中國旅游地產(chǎn)發(fā)展模式及現(xiàn)狀研究

中國旅游地產(chǎn)發(fā)展模式及現(xiàn)狀研究進(jìn)展模式及現(xiàn)狀研究

目錄1、中國旅行地產(chǎn)進(jìn)展概況2、中國旅行業(yè)進(jìn)展存在的咨詢題3、中國已成型的旅行房地產(chǎn)種類第二章中國旅行房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐心經(jīng)（P10-P17）1、旅行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的原則2、項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)專門注意的幾個(gè)咨詢題第三章中國旅行地產(chǎn)主流開發(fā)模式剖析（P18-P54）開發(fā)模式之一：先做旅行后做地產(chǎn)（深圳華僑城）1、先做旅行——華僑城及屬下四大主題公園2、后做地產(chǎn)——“波托菲諾”：旅行地產(chǎn)的先驅(qū)3、華僑城旅行地產(chǎn)的利潤4、華僑城模式的擴(kuò)張5、華僑城模式的體會(huì)總結(jié)開發(fā)模式之二：地產(chǎn)+旅行同步開發(fā)（芙蓉古城）1、項(xiàng)目概況2、芙蓉古城開發(fā)思路3、芙蓉古城的規(guī)劃設(shè)計(jì)5、文化：持久的核心競爭力6、銷售方式7、芙蓉古城各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新總結(jié)開發(fā)模式之三：古村落的重新改造開發(fā)（黃山黔縣宏村）1、宏村開發(fā)背景2、宏村的開發(fā)策略3、宏村的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估4、“中坤模式”的延伸5、“中坤模式”的核心：選擇不可復(fù)制資源開發(fā)模式之四：產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)1、產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)生存在的基礎(chǔ)2、國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)的差不多形式3、產(chǎn)權(quán)酒店存在的咨詢題分析4、把握產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)開發(fā)模式之五：高爾夫休閑地產(chǎn)模式1、高爾夫與房地產(chǎn)稼接的背景2、高爾夫住宅的四種業(yè)態(tài)3、案例分析：嘉和城——中國首席溫泉高爾夫水城1、旅行休閑產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展將為旅行房地產(chǎn)帶來寬敞的進(jìn)展前景2、都市消費(fèi)領(lǐng)域的拓寬加速旅行地產(chǎn)的進(jìn)展3、購房者對(duì)區(qū)域景觀和居住環(huán)境的要求逐步提高4、建立在車輪上的旅行房地產(chǎn)具有了進(jìn)展的條件5、開發(fā)商需要盤活資產(chǎn)、提高效益、另辟蹊徑，搶占先機(jī)鏈接：相關(guān)數(shù)據(jù)（P57）

近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)、旅行業(yè)進(jìn)展連續(xù)升溫，成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，旅行房地產(chǎn)的概念浮出水面并呈快速進(jìn)展之勢，在旅行界和房地產(chǎn)界引起極大關(guān)注。盡管目前對(duì)旅行房地產(chǎn)的概念和范疇依舊眾講紛紜，但不管廣義狹義，不管分類角度，所有旅行房地產(chǎn)都有一個(gè)顯著的共同特點(diǎn)，即：靠近旅行資源或旅行景區(qū)，并以此為依靠為特色開發(fā)房地產(chǎn)。目前，關(guān)于旅行房地產(chǎn)比較普遍的講明是，旅行房地產(chǎn)是指以旅行度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅行功能。1、中國旅行地產(chǎn)進(jìn)展概況中國旅行房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽，沿海地區(qū)、改革開放較早的省市由于盲目開發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)供大于求，顯現(xiàn)大量空置房，要緊集中在旅行都市、沿海地區(qū)和比較發(fā)達(dá)的大中型都市周邊。消化這些空置房的一個(gè)有效途徑，確實(shí)是將其中一部分改造為旅行物業(yè)。1994年前后，海南的三亞、廣東的珠海提出要進(jìn)展休閑度假，打造頂級(jí)旅行勝地。據(jù)國家旅行部門統(tǒng)計(jì)，1999年底中國共有旅行住宿設(shè)施23.7萬個(gè)，其中涉外飯店7035家，客房88.94萬間：中國過夜旅行人數(shù)和旅行外匯收入分不位居世界第五位和第七位。進(jìn)入新世紀(jì)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)逐步減少，住宅消費(fèi)開始由需求型向舒服型轉(zhuǎn)移，“住者有其屋”上升為“住者優(yōu)其屋”，許多發(fā)達(dá)地區(qū)，如北京、上海、深圳等地的銷售市場都顯現(xiàn)了萎縮的前兆。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始開創(chuàng)新的領(lǐng)域，其中就包括旅行度假物業(yè)的開發(fā)。目前，中國旅行房地產(chǎn)呈快速進(jìn)展之勢，國內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過兩百家，除了國外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還包括內(nèi)地首創(chuàng)、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括天鴻集團(tuán)、萬通集團(tuán)、中坤集團(tuán)、萬科集團(tuán)、浙江宋城等一批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅行企業(yè)，各路開發(fā)商均看好以后中國的旅行房地產(chǎn)市場。北京、上海、大連、青島、四川、湖南、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅行房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到幾百個(gè)，以"高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)"為主題的休閑度假住宅、不墅、酒店近百家。從最早的深圳華僑城旅行主題公園項(xiàng)目拉動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)到以后的海南"南海傳奇"、三亞、博鰲等，旅行房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國層出不窮，取得了較大的市場反映。2、中國旅行業(yè)進(jìn)展存在的咨詢題

◆旅行地產(chǎn)的“泡沫咨詢題”

我國的旅行地產(chǎn)進(jìn)展至今，確實(shí)存在文中所提及的罪名和大量的咨詢題。過熱的投資集合，勢必會(huì)產(chǎn)生供大于求的惡性供需關(guān)系，專門是旅行業(yè)這種對(duì)突發(fā)事件毫無抗擊力的產(chǎn)業(yè)。如美國“9.11”事件引發(fā)航空、旅行產(chǎn)業(yè)大蕭條，一顆炸彈毀掉巴厘島整個(gè)旅行產(chǎn)業(yè)等事件，無不表現(xiàn)出旅行產(chǎn)業(yè)的脆弱性。因此，“不可否認(rèn)旅行地產(chǎn)以后進(jìn)展前景樂觀?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌講：“旅行地產(chǎn)有沒有泡沫不在于進(jìn)展速度有多快，而在于其供求是否平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)是否合理，價(jià)格是否平穩(wěn)，要從需求來看進(jìn)展?，F(xiàn)在中央經(jīng)常提固定資產(chǎn)投資過熱，這并不等于房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)與一樣固定資產(chǎn)有區(qū)不，房地產(chǎn)投資中82%是建住宅這種最終消費(fèi)品。世界上的中產(chǎn)階級(jí)財(cái)產(chǎn)有三分之二是房地產(chǎn)，因此不能講現(xiàn)在的旅行房地產(chǎn)有泡沫，只是也要預(yù)防大泡沫的顯現(xiàn)?！?/p>

◆旅行地產(chǎn)的“跑馬圈地”

旅行地產(chǎn)的土地占用遠(yuǎn)大于普遍的房地產(chǎn)項(xiàng)目，造成跑馬圈地之嫌。風(fēng)景資源良好，土地資源充沛，往往是旅行地產(chǎn)項(xiàng)目的首選地，而這些地區(qū)也往往是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展相對(duì)緩慢的地點(diǎn)。地點(diǎn)政府為了吸引投資，推動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)，會(huì)給出各種優(yōu)待條件，甚至不計(jì)成本，違規(guī)操作，損害了國家的利益、農(nóng)民的利益?！伴_發(fā)商有意模糊概念，混淆視聽?！苯ㄔO(shè)部中國風(fēng)景名勝區(qū)協(xié)會(huì)副會(huì)長劉強(qiáng)表示：“模糊概念的結(jié)果確實(shí)是借旅行地產(chǎn)之名變相搞房地產(chǎn)開發(fā)，鉆政策法規(guī)的空子。和開發(fā)商抱著同樣心理的還有各地點(diǎn)政府，利用概念的模糊，盲目大規(guī)模規(guī)劃，隨意開發(fā)，以謀取土地收益?！?/p>

◆旅行地產(chǎn)的“項(xiàng)莊舞劍”

借進(jìn)展旅行之名，運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)，以突破“限”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)政令，從目前的觀念來看，旅行地產(chǎn)的概念比較寬泛，涉及風(fēng)景游玩、會(huì)議、度假、健康等專門多內(nèi)容，看起來已成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)籮筐，什么概念都能夠往里放。但實(shí)質(zhì)是，進(jìn)展商看重的是：土地資源的價(jià)值，所有的炒做概念其全然的目的確實(shí)是要推銷旅行地產(chǎn)主題項(xiàng)目周邊的房地產(chǎn)，這些開發(fā)出來的資產(chǎn)才是投資商“確實(shí)期望”所在。因此，去年五部委聯(lián)合督查組在對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的三輪督查中發(fā)覺“以往的確存在房地產(chǎn)商利用旅行規(guī)劃項(xiàng)目的名義，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的圈地現(xiàn)象。”

◆旅行地產(chǎn)的“群雄混戰(zhàn)”

旅行地產(chǎn)這塊大蛋糕已為人所識(shí)，但如何下口，如何爽爽地將它吃下，卻難倒了大批的投資商們。其一是在旅行地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式上單一化，缺乏創(chuàng)新。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營上以旅行風(fēng)景為幌子，照搬傳統(tǒng)的住宅房地產(chǎn)開發(fā)模式，導(dǎo)致消費(fèi)群體混戰(zhàn)，毫無章法。龐大的市場和高額的回報(bào)引來眾多企業(yè)的爭奪，但違規(guī)操作，誤導(dǎo)消費(fèi)者，甚至欺詐性銷售、非法集資等各種惡性的牟利手段，造成了旅行地產(chǎn)市場的“陷阱”多多，失去了消費(fèi)群體對(duì)市場的信任和投資的信心。

◆旅行地產(chǎn)的“枯井無源”

旅行地產(chǎn)在我國要緊以產(chǎn)權(quán)分割式營銷為主。盡管這一形式在國外已風(fēng)靡多年，但在中國尚屬新型事物，消費(fèi)者對(duì)此普遍地不明白得。對(duì)中國的消費(fèi)者來講，讓其投資遠(yuǎn)隔千山萬水的旅行地產(chǎn)，遠(yuǎn)沒有投資能時(shí)不時(shí)看上一眼的住宅房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)心踏實(shí)。況且目前國內(nèi)市場上加入國際度假交換系統(tǒng)的部分分時(shí)度假產(chǎn)品價(jià)格超出了國內(nèi)的支付能力，顧客想與國外進(jìn)行交換度假的愿望專門難實(shí)現(xiàn)。再確實(shí)是帶薪休假制度在我國尚未全面實(shí)行，市場面還沒完全打開，這就造成了寬敞消費(fèi)者對(duì)投資旅行地產(chǎn)更加審慎。

