2023年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》預(yù)測卷（一）附詳解

2023年物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》名師預(yù)測五套卷之(一)

附詳解

一、單選題

1.從商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營屬性看，商業(yè)物業(yè)的主要活動(dòng)是()。

Av以營銷為主的活動(dòng)

Bv以商品為主的活動(dòng)

C、以服務(wù)為主的活動(dòng)

D、以促銷為主的活動(dòng)

答案：B

解析：從商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營屬性看，以商品為主的活動(dòng)是商業(yè)物業(yè)的主要活動(dòng)，占

據(jù)主導(dǎo)地位，其他活動(dòng)都應(yīng)服從'服務(wù)與這種活動(dòng)。

2.外包管理的停車場，重點(diǎn)要關(guān)注分包商的()。

A、信譽(yù)

B、實(shí)力

C、合法性

D、專業(yè)性

答案：C

解析：外包管理的停車場，重點(diǎn)要關(guān)注分包商的合法性。分包單位必須具備完備

的符合法規(guī)規(guī)定的審批手續(xù)，擁有有效的營業(yè)許可和執(zhí)照，配備符合停車場所必

需的工作人員和管理人員，有能力及時(shí)處理顧客投訴,解決停車糾紛,化解矛盾，

全心全意為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營服務(wù)。

3.下列關(guān)于商業(yè)模式的說法錯(cuò)誤的是()O

A、商業(yè)模式是“企業(yè)戰(zhàn)略的戰(zhàn)略”

B、從本質(zhì)上看，商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶創(chuàng)造價(jià)值以實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的問題

C、廣義的商業(yè)模式又稱為盈利模式

D、商業(yè)模式是企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的核心邏輯

答案：C

解析：商業(yè)模式有廣義和狹義之分，狹義的商業(yè)模式又稱為盈利模式，廣義的商

業(yè)模式是指支持企業(yè)盈利模式的客戶需求、產(chǎn)品價(jià)值'運(yùn)營結(jié)構(gòu)、合作伙伴及關(guān)

系斐產(chǎn)等一系列商業(yè)要素的集成。從本質(zhì)上看，商業(yè)模式是企業(yè)如何為客戶創(chuàng)造

價(jià)值以實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的問題。商業(yè)模式是企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的核心邏輯，是“企業(yè)戰(zhàn)

略的戰(zhàn)略”，它事關(guān)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的定位、方向、原則和目標(biāo)，這都決定了必須

站在行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來探討物業(yè)管理的商業(yè)模式問題。

4.成熟的園區(qū)建設(shè)，往往在()階段就引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

A、招標(biāo)階段

B、設(shè)計(jì)階段

C、施工階段

D、入駐階段

答案：B

解析：成熟的園區(qū)建設(shè)，往往在設(shè)計(jì)階段就引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以便從后期園區(qū)

使用和物業(yè)管理服務(wù)角度對設(shè)計(jì)提出建議和意見。

5.大型購物中心或超市常采用的租金形式是()。

A、凈租

B、毛租

C、總租

D、百分比租金

答案：D

解析：百分比租金通常也稱為超額租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)租賃。承租人除向

出租人定期支付固定租金(也稱為基礎(chǔ)租金)外，還要根據(jù)其超出預(yù)定營業(yè)額的

部分，按百分比向出租人繳納。大型購物中心或超市常常采用百分比租金。

6.下列屬于定性分析方法中SWOT析方法特點(diǎn)的是()。

A、建立在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，具有一定的可靠性，簡單易行，但可能具有偶然性

B、可以使企業(yè)從整體上考慮經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，用聯(lián)系的、全面的和發(fā)展的觀點(diǎn)來

研究市場的各種現(xiàn)象

C、一種能夠客觀而準(zhǔn)確地分析和研究個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況的方法

D、把市場整體分解為各個(gè)部分、方面、因素，形成分類資料

答案：C

解析：不同的定性分析方法的特點(diǎn)如下：①SWOT析方法是一種能夠客觀而準(zhǔn)確

地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況的方法。物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用這種分析方法，可以

就某一個(gè)經(jīng)營性物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行評判，為項(xiàng)目的取舍提供比較客觀的依

據(jù)。②用系統(tǒng)分析的方法進(jìn)行市場分析,可以使企業(yè)從整體上考慮經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略,

用聯(lián)系的、全面的和發(fā)展的觀點(diǎn)來研究市場的各種現(xiàn)象，既看到供的方面，又看

到求的方面，并預(yù)見到它們的發(fā)展趨勢，從而做出正確的經(jīng)營管理決策。③歸納

分析法是根據(jù)調(diào)查對象具有或不具有某種屬性，從而歸納出該類事物的全部對象

都具有或不具有這種屬性的歸納方法。這種方法建立在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，具有一定的

可靠性，簡單易行，但可能具有偶然性。為了克服這種現(xiàn)象，需要擴(kuò)大考察對象

的范圍。④演繹分析法就是把市場整體分解為各個(gè)部分、方面'因素，形成分類

資料，并通過對這些分類資料的研究分別把握特征和本質(zhì)，然后將這些通過分類

研究得到的認(rèn)識聯(lián)結(jié)起來，形成對市場整體認(rèn)識的邏輯方法。⑤案例分析法就是

以典型企業(yè)的營銷成果作為例證，從中找出規(guī)律性的東西。

7.對于居住物業(yè)，應(yīng)重點(diǎn)了解O。

A、目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平等

B、其所處地段的交通通達(dá)程度，目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系

C、物業(yè)所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平等

D、未來入住者的意見

答案：A

解析：居住物業(yè)要重點(diǎn)了解目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對現(xiàn)

有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目標(biāo)物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配置

標(biāo)準(zhǔn)、需要向業(yè)主或租戶提供的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的種類、數(shù)量及標(biāo)準(zhǔn)等。

8.物業(yè)經(jīng)營管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供多種經(jīng)營管理服務(wù)，滿足其()的需求。

A、物業(yè)投資收益

B、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

C、多樣化服務(wù)

D、延長物業(yè)的自然壽命

答案：C

解析：物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地

進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供多種經(jīng)營管理服務(wù)，滿足客戶

的多樣化服務(wù)需求。

9.房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有()。

A、優(yōu)先購買權(quán)

