XX國際項目銷售講義

XX國際項目銷售講義2024/3/24XX國際項目銷售講義區(qū)域消費者解析項目市場定位宏觀背景介紹區(qū)域商業(yè)市場解析項目整體企劃形象精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義本案木瀆鎮(zhèn)高新區(qū)市區(qū)往太湖周邊精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義新區(qū)概況新區(qū)建設成科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城市。是國家首批生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)。地塊位于新區(qū)核心區(qū)的西南面，周邊以居民區(qū)為主，有很大的人口居住量。地塊與獅山路商圈的距離在3-4公里左右。位于竹園路的新區(qū)創(chuàng)業(yè)園和珠江路的蘇州創(chuàng)新中心正在建設中，未來將吸引大量的創(chuàng)業(yè)和研發(fā)類高素質(zhì)人才。地塊北面的竹園路未來將有更為長足的發(fā)展。地塊受新區(qū)影響很大，周邊的社區(qū)居民和企業(yè)員工都是項目的潛在客戶精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義木瀆鎮(zhèn)概況木瀆全鎮(zhèn)面積34.5平方公里，總人口5.3萬。城鎮(zhèn)人口占60%。是長江三角洲著名的“新型示范小城鎮(zhèn)”，是吳中工業(yè)、商貿(mào)、文化重鎮(zhèn)，綜合實力列“全國百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。木瀆鎮(zhèn)是市政府規(guī)劃的12個區(qū)域級商業(yè)功能區(qū)之一，規(guī)劃有古鎮(zhèn)區(qū)商貿(mào)中心、金楓商業(yè)廣場、蘇福路汽車商業(yè)廣場、長江路專業(yè)市場四大商圈。地塊所在的金楓路商圈，規(guī)劃總占地400畝。重點引進國內(nèi)外知名的商業(yè)業(yè)態(tài)入駐，承擔的責任是滿足居民日常的高端的生活的需要，將定位成現(xiàn)代商業(yè)為主體的大型商業(yè)區(qū)。項目處于木瀆規(guī)劃的四大商圈之一金楓路商圈內(nèi)，區(qū)域定位規(guī)劃較好，有著較大的發(fā)展?jié)摿焚Y源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義區(qū)域消費者分析項目市場定位宏觀背景分析區(qū)域商業(yè)市場分析項目整體企劃形象精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義區(qū)域商業(yè)分布本案長江路商圈木瀆鎮(zhèn)商圈區(qū)域社區(qū)商業(yè)木瀆鎮(zhèn)高新區(qū)市區(qū)獅山路商圈精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義木瀆鎮(zhèn)商圈分析木瀆鎮(zhèn)商業(yè)分析本案

木瀆鎮(zhèn)商業(yè)從竹園路起直至木瀆古鎮(zhèn)商業(yè)，竹園路、金山路、翠坊路，以及花苑街、香港街，因其各自位置而形成不同業(yè)態(tài)，面向消費群體和租金情況也各有差異。整體來說，竹園路以小商品零售為主，和以普通餐飲、服飾為主的花苑街、香港街一樣，主要面向外來打工群體；而較高檔次餐飲、休閑娛樂業(yè)主要集中于金山路，主要面向木瀆本地人群、私企業(yè)主位于竹園路北的木瀆新天地商業(yè)項目將于9月底開始動工，其規(guī)劃定位為以賓館、KTV為主的休閑娛樂業(yè)木瀆新天地精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義周邊社區(qū)商業(yè)分析項目周邊有眾多居住社區(qū)，陽光假日、新升新苑、萬楓家園、金色花園、世紀花園等12個小區(qū)，一般建有基本生活服務配套。社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商鋪多數(shù)以經(jīng)營小型生活服務類配套為主，如小飯店、理發(fā)店、水果店、小百貨等，還有部分經(jīng)營房產(chǎn)中介和職業(yè)中介。新升新苑內(nèi)餐廳飯館較多，但多數(shù)衛(wèi)生條件較差，檔次較低。陽光假日內(nèi)街還有一些健身SPA，美容院等休閑類業(yè)態(tài)，但受店面規(guī)模的限制，對居民的吸引力不強。社區(qū)內(nèi)缺乏可用于會談、交友、待客的休閑類配套，如咖啡店和茶吧等。本案陽光假日新升新苑世紀花園精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義

長江路商業(yè)圈要打造成為以教育、文化、商業(yè)、住宅、物流為五大功能的商業(yè)園區(qū)。木瀆還啟動長江路和寶帶路的一公里的開發(fā)建設，開發(fā)的重點為商業(yè)建設和物流園。長江路的交通優(yōu)勢得天獨厚，與干將路、三香路相連，北接北環(huán)，南接蘇福路、寶帶西路、繞城高速，毗鄰蘇州樂園、蘇州高新開發(fā)區(qū)、明基醫(yī)院，公交線路眾多。綜合來看，長江路商圈主要發(fā)展專業(yè)商業(yè)市場，少部分商業(yè)服務于區(qū)域內(nèi)住宅社區(qū)。長江路商圈分析本案精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義獅山路在新區(qū)商業(yè)中處于核心位置。主要商業(yè)有銀行、餐飲、證券交易所、星級賓館、高檔商業(yè)寫字樓等。淮海街是高新區(qū)娛樂商業(yè)的重要場所，商業(yè)主要以餐飲、休閑、娛樂、辦公文具等經(jīng)濟形態(tài)為主，其健全的設施，齊備的相關服務配套早已使此地成為高新區(qū)乃至蘇州娛樂、休閑的品牌場所。樂購超市目前為新區(qū)獅山路以南唯一大型商業(yè)超市，面向社區(qū)居民生活配套，將主要輻射周圍玉山路、塔園路、竹園路、長江路沿線大部分居民社區(qū)。獅山路商業(yè)淮海路商業(yè)獅山路商圈分析本案精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義獅山路目前的主要功能是辦公、金融與餐飲，如福記好世界大酒店、香格里拉大酒店等。此外，新地中心、金河國際、金獅大廈高檔商業(yè)寫字樓大大提升了獅山路的整體檔次。

