新高。2016年一季度，市場延續(xù)去年末的升溫態(tài)勢，成交維持高位，50個代表城市住宅月均成交約3100萬平方米，同比增長近五成，絕對量為歷史同期最高水平。具體來看，一季度各月成交均創(chuàng)歷史同期新高，1-2月50個代表城市住宅月均成交2503萬平方米，同比增長28.4%；3月?lián)醪浇y(tǒng)計，月均住宅成交達4400萬平方米左右，同比增長超八成，絕對量創(chuàng)歷史單月新高。供求對比：需求攀升而供應略有下降，短期需求顯著大于供應圖：2010-2016年3月20個代表城市商品住宅成交面積及供應面積走勢全國房產(chǎn)市場綜述總結：成交火熱而供應略有下降，短期市場需求大于供應。一季度，市場供應端仍持續(xù)調(diào)整，20個代表城市月均新增供應880萬平方米，同比下降16%；而同期月均成交1755萬平方米，同比增長57%，銷供比為1.99，較去年同期高出0.92，短期市場需求顯著大于供應。具體來看，上海銷供比高達3.0；蘇州、杭州的銷供比超過2.0；北京也高達1.62。價格：百城住宅均價再創(chuàng)新高，一線及熱點二線城市漲幅顯著全國房產(chǎn)市場綜述圖：2013年1月至2016年3月百城住宅均價及環(huán)比、同比變化總結：2016年一季度，在持續(xù)寬松的政策影響下，深圳、上海等熱點城市需求量大幅上升，而供應量卻表現(xiàn)乏力，供不應求矛盾激化，房價漲幅明顯，帶動百城整體價格進一步上漲。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，進入2016年，百城住宅價格延續(xù)2015年二季度以來的上漲態(tài)勢，且漲幅進一步擴大。一季度累計上漲2.94%，漲幅較2015年四季度擴大1.43個百分點，而去年同期則為下跌0.18%。具體來看，1、2月房價環(huán)比漲幅較為平穩(wěn)，分別上漲0.42%和0.60%；3月百城住宅均價漲至11303元/平方米，絕對水平再創(chuàng)新高，環(huán)比漲幅提升至1.90%，同比漲幅擴大至7.41%。2016年第一季度烏魯木齊市場綜述供應：2016年第一季度烏魯木齊新建商品房新增供應51.82萬㎡，同比下降50.47%。住宅供應面積為24.85萬㎡，同比下降64.96%；商業(yè)供應面積為15.58萬㎡，同比下降75.8%；寫字樓供應面積11.4萬㎡，同比下降40.6%。成交：2016年第一季度烏魯木齊新建商品房備案成交60.35萬㎡，同比下降31.81%。住宅成交面積為50.82萬㎡，同比上升4.44%；商業(yè)成交面積為4.71萬㎡，同比下降18.8%；寫字樓成交面積4.82萬㎡，同比上漲129.5%。

2016年第一季度烏魯木齊新建商品房新增供應51.82萬㎡，同比下降50.47%；備案成交60.35萬㎡，同比下降31.81%，2016年第一季度商品房供求比為1：0.86。商品房市場這兩年供應量明顯增加，2013年為歷年最高值，達到820萬㎡。2013年至2015年商品房供應面積合計為2113萬㎡，成交面積1466萬㎡。目前仍處于供大于求的狀態(tài)，烏魯木齊市商品房庫存量較大。烏魯木齊商品房歷年供求走勢歷年商業(yè)供求走勢商業(yè)供求分析：2016年第一季度商業(yè)供應面積為15.58萬㎡，同比下降75.8%；成交量為4.71萬㎡，同比下降18.8%。歷年寫字樓供求走勢寫字樓供求分析：2016年第一季度寫字樓供應面積為11.4萬㎡，同比下降40.6%；成交量為4.82萬㎡，同比上漲129.5%。寫字樓成交分析寫字樓銷售分析：2016年第一季度寫字樓銷售套數(shù)為297套，同比增長143.4%。其中1月份成交最多，成交158套。歷年住宅供求走勢住宅供求分析：2016年第一季度烏市商品房住宅供應面積為24.85萬㎡，同比下降64.96%；成交量為50.82萬㎡，同比上升4.44%。