B、阻止權(quán)

C、優(yōu)惠購買權(quán)

D、拒絕交租金的權(quán)利

答案：A

解析：承租人的權(quán)利，包括以下幾個(gè)方面：①有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途

使用房屋的權(quán)利。②有要求保障房屋安全的權(quán)利。對非人為的房屋與設(shè)備損壞,

有權(quán)要求出租人維修、護(hù)養(yǎng)。②出租房屋出售時(shí)，有優(yōu)先購買權(quán)。④有對物業(yè)管

理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利。⑤經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利。

10.()是業(yè)主獲取的、與承租商經(jīng)營業(yè)績(經(jīng)營額)不相關(guān)的個(gè)最低收入。

A、物業(yè)管理費(fèi)

B、百分比租金

G基礎(chǔ)租金

D、代收代繳費(fèi)用

答案：C

解析：基礎(chǔ)租金又稱保底租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。基礎(chǔ)租金是業(yè)主

獲取的'與承租商經(jīng)營業(yè)績(營業(yè)額)不相關(guān)的個(gè)最低收入。

11.在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展之前，要圍繞經(jīng)營內(nèi)容和()選擇和確定供應(yīng)商和承包商。

A、項(xiàng)目特點(diǎn)

B、經(jīng)營模式

C、企業(yè)戰(zhàn)略

D、經(jīng)營理念

答案：B

解析：在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展之前，要圍繞經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營模式選擇和確定供應(yīng)商和承

包商。例如：經(jīng)營餐飲業(yè)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要確定安全可靠的食材供應(yīng)商，這

是經(jīng)營的最根本保障，安全可靠的食材供應(yīng)不僅僅是商業(yè)經(jīng)營，更應(yīng)該將其上升

到商業(yè)道德管理層面去認(rèn)識和理解。

12.關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)的表進(jìn)，下列說法不正確的是()。

A、零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑群

B、為了實(shí)現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中

統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)

C、零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的小型店鋪

D、綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到定的限制

答案：C

解析：C項(xiàng)，零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到

大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。零售商業(yè)物業(yè)(以下簡稱商業(yè)物業(yè))指用于

零售商業(yè)的物業(yè)，其范圍相當(dāng)廣泛。從小型店鋪、百貨商場到大型現(xiàn)代化購物中

心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬平方米，其服務(wù)的地域范圍從鄰里、居住區(qū)

到整個(gè)城市甚至全國。

13.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指在整個(gè)()內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)

率。

A、開發(fā)期

B、計(jì)算期

C、性能壽命期

D、動(dòng)態(tài)投資回收期

答案:B

解析：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累

計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含

義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目內(nèi)部未收回投費(fèi)每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目

壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。

14.一個(gè)園區(qū)從開業(yè)到人住率達(dá)到70%以上，往往需要()。

A、1?3年

Bv3?5年

C、5?7年

D、7?10年

答案：B

解析：由于園區(qū)建筑體量大，地處相對偏遠(yuǎn)，雖然有政府招商引資的優(yōu)勢，但一

般很難在短時(shí)間內(nèi)完成整體園區(qū)招商工作，一個(gè)園區(qū)從開業(yè)到人住率達(dá)到70%以

上，往往需要3?5年的時(shí)間。

15.為了防止某承租商隨意改變其所租物業(yè)的使用方式，租約規(guī)定了()的內(nèi)容。

A、限制承租商在定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店

B、限制經(jīng)營相似的用戶

C、關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途

Dv營業(yè)時(shí)間

答案：C

解析：制定關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途規(guī)定的條款主要目的，是為了防止某一

個(gè)承租商隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個(gè)購物中心或商場的統(tǒng)一協(xié)

調(diào)。

16.我國零售業(yè)態(tài)分類體現(xiàn)了()的特點(diǎn)。

A、商業(yè)物業(yè)及其商品結(jié)構(gòu)

B、國家分類標(biāo)準(zhǔn)

C、零售業(yè)態(tài)

D、商業(yè)物業(yè)管理具有基本共性

答案:A

解析：我國零售業(yè)態(tài)分類體現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)及其商品結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，即同時(shí)考慮其經(jīng)

營方式、商品結(jié)構(gòu)'業(yè)態(tài)布局、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施、

目標(biāo)顧客和有無固定營業(yè)場所等因素進(jìn)行分類。其中，規(guī)模一項(xiàng)主要用經(jīng)營面積

來衡量。經(jīng)營面積是指零售店鋪內(nèi)收銀線以內(nèi)的自營面積。

17.()是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的最終消費(fèi)者。

Ax企業(yè)

B、供應(yīng)商

C、客戶

Dv公眾

答案：C

解析：客戶是物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的最終消費(fèi)者。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)研究

自己的客戶群體的特點(diǎn)，以客戶為導(dǎo)向，圍繞客戶需求提服務(wù)產(chǎn)品，開展經(jīng)營管

理活動(dòng)。

18.在評估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用（）種及以上估

價(jià)方法。

A、1

B、2

C、3

D、4

答案：B

解析：物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)

的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定。在評估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值

時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種以上（含兩種）估價(jià)方法，而且可以同時(shí)采用多種估

價(jià)方法的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法。

19.我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款的計(jì)息方式是（）。

A、單利

Bx復(fù)利

C、名義利率

Dv實(shí)際利率

答案：B

解析：我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計(jì)息的。由于復(fù)利計(jì)息比

較符合資金在社會(huì)再生產(chǎn)過程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況，所以在投斐分析中，一般采用

復(fù)利計(jì)息。

20.下列對滾動(dòng)預(yù)算與概率預(yù)算的表述中，錯(cuò)誤的是()。

A、滾動(dòng)預(yù)算具有促進(jìn)企業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)協(xié)調(diào)進(jìn)行的作用

B、逐季滾動(dòng)編制的預(yù)算比逐月滾動(dòng)的工作量大，但是預(yù)算精度較高

C、滾動(dòng)預(yù)算能根據(jù)當(dāng)前預(yù)算執(zhí)行過程中的種種情況及時(shí)加以修訂

D、概率預(yù)算可以對成本預(yù)算編制中涉及的諸多變量做出近似的估計(jì)，使預(yù)算更

為符合實(shí)際

答案：B

解析：B項(xiàng)，逐季滾動(dòng)編制的預(yù)算比逐月滾動(dòng)的工作量小，但預(yù)算精度較差。

21.物業(yè)服務(wù)企業(yè)最重要的業(yè)務(wù)是()。

Ax便民服務(wù)

