2023年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)案例與分析考試題庫帶答案解析

2023年房地產(chǎn)估價(jià)師之房地產(chǎn)案例與分

析通關(guān)考試題庫帶答案解析

單選題(共80題)

Is信貸額度關(guān)系Credit-in(C_name,limit,Credit_balance)

中的三個(gè)屬性分別表示用戶姓名、信貸額度和到目前為止的花費(fèi)。

下表為關(guān)系credit-in的一個(gè)具體實(shí)例。若要查詢每個(gè)用戶還能花

費(fèi)多少，相應(yīng)的SQL語句應(yīng)為：Select()Fromcredit-ino

A.C_name,Credit_balance-limit

B.C_name,Iimit-Credimbalance

C.C_name,limit,Credit_balance

D.C_name,Credit_balance

【答案】B

2、在了解程序內(nèi)部結(jié)構(gòu)和流程后，通常采用()驗(yàn)證程序內(nèi)部邏輯

是否符合設(shè)計(jì)要求，此時(shí)可使用()技術(shù)設(shè)計(jì)測試案例。

A.黑盒技術(shù)

B.白盒測試

C.等價(jià)類劃分

D.邊界值分析

【答案】B

3、如果模塊A的三個(gè)處理都對(duì)同一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)操作，則模塊A的內(nèi)聚

類型是（49）。

A.邏輯內(nèi)聚

B?時(shí)間內(nèi)聚

C?功能內(nèi)聚

D.通信內(nèi)聚

【答案】D

4、張某在2004年10月購買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出,

租客是王某。當(dāng)時(shí)市場上類似店面的月租金是200元/m2,張某與王

某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2,租期為5年，費(fèi)用按法規(guī)各

自承擔(dān)。

A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10

月的現(xiàn)值之和

B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10

月的現(xiàn)值之和

C.該店面在2006年10月的正常市場價(jià)格按店面剩余使用年限折算

成剩余3年租期的價(jià)格

D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額于2006

年10月的現(xiàn)值之和

【答案】D

5、在軟件正式運(yùn)行后，一般來說，（）階段引入的錯(cuò)誤需要的維護(hù)

代價(jià)最高。

A.需求分析

B.概要設(shè)計(jì)

C.詳細(xì)設(shè)計(jì)

D.編碼

【答案】A

6、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有

父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)

實(shí)現(xiàn)稱為（45）。

A?封裝

B.繼承

C?覆蓋（重置）

D.多態(tài)

【答案】C

7、從5本不同的書中任意取出兩本，結(jié)果有（）種。

A.10

B.14

C.20

D.25

【答案】A

8、著作權(quán)法中，計(jì)算機(jī)軟件著作權(quán)保護(hù)的對(duì)象是（）。

A.硬件設(shè)備驅(qū)動(dòng)程序

B.計(jì)算機(jī)程序及其開發(fā)文檔

C.操作系統(tǒng)軟件

D.源程序代碼

【答案】B

9、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動(dòng)的建筑物

及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)都有其特殊之

處。

A?甲級(jí)寫字樓

B.乙級(jí)寫字樓

C.丙級(jí)寫字樓

D.丁級(jí)寫字樓

【答案】B

10、黑盒測試不能發(fā)現(xiàn)（）。

A.不正確或遺漏的功能

B.初始化或終止性錯(cuò)誤

C.程序的某條路徑存在邏輯錯(cuò)誤

D.錯(cuò)誤的處理結(jié)果

【答案】C

11、某C語言程序中，X是一個(gè)浮點(diǎn)型變量，m是一個(gè)值為正整數(shù)的

整型常量，表達(dá)式x%m（x被m除取余數(shù)）在（請作答此空）時(shí)會(huì)報(bào)錯(cuò),

這是一種O錯(cuò)誤。

A.編譯

B.預(yù)處理

C.編輯

D.運(yùn)行

【答案】A

12、網(wǎng)絡(luò)中某些用戶只能接收但不能發(fā)送EnIai1,此時(shí)管理員應(yīng)檢

查Oo

A.Email服務(wù)器是否與網(wǎng)絡(luò)連通

B.連接客戶端與Email服務(wù)器之間的路由器端口的訪問控制列表是

否進(jìn)行了denySMTP設(shè)置

C.連接客戶端與Email服務(wù)器之間的路由器端口的訪問控制列表是

否進(jìn)行了denyany設(shè)置

D.連接客戶端與Email服務(wù)器之間的路由器端口的訪問控制列表是

否進(jìn)行了denypop3設(shè)置

【答案】B

13、已知X=-73,若采用8位機(jī)器碼表示，貝∣J[X]原=(),[X]補(bǔ)=

Oo

A.11001001

B.01001001

C.11011001

D.01011001

【答案】A

14、編寫C程序時(shí)通常為了提高可讀性而加入注釋，注釋并不參與

程序的運(yùn)行過程。通常，編譯程序在(29)階段就會(huì)刪除源程序中

的注釋。

A.詞法分析

B.語法分析

C.語義分析

D?代碼優(yōu)化

【答案】A

15、Most()measuresinvolvedataencryptionandpassword.

