前期物業(yè)服務(wù)前期介入工作方案

PAGEPAGE16前期物業(yè)服務(wù)前期介入工作方案目錄第一節(jié)不同時(shí)段的工作任務(wù) 1一、前期熟悉階段 1二、培訓(xùn)模擬階段 2三、現(xiàn)場(chǎng)模擬階段 3四、驗(yàn)收和進(jìn)戶階段 5五、正式實(shí)施 7第二節(jié)前期物業(yè)管理工作計(jì)劃 8一、工作計(jì)劃 8二、前期物業(yè)管理工作設(shè)想 12三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容 12四、配合開(kāi)發(fā)商做好樓宇銷(xiāo)售工作 13第三節(jié)前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容 14第一節(jié)不同時(shí)段的工作任務(wù)物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作，它除了應(yīng)具有滿腔熱情的工作態(tài)度以外，還必須具有科學(xué)的工作方法，尤其是對(duì)一個(gè)新建小區(qū)的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析，實(shí)施對(duì)“XX小區(qū)”全面管理分為5個(gè)階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供必要條件。一、前期熟悉階段（一）中心工作公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)小區(qū)的基本情況作全面了解，研究物業(yè)本體（包括各類設(shè)備、實(shí)施）、研究開(kāi)發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。（二）基礎(chǔ)工作1.通過(guò)對(duì)小區(qū)的全面了解，作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告，并在公司辦公會(huì)議上評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)；2.初步形成對(duì)小區(qū)管理的實(shí)施方案，并通過(guò)專題會(huì)議的論證；3.根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要，參與和了解樓盤(pán)銷(xiāo)售部門(mén)的銷(xiāo)售工作，從而從購(gòu)房者中獲取較為直觀的管理要求，為下一步工作奠定基礎(chǔ)。4.需開(kāi)發(fā)商配合的主要工作5.提供物業(yè)相關(guān)圖紙，為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便；6.督促承建商，要求其保存所購(gòu)房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料，以便日后順利移交；7.協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方，確定參與工程例會(huì)的日期。明確交流的方式以及問(wèn)題糾正的措施和驗(yàn)證方法。二、培訓(xùn)模擬階段（一）中心工作抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn)，通過(guò)考核進(jìn)行篩選，組建管理服務(wù)中心管理班子，適時(shí)進(jìn)行模擬操作。（基礎(chǔ)工作）1.培訓(xùn)工作2.人員組成公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本小區(qū)工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若干名（選拔條件：身體健康、有吃苦耐勞精神，有甘當(dāng)保姆意識(shí)、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)），抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理（選拔條件：身體健康，大專以上文化水平，有專業(yè)管理知識(shí)，有超前意識(shí)和前瞻眼光，有協(xié)調(diào)和溝通能力，有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平，有任勞任怨的精神，有敢于自我加壓的勇氣）。3.培訓(xùn)實(shí)施（1）集中學(xué)習(xí)ISO國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。（2）制定適合物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。（3）制定各崗位階段性工作目標(biāo)，同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。（4）了解熟悉小區(qū)管理要求，針對(duì)性地進(jìn)行專業(yè)技能考試，以保證滿足小區(qū)管理要求所需的技術(shù)支撐。（5）根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況，對(duì)參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選，選擇涉外物業(yè)作為模擬訓(xùn)練基地，對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練，確定組成人員（差額）。4.施工監(jiān)理介入根據(jù)開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。建議采用的方法：（1）二周一次現(xiàn)場(chǎng)查勘（無(wú)陪同）。（2）每月一次工程例會(huì)（三方參加，如有分包則應(yīng)請(qǐng)分包方一并參加）。（3）物業(yè)管理于每月第一周用書(shū)面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)告監(jiān)理介入情況。（4）需開(kāi)發(fā)商配合的工作（5）協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式或辦理工地出入證件。（6）根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度，提供相關(guān)資料，如設(shè)備、設(shè)施使用說(shuō)明書(shū)、售樓合同等。三、現(xiàn)場(chǎng)模擬階段（一）中心工作通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬，達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)。（二）基礎(chǔ)工作1.根據(jù)擬定的管理方案，對(duì)各工種人員進(jìn)行入崗模擬，考察、測(cè)評(píng)其適應(yīng)性。2.通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬，驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當(dāng)修正。3.進(jìn)行接管訓(xùn)練，調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。4.現(xiàn)場(chǎng)考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為，并擬成文件交開(kāi)發(fā)商審核，以備派發(fā)《入戶通知書(shū)》時(shí)一并發(fā)放。5.對(duì)前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證，如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng)，專題報(bào)告開(kāi)發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施。6.與開(kāi)發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問(wèn)題。7.