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文檔簡介
收購業(yè)務(wù)流程一、房源采集(信息供給)1)有收購意向的客戶2)代賣房源,掉效房源的挖掘3)余房,抵債房(銀行不良資產(chǎn))4)關(guān)系,同伙介紹5)非慣例情勢,如貼條情勢等其他門路6)報紙等媒體上的信息7)原有評估記錄中挖掘。1、對店員積極灌注貫注所有房源的收購意識,對前提較好的房源要跟單,評估人員積極合營各連鎖店對目標(biāo)客戶進(jìn)行操作,并對實際操作中碰到的問題及時調(diào)劑收購策略。2、對網(wǎng)上的掉效房源、駁回房源、已撤單房源連鎖店負(fù)責(zé)對所治理區(qū)域進(jìn)行整頓遴選,發(fā)明可收購房源,積極與評估師接洽。留意事項:所供給房源必須產(chǎn)權(quán)明白,有產(chǎn)權(quán)證或可解決產(chǎn)權(quán),權(quán)屬無膠葛;二、網(wǎng)上評估賣房供給手續(xù):產(chǎn)權(quán)證(房本)原件、房主(代理人)身份證填寫《免費評估申請單》,按照申請單內(nèi)容具體填寫房屋情形(必須)明白得客戶售房緣故和心理價位,對客戶進(jìn)行初始確信;按照《免費評估申請單》進(jìn)行網(wǎng)上房源錄入,依照網(wǎng)上評估價格,對客戶報代賣價格。留意事項:評估申請單必須嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注內(nèi)容填寫;網(wǎng)上錄入必須留清客戶姓名、德律風(fēng);客戶心理價格和建議生意價格必須同時填寫;評估目標(biāo)必須填寫明白(生意、咨詢、意向收購);三、看房連鎖店與評估部接洽、立案,確保調(diào)入店切實事實上認(rèn)欲收購房源評估人員網(wǎng)上留言,各連鎖店暫停舉薦,網(wǎng)上房源樊籬處理,會談周期為10天;如客戶全然認(rèn)同收購價格的初步報價,連鎖店與評估師接洽并和客戶商定好時刻并看房留意事項:看房時必須填寫《實地看房單》,由評估人員留檔,留意房屋配套,室內(nèi)裝修、小區(qū)情形,煙囪、垃圾站、變電室等阻礙房屋價格身分四、反饋報價評估師24小時內(nèi)看房評估側(cè)重留意房屋質(zhì)量問題及是否有非正常逝世亡(注:是否兇宅)實地看房后,連鎖店與評估師進(jìn)行溝通,回訪客戶,把握客戶心理動態(tài)收購人員及時與過戶人員接洽,由過戶人員負(fù)責(zé)查詢拜望該房屋是否有債權(quán)債務(wù)膠葛,是否做過典質(zhì)等報價:看房后24小時內(nèi)由連鎖店合營評估師最終報價給客戶。連鎖店人員連續(xù)跟蹤客戶,商談收購價格,介紹公司付款流程(定金、半途款、尾款的付款時刻及比例),及時與評估師接洽,確信最終收購價格以及簽訂合同時刻并及時通知評估師五、收購由評估人員與客戶簽訂《房屋調(diào)入合同》。評估人員在調(diào)入合同簽定當(dāng)天網(wǎng)上錄入,確保信息共享,便于連鎖店舉薦;房主騰空房屋后,由連鎖店人員負(fù)責(zé)驗房及該房屋煤、水、電、暖氣、有線電視、物業(yè)治理等從屬舉措措施的交代,物品由評估系一切一保管私產(chǎn)房由運營部同一負(fù)責(zé)解決公證,公證到過戶人員名下簽定《調(diào)入合同》應(yīng)留意事項:1、地址:按房屋權(quán)屬證實精確填寫2、寫《調(diào)入合同》時,必須填寫賣方身份證號碼,留藏身安身份證復(fù)印件以便及時簽款。3、明白付款時刻,其他事宜中商定房主必須包管房屋內(nèi)無不良事宜產(chǎn)生,并包管調(diào)入價格的保密性,如有違抗視為違約;4、按商定的價格簽訂,合同最終價格為凈價;付款時刻:定金——自合同簽訂之日起三日后(公證手續(xù)解決完畢);(10萬以下房屋定金5000,10萬以上房屋定金1萬)。中途款——自鑰匙交代之日起二十日后(付清90%房款)尾款——過戶手續(xù)解決完畢后5日后。5、《調(diào)入合同》由評估人員走運營部同一保管;驗房留意事項:賣方騰房后,簽約連鎖店必須陪伴房主進(jìn)行驗房。記錄該房屋內(nèi)煤氣表、水表,電表、有線電視、暖氣,讀數(shù),查清物業(yè)費收繳情形,填寫《房屋交代驗收單》,一式兩份,房主及連鎖店店員兩邊簽字確認(rèn)。