淮海街匯集了40家料理、燒烤店和30多家酒吧，來此投資開店的個私老板超過200人。由于淮海路商業(yè)街主要經(jīng)營特色餐飲與娛樂業(yè)，業(yè)種附加值高，所以其月租金也突破200元/平方米。TESCO（樂購超市）運營公司：英國TESCO公司開業(yè)時間：2007年10月(預)建筑面積：總建面約25800平方米規(guī)劃一棟3層大型商業(yè)建筑。底層為零售店鋪和美食區(qū)，二層和三層為超市，屋頂大型停車場，有車位243個。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義蘇州第一家綜合性大型購物休閑廣場――綠寶廣場，其總建筑面積為275,000m2，包括大型購物中心、美食街、不夜城休閑娛樂中心LaPiazza、三棟酒店服務式公寓、三家星級酒店和三棟高檔辦公大樓，將分期開發(fā)完成。目前已經(jīng)營業(yè)的為一期，建筑總面積約140，000m2。綠寶廣場商業(yè)由開發(fā)公司統(tǒng)一規(guī)劃專業(yè)招商運營，一期購物廣場內(nèi)嚴格規(guī)劃有時尚品牌、品牌服飾、品牌餐飲、休閑娛樂等區(qū)域，從目前看整體情況較好。一期營業(yè)部分引進了5000平米華潤萬家超市和6000平米泰華商場，其余為餐飲店、品牌店。其中品牌餐飲店鋪主力面積在150-300平米，時尚品牌店鋪主力面積在90-110平米。綠寶廣場分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義獅山購物廣場旨在高水平、高標準、高起點地進行規(guī)劃建設，打造高新區(qū)城市形象中心。由AAI、BAU、EDAW和UN＋四家國際知名設計公司參與競標。該項目規(guī)劃范圍東至長江路、北至玉山路、西至汾湖路、南至竹園路，總面積約26萬m2。建設包括住宅、大型shoppingmall、百貨商廈、室內(nèi)步行街、文藝中心（影城、書城、文化中心、圖書館等）、娛樂設施、餐飲、酒店（包括酒店式公寓）、寫字樓、城市開放空間等。同時，做好輕軌站點和地下空間利用的完整結合，使得購物廣場在城市功能服務、空間形態(tài)上成為中央商貿(mào)區(qū)的延續(xù)。獅山廣場分析AAI設計方案精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義區(qū)域商業(yè)市場機會分析商業(yè)定位描述木瀆鎮(zhèn)商圈周邊社區(qū)商業(yè)長江路商圈獅山路商圈綠寶廣場獅山廣場總結新區(qū)商業(yè)目前發(fā)展較為迅速，以獅山路商貿(mào)金融餐飲、特色休閑娛樂為中心，綠寶廣場、樂購超市為補充，集合鄧蔚路、竹園路等沿街生活配套，已經(jīng)基本涵蓋了居民生活的各個層次。木瀆鎮(zhèn)商圈和長江路商圈目前主要業(yè)態(tài)主要是特色休閑娛樂、專業(yè)市場、較低檔次服飾，較為零散。綜合考慮區(qū)位，以及結合新區(qū)、木瀆商業(yè)發(fā)展情況，項目的有效輻射范圍應著力于周邊區(qū)域，打造區(qū)域最具競爭優(yōu)勢的商業(yè)中心。區(qū)域中缺少規(guī)模性中檔次時尚休閑商業(yè)中心，是本項目市場機會點。休閑娛樂業(yè)態(tài)、服飾為主，分別定位于木瀆本地居民和外來打工群體。基本為沿街店鋪形式，規(guī)模較小。滿足基本生活需求。休閑類商業(yè)因條件限制無法滿足消費者需求。以專業(yè)市場為主。社區(qū)商業(yè)基本只輻射自身居住者。商貿(mào)金融餐飲業(yè)態(tài)和特色休閑業(yè)，消費較高。樂購超市的即將營業(yè)有效滿足了普通居民生活需求。蘇州首家大型SHOPPINGMALL，輻射整個新區(qū)范圍，并逐漸影響部分市區(qū)消費者。規(guī)劃為新區(qū)城市新形象的大型商業(yè)購物中心。業(yè)態(tài)以SHOPPINGMALL、文化為主。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義市場木瀆鎮(zhèn)商業(yè)分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義路段業(yè)態(tài)租金客群翠坊街以服飾、餐飲、五金建材等為主要業(yè)態(tài)。集中的品牌店較多，如永和豆?jié){、國美電器、海瀾之家、冠芝霖手機大賣場等。服飾類除翠坊路上的品牌店外，還有一個茜施商城，也是服飾較為集中的區(qū)域路段以南地理位置較偏，且店面不規(guī)范，租金相對較便宜，平均2000/平米，路段以北靠近中山西路，租金約在3000-4000/平米。茜施商城商鋪租金約為1000-1500元/平米。本區(qū)域居住的本地人及外地在蘇州打工者，年輕人居多。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義路段業(yè)態(tài)租金客群竹園路以服裝、餐飲、人力資源中介等為主要業(yè)態(tài)。雖地理位置較好，但因周邊多為民房，消費水平較低，店面租金約在700-1000元/㎡。多為在廠區(qū)上班的打工族，年輕人居多。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義路段業(yè)態(tài)租金客群金山路以餐飲、娛樂休閑、煙酒行等為主要業(yè)態(tài)。此路段因大多為中、大型以上業(yè)態(tài)，故租金情況未詳，小型店面有業(yè)主購買自行經(jīng)營，也有私人投資出租。金山路到底與中山路交界處一間約10平米煙酒店，租金為2500元/㎡本路段周邊住宅區(qū)、木瀆鎮(zhèn)居民、本區(qū)域外來人口及新區(qū)部分居民。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義路段業(yè)態(tài)租金客群花苑街以娛樂休閑、餐飲、服飾等為主要業(yè)態(tài)。白天人流量較少，主要集中在晚上19：00-2：00，甚至部分門面（KTV、餐飲等）通宵經(jīng)營。西面靠近香港街，故一間面積約30平米左右的門面，租金約在4-5萬/年（1900元/㎡），越往東面地理位置越偏，故租金約在3萬/年（1200元/㎡），且租金每年約有10%的漲幅。人群集中在本區(qū)域居住的本地人及在附近廠區(qū)上班的外地人，年輕人居多。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義路段業(yè)態(tài)租金客群香港街以服飾、鞋類、休閑娛樂等為主要業(yè)態(tài)。經(jīng)營時間集中在晚上19：00-2：00，服飾類門面一般要2：00后打烊，但整體站面來看，消費檔次不高。與中山西路交界處為入口處，租金相對較高，面積在20平米左右的店面，租金約為5-6萬/年，往北租金相對減少，約5萬/年，但差距不大。人群集中在本區(qū)域居住的本地人及在附近廠區(qū)上班的外地人，年輕人居多。返回精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義區(qū)域酒店式公寓市場分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義個案分析－中澳廣場南北向廊式排列，南向戶型在41平米左右，北邊戶型略小在31平米左右，減少了面積和總價，提高產(chǎn)品力。連廊式排列導致戶型的通風性和采光較差。購買客戶以自住和投資類客戶為主。