住宅成交分析住宅銷售分析：2016年第一季度住宅成交50.82萬㎡。其中1月份成交11.4萬㎡，臨近春節(jié)，開發(fā)商優(yōu)惠減少，成交量環(huán)比下降76.8%；2月成交為8.42萬㎡，為第一季度最少，春節(jié)期間，成交量減少。3月份成交31萬㎡，為第一季度最多，成交大幅上漲，離不開房交會的助力，各項目加大優(yōu)惠幅度，再加上政府出臺的相關減免契稅的政策。同比上漲4.4%。別墅、公寓、地下室成交分析別墅、公寓、地下室銷售分析：2016年第一季度別墅、公寓、地下室銷售套數(shù)為488套，同比增長6.6%。其中3月份成交最多，成交256套。烏魯木齊2015年—2016年3月各區(qū)庫存情況對比圖：2015年—2016年3月各區(qū)庫存套數(shù)2015年—2016年3月烏魯木齊各區(qū)庫存（套數(shù)）分析：天山區(qū)、沙區(qū)、新市區(qū)和水區(qū)2016年3月比2015年庫存套數(shù)增多，其中天山區(qū)增加最多，增加3845套；開發(fā)區(qū)和米東區(qū)2016年3月比2015年庫存套數(shù)減少。相比全國其他同等城市，烏魯木齊房地產(chǎn)市場目前的庫存壓力只能算中等水平目，但商品房住宅庫存依舊高位運行，截止2016年3月，商品房住宅庫存套數(shù)117125套。2016年第一季度烏魯木齊共有19個商品房項目領取預售證。烏魯木齊樓市成交量逐步釋放，商品住宅庫存增速放緩。烏魯木齊2015年—2016年3月各區(qū)庫存情況對比圖：2015年—2016年3月各區(qū)庫存-面積（萬㎡）2015年—2016年3月烏魯木齊各區(qū)庫存（面積）分析：天山區(qū)、沙區(qū)、新市區(qū)、水區(qū)和開發(fā)區(qū)2016年3月比2015年庫存套數(shù)增多，其中天山區(qū)增加最多，增加34萬㎡；米東區(qū)2016年3月比2015年庫存套數(shù)減少。烏魯木齊2015年—2016年3月產(chǎn)品類型庫存情況圖：2015年—2016年3月產(chǎn)品類型庫存-面積圖：2015年—2016年3月產(chǎn)品類型庫存-套數(shù)各產(chǎn)品類型2016年3月相比2015年庫存套數(shù)：住宅增加6362套，增幅4.1%；商業(yè)增加4175套，增幅93%；寫字樓增加21套，增幅7.4%；別墅、公寓、地下室增加1604套，增幅6.8%。各產(chǎn)品類型2016年3月相比2015年庫存面積(萬㎡）：住宅增加50萬㎡，商業(yè)增加50萬㎡，寫字樓增加7萬㎡，別墅、公寓、地下室增加41萬㎡。2016年第一季度商品房住宅成交備案排名商品房住宅項目成交TOP10排名項目名稱套數(shù)1北城君威景苑5872世界冠郡1803國際麗都城1664金色時光1585托斯卡納1496世界公元1287珠江·聚隆港1108東洵紫金苑1099金鑫花園10510榮和城五期102商品房住宅項目成交TOP10排名項目名稱簽約面積（㎡）1北城君威景苑62668.062世界冠郡18469.333國際麗都城18298.534金色時光17217.905托斯卡納16214.486世界公元14893.877珠江·聚隆港12014.338東洵紫金苑10861.529金鑫花園9571.1510榮和城9308.51商品房住宅項目成交TOP10排名項目名稱金額（萬元）1北城君威景苑22163.352世界公元二期10769.163托斯卡納10298.394金色時光10027.685世界冠郡8795.556珠江·聚隆港8251.547國際麗都城7522.228經(jīng)開萬達廣場6763.89中央公園6698.810榮和城五期6664.672016年第一季度，北城君威景苑以成交套數(shù)587套，成交面積6.3萬㎡，成交金額2.2億元的成交量奪得住宅銷售“三料”冠軍。一部分公務員房備案，拉高成交量。