中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案

25三月2024中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案目錄市場定位客群定位產(chǎn)品定位價格定位配套及商業(yè)定位一期產(chǎn)品對項目的基本認識競爭對手分析中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案1.對項目的基本認識只有弄清楚我是誰，才能最好的應(yīng)對市場環(huán)境，找到出路所在！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案總占地（㎡）1期占地（㎡）容積率建筑密度日照間距綠地率40000066666.7初定420%1.735%本案1.對項目的基本認識中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案1.交通即將大幅改善2.大北京進程的加快3.燕郊正面臨偉大的地產(chǎn)發(fā)展新時代4.以CBD為核心的商業(yè)中心地為本案提供大量實力客群5.客群認知逐漸提高6.規(guī)模優(yōu)勢1.市場競爭激烈2.產(chǎn)品良莠不齊，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重3.低端人群聚集4.配套不完善.5.大規(guī)模帶來的時間風(fēng)險1.對項目的基本認識中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2.競爭對手分析敵人是誰？這是一件必須明確的事情！他們的戰(zhàn)斗力決定了我們的方向策略！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案燕郊來源通州尚品福城財富東方2.競爭對手分析中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案位置：東燕郊開發(fā)區(qū)102國道路北。2.競爭對手分析--尚品福城

該項目位置與本案距離較近，均位于燕郊開發(fā)區(qū)，京哈高速旁，從區(qū)位上看，未來將與本項目產(chǎn)生直接競爭。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案規(guī)劃：占地666667平方米，建筑面積170萬平方米，容積率3.42，綠化率35%，建筑形式為12-32層板樓、塔板結(jié)合，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約。

2.競爭對手分析--尚品福城局部規(guī)劃示意圖中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2.競爭對手分析--尚品福城

分期情況套數(shù)（套）建筑形式開盤時間一期102612、18層板樓2004年初二期151612、18、24層板樓2006年5月三期29581棟12層、3棟32層板樓（目前在售）2006年12月套數(shù)小計5500建筑面積小計60萬平方米后期110萬平方米28層板樓2007年3月分期項目前三期推出建筑體量60萬平方米，開發(fā)體量采取逐期加大的策略；中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2.競爭對手分析--尚品福城

產(chǎn)品在售的三期戶型面積為一居：42-77平方米；二居：64-116平方米；三居：127-182平方米；躍層：200平方米左右；其中主力戶型為二居。交房標準為毛坯房。進深13.5米左右，平層產(chǎn)品，主力戶型注意到了動靜分區(qū)，但作得不夠，沒有做到全部南北朝向、內(nèi)部各功能空間的分布不太合理。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2.競爭對手分析--尚品福城

價格年均增長速度約500元/平方米，增速逐年加快。均價（元/平方米）時間35002006.11.03-至今

34002006.10.09-2006.11.03

30002006.06.20-2006.10.09

28002006.02.10-2006.06.20

26002005.12.31-2006.02.10

20002005.02.24-2005.12.31

19002003.12.29-2005.02.24

中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2.競爭對手分析--尚品福城

銷售三期自2006年12月6日開盤至今，銷售率已達93%，銷售套數(shù)約2758套，平均每天銷售套數(shù)約90套左右?？梢妳^(qū)域市場需求非常旺盛。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2.競爭對手分析--尚品福城

客群客群來源：北京80%以上。購房目的：自住，投資、周末度假或養(yǎng)老使用，對價格較為敏感。

中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案

園林景觀該項目的園林景觀環(huán)境比較平淡，水景觀只有少量的噴泉景觀設(shè)計，綠化景觀方面有少量的高植樹木設(shè)計。2、競爭對手分析--尚品福城中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2、競爭對手分析--尚品福城

配套會所：45000平方米；五星級酒店：70000平方米；150米長的商業(yè)街、近萬平米的超市、雙語幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生院。該項目配套齊全，內(nèi)部居民的基本生活需求基本能夠在社區(qū)內(nèi)部滿足。但是，該項目五星級酒店的定位既與項目的檔次不符，區(qū)域市場需求也很難支持其運營。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案位置：通州區(qū)新華北路(北關(guān)環(huán)島西南)。2、競爭對手分析—財富東方

該項目位于通州區(qū)，臨輕軌八通線及規(guī)劃中的輕軌6號線，其交通條件以及距離北京城區(qū)的距離都要優(yōu)于本案。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2、競爭對手分析—財富東方規(guī)劃：項目占地240000平方米，建筑面積146萬平方米，容積率3.80，綠化率35%，為高層板、塔設(shè)計，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2、競爭對手分析—財富東方