31平米北向戶型41平米南向戶型外立面效果圖精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義個案分析－東方錦城平面布局成圍合型，兩排公寓間設計了一條南北跨度達15米的中庭，解決了戶型的南北通風和采光問題戶型面積在40平米左右，雖做成2房的戶型示意，但實際北邊戶型進深過窄，實際利用率不高一層平面復式平面整層平面圖精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義個案分析－賽格雙城挑高5.4，挑高層沒有樓板分割，讓客戶自主個性化分割定位SOHO公寓，商務自住皆可，利用形式多樣由于其地段優(yōu)勢與電子市場的商業(yè)環(huán)境，以辦公商務類需求占多數(shù)辦公類設計居家類設計項目效果圖55平米精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義酒店式公寓客戶分析購買此類產(chǎn)品的客戶主要分為兩大類：過渡性居住需求和投資性需求過渡性需求客戶：購房原因：此類客戶一般為周邊廠區(qū)上班的白領，都比較年輕，家庭結構簡單。購買原因多數(shù)受經(jīng)濟實力限制和家庭結構影響?？紤]因素：由于用于自住，在總價一定范圍的條件下，會更多的考慮住房的實用性。戶型面積小勢必要求某些結構功能的復合性，對于面積小但又功能多的戶型是其最滿意的選擇。投資性需求客戶：購房原因：手頭有閑散資金，其望購買酒店式公寓以帶來較高和穩(wěn)定的收益?？紤]因素：其會更多關注購買物業(yè)未來地段的升值潛力、周邊未來的租賃需求，當然低成本投入也其考慮的一方面。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義區(qū)域單身公寓市場分析案名開盤時間產(chǎn)品類型主力面積（平米）均價(元/平米）套數(shù)現(xiàn)銷售率中澳廣場07年5月3.3米精裝公寓38－77520022560%4.8米精裝復式31/41720025688%賽格雙城07年7月5.4米毛坯SOHO42-628000180多93%東方錦城預計9月4.8米精裝復式407000170/海德廣場預計10月4.95米精裝復式40///以中澳廣場為例，面積在31－41平米的挑高公寓自開盤以來共去化了220多套，較普通單層公寓的去化130多套相比，市場接受度更高。挑高復式，有著較大的贈送空間，提高了產(chǎn)品的附加值，以拉高單價。在市場中挑高公寓較單層公寓均價高出2000元/平米左右。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義區(qū)域消費者分析項目市場定位、建議宏觀背景分析區(qū)域商業(yè)市場分析項目整體企劃形象精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義區(qū)域居住小區(qū)情況嘉業(yè)陽光假日金色家園新創(chuàng)竹園白領公寓新升新苑世紀花園灝景天下萬楓家園棕櫚灣瑞景苑尼盛青年城天平花園君地風華香榭蘇地2007-B-10本案地塊周圍2公里范圍內(nèi)現(xiàn)有12個居住小區(qū)，還有2個正在開發(fā)建設中。未來此區(qū)域的住宅類開發(fā)將會集中在玉山路西段和木瀆鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)竹園路以北區(qū)域，未來還有較大供應潛力。周邊社區(qū)內(nèi)現(xiàn)居民約5萬人。新區(qū)的一些老社區(qū)內(nèi)由于有大量廠區(qū)工人租住，人口密度較大。新區(qū)的一些新開發(fā)小區(qū)和木瀆居住小區(qū)居住人口則以2-3人的家庭為主。周邊內(nèi)還有多個居住項目在開發(fā)中，預計此區(qū)域內(nèi)的社區(qū)居住人口2年后將達到6萬人以上。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義區(qū)域居住小區(qū)情況區(qū)域類別小區(qū)名稱總戶數(shù)現(xiàn)有人口未來人口住戶基本情況木瀆老社區(qū)天平花園1000多戶約3000約3000以木瀆本地人自主為主,現(xiàn)有部分出租戶香榭400多戶約1200約1200木瀆本地人，部分以二手房購入的新蘇州人和租戶新開發(fā)住宅小區(qū)瑞景苑580戶/約1200木瀆、新區(qū)客戶，年輕人首次置業(yè)者為主棕櫚灣900戶約300約2000以新區(qū)、木瀆客戶為主新區(qū)老社區(qū)新創(chuàng)竹園2200戶約10000約1000050%自住，50%出租。部分為被附近工廠租下作員工宿舍。新升新苑3600戶約14000約14000有原拆遷安置戶、購房自住客戶、租戶世紀家園1830戶約7000約7000以附近的白領階層為主，房屋大多自主，也有少部分出租金色家園1550戶約6000約600035%原當?shù)夭疬w戶自主、65%為周邊工廠中員工購買或租住。萬楓家園1800戶約7000約700045%當?shù)夭疬w戶，55%外地人新開發(fā)商品房住宅小區(qū)白領公寓250約100約600以新區(qū)白領自主客戶為主，占到80%灝景天下350約700約900新區(qū)白領高管、部分外籍人士陽光假日2500約2500約6000新區(qū)客戶為主、部分市區(qū)吳中客戶現(xiàn)售項目君地風華460戶/約1200新區(qū)白領管理層、當?shù)厮綘I業(yè)主尼盛青年城670/約1500項目定位為青年社區(qū)合計///5180061600/精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義商品房小區(qū)購房者分析瑞景苑陽光假日尼盛青年城（預約、到訪）購房客戶以25－35歲客戶為主，占到總量的50％，以木瀆鎮(zhèn)區(qū)和新區(qū)廠區(qū)中的年輕人為主。由于項目產(chǎn)品種類豐富，客戶層次相差較大，但仍是以25－40的中青年為主。項目原本即為了迎合區(qū)域的市場需求，定位成青年社區(qū)。從其前期到訪客戶中30－40歲客戶占到50％也充分應證了其準確定位。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義區(qū)域住戶實訪案例稱呼：陳先生年齡：29歲居住小區(qū)：陽光假日工作地點：飛思卡爾半導體家庭結構：與配偶同住家庭年收入：11－12萬元消費習慣：由于選擇面較小，平時吃飯只能在新升新苑內(nèi)選擇幾家比較衛(wèi)生點的小飯店，來親朋好友時選擇去獅山路的幾家飯店；平時買日常用品選擇去家樂福，服飾類選擇觀前；平時喜歡打網(wǎng)球，運動類消費投入較大，曾是英派斯體育中心店的會員。妻子想泡SPA和瑜伽會所，但社區(qū)內(nèi)的規(guī)模太小，不夠正規(guī)，不會選擇。稱呼：吳先生年齡：32歲居住小區(qū)：世紀花園工作地點：新區(qū)富士膠卷家庭結構：與配偶子女同住家庭年收入：7－8萬元消費習慣：購物目的地還是以石路觀前為主；與朋友吃飯聚會多數(shù)選擇去2公里外的天府之樂、巴蜀傳香；由于社區(qū)缺乏配套設施，平時文化、健身類消費較少，但比較喜歡運動；近期去經(jīng)營范圍較廣的綠寶廣場次數(shù)較多。