我國房地產(chǎn)稅制改革問題研究綜述(doc 25)

我國房地產(chǎn)稅制改革問題研究綜述我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中存在的問題1、房地產(chǎn)開發(fā)過程和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)復(fù)雜交叉，稅費(fèi)混亂，費(fèi)擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重。我國目前的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系中租、稅、費(fèi)混雜現(xiàn)象嚴(yán)重，具體表現(xiàn)在：（1）以稅代租。城鎮(zhèn)土地使用稅作為土地有償使用的一項(xiàng)措施，稅項(xiàng)中含有租的因素，征稅混淆了稅收與地租的界限。（2）以費(fèi)代稅。對以劃撥方式取得土地的內(nèi)資企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，對外資企業(yè)免征此稅，但外資企業(yè)須繳納土地使用費(fèi)（場地占有費(fèi)），造成以費(fèi)代稅，致使內(nèi)外資企業(yè)間稅費(fèi)并存。（3）以費(fèi)擠稅。目前，我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目名目繁多，且費(fèi)項(xiàng)總數(shù)遠(yuǎn)多于稅項(xiàng)總數(shù)。僅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目上看，有的地方各種收費(fèi)（如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)等）多達(dá)50多項(xiàng)。從收費(fèi)比例上看，各項(xiàng)收費(fèi)占銷售收入的35%左右，相當(dāng)于經(jīng)營成本及費(fèi)用的70%.收費(fèi)過多，造成了多方面的消極影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)的高成本和高價格，嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)商品的真實(shí)價值，直接加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)；二是使房地產(chǎn)開發(fā)者和消費(fèi)者都對政府行為的規(guī)范性和穩(wěn)定性產(chǎn)生懷疑，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和房地產(chǎn)市場繁榮；三是抑制了真正意義上稅收的培育和成長，“費(fèi)大于稅”的狀況使得國家稅收政策難以發(fā)揮其作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用；四是收費(fèi)權(quán)力屬于基層部門，較為分散，且缺少約束，容易形成一種競爭收費(fèi)的態(tài)勢，直接扭曲了收費(fèi)的性質(zhì)，變成了部門創(chuàng)收，更容易孳生腐敗。[1]據(jù)調(diào)查，我國城市涉及城建和房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)有幾十項(xiàng)，其中有經(jīng)過中央和省級相關(guān)部門批準(zhǔn)的合規(guī)收費(fèi)，也有一些不合規(guī)收費(fèi)。其原因一方面是由于房地產(chǎn)稅收體系不完善，所籌集的稅收收入過少，而房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的重要組成部分，其收入的重要性對于地方政府是不言而喻的，房地產(chǎn)收入的不足必然使地方財政捉襟見肘，而由于稅收管理權(quán)限的過于集中，地方政府通過調(diào)整稅收制度來增加收入幾乎沒有可能；另一方面政府通過基金、收費(fèi)等形式籌集收入又是被允許的。因此，一些地方稅就披上了費(fèi)的外衣。同時，由于收費(fèi)單位所有制和管理上的弊端，其具有很強(qiáng)的內(nèi)在膨脹傾向，從而最終形成收費(fèi)泛濫、費(fèi)擠稅的狀況。[2]2、稅收政策不統(tǒng)一。目前，我國房地產(chǎn)稅收制度采取“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策。具體表現(xiàn)在以下4個方面：（1）兩套所得稅制。對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征企業(yè)所得稅，而對涉外房地產(chǎn)企業(yè)開征外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅。（2）兩套房產(chǎn)稅制和土地稅制。對內(nèi)資企業(yè)開征房產(chǎn)稅和土地使用稅，而對涉外企業(yè)則只開征城市房地產(chǎn)稅，并且僅對房產(chǎn)征稅，對地產(chǎn)不征稅。（3）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加內(nèi)外有別。對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費(fèi)附加，而對外資房地產(chǎn)企業(yè)則不征收此項(xiàng)稅費(fèi)。（4）耕地占用稅政策內(nèi)外不統(tǒng)一。對內(nèi)資企業(yè)占用耕地征收耕地占用稅，而對外資企業(yè)卻不征收。[3]3、稅負(fù)不公平。從計稅環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)稅收集中在建設(shè)的增量方面，即在房產(chǎn)和地產(chǎn)的流通交易環(huán)節(jié)設(shè)置了主要稅種，而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計的稅種非常少，且免稅范圍大。這種典型的窄稅基模式造成了明顯的稅負(fù)不公。