B、特約服務(wù)

C、居間服務(wù)

D、臨時(shí)照管兒童服務(wù)

答案：C

解析：住宅小區(qū)一般經(jīng)營性服務(wù)包括：便民服務(wù)'特約服務(wù)和居間服務(wù)。其中，

居間服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)之一，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身開展的與物業(yè)管

理相關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)，目前開設(shè)的這類經(jīng)營業(yè)務(wù)一般有：投資、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)撮合,

裝修裝飾、綠化美化等業(yè)務(wù)撮合，買賣與租賃中介等業(yè)務(wù)。

22.小區(qū)停車場、會(huì)所等設(shè)施屬()o

A、發(fā)展商所有

Bx政府所有

C、業(yè)主共有

D、物業(yè)企業(yè)所有

答案:A

解析：通常，住宅小區(qū)里可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的物業(yè)資源的權(quán)屬可劃分為

以下幾種類型：①屬發(fā)展商所有：例如小區(qū)停車場、會(huì)所等設(shè)施。如果發(fā)展商沒

有將這些設(shè)施在合同中約定為他人所有，則這些設(shè)施的所有權(quán)屬于開發(fā)商。此時(shí),

發(fā)展商可以將自有停車場的部分使用權(quán)和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以彌補(bǔ)物

業(yè)服務(wù)企業(yè)的虧損。②屬政府所有：如人防工程等，這部分空間的使用權(quán)和收益

權(quán)的歸屬存在著理論和實(shí)踐上的很多爭議。③屬業(yè)主共有：一般來說，除去上進(jìn)

①、②之外的可經(jīng)營物業(yè)部分均屬業(yè)主所共有。如利用小區(qū)道路、綠地改建的露

天停車位，物業(yè)管理用房等。

23.下列關(guān)于香港地區(qū)的資產(chǎn)管理的說法錯(cuò)誤的是()。

A、香港的資產(chǎn)管理與內(nèi)地的資產(chǎn)管理不同，與英美西方國家的資產(chǎn)管理也不同

B、香港的資產(chǎn)管理是與咨詢、金融等緊密結(jié)合的一類業(yè)務(wù)

C、香港的資產(chǎn)管理是物業(yè)管理、租務(wù)管理、設(shè)施管理等的結(jié)合

D、香港對公營房屋實(shí)行物業(yè)管理私營化

答案：A

解析：香港的資產(chǎn)管理是與英美西方國家的資產(chǎn)管理相接軌的，與內(nèi)地的資產(chǎn)管

理不同。其資產(chǎn)管理是與咨詢、金融等緊密結(jié)合的一類業(yè)務(wù)，是物業(yè)管理'租務(wù)

管理、設(shè)施管理等的結(jié)合。針對公營房屋物業(yè)，香港實(shí)行的是物業(yè)管理私營化,

如將房屋的物業(yè)管理與租務(wù)管理相分離，物業(yè)管理服務(wù)、居民聯(lián)系、維修和保養(yǎng)

等業(yè)務(wù)委托給私人物業(yè)服務(wù)公司(或員工自組公司)承辦，而租務(wù)管理工作則交

由設(shè)于中樞地點(diǎn)的分區(qū)租約事務(wù)管理處處理。

24.房屋租賃合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門()。

A、注冊

Bv審核

C、登記備案

Dv批準(zhǔn)

答案：C

解析：物業(yè)租賃合同訂立后30日內(nèi)，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直

轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理物業(yè)租賃備案手續(xù)。物業(yè)租

賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理物業(yè)租賃備案。

25.在收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法中，成本法中的“成本”是指()。

A、通常意義的成本

B、費(fèi)用

C、價(jià)格

D、營業(yè)費(fèi)

答案：C

解析：成本法可以說是以物業(yè)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評估物業(yè)價(jià)值的方

法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。

26.下列對公寓、別墅的班車服務(wù)說法錯(cuò)誤的是()。

A、班車路線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮便捷性、安全性和時(shí)效性

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與大型汽車租賃公司聯(lián)營的方式經(jīng)營班車服務(wù)

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過租用車輛自營的方式經(jīng)營班車服務(wù)

D、班車可以接載非社區(qū)客戶

答案：D

解析:班車服務(wù)應(yīng)符合驗(yàn)證原則，司機(jī)要準(zhǔn)確核對乘車證,杜絕非社區(qū)客戶上車，

以免意外發(fā)生是承擔(dān)不必要的責(zé)任。

27.物業(yè)管理實(shí)行注冊制的國家或地區(qū)是()。

Ax中國大陸

B、香港

C、臺(tái)灣

D'美國

答案：D

解析：美國物業(yè)管理實(shí)行注冊制，任何注冊物業(yè)管理師都必須達(dá)到美國房地產(chǎn)經(jīng)

紀(jì)人協(xié)會(huì)物業(yè)管理學(xué)會(huì)(IREM)制定的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，在拿到注冊物業(yè)管理師(CPM)

證書后，物業(yè)管理師方可組建一個(gè)團(tuán)隊(duì)。

28.下列關(guān)于酒店公寓散客租賃管理服務(wù)說法錯(cuò)誤的是()。

A、散客客戶是酒店公寓的主要服務(wù)對象

B、散客與酒店公寓接觸交往可分為預(yù)售期、銷售期和售后期三個(gè)階段

C、對有預(yù)定和無預(yù)定的客戶，酒店公寓提供相同的服務(wù)程序

D、散客退房一般是到前臺(tái)自行結(jié)賬

答案:A

解析：散客客戶作為酒店式公寓客源的一個(gè)重要補(bǔ)充，對增加酒店公寓營業(yè)收入

起著非常重要的作用，長住客戶是酒店公寓的主要服務(wù)對象。

29.()是最為廣泛也最有利于物業(yè)經(jīng)營管理使用的資源。

A、業(yè)主需求資源

B、業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源

C、業(yè)主知識資源

D、業(yè)主社會(huì)關(guān)系資源

答案：A

解析：業(yè)主有日常生活的需求、健康的需求、娛樂與教育的需求等，這些需求構(gòu)