3、中國已成型的旅行房地產(chǎn)種類A以大盤形式顯現(xiàn)的綜合性旅行房地產(chǎn)開發(fā)以大盤形式顯現(xiàn)的綜合性旅行房地產(chǎn)開發(fā)與旅行相關(guān)的寫字樓以旅行接待為目的的自營式酒(飯)店.以旅行度假為目的的度假房地產(chǎn).中國已成型的旅行房地產(chǎn)種類直截了當(dāng)靠近現(xiàn)有的旅行資源和旅行景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅這類景區(qū)住宅開發(fā)對(duì)風(fēng)景區(qū)建設(shè)和旅行開發(fā)幾乎沒有什么建設(shè)性奉獻(xiàn)，有的甚至對(duì)旅行景區(qū)還造成一定破壞。專門多都市旅行景區(qū)鄰近的住宅多屬此類。在自我營造的旅行景區(qū)鄰近開發(fā)景區(qū)住宅這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅行資源、旅行景區(qū)，往往先投入巨資，用心于搞大型旅行項(xiàng)目開發(fā)，營造具有阻礙力、沖擊力的旅行景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅行業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將生地變成旅行熟地和旺地，引起景區(qū)鄰近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表。華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂谷四個(gè)頗具特色和阻礙力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅行城，為自己制造出區(qū)域性旅行資源優(yōu)勢，再以此為依靠，開發(fā)高質(zhì)量的旅行主題房地產(chǎn)。華僑城是先由旅行起步，旅行“帶靚”環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進(jìn)華僑城全面進(jìn)展，是旅行與房地產(chǎn)良性互動(dòng)的典型。與旅行景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅行景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅行景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅行景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。如成都的芙蓉古城和宋城集團(tuán)在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海不墅、高爾大酒店等，景觀房產(chǎn)本身確實(shí)是景觀構(gòu)成的有機(jī)組成部分，不管不墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建筑，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個(gè)性。將旅行房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個(gè)新境域。（2）以旅行度假為目的的度假房地產(chǎn)休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，為旅行接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中都市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中都市的聞名風(fēng)景區(qū)鄰近，或建在旅行資源突出的旅行目的地都市。既依靠現(xiàn)有的優(yōu)秀旅行資源旅行景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營造旅行度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。一時(shí)刻重新火熱的海南景觀住宅多屬此種模式。因引進(jìn)國外“分時(shí)度假”的概念和相關(guān)銷售模式，此類房地產(chǎn)又有多種小的分類，具體如：產(chǎn)權(quán)酒店，時(shí)權(quán)酒店，養(yǎng)老型酒店，在高爾大球場、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)地鄰近開發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假不墅和時(shí)值度假型酒店。度假房地產(chǎn)在國外已有相當(dāng)進(jìn)展，在中國剛剛面市，就受到購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商的烈火追捧，不僅有外資進(jìn)入國內(nèi)搶占市場，國內(nèi)房地產(chǎn)商也組建旅行房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集團(tuán)牽頭、幾十家企業(yè)加盟的“中國房地產(chǎn)分時(shí)度假聯(lián)盟”，全國各地度假房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬。度假型房地產(chǎn)是目前旅行房地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注、進(jìn)展專門快的一個(gè)品種。（3）以旅行接待為目的的自營式酒(飯)店這類酒店緊緊圍繞旅行六要素中的"住"做文章，以為游客提供住宿為要緊功能，后來增加了娛樂、會(huì)議等功能，多建在旅行、商務(wù)發(fā)達(dá)或會(huì)議較多的大中型都市。由于旅行酒(飯)店不出售物業(yè)，要緊通過經(jīng)營來收回投資，而酒店自營的回收期相當(dāng)長，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)營理念不符，因此，旅行酒(飯)店盡管是最早顯現(xiàn)的旅行房地產(chǎn)形式，卻不是旅行房地產(chǎn)當(dāng)前的開發(fā)熱點(diǎn)。（4）與旅行相關(guān)的寫字樓以寫字樓的面目在旅行資源豐富的都市顯現(xiàn)，專為旅行企業(yè)如旅行社、旅行咨詢機(jī)構(gòu)等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。此類房地產(chǎn)目前比較少見，但已有涉獵。西安旅行集團(tuán)開發(fā)的西安大廈即屬此類旅行房地產(chǎn)。（5）以大盤形式顯現(xiàn)的綜合性旅行房地產(chǎn)開發(fā)不管采納何種模式，旅行房地產(chǎn)開發(fā)都應(yīng)保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益并重，在切實(shí)愛護(hù)好旅行資源和生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上對(duì)資源加以利用，尋求旅行與房地產(chǎn)的良性互動(dòng)，走健康、理性的旅行房地產(chǎn)開發(fā)之路。

第二章中國旅行房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐心經(jīng)進(jìn)入21世紀(jì)以后，旅行房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該考慮旅行都市、重點(diǎn)旅行景區(qū)、歷史文化、自然資源、民俗風(fēng)情、消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及交通配套設(shè)施、環(huán)境愛護(hù)等方面，同時(shí)要與旅行可連續(xù)進(jìn)展相結(jié)合。依照決策資源房地產(chǎn)研究中心多年來對(duì)旅行房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤研究，旅行地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的以下幾方面的咨詢題：1、旅行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的原則（1）總體規(guī)劃，分步實(shí)施，先做旅行，后做房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)強(qiáng)調(diào)高起點(diǎn)、大手筆、跨過式，最好是聘請(qǐng)實(shí)力雄厚、資質(zhì)一流的國際知名景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行精心設(shè)計(jì)和規(guī)劃，做到規(guī)劃一步到位，實(shí)施分步進(jìn)行。原則上應(yīng)先做旅行，后做房地產(chǎn)。因此首期的項(xiàng)目中應(yīng)包括要緊的旅行項(xiàng)目，以人氣帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升（旅行項(xiàng)目的建設(shè)與經(jīng)營要不求盈利，只求精品），并可增強(qiáng)項(xiàng)目在政府領(lǐng)導(dǎo)和公眾中的號(hào)召力，取信于人，為后續(xù)開發(fā)的順利實(shí)施奠定基礎(chǔ)。但由于項(xiàng)目規(guī)模龐大，開發(fā)周期長，資金壓力大，為此，一定要注意合理安排開發(fā)的節(jié)奏，確保資金鏈的安全，要短線開發(fā)與長線開發(fā)結(jié)合。因此也要適當(dāng)包括一部分房地產(chǎn)，以增加現(xiàn)金流，緩解資金壓力。也可先將部分土地作價(jià)入股與其他公司成立新的房產(chǎn)項(xiàng)目公司，以盡快變現(xiàn)，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。（2）綜合開發(fā)，全面收益旅行房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能組合極其豐富，配套齊全，因此其子項(xiàng)目往往眾多，從而達(dá)到相互支撐、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。但一樣講來，差不多上由旅行項(xiàng)目、休閑度假項(xiàng)目、人居項(xiàng)目和配套項(xiàng)目四大部分組成。（3）環(huán)境優(yōu)先，永續(xù)利用自然生態(tài)資源是項(xiàng)目生存和可連續(xù)進(jìn)展的基礎(chǔ)，因此項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)表達(dá)“統(tǒng)一規(guī)劃，近期、遠(yuǎn)期兼顧”的精神，正確處理愛護(hù)與開發(fā)的矛盾，防止和杜絕一切破壞性的建設(shè)，堅(jiān)持“嚴(yán)格愛護(hù)、統(tǒng)一治理、合理開發(fā)、永續(xù)利用”原則。（4）規(guī)劃的合理銜接在規(guī)劃中將著重處理好一期工程與后續(xù)工程、整個(gè)項(xiàng)目與各子項(xiàng)目之間的銜接，和諧好關(guān)系，使各子項(xiàng)目一方面具有相對(duì)的獨(dú)立性，同時(shí)又共同組成有機(jī)的整體，合理分擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目不同的功能訴求。對(duì)項(xiàng)目周邊原先的景區(qū)、景點(diǎn)，可與之開展多種方式的合作經(jīng)營，并在尊重歷史、科學(xué)愛護(hù)的前提下，重新進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、擴(kuò)充和完善，加強(qiáng)項(xiàng)目間的深度整合，使它們得以重現(xiàn)往日盛況，以與新開發(fā)項(xiàng)目互為補(bǔ)充與呼應(yīng)，豐富、提升整個(gè)區(qū)域旅行的游歷空間與內(nèi)涵。（5）建筑為形，文化為魂由于本身的高端產(chǎn)品特性，決定了旅行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)一定要走“精品化”道路，著力強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的個(gè)性、品質(zhì)和創(chuàng)新，并從一開始就全面導(dǎo)入ISO9000和ISO14000體系。它不但要與當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域歷史地理文脈緊密融合與溝通，更要使其得到全新的定位、連續(xù)和提煉。（6）項(xiàng)目選址要求區(qū)位選址區(qū)位上，由于成本關(guān)系，不宜在都市中心，但必須位于大都市近郊，距市中心直線距離不超過30公里（依照體會(huì)，在與各要緊都市距離相近的地點(diǎn)開發(fā)以求左右逢源的方法是危險(xiǎn)的，不如緊緊依靠著某個(gè)都市）。自然地貌地勢地貌上，要求有豐富的自然山水資源。假如自然景觀不佳，則應(yīng)由政府按項(xiàng)目規(guī)劃的要求挖好湖面及全部河道，平均深度許多于2米。同時(shí)在湖中堆出島嶼、半島、港灣等起伏有致、高低錯(cuò)落的地勢地貌。注意標(biāo)高不可過低，以免顯現(xiàn)洪災(zāi)。項(xiàng)目所在地及鄰近如有排灌工程與設(shè)施，應(yīng)讓政府將其移交給項(xiàng)目公司治理及愛護(hù)。周邊環(huán)境項(xiàng)目所在地及周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染較少，沒有高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地，空氣質(zhì)量優(yōu)良，社會(huì)治安狀況良好。2、項(xiàng)目開發(fā)中應(yīng)專門注意的幾個(gè)咨詢題（1）如何爭取較低的地價(jià)由于此類項(xiàng)目需要龐大的投入，為擴(kuò)大現(xiàn)金流，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高其可連續(xù)進(jìn)展能力，需要政府對(duì)項(xiàng)目提供強(qiáng)有力的政策扶持，除承諾項(xiàng)目配套建設(shè)旅居結(jié)合的房地產(chǎn)，還要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)用地給予優(yōu)待的出讓價(jià)格。旅行休閑業(yè)具有極高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，它不但能夠促進(jìn)都市品牌的提升和區(qū)域休閑經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，而且還能夠形成專門長的產(chǎn)業(yè)鏈，從而對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用專門突出。但旅行產(chǎn)業(yè)本身又具有“高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、低收入、慢回報(bào)”的差不多特點(diǎn)。因此，在與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行項(xiàng)目談判時(shí)，一樣能夠獲得比一般房地產(chǎn)用地低廉得多的土地。即使經(jīng)營性用地全部需要公布招標(biāo)、掛牌出讓，也能夠有專門大的空間（含土地出讓金、拆遷、青苗補(bǔ)償、安置勞力及挖湖造地等除辦證費(fèi)用以外的所有費(fèi)用，平均為3～5萬元/畝，有的甚至低至一兩千元）。但考慮到項(xiàng)目占地面積較大，動(dòng)輒三五千畝甚至上萬畝，因此土地成本總額依舊專門可觀的，有可能對(duì)投資方資金造成較大壓力。為此，需要從以下幾個(gè)方面加以變通：靈活的付款方式付款方式上，前期預(yù)備工作（包括工商登記、初步規(guī)劃、項(xiàng)目立項(xiàng)、土地測量、土地指標(biāo)審批）期間，只支付定金，其余按土地證發(fā)放時(shí)刻分期支付。爭取稅費(fèi)減免土地辦證費(fèi)爭取只交納中央和省市部分。安排適量的水面和農(nóng)業(yè)用地除了必需的房地產(chǎn)建設(shè)用地以外，能夠在土地構(gòu)成中安排大量的水面和農(nóng)用地，一方面由因此租賃的非建設(shè)用地，因此能夠加快進(jìn)度，另一方面也降低了總成本。大量水面除本身即為重要的景觀構(gòu)成要素外，還能夠開展水上游樂、農(nóng)業(yè)觀光。而農(nóng)用地也完全能夠用于景區(qū)綠化、道路、農(nóng)業(yè)觀光、草地公園、山地公園或者高爾夫等。此外，也需要有部分40或50年的商業(yè)、旅行、綜合用地（辦證難度相對(duì)較低），以用于旅行休閑、產(chǎn)權(quán)式酒店、商業(yè)、娛樂、教育、文化產(chǎn)業(yè)等。容積率、建筑面積、建筑高度和方位不作具體限制，投資方可依照項(xiàng)目需要靈活調(diào)整。（2）土地的取得方式上的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避由于報(bào)批建設(shè)用地（專門是70年的房地產(chǎn)用地）指標(biāo)、征用集體用地需要時(shí)刻，能夠先辦出一部分，其余作為預(yù)留建設(shè)用地，使政府承諾在一定時(shí)刻內(nèi)全部辦理完畢。為盡可能減少不確定性，合理的付款方式是：在項(xiàng)目總合同書簽署、支付定金的同時(shí)，與當(dāng)?shù)卣炗喨坑玫氐?0年農(nóng)用地和水面的租賃協(xié)議，從而先明確所有用地的開發(fā)權(quán)屬。同時(shí)，要在一開始就針對(duì)各子項(xiàng)目成立幾個(gè)不同的項(xiàng)目公司，并將土地證分成十幾本（每本50～200畝），直截了當(dāng)落在各項(xiàng)目公司名下，如此便于日后抵押融資以及與不的企業(yè)開展多種層面與方式的合作，而且也能夠有效地防止土地轉(zhuǎn)讓時(shí)巨額土地稅費(fèi)的顯現(xiàn)。（3）高度重視公關(guān)工作一定要大力建立和充分用好省市與當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的公關(guān)資源，這是項(xiàng)目順利推進(jìn)的關(guān)鍵因素之一（在投資環(huán)境還不完善、不透亮的情形下就更需如此，因?yàn)樗峁┝艘粭l投訴和監(jiān)督渠道，這是極為重要的稀缺資源）。同時(shí)，要促使當(dāng)?shù)卣c我們建立起相同的價(jià)值取向，使該項(xiàng)目的開發(fā)不僅是企業(yè)單方的行為，也是政府樂觀其成并全力推動(dòng)的情況（最好是讓該項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)氐闹攸c(diǎn)項(xiàng)目，要緊領(lǐng)導(dǎo)兼任建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)人）。（4）整合宣傳炒作大項(xiàng)目的開發(fā)涉及千頭萬緒，必定會(huì)遇到各種阻力和障礙，為此，在項(xiàng)目未啟動(dòng)時(shí)就要有統(tǒng)一、整合的宣傳炒作安排，要提早制作精美的宣傳畫冊(cè)、折頁等資料（也便于開展招商和與不的企業(yè)合作），要先入為主，與媒體開展緊密合作，盡可能使該項(xiàng)目路人皆知（半夜唱歌鬼也不敢欺）。（5）項(xiàng)目規(guī)劃的若干咨詢題整體規(guī)劃不落伍在規(guī)劃時(shí)對(duì)項(xiàng)目的功能分區(qū)、交通組織等要有前瞻性，做到30年不落后，盡可能幸免建設(shè)性白費(fèi)的發(fā)生（深圳華僑城的體會(huì)與教訓(xùn)值得借鑒）。一樣來講，通往項(xiàng)目紅線的主干道的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于都市標(biāo)準(zhǔn)主干道，輔道不低于二級(jí)公路標(biāo)準(zhǔn)，道路還要有統(tǒng)一的景觀設(shè)計(jì)；自來水管線直徑在600～1000毫米之間；用電采納雙回路。注意各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的靈活調(diào)整由于項(xiàng)目旅居結(jié)合的特點(diǎn)，在項(xiàng)目總合同書中，容積率、建筑面積、建筑高度和方位等規(guī)劃指標(biāo)不可能作具體限制，如此也便于依照項(xiàng)目需要靈活調(diào)整。但在合同書中應(yīng)明確當(dāng)?shù)卣馐照{(diào)整產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。有關(guān)高爾夫項(xiàng)目的規(guī)劃高爾夫項(xiàng)目獲得批準(zhǔn)難度較大，同時(shí)也為了降低土地成本，其建設(shè)用地能夠是農(nóng)用地，以“綠化用地”的名義建高爾夫球場。項(xiàng)目內(nèi)道路的規(guī)劃項(xiàng)目中的水道、陸路、游步道等宜曲不宜直，以起到界定空間、相互借景的作用，并豐富游歷內(nèi)涵和景觀的層次。為幸免大的人流車流量造成交通堵塞，要盡可能地多用丁字路口而不是十字路口。路面不能用水泥，而需要鋪瀝青，以降低噪聲污染。假如項(xiàng)目所在地的地勢過于平坦，則需要規(guī)劃建設(shè)一處高層建筑作為統(tǒng)領(lǐng)全局的視覺中心。（6）環(huán)境愛護(hù)污水排放咨詢題項(xiàng)目合同中應(yīng)約定，當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)在項(xiàng)目動(dòng)工前完成區(qū)域內(nèi)及周邊水域的截污工程建設(shè)，確保項(xiàng)目區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量。同時(shí)應(yīng)將該項(xiàng)目的排污管道納入都市排污主管網(wǎng)，并在區(qū)域內(nèi)建設(shè)足夠容量的污水集中處理設(shè)施，否則如引起環(huán)境咨詢題由當(dāng)?shù)卣袚?dān)。林木愛護(hù)咨詢題建設(shè)過程中要精心愛護(hù)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)及周邊的現(xiàn)有全部林木，所有樹徑在8cm以上的樹木一律予以保留，因項(xiàng)目規(guī)劃和工程建設(shè)的要求確需移栽不處的，在保證存活的前提下方可將其移栽于項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)其他地點(diǎn)。（7）項(xiàng)目拓展與品牌推廣預(yù)留后續(xù)土地在簽訂項(xiàng)目開發(fā)總合同書時(shí)，應(yīng)有后續(xù)項(xiàng)目儲(chǔ)備土地條款和周邊一定范疇內(nèi)同等條件下優(yōu)先開發(fā)權(quán)條款，幸免土地帶旺后為人作嫁（如同迪斯尼樂園早期所經(jīng)受過的教訓(xùn)一樣）。品牌推廣由于旅行房地產(chǎn)契合世界旅行休閑和大型人居建設(shè)的最新進(jìn)展趨勢，具有主題地產(chǎn)、休閑房產(chǎn)的若干要素，因此，應(yīng)將它上升到“旅行新城”的高度，注意認(rèn)真總結(jié)體會(huì)，提升與包裝理念，將它作為一種可移植的全新范式在國內(nèi)合適的地點(diǎn)（以省會(huì)都市和中心都市為主）加以推廣，如若成功，將因此走出一條獨(dú)具特色的低成本擴(kuò)張模式，可據(jù)此占有大量的土地等稀缺資源，從而為今后的長遠(yuǎn)可連續(xù)進(jìn)展奠定雄厚的基礎(chǔ)，這可能是此類項(xiàng)目更重大的意義所在。3、旅行地產(chǎn)項(xiàng)目的成功基礎(chǔ)