A.security

B.hardware

C.display

D.program

【答案】A

16、在"Excel2000"表處理中，假設(shè)Al=2,A2=2.5,選擇A1:A2

區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針放在該區(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動(dòng)至A10,

則Alo=(),SUM(AkAlO)=()。

A.5.5

B.6

C.6.5

D.7

【答案】C

17、以下關(guān)于單元測試敘述中，不正確的是()。

A?側(cè)重于檢查模塊中的內(nèi)部處理邏輯和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)

B.一般用白盒測試技術(shù)

C.強(qiáng)調(diào)檢查模塊的接口

D.需要檢查全局和局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)

【答案】D

18、若程序P經(jīng)編譯并鏈接后可執(zhí)行，則()。

A?P是正確的程序

B.P中沒有語法錯(cuò)誤

C.P中沒有邏輯錯(cuò)誤

D.P在運(yùn)行中不會(huì)出錯(cuò)

【答案】B

19、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，抽象類是（）。

A?接口

B.沒有方法的類

C.沒有子類的類

D.至少有一個(gè)未定義消息的類

【答案】D

20、為在網(wǎng)上搜索內(nèi)容而輸入關(guān)鍵詞時(shí)，?？赡艽蝈e(cuò)別字。當(dāng)系統(tǒng)

顯示沒有匹配項(xiàng)后，有些系統(tǒng)還會(huì)向你推薦某些關(guān)鍵詞。為實(shí)現(xiàn)這

種推薦，采用（54）方法更有效。

A.聘請一批專家，對(duì)每個(gè)常用關(guān)鍵詞給出一些易錯(cuò)成的詞

B.聘請一批專家，對(duì)每個(gè)常輸錯(cuò)的關(guān)鍵詞給出糾正后的詞

C.查閱有關(guān)的詞典，對(duì)每個(gè)常用的關(guān)鍵詞找出易錯(cuò)成的詞

D.利用系統(tǒng)內(nèi)記錄的用戶操作找出用戶糾錯(cuò)詞的對(duì)應(yīng)關(guān)系

【答案】D

21、某C語言程序中有表達(dá)式x%m（即X被m除取余數(shù)），其中，X

為浮點(diǎn)型變量，m為整型非0常量，則該程序在（）時(shí)會(huì)報(bào)錯(cuò)，該

錯(cuò)誤屬于（31）錯(cuò)誤。

A.邏輯

B.語法

C?語義

D.運(yùn)行

【答案】C

22、某通信公司公布了速率為512K的兩種ADSL使用類型的資費(fèi)標(biāo)

準(zhǔn)如下：

A15小時(shí)30分

B.28小時(shí)20分

C.30小時(shí)

D.40小時(shí)

【答案】B

23、在一系統(tǒng)中，不同類對(duì)象之間的通信的一種構(gòu)造稱為（），一個(gè)

對(duì)象具有多種形態(tài)稱為（請作答此空）。

A.繼承

B?封裝

C.多態(tài)

D.覆蓋

【答案】C

24、（）istheconsciousefforttomakealljobssimilar,

routine,andinterchangeable.

A.WwW

B.Informatization

C.Computerization

D.Standardization

【答案】D

25、（）是指系統(tǒng)或其組成部分能在其他系統(tǒng)中重復(fù)使用的特性。

A.可擴(kuò)充性

B.可移植性

C.可重用性

D.可維護(hù)性

【答案】C

26、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，?4）定義了父類和子類的概念。子類在原

有父類接口的基礎(chǔ)上，用適合于自己要求的實(shí)現(xiàn)去置換父類中的相

應(yīng)實(shí)現(xiàn)稱為（）。

A?封裝

B.繼承

C?覆蓋（重置）

D.多態(tài)

【答案】B

27、C程序代碼"whiIe((c=getchar()!='a,)putchar(c)；"

中存在()錯(cuò)誤。

A.調(diào)用

B.語法

C.邏輯

D.運(yùn)行

【答案】B

28、為了檢查對(duì)軟件進(jìn)行修改后是否引入新的錯(cuò)誤，需要對(duì)軟件進(jìn)

行的測試類型為()測試。

A.功能

B.回歸

C.可靠性

D.恢復(fù)

【答案】B

29、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。

A.軟件測試的目的是為了發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤

B.成功的測試是能發(fā)現(xiàn)至今尚未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤的測試

C.測試不能用來證明軟件沒有錯(cuò)誤

D?當(dāng)軟件不存在錯(cuò)誤時(shí)，測試終止

【答案】D

30、正規(guī)式(113|5)(202)(Clde)表示的正規(guī)集合中元素?cái)?shù)目為()