稱呼：李小姐年齡：25歲居住小區(qū)：新升新苑（租）工作地點：新區(qū)工業(yè)園家庭結構：與男友同住家庭年收入：5－6萬元消費習慣：吃飯多在小區(qū)內(nèi)小飯館，更多喜歡流行類餐飲，如McDonalds等；由于有較高頻次的購物車，平時購物消費主要去百潤發(fā)何山店，周末時有時會去石路,在流行類服飾上消費較多，男友較為喜歡運動，平時多數(shù)為運動休閑類打扮；娛樂類休閑則以網(wǎng)吧和KTV為多，KTV多數(shù)會選擇去石路。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義區(qū)域消費特征分析本區(qū)域的主力消費群為周邊住宅小區(qū)住戶，而其中又以年輕人占多數(shù)，年齡25-35歲。居民家庭年收入主要在4－12萬之間，即平均個人月收入在2000－5000元的水平，購買力處于中等水平。購物類消費為在大型超市消費頻次最高，為日常購物的主要目的地。對位于自己家附近的大型賣場有較大期待，并表示了很高的未來消費意愿度。餐飲類消費主要都集中在社區(qū)附近的小飯館，可選擇面較小，檔次較低，品牌餐飲多選擇獅山路、鄧蔚路沿線區(qū)域，距離較遠。對休閑娛樂類消費基本不在本區(qū)域內(nèi)消費，由于周邊缺乏類似商業(yè)配套或有一些規(guī)模較小，檔次、服務過低過差，吸引不了當?shù)乜蛻?。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義區(qū)域消費者分析項目市場定位宏觀背景分析區(qū)域商業(yè)市場分析項目整體企劃形象精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義項目地塊解析本案木瀆鎮(zhèn)高新區(qū)市區(qū)項目一期本案精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義金楓國際商鋪的利好點輕軌1號線、華潤萬家、金楓核心商業(yè)圈，絕版地脈鼎現(xiàn)商機旺勢。大面寬、短進深，科學的人流導向系統(tǒng)開創(chuàng)鋪鋪臨街的商業(yè)效果。1F層高達5.4M，2、3F高為4.5M，上下可自由分割，金街鋪王實現(xiàn)利益最大化。最小化投資風險。購物、休閑、餐飲、娛樂……無所不能的功能綻放，一站式風暴財富席卷金楓商圈。輻射12個住宅小區(qū)，鎖定輕軌首站商圈10萬消費人群，不可限量的消費能力。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義金楓國際Loft公寓利好點東西邊套有64戶有入戶花園，塑造清新綠色生活場景。雙層小戶，4.98M挑高。自在空間營造唯美生活。占據(jù)金楓商圈核心地段，輕軌1號線近在咫尺。40到80平米的精致戶型，一層價格雙層空間享受。項目本身休閑、購物、餐飲、娛樂……一站式休閑場所，以及幾步之遙的華潤萬家超級賣場給生活帶來超乎想象的便利。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義1234結合區(qū)域商業(yè)市場和消費者群體分析，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)針對年輕群體的時尚運動休閑商業(yè)中心是本項目主要的市場機會點。休閑、娛樂、購物、餐飲一站式休閑場所針對區(qū)域年輕居住群體的需求，契合市場與新區(qū)大型SHOPPINGMALL錯位競爭，有效補充木瀆商業(yè)格局在規(guī)劃的金楓商業(yè)區(qū)率先打造年輕化時尚商業(yè)中心，符合未來商貿(mào)發(fā)展有效利用本項目一期商業(yè)形成的人流構成，業(yè)態(tài)上互為補充項目主題定位解析：精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義項目規(guī)模定位項目定位面向區(qū)域年輕客戶，打造年輕人生活中心項目自身要求30000平米建筑面積結合項目條件限制，最大量開發(fā)項目商業(yè)價值部分，故用商業(yè)街式休閑廣場與雙層小戶組合約14000平米商業(yè)街式廣場＋約20000平米酒店式公寓精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義核心消費群體偶得消費群體重要消費群體周邊社區(qū)居住群體占40-60%（以年輕人為主，未來商圈規(guī)劃商務人士）木瀆本地及新區(qū)居民占20-40%其它占5-10%如木瀆旅游、太湖旅游、商務途徑客戶目標投資客戶：主要為木瀆本地投資客為主目標消費群體項目商業(yè)部分客戶定位精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義項目商業(yè)業(yè)態(tài)組合運動文化休閑時尚娛樂餐飲……精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義產(chǎn)品定位－雙層小戶（Loft）做成4.98米挑高復式，樓下約2.4米、樓上2.2米戶型有較好的南北通風和采光性產(chǎn)品面積在40-80平米的，主力總價控制在30萬以內(nèi)部分戶型做成2房2廳滿足過渡類需求挑高復式小戶小面積·低總價·居住功能·升值潛力區(qū)域酒店式公寓市場分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義產(chǎn)品布局——雙層小戶公寓入口公寓入口雙層小戶雙層小戶雙層小戶呈“倒C字形”分布。位于項目商鋪上，即4F以上。項目因為地塊限制有南北和東西朝向，在景觀設計上需要重點考慮，尤其是東西向戶型產(chǎn)品。公寓的大堂、入口設計在項目東北、東南角，利用1F中商業(yè)價值不高的商鋪部分。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義Loft產(chǎn)品戶型圖以及效果圖50平米－2房2廳1衛(wèi)底層效果挑高空間臥室效果客廳效果精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義我們整體定位為：休閑、娛樂、餐飲、購物一站式休閑場所整體經(jīng)營業(yè)態(tài)分類：經(jīng)營業(yè)態(tài)分類：功能經(jīng)營面積面積配比主要分布樓層業(yè)態(tài)表現(xiàn)流行餐飲520038%1-3F中西餐、特色餐飲、小吃食品時尚購物420031%1F運動服飾、休閑服飾、飾品、動感娛樂160012%1-2F網(wǎng)吧、電玩城休閑會所140010%2-3F健身、美容會所公寓配套9007%1F便利店、家政、干洗等其它4003%1-3F家政服務、人力資源合計13700