成了社會(huì)消費(fèi)的基礎(chǔ)。業(yè)主需求資源是最為廣泛也最有利于物業(yè)經(jīng)營管理使用的

資源，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從業(yè)主資源經(jīng)營中獲取最大收益的部分。

30.我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券利息是以()計(jì)算的。

A、名義利率

B、實(shí)際利率

C、單利

D'復(fù)利

答案：C

解析：利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息,

利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券的利

息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年”。

31.下列關(guān)于經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略說法不正確的是Oo

A、如果以物業(yè)市場占有率為階段性發(fā)展目標(biāo)，就可能要降低企業(yè)預(yù)期經(jīng)營利潤

的指標(biāo)

B、如果以物業(yè)管理服務(wù)為主體，所有經(jīng)營管理內(nèi)容、質(zhì)量將以客戶的滿意度為

中心，需要相應(yīng)降低成本支出

C、如果以追求利潤為經(jīng)營目標(biāo)，則可能盡量選擇產(chǎn)生利潤的項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營，而

全面滿足客戶需求將退居次要地位

D、設(shè)計(jì)具體經(jīng)營管理項(xiàng)目和內(nèi)容，應(yīng)該盡量結(jié)合諸多因素和條件予以全面、系

統(tǒng)'綜合考慮

答案：B

解析：不同的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所形成的寫字樓經(jīng)營模式、項(xiàng)目類

型與內(nèi)容、預(yù)期效益等有很大差別:①如果以物業(yè)市場占有率為階段性發(fā)展目標(biāo),

就可能要降低企業(yè)預(yù)期經(jīng)營利潤的指標(biāo)，②如果以物業(yè)管理服務(wù)為主體，經(jīng)營就

只能居于輔助地位，所有經(jīng)營管理內(nèi)容、質(zhì)量將以客戶的滿意度為中心，需要相

應(yīng)擴(kuò)大成本支出，②如果以追求利潤為經(jīng)營目標(biāo)，則可能盡量選擇產(chǎn)生利潤的項(xiàng)

目進(jìn)行經(jīng)營，而全面滿足客戶需求將退居次要地位。當(dāng)然，在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略

框架下，設(shè)計(jì)具體經(jīng)營管理項(xiàng)目和內(nèi)容，應(yīng)該盡量結(jié)合諸多因素和條件予以全面、

系統(tǒng)'綜合考慮。

32.就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投費(fèi)回收主要是指開發(fā)商所投入的()的回收。

A、總開發(fā)成本

B、提取折舊

C、收益率或利息率

D、開發(fā)商利潤

答案：A

解析：投奧獲得的總收入，包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。投費(fèi)回報(bào)是指投資

者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬，主要體現(xiàn)為利潤，投資回收是指投

資者對其所投入資本的回收，也就是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收。

33.（）是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈現(xiàn)金流量，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估

價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

A、直接資本化法

B、收益還原法

C、假設(shè)開發(fā)法

D、報(bào)酬資本化法

答案：D

解析：報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，也就是在考慮費(fèi)金時(shí)間價(jià)值的前提下,

認(rèn)為物業(yè)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。具體做法是預(yù)測估價(jià)對象未

來各期的凈收益（凈現(xiàn)金流量），選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率（折現(xiàn)率）將其折算到估價(jià)

時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

34.20世紀(jì)60年代，（）首次提出生態(tài)建筑的理念。

A、保羅?索勒瑞

B、伊安?麥克合格

C、聯(lián)合國環(huán)境與發(fā)展大會(huì)

Dv英國

答案:A

解析：20世紀(jì)60年代，美國建筑師保羅?索勒瑞首次提出了生態(tài)建筑這一新理

念。1969年，美國建筑師伊安?麥克哈格出版了《設(shè)計(jì)結(jié)合自然》一書，這標(biāo)

志著生態(tài)建筑學(xué)的正式誕生。

35.在物業(yè)管理的市場調(diào)查中，()是企業(yè)有效開展經(jīng)營活動(dòng)的基本前提。

A、市場需求調(diào)查

B、市場環(huán)境調(diào)查

C、消費(fèi)者行為調(diào)查

D、市場供給與警長調(diào)查

答案：B

解析：市場環(huán)境是指經(jīng)營活動(dòng)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中企業(yè)不可控制的因素，包括

宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。市場環(huán)境的變化對企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)既可以帶來機(jī)會(huì)，又可

以帶來挑戰(zhàn)。所以對企業(yè)市場環(huán)境的調(diào)查研究，是企業(yè)有效開展經(jīng)營活動(dòng)的基本

前提。

36.下列關(guān)于學(xué)校物業(yè)對假期活動(dòng)管理的說法，錯(cuò)誤的是()。

A、要事先做好預(yù)案，合理安排服務(wù)人員

B、加強(qiáng)與活動(dòng)主辦方的溝通和協(xié)調(diào)

C、實(shí)行前置設(shè)防

Dx全權(quán)交給活動(dòng)主辦方

答案：D

解析：學(xué)校利用假期可以組織各種活動(dòng)，社會(huì)上的各類機(jī)構(gòu)也會(huì)利用學(xué)校假期,

借用學(xué)校場地組織活動(dòng)。假期活動(dòng)最應(yīng)關(guān)注的是安全問題包括:①防火,②防盜，

③防踩踏事故；④防止迷路。對此物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)要事先做好預(yù)案，合理安排服務(wù)

人員，加強(qiáng)與活動(dòng)主辦方的溝通和協(xié)調(diào)，實(shí)行前置設(shè)防，防止各類安全事故的發(fā)

生。作為經(jīng)營內(nèi)容之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以集中采購假期活動(dòng)所需的物品出售。