()是該正規(guī)集合中的元素。

A.6

B.7

C.8

D?無窮

【答案】A

31、下列關(guān)于面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)的敘述，正確的是()。

A.對(duì)象是類的模板

B?“封裝”就是生成類庫的標(biāo)準(zhǔn)

C.一個(gè)類至少有一個(gè)實(shí)例

D.一個(gè)類可以繼承其父類的屬性和方法

【答案】D

32、系統(tǒng)測試計(jì)劃應(yīng)該在軟件開發(fā)的()階段制定。

A.需求分析

B.概要設(shè)計(jì)

C.詳細(xì)設(shè)計(jì)

D.系統(tǒng)測試

【答案】A

33、測試四個(gè)程序模塊共發(fā)現(xiàn)了42個(gè)錯(cuò)，貝IJ（）。

A.至少有1個(gè)模塊至少有H個(gè)錯(cuò)

B.至少有1個(gè)模塊至少有12個(gè)錯(cuò)

C.至少有2個(gè)模塊都至少有11個(gè)錯(cuò)

D.至多有2個(gè)模塊都至多有14個(gè)錯(cuò)

【答案】A

34、內(nèi)關(guān)穴直上，平孑L最穴的骨度分寸為

A.5寸

B.4寸

C.3寸

D2寸

【答案】A

35、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機(jī)制，子類都是

父類的特例。當(dāng)一個(gè)類只能有一個(gè)父類時(shí)，稱為（請作答此空）；當(dāng)

一個(gè)類有兩個(gè)或兩個(gè)以上的類作為父類時(shí)，稱為（）。

A.單重繼承

B.多態(tài)

C.混合繼承

D.多重繼承

【答案】A

36、一般情況下，企業(yè)對(duì)程序員的素質(zhì)要求中不包括（）。

A.根據(jù)有關(guān)的合同和規(guī)范，對(duì)所編寫的程序和文檔進(jìn)行保護(hù)

B.根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求繪制軟件系統(tǒng)的邏輯模型

C.認(rèn)真細(xì)致工作，并想方設(shè)法提高軟件質(zhì)量

D?具有良好的團(tuán)隊(duì)合作精神

【答案】B

37、一組無邏輯關(guān)系的語句在程序中多處出現(xiàn)，為了節(jié)省存儲(chǔ)空間,

把這些語句放在一個(gè)模塊中，該模塊的內(nèi)聚是（）。

A.邏輯內(nèi)聚

B?偶然內(nèi)聚

C.過程內(nèi)聚

D.通信內(nèi)聚

【答案】B

38、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ?，?duì)象之間通過發(fā)送（）進(jìn)行通信，當(dāng)其發(fā)送

給某個(gè)對(duì)象時(shí)，包含要求接收對(duì)象去執(zhí)行某些活動(dòng)的信息。

A.協(xié)作

B?依賴

C.消息

D?封裝

【答案】C

39、創(chuàng)建型設(shè)計(jì)模式抽象了實(shí)例化過程，它分為面向類和面向?qū)ο?/p>

兩種。其中，()模式是保證一個(gè)類僅有一個(gè)實(shí)例，并提供一個(gè)訪

問它的全局訪問點(diǎn)。

A.工廠(Factory)

B?構(gòu)建器(Builder)

C.原型(Prototype)

D.單例(Singleton)

【答案】D

40、若n表示問題的規(guī)模、。(f(n))表示算法的時(shí)間復(fù)雜度隨n

變化的增長趨勢，則算法時(shí)間復(fù)雜度最小的是()。

A.O(∏2)

B.0(n)

C.0(logn)

D.0(nlogn)

【答案】C

41、程序員小張記錄的以下心得體會(huì)中，不正確的是(55)

A?努力做一名懂設(shè)計(jì)的程序員

B.代碼寫得越急，程序錯(cuò)誤越多

C.不但要多練習(xí)，還要多感悟

D.編程調(diào)試結(jié)束后應(yīng)立即開始寫設(shè)計(jì)文檔

【答案】D

42、對(duì)具有n個(gè)元素的有序序列進(jìn)行二分查找時(shí)，()。

A.查找元素所需的比較次數(shù)與元素的位置無關(guān)

B?查找序列中任何一個(gè)元素所需要的比較次數(shù)不超過[log2(n+l)]

C.元素位置越靠近序列后端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少

D.元素位置越靠近序列前端，查找該元素所需的比較次數(shù)越少

【答案】B

43、在WOrd編輯狀態(tài)下，將正文中所有“internetexplorer"

改寫為“InternetExplorer",常選用編輯子菜單上的()命

令；單擊“工具”欄中的“()”按鈕可以在光標(biāo)所在處插入超

鏈接。

A?“修訂”

B.“替換”

C.“定位”

D"粘貼"