精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義分區(qū)思考：與超市形成明顯錯位競爭的休閑特色餐飲類放在西邊，能有效帶動項目整體人流量，帶活商業(yè)人氣時尚購物區(qū)放在北邊入口處，可以充分利用其地段商業(yè)價值人流量和價值較低的東邊商鋪定位為動感娛樂區(qū)，在商業(yè)街內(nèi)部形成一個新的人氣聚集點功能定位分區(qū)：精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義時尚購物區(qū)1-3F主力店,面積在1500平米左右，可以引進品牌餐飲1-2F引進專業(yè)運動品牌代理店3F經(jīng)營家紡布藝、美容會所1-3F引入品牌中餐館，面積在1000平米左右精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義流行餐飲區(qū)西邊沿路店鋪引入兩層品牌咖啡屋1F南向部分為酒店式公寓配套2F經(jīng)營休閑茶座、風味小吃等3F為健身、瑜伽、足療會所精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義動感娛樂區(qū)1F為近400平米的電玩城、在配有部分流行飾品、動漫店2F為近600平米的連鎖網(wǎng)吧精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義區(qū)域消費者分析項目市場定位宏觀背景分析區(qū)域商業(yè)市場分析項目整體企劃形象精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義金楓國際是怎樣的項目？項目形象定位項目的受眾是什么樣的？客戶定位我們該怎樣引導客戶？銷售人員說辭精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義地塊所的位置：它地處竹園路與金楓路黃金路口，與華潤萬家金楓店近在咫尺，輕軌1號線竹園路站距項目也僅僅只步之遙。真可謂，占據(jù)了蘇州西區(qū)的黃金走廊。

項目是什么樣的？精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義用國際化的精神內(nèi)涵提升建筑層次，以創(chuàng)新的多元化復合規(guī)劃方式，把商業(yè)、酒店式公寓兩種物業(yè)形態(tài)疊加。將時尚商業(yè)、休閑娛樂、城市居住等諸多功能集于一體，無所不能的功能綻放，一站式青年時尚特區(qū)顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，試圖在城市中打造一個真實現(xiàn)代后街生活。項目是怎樣的形態(tài)？精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義金楓國際是怎樣的項目？項目形象定位項目的受眾是什么樣的？客戶定位我們該怎樣引導客戶？銷售人員說辭精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義商鋪主力目標客戶群特征透析：有一定事業(yè)發(fā)展基礎和經(jīng)濟實力，并在本區(qū)域和行業(yè)內(nèi)有較高商業(yè)地位的私營業(yè)主；有強烈投資意識或事業(yè)小有成就并有一定閑余資金的白領階層，年齡大多在30－45歲之間為主；他們有豐富的投資經(jīng)驗和獨到的經(jīng)營眼光，他們希望通過穩(wěn)妥的投資，將兜里的積蓄變成流動的資本。他們一般不受地域限制，更為看重地塊、項目的商業(yè)地位和巨大的增值潛力、投資增值性強。項目的受眾是什么樣的？精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義公寓主力目標客戶群特征透析：這是一群有活力的年青人，年齡大多在25—35歲之間，以25—30歲之間為主；他們的月收入大多在2000—4000元之間；他們大多剛參加工作，或剛剛結婚；他們追求潮流，喜歡新鮮事物，對時尚玩意充滿熱情，在穿著打扮上能夠走在時尚的前沿。項目的受眾是什么樣的？精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義我們的受眾是什么樣的？商鋪目標客戶群消費心理特征：他們關心項目所在的地段以及配套是否可以吸納人氣；他們關心交通是否便利通達，是否可以帶來巨大的人流量；他們關心商鋪的布局，擁有怎樣的面寬和進深；他們關心整個商業(yè)的功能分布以及人流動向分布，是否對他們有利；精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義我們的受眾是什么樣的？雙層小戶目標客戶群消費心理特征：他們關心公寓所在地段，是否出入方便，周邊居住氛圍是否濃厚；他們關心戶型設計是否緊湊舒適，是否符合自己的生活追求；他們關心公寓配備的購物場所的業(yè)態(tài)是夠齊全，能夠一次性購齊所需物品；他們關心購物環(huán)境是否干凈舒適，有無品牌店的入??；精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義所以，商業(yè)項目的受眾是這樣的我們的受眾是什么樣的？有一定事業(yè)發(fā)展基礎和經(jīng)濟實力私營業(yè)主；有強烈投資意識或事業(yè)小有成就并有一定閑余資金的白領階層，年齡大多在30－45歲之間為主；精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義所以，公寓項目的受眾是這樣的我們的受眾是什么樣的？木瀆及新區(qū)本地以及外來工作的年齡在25—35之間的追求時尚的年青人精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義金楓國際是怎樣的項目？項目形象定位項目的受眾是什么樣的？客戶定位我們該怎樣引導客戶？銷售人員說辭精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義我們該怎樣引導客戶商鋪：他們關心項目所在的地段以及配套是否可以吸納人氣；交通是否便利通達，是否可以帶來巨大的人流量◎金楓國際地處新區(qū)竹園路和金楓路黃金交叉路口，離輕軌1號線只有舉步之遙。輕軌每天鎖定10萬消費群體的錢袋，近在咫尺的華潤超市給生活帶來便利的同事也帶來了巨大的消費人群。這些都為項目帶來超乎想象的消費力。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義我們該怎樣引導客戶商鋪：他們關心商鋪擁有怎樣的進深和面寬，整個商業(yè)的功能布局以及人流動向分布；◎大面寬、短進深，科學的人流導向系統(tǒng)開創(chuàng)鋪鋪臨街的商業(yè)效果。與超市形成明顯錯位競爭的休閑特色餐飲類放在西邊，有效帶動項目整體人流量，帶活商業(yè)人氣?！驎r尚購物區(qū)放在北邊入口處，可以充分利用其地段商業(yè)價值。人流量和價值較低的東邊商鋪定位為動感娛樂區(qū)，在商業(yè)街內(nèi)部形成一個新的人氣聚集點精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義我們該怎樣引導客戶住宅：他們關心公寓所在地段，是否出入方便，周邊居住氛圍是否濃厚；他們關心戶型設計是否緊湊舒適，是否符合自己的生活追求；