確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單，明確各自崗位要求及職責(zé)。（三）需開(kāi)發(fā)商配合工作1.進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便。2.請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次，課題：“如何使小區(qū)保值、增值”。3.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》，并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。4.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題以及合理化建議。四、驗(yàn)收和進(jìn)戶階段（一）中心工作組織對(duì)新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。1.預(yù)驗(yàn)驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書(shū)面整改報(bào)告。2.整改整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改，然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收，直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3.正式驗(yàn)收經(jīng)整改符合要求后，由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收，最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。接納前期業(yè)主入住。（二）基礎(chǔ)工作1.驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見(jiàn)前期物業(yè)管理工作設(shè)想。2.編制違章處理程序，制止各類違章行為。3.派發(fā)、簽收各類資料。4.物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料：5.入住須知（明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，明確居住物業(yè)各類禁止行為）。6.物業(yè)管理規(guī)定（各崗位職責(zé)）。7.物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。8.房屋裝修協(xié)議書(shū)（明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù)）。9.外來(lái)人員出入登記辦證制度（施工人員進(jìn)出花園遵守的各類規(guī)定）。10.停車(chē)占路協(xié)議書(shū)（明確車(chē)位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)）。11.業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)隨帶資料：12.房屋買(mǎi)賣(mài)合同。13.開(kāi)發(fā)商簽發(fā)的入住通知書(shū)14.業(yè)主身份證或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。15.委托書(shū)及被委托人身份證。16.房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。17.其它資料。18.業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)（代請(qǐng)信譽(yù)較好的裝修公司；代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員；代為訂購(gòu)花卉及家庭綠化布置、管理；其它委托服務(wù)等）。19.加大各類違章糾正力度，力保前期無(wú)違章。20.推行ISO國(guó)際質(zhì)量體系。（三）需開(kāi)發(fā)商配合的工作。1.嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，把好第一關(guān)。2.派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與（每月一次）。五、正式實(shí)施（一）中心工作1.迎接大批業(yè)主入住。2.檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性，必要時(shí)作適當(dāng)修改。3.制定糾正和預(yù)防措施。4.全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。（二）基礎(chǔ)工作1.總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。2.檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見(jiàn)或建議，針對(duì)性的對(duì)相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充，保證所提供的服務(wù)符合要求。3.對(duì)可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析（包括：違章占路、亂停車(chē)、違章搭建、亂倒垃圾等），制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。4.按即定方針，全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。（三）需開(kāi)發(fā)商配合的工作1.組織相關(guān)人員對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查，及時(shí)反饋相關(guān)意見(jiàn)。2.參與制定糾正和預(yù)防措施。第二節(jié)前期物業(yè)管理工作計(jì)劃一、工作計(jì)劃時(shí)間工作計(jì)劃工作要求中標(biāo)后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責(zé)。簽訂物業(yè)管理合同一周內(nèi)協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理前期介入（按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入手續(xù)）。簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(huì)（時(shí)間另定）。每周二次巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的問(wèn)題以書(shū)面或口頭形式提出建議。時(shí)間工作計(jì)劃工作要求項(xiàng)目施工階段開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙：1.每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。2.水、電、煤、排污等管線走向圖。3.智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。承接查驗(yàn)前一周召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，說(shuō)明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請(qǐng)開(kāi)發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。交樓前二個(gè)月管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。1.邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商派員參加會(huì)議。2.會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。交樓前二個(gè)月1.確定培訓(xùn)計(jì)劃。2.