該項目分四期開發(fā)，目前在售部分為其一期，一期約800套左右，4棟26層塔樓，建筑面積約82000平方米。針對其住宅：公建=4：6的比例計算，其后期將有50萬平方米的體量，目前開盤時間未定，這部分住宅將對本案產(chǎn)生一定的競爭。分期中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2、競爭對手分析—財富東方

產(chǎn)品一居-二居戶型為該項目目前推出部分的主力戶型，約占目前推出總套數(shù)的90%以上。一居戶型面積44-70平方米；二居：80-101平方米，三居：130平方米左右，戶型內(nèi)部空間設(shè)計均為平層設(shè)計，一居主力房型內(nèi)部狹長，布局不是很合理，項目交房標準毛坯房。對比該項目，本案應(yīng)在內(nèi)部空間設(shè)計的多樣性及戶型平面布局的合理性方面有所加強，在戶型設(shè)計上與該項目相比處于競爭優(yōu)勢。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2、競爭對手分析—財富東方

價格該項目銷售價格月均增長約100元/平方米左右，增速約為燕郊區(qū)域的2倍，后期與本案將有一定的價格差，減少與本案的競爭。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2、競爭對手分析—財富東方

銷售該項目自2006年9月開始銷售，上市套數(shù)518套，截至06年底銷售率已達90%，平均月銷售速度150套左右。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2、競爭對手分析—財富東方客群客群來源：多數(shù)為北京本地人及在北京工作的外地人。購房目的：購房目的自住為主，少量的投資客。

該項目自住客群與本案客群將有一定的重疊，本案如若做到性價比優(yōu)于該項目，則可吸引其部分目標客群。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案

園林景觀該項目的園林景觀環(huán)境比較平淡，主要以綠化草皮及少量的小品為主。2、競爭對手分析—財富東方中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案2、競爭對手分析—財富東方

配套公建與住宅比例為4：6，規(guī)劃了高檔酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)等。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案

競爭對手啟示他們做了什么？

高度突出性價比；產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，均好性不強，質(zhì)感差；配套設(shè)施齊全完善；中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案

競爭對手啟示他們沒做什么？

產(chǎn)品創(chuàng)新文化創(chuàng)新中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案3.市場定位在當今紅海泛濫，已經(jīng)沒有容身之地的今天，我們?nèi)绾文荛_創(chuàng)一片藍海？中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案3.市場定位

紅海和藍海戰(zhàn)略比較紅海戰(zhàn)略藍海戰(zhàn)略在已經(jīng)存在的市場內(nèi)競爭拓展非競爭性市場空間參與競爭規(guī)避競爭爭奪現(xiàn)有需求創(chuàng)造并攫取新需求遵循價值與成本互替定律打破價值與成本互替定律根據(jù)差異化或低成本的戰(zhàn)略選擇，把企業(yè)行為整合為一個體系同時追求差異化和低成本，把企業(yè)行為整合為一個體系中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案

3.市場定位成本價值創(chuàng)新

客戶價值中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案

3.市場定位剔除酒店、公建減少園林、會所增加精裝修、社區(qū)品質(zhì)、形象、用材創(chuàng)造產(chǎn)品豐富性、變化性新的生活方式“剔除——減少——增加——創(chuàng)造”坐標格中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案

3.市場定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案東方歐羅巴國際時尚魅力十足的現(xiàn)代歐洲城3.市場定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案目標區(qū)域核心東部中心北京關(guān)心區(qū)域市場領(lǐng)頭羊！北京名盤！肩負引領(lǐng)區(qū)域地產(chǎn)市場升級的重要使命！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案策略不是賣產(chǎn)品，而是賣生活方式！通過對節(jié)奏、價格、產(chǎn)品、客群的把握，將充滿高貴情懷的歐洲生活盛景呈現(xiàn)！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案4.客群定位客戶是誰，是我們必須回答的問題，亦是關(guān)系到項目成敗的重要因素！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案5.產(chǎn)品定位產(chǎn)品才是硬道理，沒有好的產(chǎn)品就沒有市場發(fā)言權(quán)！而本案產(chǎn)品的核心則在于對容積率的充分理解和使用！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案4.客群定位主動性購買被動性購買目標客戶一二期客戶價格敏感度高資金較為匱乏購買目的多樣三期以后客戶品質(zhì)敏感度高資金相對充裕關(guān)注生活質(zhì)量中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案規(guī)劃建議項目名稱建筑形態(tài)層數(shù)A-ZTOWN板樓、塔樓9-18富力城板樓、塔樓、板塔6-22本項目板樓、板塔主力層數(shù)16層容積率2.8：多層、小高層、高層的組合體容積率3.3：小高層、高層的組合體容積率4：高層的組合體參考項目建筑形態(tài)層數(shù)燕清源合圍式板塔28層本項目板樓、塔樓、板塔主力層數(shù)27層項目名稱建筑形態(tài)層數(shù)新圣得花園板樓、板塔12-32北京新天地板樓、板塔11-28棕櫚泉板樓、塔樓、板塔22-33本項目板樓、板塔主力層數(shù)20層5.產(chǎn)品定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案規(guī)劃建議容積率規(guī)模建安成本舒適度市場認可度銷售額產(chǎn)品線2.811200563.3132006641600080從上面表中我們可以容積率4為7星，容積率3.3為10星，容積率2.8為11星。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案規(guī)劃建議容積率3.3VS容積率2.8容積率4，雖然其規(guī)模最大，銷售額最高，但其市場認知度較低，導(dǎo)致銷售周期長，風(fēng)險大，同時其產(chǎn)品變化少，市場認可度較低。5.產(chǎn)品定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案s容積率3.3