旅行地產(chǎn)不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依靠于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。因?yàn)槁眯械禺a(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。旅行地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結(jié)合的形式，要求有更高的治理水平和經(jīng)營能力。開發(fā)與經(jīng)營，均需以以下五個(gè)方面為依靠：

◆天生的資質(zhì)

旅行地產(chǎn)多在旅行風(fēng)景區(qū)或運(yùn)動(dòng)、度假的勝地，基地鄰近有青山綠水等優(yōu)良的自然環(huán)境，能夠吸引人到此旅行度假，如此給項(xiàng)目的開發(fā)帶來了先天優(yōu)勢。有的地點(diǎn)環(huán)境的價(jià)值特點(diǎn)可能專門明顯，如山區(qū)景觀或海邊景觀；有的地點(diǎn)則比較微妙，如田園風(fēng)光、古老村鎮(zhèn)的建筑肌理等。有特色的自然環(huán)境實(shí)際上也就決定了旅行地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，幾乎所有成功的旅行度假區(qū)差不多上在愛護(hù)和加強(qiáng)自然和社會(huì)環(huán)境方面獲得了最佳狀態(tài)。

◆良好的題材

旅行度假區(qū)多具備深厚的歷史積淀、濃郁的文化氣息，吸引人們到此觀光游玩，進(jìn)而帶來地產(chǎn)開發(fā)的契機(jī)。文化和傳奇有利于形成新的主題，易于制造好的故事線來營造引人入勝的旅行娛樂項(xiàng)目，而且旅行地產(chǎn)還可利用這些文化傳奇較高的知名度來促進(jìn)項(xiàng)目的宣傳和推廣。目前，國內(nèi)的開發(fā)商有一種傾向，確實(shí)是一定要做出文化來，一定要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)，試圖以文化這張牌來提升項(xiàng)目的品味和檔次。這種動(dòng)身點(diǎn)是好的，然而關(guān)于旅行地產(chǎn)來講，切忌硬做文化、為做文化而做文化。旅行地產(chǎn)專門需要做主題性的東西，然而文化一定要做得專門輕松、專門吸引人。旅行地產(chǎn)如何講不是歷史文化名城愛護(hù)規(guī)劃或者考古復(fù)原項(xiàng)目，在旅行地產(chǎn)里面文化傳奇是能夠發(fā)揮的，不是專門強(qiáng)調(diào)真實(shí)性，而是強(qiáng)調(diào)趣味性。

◆完善的規(guī)劃

旅行地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)域應(yīng)該具備較為完備的道路、水、電、通訊等市政設(shè)施以及購物、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)場所，使得消費(fèi)者在旅行度假的同時(shí)也可不能感受到生活不方便。旅行地產(chǎn)項(xiàng)目的用地能夠是從未開發(fā)過，也能夠是基礎(chǔ)設(shè)施完備的用地。國外曾總結(jié)出六種常見的用地勢式，即未開發(fā)、剛開發(fā)、正在開發(fā)、成熟的、密集的和飽和的用地。多數(shù)成功的旅行地產(chǎn)項(xiàng)目差不多上位于較大的風(fēng)景旅行區(qū)范疇之內(nèi)，因?yàn)橄嚓P(guān)于在基礎(chǔ)設(shè)施較完善的區(qū)域開發(fā)，開創(chuàng)一個(gè)新區(qū)域無疑意味著要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。

◆連續(xù)的投資

旅行地產(chǎn)的特點(diǎn)是用地范疇大，在已有的自然景觀上需要擴(kuò)展新的景觀，如建筑高爾夫、滑雪、劃船等一系列娛樂設(shè)施。這種形式的開發(fā)費(fèi)用專門高，需要開發(fā)者建設(shè)所有的服務(wù)設(shè)施并采納大規(guī)模營銷手段來宣傳產(chǎn)品。然而新開發(fā)區(qū)的土地費(fèi)用一樣會(huì)相對(duì)較低，旅行地產(chǎn)開發(fā)建成以后連續(xù)制造價(jià)值的潛能會(huì)專門大，咨詢題在于從投資建設(shè)到獲得收益的過程會(huì)相對(duì)較長。

◆完備的網(wǎng)絡(luò)

旅行地產(chǎn)的經(jīng)營不同于住宅房地產(chǎn)經(jīng)營，假如講住宅房地產(chǎn)是“總管”型的經(jīng)營模式，那么旅行地產(chǎn)就應(yīng)該是“經(jīng)理人”式的經(jīng)營模式。住宅房地產(chǎn)能夠通過優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì)，完善的設(shè)備體系，殷勤的物業(yè)治理來打動(dòng)消費(fèi)者，而旅行地產(chǎn)則是在此基礎(chǔ)上，還要有一個(gè)己建立好完備的再營銷的網(wǎng)絡(luò)，讓消費(fèi)者看到長期的投資回報(bào)和不斷地有現(xiàn)鈔票落入袋中的前景,才能吸引消費(fèi)者的投資。因此，本輪旅行地產(chǎn)興起之初，有體會(huì)的進(jìn)展商或是先期與國際治理網(wǎng)建立了合約關(guān)系，或是全面收購國內(nèi)現(xiàn)有的治理網(wǎng)絡(luò)，造成布局之初始已運(yùn)算到收關(guān)之后的全盤棋局。如此，方能成落子不敗的局面。小結(jié)目前，旅行房地產(chǎn)的開發(fā)在國內(nèi)外已慢慢趨熱，這一產(chǎn)品形狀本身也進(jìn)展出多種類型，比如，主題公園群（迪斯尼世界EPCTO、華僑城社區(qū)PORTFOLIO）、主題社區(qū)（佛羅里達(dá)州的HeronBay、南卡羅來納州的海格山莊）、度假酒店（拉斯維加斯）、高爾夫不墅，等等，他們各自都有專門的經(jīng)營規(guī)律與理念，怎么講采納何種樣式，要依照當(dāng)?shù)厥袌龊晚?xiàng)目所在地的地勢、地貌等具體情形決定，切不可盲目照搬照抄。相關(guān)于其他單純的旅行或房地產(chǎn)項(xiàng)目，旅行房地產(chǎn)項(xiàng)目最要緊的特色和優(yōu)勢在于其項(xiàng)目組合的開放性、休閑環(huán)境的可控性和在景觀與配套上具有唯獨(dú)性的房地產(chǎn)，這些優(yōu)勢可極大地增強(qiáng)本項(xiàng)目的吸引力，并有效幸免因與其他項(xiàng)目定位同構(gòu)化而帶來惡性同業(yè)競爭。由于該產(chǎn)品形狀符合旅行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的內(nèi)在要求和市場需求趨勢，因而，它必將獲得快速、連續(xù)的進(jìn)展，從而成為復(fù)合型產(chǎn)業(yè)的一種全新業(yè)態(tài)。