交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中將提高新建商品房的價格，從而帶動整個市場價格的上揚(yáng)，制約市場正常的生產(chǎn)進(jìn)程。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類過少，阻礙了土地有償使用市場的建立與健全，大多數(shù)由使用者無償使取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟兄种屏送恋氐恼＝灰?，阻礙了劃撥存量土地步入市場的進(jìn)程，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。[4]我國目前的房地產(chǎn)稅收體系存在違背公平原則的規(guī)定，主要表現(xiàn)在以下幾方面：1）因納稅人身份不同而稅負(fù)不同。我國的房地產(chǎn)稅收存在內(nèi)外兩套稅制，內(nèi)資企業(yè)繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，外資企業(yè)繳納城市房地產(chǎn)稅，且僅就房產(chǎn)納稅，地產(chǎn)不需納稅，其稅收負(fù)擔(dān)低于內(nèi)資企業(yè)。2）因經(jīng)濟(jì)行為不同而稅負(fù)不同?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定，企業(yè)自用的房產(chǎn)按照房產(chǎn)原值扣除10%-30%后的房產(chǎn)余值每年按1.2%的稅率計征，而現(xiàn)租房產(chǎn)則按照租金收入的12%計征。這種規(guī)定導(dǎo)致了兩種稅負(fù)不公狀況的產(chǎn)生：（1）處于城市繁華地段的老房產(chǎn)，由于其建造較早，因此賬面原值較低，但由于其所處地段較好，若出租則租金往往高于按照房產(chǎn)原值課稅與按照房產(chǎn)租金課稅稅負(fù)相等的平衡點(diǎn)。（2）處于稍偏遠(yuǎn)地段的新房產(chǎn)，由于其造價較高，有時租金收入會低于按照房產(chǎn)原值課稅與按照房產(chǎn)租金課稅稅負(fù)相等的平衡點(diǎn)，此時自用房產(chǎn)會較出租房產(chǎn)承擔(dān)更多的房產(chǎn)稅。因此，現(xiàn)行房產(chǎn)稅的規(guī)定常常導(dǎo)致同一房產(chǎn)僅僅由于自用或出租的經(jīng)濟(jì)行為不同而承擔(dān)不同的稅收負(fù)擔(dān)。3）因所處區(qū)域不同而稅負(fù)不同。我國的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的課稅范圍均為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而處在這些區(qū)域之外的房產(chǎn)和土地則不需納稅。目前，許多企業(yè)都坐落于房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍之外的區(qū)域，其與坐落于城鎮(zhèn)的企業(yè)在對公共品的享受方面并沒有本質(zhì)區(qū)別，卻不需承擔(dān)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)。尤其在城鎮(zhèn)與非城鎮(zhèn)的交界處，一些地方同一條街道兩側(cè)的企業(yè)，一側(cè)要納稅，而幾米之外的另一側(cè)的企業(yè)則不需要納稅，更加彰顯了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅課稅范圍規(guī)定的失當(dāng)。[5]4、房地產(chǎn)稅收入規(guī)模偏小，不能滿足地方財政的需要我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅（外資）和城鎮(zhèn)土地使用稅，作為地方性稅種，收入規(guī)模偏小，不能滿足地方財政的需要。由于房地產(chǎn)稅的課征對象無法隱藏，稅源比較穩(wěn)定、廣泛且比較容易控制和管理，因此在很多國家的財產(chǎn)稅乃至整個地方稅收入中占有比較重要的地位，如美國，房產(chǎn)稅占財產(chǎn)稅的六成，其稅收收入占地方稅收入的比重達(dá)到40-50%.而我國房地產(chǎn)稅開征以來規(guī)模一直偏小。例如，深圳特區(qū)2002年度房產(chǎn)稅（深圳市已率先改革，內(nèi)外資統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅）的入庫額為84，574萬元，占地方稅收總收入的3.4%，房地產(chǎn)稅收的財政作用遠(yuǎn)未充分發(fā)揮出來。[6]5、稅種結(jié)構(gòu)不合理。中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制構(gòu)成一個明顯的特點(diǎn)，是在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少，且稅收優(yōu)惠范圍大。這種設(shè)置的消極影響有：（1）土地閑置、浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。土地保有階段課稅少、稅負(fù)輕，在流通時則多個稅種同時課征，這相當(dāng)于給了土地保有者無息貸款，即只要土地未進(jìn)入流通，就無須為土地的增值而納稅。這種狀況無異于鼓勵了土地保有，使土地保有者以低成本長期持有土地，等待土地價格的上漲。同時，土地保有者為了能夠在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)及時出手土地，往往只對土地進(jìn)行簡單的開發(fā)，以空地或低利用率的方式保有，不利于土地作為有限資源的合理利用。（2）進(jìn)入市場流通的土地要承受過高的稅負(fù)，抑制了土地的流動和正常的市場交易，助長了土地的隱性流動，逃稅現(xiàn)象因而增多，這就從總量上減少了國家的稅收收入。更為嚴(yán)重的是，它直接阻礙了大量劃撥存量土地進(jìn)入市場的進(jìn)程，減少了土地的有效供給，激發(fā)了土地價格上漲。（3）在房地產(chǎn)保有階段發(fā)生的價值自然增值部分，由于沒有有效的稅收調(diào)控機(jī)制，政府不能充分參與增值的分配，只能任由其流向房地產(chǎn)的實(shí)際保有者。