2016年3月，百商托斯卡納小城以95套，1.1萬㎡，6665.9萬元的成交量奪得兩區(qū)住宅銷售“三料”冠軍。以上數(shù)據(jù)不包含經(jīng)適房/保障房/棚改房/職工集資房等政策房。2016年第一季度商品房非住宅成交備案排名商品房非住宅項目成交TOP10排名項目名稱套數(shù)1雙贏國際1572萬達廣場1233天然·未來城684北晟商業(yè)廣場425上海大廈326萬象天地247新天潤香頌238高新區(qū)科研總部經(jīng)濟基地169銀河王朝1610秦郡二期14商品房非住宅項目成交TOP10排名項目名稱金額（萬元）1雙贏國際25122.192萬達廣場8628.213綠谷佳苑5791.844天然·未來城3861.035天和新城市廣場3341.716珠江·聚隆港3310.097萬象天地3205.438上海大廈3195.599北晟商業(yè)廣場2863.0110高新區(qū)科研總部經(jīng)濟基地2549.33商品房非住宅項目成交TOP10排名項目名稱面積（㎡）1雙贏國際15173.552萬達廣場9012.53上海大廈4012.754萬象天地3265.485新天潤四期3159.316天和新城市廣場2899.037綠谷佳苑2895.928天然未來城2683.359珠江·聚隆港2648.0710新天潤社區(qū)商業(yè)樓2356.442016年第一季度，雙贏國際以成交套數(shù)157套、成交面積1.5萬㎡、成交金額2.5億元，奪得非住宅銷售“三料”冠軍。該項目實行返租政策，幵且和華宇扶貧基金合作，推出購商鋪返50%房款，從而取得了較好的銷售業(yè)績。以上數(shù)據(jù)不包含經(jīng)適房/保障房/棚改房/職工集資房等政策房。年第一季度烏市商品房住宅供應面積為24.85萬㎡，同比下降64.96%

；供應量大幅下降，庫存速度放緩，成交增加，樓市逐漸回暖。

2016年第一季度商品房成交備案60.35萬㎡，同比下降31.81%

；住宅成交量為50.82萬㎡，同比上升4.44%；主要由于央行實行靈活適度的貨幣政策，連續(xù)降準降息，降低首套房首付，構建寬松的金融信貸環(huán)境，減輕購房壓力，提升消費能力。兩會定調(diào)穩(wěn)定住房消費，中央地方供需兩端政策齊出，刺激需求促進庫存去化，改善性需求獲重大支持。從2016年第一季度商品房成交備案排名上看：商品房住宅北城君威景苑以成交套數(shù)587套，成交面積6.3萬㎡，成交金額2.2億元的成交量奪得銷售“三料”冠軍；世界系（世界冠郡和世界公園）排名第二。商品房非住宅雙贏國際以成交套數(shù)157套、成交面積1.5萬㎡

、成交金額2.5億元奪得銷售“三料”冠軍。烏魯木齊房產(chǎn)市場小結PART.4營銷篇整體行情、促銷手段整體行情整體區(qū)域報紙2016年第一季度烏魯木齊房地產(chǎn)商品房市場逐步回暖，成交量回升，開發(fā)商為了快速銷售搶占市場，在價格調(diào)整和優(yōu)惠幅度上大費周章；由于2015年報紙廣告效果較差，大部分開發(fā)商選擇其他宣傳渠道（電商、淘寶、微信）來推廣項目，導致報紙投放量特別小，2016年第一季度的媒體投放量比2015年第一季度下降了66.4%。分區(qū)域來看新市區(qū)媒體投放量最多，水區(qū)次之。隨著烏魯木齊的發(fā)展規(guī)劃，紅光山板塊的發(fā)展最好，水區(qū)項目主要集中在紅光山板塊，新市區(qū)一直都是城市北擴，青湖經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目較多，規(guī)模較大。這兩個區(qū)域庫存多，開發(fā)商通過傳統(tǒng)媒體加大宣傳力度，釋放優(yōu)惠政策。分報紙來看，晨報和晚報為主要投放媒體。2016年3月份營銷活動方面暖場和促銷活動不斷增多。