第三章中國旅行地產(chǎn)主流開發(fā)模式剖析開發(fā)模式之二：開發(fā)模式之二：地產(chǎn)+旅行同步開發(fā)開發(fā)模式之三：古村落的重新改造開發(fā)主流開發(fā)模式開發(fā)模式之一：先做旅行后做地產(chǎn)開發(fā)模式之四：產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)開發(fā)模式之一：先做旅行后做地產(chǎn)（深圳華僑城）深圳華僑城是國內(nèi)從事“旅行＋地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園是目前國內(nèi)最為成熟的主題公園，規(guī)模更是全國之最。而其定位于融旅行、休閑度假和居住功能為一體的高尚社區(qū)——波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)的典范。1、先做旅行——華僑城及屬下四大主題公園1985年8月28日，經(jīng)國務(wù)院正式批準(zhǔn)創(chuàng)立面積近5平方公里的華僑城，并由香港中旅集團(tuán)參照招商局開發(fā)深圳蛇口的模式，投資開發(fā)興建深圳灣畔的華僑城，使之成為吸引華僑華人資金、技術(shù)、人才的窗口和基地。因此，被后人稱為“中國主題公園之父”的馬志民先生開始帶領(lǐng)著一班人探究以一種全新的理念建設(shè)這座具有里程碑意義的大型旅行城?！板\繡中華”中國民俗文化村世界之窗1994年6月，聚攏世界奇跡、古今名勝、自然風(fēng)光和民俗風(fēng)情于一園的世界之窗鄭重登場。它是一個(gè)展現(xiàn)世界歷史文化的大型旅行景點(diǎn)，是廣東省最大的旅行企業(yè)，占地48萬平方米，共建有118個(gè)旅行景點(diǎn)，其創(chuàng)作表演的大型音樂舞蹈史詩《創(chuàng)世紀(jì)》，將中國的廣場表演藝術(shù)推至極致。她先后舉辦了國際民間藝術(shù)節(jié)、日本文化周、國際啤酒節(jié)、圣誕狂歡節(jié)等活動(dòng)，相繼推出了由數(shù)百名中外演員同臺(tái)共演的大型廣場藝術(shù)晚會(huì)《狂歡之夜》、《夢之旅》、《創(chuàng)世紀(jì)》，以宏大的氣概，精深的表演被專家譽(yù)為旅行文化精品。大型室內(nèi)滑雪場、科羅拉多大峽谷漂流、金字塔幻想館等參與項(xiàng)目，更領(lǐng)導(dǎo)旅行新潮流。歡樂谷配套酒店及其它設(shè)施除了四大主題公園以外，華僑城還依照大型旅行休閑社區(qū)的功能要求，連續(xù)建設(shè)了深圳灣大酒店、海景酒店、威尼斯水景主題酒店、何香凝美術(shù)館、暨大中旅學(xué)院、華夏藝術(shù)中心、歡樂干線高架單軌車、華僑城生態(tài)廣場、華僑城高爾夫俱樂部、華僑城雕塑走廊、華僑城燕含山郊野公園等一批旅行文化項(xiàng)目設(shè)施，形成一個(gè)集旅行、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的，面積達(dá)5平方公里的旅行之城。十幾年來，華僑城的主題公園搞一個(gè)火一個(gè)，作為升級(jí)產(chǎn)品的深圳歡樂谷取得龐大成功。歡樂谷二期2002年5月開業(yè)，當(dāng)年稅后利潤就達(dá)到5000多萬元，凈資產(chǎn)收益率在15%以上。2、后做地產(chǎn)——“波托菲諾”：旅行地產(chǎn)的先驅(qū)假如講，旅行是華僑城的樹干，那么地產(chǎn)便是其結(jié)出的果子。構(gòu)成華僑城的核心要素，除了上述旅行休閑度假項(xiàng)目之外，其點(diǎn)睛之筆，正是獨(dú)具一格的旅行房地產(chǎn)——“波托菲諾”。華僑城的房地產(chǎn)項(xiàng)目差不多上圍繞主題公園來做的。（1）項(xiàng)目概況（2）項(xiàng)目特色由于華僑城內(nèi)四大主題公園的開發(fā)成功，極大地改善了華僑城這片原為荒灘的自然和人文環(huán)境，使周邊環(huán)境之優(yōu)美確實(shí)是比做“皇家御花園”也只是分，其南向荔枝林、東倚歡樂谷和燕涵山、北靠高爾夫練習(xí)場和僑城花園，環(huán)擁燕棲湖。這一在深圳乃至全國都少有的居住環(huán)境，為這一房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來極高的附加值和以后的升值潛力。為了提升項(xiàng)目品質(zhì)，華僑城聘請(qǐng)了歐美聞名的設(shè)計(jì)師來規(guī)劃設(shè)計(jì)該項(xiàng)目，在設(shè)計(jì)構(gòu)思中運(yùn)用了新都市主義的規(guī)劃思想，意義在為人們制造一個(gè)具有濃郁人文氣息及地中海異國情調(diào)的社區(qū)，目的是通過“波托菲諾”主題居住概念的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使其成為華僑城主體景觀的有機(jī)組成部分，成為一個(gè)具有濃厚文化內(nèi)涵和濃郁異國情調(diào)的住宅小區(qū)。而華僑城以完美的地域景觀、人文景觀而著稱。它獨(dú)樹一幟的居住環(huán)境、景觀環(huán)境、人文環(huán)境，給予了“波托菲諾”豐富的歷史、文化內(nèi)涵，同時(shí)通過居住主題的制造、烘托來展現(xiàn)“波托菲諾”的建筑風(fēng)格，使主題旅行和主題住宅小區(qū)能夠融合與統(tǒng)一。豐富的建筑形狀適應(yīng)不同居住心理波托菲諾不同于一樣的小區(qū)，它的建筑形狀跨過了高層、小高層、多層、聯(lián)排不墅和獨(dú)立不墅等多種形狀，不同形狀的建筑之間依照自然景觀最大化原則來布局，形成了錯(cuò)落有致的視線。這在專門大程度上克服了現(xiàn)代都市小區(qū)以高層為主的、單調(diào)的建筑形體和樣式。天鵝堡一期背靠諦諾山，所在地勢最高，它雄壯的高層俯瞰整個(gè)波托菲諾，給人以大氣尊貴之感；而純水岸則緊臨燕棲湖，它低矮的多層和聯(lián)排不墅與湖面形成自然的銜接，給人以親和閑適之感。后來開發(fā)的天鵝堡二期又有了小高層，它兼具景觀優(yōu)勢和舒服感。視線上的豐富只是一個(gè)方面，更為重要的是，建筑的不同高度、不同體量契合了不同客戶的心理需求。依照自然地表形狀的特點(diǎn)，波托菲諾的建筑布局相應(yīng)地豐富多變，為居住提供了最適宜的范本。良好休閑環(huán)境放大生活內(nèi)涵在波托菲諾，生活更多的表達(dá)為休閑，而不是單一的居住。諦諾山、天鵝湖和燕棲湖這些生態(tài)、景觀資源是自然界造化的結(jié)果，但通過合理的規(guī)劃和建筑布局，這些自然景觀被有效地吸納到社區(qū)中來，成為社區(qū)的公共部分，被所有社區(qū)居民享有，成為社區(qū)鄰里喜愛的休閑場所。同時(shí)波托菲諾也有著專門的人工環(huán)境。占地80000平方米的華僑城高爾夫練習(xí)場將會(huì)被納入社區(qū)整體范疇，成為真正的社區(qū)高爾夫運(yùn)動(dòng)場。同樣表達(dá)波托菲諾休閑特色的還有歡樂谷，波托菲諾每戶業(yè)主都終身持有兩張歡樂谷免費(fèi)門票，充滿傳奇夢幻色彩的歡樂谷不僅是業(yè)主游樂之地，也是波托菲諾的后花園。特色商業(yè)營造浪漫生活情調(diào)對(duì)專門多小區(qū)來講，商業(yè)店鋪無非臨街設(shè)立，定位也僅限于提供業(yè)主起居生活的必需品。在波托菲諾，除了這些生活必需的商業(yè)配套，更多的則是為業(yè)主提供休閑浪漫的去處，一家家頗具特色的咖啡館、鮮花店、面包房和高檔餐館在風(fēng)景最美、最具異國情調(diào)的位置——純水岸商業(yè)街和水岸廣場相繼顯現(xiàn)。商務(wù)居住激發(fā)社區(qū)新活力業(yè)界關(guān)于社區(qū)與小區(qū)二者之間具體有哪些不同并沒有完全的共識(shí)，但有一點(diǎn)應(yīng)是得到了大多數(shù)人的認(rèn)可，那確實(shí)是，社區(qū)是相對(duì)開放的一種形狀，而小區(qū)是相對(duì)封閉的。波托菲諾有專門多開放的表現(xiàn)形式，例如它公共的商業(yè)街，水岸廣場，以及作為標(biāo)志性建筑的鐘樓，差不多上居民交流和參與社區(qū)活動(dòng)的地點(diǎn)。這些開放性場所的存在，從空間層面上打破了封閉的居住形式，在一定程度上促使人們形成更加開放的居住心理。波托菲諾另一個(gè)專門有意思的地點(diǎn)是，社區(qū)里面引入了完全對(duì)外開放的酒店式公寓。它的對(duì)象要緊是外地來深的商務(wù)人士，以及一些外國人。從性質(zhì)上來講，酒店式公寓的居住與一般住宅的居住有專門大差不，二者是如何樣糅合到一起的呢？最重要的應(yīng)該莫過于社區(qū)居民開放包容的心態(tài)，在不干擾自身正常生活的情形下，人們慢慢意識(shí)到，社區(qū)人口的不斷更新是保持活力的重要方法。在那個(gè)地點(diǎn)，既有熟悉的鄰居，也會(huì)有一些新面孔。因此，開放的重要前提是公共空間和私密空間的張馳保持合適的尺度，不能有擠迫感，因此，物業(yè)治理的方式也專門重要。3、華僑城旅行地產(chǎn)的利潤華僑城房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售有個(gè)規(guī)律，一樣是開盤當(dāng)天就銷售1/3，一年之內(nèi)賣掉90%多。旅行地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，要緊得益于華僑城片區(qū)內(nèi)成熟的主題公園景觀，以及多功能社區(qū)規(guī)劃，整個(gè)社區(qū)集旅行、娛樂、文藝(何香凝美術(shù)館、華夏藝術(shù)中心等)、休閑、購物等功能于一體。地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資收益對(duì)華僑城的利潤奉獻(xiàn)率超過80%。⑴主題公園對(duì)房價(jià)的奉獻(xiàn)率華僑城旗下旅行和地產(chǎn)的關(guān)系，由以下數(shù)據(jù)能夠略窺一二?！耙匀A僑城旅行地產(chǎn)的開發(fā)體會(huì)，主題公園對(duì)房價(jià)的支撐大約是2000元/平方米?！毙さ轮薪榻B，天鵝堡一期當(dāng)時(shí)賣到8500元/平方米，而鄰近白石洲的房價(jià)只有6000元/平方米；北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目在朝陽區(qū)南磨房，項(xiàng)目鄰近的樓盤原先是4200元/平方米，現(xiàn)在房價(jià)差不多達(dá)到6500元/平方米。除了房價(jià)整體上漲的因素，世紀(jì)華僑城主題公園的籌建對(duì)它的房價(jià)是有奉獻(xiàn)的。波托菲諾項(xiàng)目中，2004年開盤的10萬平方米天鵝堡二期II區(qū)均價(jià)達(dá)到9800元/平方米，目前差不多賣到10000元/平方米。⑵華僑城旅行地產(chǎn)的利潤估算權(quán)威周刊所做的測算顯示，華僑城旅行地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率高得驚人：波托菲諾項(xiàng)目的樓面地價(jià)不超過1600元/平方米，加上400元/平方米的配套建設(shè)費(fèi)用和2300-2500元/平方米的建安成本(高層建筑較高，多層建筑較低)，再加上500元/平方米的其他成本雜費(fèi)，項(xiàng)目總成本不超過5000元/平方米；以10000元/平方米的售價(jià)運(yùn)算，波托菲諾項(xiàng)目毛利率在50%以上，每平方米建筑面積毛利率在5000元左右，利潤相當(dāng)可觀。按照該周刊得到的進(jìn)一步數(shù)據(jù)，目前包括波托菲諾尚未開發(fā)的規(guī)劃建筑面積，華僑城區(qū)域內(nèi)約有200萬平方米建筑面積尚待開發(fā)，若乘以5000元/平方米的毛利，總利潤將達(dá)到100億元。按照2003年開發(fā)速度，樂觀估量開發(fā)速度能夠達(dá)到每年15萬平方米，200萬平方米建筑面積足夠華僑城連續(xù)快速開發(fā)10年。波托菲諾每年為華僑城提供了15億元以上的凈利潤，一舉超過四大旅行主題公園年收入之和。也正是旅行房地產(chǎn)的進(jìn)入，才使一座綜合配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、獨(dú)具特色的現(xiàn)代化海邊城區(qū)真正聳立在深圳灣畔。目前，華僑城集團(tuán)已形成總資產(chǎn)達(dá)200億元、凈資產(chǎn)近100億元、年銷售收入過100億元的資產(chǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模，累計(jì)向國家上繳稅收達(dá)30億元以上。4、華僑城模式的擴(kuò)張華僑城“主題公園＋旅行地產(chǎn)”的主業(yè)構(gòu)架獨(dú)樹一幟，而且獨(dú)樹一幟：宣稱以旅行為惟一主業(yè)，地產(chǎn)項(xiàng)目卻奉獻(xiàn)高達(dá)八成的利潤。眼下，華僑城正在著力經(jīng)營深圳“東部華僑城”和北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目，并在迪斯尼和環(huán)球影城可能退出上海的情形下，謀求在上海開建主題公園，以期在全國一線都市全面復(fù)制“旅行＋地產(chǎn)”模式。（1）北京華僑城2002年華僑城在北京與南磨房鄉(xiāng)簽約，合作開發(fā)北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目，項(xiàng)目占地約1平方公里，是北京目前投資最大的主題公園。項(xiàng)目公司北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)成立于2002年6月，注冊(cè)資本1.11億元，華僑城直截了當(dāng)持股29.28%，其余股東有北京世紀(jì)城房地產(chǎn)、北京南磨房旅行進(jìn)展、深圳華僑城地產(chǎn)和北京四方投資，華僑城受托治理華僑城地產(chǎn)股權(quán)后，表決權(quán)份額增至56.31%。