◎金楓國際·星城，獨占金楓商圈核心地脈。這個區(qū)域人口比較集中，片區(qū)內(nèi)集中了12個不同檔次的住宅，居住氛圍濃厚?！?0－80平米精致雙層小戶，極富人性化的戶型和功能設計使生活更加舒適，大尺度開間帶來更多的寬敞與明亮，餐廳與廚房分而不隔，將現(xiàn)代人的便捷生活方式體現(xiàn)的淋漓盡致；臥室良好的私密性只為您擁有更為自由舒展的空間。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義我們該怎樣引導客戶住宅：他們關心公寓配備的購物場所的業(yè)態(tài)是否夠齊全，能否一次性購齊所需物品；購物環(huán)境是否干凈舒適，有無品牌店的入住；

◎華潤萬家給生活帶來超乎想象的便捷，3000種商品盡情挑選，400停車位免費泊車：◎項目本身配備大型商業(yè)，分娛樂、餐飲、購物不同的功能區(qū)域。在這里有最前沿的商品，最High的娛樂場所，最全面的時尚資訊……一站式青年時尚特區(qū)將顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義1.滿足項目容積率，提升項目的總商業(yè)面積2.實現(xiàn)商鋪分割銷售的可操作性3.優(yōu)化項目整體的人流動線4.最大化項目整體商業(yè)價值的5.實現(xiàn)商鋪與公寓的和諧排布金楓國際規(guī)劃設計過程：項目狀況：2#樓地上總建筑面積為33027．3平方米，容積率為3.6。規(guī)劃設計要點：精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義原方案為集中式整鋪商業(yè)，共建五層。一層建筑面積：7201．9平方米,二層建筑面積:6469.6平方米,三至五層建筑面積全為6132.3平方米,中間有約1200平方米的中廳。方案一精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義集中式商鋪面積過大，總價高，相對購買人群少。集中性商鋪在今后的運營中各商家之間會相互影響，開發(fā)商牽扯的精力也較多。大型商家多數(shù)以租賃形式入住，整層購買較少，銷售上會有很大阻力。在開發(fā)商需快速回籠資金的情況下（出售形式），此種規(guī)劃設計無法達到其需求。一至三層商業(yè)價值較高，但四層以上出售的商業(yè)價值極低，商業(yè)面積利用率不高，回報率較低。入口處直線設計，起不到吸引人氣的作用。問題發(fā)現(xiàn)精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義設計成分割式店鋪，面積基本在100-300平方米。好處：銷售較容易，顧客選擇性大，可以選擇只要一樓，也可以選擇只要二、三樓或是一、二、三樓，銷售較為靈活，回籠資金較快。開發(fā)商賣掉后沒有后顧之憂，經(jīng)營者之間獨立經(jīng)營，互不影響?？紤]到容積率的問題，建議建兩坐Loft式的酒店式公寓，此種公寓市場需求量大，便于回收資金。解決方法精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義人流動線自動扶梯、樓梯2F內(nèi)側回廊2-3F商業(yè)2/3F外廊2/3F外廊方案二精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義新升新苑世紀花園項目采取分割式店鋪設計，以實現(xiàn)銷售，快速收益。采取內(nèi)部設置中庭形式，帶活內(nèi)街人氣，提高商業(yè)價值。內(nèi)庭突出時尚現(xiàn)代感，同時注重景觀設置，體現(xiàn)休閑休息的功能。單套店鋪開間8.4米，進深12-16米左右，單層面積在100-134平米。也兼顧到樓上酒店式公寓設計，減少內(nèi)柱。項目外立面進行時尚風格設計，形成豐富色彩、形狀效果，打造標志型建筑。外陽臺設置提升產(chǎn)品力，同時也有助于休閑娛樂等業(yè)態(tài)經(jīng)營需求。入口設置景觀式自動扶梯、樓梯，景觀內(nèi)回廊，提升二三樓商業(yè)價值。2F商戶設置外景觀陽臺，制造豐富外立面，以及升樓上商鋪的產(chǎn)品力。酒店式公寓呈“倒C字形”分布。位于項目商鋪上，即4F以上。項目因為地塊限制有南北和東西朝向，在景觀設計上需要重點考慮，尤其是東西向戶型產(chǎn)品。公寓的大堂、入口設計在項目東北、東南角，利用1F中商業(yè)價值不高的商鋪部分。設計分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義問題發(fā)現(xiàn)地塊占地面積較小，中庭面積設置受限。樓梯的排布，需要考慮到消防規(guī)范等眾多因素，疏散人群無法使用自動扶梯，且面積不夠。東西向酒店式公寓存在西曬，朝向較差等問題，居住舒適度較低。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義酒店式公寓放在南北兩面，下面為二層或三層商業(yè)。北面與南面的酒店式公寓相連接，可做空中花園、綠化及更有特色的創(chuàng)新，目的讓業(yè)主住的更加舒適，更好地提升了酒店式公寓的價值。同時在酒店式公寓與三樓商鋪的價格相差不大的情況下，也可以解決三樓商業(yè)不容易銷售的風險。西、南面地理位置較好，故商鋪雙面開門。解決方法精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義因設計公司在排面積時，商業(yè)面積達不到開發(fā)商要求，故設計稿又改為了集中式商業(yè)形式，但此次的集中式商業(yè)可以分割。方案三精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義解決方法此設計類似集中式滿鋪商業(yè)模式，商鋪分割較難。即便可以分割，人流動線不合理。商鋪面積分配不合理，項目的南面與西面商業(yè)價值最高，但商業(yè)面積分布相對卻較少。重新考慮設計分割式商鋪形式精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義總結方案四分割式商鋪形式。入口處虎口設計，吸引人流。項目兩端將會引進兩大主力店，呈啞鈴式結構，目的吸引人氣。中庭面積向東北方向延伸，增大面積。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義問題發(fā)現(xiàn)中庭面積過大，過多占用商業(yè)面積，總收益減少。中庭面積過小，空間過于壓抑，難以聚集人氣。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義方案五平面示意圖立面效果圖精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義設計分析外力面新穎、現(xiàn)代、時尚，對客戶有吸引力采取商業(yè)街形式，更符合當?shù)叵M者購物習慣，利于吸引人氣。