營銷綜述整體行情2016第一季度從媒體投放版次上看，晚報投放最多占總比例的61%；其次是晨報，投放的版次占總比例的36%；都市報投放版次占總版次的3%，位列第三。2016年一季度晨報、晚報和都市報廣告投放版次共計36版，同比下降66.4%。2016年3月投放28版次，3月末的春季房交會舉行，各大開發(fā)商加大了宣傳力度，釋放優(yōu)惠信息，來吸引購房者去展會了解項目。從每個項目投放的版數(shù)上來看，2016年第一季度投放前十名的項目當中，世界冠郡，和世界公元都投放6版，排名第一；君豪御璽、通嘉·東方御景是2016年第一季度推廣力度較大的項目。024682016年第一季度從媒體報廣投放區(qū)域上來看，新市區(qū)的投放的版數(shù)占到總比例的36%，其次是水區(qū)占到總比例的22%。2016年第一季度非烏魯木齊市的投放次數(shù)為3版，占總比例的8%。整體行情時間區(qū)域

項目物業(yè)形態(tài)主要內(nèi)容1.1五家渠恒大金碧天下高層、別墅、商業(yè)跨年搶房，2998元/㎡搶雙湖景美宅 3.6沙區(qū)九鼎翼龍華庭小高層、商業(yè)在九鼎·翼龍華庭售房部——三月健康行·美麗女人3.12天山區(qū)歐樂星城商業(yè)在歐樂星城四樓——新疆原創(chuàng)音樂盛典活勱 3.13天山區(qū)歐樂星城商業(yè)在歐樂星城四樓——新疆原創(chuàng)音樂盛典活勱 3.12水區(qū)中天博朗天御高層、商業(yè)在中天·博朗天御售房部—餅干DIY 3.19水區(qū)綠地中心商業(yè)、寫字樓在綠地中心售房部——“最強大腦”綠地中心兒童智力開發(fā)講座流程3.19沙區(qū)九鼎翼龍華庭小高層、商業(yè)在九鼎·翼龍華庭售房部——三月健康行·關愛家人3.19天山區(qū)歐樂星城商業(yè)在歐樂星城四樓——新疆原創(chuàng)音樂盛典活勱3.20天山區(qū)歐樂星城商業(yè)在歐樂星城四樓——新疆原創(chuàng)音樂盛典活勱2016年第一季度活動匯總促銷手段總結：2016年第一季度烏市在售5個項目舉行了9次暖場活動；跟去年第一季度相比，舉行的暖場活動較多，活動類型大部分圍繞提高項目知名度，借助周末來舉行活動，主要為客戶主題活動、演唱會等。其中，歐樂星城項目舉行了4次暖場活動，因聯(lián)合本土明星安明亮、吏洪江等舉辦，來人較多，活動的參與人氣較高。優(yōu)惠匯總2016年第一季度優(yōu)惠活動匯總地理位置項目名稱開發(fā)商總建面（萬㎡）物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間（㎡）展會報價優(yōu)惠政策米東區(qū)香緹雅境廣匯房產(chǎn)16高層78—1404800首付5%，其余首付兩年免息 雲(yún)鼎大觀中海房產(chǎn)80小高層、高層93—1526600交一萬抵五萬 水區(qū)水墨清苑國瑞房產(chǎn)11小高層、洋房、別墅78—263別墅：13000，小高層：8000-11000洋房：8000-11000推出特價房，并送裝修大禮包 世界公元盛陽世紀房產(chǎn)100高層88--19275001、免十年物業(yè)費不暖氣費；2、每天推出6988元/㎡特價房一套中天博朗天御一期中天房產(chǎn)24高層、商業(yè)高層：94-2167800總房款減8萬，單價再減800 托斯卡納百商房產(chǎn)100高層、洋房、別墅高層：110-118洋房：89-170別墅：240-450高層現(xiàn)房：6600高層期房：6400洋房：7200別墅：11000首付5000元，剩余首付2016年年底還清華凌公館華凌房產(chǎn)36高層84—1137800總房款打9.4折 鴻郡華聯(lián)房產(chǎn)12.58小高層90—1207000特價房：6500元/㎡開發(fā)區(qū)寶能城寶能集團179商鋪17--28022000商鋪交2萬抵10萬 萬達廣場萬達集團77.97高層、公寓、商業(yè)、寫字間高層：86-171公寓：40-1300商業(yè)：20-400寫字間：70-2208高層：7800公寓：8300（精裝）商業(yè)：2.3萬-2.6萬寫字間：9800購房免2%的總房款 秀水蘭亭西域天源11.2高層96--1304000按揭優(yōu)惠30元/㎡；一次性優(yōu)惠50元/㎡