-s容積率2.8=200010比較建筑面積：s容積率3.3=1，320，066s容積率2.8=1，120，056價格：建筑形式：小高層板樓多層板樓容積率2.8高層板塔高層板樓容積率3.3P容積率3.35500元/平方米P容積率2.86000元/平方米S容積率3.3*P容積率3.3>S容積率2.8*

P容積率2.8

5.產(chǎn)品定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案價格實現(xiàn)，獨具魅力AddYourTextAddYourTextAddYourText四期三期定位策略功成名就，圓滿收官非常歐洲，再領(lǐng)風(fēng)騷二期再接再厲，聚集人氣一期差異化產(chǎn)品，一鳴驚人五期中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案15層18層22層一期二期10層24層三期四期五期一期占地100畝建筑面積166，675，容積率2.5，以6層-22層的板樓為主。二期占地90畝建筑面積216，011，容積率3.6，以15層-28層的板樓以及板塔。三期占地110畝建筑面積256，680，容積率3.5，以15層-28層的板樓以及板塔為主。四期占地150畝建筑面積280，014，容積率2.8，以15層-24層的板樓以及板塔為主。五期占地150畝建筑面積400，020，容積率4，以18層-32層的板塔樓為主。規(guī)劃建議中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案內(nèi)部底商醫(yī)院中心休閑廣場學(xué)校會所幼兒園產(chǎn)品分期中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案6.價格定位價格始終是核心的核心讓我們來梳理一下本案的價格空間！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案6.價格定位整盤均價5500元/平米（精裝修）(保守預(yù)估)一期二期三期四期五期推盤時間：07/09—08/03推盤時間：08/04—08/11推盤時間：08/12—09-12推盤時間：10/01—11/12推盤時間：12/01—13/12一期均價：4000元/平米二期均價：4500元/平米三期均價5000元/平米四期均價：5800元/平米五期均價：6500元/平米中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案7.配套及商業(yè)定位完善的生活配套是大盤必備的要素之一其商業(yè)部分更是涉及到居民日常起居的重要環(huán)節(jié)。中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案1）交通

2）學(xué)校

3）會所4）醫(yī)療7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案此策略建議將依照本項目所在區(qū)域之目標市場需求特征及商業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀，重點實現(xiàn)解決本項目商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的安排。立足社區(qū)服務(wù)，首先滿足社區(qū)居民基本消費需求；放眼區(qū)域市場，合理規(guī)避直接競爭，差異化運作；避免出現(xiàn)區(qū)域內(nèi)飽和/趨于飽和類業(yè)態(tài)；主題性定位思路，創(chuàng)造最切合實際的商業(yè)方案，商業(yè)規(guī)劃上實現(xiàn)功能分區(qū)、主題分區(qū)；針對區(qū)域常規(guī)商業(yè)布點集中的特點，尋求商業(yè)社會化、商業(yè)休閑化轉(zhuǎn)變。

