關(guān)于對國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理問題與對策思考

關(guān)于對國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理問題與對策思考近年來，各省市密集出臺企業(yè)國有資產(chǎn)出租相關(guān)制度。2019年，湖北省出臺《省政府國資委出資企業(yè)資產(chǎn)租賃管理暫行辦法》；2020年，蘇州市出臺《市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理工作的意見》；2021年，上海市出臺《關(guān)于規(guī)范市國資委監(jiān)管企業(yè)房屋出租管理的指導意見》；xx年，深圳市出臺《關(guān)于加強市屬國有企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃綜合監(jiān)管的指導意見》。可見，國有企業(yè)在資產(chǎn)效益管理提升中，國資監(jiān)管部門不僅僅關(guān)注投資產(chǎn)生的效益，資產(chǎn)出租效益問題也越來越受到重視。xx年，審計署在對企業(yè)國有資產(chǎn)管理審計中查出17戶中央企業(yè)的固定資產(chǎn)等閑置或利用率偏低，涉及428.3億元；24戶中央企業(yè)存在實物資產(chǎn)管理混亂、違規(guī)出租出借資產(chǎn)資金等問題，涉及2566.6億元。這也反映出國有企業(yè)在資產(chǎn)出租合規(guī)經(jīng)營和效能管理上有較大提升空間。一、加強國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的必要性在實際操作中，國有企業(yè)資產(chǎn)出租普遍存在管理方式較為粗放、服務意識與競爭意識較為缺乏、資產(chǎn)獲利能力偏低等問題。個別資產(chǎn)管理崗位人員因法紀意識淡薄、自我要求不嚴、政商關(guān)系不清而造成的國有資產(chǎn)損失案例屢見不鮮，也暴露出部分單位資產(chǎn)管理存在制度建設薄弱、權(quán)力制衡不夠、風險防控不力等問題。加強國有資產(chǎn)出租的管理，是維護國有資產(chǎn)安全的重要手段，更是企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。規(guī)范國有企業(yè)資產(chǎn)出租行為，完善國有企業(yè)資產(chǎn)出租內(nèi)部控制等有關(guān)制度，有利于降低國有資產(chǎn)流失風險。盤活存量資產(chǎn)、創(chuàng)新資產(chǎn)運營方式、提高資產(chǎn)的精細管理水平，對于加快國有企業(yè)轉(zhuǎn)型、提高國有資產(chǎn)經(jīng)營效益、實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值具有重要的現(xiàn)實意義。二、xx市市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理總體情況總體而言，xx市市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租流程規(guī)范有序，出租管理質(zhì)量水平有一定基礎(chǔ)。（一）管理制度全面建立所有一級集團均已制定統(tǒng)一的資產(chǎn)管理制度，且91.2%的出租子企業(yè)單獨制定了適合本企業(yè)的管理制度或?qū)嵤┘殑t。78.3%的企業(yè)設置了專門的資產(chǎn)管理機構(gòu)，有條件的企業(yè)建立了資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。（二）資產(chǎn)良性運營市屬國有出租企業(yè)可租資產(chǎn)面積450萬平方米，資產(chǎn)空置率9.5%。出租資產(chǎn)上半年應收租金總額為3億元，欠繳租金0.3億元，租金收繳率為90%，其中，60%的企業(yè)租金全額收取。（三）資產(chǎn)招租流程規(guī)范2023年上半年共發(fā)生388宗出租事項，其中，公開招租占比55.2%。公開招租成交宗數(shù)中，總體溢價率達12.4%，其中專業(yè)資產(chǎn)租賃平臺招租溢價率最高達36.4%。協(xié)議出租中，集團內(nèi)部單位占比69%，產(chǎn)業(yè)布局、業(yè)態(tài)要求確須邀請?zhí)囟ǔ凶馊苏急?3%。