優(yōu)惠匯總2016年第一季度優(yōu)惠活動匯總地理位置項目名稱開發(fā)商總建面（萬㎡）物業(yè)形態(tài)面積區(qū)間（㎡）展會報價優(yōu)惠政策新市區(qū)福泰雅居新資源房產(chǎn)23.8高層91-13356001、交1萬抵3萬；2、在房交會期間成交可獲得1萬元裝修大禮包紫煜臻城城建房產(chǎn)94.3小高層、高層75-17066001、總房款減3萬2、單價優(yōu)惠300元/㎡新天潤五期新天潤房產(chǎn)100別墅330-450別墅：7680起價別墅可獲贈大禮包萬象天地恒昌房產(chǎn)150獨棟辦公別墅300-8000獨棟辦公9000別墅：11000無優(yōu)惠御園印象廣匯房產(chǎn)17高層、商業(yè)47-1318400清盤特惠，購房可享首付大禮包上北陽光金億源房產(chǎn)50.7高層82-1234100交1萬抵2萬烏魯木齊縣世界美墅南山天地5.4聯(lián)排53-1387580起價

7萬元大禮包（3萬的契稅與維修基金+2萬國美家電器+1萬戶外用品+1萬元家庭運動裝備）天山區(qū)世界冠郡新疆健康產(chǎn)業(yè)100高層、商業(yè)75-1655000-6000砸金蛋；免契稅沙區(qū)榮和城青建房產(chǎn)128高層98-108多層：8300小高層：73001、免10年物業(yè)費；2、2萬元裝修大禮包 中豪潤園中豪房產(chǎn)59.4高層92-1416000首付20%，七天交清首付 彩虹心筑華聯(lián)房產(chǎn)44多層、小高層60-135小高層：3600多層：4000交1萬抵3萬

廣匯首創(chuàng)理財產(chǎn)品→“車位寶”。車位寶最大的創(chuàng)新在于，既滿足有車業(yè)主免費停車的需求，對于投資，熱衷實體投資產(chǎn)品的人也是一個福音。7%的收益，是開發(fā)商最大的賣點。不金融理財產(chǎn)品相比，金融理財產(chǎn)品收益率一般低于6%。而且，金融理財產(chǎn)品看不見摸不著，小區(qū)的車位理財更加實際。本次廣匯集團主推小區(qū)為：臥龍山莊、藍調(diào)一品、御園世家、御園公館、香緹美地、航空嘉園、藍調(diào)晶彩、漢唐天下這8個小區(qū)；車位寶在美居物流園與香緹雅境項目首推，當天三小時競銷1億，項目銷售較好。產(chǎn)品種類7.4萬8.5萬10.4萬12.1萬14.7萬15萬純投資理財投資車位且自用認購周期：3年認購周期：3年/5年收益以10.4萬為例：104000*7%=7280元7280*3年=21840元省了車位月租：10元/天*30*12=3600元3600*5年=18000元104000*7%=7280元7280*5年=36400元180000+36400=54400元全款/按揭首付5000元，簽約滿一年后可辦理本金保本贖回。廣匯車位寶萬科中央公園淘寶購物節(jié)注明：1、3月26日至4月10日淘寶網(wǎng)線上支付8.8元，憑支付記錄可折抵意吐向總房款1萬元優(yōu)惠（特價房源除外）（每套房源僅限使用一次萬元優(yōu)惠券）；2、1元拍享精美禮品為飛科大禮包（價值為80元）；3、10套特價房源單價約為7100-7600之間；雙贏農(nóng)副產(chǎn)品國際博覽中心項目位置沙區(qū)克拉瑪依西路2888號開發(fā)商新疆雙贏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積15萬㎡占地面積2.3萬㎡容積率6.5層數(shù)共24層項目業(yè)態(tài)商業(yè)、寫字間施工進度已封頂成交均價目前銷售-1F商業(yè)內(nèi)鋪：3-3.8萬元/㎡-1F商業(yè)外鋪：5萬元/㎡4F商業(yè)均價：1.38萬元/㎡-1F租金為：4-13元/㎡/天 