所收物品包含:1)一戶一表、鑰匙、購電證、購電卡2)煤氣本及當(dāng)月交費小票3)暖氣供熱合同及昔時交費發(fā)票(有往年發(fā)票或結(jié)清證實最好)4)有線電視證,交費小票(往年發(fā)票要有最好,如缺乏發(fā)票,去電視臺查詢)5)物業(yè)合同及物業(yè)交費收據(jù)6)水費結(jié)算單7)信箱鑰匙8)潔凈費9)德律風(fēng)、寬帶交費單10)所有與該房屋相干的票證。所收物品同一放入收購房檔案袋中,交評估人員處儲存。此外收購房檔案袋中還應(yīng)有:(1)房屋驗收單(2)相干證件身份證、戶口本復(fù)印件。(3)產(chǎn)權(quán)證原件、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。(4)公證書。(5)房屋調(diào)入合同復(fù)印件(6)房屋調(diào)出合同復(fù)印件。(7)房主手章。六、請款由評估師按照《房屋調(diào)入合同》規(guī)準(zhǔn)時刻,向財務(wù)部申請定金和半途款,由財務(wù)部退款。調(diào)出店結(jié)件后通知調(diào)入店,尾款由調(diào)入店向財務(wù)部申請,財務(wù)部退款。七、收購營業(yè)收付款時刻結(jié)點1、簽訂《調(diào)入合同》,調(diào)入價格為“凈價”。10萬以下房屋如未騰房定金不跨過5000元,10萬以上房屋如未騰房定金不跨過10000元。二十天后付主款,一樣未騰房交鑰匙不得付主款。公證解決完畢后付定金。2、騰房日作為具有發(fā)賣前提的標(biāo)記。(騰房日)跨過15天后由評估人員報發(fā)賣部,連鎖店積聚客戶,發(fā)賣部聚焦發(fā)賣,并設(shè)義務(wù)店、義務(wù)人。3、簽訂《調(diào)出合同》時,調(diào)出時簽凈價且不許可做公積金貸款(為了加快回款的時刻,三方的能夠做)。不貸款的回全款時刻:20萬以下不得跨過15天,20萬以上不得跨過20天,貸款的交首期款時刻不得跨過10天。4、收購房貸款的:連鎖店在顧客付首期款時代協(xié)助顧客預(yù)備好貸款手續(xù),首付款齊一周內(nèi)必須把貸款件進(jìn)到運營部權(quán)證體系(時代至少有一次,可能有兩次連鎖店進(jìn)件機(jī)會),在連鎖店進(jìn)件的同一周內(nèi)連鎖店安排客戶到銀行簽字。5、貸款組在銀行進(jìn)件一周內(nèi),包管合格貸款件審批放款。6、客戶全款齊2天內(nèi)連鎖店把相干過戶手續(xù)轉(zhuǎn)到權(quán)證體系。7、權(quán)證體系在接到連鎖店過戶手續(xù)3天內(nèi)安排生意兩邊過戶進(jìn)件。8、權(quán)證體系必須在房管部分對外承諾的時刻內(nèi)搞妥產(chǎn)權(quán)過戶,并在2天內(nèi)把他項權(quán)證交到貸款組.(臨時均由運營部負(fù)責(zé))空置房營業(yè)流程一、信息采集1)在售商品房2)商品房尾盤、清盤房3)抵債房、余房(銀行、法院等機(jī)關(guān)不良資產(chǎn)、拍賣行拍賣房屋)4)報紙、媒體宣布信息通知布告;5)關(guān)系、同伙介紹房源信息;6)集團(tuán)內(nèi)部尾盤;1、連鎖店信息意識的灌注貫注,空置房資本的選擇主假如對市場需求客戶的確信;2、空置房納入原則:權(quán)屬清晰、房屋無重大年夜瑕疵、開創(chuàng)商優(yōu)勝信用;3、空置房納入模式:包銷方法(買斷)、獨家代理、一樣代理,往常兩種方法為主;二、項目分析1、空置房體系對項目全然情形選擇整頓;包含對開創(chuàng)商明白得,已購佃農(nóng)戶分析,現(xiàn)有房屋分析,作出初步確信;2、權(quán)證體系對項目權(quán)屬問題查詢拜望,(產(chǎn)權(quán)狀況、有無典質(zhì)等)與開創(chuàng)商接洽,明白開創(chuàng)商合作意向;資本開創(chuàng)部與發(fā)賣部合營對項目可行性作出確信;(客戶群體、項目好壞勢、估量價位、發(fā)賣周期)三、項目引入與開創(chuàng)商深刻會談,確信合作方法及發(fā)賣周期;資本開創(chuàng)部、發(fā)賣部、企研部與財務(wù)部合營研究制訂操作籌劃、付款籌劃及風(fēng)險操縱;簽訂合作協(xié)定;合作協(xié)定同一由運營部治理,房源網(wǎng)上錄入宣布;與開創(chuàng)商項目交代
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