北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目總投資20億元，主題公園占地50萬平方米，房地產(chǎn)總建筑面積50萬平方米，打算分三期滾動(dòng)開發(fā)。（2）上海華僑城北京項(xiàng)目之后有上海浦江鎮(zhèn)意大利城項(xiàng)目，據(jù)介紹要緊是華僑城房地產(chǎn)公司在運(yùn)作，項(xiàng)目思路和北京項(xiàng)目差不多。2003年4月，上海浦江鎮(zhèn)意大利城項(xiàng)目動(dòng)工，占地面積2.6平方公里，總投資30億元。上海項(xiàng)目將規(guī)劃成為一個(gè)意大利主題特色的綜合社區(qū)，成為上海以后“一城九鎮(zhèn)”中的一個(gè)特色城鎮(zhèn)。華僑城在深圳的方式是先有旅行后有地產(chǎn)，但上海項(xiàng)目則是先有住宅后有旅行。另外，北京和上海項(xiàng)目差不多上當(dāng)?shù)卣块T主動(dòng)找華僑城尋求合作，緣故是華僑城在深圳經(jīng)營多年的華僑城主題多功能社區(qū)模式，專門受一些地點(diǎn)政府賞識(shí)，認(rèn)為那樣的片區(qū)有利于改善都市社區(qū)形象。由于地點(diǎn)政府的支持，華僑城在上述兩地的土地成本比較低廉。據(jù)知情人士透露，北京項(xiàng)目的土地，實(shí)際上是一半由華僑城承諾用來建設(shè)主題公園搞景觀綠化，而另一半土地就作為地點(diǎn)政府部門補(bǔ)貼給華僑城開發(fā)房地產(chǎn)，因此，華僑城北京項(xiàng)目“事實(shí)上是零地價(jià)”（3）深圳東部華僑城華僑城把深圳歡樂谷主題公園以及“旅行＋地產(chǎn)”模式推廣到北京、上海的同時(shí)，又在深圳東部啟動(dòng)一個(gè)規(guī)模更大的旅行項(xiàng)目，即擁有50%權(quán)益的“東部華僑城”。“東部華僑城”位于深圳鹽田三洲田片區(qū)和梅沙片區(qū)，是深圳市2003年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，也是深圳目前面積最大、投資額最大的綜合旅行項(xiàng)目，以生態(tài)旅行、休閑度假、體育娛樂為主題，建設(shè)世界茶藝博覽園、高爾夫運(yùn)動(dòng)區(qū)和綜合生態(tài)旅行區(qū)三大園區(qū)及度假酒店、公寓、山地觀光纜車等配套設(shè)施。項(xiàng)目占地面積7.32平方公里，華僑城以總價(jià)3.5億元就拿到這片土地，項(xiàng)目總投資30億元。華僑城集團(tuán)新聞發(fā)言人姚明華稱，東部華僑城一期主題公園于2005年10月國慶期間開業(yè)，主題是生態(tài)旅行，包括茶園、茶藝博覽、休閑運(yùn)動(dòng)等等項(xiàng)目。據(jù)悉，華僑城內(nèi)部一致看好東部華僑城的遠(yuǎn)景。而10月22日的華僑城集團(tuán)總裁辦公會(huì)議對(duì)此的展望是，由于投資規(guī)模龐大，集團(tuán)并不期望在3年內(nèi)盈利，估量2007年、2018年將會(huì)實(shí)現(xiàn)比較好的收益。5、華僑城模式的體會(huì)總結(jié)在進(jìn)展旅行房地產(chǎn)方面，華僑城為中國旅行和房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)鮮活的樣板。它的“規(guī)劃確實(shí)是財(cái)寶，環(huán)境確實(shí)是優(yōu)勢”的現(xiàn)代進(jìn)展觀，更是具有示范性和導(dǎo)向性意義。（1）規(guī)劃先行（2）環(huán)境優(yōu)先（3）低價(jià)拿地由于歷史的緣故，華僑城的土地成本較低，這是其建設(shè)成功的一個(gè)重要因素。華僑城建設(shè)之初，這一區(qū)域比較偏僻。據(jù)介紹，80年代初，由于印尼顯現(xiàn)排外排華現(xiàn)象，一些印尼華僑歸國，深圳劃出這一片作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，在安置歸國華僑的同時(shí)招商引資開發(fā)建設(shè)，正式取名華僑城是在1985年，至今已是第20多年。華僑城集團(tuán)原先歸國務(wù)院僑辦主管，現(xiàn)劃歸為國務(wù)院國資委直屬企業(yè)。開發(fā)模式之二：地產(chǎn)+旅行同步開發(fā)（芙蓉古城）假如講深圳華僑城的開發(fā)成功是帶有濃重的政府參與行為，那么位于千年古城的成都，在完全的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下也同樣開發(fā)了一個(gè)令世人矚目的旅行地產(chǎn)項(xiàng)目芙蓉古城，而與深圳華僑城不同的是，芙蓉古城是以“地產(chǎn)+旅行”同步開發(fā)的模式引領(lǐng)西部的旅行地產(chǎn)項(xiàng)目，成為21世紀(jì)初旅行地產(chǎn)的開發(fā)榜樣。1、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目檔案芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成溫公路成——溫——郫生態(tài)都市帶快速通道旁，交通便利，距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車程，與外環(huán)路文家立交橋相距僅1000米。項(xiàng)目遠(yuǎn)離都市喧囂，獨(dú)擁一處寧靜，又享有成-溫-郫國家級(jí)生態(tài)農(nóng)業(yè)愛護(hù)帶中的新奇空氣和生態(tài)環(huán)境。（2）開發(fā)商簡介芙蓉古城由三家房產(chǎn)公司聯(lián)合開發(fā)，領(lǐng)銜企業(yè)為成都置信實(shí)業(yè)有限公司，合作公司為置信下屬企業(yè)——四川省大華實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司和成都蔚信實(shí)業(yè)有限公司，三方共同投資治理。2、芙蓉古城開發(fā)思路（1）項(xiàng)目開發(fā)理念芙蓉古城創(chuàng)立在日漸提高的都市人一輩子活消費(fèi)水平和文化追求中，要緊依據(jù)都市中產(chǎn)階層隨社會(huì)進(jìn)展而日益增長的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會(huì)議功能和假日經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)狀而整合推出全新的“第二居住”體系。項(xiàng)目的價(jià)格比原版不墅低，但其環(huán)境營造、配套設(shè)施、物管標(biāo)準(zhǔn)等均不亞于原版不墅，其文化內(nèi)蘊(yùn)更非原版不墅能相提并論。江蘇風(fēng)格建筑、云南風(fēng)格建筑、川西風(fēng)格建筑、臺(tái)灣風(fēng)格建筑和日本風(fēng)格建筑等在芙蓉古城的和諧互映證明了住宅文明的包羅萬象，并散發(fā)出芬芳各異的生活情韻。芙蓉古城中薈萃成都知名小吃的美食街、傳統(tǒng)手工制品排列的民族特色精品街、風(fēng)格迥異的各種茶樓、千回百轉(zhuǎn)的活水河流和有著濃郁成都地域特色的游玩設(shè)施從不同角度敘述著老成都的故事，成功抵達(dá)現(xiàn)代都市人的懷舊思緒。（2）項(xiàng)目定位芙蓉古城集居住、度假、休閑、投資于一體，是融合各種中國民居建筑風(fēng)格，以成都地域文化為項(xiàng)目內(nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)。（3）目標(biāo)客戶以對(duì)老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費(fèi)新觀念的中老年人為主，同時(shí)包括其他注重“5+2”生活模式，追求個(gè)性生存狀態(tài)的都市人群等。3、芙蓉古城的規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）功能分區(qū)芙蓉古城各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動(dòng)靜有致，統(tǒng)一和諧，芙蓉古城在整體規(guī)劃上劃分為“居住區(qū)”、“文化區(qū)”、“商業(yè)區(qū)”、“酒店區(qū)”四大人性功能分區(qū)。（2）住宅設(shè)計(jì)特色芙蓉古城是一個(gè)融現(xiàn)代都市生活與居住、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、中式園林與地點(diǎn)人文習(xí)俗于一體的新型住宅。從表面上看它的建筑形式是中式的，民居式的，實(shí)際內(nèi)容是現(xiàn)代的，多元化的。一條中軸線將各個(gè)中式風(fēng)格結(jié)合在一起，實(shí)際上中軸線上布置的各種功能性的配套內(nèi)容，如餐飲、娛樂、文體、騎游、垂釣、品茶等地點(diǎn)習(xí)俗恰如其分地連成一個(gè)整體，既可供休閑旅行，又可供日常生活需求。建筑藝術(shù)方面將古代皇城風(fēng)貌及地點(diǎn)建筑進(jìn)行現(xiàn)代處理，形成對(duì)景，并作廣場、水池、玉帶橋，能使用又能觀賞，皇城內(nèi)用作文娛體育會(huì)議使用，使古老的建筑形式具有了新的內(nèi)容。中軸線以外為居住建筑，各居住區(qū)內(nèi)將四合院加以改革，形成五家一小院，以替代一梯四戶或二戶等的格局。優(yōu)秀的居住環(huán)境空間得到了現(xiàn)代化的改造，鄭重表現(xiàn)鄰里關(guān)系，使小孩、老人有一個(gè)活動(dòng)交流的空間，充滿著生活的氣息和樂趣。它既不同于西式的聯(lián)排住宅，也不是老式四合院或里弄的翻版，而是一種嶄新的居住模式。住戶內(nèi)不設(shè)堂屋、廂房，采納了現(xiàn)代住宅的平面布置。小區(qū)住宅由川西民居組團(tuán)、江蘇民居組團(tuán)、云南民居組團(tuán)、唐風(fēng)建筑組團(tuán)架構(gòu)芙蓉古城的住宅體系；住宅2層為主，銷售面積42—212平方米不等。充分表達(dá)中國傳統(tǒng)建筑的精華，巧妙組合各種特色建筑符號(hào)，保留老成都特點(diǎn)，在各種原有地點(diǎn)風(fēng)格上加以制造和進(jìn)展；外觀古樸，住宅內(nèi)部強(qiáng)調(diào)有用性，采納現(xiàn)代智能配套等相關(guān)設(shè)施，力求合乎現(xiàn)代人一輩子活適應(yīng)，達(dá)到現(xiàn)代人的理想生活標(biāo)準(zhǔn)。（3）靈魂軸線：皇城——明遠(yuǎn)樓——至公堂三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線。皇城占地面積700平方米，兩層共有建筑面積1200平方米，其設(shè)計(jì)規(guī)模與原成都皇城規(guī)模的比例為1：1；修建老城墻，采納繪畫、雕塑等手法來表現(xiàn)歷史長河中的蓉城。明遠(yuǎn)樓長50米，寬20米，3層，建筑面積3000平方米。至公堂2層，每層建筑面積2000平方米，共4000平方米。（4）博物館設(shè)置于皇城內(nèi)，要緊展出有濃郁老成都風(fēng)格的書畫、傳統(tǒng)工藝品等。（5）會(huì)所芙蓉古城會(huì)所占地面積1500平方米，3層，設(shè)置大堂、餐廳、會(huì)議廳、商務(wù)中心、MBA學(xué)術(shù)論壇中心、美容美發(fā)中心等。（6）堂、祠、廟宇、私塾、公館修建帶有老成都味道的建筑，同樣用以作為項(xiàng)目文化內(nèi)涵的載體，而傳統(tǒng)建筑的精深工藝將被置于首位。（7）酒店賓館分不修建于會(huì)所的西南和正北，與皇城-明遠(yuǎn)樓-至公堂等傳統(tǒng)樓宇、音樂休閑廣場、各種運(yùn)動(dòng)場和2000余平方米的人造山坡景區(qū)相鄰。其要緊功能是為會(huì)所提供配套的飲食起居及娛樂場所，同時(shí)服務(wù)于到芙蓉古城度假休閑的人群。（8）街道以成都老街道名命的芙蓉古城各小區(qū)主干道、小區(qū)干道、次干道和院內(nèi)道路，達(dá)成街道名的親切和易于經(jīng)歷。主干道斜穿小區(qū)，共長1000米?；食且阅嫌?00米，寬16米；又向北延伸400米，寬9米；干道寬約13米，次干道寬9米，各院內(nèi)道路寬6米左右。主干道是古城的靈魂街，其街頭小品、樹木綠化均以繁華的古時(shí)長街作為藍(lán)本。另有小巷阡陌，青石板路。（9）水環(huán)境芙蓉古城水面面積達(dá)30000余平方米，最大湖泊近4000平方米；護(hù)城河最窄處達(dá)8米。潺潺流水從每戶芙蓉古城人家的屋前或宅后慢慢淌過，臨水而居，容易品味恬淡鎮(zhèn)定的人一輩子意境。憑借完善科學(xué)的水環(huán)境工程系統(tǒng)，引水于地下，水質(zhì)甘冽純潔，以水淘菜濯衣自是形神自然。4、功能配套◆溫泉浴溫泉鄰近山坡面積達(dá)16000平方米，相鄰一個(gè)4000平方米的足球場和一個(gè)占地1200平方米的少兒武術(shù)館（或柔道館）?！粢魳沸蓍e廣場廣場位于B區(qū)中心，橢圓形，近12000平方米。其要緊功能為休閑，配以成都古代名人雕塑和各種建筑小品，并設(shè)置音樂背景（以古典名曲為主），豐富情調(diào)。另有壩壩電影，回味無窮?！暨\(yùn)動(dòng)場所小型足球場、網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、沙灘排球場、高爾夫練習(xí)場、門球場、乒乓球室等運(yùn)動(dòng)場所。