【答案】B

44、在面向?qū)ο蠹夹g(shù)中，多態(tài)性的含義是（）。

A.一個(gè)對(duì)象可同時(shí)指向不同的類的對(duì)象

B?同一消息在不同時(shí)刻可調(diào)用不同的方法

C.對(duì)象的生存周期中包含對(duì)象的多種狀態(tài)

D.不同消息可以調(diào)用相同的方法

【答案】B

45、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)通過出讓方式取得了一

塊土地的使用權(quán)，在簽訂的土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定，此土地按

照城市規(guī)劃為住宅用地，需進(jìn)行商品住宅建設(shè)。B公司通過調(diào)查研

究，發(fā)現(xiàn)將臨街的部分土地用于商業(yè)將更具市場潛力，同時(shí)也會(huì)對(duì)

其后的商品樓帶來升值作用，遂向規(guī)劃部門提出建設(shè)二層商業(yè)中心

的申請，申請最終得到批準(zhǔn)?，F(xiàn)開發(fā)公司已完成商業(yè)中心的建設(shè)，

住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級(jí)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，進(jìn)行了在建工程評(píng)估。

A?住宅和商鋪可銷售面積之和

B?住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積

C?住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積和公建面積

D?住宅和商鋪總規(guī)劃建筑面積之和

【答案】C

46、軟件開發(fā)的生命周期劃分為軟件項(xiàng)目計(jì)劃、（）、軟件設(shè)計(jì)、編

碼、測試、運(yùn)行（維護(hù)）6個(gè)階段。

A.可行性分析

B.初始調(diào)查

C.需求分析與定義

D.問題分析

【答案】C

47、在WindOWS系統(tǒng)中，通過設(shè)置文件的（）,可以使其成為“隱

藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（）,

單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對(duì)話框中單擊“整理碎片’'按鈕

即可。

A.雙擊鼠標(biāo)左鍵，選擇“屬性”對(duì)話框中的常規(guī)選項(xiàng)卡

B.單擊鼠標(biāo)右鍵，選擇“屬性”對(duì)話框中的常規(guī)選項(xiàng)卡

C.雙擊鼠標(biāo)左鍵，選擇“屬性”對(duì)話框中的工具選項(xiàng)卡

D.單擊鼠標(biāo)右鍵，選擇“屬性”對(duì)話框中的工具選項(xiàng)卡

【答案】D

48、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建

設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用，辦公

樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建

成投入使用后，其中的IOOOm2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面

積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦

公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)

該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%,

年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%,報(bào)酬率為10%。問：

A.30

B.34

C.36

D.40

【答案】B

49、文法G產(chǎn)生的（）的全體是該文法描述的語言。

A.句型

B.終結(jié)符集

C.非終結(jié)符集

D.句子

【答案】D

50、在獲取與處理音頻信號(hào)的過程中，正確的處理順序是（）。

A?采樣、量化、編碼、存儲(chǔ)、解碼、D/A變換

B?量化、采樣、編碼、存儲(chǔ)、解碼、A/D變換

C?編碼、采樣、量化、存儲(chǔ)、解碼、A/D變換

D?采樣、編碼、存儲(chǔ)、解碼、量化、D/A變換

【答案】A

51、在面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言中，對(duì)象之間通過（請作答此空）

方式進(jìn)行通信。以下關(guān)于好的面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計(jì)語言的敘述中，不

正確的是（）。

A.消息傳遞

B.繼承

C?引用

D.多態(tài)

【答案】A

52、若某二叉樹的先序遍歷序列和中序遍歷序列分別為PBECD.

BEPCD1則該二叉樹的后序遍歷序列為（）。

A.PBCDE

B.DECBP

C.EBDCP

D.EBPDC

【答案】C

53、Computer()isacomplexconsistingoftwoormore

connectedcomputingunits,itisusedforthepurposeof

datacommunicationandresourcesharing.

A.storage

B.device

C.network

D.processor

【答案】C

54、在"Excel2000"表處理中，假設(shè)Al=2,A2=2.5,選擇A1:A2

區(qū)域，并將鼠標(biāo)指針放在該區(qū)域右下角填項(xiàng)充柄上，拖動(dòng)至A10,

則AIO=(),SUM(AlrAlO)=()o

A.30

B.42.5

C.46.5

D.48.5

【答案】B

55、若信息為32位的二進(jìn)制編碼，至少需要加()位的校驗(yàn)位才

能構(gòu)成海明碼。

A.3

B.4

C.5

D.6

【答案】D

56、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建

設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用，辦公

樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建

成投入使用后，其中的IOOOm2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面

積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦

公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)

該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%,

年運(yùn)營費(fèi)用約占年租賃有效毛收入的35%,報(bào)酬率為10%。問：

A.689

B.839.92

C.1166.88

D.1528.92

【答案】B

57、在某高校教學(xué)管理系統(tǒng)中，有院系關(guān)系D（院系號(hào)，院系名，

負(fù)責(zé)人號(hào)，聯(lián)系方式），教師關(guān)系T（教師號(hào)，姓名，性別，院系號(hào),

身份證號(hào)，聯(lián)系電話，家庭住址），課程關(guān)系C（課程號(hào)，課程名，

學(xué)分）。其中，“院系號(hào)”唯一標(biāo)識(shí)D的每一個(gè)元祖，“教師號(hào)”