這既方便了用戶，又增加了企業(yè)的利潤。

37.()是企業(yè)同時(shí)以幾個(gè)細(xì)分市場為目標(biāo)，分別設(shè)計(jì)產(chǎn)品及營銷方案的市場營銷

策略。

A、無差異營銷

B、精細(xì)化營銷

C、差異性營銷

D、集中性營銷

答案：C

解析：差異性營銷是指企業(yè)同時(shí)以幾個(gè)細(xì)分市場為目標(biāo)，分別設(shè)計(jì)產(chǎn)品及營銷方

案，以滿足不同細(xì)分市場的需求，無差異營銷是指企業(yè)不考慮細(xì)分市場的差異性，

對整個(gè)市場只提供種產(chǎn)品。企業(yè)的產(chǎn)品針對的是客戶的共同需求而不是不同需求,

集中性營銷是指企業(yè)將整體市場細(xì)分后，只選擇其一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)細(xì)分市場作為

目標(biāo)市場，制訂一套營銷方案，集中企業(yè)資源在目標(biāo)市場上開展高度專業(yè)化經(jīng)營。

38.下列關(guān)于住宅小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)說法錯(cuò)誤的是()。

A、社區(qū)文化建設(shè)依靠社區(qū)力量，利用社區(qū)資源

B、開展社區(qū)文化建設(shè)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重要組成部分

C、社區(qū)文化建設(shè)能提高社區(qū)管理水平

D、帶來了社區(qū)文化建設(shè)資金籌集問題

答案：D

解析:社區(qū)文化建設(shè)是指依靠社區(qū)力量，利用社區(qū)資源,促進(jìn)社區(qū)文化健康發(fā)展,

不斷提高社區(qū)成員生活水平和生活質(zhì)量，提高社區(qū)管理水平的過程。隨著和諧社

會(huì)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，營造和諧社區(qū)、開展社區(qū)文化建設(shè)也逐步成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)重要組成部分。通過社區(qū)文化建設(shè)的展開，同時(shí)開展文化項(xiàng)

目經(jīng)營業(yè)務(wù)，既解決了社區(qū)文化建設(shè)資金籌集問題，同時(shí)也拓寬企業(yè)多種經(jīng)營范

圍。

39.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施經(jīng)營項(xiàng)目的管理運(yùn)營工作中要以()為中心及時(shí)調(diào)整、修

正經(jīng)營管理存在的不足，提高管理水平。

A、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略

B、經(jīng)營管理方法

C、客戶服務(wù)需求

Dx經(jīng)營管理計(jì)劃

答案：C

解析：準(zhǔn)備工作基本完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面開始實(shí)施經(jīng)營項(xiàng)目的管理運(yùn)營工

作。在工作過程中，要以客戶服務(wù)需求為中心，按照企業(yè)經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略的指弓I,

機(jī)動(dòng)靈活地運(yùn)用各種經(jīng)營管理方法和措施，及時(shí)調(diào)整、修正經(jīng)營管理存在的不足，

提高管理水平，保證并延續(xù)較高的服務(wù)質(zhì)量。

40.運(yùn)用收益估估價(jià)，需要預(yù)測估價(jià)對象的()。

Ax收益

Bx未來收益

C、預(yù)期收益

D、經(jīng)營任務(wù)

答案：B

解析:收益法的計(jì)算方式是將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金,

這被稱為資本化。根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的方法不同，或者說資本化類型不

同，收益法可以分為直接資本化法和報(bào)酬費(fèi)本化法。

41.不考慮以往的預(yù)算項(xiàng)目和預(yù)算數(shù)額，主要以預(yù)算期(比如下一年度)的需要'

企業(yè)預(yù)測目標(biāo)為依據(jù)設(shè)定預(yù)算項(xiàng)目構(gòu)成和預(yù)算水平是()。

A、固定預(yù)算法

B、彈性預(yù)算法

C、零基預(yù)算法

D、概率預(yù)算法

答案：C

解析：零基預(yù)算法在編制預(yù)算時(shí)，不考慮以往的預(yù)算項(xiàng)目和預(yù)算數(shù)額，主要以預(yù)

算期(比如下一年度)的需要、企業(yè)預(yù)測目標(biāo)為依據(jù)設(shè)定預(yù)算項(xiàng)目構(gòu)成和預(yù)算水

平。零基預(yù)算法的編制工作量較大，但優(yōu)點(diǎn)是不受過去因素的影響。在企業(yè)開拓

新項(xiàng)目或組織結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化時(shí)，可能就需要采用零基預(yù)算法編制新的預(yù)算。

42.隨著商業(yè)模式的變化()成為各類商業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)相追逐的熱點(diǎn)。

Ax業(yè)主

Bx社區(qū)

C?資源

Dv利潤

答案：B

解析：隨著商業(yè)模式的變化，社區(qū)成立各類商業(yè)機(jī)構(gòu)競相追逐的熱點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)

企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，拓展社區(qū)商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

43.下列不屬于物業(yè)組合投費(fèi)管理的利潤獲取途徑的是（）。

A、整合不同類型的經(jīng)營項(xiàng)目，拾遺補(bǔ)缺，進(jìn)行全面綜合經(jīng)營管理

B、以經(jīng)營期間的現(xiàn)金流的現(xiàn)值最大化作為目標(biāo)進(jìn)行經(jīng)營

C、分別對不同的單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理

D、選擇確定經(jīng)營管理合適的項(xiàng)目

答案：C

解析：物業(yè)組合投資管理的利潤通過三種途徑獲得：①選擇確定經(jīng)營管理合適的

項(xiàng)目，②整合不同類型的經(jīng)營項(xiàng)目，拾遺補(bǔ)缺，進(jìn)行全面綜合經(jīng)營管理，③以經(jīng)

營期間的現(xiàn)金流的現(xiàn)值最大化作為目標(biāo)進(jìn)行經(jīng)營。

44.采用市場法進(jìn)行物業(yè)估價(jià)，選取的可比實(shí)例數(shù)量一般至少為個(gè)，最多為

個(gè)。（）

A、2；8

B、3；10

C、4；12

D、5；15

答案：B

解析：選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過

多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的

工作量大，因此，一般應(yīng)保持在3個(gè)以上（含3個(gè)）`10個(gè)以下（含10個(gè)）可

比實(shí)例即可。

45.()經(jīng)營模式比較能夠切合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量。

A、自主經(jīng)營型

B、聯(lián)合經(jīng)營型

C、委托經(jīng)營型

D、資源經(jīng)營型

答案：A

解析：自主經(jīng)營型的優(yōu)點(diǎn)：①所提供的經(jīng)營內(nèi)容具有一定的針對性，比較能夠切

合實(shí)際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量，②不用受制于專業(yè)公司，

也能節(jié)約必須用于支付專業(yè)公司的酬金或利潤。

46.房屋承租人將承租的房屋再出租的行為稱為()