規(guī)劃原則7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案配套建議內(nèi)部底商醫(yī)院休閑廣場學(xué)校會所幼兒園配套建筑體量幼兒園11200平米會所20000平米學(xué)校18800平米醫(yī)院11000平米中心休閑廣場—內(nèi)部底商3000平米綜合配套指標中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案隨著開發(fā)區(qū)發(fā)展速度加快以及城市商業(yè)布局逐步形成，越來越多的商業(yè)體構(gòu)成為商業(yè)核心區(qū)。本項目的綜合商業(yè)體量擬規(guī)劃為22000平方米。按照五期開發(fā)時間節(jié)點，區(qū)域消費市場與商業(yè)網(wǎng)點需求已顯現(xiàn)。7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案二期住宅商業(yè)配套空缺，有助于進一步推動一期商業(yè)成熟。同時三、四期分別推出內(nèi)、外向型商業(yè)街，在加強區(qū)域商業(yè)影響的同時，該商業(yè)可以從社區(qū)配套型商業(yè)向外延伸。三、四期商業(yè)總體量總計23000平方米。同時，隨著三、四期的開發(fā)，該項目住宅品質(zhì)在提升，與之相匹配的商業(yè)業(yè)態(tài)便能側(cè)重于品質(zhì)商業(yè)。7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案社區(qū)配套商業(yè)主要針對一期住宅及回遷住戶消費,而且相對于5000平米的商業(yè)規(guī)劃體量有利于商業(yè)市場培育和消化。商業(yè)計算指標：規(guī)劃住宅套數(shù)：1660+350=2010套人均商業(yè)面積指數(shù)0.8平米/人7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案一期社區(qū)配套四期步行街與外向型商業(yè)五期區(qū)域綜合型商業(yè)三期步行街與外向型商業(yè)擬規(guī)劃體量為5000平米,分布于一期用地和回遷房用地擬規(guī)劃體量10000平米,內(nèi)、外型商業(yè)街（側(cè)重對內(nèi)）擬規(guī)劃體量13000平米,內(nèi)、外型商業(yè)街（側(cè)重對外）規(guī)劃為綜合商業(yè)體22000平米，形成區(qū)域型商業(yè)體（商業(yè)消費區(qū)）7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案開發(fā)周期商業(yè)形態(tài)商業(yè)功能建筑體量（平米）結(jié)構(gòu)形式進深比（長×寬）一期建筑底商社區(qū)配套5000地上一層60×20三期裙樓、底商內(nèi)、外型10000二層250×20四期裙樓、底商內(nèi)、外型13000二層局部一層350×20五期綜合商業(yè)體（可分割）區(qū)域型22000地下一層、地上二層120×60合計——50000——特殊說明：五期中所規(guī)劃的綜合商業(yè)體（22000平米），后期考慮采取“分割式內(nèi)部商業(yè)街+中超”或“綜合百貨+中超”的模式進行處理，應(yīng)取決于市場需求導(dǎo)向。7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案主題板塊包含業(yè)態(tài)服務(wù)配型區(qū)域劃分鄰里商鋪洗染店、寵物用品店、彩擴、家政、便利店、超市、快餐、藥店、銀行等滿足社區(qū)日常配套需求一期品味生活區(qū)休閑餐飲(滿足餐飲條件)、咖啡、雪茄吧、茶藝、書店、休閑書吧、美容護體、健身等滿足周邊居民非正式餐飲、休閑消費需求三、四期精品購物區(qū)精品超市、禮品店、音像、家居布藝、精品服裝服飾、戶外體育精品、小家電等提供基本生活消費之外的購物需求，營造區(qū)域內(nèi)百貨/精品街區(qū)概念五期

目標客群A.基礎(chǔ)客群：項目自身小區(qū)居民

完善社區(qū)功能，滿足客戶各個層面消費需求，保證居住品質(zhì)與便捷；B.支撐客群：附近中高檔社區(qū)常住人群匯聚該部分客群的消費重心，拓展區(qū)域消費市場；C.輻射客群：燕郊開發(fā)區(qū)更大范圍區(qū)域市場經(jīng)過培養(yǎng)期，在區(qū)域內(nèi)具有自身獨特個性，具有一定輻射力。7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案為本項目商業(yè)發(fā)展提供詳細的區(qū)域消費市場調(diào)查，并提供較為科學(xué)的可行性分析報告。以及在產(chǎn)品規(guī)劃方面提供包括：項目市場定位、主題功能劃分、業(yè)態(tài)組合、商業(yè)面積分割、平面布局和交通組織等系統(tǒng)顧問服務(wù)。因項目處于前期概念規(guī)劃階段，我們對于貴項目所在區(qū)域消費市場、商戶等還未進入大規(guī)模的詳細調(diào)研，故暫且無法對商業(yè)規(guī)劃提供更為深入的規(guī)劃建議。在后續(xù)工作中，我司還會深入分析項目自身優(yōu)劣勢，并結(jié)合商戶需求訪談，為貴司提供切實可行的最佳解決方案。7.配套及商業(yè)定位中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案8.一期產(chǎn)品一期是第一槍，一定要打響！一期的成功與否關(guān)系到整個項目的成敗，牽一發(fā)動全身！中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案四大目標整個項目成功的前奏，只能贏不能輸區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者開創(chuàng)區(qū)域市場新局面，引領(lǐng)區(qū)域市場升級北京的眼睛看過來吸引北京人及地產(chǎn)市場對本案的高度關(guān)注，提升公眾認知快速回款后后期開發(fā)做好資金鋪墊8.一期產(chǎn)品中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案8.一期產(chǎn)品認同感獨占性差異化品質(zhì)化領(lǐng)先性五大產(chǎn)品策略中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案六大核心競爭力Factors(6)層高空間變化送面積建筑風(fēng)格精裝修8.一期產(chǎn)品透明入戶廳