（四）租后管理有措施88．3%的企業(yè)動態(tài)掌握承租戶日常經(jīng)營情況，95%的企業(yè)設置了租金收繳提醒，86.7%的企業(yè)針對惡意欠繳行為制定了相關(guān)懲戒措施，11.7%的企業(yè)通過定期開展主體結(jié)構(gòu)、用電等專項檢查方式加強出租資產(chǎn)安全管理。三、資產(chǎn)出租存在的問題與原因分析目前，xx市市屬國有企業(yè)普遍增加了對出租資產(chǎn)加強管理的責任意識，通過建立基本管理制度和落實各項管理要求，在一定程度上遏制了制度缺失、執(zhí)行不力、疏于監(jiān)管等情況，取得了相應的經(jīng)濟效益，但仍存在以下問題。（一）資產(chǎn)出租制度與企業(yè)實際的適配度不夠當前，各集團公司對資產(chǎn)出租制度進行修訂，對資產(chǎn)出租的申請、審批、評估及底價確定依據(jù)、公開出租程序和監(jiān)督檢查等環(huán)節(jié)進行優(yōu)化調(diào)整，但制度差異化、個性化水平有待提高，特別是在結(jié)合集團公司及下屬出租企業(yè)實際情況對重大資產(chǎn)認定標準、可采取非公開出租項目的情形、轉(zhuǎn)租續(xù)租合同細化條款安排、租金調(diào)整機制科學設定等方面探索不多。（二）出租管理部門設置、人員配置不到位部分企業(yè)未設置專門的資產(chǎn)管理部門，職責分工不清晰。58.3%的企業(yè)專職資產(chǎn)管理人員為3人及以下，在承租人的選擇、出租價格的確定、出租行為審批等方面難以做到不相容職務分離，不利于全流程規(guī)范管理。人員配置與資源總量嚴重不匹配，企業(yè)專職管理人員人均管理13個出租項目，對應資產(chǎn)賬面原值達6億元。（三）部分企業(yè)資產(chǎn)閑置率過高18．3%的企業(yè)資產(chǎn)閑置率高于15%。市場因素導致資產(chǎn)閑置的占比最多，也反映出企業(yè)資產(chǎn)出租業(yè)態(tài)傳統(tǒng)且單一，出租資產(chǎn)業(yè)態(tài)集中于辦公、餐飲、休閑娛樂、生活服務、住宿，市場同質(zhì)化程度高，可替代性較大。更新改造導致資產(chǎn)閑置反映出部分資產(chǎn)設施老破舊、出租配套不完善等難點問題，以及資產(chǎn)升級改造、維修和保養(yǎng)未形成合理規(guī)劃。產(chǎn)證問題主要集中于部分景區(qū)，其所屬部分古建筑在手續(xù)上與現(xiàn)行的標準規(guī)范、規(guī)定不適用，導致辦證困難，成為制約景區(qū)資產(chǎn)盤活的重要因素。（四）出租資產(chǎn)收益率提高有限年租金占出租資產(chǎn)賬面原值比率不高，主要原因在于招租方式和渠道的選擇。一是協(xié)議出租比例偏高，弱化了資產(chǎn)市場價值。協(xié)議出租占出租項目43.8%，四成項目未引入市場競爭機制、廣泛征集承租人，無法充分釋放資產(chǎn)市場價值、實現(xiàn)資產(chǎn)出租收入最大化。二是公開招租渠道選擇影響租金最大化。通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)成交的重大資產(chǎn)出租項目總體溢價率僅為5.6%。通過專業(yè)資產(chǎn)租賃平臺成交的招租項目溢價率最高，達39.3%，但此類項目數(shù)占比不到20%。53.3%的項目通過其他公開媒介成交，溢價率為17.5%。（五）租后管理手段仍顯不足不同企業(yè)租金管理水平差異較大，上半年60%的企業(yè)租金收入全額收繳，10%的企業(yè)租金欠繳率超20%。原因主要為：一是前期對承租人的盡職調(diào)查不到位，為后期承租人無力履行、長期欠繳、不愿搬離埋下隱患；二是缺乏信息化預警機制，動態(tài)跟蹤、持續(xù)評估承租人履約風險的能力較弱；三是租后管理措施有限，一般通過日常走訪、定期現(xiàn)場檢查、微信或電話或現(xiàn)場及時催收、訴訟、建立黑名單等常規(guī)單線手段，缺乏聯(lián)動式創(chuàng)新管理手段。六、提升國有企業(yè)資產(chǎn)出租效能的相關(guān)思考針對上述存在問題，結(jié)合各集團公司在規(guī)范程序、業(yè)態(tài)規(guī)劃、租后管理等方面所作的有益探索，提出以下相關(guān)對策與建議。（一）進一步優(yōu)化管理制度，提高可操作性結(jié)合國有企業(yè)實際運營情況，制定和完善與國有企業(yè)出租實際相適應的資產(chǎn)出租管理制度。