中間采取兩個小中庭設計，規(guī)劃為休閑空間，成為未來人氣聚集點，且人流動線也更為合理。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義問題發(fā)現(xiàn)商鋪排布較難，部分商鋪會進深較大，無法達到要求的商業(yè)面積。由于商鋪分割較為不規(guī)則，樓上酒店式公寓排布較難。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義1、商業(yè)面積保證在13000-14000平方米2、商鋪可分可合3、最大價值地使銷售利潤最大化此次討論開發(fā)商與設計公司、我方達成共識，必須在以下三種條件下規(guī)劃：討論結果精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義方案六1F2F精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義分割式商鋪模式商業(yè)面積排布達14700平方米入口處設在北面，并配有景觀設置西面、中間、東面商鋪采用逐漸突出，讓顧問在入口處就能看到里面的商鋪形態(tài)，有吸引力東南方向設置休閑廣場，聚集了東南、西南方向的商鋪人氣外力面現(xiàn)代、時尚、有吸引力設計分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義東西向酒店式公寓存在西曬、朝向較差問題，居住舒適度較低，且有離高壓線較近。東面商業(yè)街的人流會較少北面道路共12米，其中有華潤6米，本項目6米，但必須作為道路使用，不能做入口景觀項目南側缺少入口處沿小區(qū)東面的商鋪，商業(yè)價值極低，面積排布上浪費較大二樓沒有設計回廊，減少了商業(yè)價值問題發(fā)現(xiàn)精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義酒店式公寓設置在北面。北面的商鋪可更好地利用，設計成雙面開，最北面商鋪面積較小，可集中做一些小吃，如麻辣燙等。入口處仍在北面，但在東北向處設一個小廣場，與西南向的廣場形成啞鈴式結構，目的提升內(nèi)部商業(yè)街的人氣，使人流動線更為合理。項目南側設置入口，吸引南向人流。。解決方法精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義方案七1F2F精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義分割式商業(yè)模式，商業(yè)面積將達到13000-14000平方米左右。入口處“虎口”設計吸入人流，開間為12米。可設計一些小型水景、綠化等，將外街人流吸引入內(nèi)。西南向設置廣場，此廣場可相對大些，考慮到今后可配合商家做一些促銷活動等。東北向設置小型廣場，與西南方向的廣場呈啞鈴形。使商業(yè)街的人流動線自然順暢中間商鋪的中間位置預留兩個電梯位供中間商鋪使用，增加附加值。

東南角處設置一樓至二樓的自動扶梯，顧客從南面入口進入，可直接通過自動扶梯上二樓，提升了二樓商鋪自身的價值。酒店式公寓3．5米每層，1-3層為商業(yè)，4至13層為酒店式公寓共10層，層高共35米。主力面積為35-40平方米。二樓設計回廊，增加商業(yè)價值。中間的商鋪與東、西面商鋪用天橋連接一樓商鋪層高做到5米，二、三樓層高做到4米，加上酒店式公寓的35米，正好滿足限高48米的要求，同時也保證了容積率設計分析精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義進一步優(yōu)化金楓路上南面的側入口也要達到12米從入口處向里所看到的商鋪不能為一條直線型，而應設計成有進有退，有折線感自動扶梯的設置，會減少部分商業(yè)面積在做轉(zhuǎn)角動線或景觀處理時，需考慮到柱點問題精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義最終方案精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義效果圖精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義商業(yè)說辭住宅說辭客戶答疑精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義商鋪說辭（1）您好，這是我們的金楓國際項目！金楓國際這個商業(yè)項目位于新區(qū)與木瀆交界處，在竹園路與金楓路交界口，同時正處于木瀆政府規(guī)劃的商業(yè)圈內(nèi)，區(qū)域定位規(guī)劃較好，發(fā)展?jié)摿^大。我們項目的開發(fā)商是金竹置業(yè)，占地面積18畝，規(guī)劃成2萬平米住宅和1.37萬平米商業(yè)，項目1~3層為商鋪，4~11層為挑高式住宅，共有住宅約400套，商鋪約100套，建有地下停車庫，共有車位約400個，商業(yè)廣場中有頂層綠化，于2007年下半年開工，預計2008年年底以毛坯形式交房，使用年限為40年。目前本項目可貸款銀行擬定為中國建設銀行。途徑的公交線路有2、4、38、64、69、622路等。周邊有幼兒園、小學、中學、銀行、醫(yī)院、超市、未來輕軌一號線等。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義商鋪說辭（2）為了滿足不同商家對面積的要求，我們項目中的商鋪設立為可分可割式的，單間店鋪開間4米，進深8米左右，單層面積在120平米左右，一樓層高5.5米，二、三樓層高4.5米，這樣方便用戶分割成上下兩層，提高空間的利用價值。我們的商鋪是一到三層一起賣，目前初步價格在15000元左右。整個商業(yè)廣場我們設計成為了一個立體、環(huán)繞式的整體格局，內(nèi)部設置成中庭形式，帶活內(nèi)街人氣，提高商業(yè)價值。商鋪不同區(qū)域都具有不同的商業(yè)價值，東面的商鋪共兩層，單套總價低，南面的商鋪采光充足，西面的商鋪緊靠金楓路，銷售商機大，商業(yè)價值高，北面的商鋪緊靠華潤萬家，保證足夠的人口數(shù)量，中間設采光天井，保證到每套商鋪的采光與通風。整個商鋪不管是平層還是上下層都設為獨立、可分可割式，滿足各種各樣的經(jīng)營需要。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義商鋪說辭（3）周邊以居民區(qū)為主,周圍2公里范圍內(nèi)現(xiàn)有12個居住小區(qū),周邊社區(qū)現(xiàn)有居民約5萬人,預計在2年內(nèi)將達到6萬人以上,老社區(qū)內(nèi)居住的主要為在附近工廠工作的年輕打工者,新社區(qū)居住的為首次置業(yè)的年輕人及周邊企業(yè)的白領為主,他們正是本項目的主力消費人群，他們對于在自己家附近擁有一個集購物,娛樂休閑為主的中高檔次的商業(yè)中心有較大的期待。而位于竹園路的新區(qū)創(chuàng)業(yè)園和珠江路的蘇州創(chuàng)新中心正在建設中,也將在今后吸引大量的創(chuàng)業(yè)和研發(fā)類高素質(zhì)人才，隨著新的地塊的開發(fā),以及對商圈外圍的輻射,本項目總的目標消費人群在10萬左右。