（4）我國目前沒有對閑置土地和荒蕪?fù)恋貑栴}進(jìn)行明確立法，難以通過法律形式對其加以規(guī)范和促進(jìn)其合理利用。對其保有者在土地使用稅等方面給予稅收減免，不利于解決土地利用率低下和閑置、荒蕪的狀況。（5）從國際房地產(chǎn)稅收體系設(shè)置來看，大多數(shù)國家均對本國居民納稅人在國內(nèi)外擁有的房地產(chǎn)征稅，而我國對本國居民的海外房地產(chǎn)納稅問題，目前尚無法可依，從而使國家喪失了對納稅人的這部分財產(chǎn)課稅的權(quán)利，這不僅會影響國家的財政收入，而且也會使國家的稅收主權(quán)遭受侵害。6、征稅范圍過于狹窄。我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而把廣大農(nóng)村的一些應(yīng)納稅對象排除在征稅范圍之外；同時，城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅均把國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位的自用房地產(chǎn)以及個人所有非經(jīng)營用的房地產(chǎn)等列為免稅對象，使征稅范圍非常狹窄。應(yīng)當(dāng)看到，經(jīng)過改革開放20余年的發(fā)展，我國當(dāng)前的制度安排和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與這些條例當(dāng)初制訂時相比已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。（1）經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期伴隨著工業(yè)化的進(jìn)程，農(nóng)村城市化程度不斷提高，一些地區(qū)已具備了城市的功能，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村，房產(chǎn)規(guī)模急劇擴(kuò)大，經(jīng)營用房快速膨脹，完全可以納入征稅范圍，作為國家稅收的穩(wěn)定稅源。（2）隨著中國事業(yè)機(jī)構(gòu)管理體制的改革，不屬于提供社會公共產(chǎn)品的事業(yè)單位將逐步實(shí)現(xiàn)市場化和企業(yè)化。由于其性質(zhì)己屬于企業(yè)，因此它必須承擔(dān)納稅義務(wù)。（3）中國的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。高收入階層通常選擇面積大、地段好、各種服務(wù)設(shè)施齊全的住房，因而享受了更多的社會公共服務(wù)。對居民自用住房完全免稅，不僅使國家放棄了調(diào)節(jié)居民收入分配的重要手段，還違背了多受益者多納稅的公平原則。7、計稅依據(jù)不科學(xué)。（1）我國現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)，實(shí)行從量課征方式。這種課征方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升，具有稅源不足且缺乏彈性的缺點(diǎn)，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用，也無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機(jī)行為起到應(yīng)有的調(diào)節(jié)。（2）我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計稅價值征稅的從價計征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值乘以1.2%的稅率計算繳納。這種折余價值依據(jù)的是歷史成本，并不反映房產(chǎn)的市場價值。通常而言，先建成的房產(chǎn)成本低于后建成的房產(chǎn)，以其歷史成本為計稅依據(jù)，勢必將先建成的房產(chǎn)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了后建成的房產(chǎn)。這使得兩塊本來市場價值相當(dāng)，能帶給其實(shí)際占用者相似收益的房產(chǎn)，因?yàn)闅v史成本的不同而承擔(dān)不同的稅收負(fù)擔(dān)，有違公平原則。同時，由于房產(chǎn)市場價值通常都高于其歷史成本，這使得房產(chǎn)一旦出售，就要按較高的計稅依據(jù)計算應(yīng)納稅額，加重該房產(chǎn)擁有者的稅收負(fù)擔(dān)，以至阻礙房產(chǎn)的交易。從租計征的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的租金收入（包括貨幣收入和實(shí)物收入）乘以12%的稅率計算繳納。房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認(rèn)。因此，與按歷史成本計稅的從價計征相比，從租計征的稅負(fù)明顯高于前者。除了房產(chǎn)稅，出租房屋還要繳納營業(yè)稅、土地使用稅、所得稅等其它稅費(fèi)，使得房屋出租這一行為的綜合稅負(fù)非常高，從而導(dǎo)致大量隱性市場的偷漏稅交易。8、房地產(chǎn)稅收征收管理中存在的問題。（1）立法層次偏低，稅收法規(guī)多變。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅，其法律依據(jù)均為國家行政機(jī)關(guān)制訂、頒布的《暫行條例》，而不是由全國人大或人大常委會頒布的稅法，立法層次較低。有些20世紀(jì)50年代開征的稅種，幾度廢立或變更，有失國家稅法的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。（2）稅權(quán)過度集中于中央，難以滿足房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)。在分稅制財政體制下，稅權(quán)過多地集中于中央，地方只有征管權(quán)而無立法權(quán)，難以適應(yīng)房地產(chǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)，無法促進(jìn)房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置和有效利用。