一是綜合考慮企業(yè)運營能力及資產(chǎn)狀況，明確租賃資產(chǎn)范圍，厘清租賃行為的資產(chǎn)評估、進場交易、決策審批程序，合理確定租賃期限。二是結(jié)合市場操作實例，針對特殊情形下的協(xié)議出租、長期穩(wěn)定客戶的續(xù)租、轉(zhuǎn)租風險控制措施等，對內(nèi)部出租管理制度進一步優(yōu)化完善。三是加快制定實施細則，制定一套符合國有資產(chǎn)管理要求、可操作性強、滿足國有企業(yè)內(nèi)控及風險管理的要求，同時兼具自身企業(yè)特點的管理制度，并在實踐過程中持續(xù)完善、優(yōu)化。（二）完善部門設置，配備專業(yè)人員持續(xù)完善組織架構(gòu)，優(yōu)化考核機制，培養(yǎng)專業(yè)管理隊伍。一是鼓勵有條件的企業(yè)設立專門的資產(chǎn)運營部門，根據(jù)資產(chǎn)規(guī)模和運營狀況配足管理人員。二是優(yōu)化專業(yè)結(jié)構(gòu)，提高管理人員整體素質(zhì)。通過外部招聘、內(nèi)部培養(yǎng)等方式，進一步提高管理人員業(yè)務水平，緊跟市場環(huán)境變化，及時更新專業(yè)知識。三是優(yōu)化國有資產(chǎn)保值增值績效考核指標體系。適當增多多元化的考核指標，豐富經(jīng)營績效考核指標維度，包括加入租金到賬金額、出租面積、個人職業(yè)發(fā)展等相關(guān)指標，積極開展考核結(jié)果運用，落實管理責任，充分調(diào)動出租管理人員的積極性。（三）合理規(guī)劃改造，降低資產(chǎn)閑置率明晰業(yè)態(tài)發(fā)展定位，定向改造更新，提升資產(chǎn)價值和租后服務質(zhì)量，加快閑置資產(chǎn)盤活步伐，進一步提高資產(chǎn)出租率。一是加強資產(chǎn)出租業(yè)態(tài)的規(guī)劃管理，做好招商前置。結(jié)合區(qū)位特點、商業(yè)性資源優(yōu)勢，定位和規(guī)劃未來發(fā)展方向，導入頭部企業(yè)和知名品牌帶動優(yōu)質(zhì)租戶群，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和客戶組合，形成獨特的商業(yè)風格。二是對資產(chǎn)進行定向改造和更新。結(jié)合城市更新、老舊小區(qū)改造、周邊片區(qū)開發(fā)等城市綜合改造項目，根據(jù)資產(chǎn)使用和閑置情況，對存量資產(chǎn)進行適用改造、修整、整合，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢與集群優(yōu)勢，完善周邊基礎(chǔ)配套，提高商業(yè)價值。三是提升服務質(zhì)量，增強客戶黏性。打造“投資、運營、管理、退出”的資產(chǎn)管理全鏈條，加強出租資產(chǎn)硬件和軟件建設，完善租后服務工作，實現(xiàn)良性合作。四是運用市場化手段，加大閑置資產(chǎn)盤活力度。用好用足相關(guān)支持政策解決歷史遺留問題，靈活運用出售、承租、重組等多元化方式擴展市場，盤活低效無效資產(chǎn)。（四）選擇合適的招租方式，創(chuàng)新收益分配機制堅持公開招租原則，依托各種渠道拓展客戶群體，制訂營銷方案，探索采用多種收益分配方式。一是持續(xù)擴大公開招租比例。企業(yè)應進一步明確協(xié)議招租的具體情形，規(guī)范決策審批，履行集體決策程序。以公開為原則，不公開為例外，充分發(fā)揮市場機制作用，保證國有資產(chǎn)交易的公開透明。二是圍繞客戶定位選擇優(yōu)勢平臺精準推介。圍繞資產(chǎn)特性，選擇行業(yè)覆蓋面廣、針對性強的資產(chǎn)租賃平臺，通過線上線下拓展客戶群體，進一步拓寬資產(chǎn)出租業(yè)務交易渠道和交易機會，提高交易效益。三是采用多元化收益分配機制。按照承租項目商業(yè)性強弱、地理位置、面積大小等實施分類管理，創(chuàng)新性采取合作運營、收益分成等模式，實現(xiàn)國有資源高效配置、國有企業(yè)與承租戶共成長。（五）加強資產(chǎn)出租信息化建設，提升精細化管理水平建立真實有效的信息庫，做到出租管理流程化、規(guī)范化、信息化，及時跟蹤預警，總結(jié)歸納形成新的管理工作經(jīng)驗。一是借助信息化手段把管理制度固化為數(shù)字化管理程序。通過資產(chǎn)管理系統(tǒng)平臺，實現(xiàn)資產(chǎn)從“入口”招租到“出口”退租，有效覆蓋資產(chǎn)管理各個環(huán)節(jié)