唯一標(biāo)識(shí)T的每一個(gè)元組，“課程號(hào)”唯一標(biāo)識(shí)C中的每一個(gè)元

組。假設(shè)一個(gè)教師可以講授多門課程，一門課程可以有多名教師講

授，則關(guān)系T和C之間的聯(lián)系類型為（請作答此空）。假設(shè)一個(gè)院

系有多名教師，一個(gè)教師只屬于一個(gè)院系，則關(guān)系D和T之間的

聯(lián)系類型為（）。關(guān)系T0,其外鍵是（）

A.1:1

B.1：n

C.n:1

D.n:m

【答案】D

58、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是（）。

A.測試能提高軟件的質(zhì)量，但軟件的質(zhì)量不能完全依賴測試

B?一般，難以做到徹底的測試，也不允許無休止地測試

C.經(jīng)測試并改正錯(cuò)誤后，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤較多的模塊比發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤較少的模

塊更可靠

D?軟件測試的困難在于如何有效地進(jìn)行測試，如何放心地停止測試

【答案】C

59、已知X=-73,若采用8位機(jī)器碼表示,則［X］原=（）,［X］補(bǔ)=

Oo

A.10110111

B.01001001

C.10100111

D.01011001

【答案】A

60、（）服務(wù)器一般都支持SMTP和POP3協(xié)議，分別用來進(jìn)行電子

郵件的發(fā)送和接收。

A.Gopher

B.Telnet

C.FTP

D.E-mail

【答案】D

61、由于設(shè)計(jì)缺陷和編碼缺陷對(duì)已經(jīng)運(yùn)行的軟件系統(tǒng)進(jìn)行修改，此

行為屬于（）維護(hù)。

A.改正性

B.適應(yīng)性

C.完善性

D.預(yù)防性

【答案】A

62、An（）statementcanperformacalculationandstorethe

resultinavariablesothatitcanbeusedlater.

A.executable

B.input

C.output

D.assignment

【答案】D

63、():Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeof

themostcommoncommands.

A.Titlebar

B.Toolbar

C.Statusbar

D.Scrollbar

【答案】B

64、評(píng)價(jià)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)性能時(shí)，MlPS是衡量()的一種單位。

A.時(shí)鐘頻率

B.運(yùn)算速度

C.系統(tǒng)可靠性

D.系統(tǒng)失效率

【答案】B

65、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)

級(jí)中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。

A?該企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益

B?按當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)地產(chǎn)的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該商業(yè)的年

利潤可視作年凈收益

C?該商業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤可

視作年凈收益

D?根據(jù)該商業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并

考慮未來變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝惿虡I(yè)的正常商業(yè)利潤后的所得可

視作年凈收益

【答案】D

66、軟件的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)（SD.方法中，一般分為概要設(shè)計(jì)和詳細(xì)設(shè)計(jì)

兩階段，其中詳細(xì)設(shè)計(jì)主要是要建立（）。

A?軟件結(jié)構(gòu)

B.軟件過程

C.軟件模型

D.軟件模塊

【答案】D

67、如果待排序序列中兩個(gè)元素具有相同的值，在排序前后它們的

相互位置發(fā)生顛倒，則稱該排序算法是不穩(wěn)定的。（）是穩(wěn)定的排序

方法，因?yàn)檫@種方法在比較相鄰元素時(shí)，值相同的元素并不進(jìn)行交

換。

A.冒泡排序

B.希爾排序

C快速排序

D.簡單選擇排序

【答案】A

68、為了公共利益的需要，政府對(duì)某小區(qū)作出了征收決定，甲房地

產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有

一處住房。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】C

69、房地產(chǎn)估價(jià)師一項(xiàng)實(shí)操性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作，

是房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房

地產(chǎn)估價(jià)師，達(dá)到執(zhí)業(yè)要求，估價(jià)報(bào)告的寫作能力，是必不可少的

檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

A?句子簡潔，概括性強(qiáng)

B.搭配得當(dāng)

C.邏輯嚴(yán)密

D?用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)

【答案】D

70、估價(jià)對(duì)象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)