◆青青年素養(yǎng)教育中心特邀專家名師，組織各種愛好培訓(xùn)。棋琴書畫及其他各種文體項(xiàng)目無奇不有，那個(gè)地點(diǎn)不單是芙蓉古城，也是成都一流的青青年成長平臺(tái)。該素養(yǎng)教育中心與20000余平方米的山坡景區(qū)和系列運(yùn)動(dòng)場所相鄰，實(shí)乃青青年進(jìn)展之佳所。◆老年人健康中心門球場、太極拳演練基地等有利于老年人健康的場館設(shè)施齊全，“最美只是夕陽紅”的深刻意義在芙蓉古城老年人健康中心得以闡釋?！魧＞€公交車開通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專線?！粼\所病情診斷，傷病治療，專家特約門診等；并與鄰近大型醫(yī)院聯(lián)合建立醫(yī)療保健綠色通道?！糇o(hù)理中心老人或病人護(hù)理，小孩寄予。◆美容中心專業(yè)美容，專家作美容知識(shí)講座。◆購物超市各種日用品，選購自由，價(jià)格優(yōu)待?！簟熬G色”菜市毗鄰生態(tài)農(nóng)莊，天然食品，輕松購得。◆詩書畫社舉辦高規(guī)格詩書畫作品展，各種相關(guān)協(xié)會(huì)常年活躍在此，并頻繁邀請(qǐng)聞名詩人詞人、書畫家到此作學(xué)術(shù)講座與交流，讓古城業(yè)主足不出戶也能親領(lǐng)文化名人的風(fēng)采?！糁眯臡BA學(xué)術(shù)中心舉辦MBA學(xué)術(shù)交流會(huì)，特邀專家作學(xué)術(shù)講座，開小區(qū)配套之“MBA學(xué)術(shù)中心”的先河。◆報(bào)刊閱覽室各種全國有名報(bào)刊，前沿資訊與你相隨?！艟W(wǎng)吧寬帶上網(wǎng)，領(lǐng)閱現(xiàn)代智能，讓人一網(wǎng)情深，從此人來人“網(wǎng)”?！魰稍诠眯蓍e設(shè)施（如亭閣、回廊等地）設(shè)置小型書刊借閱點(diǎn)，方便戶外閱覽，并具有妙不可言的樂趣?！魞和螛穲鐾晟频膬和螛吩O(shè)施，為童心開創(chuàng)的天地?！糁赡蹐@專業(yè)師資，開拓少兒的思維，發(fā)覺并誘導(dǎo)少兒的愛好愛好?！羧の毒瓢删票９糯b束，酒具古色古香，觥籌交錯(cuò)間，以為誤落時(shí)空隧道或者夢入唐宋元明清。◆鐵索橋在河道較寬處架設(shè)，行走于上蕩悠悠，樂哉樂哉。5、文化：持久的核心競爭力文化作為旅行地產(chǎn)的鮮亮特點(diǎn)之一，芙蓉古城在這方面做得最為杰出。開發(fā)商在規(guī)劃之初就對(duì)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行詳盡的布局，讓飲食文化、童趣文化、街市文化、茶文化、水文化、民風(fēng)民俗文化、地域文化等植根于小區(qū)內(nèi)，讓住戶及游客暢游其間，可感中華文化之深厚底蘊(yùn)，可悟蜀中志士之冰雪肝膽。通過對(duì)傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘，展現(xiàn)中華民族古老文明的精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史的、文化的深沉底蘊(yùn)。（1）飲食文化成都名小吃，中華老字號(hào)馳名天下，以其物美價(jià)廉、風(fēng)味專門和品種豐富，名滿全川，享譽(yù)中華，經(jīng)代代相傳，進(jìn)展到今天已是精益求精，成為成都市的“門面”之一。芙蓉古城網(wǎng)羅各種成都名小吃：冷食熱菜類（夫妻肺片、陳麻婆豆腐等）；面食類（鐘水餃、韓包子等）；糕團(tuán)甜點(diǎn)類（賴湯圓、三大炮等）；零食類（八號(hào)花生、散子麻花等）。品種繁多之外，全由名師主理，絕不讓名小吃浪得虛名。嘗盡成都名小吃，品味天府飲食文化，芙蓉古城讓人頻頻回眸，心馳向往。（2）童趣文化老成都曾有的兒童玩具要緊有陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等，飛逝的時(shí)刻日漸暗淡了這些有數(shù)百年歷史的兒童玩具?，F(xiàn)代科技進(jìn)步飛速，工業(yè)化帶來的玩具讓孩童們目不暇接，能夠確信有著鄉(xiāng)土色彩的玩具一旦重現(xiàn)，一定會(huì)讓他們新奇，繼而愛不釋手。在芙蓉古城，長期拘匿于都市的小孩們將找到他們新的樂園，那些懷舊的中老年人，也會(huì)因?yàn)榕c童年玩具情節(jié)的重逢而感動(dòng)。（3）天府街市文化成都的傳統(tǒng)手工制品不勝枚舉——蜀繡、蜀錦、竹簾畫、漆器、剪紙、泥塑、刺繡、挑花、木雕等馳名中外。傳統(tǒng)手工制品街在芙蓉古城的顯現(xiàn)讓人嘆為觀止，疑是夢回唐朝（封建社會(huì)的頂峰）。難以按捺，不妨親臨各種手工作坊，在動(dòng)手過程中暢想那時(shí)的成都街市。（4）茶文化成差不多上中國“茶都”，茶文化渲染一種恬淡鎮(zhèn)定，把成都人熏陶得溫文爾雅。銅壺銅煙袋銅茶椽子看起來已成為過眼云煙，講評(píng)書的藝人也在專門久前去了他鄉(xiāng)，芙蓉古城卻能撥轉(zhuǎn)時(shí)針，讓昨日情形在起伏的香茗中出現(xiàn)。（5）水文化龍舟競賽、趕鴨子競賽、放河燈等是連續(xù)流傳了數(shù)千載的成都水文化。芙蓉古城這方土地，無疑會(huì)彌加可貴。（6）民風(fēng)民俗文化在芙蓉古城，一場傳統(tǒng)婚典將讓愛情更加刻骨銘心，趕廟會(huì)后帶回的燭香溫順一個(gè)都市人疲乏的夢境，搭戲臺(tái)、貼門神、磨刀人、打更人等遠(yuǎn)去的老成都場景也將在芙蓉古城得以回返。各種傳統(tǒng)節(jié)日，也將在芙蓉古城再度興盛。（7）地域文化溫江的魚鳧王都遺址是有4000年歷史的魚鳧文化的見證；壽安鄉(xiāng)陳家桅桿是清代翰林父子的歸鄉(xiāng)居所；大石文化源遠(yuǎn)流長；“琴壁空彈”傳誦千年。石柱壩、假山石、萬花樓、大乘院、開國寺、三井觀、漢斌武館是永寧有名景點(diǎn)，并各有一段故事相伴。難得一見的燕棲柳城、蛙蟾會(huì)戰(zhàn)、麻雀聚會(huì)、鱔魚涌浪在芙蓉古城將不再鮮見，“二十里梅花香不斷”也讓人心曠神怡。6、銷售方式芙蓉古城在成都房地產(chǎn)界推出的具有真正完整意義的全息營銷模式——樣板小區(qū)。在置信麗都花園D區(qū)，芙蓉古城樣板小區(qū)先行咨詢世。樣板小區(qū)的主體為川西民居院落、江蘇民居院落、云南民居院落、唐風(fēng)建筑院落四大住宅組團(tuán)，同時(shí)布置美食街（集中成都部分名小吃）、傳統(tǒng)工藝品街等。此外，芙蓉古城的園林水系、花卉綠化、人文景觀、建筑小品也在樣板小區(qū)得以表達(dá)。作為芙蓉古城的縮影，該樣板小區(qū)將給人“未啟先聞”的精妙感受。此外，特邀成都市主創(chuàng)過有“現(xiàn)代清明上河圖”之稱的“老成都”畫卷的七位本土知名畫家，依照芙蓉古城的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)作巨幅《芙蓉古城俯瞰全圖》。該巨幅圖畫將形象展現(xiàn)芙蓉古城的概貌，表達(dá)老成都的街市及院落意境。巨幅繪制完成后，付梓印制，用于銷售展現(xiàn)講明。7、芙蓉古城各環(huán)節(jié)的創(chuàng)新總結(jié)（1）理念創(chuàng)新芙蓉古城集古代民居之精髓，融合現(xiàn)代建筑理念。芙蓉古城把傳統(tǒng)民居和現(xiàn)代民居理念相互融合，綜合了老成都文化、傳統(tǒng)文化和四合院文化；建筑上秉承中國傳統(tǒng)民居特色，以川西民居為主，同時(shí)融入江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)建筑等中國傳統(tǒng)建筑精髓構(gòu)成了古建筑群的再現(xiàn)，充分表達(dá)中國傳統(tǒng)建筑的精華，巧妙組合各種特色建筑符號(hào)，既保留了老成都特點(diǎn)，又在各種原有地點(diǎn)風(fēng)格上加以制造和進(jìn)展，使中國的建筑古文化在現(xiàn)代的建筑語言上得以實(shí)現(xiàn)。芙蓉古城地處郊區(qū)，作為非都市中心的項(xiàng)目，芙蓉古城以其秀麗專門的風(fēng)景和古典建筑形成了生態(tài)的旅行資源，不但克服了地勢劣勢，而且將旅行和居住專門好地結(jié)合起來，開創(chuàng)了成都旅行居住的新的居住理念。（2）設(shè)計(jì)創(chuàng)新古為今用，洋為中用。通過對(duì)中國傳統(tǒng)民居的深入剖析，仿古而不復(fù)古，在現(xiàn)代建筑中，融入中國的傳統(tǒng)文化。人性化的園林設(shè)計(jì)、完善科學(xué)的水環(huán)境工程系統(tǒng)，引水于地下，水質(zhì)甘冽純潔。采納繪畫、雕塑等手法通過皇城——金河——四季廣場來表現(xiàn)歷史長河中的蓉城。外觀古樸，住宅內(nèi)部強(qiáng)調(diào)有用性，采納現(xiàn)代智能配套等相關(guān)設(shè)施，力求合乎現(xiàn)代人一輩子活適應(yīng)，達(dá)到現(xiàn)代人的理想生活標(biāo)準(zhǔn)。（3）營銷創(chuàng)新投資八百萬元，占地40畝的芙蓉古城意景小區(qū)，作為680畝芙蓉古城項(xiàng)目的實(shí)驗(yàn)室，這種營銷模式的創(chuàng)新開全國房地產(chǎn)之先河，關(guān)于本地房地產(chǎn)開發(fā)具有時(shí)代的意義，營銷模式的不斷創(chuàng)新有效地滿足了消費(fèi)者的需求，引領(lǐng)著成都住房消費(fèi)時(shí)尚。因此，芙蓉古城項(xiàng)目的銷售火爆場面在成都實(shí)屬罕見。開發(fā)模式之三：古村落的重新改造開發(fā)（黃山黔縣宏村）旅行地產(chǎn)開發(fā)除了前面分析的兩種開發(fā)模式之外，還有一種開發(fā)模式往往被人忽視，那確實(shí)是對(duì)古村落的重新改造開發(fā)。中國是四大文明古國之一，祖先遺留下來的村落文化古跡多不勝數(shù)，如云南麗江古村寨、上海石庫門古跡、山西平遙古城遺址等古村寨古村落差不多上中華民族不可復(fù)制的旅行愛護(hù)資源，而隱藏在這些資源背后的龐大利潤往往被人所忽視。近年來，房地產(chǎn)市場上突然冒出個(gè)“中坤集團(tuán)”為業(yè)界矚目，他們走出了一條新的旅行地產(chǎn)開發(fā)模式。1、宏村開發(fā)背景宏村位于安徽省黔縣東北部，村落面積19.11公頃，宏村建于南宋紹熙年間（公元1131年）。它背倚黃山余脈羊棧嶺、雷崗山等，地勢較高，常常云蒸霞蔚，被譽(yù)為“中國畫里的鄉(xiāng)村”。專門是整個(gè)村子呈“牛”型結(jié)構(gòu)布局，更是被譽(yù)為當(dāng)今世界歷史文化遺產(chǎn)的一大奇跡。那宏偉蒼翠的雷崗當(dāng)為牛首，參天古木是牛角，由東而西錯(cuò)落有致的民居群猶如寵大的牛軀。以村西北一溪鑿渠繞屋過戶，九曲十彎的水渠，聚村中天然泉水匯合蓄成一口斗月形的池塘，形如牛腸和牛胃。水渠最后注入村南的湖泊形成南湖，俗稱牛肚。人們又在繞村溪河上先后架起了四座橋梁，作為牛腿。然而歷經(jīng)800余年風(fēng)雨歷程，宏村到上個(gè)世紀(jì)80年代時(shí)差不多滿目瘡痍，往日風(fēng)光不再。1997年，北京中坤投資集團(tuán)有限公司在黃山黔縣宏村投了幾百萬資金，修復(fù)了宏村舊村的危舊房，整治了宏村的環(huán)境，又修通了道路，然后租賃了當(dāng)?shù)匾患艺写?，把它改造成度假性質(zhì)的山莊，之后進(jìn)行了大規(guī)模的改造。2、宏村的開發(fā)策略（1）制定嚴(yán)格的開發(fā)綱領(lǐng)為了更好地愛護(hù)宏村明、清民居建筑群，明確了宏村古村落的愛護(hù)性質(zhì)、愛護(hù)對(duì)象，開發(fā)商和相關(guān)部門制定了相應(yīng)的愛護(hù)措施。規(guī)劃明確宏村明、清民居建筑群愛護(hù)重點(diǎn)：以“水──建筑──環(huán)境”構(gòu)成的風(fēng)水村落形狀；典型的傳統(tǒng)村落和民居建筑特色；古水系和私家園林布局；四是宏村專門的村落和空間環(huán)境景觀。規(guī)劃對(duì)各級(jí)愛護(hù)區(qū)內(nèi)規(guī)劃操縱范疇和要求作了詳細(xì)的規(guī)定：愛護(hù)區(qū)范疇為法定愛護(hù)區(qū)界，重點(diǎn)應(yīng)是愛護(hù)村落的空間形狀、水體體系、建筑群體環(huán)境、明清傳統(tǒng)建筑以及有地點(diǎn)特色的人文景觀和民俗風(fēng)情。應(yīng)嚴(yán)格愛護(hù)歷史形成的村落格局、街巷肌理、傳統(tǒng)民俗文化，以及構(gòu)成風(fēng)貌的各種要素，嚴(yán)格操縱建設(shè)，適當(dāng)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，確須重建、改建、修理的建筑必須在建筑形式、高度、體量、材料、色彩以及尺度、比例上嚴(yán)格操縱治理。建設(shè)操縱區(qū)包括：際村──規(guī)劃重點(diǎn)進(jìn)展建設(shè)區(qū)域，以及宏村東南部的大量農(nóng)田──嚴(yán)格限制建設(shè)區(qū)域。建設(shè)操縱區(qū)是宏村歷史文化遺產(chǎn)區(qū)界的要緊緩沖地帶，應(yīng)承擔(dān)鎮(zhèn)區(qū)進(jìn)展需要而又不宜在宏村進(jìn)展的建設(shè)項(xiàng)目，但應(yīng)適當(dāng)操縱建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模，對(duì)確需新、改、擴(kuò)建的建筑須保持傳統(tǒng)風(fēng)貌，和傳統(tǒng)建筑風(fēng)格和諧。環(huán)境和諧區(qū)是以際村西側(cè)石鼓山山脊線、北側(cè)雷崗山、東側(cè)東山山脊線、南側(cè)1000米范疇為區(qū)界，面積約100公頃。