（3稅收征管的配套措施不完善。我國目前的財產(chǎn)登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產(chǎn)登記制度，致使不少稅源流失，更出現(xiàn)化公有財產(chǎn)為私有財產(chǎn)的非法行為，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度。同時，與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評稅政策不健全。應(yīng)當(dāng)看到，以市場價值為計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，這就對評估機(jī)構(gòu)和評估人員提出了較高的要求。以稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、評估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要。[7]（4）現(xiàn)行政策規(guī)定可操作性不強(qiáng)一是目前國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的政策由于種種因素的制約，實(shí)際可操作性不強(qiáng)，如工效掛鉤。大包干辦法，很多企業(yè)利用這些辦法鉆政策空子，達(dá)到少繳稅款的目的。二是現(xiàn)行政策規(guī)定提供真實(shí)準(zhǔn)確的計稅依據(jù)可稅前列支，但對什么是真實(shí)準(zhǔn)確的計稅依據(jù)卻沒有明確的規(guī)定府實(shí)際操作中很難把握。三是各種規(guī)定煩瑣復(fù)雜，缺少可操作性。四是財務(wù)制度與會計制度差異問題亟待解決。（5）稅務(wù)機(jī)關(guān)在征管方面存在的問題一是集中匯繳企業(yè)所得稅審批制度執(zhí)行不統(tǒng)一，檀自批準(zhǔn)企業(yè)集中匯繳企業(yè)所得稅的現(xiàn)象仍然存在。二是稅收征收管理不嚴(yán)，沒有進(jìn)行規(guī)范糾正。三是稅收檢查難以開展，一方面由于企業(yè)配合不夠；另一方面征收局、稽查局口徑也不一致。四是稅務(wù)機(jī)關(guān)懲罰措施力度不夠，客觀上造成企業(yè)對偷、漏稅行為肆無忌憚，軟抗稅情況時有發(fā)生。[8]我國房地產(chǎn)稅制改革的基本思路一、正稅、明租、少費(fèi)行政事業(yè)性收費(fèi)的靈活性決定了它可以在稅收沒有觸及的范圍內(nèi)或者稅收無法普遍實(shí)行的領(lǐng)域中發(fā)揮巨大的作用。它的初衷應(yīng)該是本著“誰受益，誰繳費(fèi)”的原則，為政府各部門提供服務(wù)而發(fā)生的耗費(fèi)進(jìn)行補(bǔ)償。從世界各國的情況看，作為稅收的補(bǔ)充而設(shè)置少量收費(fèi)確有必要，但由于其一般都缺乏效率，且征收成本過高，盡可能減少收費(fèi)數(shù)量是各國的共同發(fā)展趨勢。減少行政事業(yè)性收費(fèi)，一方面避免了對同一稅源既征稅又收費(fèi)的反復(fù)課征，保證了充足的稅收來源，減少了納稅人的抵觸情緒，降低了稅收征管成本；另一方面也使政府通過利用稅收手段對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控成為可能。[9]二、依據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行過程和市場運(yùn)行設(shè)定稅種1、房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)課稅體系。具體思路是保留建筑業(yè)營業(yè)稅，修訂和完善耕地占用稅，擴(kuò)大征稅范圍，提高單位稅額標(biāo)準(zhǔn)，并更名為“農(nóng)地占用稅”。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)課稅體系。設(shè)置不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)額為課稅依據(jù)，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收。結(jié)合現(xiàn)行稅收制度，可以把銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅納入不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅中來，成為一個獨(dú)立的稅種，稅負(fù)暫不變。3.房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)課稅體系。具體思路是開征遺產(chǎn)與贈與稅，歸并買方繳納的印花稅和現(xiàn)行契稅，設(shè)立“不動產(chǎn)取得稅”，以取得不動產(chǎn)時支付的價款或評估值為計稅依據(jù)，在取得時征收。4.房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)課稅體系。結(jié)合現(xiàn)行稅制，借鑒國際上的作法，將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地使用稅合并為房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)評估值或評估價為計稅依據(jù)，由房地產(chǎn)所有者和使用人繳納；另外，對現(xiàn)行“土地閑置費(fèi)”實(shí)施“費(fèi)改稅”，對占而不用一年以上的土地按土地基準(zhǔn)價課征空地占用稅。5.房地產(chǎn)收益環(huán)節(jié)課稅體系。思路是統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，修訂和完善個人所得稅（歸并課稅項(xiàng)目，提高扣除基數(shù)，降低稅負(fù)，普遍征收），保留土地增值稅，配合國家啟動房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)政策，暫停除單純土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以外的所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和存量房銷售的土地增值稅，停征期可暫定為3-5年。