本項目上4~11層是400套住宅，算每套兩個人,這樣每天都有800人的絕對人口數(shù)量。本項目位于規(guī)劃中輕軌一號線的第2站，潛在消費群體龐大，人流量可達100000人/天。輕軌一號線將金楓國際帶入不同尋常的商業(yè)氛圍，每天直接鎖定周邊100000消費人群的錢袋。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義商鋪說辭（4）近在咫尺的華潤萬家，它的開張營業(yè)也將為金楓國際帶來極高的商業(yè)附加值。華潤萬家是全國性大型超市的代表之一，它的駐扎漸漸成為了一個地區(qū)商業(yè)繁華的象征，為金楓國際帶來便捷的同時也給本項目帶來了巨大的潛在消費人群。本項目享受著現(xiàn)代商業(yè)集合群的繁華，集合眾多公交線路，其價值不言而喻，這樣的地段將成為新一代財富主人的心靈向往，可以率先領略到投資居住的無限魅力。本項目正處于木瀆政府規(guī)劃建設中的商業(yè)中心，從國家政策上得到了相當好的支持，未來前景發(fā)展美好。對于銀行貸款方面，購買第一套者，首付50%，貸款利率為同期銀行商業(yè)貸款利率；購買第二套以上者，首付50%，貸款利率為同期銀行商業(yè)貸款利率的1.1倍。綜合考慮，結合新區(qū)、木瀆的發(fā)展情況，加上輕軌1號線的經(jīng)過、華潤萬家人氣、周邊12個小區(qū)絕對人口數(shù)量，在加上木瀆政府的商業(yè)規(guī)劃，金楓國際一定會給您帶來無限的商機。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義商業(yè)說辭住宅說辭客戶答疑精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義住宅說辭（1）您好，這是我們的金楓國際項目！金楓國際這個商業(yè)項目位于新區(qū)與木瀆交界處，在竹園路與金楓路交界口，同時正處于木瀆政府規(guī)劃的商業(yè)圈內(nèi)，區(qū)域定位規(guī)劃較好，發(fā)展?jié)摿^大。我們項目的開發(fā)商是金竹置業(yè)，占地面積18畝，規(guī)劃成2萬平米住宅和1.37萬平米商業(yè)，項目1~3層為商鋪，4~11層為挑高式住宅，共有住宅約400套，商鋪100余套，建有地下停車庫，共有車位約400個，商業(yè)廣場中有頂層綠化，于2007年年底開工，預計2008年年底以毛坯形式交房，使用年限為40年。目前本項目可貸款銀行擬定為中國建設銀行。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義住宅說辭（2）我們的住宅分為南北兩幢，建造風格為挑高式小戶型，層高4.98米，這樣戶主可以從中間隔開，全面利用空間，也就是用單層的價格買到雙層的面積。住宅樓下就是商業(yè)廣場，后邊則是華潤萬家，絕對方便了居民的日常生活。住宅主要分為三種戶型：40平米、60平米、80平米。第一：40平米小戶型，面積小，戶型緊湊，空間利用率高，適合單身或兩口之家居住，更直接的就是總價低。在房屋內(nèi)部設計時，考慮到有限空間的合理利用，我們設計了直上直下的樓梯，臥室、辦公一體化來節(jié)約空間。同時此戶型可設計為干濕分離的洗手間，保持房間一定的濕度。第二：60平米，戶型中等，進門就是樓梯，既方便又節(jié)約空間。進門同時可看到大型的落地窗，讓小空間有大視野。在一樓廚房與餐廳分而不隔，體現(xiàn)現(xiàn)代家居理念。樓上獨立臥室，有良好的私密性。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義住宅說辭（3）第三：80平米、進門就是入戶花園，給人以自然親切的感覺；并分布在東西兩側，采光與通風都非常好。室內(nèi)呈正方形，讓你的空間利用率達到最高，并設有觀景臺，讓您可以享受更寬闊的視野。大空間讓辦公區(qū)域與會客區(qū)域明顯分開；客廳共享空間，適合辦公與居住同時進行。80平米也同時方便外來人員遷轉(zhuǎn)戶口。本項目位于規(guī)劃中輕軌一號線的第2站，途徑的公交線路有2、4、38、64、69、622路等，為人們的出行提供了方便。周邊有幼兒園、小學、中學、銀行、醫(yī)院、超市……華潤萬家有30000余中商品，400個免費停車位，方便了居民的日常生活需要。對于銀行貸款方面，購買第一套者，首付50%，貸款利率為同期銀行商業(yè)貸款利率；購買第二套以上者，首付50%，貸款利率為同期銀行商業(yè)貸款利率的1.1倍。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義商業(yè)說辭住宅說辭客戶答疑精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義客戶答疑問卷（1）一、開發(fā)商：1、本案的開發(fā)商是哪一家公司？曾經(jīng)開發(fā)過哪些項目？本案的開發(fā)商是蘇州市金竹置業(yè)發(fā)展有限公司，蘇州市金竹置業(yè)發(fā)展有限公司創(chuàng)建與2005年6月，司經(jīng)營范圍設計房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)信息咨詢。房地產(chǎn)卡法資質(zhì)為叁級。公司成立伊始，正著手開發(fā)金楓商業(yè)廣場，用地面積48056.4平方米。公司本著“以人為本，品質(zhì)至上”的原則，全力打造和諧地產(chǎn)。為實現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展，努力把公司建設成一支專業(yè)的房地產(chǎn)團隊，打造公司自己的品牌。精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義客戶答疑問卷（2）2、本案的建筑單位為哪家公司？資質(zhì)等級？答：金竹置業(yè)資質(zhì)等級三級3、本案的建筑設計是哪家單位？答：土木文化4、本案的景觀設計是哪家單位？答：5、本案的施工監(jiān)理是哪家單位？答：6、本案所聘請的物業(yè)公司是哪家單位？

答：精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義客戶答疑問卷（3）二、基地：1、項目的基地面積是多少？答：約為18畝2、你們項目總建筑面積是多少？答：約3.4萬平方米，其中商鋪約為1.4萬平方米。3、你們項目住宅建筑面積是多少？答：住宅2萬平方米左右4、項目容積率是多少？答：2.0精品資源網(wǎng)（），提供海量管理資料免費下載！XX國際項目銷售講義客戶答疑問卷（4）5、項目的綠化率是多少？總綠化面積是多少？答：25%。6、你們項目建筑密度是多少？答：45%。7、本項目是否有商業(yè)配套？有哪些？答：有娛樂休閑、時尚購物、餐飲……8、你們項目周邊是否有幼兒園、小學答：有木瀆第五小學及其附屬幼兒園。9、你們項目的日照間距是多少？答：10、項目內(nèi)