中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案一期產(chǎn)品要素的建議部分三居戶型可采用錯層中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案一期產(chǎn)品要素的建議落地凸窗中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案精裝修----報價為500元/平方米中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案一期產(chǎn)品要素的建議北向使用二層透明入戶大廳中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案一期產(chǎn)品要素的建議歐式風(fēng)格低層文化石建筑主體暖色面磚中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案地標建筑中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案一期產(chǎn)品要素的建議類型面積（平方米）建筑類型回遷房35，000塔樓商品房157，375板、板塔商業(yè)5000底商幼兒園4300（12個班）商品房進深12.5米8.一期產(chǎn)品-產(chǎn)品構(gòu)成中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案一期產(chǎn)品要素的建議回遷塔樓兩室兩廳一衛(wèi)：70-86㎡75%三室兩廳二衛(wèi)：100㎡25%中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案一期產(chǎn)品要素的建議高層板塔---推薦戶型中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案一期產(chǎn)品要素的建議戶型面積（㎡）比例(%)一室60左右20%兩室90-10050%三室120-14030%戶型配比中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案附件.成熟大盤案例中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案市場調(diào)性CBD商圈旁的純居住區(qū)（走差異化路線）ＣＢＤ項目以綜合體為主313２產(chǎn)品耐賣產(chǎn)品本身逐漸升級，豐富多樣１）塔樓－板樓—花園洋房—別墅２）面積在各分期中有不同的變化３）三期推出部分小戶型富力城（占地47.78萬，總建面120余萬平米，容積率不超2.7）成功案例分析-富力城中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案三、大盤開發(fā)要素富力城（占地47.78萬，總建面120余萬平米，容積率不超2.7）開發(fā)節(jié)奏分四期開發(fā)，從2002年開始運作一期：２５萬二期：３０萬三期：４０萬四期：３萬3３已取銷證面積三期開盤2個月左右，會所、商業(yè)相繼建成，配套的教育體系也不斷完善配套完善學(xué)校、會所、超市、商業(yè)配套34中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案三、大盤開發(fā)要素一期7000；二期8000；三期9000—15000；四期17000-210007000------2100035價格變化每年增幅約2000元/平米左右富力城（占地47.78萬，總建面120余萬平米，容積率不超2.7）中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案中原大盤操作經(jīng)驗泛海國際居住區(qū)位置：朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)發(fā)展商：泛海集團總建筑面積：260萬平方米物業(yè)類型：高級住宅、商業(yè)中原服務(wù)：全程營銷策劃顧問中原近期大盤操作經(jīng)驗中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案東湖灣位置：朝陽區(qū)望京發(fā)展商：城建集團總建筑面積：80萬平方米物業(yè)類型：高級住宅、商業(yè)中原服務(wù)：全案策劃、銷售代理中原近期大盤操作經(jīng)驗中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案項目團隊中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案四季地產(chǎn)南巷口項目中原地產(chǎn)專案組成員

姓名公司職務(wù)董事總經(jīng)理總經(jīng)理助理市場研究部總監(jiān)高級投資顧問經(jīng)理高級投資顧問資深高級經(jīng)理高級投資顧問投資顧問中原地產(chǎn)北京四季房地產(chǎn)燕郊項目策劃投標方案學(xué)歷：美國加州大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)MBA工作經(jīng)歷：9年地產(chǎn)操作經(jīng)驗豐富的市場營銷經(jīng)驗和商業(yè)拓展經(jīng)驗,熟悉國內(nèi)及北美的房地產(chǎn)運作程序,優(yōu)異的溝通技巧,并有良好的組織、協(xié)調(diào)能力姓名