[10]三、設(shè)立土地年租金改革土地供應(yīng)管理制度，將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地處租金（土地使用費(fèi)）。改革后的土地年租金將改在土地保有環(huán)節(jié)課征，不應(yīng)將土地年租金并入物業(yè)稅，因?yàn)橥恋啬曜饨鹁哂忻黠@的地租性質(zhì)，將它以稅的形式進(jìn)入征收就會形成以稅代租的現(xiàn)象，而以稅代租很容易形成土地為部門所有，企業(yè)所有甚至個人所有的觀念，而且會大大增加稅務(wù)部門的工作量，甚至造成征管的失控。[11]四、開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅關(guān)于是否開征物業(yè)稅以及如何開征有以下幾種觀點(diǎn)：觀點(diǎn)一認(rèn)為：開征物業(yè)稅，是將原來由開發(fā)商承擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者，增加消費(fèi)者的住房成本。而且，單靠推行一項(xiàng)稅種根本無法解決房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存的稅收問題，開征物業(yè)稅是治標(biāo)不治本。房地產(chǎn)稅制改革，應(yīng)該從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，而不僅僅是開征物業(yè)稅，物業(yè)稅解決不了房地產(chǎn)稅制中存在的根本問題。[12]觀點(diǎn)二認(rèn)為：我國物業(yè)稅的設(shè)置應(yīng)立足于國情。首先，物業(yè)稅稅率的設(shè)置應(yīng)該有所區(qū)別。我國城市中有高收入階層和下崗職工的區(qū)別；在農(nóng)村有靠天吃飯的農(nóng)民和一些“爆發(fā)戶”的區(qū)別，因此，為了更好的發(fā)揮物業(yè)稅的調(diào)節(jié)功能，根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)能力，我們應(yīng)該設(shè)置不同的稅率，甚至可以對一些低收入者實(shí)行稅收的減免。其次，物業(yè)稅最好是地方和中央共享稅。世界上的大多數(shù)國家包括我國，房地產(chǎn)稅一般屬于地方稅。但是稅制改革后，中央財政也應(yīng)該參與物業(yè)稅的分配，原因有二：1、我國目前還存在著東西部差別、農(nóng)村和城市的差別，在保持國家平衡發(fā)展方面，中央政府要發(fā)揮主要職能，而稅收調(diào)節(jié)則是很重要的方面。物業(yè)稅開征后，這將是一個不小的數(shù)目，中央?yún)⑴c分配可以增強(qiáng)中央財政的實(shí)力，從而，中央政府可以通過轉(zhuǎn)移支付的方式支持落后地區(qū)的發(fā)展。2、有利于發(fā)揮中央和地方兩方面的積極性。物業(yè)稅的征收貫穿物業(yè)的整個保有階段，因此，征稅工作復(fù)雜，中央和地方共同征稅有利于工作的開展。另外，物業(yè)稅最好能夠涵蓋所有的不動產(chǎn)。時下，人們在談?wù)撐飿I(yè)稅的時候，一般是將其局限在房地產(chǎn)的范圍內(nèi)，但是，我們進(jìn)行物業(yè)稅設(shè)計時應(yīng)擴(kuò)大其適用范圍。一則，中央文件中明確指出對不動產(chǎn)開征物業(yè)稅，而不動產(chǎn)不僅僅是房地產(chǎn)，除此之外，還有汽車、船只等。二則，將其他不動產(chǎn)和房屋“捆綁”在一起便于稅收的計征，減少偷稅、漏稅的發(fā)生。因?yàn)?，業(yè)主的房產(chǎn)是比較容易清查的，而且位置比較固定，所以，將其他不動產(chǎn)與房產(chǎn)一起征稅，能夠有效避免通過改變其他不動產(chǎn)的位置而逃稅現(xiàn)象的發(fā)生。另外，對所有的不動產(chǎn)征收統(tǒng)一的物業(yè)稅可以節(jié)省立法資源，同時，在稅收的征納上，可以更方便稅收機(jī)關(guān)和納稅人，從而節(jié)省人力、財力和物力。最后，為了適應(yīng)我國的國情，我們在對物業(yè)稅進(jìn)行設(shè)置時，尚有幾個問題需要解決。第一，發(fā)展并規(guī)范好我國的房地產(chǎn)評估市場。開征物業(yè)稅后，在物業(yè)的整個保有階段都要課稅。房地產(chǎn)的評估價值在不斷變化，這又給我們的房地產(chǎn)評估市場提出了更高的要求。但是，目前我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的數(shù)量還難以適應(yīng)開征物業(yè)稅的需求，其資質(zhì)也參差不齊，尚沒有建立起在業(yè)主心目中的信用基礎(chǔ)。第二，物業(yè)稅的設(shè)置要能調(diào)動起業(yè)主改善周邊環(huán)境的積極性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的評估價值是隨著房地產(chǎn)周邊環(huán)境的改變而變化的，環(huán)境的改善必然使房地產(chǎn)的評估值升高，業(yè)主納稅額也將增加。因此，在設(shè)置物業(yè)稅時，對因業(yè)主改善周邊環(huán)境引起的房地產(chǎn)升值就不要征稅。第三，經(jīng)濟(jì)適用房的取得資格目前還不規(guī)范，一些非低收入階層竟也買到了經(jīng)濟(jì)適用房，這有悖于政策的初衷，并且經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主的經(jīng)濟(jì)狀況也是不斷變化的，因此，在開征物業(yè)稅的時候，這也是應(yīng)該注意的。[13]觀點(diǎn)三認(rèn)為開征物業(yè)稅有利于解放以下幾個問題：首先，有利于解決中低收入者的住房問題。我國已實(shí)行住房貨幣化，居民必須到市場購買商品房。然而，我國一些城市一套住房幾十萬元，讓中低收入者望樓興嘆。高房價無疑與房地產(chǎn)稅費(fèi)有關(guān)。因?yàn)橹袊壳暗耐恋厥褂弥贫仁桥庵?