級(jí)中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。

A?應(yīng)對(duì)房屋建筑物、房屋改造裝修部分分別計(jì)算折舊

B?無論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息

C.在估價(jià)測算過程中，土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓

金

D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

【答案】C

71、治療漏肩風(fēng)兼有氣滯血瘀者，可配穴為

A.合谷、條口

B.合谷、風(fēng)池

C.足三里、氣海

D?內(nèi)關(guān)、合谷

【答案】D

72、數(shù)組A[-5..5,0..8]按列存儲(chǔ)。若第一個(gè)元素的首地址為100,

且每個(gè)元素占用4個(gè)存儲(chǔ)單元，則元素A[2,3]的存儲(chǔ)地址為（）

A.244

B.260

C.364

D.300

【答案】B

73、為提高XX機(jī)場航油保障能力，保障擴(kuò)建后的XX機(jī)場航油供應(yīng),

中國航空XX油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)鋪設(shè)場外輸油管線。

此輸油管線將在估價(jià)對(duì)象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點(diǎn)，在地下鋪

設(shè)輸油管。根據(jù)《xx市民用機(jī)場航空油料管線保護(hù)辦法》管線中心

線兩側(cè)各5米為保護(hù)范圍。在航油管線保護(hù)范圍內(nèi)，需建造建筑物、

構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。

為了解相關(guān)的補(bǔ)償費(fèi)用情況，便于管理部門制訂補(bǔ)償方案，故產(chǎn)生

了本項(xiàng)目的評(píng)估。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2019年4月10日。

A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響

B.區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響

C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響

D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產(chǎn)條件的影響

【答案】B

74、用戶小王對(duì)某軟件的操作界面提出了以下四條改進(jìn)意見，其中,

()是不需要考慮的。

A.輸入信用卡號(hào)時(shí)應(yīng)該允許在其中插入空格

B.顯示較長的說明信息時(shí)不要很快就消失

C.輸入注冊信息時(shí)有些項(xiàng)應(yīng)該允許留空

D?切換選項(xiàng)卡時(shí)，應(yīng)自動(dòng)保存己修改的設(shè)置

【答案】D

75、因城市發(fā)展的需要，政府對(duì)某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定

甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本次評(píng)估項(xiàng)目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)

擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自

行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)只評(píng)估A房屋，B房

屋以未辦理手續(xù)為由沒有進(jìn)行評(píng)估。張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有

異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。

A.依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估

B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估

C.該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評(píng)估

D?該自建房屋已建10年未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)

行評(píng)估

【答案】A

76、程序中凡是引用（請作答此空）對(duì)象的地方都可使用（）對(duì)象

代替。

A.基類

B?派生類

C.基本類型

D?用戶定義類型

【答案】A

77、以下文件擴(kuò)展名中，（）不是視頻文件格式。

A.MPEG

B.AVI

C.VOC

D.RM

【答案】C

78、為了提高易讀性，源程序內(nèi)部應(yīng)加功能性注釋，用于說明

（）O

A.模塊總的功能

B.程序段或語句的功能

C?模塊參數(shù)的用途

D.所有的

【答案】B

79、在WindoWS系統(tǒng)中，通過設(shè)置文件的（）,可以使其成為“隱

藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（）,

單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對(duì)話框中單擊“整理碎片”按鈕

即可。

A.類型

B?格式

C.屬性

D.狀態(tài)

【答案】C

80、軟件的易使用性反映了用戶學(xué)習(xí)、使用該軟件以及為程序準(zhǔn)備

輸入和解釋輸出所需的工作量。按照IS0∕IEC9126軟件質(zhì)量度量模

型定義，一個(gè)軟件的易使用性不包括（）。

A.易理解性

B.易操作性

C.易改變性

D.易學(xué)性

【答案】C

大題（共10題）

一、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，

價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓

項(xiàng)目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設(shè)。

委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為3000元/m2,包括土地成本、建設(shè)成

本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2011

年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方

所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，

在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為3000元/m2。<l>s

估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤？<2>、在此基礎(chǔ)

上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格？

【答案】1.本題考查的是成本法。錯(cuò)誤有：（1）應(yīng)采用符合價(jià)值時(shí)

點(diǎn)市場情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用或重置價(jià)格；（2）不應(yīng)計(jì)算自2011年6

月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理

的開發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息；（3）利潤應(yīng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場上的

客觀正常利潤水平。

2.本題考查的是成本法。重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。（1）可能存在的

施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊；（2）可能存

在的爛尾樓設(shè)計(jì)過時(shí)（落后）等各種原因產(chǎn)生的功能折舊；（3）可

能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)

生的經(jīng)濟(jì)折舊。

二、因城市建設(shè)需要，張某的住宅被征收。張某委托甲房地產(chǎn)估價(jià)

機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房屋及室內(nèi)裝飾裝修的價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。張某對(duì)估價(jià)

報(bào)告中房屋部分的評(píng)估結(jié)果沒有異議，但認(rèn)為室內(nèi)裝飾裝修評(píng)估結(jié)

果僅為15萬元被嚴(yán)重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實(shí)

際費(fèi)用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評(píng)估。<1>.

