房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考試題模擬訓(xùn)練含答案

房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考試題模擬訓(xùn)練含答案

答題時(shí)間：120分鐘試卷總分：100分

姓名：成績(jī)：

第1卷

單選題（共10題）

1.尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設(shè)想出估價(jià)對(duì)象各種潛在的使用方法,

然后按照下列（）方面依次篩選。

A.法律上是否允許、技術(shù)上是否可能、經(jīng)濟(jì)上是否可行、價(jià)值是否最大化

B.技術(shù)上是否可能、經(jīng)濟(jì)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許

C.經(jīng)濟(jì)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許、技術(shù)上是否可能

D.法律上是否允許、經(jīng)濟(jì)上是否可行、價(jià)值是否最大化、技術(shù)上是否可能

2.在房屋征收中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)

值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評(píng)估的，則（）。

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況

D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況

3.投資利潤(rùn)率的計(jì)算公式是O。

A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）

B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）

C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資費(fèi)用）

D.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

4.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序，①獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；②受理估價(jià)委托；③制訂

估價(jià)作業(yè)方案；④搜集估價(jià)所需資料；⑤實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；⑥求取估價(jià)對(duì)象價(jià)

值；⑦撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；⑧審核估價(jià)報(bào)告；⑨交付估價(jià)報(bào)告；⑩估價(jià)資料歸檔。其

中正確的順序應(yīng)為（）。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩

B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩

5.租賃價(jià)格在土地與建筑物合在一起的場(chǎng)合稱為（）。

A.房地租

B.地租

C.房租

D.租金

6.某出租舊辦公樓的租約尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可獲得凈收

益180萬(wàn)元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為2000萬(wàn)

元，拆除費(fèi)用為150萬(wàn)元，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%?則該舊辦公樓的價(jià)值為

（）萬(wàn)元。

A.1553

B.1679

C.1850

D.2034

7.按照謹(jǐn)慎原則，運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，當(dāng)估計(jì)未來(lái)收益可能會(huì)

高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值，相比之下，一般的房地

產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用的是()的收益估計(jì)值。

A.較高

B.較低

C.居中

D.最低

8.收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做()。

A.收益遞增原理

B.均衡原理

C.收益遞減原理

D.適合原理

9.畫(huà)出時(shí)間序列圖的目的是()。

A.消除房地產(chǎn)價(jià)格的短期上下波動(dòng)和意外變動(dòng)等不規(guī)則變動(dòng)

B.檢查、鑒別房地產(chǎn)價(jià)格資料的真實(shí)性、可靠性

C.確定用什么方法測(cè)算趨勢(shì)值

D.找出該宗(或該類(lèi))房地產(chǎn)的價(jià)格隨時(shí)間變化而變動(dòng)的過(guò)程、方向、程度和趨

勢(shì)

10.磚混結(jié)構(gòu)二等的殘值率是。。

A.2%

B.4%

C.6%

D.3%

二.多選題(共10題)

1.在求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之

外的狀況均維持不變，再采用。等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。

A.比較法

B.成本法

C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

2.路線價(jià)法與一般的市場(chǎng)法的主要不同之處有()。

A.要做“交易情況修正”

B.不做〃市場(chǎng)狀況調(diào)整”

C.先對(duì)多個(gè)〃可比實(shí)例價(jià)格''進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行''房地產(chǎn)狀況調(diào)整“；而不是先

對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格''進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合

D.利用相同的〃可比實(shí)例價(jià)格路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多〃估價(jià)對(duì)象〃-臨接同一道

路的其他土地的價(jià)格；而不是僅評(píng)估出一個(gè)“估價(jià)對(duì)象”的價(jià)格

E.需要確定路線的價(jià)格

3.下列屬于危險(xiǎn)房的特點(diǎn)的是Oo

A.承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件

B.裝修嚴(yán)重變形、破損

C.隨時(shí)有可能倒塌

D.不能確保住用安全

E.有爆炸物品

4.在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，不是為競(jìng)買(mǎi)人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)是

Oo

A.掛牌底價(jià)

B.招標(biāo)底價(jià)

C.協(xié)議價(jià)格

D.保留價(jià)

E.競(jìng)買(mǎi)人可承受的最高價(jià)