該區(qū)內(nèi)山體、植被、水系和農(nóng)田，是古村落賴以生存的基礎(chǔ)，應(yīng)嚴(yán)格封山育林，進(jìn)行水土保持，限制各種工業(yè)，以及對(duì)環(huán)境有任何不良阻礙的建設(shè)項(xiàng)目。（2）愛護(hù)重點(diǎn)歷史文化古跡并加以修葺一新宏村明、清民居建筑群儲(chǔ)存差不多完好，有書院建筑、祠堂建筑和眾多的住宅建筑及私家園林100多幢，是徽州建筑文化的杰出代表。專門是以南湖書院為代表的書院建筑，以承志堂為代表的住宅建筑,以德義堂、碧園為代表的私家園林，反映了14-18世紀(jì)徽州儒家文化的強(qiáng)盛。宏村明、清民居建筑群有著樸素、典雅的氣質(zhì)，充分利用地點(diǎn)材料木、石、磚等進(jìn)行各種題材的雕刻，以及室內(nèi)裝飾、庭院擺設(shè)和綠化布局，表達(dá)了深刻的徽州文化內(nèi)涵，具有專門高的歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值。開發(fā)商不是推倒重建，而是采取慎重的愛護(hù)開發(fā)策略，制定嚴(yán)格的規(guī)劃開發(fā)方案，對(duì)原有的書院、祠堂等古建筑采取專門的材料加以修葺。其中重點(diǎn)修葺的古建筑有：南湖書院南湖于明永樂年間始建。明末，宏村人在南湖北畔建六所私塾，又稱“依湖六院”，以供子弟授業(yè)解惑。清嘉慶十九年(1814年)，將依湖六院合并重建，取名以文家塾，亦名南湖書院。南湖書院座落南湖北岸，是所具有傳統(tǒng)徽派建筑風(fēng)格的古書院。書院由志道堂、文昌閣、啟蒙閣、會(huì)文閣、望湖樓、祗園六部分組成。書院前臨一湖碧水，后依連棟樓舍，通過修葺后粉墻黛瓦，碧水藍(lán)天，交相輝映。樂敘堂樂敘堂位于月沼北畔正中，為汪氏宗祠，建于15世紀(jì)初。前進(jìn)門樓差不多保持原貌，梁架具有典型的明代風(fēng)格，月梁、叉手、雀替、平盤斗等建筑構(gòu)件雕刻精美，具有專門高的藝術(shù)水準(zhǔn)。樂敘堂與月沼組成宏村八景之一“月沼風(fēng)荷”。承志堂承志堂位于宏村上水圳中段，建于清咸豐五年（公元1855年），是清末大鹽商汪定貴住宅。整棟建筑為木結(jié)構(gòu)，內(nèi)部磚、石、木雕裝飾富麗堂皇，正廳有兩進(jìn)、三開間，左右有小廳堂，還有書房廳、魚塘廳，以及娛樂場所排山閣、吞云軒等。全宅有９個(gè)天井，大小房間60間，庭院內(nèi)有花木果樹、水井、池塘，總占地面積約2000平方米，建筑面積3000余平方米，是一幢儲(chǔ)存完整的大型民居建筑。全屋系木、磚結(jié)構(gòu)，飾以磚、木、石“三雕”（單木雕即花了二十個(gè)工人雕了四年之久）。全屋有一百三十六根木柱，大小天井九個(gè)，兩層樓房有七處，大小門口有六十個(gè)。當(dāng)時(shí)造價(jià)花去白銀六十萬兩(其中木雕上鍍黃金一百兩在內(nèi)）是一幢儲(chǔ)存完整的徽商建筑。全屋分內(nèi)院、外院、前堂、后堂、東廂、西廂、書房廳、魚塘廳、廚房、馬廄等。還有搓麻將牌的“排山閣”，吸鴉片煙的“吞云軒”，還有保鏢房、男、女傭住房。屋內(nèi)有池塘、水井，用水不出屋。通過重新修葺后，承志堂成為宏村標(biāo)志性景點(diǎn)之一。德義堂德義堂是典型徽派庭院式民居，建于清嘉慶二十年（1815年），系二樓三開間建筑，廳堂前有十六扇半幢蓮花門，室內(nèi)外通道，堂前一水塘，內(nèi)有暗溝與水圳相通，水塘周圍，設(shè)四時(shí)盆景，院內(nèi)繁花疏木、綠陰叢叢，可稱“露天花廳”。東側(cè)墻上攀著一株皖南彌猴桃藤，院東西二個(gè)花園，一明一隱，內(nèi)植果木繁花。魚缸、水榭、一池碧水邊倚。園中水、水中園。游魚尾尾，粉墻青瓦，花窗點(diǎn)眼，但給人們感受到卻是步移景異，美不勝收。為徽派私家園林的典型代表。樹人堂樹人堂系清刺授奉政大夫誥贈(zèng)朝儀大夫汪星聚于同治元年（公元1862年）建。全屋宅基呈六邊形，取六合大順之意。正廳偏廳背靠水圳，坐北朝南。天花彩繪，飛金走彩。廳堂東邊利用有限空地，建一小水塘，活水長流。外門為八字門樓，內(nèi)置懸坊欄板。樹人堂為“百業(yè)須精，兒孫當(dāng)教”之意，蓄義深遠(yuǎn)。敬修堂(民居游)敬修堂座落在宏村月塘北側(cè)西首，坐北朝南，建于清道光年間，占地面積340平方米，建筑面積540平方米，正廳前后序進(jìn)二單元、三間二樓結(jié)構(gòu)。東側(cè)為偏廳和廊式廚房。堂前巧妙設(shè)置兩套庭院，內(nèi)院50平方米，呈規(guī)整長方形，地面青石鋪展考究，鑲砌花壇魚池，兩株與房宅同齡的牡丹即駐芳藏艷其間。內(nèi)院與月塘外境一墻之隔，營造了庭宅寧靜祥和的環(huán)境氛圍，是居人怡情悅性的另一空間。外院融入外界，是冬日夏晚，人們喜團(tuán)圓合之處，也是觀賞風(fēng)景民俗的好地點(diǎn)，月塘周邊的優(yōu)美景致，桃源般境域，無不在那個(gè)地點(diǎn)盡收眼底，沁人心脾。除以上外，開發(fā)商還修葺了敦本堂、樂賢堂、三立堂、承德堂、碧園、桃源居、汪大燮故居、百年牡丹院等古建筑，較好地愛護(hù)開發(fā)了當(dāng)?shù)氐穆眯械禺a(chǎn)資源。（3）水系的改造開發(fā)宏村由水圳、月沼、南湖、水巷和民居“水園”組成的水系網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)成水景整體空間特色，水的藝術(shù)特性在宏村明、清民居建筑群中得到淋漓盡致的發(fā)揮。水系關(guān)于村落的生態(tài)、景觀、環(huán)境等方面皆有積極作用，為村落居民制造了良好的生活和生態(tài)環(huán)境，使村落更秀麗、嫵媚、晶瑩、親切。水在宏村充分表達(dá)了它的生態(tài)價(jià)值，有用功能和景觀價(jià)值。開發(fā)商利用宏村原有的類似方格網(wǎng)的街巷系統(tǒng)，用花岡石鋪地，穿過家家戶戶的人工水系形成專門的水街巷空間。在村落中心以半月形水塘“牛心”──月沼為中心，周邊圍以住宅和祠堂，內(nèi)聚性專門強(qiáng)。最能表達(dá)宏村景觀和藝術(shù)價(jià)值的月沼和南湖水面，襯托著古樸的建筑，在青山環(huán)抱中依舊保持著勃勃生氣，更顯宏村獨(dú)到的人居環(huán)境價(jià)值和景觀價(jià)值。（4）建設(shè)相關(guān)旅行配套設(shè)施通過開發(fā)商對(duì)宏村的資源整合與挖掘和重新建設(shè)，宏村被譽(yù)為“中國明清博物館”，在2000年被聯(lián)合國教科文組織認(rèn)定為世界文化遺產(chǎn)，并獲得國家４Ａ級(jí)旅行景區(qū)牌照。從此，宏村吸引了海內(nèi)外大量的游客前來參觀，推動(dòng)了當(dāng)?shù)氐穆眯袠I(yè)蓬勃進(jìn)展，為當(dāng)?shù)氐木频陿I(yè)開發(fā)提供了寬敞的進(jìn)展前景。宏村人滿為患的旅行勢頭引起了開發(fā)商的摸索，他們先后在宏村建起旅行度假山莊、酒店等。近期，中坤投資集團(tuán)又著手開發(fā)宏村奇墅湖國際旅行度假村項(xiàng)目，在奇墅湖旁邊征了1000多畝灘地，租下3000多畝山林，打算建筑包括10萬平方米的徽派村落式不墅、一座五星級(jí)的產(chǎn)權(quán)式酒店和唐代寺院——梓路寺的重建，項(xiàng)目總投資５億元，2005年建成投入使用。3、宏村的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估20年獲利80億97年中坤集團(tuán)投資幾百萬元（保守估量300萬左右），當(dāng)年，宏村的門票收入約17萬元，到了1998年，宏村的門票收入達(dá)到了400萬元。而截止2003年，中坤集團(tuán)對(duì)該村的投入還不到1000萬元，但僅2003年的門票加上餐飲住宿的收入就高達(dá)5000萬元，利潤可想而知。依照中坤的規(guī)劃，2005年，宏村奇墅湖邊的酒店和不墅都將投入使用；黔縣的另兩個(gè)村落南屏和關(guān)麓也將連續(xù)開放，如此，中坤在黃山所有景區(qū)的日接待能力將達(dá)1000人。而到2018年，黃山宏村風(fēng)景區(qū)的年參觀人次能夠達(dá)到200萬。假如門票以200元一張計(jì)，每年光門票收入，中坤就能夠獲得4個(gè)億。以20年的經(jīng)營期估算，中坤僅這一塊便有80個(gè)億的收入。4、“中坤模式”的延伸中坤集團(tuán)的旅行地產(chǎn)開發(fā)模式，我們姑且稱其為“中坤模式”。在經(jīng)歷了黃山宏村的成功之后，目前，中坤旅行地產(chǎn)項(xiàng)目要緊集中在安徽和新疆，北京的項(xiàng)目也在打算進(jìn)行中。（1）南疆板塊2003年10月，中坤集團(tuán)拿到了新疆克州—喀什—吉爾吉斯40平方公里旅行區(qū)域50年的獨(dú)家開發(fā)經(jīng)營權(quán)。中坤擬斥資10億打造這一南疆大盤，打算開發(fā)分時(shí)度假不墅、高爾夫球場、狩獵場及專業(yè)的登山項(xiàng)目等國際度假基地。南疆項(xiàng)目先期規(guī)劃建筑兩三幢星級(jí)旅行賓館、建設(shè)國際一流的登山探險(xiǎn)營地、組建大型旅行車隊(duì)、拍照制作包括電視連續(xù)劇《瑪納斯》史詩在內(nèi)的文化宣傳作品，啟動(dòng)面向國際及國內(nèi)大中都市的特色旅行打算。今年初的“中坤地產(chǎn)文化節(jié)”，中坤便邀請(qǐng)喀什地區(qū)歌舞團(tuán)耗資500萬元打造的《喀什噶爾》進(jìn)京演出，將新疆最具代表性的南疆自然風(fēng)光與風(fēng)土人情，以及專門的地理位置造就的多民族間文化交流與融合的歷史痕跡展現(xiàn)在人們眼前。據(jù)悉，“中坤地產(chǎn)文化節(jié)”還將連續(xù)推出大型連續(xù)劇《瑪納斯》、國際攝影大賽、國際詩歌筆會(huì)、國際大學(xué)生登山賽等活動(dòng)。（2）北京板塊2004年3月，中坤集團(tuán)已投資兩個(gè)億對(duì)北京的門頭溝區(qū)齋堂鎮(zhèn)和清水鎮(zhèn)轄下近20個(gè)擁有400年歷史的古村落進(jìn)行愛護(hù)利用，開展分時(shí)度假、考古旅行等，另外也正在考慮在北京旅行地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域——延慶查找投資機(jī)會(huì)。以上布局，足見中坤集團(tuán)在中國旅行地產(chǎn)行業(yè)中的份量。5、“中坤模式”的核心：選擇不可復(fù)制資源黃怒波認(rèn)為，旅行地產(chǎn)應(yīng)分兩個(gè)方面：以稀缺的旅行資源為核心的地產(chǎn)差異化經(jīng)營；以地產(chǎn)為核心的旅行資源差異化經(jīng)營?！白雎眯械禺a(chǎn)，一定要拿到專門的、惟一的和不可復(fù)制的旅行資源。”中坤集團(tuán)不僅始終如此強(qiáng)調(diào)，而且每做一個(gè)項(xiàng)目，也差不多上按照那個(gè)原則去獵取資源的?！扒捌谶x定項(xiàng)目有決定的意義，并不是什么地點(diǎn)都能夠去開發(fā)，一定要有能夠發(fā)覺的眼光，去挖掘那些不可復(fù)制的、專門的旅行資源，在愛護(hù)的原則之下，把資源的價(jià)值充分開發(fā)提升”，中坤投資集團(tuán)副總經(jīng)理徐秉迪在同意采訪時(shí)一直強(qiáng)調(diào)資源的稀缺性和愛護(hù)原則。明顯，中坤所謂的“稀缺的風(fēng)景資源”，并非單純的山水之美，更著眼于景觀背后的歷史文脈和文化底蘊(yùn)，否則中國能有多少地點(diǎn)能比得過桂林山水和九寨溝？因此這些項(xiàng)目又可稱之為文化地產(chǎn)，從而可憑其思想的深度和厚重的底蘊(yùn)煥發(fā)綿延不絕的生命力。在強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵挖掘的前提下，要緊緊圍繞人們生活方式的轉(zhuǎn)變，向休閑度假、新的審美需求靠攏。比如南疆大盤就考慮到人們旅行方式差不多走向戶外運(yùn)動(dòng)和休閑度假，開發(fā)了分時(shí)度假不墅、高爾夫球場、狩獵場及專業(yè)的登山項(xiàng)目等。旅行地產(chǎn)和純地產(chǎn)完全不是一回事。黃怒波認(rèn)為，純地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可能有設(shè)計(jì)部、工程部、營銷公司就夠了，但做旅行地產(chǎn)一定要分析哪些資源不可再生、哪些資源不可復(fù)制、哪些資源不能動(dòng)、哪些資源國家承諾建設(shè)。中坤集團(tuán)摒棄急功近利的短期規(guī)劃而強(qiáng)調(diào)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，開發(fā)黃山項(xiàng)目時(shí)，一到里面去就做愛護(hù)規(guī)劃，現(xiàn)在進(jìn)南疆開發(fā)依舊先做愛護(hù)規(guī)劃。黃怒波講：“做了愛護(hù)規(guī)劃就嚴(yán)格執(zhí)行，從一開始確實(shí)是帶著鐐銬跳舞?！笨偨Y(jié)比較深圳華僑城和中坤的開發(fā)，兩者確有許多共同之處，如強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的長遠(yuǎn)性和始終如一的貫徹、強(qiáng)調(diào)各種資源的整合、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)鏈的延長、強(qiáng)調(diào)景區(qū)營造對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的保值升值功能、強(qiáng)調(diào)與同類項(xiàng)目的差異化經(jīng)營等等。而兩者對(duì)中國旅行地產(chǎn)開發(fā)的成功實(shí)踐，則為中國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展提供了可供借鑒的模式，探究了另一種形式的進(jìn)展空間。