如果甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)復(fù)核后認(rèn)為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評(píng)估結(jié)果

并無差錯(cuò)，你認(rèn)為可以從哪些方面對(duì)張某的疑問進(jìn)行解釋和說明？

＜2＞、一般而言，評(píng)估房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值主要適宜采用哪種估價(jià)

方法？請簡要說明采用該種方法評(píng)估的主要步驟。＜3＞、一般而言，

房屋征收估價(jià)的影響因素有哪些？

【答案】L本題考查的是房屋征收評(píng)估的相關(guān)規(guī)定。一是30萬元包

含家具費(fèi)用，而15萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費(fèi)用；二是3年前的裝飾

裝修是有折舊的，而且折舊率較高；三是3年前裝飾裝修價(jià)格與現(xiàn)

在裝修的重新購建價(jià)格是不同的，如裝修材料、人工費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等

有變化，不能以3年前價(jià)格作為現(xiàn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)評(píng)估的重新購建價(jià)格。

2.本題考查的是房屋征收估價(jià)方法和結(jié)果確定。成本法。主要步驟：

(1)弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相

關(guān)資料；(2)用預(yù)算方式測算估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格；(3)測算

估價(jià)對(duì)象的折舊；(4)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。3.本題考查的是房屋

征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，被征

收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新

舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)

值的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

三、甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業(yè)中心的一

層，建筑面積6510m2,除500m2建筑面積甲公司自主經(jīng)營超市，其

他全部出租，租金根據(jù)不同位置和不同期限、不同業(yè)態(tài)等因素分成

不同檔次出租，其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場租

金，60戶共3010m2承租人租金等于市場租金，10戶共IOOOm2承租

人租金高于市場租金，甲公司因拖欠貸款，現(xiàn)被XX省XX縣法院查

封，該法院請XX房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，請指

出該房地產(chǎn)與資產(chǎn)評(píng)估公司擬選用的最適宜的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)

路線.??

【答案】1.估價(jià)最適宜的方法為收益法，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)屬于有收益

的房地產(chǎn)，因此優(yōu)先選用收益法。

2.人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)

除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原

有的租賃權(quán)和用益物權(quán)；并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中作出特別說明；凈

收益的求取分兩種：出租型，凈收益根據(jù)市場客觀平均租金求取有

效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)；自主經(jīng)營型，收集當(dāng)事人近3年的財(cái)務(wù)報(bào)表,

根據(jù)公式：凈收益=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-經(jīng)營費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加一

管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤，接著選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，計(jì)算

收益期限，選用合適的公式，求得房地產(chǎn)價(jià)值。3.人民法院沒

有書面說明的，需要考慮租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響，出租型，合同

內(nèi)租金低于市場租金，評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，其他，選用市場租金,

評(píng)估無租約限制價(jià)值。其他，同上。注意考試方向：1.

根據(jù)具體情況，選用收益法，或適宜選不適宜選的理由。

2?收益法中凈收益求取的相關(guān)問題，如何求取、注意問題、收集哪

些資料、特殊情況如何處理、求取技術(shù)路線。3.結(jié)合抵押、征

收、拍賣目的特殊的處理問題。4.用途有收益性房地產(chǎn)都可出

題。

四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價(jià)文書的錯(cuò)誤本次估價(jià)背景情況如下:

估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)

抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為XX房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在

實(shí)地查勘和市場調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方XX建筑安裝公司獲取

了相關(guān)成本等資料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)假設(shè)和限制條

件內(nèi)容片斷：估價(jià)的假設(shè)條件價(jià)值時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)

市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法

前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來

可持續(xù)經(jīng)營。本次估價(jià)以XX建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、

合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估

價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜

合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用

年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房

地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書），設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)

點(diǎn)起為40年。估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用

年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價(jià)對(duì)象完

全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的

運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。

【答案】（1）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以XX建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)

真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價(jià)以委托人

（或XX房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)

確為前提。（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為40年。

改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起為44年。（3）錯(cuò)誤：自

本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自本報(bào)告出具之日起半

年內(nèi)有效。（4）錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地

查勘的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況

與實(shí)地查勘的狀況保持一致。

五、2018年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街

房出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所

有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝

修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列為征收范圍，某房地

產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行征收估價(jià)。＜l＞s征收估價(jià)中如何

考慮甲、乙雙方鑒訂的租賃合同？＜2＞、征收估價(jià)中如何確定該房屋

的用途、面積？〈3＞、征收估價(jià)中如何考慮甲公司的裝修補(bǔ)償？

【答案】L本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋價(jià)

值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下,

由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的

金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

2.本題考查的是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受

托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記

的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)

在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、

用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；

房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登

記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)

按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。3.本題考查的

是房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器

設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人

協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確

定。

六、李某于2014年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價(jià)為120萬元），并

先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2015年7月30日竣工后,

李某付清了剩余的購房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原裝修

設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬元。2015年9月為籌集資

金，作其他投資，欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2015年9月

10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。此時(shí)同類型（指重新裝修前）別墅的

正常市場售價(jià)為130萬，李某希望評(píng)估價(jià)值為2015年9月同類型別

墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用，即170萬元。現(xiàn)估

價(jià)人員掌握的資料有：（1）李某與開發(fā)商于2015年7月30簽訂的

正式合同原件；（2）李某的購房發(fā)票；（3）商品房預(yù)售許可證復(fù)印

件；（4）其他市場資料。問：1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全

2?估價(jià)人員可否承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià)3.可否按2015年9月的