5.以下屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收的是0。

A.耕地占用稅

B.營(yíng)業(yè)稅

C.房產(chǎn)稅

D.印花稅

E.轉(zhuǎn)讓稅

6.根據(jù)土地的''生熟〃程度，把土地粗略地分為()。

A.生地

B.熟地

C.荒地

D.毛地

E.熱地

7.商品租金是以房地價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，其構(gòu)成內(nèi)容包括()。

A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)

B.代理費(fèi)、貸款利息

C.房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)

D.地租和利潤(rùn)

E.轉(zhuǎn)租費(fèi)

8.()是一組與政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。

A.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)

B.政府指導(dǎo)價(jià)

C.政府定價(jià)

D.評(píng)估價(jià)格

E.正常成交價(jià)

9.目前，我國(guó)房屋權(quán)屬證書(shū)有()。

A.房地產(chǎn)權(quán)證

B.房屋所有權(quán)證

C.房屋占有權(quán)證

D.房屋他項(xiàng)權(quán)證

E.房屋使用權(quán)證

10.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容有（）。

A.裝飾裝修改造

B.更新或添加設(shè)施設(shè)備

C.改進(jìn)物業(yè)管理

D.經(jīng)濟(jì)發(fā)展

E.交通條件改善

三.判斷題（共10題）

1.地價(jià)是地租的資本化。（）

2.將多個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法，當(dāng)數(shù)值較多

時(shí)，可以采用平均數(shù)和眾數(shù)。（）

3.建筑領(lǐng)域一般認(rèn)為建筑物中包括構(gòu)筑物。O

4.某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王某擬抵押其位于A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師請(qǐng)

該所另兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并出具了估價(jià)報(bào)告。王某

以優(yōu)惠價(jià)格取得該報(bào)告，并最終取得銀行的抵押貸款。則對(duì)該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)

房地產(chǎn)估價(jià)。O

5.當(dāng)預(yù)計(jì)裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的增加額大于裝飾裝修改造費(fèi)用時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)

換用途為前提進(jìn)行估價(jià)。O

6.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置（即100%出租）情況下，所能獲

得的房地產(chǎn)的總收入。O

7.人民法院對(duì)被查封房地產(chǎn)的拍賣(mài)采取的是無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)的方式。（）

8.煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩都屬于建筑物的范疇。（）

9.房地產(chǎn)雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的用途并不是隨意決定的。

O

10.某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為工業(yè)區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。

O

第1卷參考答案

一.單選題

L【正確答案】A

2.【正確答案】C

3.【正確答案】A

4.【正確答案】B

5.【正確答案】C

6.【正確答案】D

7.【正確答案】C

8.【正確答案】C

9.【正確答案】D

10.【正確答案】A

二.多選題

L【正確答案】ABD

2.【正確答案】BCD

3.【正確答案】ACD

4.【正確答案】ABCD

5.【正確答案】BD

6.【正確答案】ABD

7.【正確答案】ACD

8.【正確答案】ABC

9.【正確答案】ABD

10.【正確答案】ABC

三.判斷題

L【正確答案】對(duì)

2.【正確答案】錯(cuò)

3.【正確答案】錯(cuò)

4.【正確答案】對(duì)

5.【正確答案】錯(cuò)

6.【正確答案】對(duì)

7.【正確答案】錯(cuò)

8.【正確答案】對(duì)

9.【正確答案】對(duì)

10.【正確答案】對(duì)

第2卷

一.單選題（共10題）

1.運(yùn)用成本法估價(jià)，最直接要懂得O。

A.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

B.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

C.房地產(chǎn)的可比實(shí)例

D.房地產(chǎn)的社會(huì)關(guān)系

2.如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用下列哪種長(zhǎng)期趨勢(shì)

法進(jìn)行測(cè)算趨勢(shì)值？（）

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.移動(dòng)平均法

3.路線價(jià)法的理論依據(jù)是（）。

A.替代原理

B.預(yù)期原理

C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

D.收益原理

4.某塊臨街深度33.48m（即IOOft）、臨街寬度為25m的矩形土地的總價(jià)為35萬(wàn)

元，運(yùn)用〃四三二一〃法則，其相鄰地塊的臨街深度為22.86m（即75ft）、臨街寬

度為20m的矩形土地的總價(jià)為。萬(wàn)元。

A.39.38

B.31.50

C.30.82

D.25.20

5.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一

年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元,收益期限可視為無(wú)限年。若該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9g%,

則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.355

B.435

C.457

D.465

6.房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨(dú)所有、共有和（）三種。

A.建筑物區(qū)分所有權(quán)