開發(fā)模式之四：產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)產(chǎn)權(quán)酒店在中國最早顯現(xiàn)在90年代，通過十多年的進(jìn)展，有了比較成熟的模式和成功的案例，同時(shí)也暴露了許多咨詢題。作為一種介于住宅產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的復(fù)合產(chǎn)品，它的顯現(xiàn)標(biāo)志著中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪縱深進(jìn)展時(shí)期；產(chǎn)品與模式的創(chuàng)新，對(duì)促進(jìn)中國旅行地產(chǎn)的進(jìn)展具有積極意義。1、產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)生存在的基礎(chǔ)（1）消費(fèi)者消費(fèi)的不同需求，產(chǎn)生不同質(zhì)的酒店產(chǎn)品中國人對(duì)酒店最早的印象確實(shí)是—個(gè)高檔的消費(fèi)場所，以后酒店產(chǎn)品得到了深層次進(jìn)展，細(xì)分了消費(fèi)群：如商務(wù)、探親、旅行等。旅行又有不同的性質(zhì)，如觀光游、休閑游、度假游等。只有在酒店產(chǎn)品細(xì)分的前提下，才有可能顯現(xiàn)產(chǎn)權(quán)酒店。（2）收入提高產(chǎn)生了有投資需求但同時(shí)又是酒店消費(fèi)者的客戶群體有鈔票、有閑、有條件是旅行進(jìn)展的三個(gè)條件，鈔票多的人想要從事投資確實(shí)是產(chǎn)權(quán)酒店存在的條件。但在中國目前投資品種比較少的情形下，對(duì)中小投資者來講，既能夠提供免費(fèi)自用，同時(shí)又有投資回報(bào)的模式不失為一種投資選擇。在江浙一帶，這種客戶群體專門多。（3）住宅產(chǎn)品與酒店產(chǎn)品的中間價(jià)格差，是產(chǎn)權(quán)酒店銷售的基礎(chǔ)飯店與房地產(chǎn)連動(dòng)是一個(gè)規(guī)律，酒店銷售價(jià)格(元／天)是房地產(chǎn)價(jià)格(元／平方米)的10%，即假如不考慮資金的時(shí)刻因素，酒店消費(fèi)至少是房地產(chǎn)消費(fèi)的4倍?！惝a(chǎn)權(quán)酒店銷售價(jià)格是房地產(chǎn)銷售價(jià)格的1.5—2倍，取的確實(shí)是那個(gè)價(jià)格差。產(chǎn)權(quán)酒店銷售的吸引力確實(shí)是因房地產(chǎn)與酒店產(chǎn)品的結(jié)合，讓酒店一級(jí)投資者(開發(fā)商)與酒店二級(jí)投資者（小業(yè)主）賺取其中間差，開發(fā)商與小業(yè)主在其中取一個(gè)利益平穩(wěn)點(diǎn)。（4）銀行按揭是產(chǎn)權(quán)酒店必不可少的金融工具沒有銀行按揭，產(chǎn)權(quán)酒店的有效購買客戶就會(huì)大打折扣。按揭形成了產(chǎn)權(quán)酒店的投入產(chǎn)出差，能夠使一級(jí)、二級(jí)投資者在時(shí)刻上有了平穩(wěn)機(jī)制。中國市場上顯現(xiàn)了既有度假需要又有投資保值增值需求的消費(fèi)者和投資者，是產(chǎn)權(quán)酒店進(jìn)展的基礎(chǔ)。但產(chǎn)權(quán)酒店的回報(bào)、財(cái)務(wù)安排等一系列咨詢題比較復(fù)雜，客觀上又使產(chǎn)權(quán)酒店在操作上比一樣房地產(chǎn)難度更大。2、國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)的差不多形式粗略統(tǒng)計(jì)，國內(nèi)顯現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)酒店近100家，比較成功的不超過20家?？傮w模式上差不多一致，即由開發(fā)商投資開發(fā)，給出回報(bào)模式，以房地產(chǎn)方式銷售產(chǎn)權(quán)客房?；貓?bào)模式是比較關(guān)鍵的咨詢題，差不多出現(xiàn)兩種形式：有限自用型：含固定回報(bào)、不固定回報(bào)兩種形式，以回報(bào)現(xiàn)金或消