面積區(qū)間商業(yè)面積區(qū)間：17-70㎡標準層面積-2、-3F：22500㎡-1F：13500㎡1F：7200㎡2-8F：7500㎡9-24F：1300㎡ 層高（-1）-（-3F）：4.6-5.4m1-8F：4.2m9-24F：3.5m交房時間2016年優(yōu)惠華宇扶貧基金，推出購商鋪返50%房款，返租5年，1-3年返租10%，第4年返租9%，第5年返租8% 備注由于地勢高差，-1F沿街商鋪在地平線之上商業(yè)分布情況-2、-3F：冷庫-1F：海鮮副食品廣場1F：新疆特色精品館2F：北疆特色展館3F：南疆特色展館4F：國內(nèi)各省區(qū)展館5F：國際展館及商務休閑飲吧、親子樂園6F：酒店、會展中心7F：全國名小吃、海鮮體驗館8F：新疆探索館9-24F：寫字間、酒店、娛樂會所重點樓盤特色報廣展示2016年第一季度房地產(chǎn)市場總結政策全國：隨著當前城市房地產(chǎn)市場分化加劇，分類指導、因城施策仍是各級城市房地產(chǎn)調(diào)控的主要基調(diào)，未來一段時間各地施政仍將呈現(xiàn)三四線高庫存城市千方百計去庫存、一二線熱點城市加碼調(diào)控穩(wěn)定市場的基調(diào)。再加上最新頒布的營改增通知，營改增細則及相關配套政策的出臺解除了一直以來市場爭議的不確定性。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地價款可以扣除，新增不動產(chǎn)納入抵扣范圍等均給房地產(chǎn)企業(yè)帶來利好，土地成本、新購買的不動產(chǎn)等將成為減稅力度最大部分，有利于促進企業(yè)固定資產(chǎn)投資增長。烏市：兩會政府工作報告及十三五規(guī)劃綱要明確今年及未來五年政府工作任務，著力推進結構性改革，加快新型城鎮(zhèn)化建設烏市信貸財稅政策調(diào)整促消費，支持剛性和改善性需求，另降準降息等貨幣政策組合發(fā)力，力促市場消費構建寬松的金融信貸環(huán)境且政府推出契稅補貼政策，減輕購房壓力，提升消費能力。刺激需求促進庫存去化，改善性需求獲重大支持。全國：2016年一季度土地市場分化持續(xù)，一線城市受供地銳減影響成交走低，二線城市漸成市場熱點，近期表現(xiàn)搶眼，地價呈上漲趨勢；三四線城市在政策托舉下仍提振無力。全國主要城市一季度供地總量同比收窄，僅二線城市高于去年同期，成交繼續(xù)價漲量跌走勢，出讓金總額同比略增。本月，熱點城市“搶地戰(zhàn)”屢刷地價記錄，主要城市樓面均價和溢價率同比上漲。烏市：2016年第一季度烏市土地供應10宗，供應面積為31.21萬㎡，同比2015年一季度有所下降，下降54.8%；2016年第一季度土地成交11宗，成交面積為44.93萬㎡，2016年成交土地較2015年有所上升，同比上升277%；成交單價和樓面地價同比2015年全年有所下降，供應面積的下降也體現(xiàn)出了目前房地產(chǎn)市場不太穩(wěn)定，從而導致土地市場下降。土地房產(chǎn)營銷全國：2016年一季度，受寬松的貨幣環(huán)境及政策環(huán)境影響，一線城市及南京、蘇州等熱點二線城市樓市急劇升。在本輪熱點城市的帶動下，部分庫存量較大的二三線城市住宅市場熱度也有所上升，隨著貨幣化安置、補貼、財稅減免等去庫存的政策效果的逐步顯現(xiàn)，行業(yè)將面臨新一輪的市場機會。未來二三線城市針對農(nóng)民工進城的去庫存政策將會陸續(xù)出臺，配套地方財稅、信貸政策的寬松窗口期，改善性需求提升，人口、經(jīng)濟占優(yōu)的部分二線城市潛在市場機會更大。