Ax房屋轉(zhuǎn)租

Bx房屋出租

C、房屋承租

D、房屋批租

答案:A

解析：租賃房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租

人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中

獲得收益。

47.基準(zhǔn)收益率是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的()。

A、最低投資回報(bào)率

B、最低投資利潤率

C、平均投資報(bào)酬率

D、最低投資平均利潤率

答案：A

解析：基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投費(fèi)行

為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(MARR)0

48.商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)與其他業(yè)態(tài)的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的主要區(qū)別()。

Av附隨性

B、守法性

C、潛隱性

D、保障性

答案：D

解析：商業(yè)物業(yè)管理是商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的重要保障。商業(yè)物業(yè)管理的主要活動(dòng)有時(shí)

與商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)在時(shí)間上同步，有時(shí)超前、有時(shí)滯后。工程系統(tǒng)的任何故障、秩

序維護(hù)工作的任何疏忽都將給商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的備方帶來直接的經(jīng)濟(jì)損失，無論是

廠商、店家的經(jīng)濟(jì)損失，還是個(gè)體消費(fèi)者的索賠都將對正常的管理工作帶來負(fù)面

影響。這也是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)與其他業(yè)態(tài)的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的主要區(qū)別。

49.關(guān)于銀行總部物業(yè)經(jīng)營管理特點(diǎn)的說法不正確的是()。

A、銀行總部內(nèi)既有相對封閉的辦公區(qū)域，又有對外開放的營業(yè)場所

B、既要滿足單一業(yè)主的辦公需求，又要滿足業(yè)主的客戶來訪及辦理業(yè)務(wù)的服務(wù)

需求

C、保證物業(yè)的秩序安全，銀行的信息安全是銀行自己的責(zé)任與物業(yè)無關(guān)

D、銀行總部突發(fā)事件轉(zhuǎn)多，需要物業(yè)既要有周密完備的應(yīng)急預(yù)案，又要有經(jīng)驗(yàn)

豐富的應(yīng)變能力

答案：C

解析：銀行總部物業(yè)經(jīng)營管理特點(diǎn)包括以下幾個(gè)方面：①銀行總部內(nèi)既有相對封

閉的辦公區(qū)域，又有對外開放的營業(yè)場所，既要保證銀行內(nèi)部人員辦公環(huán)境的私

密安全，又要確保銀行重要客戶的出入便捷，需要物業(yè)合理的分區(qū)管理。②既要

滿足單一業(yè)主的辦公需求，又要滿足業(yè)主的客戶來訪及辦理業(yè)務(wù)的服務(wù)需求，需

要物業(yè)在管理中體現(xiàn)服務(wù)，在服務(wù)中不失管理。③既要保證物業(yè)的秩序安全，又

要維護(hù)銀行的信息安全，需要物業(yè)人防與技防的完美結(jié)合。④銀行總部由于自身

性質(zhì)的特點(diǎn)，突發(fā)事件較多，需要物業(yè)既要有周密完備的應(yīng)急預(yù)案，又要有經(jīng)驗(yàn)

豐富的應(yīng)變能力。

50.若承租人拖欠租金，出租人有權(quán)收取()。

A\利息

B、保證金

C、滯納金

Dv押金

答案:C

解析：按照合同規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金是出租人的一項(xiàng)基本權(quán)利。對租金拖欠

者，要收取滯納金。

51.風(fēng)險(xiǎn)管理的首要任務(wù)是()。

Ax風(fēng)險(xiǎn)回避

B、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)

Cx風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

D、風(fēng)險(xiǎn)識別

答案：D

解析：風(fēng)險(xiǎn)的重要特征是它的不確定性和潛在性，不易被人們感受到或了解到。

因此，風(fēng)險(xiǎn)管理首要的就是要識別風(fēng)險(xiǎn)，也就是要根據(jù)某種科學(xué)方法去認(rèn)識和區(qū)

別風(fēng)險(xiǎn)。

52.資產(chǎn)負(fù)債率是國際公認(rèn)的衡量企業(yè)負(fù)債償還能力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)，國

際上一般公認(rèn)的比較好的資產(chǎn)負(fù)債率是()。

Ax30%

B、40%

Cv50%

D、60%

答案：D

解析：資產(chǎn)負(fù)債率是國際公認(rèn)的衡量企業(yè)負(fù)債償還能力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)，

比較保守的經(jīng)驗(yàn)判斷一般為不高于50%,國際上一般公認(rèn)60%比較好。因?yàn)檫^高

的負(fù)債率表明企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大，過低的負(fù)債率表明企業(yè)對財(cái)務(wù)杠桿利用不夠。

53.下列不屬于寫字樓租金折扣方式的是()。

A、變相折扣

B、續(xù)租價(jià)格折扣

C、租金的直接折扣

D、租金的間接折扣

答案：D

解析：在入住率比較低時(shí)，寫字樓的租金一般會(huì)往下調(diào)，為了不降低寫字樓的對

外招商形象，尤其是更改報(bào)價(jià)還會(huì)帶來一段時(shí)間的滯后，此時(shí)，出租人往往傾向

采用付款折扣等形式來促進(jìn)潛在承租人最終成交。寫字樓租金折扣方式有：①變

相折扣，②續(xù)租價(jià)格折扣，②租金的直接折扣。

54.以下綜合評價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的指標(biāo)是()。

A、凈資產(chǎn)收益率

B、總資產(chǎn)報(bào)酬率

C、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

D、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

答案：D

解析：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比值。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是綜合評價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的一項(xiàng)重要指標(biāo)，體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營期

間全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出周而復(fù)始的流轉(zhuǎn)速度，反映了企業(yè)全部資產(chǎn)的管理質(zhì)量

和利用效率。ABC三項(xiàng)均屬于財(cái)務(wù)效益狀況的指標(biāo)。

55.住宅小區(qū)最基本的功能是()。

A、居住功能

B、生活服務(wù)功能

C、經(jīng)濟(jì)功能

D、社會(huì)功能

答案：A

解析：居住功能是住宅區(qū)的基本功能，也是最原始的功能，其他功能均可以看作

是居住功能的延伸。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，必須以滿足住宅小區(qū)的基

本功能——居住功能為基礎(chǔ)。

56.某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為2500元∕m1賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格

的7%,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)

際付出的價(jià)格分別為()元∕m?