，住宅土地批租期限?0年，大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)時是一次性支付，因此住宅房價中包含了70年的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)（主要是土地出讓金）。目前中國的不含開發(fā)利潤的住宅建設(shè)成本構(gòu)成中，房地產(chǎn)稅費(fèi)和建筑成本大致各占5成。而在國外的住宅建設(shè)成本構(gòu)成中，建筑成本占到8成，房地產(chǎn)稅費(fèi)僅占2成。這是中國城市房價高的主要原因。解決中低收入者住房問題的有效方式是個人住房按揭貸款。但由于一次性支付70年的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)導(dǎo)致房價過高，一些中低收入者仍需要較長時間儲蓄支付按揭貸款的首期付款。物業(yè)稅把一次性繳納的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段分年收取，住宅的大部分房地產(chǎn)稅費(fèi)可分70年繳納，即占住宅建設(shè)成本5成的房地產(chǎn)稅費(fèi)在購買時只需繳納1／70，便自然使住宅建設(shè)成本下降了近50％。即使考慮發(fā)展商開發(fā)利潤，房價也會有3成以上的降幅。從而大幅度降低個人住房按揭貸款的首期付款，有利于中低收入者早日購房。其次，可打擊投機(jī)炒樓。我國一些城市樓價漲幅較大，與投機(jī)炒樓有關(guān)。炒樓擾亂了市場供求信息，導(dǎo)致樓價非理性上漲，影響了中低收入者住房問題的解決。在沒有物業(yè)稅的情況下炒樓者可以坐等房產(chǎn)升值，而不必去擔(dān)心房產(chǎn)保有期間房產(chǎn)持有成本的提高。實(shí)行物業(yè)稅后，買的房子如果不能及時出手，每年一大筆物業(yè)稅形成巨大的房產(chǎn)持有成本，對炒樓者是巨大壓力。另一方面，實(shí)行物業(yè)稅后樓價大幅度下降，炒樓利潤空間減小，風(fēng)險也將增大。房價大幅度下降后，百姓購房的能力大大提高，也使炒樓難度加大。因此物業(yè)稅對于投機(jī)炒樓行為會有一定的遏制作用。但物業(yè)稅在打擊投機(jī)炒樓行為的同時，也會打擊“買房出租”的正常投資行為，因?yàn)閷?shí)施物業(yè)稅后，“買房出租”的利潤會大大縮水。第三，有利于合理利用有限的土地資源和城市的可持續(xù)發(fā)展。由于現(xiàn)行土地批租制度可使地方在短期內(nèi)獲得巨額財政收入，在短期利益和政績思想的驅(qū)動下，一些地方政府忽視了土地資源的優(yōu)化配置和城市的可持續(xù)發(fā)展，無計劃、無節(jié)制地出售土地，各種開發(fā)區(qū)泛濫，導(dǎo)致土地資源的急劇減少和浪費(fèi)，影響了城市的可持續(xù)發(fā)展。實(shí)行物業(yè)稅制，無疑可扭轉(zhuǎn)這一狀況。尤其是在廣東這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場已日趨成熟，土地資源日益緊缺，實(shí)施物業(yè)稅制度，對合理利用有限的土地資源和城市的可持續(xù)發(fā)展有極重要的意義。第四，有利于地方財政收入穩(wěn)步增收。實(shí)施物業(yè)稅制度在短期內(nèi)地方財政收入會大幅度減少。但從長遠(yuǎn)看，有利于地方財政收入穩(wěn)步增收。土地資源的稀缺性決定了物業(yè)的持續(xù)升值性。一次性交納幾十年土地出讓費(fèi)用的土地批租制度使得物業(yè)保有階段物業(yè)發(fā)生的持續(xù)增值部分主要流向了物業(yè)保有者，政府無法參與再分配。物業(yè)稅不僅是把幾十年土地出讓費(fèi)用分年收取，物業(yè)保有者每年繳付的物業(yè)稅還會隨著物業(yè)價值的升值而提高，使得政府可以參與物業(yè)的持續(xù)升值的再分配，有利于地方財政收入穩(wěn)步增收。最后，有利于遏制權(quán)力腐敗。現(xiàn)有的城市土地批租制度使土地使用權(quán)出讓領(lǐng)域成為權(quán)力腐敗行為的重災(zāi)區(qū)。近年查處的多起高級干部權(quán)力腐敗行為多與土地批租有關(guān)。物業(yè)稅制度改變了現(xiàn)有土地批租制度，有利于遏制權(quán)力腐敗。[14]觀點(diǎn)四認(rèn)為：物業(yè)稅以市場價值為主要計稅依據(jù)是符合國際慣例的，不僅可以克服現(xiàn)行計稅依據(jù)的缺點(diǎn)，而且具有“交易證據(jù)多、便于誠信納稅、稅收富有彈性”等特點(diǎn)，納稅人的納稅負(fù)擔(dān)由其所擁有的土地和房屋的完全市場價值決定，更符合量能納稅原則，對于建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)稅收制度有著深遠(yuǎn)意義。[15]觀點(diǎn)五認(rèn)為：開征物業(yè)稅應(yīng)建立以下三個原則前提，并借此體現(xiàn)“以人為本”的精神。一是“民生”原則。無論是過去的“居者有其屋”，還是如今部分人的“居者優(yōu)其屋”，都屬于“民生”的范圍。所謂“民生”原則，也就是說在這個屬于市民基本生存、生活需要的領(lǐng)域里，政府在采取任何政策時都應(yīng)秉承這樣的價值目標(biāo)：只能促其水準(zhǔn)提升、負(fù)擔(dān)下降，而不是相反。二是“區(qū)別對待”原則。雖然“燃油稅”和“物業(yè)稅”系同時出現(xiàn)的新話題，但它們具有完全不同的社會含義和稅負(fù)性質(zhì)。道理很簡單，“耕者有其田，居者有其屋”事關(guān)所有人，而“行者有其（私家）車”僅事關(guān)部分人，必須區(qū)別對待。進(jìn)一步說，此“物業(yè)”與彼“物業(yè)”也有不同甚至是根本不同，同樣需要認(rèn)真區(qū)別對待。如今，貧富差距越來越大，擁有物業(yè)數(shù)量可為標(biāo)志之一。即使對擁有兩處以上物業(yè)的業(yè)主，也應(yīng)堅持具體情況具體分析的原則并決定是否施加稅負(fù)并設(shè)置不同的稅率。不同稅率甚至懸殊的稅率，所表達(dá)的恰恰是社會“公平”的要求。三是反對“為稅而稅”。所謂“為稅而稅”，說的是：一種新稅種的設(shè)置或某稅賦的調(diào)整，當(dāng)局的惟一動機(jī)或價值目標(biāo)僅限于增加稅源，為此甚至不顧及任何社會負(fù)作用。