預計二季度熱點城市在相對趨嚴的政策環(huán)境下，量價將會呈現(xiàn)一定程度的回調(diào)。烏市：2016年第一季度烏魯木齊新建商品房備案成交60.35萬㎡。住宅成交面積為50.82萬㎡，同比上升4.44%；主要原因是政府出臺的利好政策，通過減免契稅、放寬首付比例、降低二手房交易限制等政策，激活住房市場需求，樓市有所回暖。住宅和寫字樓成交同比上漲，寫字樓成交上漲最明顯?；顒訝I銷：2016年第一季度烏魯木齊樓市處于回暖態(tài)勢，開發(fā)商為了快速銷售搶占市場，在價格調(diào)整和促銷活動上大費周章；由于2015年報紙廣告效果較差，2016年第一季度開發(fā)商選擇戶外、微營銷、電商、購房送車位和車位投資（理財產(chǎn)品）等宣傳渠道來推廣項目，擴大宣傳，促進銷售。導致2016年第一季度報紙投放量小，2016年第一季度的媒體投放量比2015年第一季度下降了66.4%。2016年第一季度房地產(chǎn)市場總結PART.5區(qū)域篇競品項目分析項目藍天森林花園位置/規(guī)模項目位于烏魯木齊市沙依巴克區(qū)倉房溝中路655號，由新疆果業(yè)集團瑞成開發(fā)有限公司開發(fā)，項目分五期開發(fā)，總建筑面積共計100萬平米。產(chǎn)品

戶型建筑面積(M2)兩室兩廳一衛(wèi)86.5三室兩廳一衛(wèi)96—102㎡配套/設施社區(qū)配套完善，45%超高綠化率、80萬㎡森林水景公園、2100米中央活水景觀帶、35-45米奢侈樓間距、36米疊水瀑布，大型會所等一應俱全。3路、62路、20路便捷交通干線經(jīng)停社區(qū)。便捷的交通，縮短幽靜與繁華之間的距離，從容間轉(zhuǎn)換角色中走在可持續(xù)發(fā)展道路的最前沿；物業(yè)管理綠景苑物業(yè)管理公司物業(yè)費0.60元/㎡代理機構烏魯木齊天道置業(yè)營銷策劃有限公司銷售目前價格：5700元/㎡，動營活銷，打折優(yōu)惠客戶商戶老板、區(qū)域客主要賣點綠化率45%、容積率1.5，園區(qū)景觀配套成為本小區(qū)的獨特亮點；位于老城區(qū)，距火車南站、七一醬園商圈十分鐘的路程。2、教育資源充沛，老城區(qū)教育等資源相對完善，教育教學條件也優(yōu)于新開發(fā)城區(qū)。競爭分析景觀，綠化，物業(yè)藍天森林花園項目星悅國際位置/規(guī)模沙依巴克區(qū)沙區(qū)倉房溝中路水泥廠街，總建筑面積15.3萬㎡，設計有12棟板式高層電梯精裝房，同步配套有大規(guī)模地下停車庫、幼兒園及大面積沿街商業(yè)。產(chǎn)品

戶型建筑面積(M2)兩室兩廳一衛(wèi)85兩室兩廳一衛(wèi)87三室兩廳一衛(wèi)136㎡配套/設施中小學：倉房溝學校、八十九小、七十一中、十二中;大學：外國語學院;綜合商場：大江批發(fā)市場、月明樓、地王國際鞋城及商貿(mào)城、七一醬園、號嘉興、大小西門商圈、火車站商圈;幼稚園：貝貝星第一幼兒園;銀行：建行、工行、農(nóng)行、農(nóng)村信用社、郵政儲蓄;郵局：郵政儲蓄;醫(yī)院：二十三醫(yī)院、雅山醫(yī)院、中醫(yī)院、二醫(yī)院;休閑娛樂設施：雅山公園、倉房溝游園.物業(yè)管理物業(yè)費代理機構銷售天鴻·星悅國際項目已封頂，現(xiàn)推出購房減總房款4-5萬優(yōu)惠活動，6300元/平方米起售，均價6500元/平方米，車位零首付，5年零利息，此優(yōu)惠持續(xù)到本周末。該項目目前裝飾房熱銷，只要在房價基礎上每平米加500元即得?？蛻羯虘衾习?、私企老板主要賣點天鴻·星悅國際位于烏市沙區(qū)倉房溝區(qū)域的中心位置，北靠雅瑪里克山公園，東臨遠洋花園，西延水泥廠街，同步配套有大規(guī)模地下停車庫、幼兒園及大面積沿街商業(yè)。競爭分析配套星悅國際項目秀城2代宅位置/規(guī)模秀城二代宅位于城南主城區(qū)倉房溝路，總規(guī)劃約100萬平方米，一