A、2800；2200

B、2325；2675

G2325；2625

D、2675；2325

答案：C

解析：

交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)，如營業(yè)稅、

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅'契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)'補(bǔ)交

土地使用權(quán)出讓金等。正常成交價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易

稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳

納的稅費(fèi)。由題意，賣方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=

2500-2500*7%=2325(元/Hi?),買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳

納的稅費(fèi)=2500+2500*5%=2625(元/m?)。

57.醫(yī)院物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容不包括()。

A、醫(yī)療設(shè)備設(shè)施管理

B、親屬探望病人的時(shí)間管理

C、醫(yī)院清潔衛(wèi)生及綠化管理

D、安全服務(wù)

答案：B

解析：醫(yī)院物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：①醫(yī)療設(shè)備設(shè)施管理，②

醫(yī)院清潔衛(wèi)生及綠化管理，③醫(yī)療輔助服務(wù)；④安全服務(wù)，⑤病區(qū)被褥用品洗滌

及供應(yīng)管理服務(wù)，⑥開設(shè)和提供其他服務(wù)項(xiàng)目。

58.某企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入780000元，流動(dòng)資產(chǎn)期初余額為520100元，期末余額

為529150元，則該企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為()。

A、1.673

Bx1.681

C、1.487

Dv1.642

答案：C

解析：平均流動(dòng)資產(chǎn)總額是指企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總額的年初數(shù)與年末數(shù)的算術(shù)平均值。

本題中，平均流動(dòng)資產(chǎn)總額=(520100+529150)/2=524625(元)，則該企業(yè)的流

動(dòng)斐產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為：流動(dòng)斐產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均流動(dòng)資產(chǎn)總額*100%

=780000/524625=1.487。

59.西方認(rèn)為投資物業(yè)最重要的是()。

Ax區(qū)位

B、價(jià)格

C、供求因素

Dx品質(zhì)

答案：A

解析：由于物業(yè)不可移動(dòng)，其價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)。西方認(rèn)為的投資物業(yè)最重要

的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。物業(yè)的區(qū)位是指物業(yè)

的空間位置。具體地說，一宗物業(yè)的區(qū)位是該宗物業(yè)與其他物業(yè)或事物在空間方

位和距離上的關(guān)系。

60.收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除()外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。

Av稅金

B、抵押貸款還本付息

Cx保險(xiǎn)

D、管理費(fèi)用

答案：B

解析：收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包

括人員工資及辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關(guān)場地的維護(hù)、

維修費(fèi))、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用(公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等)，保

險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營費(fèi)用的范疇。

多選題

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)研的內(nèi)容包括()等。

A、市場競爭情況

B、行業(yè)發(fā)展情況

C、產(chǎn)品需求數(shù)量

D、其他寫字樓經(jīng)營情況

E、供應(yīng)鏈情況

答案：ACDE

解析：在確定寫字樓經(jīng)營管理方案之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對市場進(jìn)行充分的調(diào)

研，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)研的內(nèi)容包括市場競爭情況、客戶需求情況、

產(chǎn)品需求數(shù)量、其他寫字樓經(jīng)營情況、供應(yīng)鏈情況、經(jīng)營環(huán)境。

2.隨著和諧社會(huì)進(jìn)程的不斷推進(jìn)，營造和諧社區(qū)、開展社區(qū)文化建設(shè)也逐步成為

企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)重要組成部分。社區(qū)文化建設(shè)的功能包括()。

A、協(xié)調(diào)功能

Bx娛樂功能

C、管理功能

D、教育功能

E、自我實(shí)現(xiàn)功能

答案：BDE

解析：社區(qū)文化的功能是指社區(qū)文化對人們的社會(huì)生活和群眾的心理行為的影響

作用。社區(qū)文化建設(shè)的功能包括：①娛樂功能社區(qū)文化主要是滿足社區(qū)居民的精

神生活需求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過社區(qū)文化建設(shè),起到調(diào)養(yǎng)身心和鍛煉身體的作用，

幫助人們從焦慮、壓抑、不安的心理狀態(tài)中解脫出來，精力充沛地投入工作和學(xué)

習(xí)。②教育功能。社區(qū)文化是以社會(huì)為課堂，通過群眾最易于接受的形式使其受

到潛移默化的教育。③信息溝通功能。開展社區(qū)文化建設(shè)能夠在客戶Z間、客戶

與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間架起溝通的橋梁。④自我實(shí)現(xiàn)功能。自我實(shí)現(xiàn)是人類超越于

生理需求和物質(zhì)利益要求之上的高層次需求。社區(qū)文化是與居民生活緊密相連的

市民文化，社區(qū)文藝體育活動(dòng)可開闊人的襟懷，拓展人的專長技能，社區(qū)教育活

動(dòng)可為人的奮斗提供精神燃料，幫助人們走向成功。⑤商業(yè)效益功能。良好的社

區(qū)文化建設(shè)能夠提升社區(qū)的品牌及知名度。⑥社會(huì)效益功能,通過社區(qū)文化建設(shè),

提高了業(yè)主建設(shè)社區(qū)的熱心、積極性。

3.下列屬于寫字樓按企業(yè)資源經(jīng)營分類的有()。

A、物業(yè)資源經(jīng)營

B、業(yè)主及客戶資源經(jīng)營

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資源經(jīng)營

D、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目資源經(jīng)營

E、物業(yè)管理文化資源經(jīng)營

答案：ABCE

解析：寫字樓按企業(yè)資源經(jīng)營分類可分為：①物業(yè)資源經(jīng)營；②業(yè)主及客戶資源

經(jīng)營；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)斐源經(jīng)營；④物業(yè)管理文化資源經(jīng)營；⑤物業(yè)服務(wù)企業(yè)資