管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。3.實(shí)施培訓(xùn)工作。物業(yè)公司制定，開(kāi)發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對(duì)業(yè)主承諾文書(shū)樣本。簽訂物業(yè)管理合同召開(kāi)專題會(huì)議，檢查針對(duì)前期介入過(guò)程中合理化建議工作落實(shí)情況。開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。交樓前二個(gè)月確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。討論、擬稿、確認(rèn)。交樓前二個(gè)月確定入崗模擬訓(xùn)練方案。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。時(shí)間工作計(jì)劃工作要求承接查驗(yàn)前二周確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)收人員名單，確定預(yù)驗(yàn)日期。開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。承接查驗(yàn)前一周對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行授課。開(kāi)發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。承接查驗(yàn)前一周月底前實(shí)施培訓(xùn)，制定招聘員工計(jì)劃。按本小區(qū)要求實(shí)施。承接查驗(yàn)前一周做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。承接查驗(yàn)前一周對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢物業(yè)公司負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)前一周對(duì)接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練（走場(chǎng)）承接查驗(yàn)前一周對(duì)管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證物業(yè)公司負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)商指導(dǎo)承接查驗(yàn)前一周根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫(xiě)整改報(bào)告物業(yè)公司負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)前一周召開(kāi)三方會(huì)議，落實(shí)整改工作交樓前一個(gè)月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)銷(xiāo)售期間派發(fā)各類資料并要求購(gòu)房者簽收開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)期移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司承接查驗(yàn)期正式驗(yàn)收三方參加交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式正常管理期首期業(yè)主入住滿二個(gè)月，召開(kāi)業(yè)主回訪工作會(huì)議開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開(kāi)發(fā)商二、前期物業(yè)管理工作設(shè)想XX物業(yè)公司從得到中標(biāo)通知起成立專門(mén)的工作小組（工作小組成員組成名單另附），針對(duì)“XX小區(qū)”的實(shí)際情況，盡快熟悉有關(guān)圖紙，從物業(yè)管理的角度對(duì)建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、秩序維護(hù)員消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施提出合理化建議，定期派有關(guān)人員參加工程例會(huì)，參與工程驗(yàn)收，做好各種資料的收集存檔工作。三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。從實(shí)際出發(fā)，對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。對(duì)小區(qū)的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)XX小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn)，并配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收，包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，有無(wú)質(zhì)檢合格證書(shū)，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，輔機(jī)和工具是否齊全等。對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議。從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作，制定驗(yàn)收表格，清點(diǎn)物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。四、配合開(kāi)發(fā)商做好樓宇銷(xiāo)售工作物業(yè)管理服務(wù)的前期介入重要任務(wù)之一，就是配合開(kāi)發(fā)商的售樓工作，管理服務(wù)中心將按開(kāi)發(fā)商的具體要求，擬定關(guān)于接待、陪同、解釋，樣板房管理等一系列方案確保開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)不受影響和售樓工作的方便，同時(shí)讓有購(gòu)房意向的參觀者初步體會(huì)優(yōu)良物業(yè)管理服務(wù)的真諦，從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原則，為“XX小區(qū)”提供上佳的物業(yè)管理服務(wù)，并通過(guò)矢志不渝的努力，同開(kāi)發(fā)商及全體業(yè)主一起，共創(chuàng)物業(yè)開(kāi)發(fā)和管理的佳績(jī)，使該小區(qū)成為周遍地區(qū)的標(biāo)的。第三節(jié)前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容1.對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。2.從實(shí)際出發(fā)，對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。3.對(duì)小區(qū)的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。4.結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本小區(qū)所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn)，并配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收，包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，有無(wú)質(zhì)檢合格證書(shū)，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，輔機(jī)和工具是否齊全等。5.對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議。6.從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修