B.建筑物區(qū)分共有權(quán)

C.建筑物區(qū)分共用權(quán)

D.私有權(quán)

7.運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是（）。

A.街道不規(guī)整，但臨街各宗土地排列較整齊

B.街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列較整齊

C.街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列不整齊

D.街道、臨街各宗土地排列均不整齊

8.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)3年的凈收益分別為18

萬(wàn)元、19萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從未來(lái)第4年起，每年凈收益為25萬(wàn)元直到收益期限

結(jié)束。如果該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近（）萬(wàn)元。

A.276

B.283

C.284

D.291

9.只要有足夠多的交易實(shí)例，其成交價(jià)格的綜合結(jié)果可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最

佳指標(biāo)。這一點(diǎn)是基于（）。

A.均衡原理

B.替代原理

C.大數(shù)法則

D.眾數(shù)法則

10.實(shí)際估價(jià)中，判定估價(jià)對(duì)象是否為在建工程，以其O為標(biāo)志。

A.工程完工

B.工程投入使用

C.是否完成工程竣工驗(yàn)收

D.完成工程決算

二.多選題（共10題）

1.市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法有（）。

A.價(jià)格指數(shù)

B.價(jià)格變動(dòng)率

C.時(shí)間序列分析

D.直接比較調(diào)整

2.房地產(chǎn)的權(quán)益是以房地產(chǎn)權(quán)利為基礎(chǔ)的，下列O等屬于房地產(chǎn)的權(quán)益內(nèi)容。

A.房地產(chǎn)被人民法院查封從而其處分受到限制的

B.將屋頂出售或出租給廣告公司獲得收入的

C.建筑物裝飾裝修較為豪華的

D.設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)的房屋所有權(quán)

E.建筑物的層高較高

3.最高最佳利用原則必須同時(shí)符合（）標(biāo)準(zhǔn)。

A.法律上許可

B.技術(shù)上可能

C.經(jīng)濟(jì)上可行

D.經(jīng)濟(jì)上必須盈利

E.價(jià)值最大化

4.在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。

A.求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格

B.求取路線價(jià)時(shí)沒(méi)有搜集非正常交易實(shí)例

C.該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致

D.該路線價(jià)與待估宗地的價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格

E.路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價(jià)格是正常價(jià)格

5.房地產(chǎn)具有保值增值的特性，真正的房地產(chǎn)增值是由O引起的。

A.投資改良

B.外部經(jīng)濟(jì)

C.通貨膨脹

D.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

E.房地產(chǎn)使用管制改變

6.收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有（）。

A.市場(chǎng)提取法

B.累加法

C.指數(shù)調(diào)整法

D.投資報(bào)酬率排序插入法

E.收益乘數(shù)法

7.投資風(fēng)險(xiǎn)和投入資金缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的。等來(lái)確定。

A.現(xiàn)狀用途

B.新舊程度

C.規(guī)劃限制條件

D.所在地區(qū)未來(lái)經(jīng)濟(jì)狀況

E.投資者管理水平

8.在實(shí)際中計(jì)算地租量的方法有（）。

A.從房租中分離出地租

B.由地價(jià)求出地租

C.采用比較法求出地租

D.由土地開(kāi)發(fā)成本求出地租

E.采用類(lèi)似假設(shè)開(kāi)發(fā)法的方法求出地租

9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，合理且有依據(jù)的說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，其作用是（）。

A.說(shuō)明估價(jià)的合法性、真實(shí)性

B.說(shuō)明估價(jià)的獨(dú)立性、公正性

C.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人

E.防止委托人提出高估或低估要求

10.房屋權(quán)屬證書(shū)中的房屋所有人對(duì)房屋享有（）權(quán)利。

A.管制

B.使用

C.收益

D.處分

E.拍賣(mài)

三.判斷題（共10題）

1.判斷建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，不用考慮其市場(chǎng)狀況和經(jīng)營(yíng)收益狀況。（）

2.同地段的期房?jī)r(jià)格有可能比現(xiàn)房?jī)r(jià)格高。（）

3.對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地是指地球的表面一定范圍內(nèi)的空間。（）

4.【真題】在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，投標(biāo)人運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算的投

標(biāo)報(bào)價(jià)本質(zhì)上是投資價(jià)值而不是市場(chǎng)價(jià)值。（）

5.現(xiàn)在交易、將來(lái)交割的稱為期貨交易。（）

6.從