從中央到地方，各級政府、各條戰(zhàn)線大都為“沒錢”所累、所苦，難免衍生出增加稅負(fù)、稅源的強(qiáng)大驅(qū)動力。近聞，河北清河縣實(shí)行“3年納稅百萬可得副科級”的土政策，個體戶真的當(dāng)上了縣法院副院長，便是力證。誠然，這樣的荒唐不可能在國家稅務(wù)總局以及全國范圍內(nèi)普遍發(fā)生，但也不能完全排除這樣的隱憂：在物業(yè)稅設(shè)置的動機(jī)、理念中，包含著某些“為稅而稅”的因素。[16]觀點(diǎn)六認(rèn)為我國物業(yè)稅的基本框架應(yīng)作如下設(shè)計：1、將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的物業(yè)稅。2、統(tǒng)一內(nèi)外稅制，納稅人為內(nèi)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織和個人。3、適當(dāng)擴(kuò)大稅基，要將物業(yè)稅擴(kuò)大到農(nóng)村。同時，規(guī)范稅收減免，清理稅收優(yōu)惠政策，以公平稅負(fù)。4、按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，為避免重復(fù)征稅，對房屋的租金收入將不再征收新的物業(yè)稅，而主要是由營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及所得稅來調(diào)整。5、物業(yè)稅稅率的確定應(yīng)適當(dāng)考慮地方政府年度預(yù)算支出。由于物業(yè)稅屬地方稅種，這樣有利于調(diào)動地方財政的積極性。[17]觀點(diǎn)七認(rèn)為應(yīng)統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對內(nèi)外資企業(yè)事業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織、個人一律征收物業(yè)稅，清理取消一大批不合理的收費(fèi)，將一部分具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)轉(zhuǎn)化為稅收，將一部分經(jīng)營性收費(fèi)轉(zhuǎn)為由受益者付費(fèi)，對保留的收費(fèi)在標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目上嚴(yán)格管理，將屬于地價的收費(fèi)歸入地價中。同時，將征收環(huán)節(jié)向后推移，由開發(fā)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)承擔(dān)的稅收，改為由擁有或使用單位和個人承擔(dān)。[18]五、取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅首先，我國已建立國有土地有償使用制度，即國家保有土地所有權(quán)，而將土地使用權(quán)有償出讓給土地使用人。從法學(xué)理論上講，土地使用權(quán)屬于地上權(quán)的一種，地上權(quán)人有償取得地上權(quán)時，須向土地所有人按期支付約定地租（土地出讓金）。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地作為一種生產(chǎn)要素進(jìn)入市場，要求國家以所有者的身份或產(chǎn)權(quán)主體的身份進(jìn)入市場。土地出讓金是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)，是土地使用權(quán)的市場價格。既然以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者已經(jīng)交納了土地出讓金，故不應(yīng)再繳納地租性質(zhì)的城鎮(zhèn)土地使用稅。其次，從理論上講，隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，行業(yè)利潤逐步趨于平均化，土地增值稅已失去了存在的意義。[19]取消士地增值稅。房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個新興行業(yè)，具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、風(fēng)險大、收益高的特點(diǎn)，尤其在中國要素市場發(fā)展的初期，不可避免地產(chǎn)生房地產(chǎn)投資的暴利。因此，以上地增值稅調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資的高額回報有它的合理性。但隨著中國房地產(chǎn)業(yè)盼快速發(fā)展、房地產(chǎn)市場的規(guī)范化，行業(yè)利潤己逐步趨于平均化，土地增值稅事實(shí)上己名存實(shí)亡。而且，目前中國國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)重組情況越來越普遍，土地增值稅對很多過去以低價取得士地使用權(quán)的國企產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓形成了現(xiàn)實(shí)的障礙。至于取消土地增值稅后產(chǎn)生的收入流失，可借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，把土地增值所得并入一般所得計征所得稅。對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的所得稅，包括企業(yè)所得稅和個人所得稅，稅率要根據(jù)所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)持有時問的長短有所區(qū)分，時間越長稅率越低，以抑制短期的房地產(chǎn)投機(jī)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展。[20]六、適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征將彌補(bǔ)無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位。遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征主要不是出于財政收入的考慮，而是協(xié)助個人所得稅，調(diào)節(jié)財富分配，促進(jìn)社會公平。因此，應(yīng)該采取高起征點(diǎn)和高的累進(jìn)稅率。從目前中國的稅收征管水平看，遺產(chǎn)稅應(yīng)采用總遺產(chǎn)稅制，即對死亡者遺留的全部遺產(chǎn)進(jìn)行課稅，不考慮遺產(chǎn)的分配方向，這樣有利于稅源監(jiān)控，也有利于降低稅收征管成本。關(guān)于遺產(chǎn)稅與贈與稅的配合模式，應(yīng)該采取贈與稅與遺產(chǎn)稅分設(shè)的模式，對生前贈與財產(chǎn)課征贈與稅，對死后遺產(chǎn)課征遺產(chǎn)稅。為了保證財產(chǎn)所有人不論以贈與方式還是以遺產(chǎn)繼承方式轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，稅負(fù)都趨于均等，從而堵住逃稅的漏洞，贈與稅的稅率不應(yīng)低于遺產(chǎn)稅的稅率。七、清理房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)即取締不合理、不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，以減輕納稅人的稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)，將具有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)收費(fèi)從行政事業(yè)性收費(fèi)中分離出去，以規(guī)范政府行為，將一部分名費(fèi)實(shí)稅的房地產(chǎn)收費(fèi)改為稅，如可以將耕地復(fù)墾基金、新菜地建設(shè)基金、征地管理費(fèi)合并到耕地占用稅中一次性征收，將土地閑置費(fèi)改為土地閑置稅，對確需保留的收費(fèi)項(xiàng)目則通過“規(guī)范費(fèi)”的辦法分別納入“規(guī)費(fèi)”和“使用費(fèi)”系列，并納入財政預(yù)算內(nèi)管理。[21]八、完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度與政策1、強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。首先要清查土地，建立土地位置、權(quán)屬及面積臺帳；其次，改變分塊管理的現(xiàn)狀，盡快實(shí)行房屋和土地產(chǎn)權(quán)證書合一制度，理清管理關(guān)系，避免房地產(chǎn)私下交易，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴(yán)肅性。2、完善房地產(chǎn)價格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、方法體系，為房地產(chǎn)稅收計征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評稅機(jī)構(gòu)和專職評稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度。3、理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的積弊，建立“精簡、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。[22]九、引入“第一居所”概念，加大對房地產(chǎn)投機(jī)的抑制度。第一居所是國外財產(chǎn)和所得稅制中經(jīng)常使用的概念，是指納稅人主要居住的住所。它與自用住宅的區(qū)別在于，納稅人可以有多處自用住宅，但其主要居住的一處住所就是第一居所。在我因房地產(chǎn)稅制中可以引入這一概念，對第一居所給予低稅率，對其他居所適用較高稅率，可以有效抑制居地產(chǎn)投機(jī)行為的蔓延，保證房地產(chǎn)流通市場的穩(wěn)健發(fā)展。十、降低房屋租賃環(huán)節(jié)的稅負(fù)，促進(jìn)住宅消費(fèi)。根據(jù)目前房屋租賃收入水平，目前房地產(chǎn)租賃稅收政策調(diào)整的方向應(yīng)當(dāng)是，適當(dāng)降低營業(yè)稅稅率和所得稅稅率，并允許扣除房屋折舊和必要的成本開支，使房屋租賃的綜合稅負(fù)低于8％、雖然從表面上看，稅率降低了，但實(shí)際上卻促進(jìn)了住房二級市場的發(fā)展，有利于將大量的隱性出粗房屋納入正規(guī)管理渠道，稅收收入反而可以增加。[23]國外房地產(chǎn)稅的特點(diǎn)大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家一般采取房產(chǎn)與土地一起按評稅值征收房地產(chǎn)稅的做法，發(fā)展中國家差別較大，從稅制要素上歸納有幾種不同做法：（一）關(guān)于征稅對象1、只對土地征稅，對建筑物不征稅；2、只對房產(chǎn)征稅，對土地不征稅；3、對土地和建筑物一起征收房地產(chǎn)稅；4、對土地、建筑物加可移動財產(chǎn)一起征收財產(chǎn)稅。世界上大部分發(fā)達(dá)國家都對土地和建筑物一起征收房地產(chǎn)稅，如美國、加拿大、英國等。個別國家只對土地征稅，對建筑物不征稅，如澳大利亞、愛沙尼亞等。有些國家只對房產(chǎn)征稅，對土地不征稅，如坦桑尼亞。對可移動財產(chǎn)征稅只有美國部分州適行，因可移動財產(chǎn)總是以舊換新，財產(chǎn)的價值很難評估。因此，幾年前這些州也放棄了對可移動財產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的規(guī)定。各國基本都將房地產(chǎn)稅作為地方政府的主體稅種，但在制定政策時均根據(jù)本國的情況而定，即使用同一種征稅方法，具體規(guī)定也不同。澳大利亞雖然只對土地征收土地稅，其做法卻比較成功；對土地和建筑物一起征收房地產(chǎn)稅看起來是比較合理、比較完善的做法，但有些國家的征收情況并不理想；瑞典放棄了對商用房征收財產(chǎn)稅，因?qū)ι虡I(yè)用房征收財產(chǎn)稅，致使商人將商業(yè)用房拆除；許多發(fā)