本經(jīng)營。

4.關(guān)于邊際成本，下列表述正確的有()。

A、邊際成本大于邊際收入時(shí)的服務(wù)量，為企業(yè)可能獲得其最大利潤的服務(wù)量

B、可用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算

C、當(dāng)增加個(gè)單位服務(wù)量所增加的收入高于邊際成本時(shí)，是不合算的

D、服務(wù)量增至邊際成本等于邊際收入時(shí)，為企業(yè)獲得其最大利潤的服務(wù)量

E、邊際成本小于邊際收入時(shí)的服務(wù)量，為企業(yè)可能獲得其最大利潤的服務(wù)量

答案：BD

解析：邊際成本是指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個(gè)單位服務(wù)量

所引起成本總額的變動(dòng)數(shù)，用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。當(dāng)增加一個(gè)

單位服務(wù)量所增加的收入高于邊際成本時(shí)，是合算的，反之，是不合算的。AE

兩項(xiàng)，微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，服務(wù)量增至邊際成本等于邊際收入時(shí)，為企業(yè)獲得

其最大利潤的服務(wù)量。C項(xiàng)，當(dāng)增加個(gè)單位服務(wù)量所增加的收入高于邊際成本時(shí),

是合算的。

5.從功能與特點(diǎn)來看，可以把會(huì)所的項(xiàng)目分為()。

A、康體項(xiàng)目

Bv消閑項(xiàng)目

Cx便民項(xiàng)目

D、娛樂項(xiàng)目

E、延伸項(xiàng)目

答案:ABD

解析：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們物質(zhì)文化水平的提高，會(huì)所的項(xiàng)目不斷得到優(yōu)化、

創(chuàng)新、應(yīng)用和推廣，涉及的領(lǐng)域也會(huì)越來越廣泛。從功能與特點(diǎn)來看，可以把會(huì)

所的項(xiàng)目分為三類，即康體項(xiàng)目、消閑項(xiàng)目'娛樂項(xiàng)目。

6.物業(yè)經(jīng)營管理市場交易的特點(diǎn)包括()。

A、交易并不是物業(yè)本身產(chǎn)權(quán)的交易，而是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的交易

B、物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的內(nèi)容一般自物業(yè)服務(wù)委托合同界定

C、既受物業(yè)所處地理位置的影響，也受物業(yè)本身品質(zhì)和檔次的影響

D、物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品在交易過程中要受到客戶和第一線服務(wù)人員的相互影響

E、物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品是依托物業(yè)而產(chǎn)生

答案：ABDE

解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場交易的特點(diǎn)包括：①物業(yè)經(jīng)營管理市場的交易并不是物

業(yè)本身產(chǎn)權(quán)的交易，而是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的交易。②物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的內(nèi)容

一般自物業(yè)服務(wù)委托合同界定。③物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品是依托物業(yè)而產(chǎn)生，具有一

般服務(wù)產(chǎn)品的服務(wù)無形性、可變性、易逝性、不可分離性的特點(diǎn)，在交易過程中

要受到客戶和第一線服務(wù)人員的相互影響。因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須有效地影響客

戶，方能創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)的服務(wù)價(jià)值。

7.在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于()。

A、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

B、物業(yè)本身的狀況

C、物業(yè)所處的位置

D、業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)

E、其可接受的最低租金水平

答案：BC

解析：寫字樓租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。而寫字樓建

筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置及出租單元面積

大小也有一定差異，尤其對高層建筑而言。

8.下列對象中，在估價(jià)時(shí)適合采用成本法的有()。

A、住宅

B、學(xué)校

C、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房

Dv醫(yī)院

E、鋼鐵廠

答案：BDE

解析：只要是新近開發(fā)建設(shè)，可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，

都可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)

估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用'

公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油口、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或

只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。

9.物業(yè)服務(wù)合同是()。

A、單務(wù)合同

B、有償合同

C、諾成合同

Dx勞務(wù)合同

Ex雙務(wù)合同

答案：BCDE

解析：物業(yè)服務(wù)合同具有如下委托合同的法律特征：①物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)

事人相互信任為前提，②物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?，是有償合同，③物業(yè)服務(wù)合同

既是諾成合同又是雙務(wù)合同；④物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。

10.下列各項(xiàng)都會(huì)引起建筑物價(jià)值的損失，其中屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有()。

A、沒有適當(dāng)?shù)夭扇☆A(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或修理不夠及時(shí)

B、辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等

C、一個(gè)高級住宅區(qū)附近興建了一座工廠，導(dǎo)致該居住區(qū)的物業(yè)價(jià)值下降

D、住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)狻㈦娫捑€路、有線電視等

E、市場供給過量

答案：CE

解析：經(jīng)濟(jì)折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。

不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素（如市場供給過量或需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改

變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其

他因素（如政府政策變化等）。C屬于環(huán)境污染因素。

11.住宅小區(qū)一般經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的主要內(nèi)容包括（）。

Av前臺(tái)服務(wù)

B、臨時(shí)照管兒童服務(wù)

C、便民服務(wù)

D、特約服務(wù)

E、居間服務(wù)

答案：CDE

解析：住宅小區(qū)一般經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目的主要內(nèi)容包括：①便民服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)

企業(yè)為改善客戶的工作'生活條件，為滿足部分業(yè)主'單位需要而開展的各項(xiàng)服

務(wù)工作，②特約服務(wù)，是為了滿足個(gè)別物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的需求受其委托提供

的服務(wù)，實(shí)際上是一種個(gè)性化和多樣性的服務(wù)，③居間服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的

重要業(yè)務(wù)之一，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身開展的與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)。A、B

兩項(xiàng)屬于公寓、別墅物業(yè)的特約服務(wù)項(xiàng)目。

12.下列不屬于物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的調(diào)查表有O

A、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)資源統(tǒng)計(jì)表

B、物業(yè)出租情況統(tǒng)計(jì)表

C、物業(yè)提供的業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)表

D、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品需求調(diào)查表

E、物業(yè)滿意度調(diào)查表

答案：CE

解析:物業(yè)經(jīng)營管理市場調(diào)查的調(diào)查表一般有以下五種:①當(dāng)?shù)匚飿I(yè)斐源統(tǒng)計(jì)表,

②