同類型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值

為什么

【答案】L上述資料用于抵押估價(jià)尚不齊全；比如缺李某裝修花費(fèi)

的證明、拆除裝修部分的成本等。

2.房地產(chǎn)估價(jià)人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價(jià),?估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照

獨(dú)立、客觀、公證的原則進(jìn)行估價(jià)，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價(jià)

委托人的要求，使估價(jià)結(jié)果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同類

型別墅的正常市場售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用來確定評(píng)估值，

因?yàn)橹匦卵b修時(shí)會(huì)破壞原有裝修，并使原有裝修價(jià)值受損，所以裝

修后的房地產(chǎn)價(jià)值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社

會(huì)平均成本進(jìn)行估價(jià)才是科學(xué)合理的。

七、某住宅開發(fā)項(xiàng)目土地使用年限為2005年5月1日至2075年4

月30日，規(guī)劃建筑面積15000m2,預(yù)計(jì)售價(jià)2000元/m2。該項(xiàng)目于

2005年9月1日開工，原定工期12個(gè)月，建筑費(fèi)為IOOO元/m2,

管理費(fèi)為建筑費(fèi)的5%,建筑費(fèi)與相應(yīng)管理費(fèi)投入時(shí)間為：開工后前

兩個(gè)季度分別為20%,后兩個(gè)季度分別為30%。假定在每個(gè)季度中間

投入，年利率6%,銷售稅率和銷售費(fèi)用分別為售價(jià)的6%和3%,二

季度結(jié)束時(shí)開發(fā)商擬將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。受讓方委托估算該項(xiàng)目2006年3

月1日的價(jià)格。采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目在完工時(shí)全部售出,

投資利潤率取20%,季度利率為1.6%。該項(xiàng)目在2006年3月1日的

價(jià)格為戶，估算如下。①計(jì)算開發(fā)完成后的價(jià)值

2000x15000/(1+1.6%)2元=2906.256萬元②計(jì)算建筑費(fèi)

[1000×15000×30%∕(l+l.6%)0.5+1000×15000×30%∕(l+l.6%)1.5]元

=(446.443+439.412)萬元=885.855萬元③計(jì)算管理費(fèi)

885.855×5%∕(1+1.6%)1.5萬元=43.251萬元④計(jì)算銷售稅費(fèi)

2906.256×(6%+3%)∕(l+l.6%)2萬元=253.390萬元⑤計(jì)算利潤

(P+885.855+43.251+253.390)χ20%萬元=0.2P+236.499⑥計(jì)算項(xiàng)目

價(jià)格

【答案】①計(jì)算管理費(fèi)錯(cuò)，應(yīng)為885.855x5%萬元=44.293萬元②

計(jì)算銷售稅費(fèi)錯(cuò)，應(yīng)為2906.256×(6%+3%)萬元=261.563萬元③計(jì)

算利潤錯(cuò)，應(yīng)為(P+885.855+44.293)χ20%萬元=(0.2P+186.030)萬

元您可能感興趣的試題

八、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，

于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2o該住宅原

為福利商品房，于2008年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)

主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2016年1

月10日的市場價(jià)格。計(jì)算公式如下：房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得成

本+建筑物重置總價(jià)-建筑物折舊1.土地重新取得成本的計(jì)算。根

據(jù)土地價(jià)格管理部門提供的價(jià)格資料，估價(jià)對(duì)象所占用土地70年使

用期限的樓面地價(jià)為280元/m2,現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的建筑

物樓面地價(jià)為260元/m2,則土地重新取得成本為：土地重新取得成

本二樓面地價(jià)X建筑面積=280x93.88=26286.4(元)

2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門2014年1月1日公布的

《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3200元/m2,

房產(chǎn)管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混

結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3500元/m2,房產(chǎn)管理部門2016年1月1日

公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為4000元

∕m2o則估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)X

建筑面積=3500x93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物

折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為：建筑物折舊=建筑物

重置總價(jià)X（1-成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級(jí)判定

人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場評(píng)定，確定該建筑物為完好房、七成新。

則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580x（1-70%）=98574（元）4

估價(jià)對(duì)象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為：房地產(chǎn)總價(jià)

=26286.4+328580-98574=25629

2.4（元）

【答案】1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為：土

地重新取得成本=樓面地價(jià)X建筑面積=260x93.88=24408.8（元）；

2?建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對(duì)

象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)X建筑面積

=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時(shí)，"建筑物為完

好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。

九、1、XXXX房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

封面及目錄（略）